三盈金碧花园项目市场调查报告课件

[三盈•金碧花园项目市场调查报告]

[东莞中原事业三部][Dongguan.1.2010][三盈•金碧花园项目市场调查报告][东莞中原事业三部]09年东莞房地产市场概况09年东莞房地产市场概况2009年东莞商品房新增供应474万㎡，共50754套，面积同比08年下降30.26%，创近六年来新低；这主要是基于08年楼市低迷，很多开发商信心不足、开发积极性不高或停工、怠工延长开发周期，使得2009年新增供应持续偏紧。这其中尤为突出是中小户型供应，其结构性供应失衡现象较严重。09年东莞房地产市场供应09年创新低，10年预计供应量大2009年东莞商品房新增供应474万㎡，共50754套，面积09年东莞房地产市场需求2009年东莞商品房成交总面积为592万㎡，成交套数57525套，总成交金额388.55亿元，面积同比08年增长55.95%，同比07年减小10.75%。东莞楼市09年表现的异常兴奋出现“歇斯底里“式反弹，这主要受益于08年底中央“4万亿”投资计划发放及一系列刺激楼市需求的政策等因素。这些利好的因素提振了消费者的信心，使得08年压抑一年的需求在09年持续释放。镇区成交占主角，城区下半年个盘分化明显。09年东莞房地产市场需求2009年东莞商品房成交总面积为5909年东莞房地产市场价格2009年全年商品房均价为6563元/㎡，同比08年上升2.1%；主要是因为普通住宅、公寓价格的上升所带动，其中普通住宅均价为5588元/㎡，同比08上升3.5%，公寓价格5989元/㎡，同比08年增加2.62%，别墅和非住宅价格同比08年都有不同幅度的下降；从普通住宅月度分析可以看出，1月份楼市回暖房价普遍上涨，2月份有所调整为5011元/㎡且为09年最低价，以后一月一个价，价格节节攀高至12月份6033元/㎡比最低价增幅达20.39%，其中由于个盘价格分化对价格拉动很大，6月份的万科·虹溪诺雅，12份的万科·棠樾、金地·博登湖，若剔除个盘所影响，12月份均价为5774元/㎡。同时在12月份不间断出台政策收紧下部分楼盘已经开始松动，个别楼盘甚至出现较大幅度降价，造成短期房价面临调整压力。09年普通住宅均价5588元，比08年上涨3.5%09年东莞房地产市场价格2009年全年商品房均价为6563元09年东莞普通住宅成交均价区间分布2009年东莞普通住宅成交均价区间主要集中在4000-6000元/㎡，同时数据显示5000-6000元/㎡的成交占比大幅上升；而4000-5000元/㎡以上各区间成交比重有所下降。总价在40-60万之间的中小户型还是可以接受的，而对于均价在9000-10000以上的高档洋房、豪宅，由于改善性客户的入市及长线资金的注入，这些投资客大多选择高档豪宅作为资金保值、升值的挡箭牌，使得09年的豪宅一直处于畅销状态。成交均价主要集中在4000至6000，总价40-60万元09年东莞普通住宅成交均价区间分布2009年东莞普通住宅成交09年常平房地产市场概况09年常平房地产市场概况09年常平房地产市场新增供应类型供应量项目名称面积别墅91130.9㎡万科城23928.65㎡卓越蔚蓝城邦15031.29㎡御苑花园41612.25㎡洋房98305.96㎡翠景湾37549.85㎡东田丽园38915.55㎡半岛豪庭13213.53㎡金田花园8627.03㎡公寓8036.48㎡侨丰大厦8036.48㎡合计197473.34㎡09年常平新增供应量19.74万㎡，别墅占46.15%、洋房49.78%、公寓占4.07%。别墅供应量主要是受到御苑花园项目突然释放，造成供应上升，洋房供应量是老项目的二次推盘。09年常平房地产市场新增供应类型供应量项目名称面积别墅91109年常平房地产市场成交状况09年常平成交30.34万平米，比08年增长46.62%09年常平房地产市场成交状况09年常平成交30.34万平米，09年常平房地产市场成交状况类型成交量成交均价别墅98498㎡9164元/㎡洋房204853㎡4717元/㎡公寓132㎡4046元/㎡合计303483㎡09年常平普通洋房成交均价4717元/㎡，比08年下降14.92%09年常平房地产市场成交状况类型成交量成交均价别墅9849809年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)东田丽园三期303236.44147803.35翰林雅苑22151510.5136819.47金凯水都一期316175.27175546.57万科城3792746440.6612244.75御苑花园80977501.2519264.23誉景名居124518199.6776585.56卓越·蔚蓝城邦3718926206.427046.82合计9849890270.239164.681、别墅销售情况分析09年常平别墅销售量较大，共销售98498㎡，销售均价9164元/㎡其中以万科城、蔚蓝城邦销售量分别占39%、38%。09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)海霞国际新都9531.083271.79卓越·蔚蓝城邦3722.336035.49合计13253.414046.472、公寓产品销售情况分析09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)豪苑华庭529227.014291.29翠湖花园858238.352778御苑花园931347.063727.83蓝月湾2683865.733226.74玫瑰花园40671437.33534.08华建半岛豪庭55792656.64761.84新天美地花园80214058.85060.2东田翠湖湾85785094.55939.08碧湖花园1014145524488.68金田花园115544498.83893.7卓越·蔚蓝城邦117395281.94499.41翰林雅苑127105201.54092.46世纪康城1334157054276.32花和小城143585594.43896.39金凯水都149667029.24696.76翠景湾1629872364439.83东田丽园66974359325365.18合计203327959574719.343、洋房产品销售情况分析项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)豪苑09年常平楼盘成交户型分析从成交户面积看主要集中在80至120㎡，合计占82%。09年常平楼盘成交户型分析从成交户面积看主要集中在80至115项目地址：常平镇桥朗路与新城大道项目规模：占地6.7万平米，建面13万平米物业类型：小高层（带500元/平米精装修）开盘时间：09年8月推货状况：二期推出120套二房、三房、四房单位，开盘当天销售约25套，销售率约20%，截止09年12月份共销售56套户型面积：二房：88平米三房：129平米四房：150平米竞争楼盘分析——半岛豪庭巴厘岛风情社区，特色风格诉求时尚层面消费；与本项目客户群形成直接竞争。15项目地址：常平镇桥朗路与新城大道竞争楼盘分析——半岛豪庭16项目地址：常平镇沿河东一路1号项目规模：占地4.3万㎡，建面约10万㎡物业类型：小高层洋房开盘时间：09年12月推货状况：二期共有3.75万米，约240套12、13、15、16栋144套户型配比：三房：83—115㎡三房：124㎡

四房：124㎡

复式：180㎡销售价格：均价4800元/平米（毛坯）目前现状：截止09年12月，一期网上签约成交155套，销售率约65%；竞争楼盘分析————翠景湾老城区中心，外部配套成熟，诉求中端较年轻消费群；项目旁边寒溪河污染较严重，产品缺乏创新16项目地址：常平镇沿河东一路1号竞争楼盘分析————翠景湾17项目地址：常平镇常东路项目规模：占地24.5万平米，建面40万平米物业类型：五期花园洋房开盘时间：09年5月推货状况：五期彩田居第11、12、13栋共约300套户型配比：销售价格：5365元/㎡（带600元/平米精装修）目前现状：推出项目已基本售罄，还有16、18栋预计2010年3月加推户型二房三房四房面积（㎡）88.87㎡120.54-137.42㎡141.93-160㎡套数7815678套数比25%50%25%竞争楼盘分析——东田丽园五期本地知名开发商，信誉、品质受客户追捧；大社区、居住环境氛围成熟，但项目密度较高、外部配套不足17项目地址：常平镇常东路户型二房三房四房面积（㎡）88.818项目地址：常平镇站前路与东元路交界处（常平汽车总站旁）项目规模：占地3.6万㎡，建面:13万㎡；住宅8.8万㎡，商业：2.5万㎡，地下车库及配套设施：1.7万㎡物业类型：高层洋房开盘时间：未开盘推货状况：总户数:654停车位：458个销售价格：预计均价6000元/平米（毛坯）目前现状：项目销售中心及样板房展示未开放竞争楼盘分析——鑫龙世纪名居周边配套完善，商业气氛浓厚，以二房、三房中大户型为主；社区绿化、内部配套不理想，居住氛围嘈杂18项目地址：常平镇站前路与东元路交界处（常平汽车总站旁）竞19市场分析总结1、09年常平房地产市场成交突破30万平米，创近几年成交量新高，主要是别墅项目扩大了客户辐射面，洋房主要还是消化存量房产品，预计2010年常平新增项目较少，但存量仍然巨大，约有25万平米有待销售；2、购买的客户，别墅以本地客户占60%，深圳客户占40%，洋房客户以本地客户为主，香港、深圳客户比例合计不到10%，香港客户在常平市场影响已非常小，本地客户已成为购买的主力。3、从户型来看，小三房、三房热销，面积段偏小的销售情况理想，大面积户型销速度较慢。4、创新户型日益增多，创新方式也各异，销售速度较快，市场接受度高。如六米挑高阳台（半岛豪庭）、入户花园东田丽园）、步入式窗台等。19市场分析总结1、09年常平房地产市场成交突破30万平米，20本项目分析20本项目分析项目基本指标项目用地：42823.19㎡建筑面积：83477.77㎡建筑楼栋：共有5栋编号类别建筑面积楼屋套数1洋房6070.0510722洋房10802.67111203洋房7558.7211804洋房35075.52184005洋房23970.8117282合计83477.77

95412345项目基本指标项目用地：42823.19㎡编号类别建筑面积楼屋户型建筑面积套数套数比例二房二厅一卫71.12-74.91㎡40442.35%二房二厅二卫69.65-75.61㎡19220.13%三房二厅二卫87.51-104.26㎡32433.96%三房二厅一卫85.58㎡202.10%复式四房三厅三卫174.38-175.52㎡141.47%合计

954100.00%项目户型配比户型比例：二房占62.74%，三房占36.06%，复式占1.47%。1、根据市场需求状况，三房最畅销产品，本项目二房产品过多，产品配比不符合市场需求，可作微调整，加大三房比例。2、整体户型不协调，部分二房二卫户型比二房一卫面积小，小面积的两房，一卫即可户型建筑面积套数套数比例二房二厅一卫71.12-74.91㎡一般户型设计方向物业类型凸窗倒凸窗错层露台入户花园空中花园阳光房两房紧凑型★★★舒适型★★★★三房紧凑型★★★★★舒适型★★★★★★户型设计原则：1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素。入户花园、错层露台、阳光房一般户型设计方向物业类型凸窗倒凸窗错层入户空中阳光房两房紧凑项目户型分析1、第1、2栋一梯四户，产品设计中规中矩，全部2房设计；2、第3栋一梯四户，产品以拉宽的平面设计，充分利用中心位置景观资源；3、第4、5栋二梯六户，产品设计理念落后，或将成为本项目销售缓慢的户型；整个项目产品设计理念不新，对于目前市场热销户型不了解，中原认为在总体规划不变的情况下，如果条件允许，可作调整设计项目户型分析1、第1、2栋一梯四户，产品设计中规中矩，全部22房2厅1卫71.12-74.91㎡户型分析交通路线过长飘窗飘窗超大景观阳台77㎡户型分析1、紧凑型二房,超大景观阳台2、卧室均带飘窗3、通风采光佳2房2厅1卫户型分析交通路线过长飘窗飘窗超大景观阳台77㎡户户型分析三房两厅两卫户型分析1、紧凑型三房,带入户花园设计2、卧室均带飘窗3、通风采光极佳4、高赠送,入户花园+飘窗,约5平米89.92㎡入户花园飘窗飘窗户型分析三房两厅两卫户型分析89.92㎡入户花园飘窗飘窗户型分析三房两厅两卫户型分析1、紧凑型三房,带套间设计2、卧室均带飘窗3、通风采光极佳4、高赠送,入户花园+飘窗卧室可打造成休闲花园飘窗飘窗户型分析三房两厅两卫户型分析卧室可打造成休闲花园飘窗飘窗三房两厅一卫超大入户花园飘窗户型分析1、紧凑型三房,带超大入户花园设计2、卧室均带飘窗3、通风采光极佳4、高赠送,入户花园+飘窗书房可改小孩房三房两厅一卫超大入户花园飘窗户型分析书房可改小孩房项目户型配比建议户型纯2房2+1房3+1房合计建筑面积7588120面积百分比10.00%60.00%30.00%100.00%面积总和8348500872504383478套数概算111569209889套数比13%64%23%100%结合市场热销产品，建议户型以经济型小三房为主，通过内花园、或入户花园赠送面积，在产品打造上突出亮点，追求高性价比。项目户型配比建议户型纯2房2+1房3+1房合计建筑面积758二房户型借鉴二房户型借鉴凸窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型尽量采用飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2、2米，进深小于0.6米赠送全部面积。凸窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面落地飘窗垂直剖面示意图〈2.2M层高飘窗垂直剖面示意图〈2.2M层高次卧、书房采用飘窗增加步出空间飘窗边套270度飘窗户型示意边套采用270度采光“L”型飘窗户型设计要点凸窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型尽量采用二房产品建议超大落地凸窗卫生间带0.9米深的落地凸窗二房产品建议超大落地凸窗卫生间带0.9米深的落地凸窗2+1户型借鉴2+1户型借鉴34二房变三房3房2厅1卫内阳台送一半面积户型设计分析34二房变三房内阳台送一户型设计分析35户型设计分析经典2+1户型介绍金地·格林上院二房变三房户型面积约90平米符合90/70规规划内阳台送一半面积可拆卸窗台全赠送35户型设计分析经典2+1户型介绍金地·格林上院内阳台送一可36金地·格林上院二房变三房户型面积90平米内阳台送一半面积户型设计分析经典2+1户型介绍36金地·格林上院内阳台送一户型设计分析经典2+1户型介绍37户型设计分析经典2+1户型三房二卫建筑面积：97.78㎡赠送面积：11.26㎡37户型设计分析经典2+1户型38户型设计分析经典2+1户型三房二卫建筑面积：99.49㎡赠送面积：17.45㎡38户型设计分析经典2+1户型3+1户型借鉴3+1户型借鉴3+1户型品建议3+1户型品建议411、建议项目主要采用N+1户型，如2+1户型、3+1户型制造产品亮点；关于项目户型借鉴2、通过可拆卸窗台与内花园，增加赠送面积，从而在市场从而形成项目在产品上的优势；3、按90/70设计的另外30%大户型，建议做到130平米左右，但需控制在144平米以内，不用客户缴交更多的契税，有利销售与市场大户型产品的差异性。411、建议项目主要采用N+1户型，如2+1户型、3+1户型谢谢!谢谢![三盈•金碧花园项目市场调查报告]

[东莞中原事业三部][Dongguan.1.2010][三盈•金碧花园项目市场调查报告][东莞中原事业三部]09年东莞房地产市场概况09年东莞房地产市场概况2009年东莞商品房新增供应474万㎡，共50754套，面积同比08年下降30.26%，创近六年来新低；这主要是基于08年楼市低迷，很多开发商信心不足、开发积极性不高或停工、怠工延长开发周期，使得2009年新增供应持续偏紧。这其中尤为突出是中小户型供应，其结构性供应失衡现象较严重。09年东莞房地产市场供应09年创新低，10年预计供应量大2009年东莞商品房新增供应474万㎡，共50754套，面积09年东莞房地产市场需求2009年东莞商品房成交总面积为592万㎡，成交套数57525套，总成交金额388.55亿元，面积同比08年增长55.95%，同比07年减小10.75%。东莞楼市09年表现的异常兴奋出现“歇斯底里“式反弹，这主要受益于08年底中央“4万亿”投资计划发放及一系列刺激楼市需求的政策等因素。这些利好的因素提振了消费者的信心，使得08年压抑一年的需求在09年持续释放。镇区成交占主角，城区下半年个盘分化明显。09年东莞房地产市场需求2009年东莞商品房成交总面积为5909年东莞房地产市场价格2009年全年商品房均价为6563元/㎡，同比08年上升2.1%；主要是因为普通住宅、公寓价格的上升所带动，其中普通住宅均价为5588元/㎡，同比08上升3.5%，公寓价格5989元/㎡，同比08年增加2.62%，别墅和非住宅价格同比08年都有不同幅度的下降；从普通住宅月度分析可以看出，1月份楼市回暖房价普遍上涨，2月份有所调整为5011元/㎡且为09年最低价，以后一月一个价，价格节节攀高至12月份6033元/㎡比最低价增幅达20.39%，其中由于个盘价格分化对价格拉动很大，6月份的万科·虹溪诺雅，12份的万科·棠樾、金地·博登湖，若剔除个盘所影响，12月份均价为5774元/㎡。同时在12月份不间断出台政策收紧下部分楼盘已经开始松动，个别楼盘甚至出现较大幅度降价，造成短期房价面临调整压力。09年普通住宅均价5588元，比08年上涨3.5%09年东莞房地产市场价格2009年全年商品房均价为6563元09年东莞普通住宅成交均价区间分布2009年东莞普通住宅成交均价区间主要集中在4000-6000元/㎡，同时数据显示5000-6000元/㎡的成交占比大幅上升；而4000-5000元/㎡以上各区间成交比重有所下降。总价在40-60万之间的中小户型还是可以接受的，而对于均价在9000-10000以上的高档洋房、豪宅，由于改善性客户的入市及长线资金的注入，这些投资客大多选择高档豪宅作为资金保值、升值的挡箭牌，使得09年的豪宅一直处于畅销状态。成交均价主要集中在4000至6000，总价40-60万元09年东莞普通住宅成交均价区间分布2009年东莞普通住宅成交09年常平房地产市场概况09年常平房地产市场概况09年常平房地产市场新增供应类型供应量项目名称面积别墅91130.9㎡万科城23928.65㎡卓越蔚蓝城邦15031.29㎡御苑花园41612.25㎡洋房98305.96㎡翠景湾37549.85㎡东田丽园38915.55㎡半岛豪庭13213.53㎡金田花园8627.03㎡公寓8036.48㎡侨丰大厦8036.48㎡合计197473.34㎡09年常平新增供应量19.74万㎡，别墅占46.15%、洋房49.78%、公寓占4.07%。别墅供应量主要是受到御苑花园项目突然释放，造成供应上升，洋房供应量是老项目的二次推盘。09年常平房地产市场新增供应类型供应量项目名称面积别墅91109年常平房地产市场成交状况09年常平成交30.34万平米，比08年增长46.62%09年常平房地产市场成交状况09年常平成交30.34万平米，09年常平房地产市场成交状况类型成交量成交均价别墅98498㎡9164元/㎡洋房204853㎡4717元/㎡公寓132㎡4046元/㎡合计303483㎡09年常平普通洋房成交均价4717元/㎡，比08年下降14.92%09年常平房地产市场成交状况类型成交量成交均价别墅9849809年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)东田丽园三期303236.44147803.35翰林雅苑22151510.5136819.47金凯水都一期316175.27175546.57万科城3792746440.6612244.75御苑花园80977501.2519264.23誉景名居124518199.6776585.56卓越·蔚蓝城邦3718926206.427046.82合计9849890270.239164.681、别墅销售情况分析09年常平别墅销售量较大，共销售98498㎡，销售均价9164元/㎡其中以万科城、蔚蓝城邦销售量分别占39%、38%。09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)海霞国际新都9531.083271.79卓越·蔚蓝城邦3722.336035.49合计13253.414046.472、公寓产品销售情况分析09年常平楼盘成交状况项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)豪苑华庭529227.014291.29翠湖花园858238.352778御苑花园931347.063727.83蓝月湾2683865.733226.74玫瑰花园40671437.33534.08华建半岛豪庭55792656.64761.84新天美地花园80214058.85060.2东田翠湖湾85785094.55939.08碧湖花园1014145524488.68金田花园115544498.83893.7卓越·蔚蓝城邦117395281.94499.41翰林雅苑127105201.54092.46世纪康城1334157054276.32花和小城143585594.43896.39金凯水都149667029.24696.76翠景湾1629872364439.83东田丽园66974359325365.18合计203327959574719.343、洋房产品销售情况分析项目名称销售面积(㎡)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)豪苑09年常平楼盘成交户型分析从成交户面积看主要集中在80至120㎡，合计占82%。09年常平楼盘成交户型分析从成交户面积看主要集中在80至157项目地址：常平镇桥朗路与新城大道项目规模：占地6.7万平米，建面13万平米物业类型：小高层（带500元/平米精装修）开盘时间：09年8月推货状况：二期推出120套二房、三房、四房单位，开盘当天销售约25套，销售率约20%，截止09年12月份共销售56套户型面积：二房：88平米三房：129平米四房：150平米竞争楼盘分析——半岛豪庭巴厘岛风情社区，特色风格诉求时尚层面消费；与本项目客户群形成直接竞争。15项目地址：常平镇桥朗路与新城大道竞争楼盘分析——半岛豪庭58项目地址：常平镇沿河东一路1号项目规模：占地4.3万㎡，建面约10万㎡物业类型：小高层洋房开盘时间：09年12月推货状况：二期共有3.75万米，约240套12、13、15、16栋144套户型配比：三房：83—115㎡三房：124㎡

四房：124㎡

复式：180㎡销售价格：均价4800元/平米（毛坯）目前现状：截止09年12月，一期网上签约成交155套，销售率约65%；竞争楼盘分析————翠景湾老城区中心，外部配套成熟，诉求中端较年轻消费群；项目旁边寒溪河污染较严重，产品缺乏创新16项目地址：常平镇沿河东一路1号竞争楼盘分析————翠景湾59项目地址：常平镇常东路项目规模：占地24.5万平米，建面40万平米物业类型：五期花园洋房开盘时间：09年5月推货状况：五期彩田居第11、12、13栋共约300套户型配比：销售价格：5365元/㎡（带600元/平米精装修）目前现状：推出项目已基本售罄，还有16、18栋预计2010年3月加推户型二房三房四房面积（㎡）88.87㎡120.54-137.42㎡141.93-160㎡套数7815678套数比25%50%25%竞争楼盘分析——东田丽园五期本地知名开发商，信誉、品质受客户追捧；大社区、居住环境氛围成熟，但项目密度较高、外部配套不足17项目地址：常平镇常东路户型二房三房四房面积（㎡）88.860项目地址：常平镇站前路与东元路交界处（常平汽车总站旁）项目规模：占地3.6万㎡，建面:13万㎡；住宅8.8万㎡，商业：2.5万㎡，地下车库及配套设施：1.7万㎡物业类型：高层洋房开盘时间：未开盘推货状况：总户数:654停车位：458个销售价格：预计均价6000元/平米（毛坯）目前现状：项目销售中心及样板房展示未开放竞争楼盘分析——鑫龙世纪名居周边配套完善，商业气氛浓厚，以二房、三房中大户型为主；社区绿化、内部配套不理想，居住氛围嘈杂18项目地址：常平镇站前路与东元路交界处（常平汽车总站旁）竞61市场分析总结1、09年常平房地产市场成交突破30万平米，创近几年成交量新高，主要是别墅项目扩大了客户辐射面，洋房主要还是消化存量房产品，预计2010年常平新增项目较少，但存量仍然巨大，约有25万平米有待销售；2、购买的客户，别墅以本地客户占60%，深圳客户占40%，洋房客户以本地客户为主，香港、深圳客户比例合计不到10%，香港客户在常平市场影响已非常小，本地客户已成为购买的主力。3、从户型来看，小三房、三房热销，面积段偏小的销售情况理想，大面积户型销速度较慢。4、创新户型日益增多，创新方式也各异，销售速度较快，市场接受度高。如六米挑高阳台（半岛豪庭）、入户花园东田丽园）、步入式窗台等。19市场分析总结1、09年常平房地产市场成交突破30万平米，62本项目分析20本项目分析项目基本指标项目用地：42823.19㎡建筑面积：83477.77㎡建筑楼栋：共有5栋编号类别建筑面积楼屋套数1洋房6070.0510722洋房10802.67111203洋房7558.7211804洋房35075.52184005洋房23970.8117282合计83477.77

95412345项目基本指标项目用地：42823.19㎡编号类别建筑面积楼屋户型建筑面积套数套数比例二房二厅一卫71.12-74.91㎡40442.35%二房二厅二卫69.65-75.61㎡19220.13%三房二厅二卫87.51-104.26㎡32433.96%三房二厅一卫85.58㎡202.10%复式四房三厅三卫174.38-175.52㎡141.47%合计

954100.00%项目户型配比户型比例：二房占62.74%，三房占36.06%，复式占1.47%。1、根据市场需求状况，三房最畅销产品，本项目二房产品过多，产品配比不符合市场需求，可作微调整，加大三房比例。2、整体户型不协调，部分二房二卫户型比二房一卫面积小，小面积的两房，一卫即可户型建筑面积套数套数比例二房二厅一卫71.12-74.91㎡一般户型设计方向物业类型凸窗倒凸窗错层露台入户花园空中花园阳光房两房紧凑型★★★舒适型★★★★三房紧凑型★★★★★舒适型★★★★★★户型设计原则：1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素。入户花园、错层露台、阳光房一般户型设计方向物业类型凸窗倒凸窗错层入户空中阳光房两房紧凑项目户型分析1、第1、2栋一梯四户，产品设计中规中矩，全部2房设计；2、第3栋一梯四户，产品以拉宽的平面设计，充分利用中心位置景观资源；3、第4、5栋二梯六户，产品设计理念落后，或将成为本项目销售缓慢的户型；整个项目产品设计理念不新，对于目前市场热销户型不了解，中原认为在总体规划不变的情况下，如果条件允许，可作调整设计项目户型分析1、第1、2栋一梯四户，产品设计中规中矩，全部22房2厅1卫71.12-74.91㎡户型分析交通路线过长飘窗飘窗超大景观阳台77㎡户型分析1、紧凑型二房,超大景观阳台2、卧室均带飘窗3、通风采光佳2房2厅1卫户型分析交通路线过长飘窗飘窗超大景观阳台77㎡户户型分析三房两厅两卫户型分析1、紧凑型三房,带入户花园设计2、卧室均带飘窗3、通风采光极佳4、高赠送,入户花园+飘窗,