时代地产惠州项目发展战略课件

时代地产惠州项目发展战略谨呈：

时代地产惠州项目发展战略谨呈：商业秘密声明本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果本公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一201目标020105040301目标02010504033项目背景假设的前提条件：2006年一期销售，需要有资金回笼；项目的容积率最高可做到2.5；拆迁能顺利进行；地块的范围在无坐标点的情况下，根据贵司提供的图纸来确定；学校等的位置可变；下面的报告内容是在以上的前提下来展开的。项目背景假设的前提条件：下面的报告内容是在以上的前提下来展开4东方威尼斯旧住宅区荷兰水乡旧住宅区本项目项目属性定位：

城市·新核心区·江景·大盘占地约24万m2容积率2.5（暂定）总建筑面积近60万m2西北面、东北面大面积宽阔的一线江景东方威尼斯旧住宅区荷兰水乡旧住宅区本项目项目属性定位：城市5项目目标探讨我们的开发目标是什么？卖高价，最大利润提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售速度快项目目标探讨我们的开发目标是什么？卖高价，最大利润提升企业迅6本项目基于已知条件下的目标的理解叫座快进快出,迅速回笼资金,——短期目标叫好时代品牌的提升——目标达成后的结果实现片区高价——利润最大化持续旺销——长期目标本项目基于已知条件下的目标的理解叫座快进快出,迅速回笼资金,702市场现状0201050403确立项目的发展战略02市场现状0201050403确立项目的发展战略8现状1.片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北片区特征：四面环江，交通枢纽（依靠大桥与其他城市区域连接，城市交通的枢纽中心）片区规划：以居住为核心，市政配套成熟，但市政投入力度不大，无明显利好规划举措。地处城市腹地，江景资源丰富，规划以居住为主，但政府投入力度不大。现状1.片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北地处城市腹地，9现状2.东湖花园荷兰水乡新世界长湖苑蓝波湾东方威尼斯项目物业类型占地面积总建面总套数均价主力户型面积长湖苑（二期）小高层40000140000107930003房/4房100-140东湖花园5号小区小高层105700288100156932003房/4房110--150蓝波湾二期北郡TH55000500001435000TH180-360荷兰水乡（二期）小高层1000004100（估）4房/5房160/180东方威尼斯TH/多层/小高层160000320000312（1期）4300（估）4房160/180大盘云集，但各自为战！东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤东平供应特征：——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中东平价格特征：——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万）——作为高档大盘，项目缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区）现状2.东湖花园荷兰水乡新世界长湖苑蓝波湾东方威尼斯项目物业10现状3.惠州主流大盘均不乏景观资源。当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中脱颖而出？——项目的核心竞争力。片区项目总建面均价核心价值江北帝景湾一期500005700大盘/品质/品牌/区位/江景奥园900000——大盘/品牌/片区/江景东平蓝波湾二期北郡500005000稀缺产品/江景东方威尼斯3200004300（估）稀缺产品/江景/产品品质本项目6000004500(估)????荷兰水乡（二期）1000004100（估）江景/规模/学校龙丰上排鹏基项目（估）360000依靠大面积山景实现较高价格，预计标杆产品超过5000山景/水景/大盘御龙山199600大盘/山景/水景宝安集团（估）170000大盘/山景项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）现状3.惠州主流大盘均不乏景观资源。片区项目总建面均价核心11现状4.市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难以突破项目均价开盘时间销售率月均销售套数蓝波湾2期500004.10.1645%10套左右帝景湾570005.9.1160%40套左右丽日百合400005.7.3060%45套左右东湖花园5号区320005.6.1530%25套左右荷兰水乡320004.11.2890%40套左右金裕碧水湾（三组团）320004.1.195%25套左右惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）；已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素——项目的启动策略。项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）现状4.市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难12现状5.TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差不大项目占地面积总建面总套数均价主力户型面积发售时间丽日百合29973.5912865675440003房124/133/1442005-1-1帝景湾一期400005000020057004房5房170/190/2102005-9-11长湖苑（二期）40000140000107928003房4房100-1402002-12-1东湖花园5号小区105700288100156932003房4房110--1502005-6-1蓝波湾二期北郡110000500001435000TH180-3602004-10荷兰水乡（二期）1000004100（估）4房5房160/180估计2006.5东方威尼斯160000320000312（1期）4300（估）4房160/180估计2006.8依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米）惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）现状5.TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差13现状6.项目名称面积总价TOHO及类TOHO蓝波湾180-36090-180荷兰水乡210-30086-1233房丽日百合124-14450-58长湖苑（二期）100-14028-39东湖花园5号小区110--15035-48碧水湾（二期）123-143156-17343-5055-614房荷兰水乡147-15845-60帝景湾一期170/190/21097/108/120传统大盘产品以3房为主,主流面积在124-170之间，总价在30-60万之间；4房主流面积在170以上之间，总价在45-60万或97万之上；TOHO主流面积在210-300之间，总价在90-180万之间180万120万100万70万50万30万100150250200300总价面积（平米）3503居集中区间TOHO及大户型4居传统大盘的产品供应现状4居现状6.项目名称面积总价TOHO及类TOHO蓝波湾180-314客户现状现状客户构成显性特征——“杂而散”，单一圈层客户数量较少，客户来源区域分散当地的私企业主/企事业中的中高层/私营服务业老板财富标杆中珠三角的生意人/商务人士享受阶层小公务员/高级白领知富代表大构成要素标识特征群体数量客户现状现状客户构成显性特征——“杂而散”，单一圈层客户数量15客户现状：客户构成复杂、需求多元化项目物业类型客户情况蓝波湾2期TH惠东个体老板、私企业主等东湖花园5号区小高层惠州本地客户为主（东湖老客户、惠东个体老板、企业白领）荷兰水乡电梯洋房/小高层惠州本地客户为主（企事业白领、惠东生意人、公务员）丽日百合小高层/高层惠州本地客户（公务员、生意人、私企老板、企事业中层管理者）为主帝景湾小高层04年开始推广，强势开发商品牌，广州客户成交约80套（合生老客户多）惠州韩国企业客户成交约20套，本地客户（生意人、私企业主）约20套金裕碧水湾三组团小高层惠州本地客户为主（公务员、生意人、私企老板、企事业白领等）片区大盘客户基本是惠州的中高端客户；区内客户与区外客户比例在3：7左右；这种构成的影响：扩大项目影响范围，但营销难度加大如何对广泛的客户群制造强烈的“牵引式消费”是项目实现高价和旺销的关键因素？项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）客户现状：客户构成复杂、需求多元化项目物业类型客户情况蓝波湾16项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）本项目的发展战略项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）项目的营销（重竞17030201050403竞争分析确立核心竞争对手及对应的竞争策略确立项目地位确立项目调性启势030201050403竞争分析确立核心竞争对手及对应的竞争18竞争聚焦：热点片区之一，大盘集中。目前双雄争霸（江北VS东平），未来三足鼎立（江北VS东平VS龙丰上排）

江北片区惠州行政文化中心，城市规划最好的区域大盘集中区域；代表楼盘：碧水湾、丽日百合家园、帝景湾、奥园主流价格：3500元/平米以上东平片区城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3200元/平米以上麦地－河南岸片区目前市场热点片区，小盘集中地带代表楼盘：雍逸园、美地花园城主流价格：2500元/平米左右龙丰上排片区传统非热点片区,未来山地高尚住宅大盘聚集地代表楼盘：御龙山、鹏基项目、宝安集团项目老城区供应量极少竞争聚焦：热点片区之一，大盘集中。目前双雄争霸（江北VS东平19竞争聚焦：赶上大盘集中供应，竞争优势不明显山景资源无一般丰富御龙山一般无丰富水景资源帝景湾东方威尼斯本项目东湖5号小区宝安集团项目鹏基项目碧水湾荷兰水乡奥园蓝波湾丽日百合家园美林玉桂山约50万平米二期住宅约20万平米5号小区住宅约28万平米二期住宅约10万平米二期住宅筑约3万平米住宅约30万平米住宅约30万平米住宅约15万平米住宅30万平米，一期已开发5万平米2005四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度本项目碧水湾东湖花园荷兰水乡蓝波湾奥园御龙山东方威尼斯鹏基项目宝安集团项目帝景湾200820062007时间住宅约19万平米住宅约60万平米在时间上，与本项目同期推售的项目较多，总量超过300万平米；竞争聚焦：赶上大盘集中供应，竞争优势不明显山景资源无一般丰富20合生帝景湾，市场领导者/大盘/品质好/大品牌/江景/欧式建筑/小高层主力户型4房-5房（170/190/210）一期均价：5700元/平方米东方威尼斯，同区域/江景/昭示性好/大盘/新产品组合（TH/电梯洋房/小高层）/主力户型4房（160-180）荷兰水乡二期，同区域/江景/昭示性好/大盘/主力户型4房（147-158）御龙山，不同区域/山景/湖景/大盘/别墅+小高层/主力户型4房（177-183）东湖5号小区，同区域/江景/小高层/本地强势品牌/主力户型3房-4房（128-160），有价格优势主要竞争对手结论:合生帝景湾、东方威尼斯、荷兰水乡2期是本项目的核心竞争对手竞争对手锁定区域外区域内合生帝景湾，市场领导者/大盘/品质好/大品牌/江景/欧式建筑21主要交通干道已建成的滨江带将建成的滨江带本项目地块大部分不临主要的交通干道。进入本项目需要经过荷兰水乡和威尼斯。地块北面临东江和新开河的交汇处，三面景观，且新开河未来水面最高会上涨6米，相对景观资源丰富。荷兰水乡一期已建成滨江带，客户易被荷兰水乡的滨江带所吸引。已建成小学荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园本项目东江新开河11荷兰水乡一期滨江带竞争对比主要交通干道已建成的滨江带将建成的滨江带本项目地块大部分不临22竞争对比荷兰水乡形象定位：40万平米荷兰风情国际社区2004，居住改变惠州惠州，向东看“中国生态住宅”示范社区环境、产品教育、产品主要卖点推广语光耀荷兰水乡，许孩子一个未来感受百年师大，情定荷兰水乡荷兰水乡：精品是这样炼成的前期选房滨江带竞争对比荷兰水乡形象定位：40万平米荷兰风情国际社区环境、产23主流产品：小高层创新产品：多层带电梯高端产品：联排TH项目一期产品组合三房四房复式TH合计约140平米162平米180~200平米280平米300~320平米多层约96套约14套110套小高层52套127套5套184套TH18套18套合计52套127套96套19套18套312套223套数比16.67%40.71%30.77%6.09%5.77%100％一期群星东方威尼斯产品规划高起点——以中大户型的豪宅产品入市主流产品：小高层创新产品：多层带电梯高端产品：联排TH项目一24竞争对比项目地块分散，且被就住宅区间隔，难以形成社区感，竖立项目形象。地块外保留范围本项目被市政路划分为5个地块四个地块中有部分保留建筑，为公安局、水厂和旧住宅区旧住宅区旧住宅区公安局和在建的住宅楼旧住宅区本项目：地块分散，难以竖立项目形象

竞争对比项目地块分散，且被就住宅区间隔，难以形成社区感，竖立25东北为新开河，沿河为景观带东南为荷兰水乡西北为东江，江对面是江北北面为新开河和东江交汇处西南为旧住宅区西南为旧住宅区和水厂南面为旧住宅区本项目：北面景观最好,三面景东北为新开河，沿河为景观带东南为荷兰水乡西北为东江，江对面是26竞争对比（区域内）优势（S）劣势（W）规模大江岸线长，三面水资源开发商相对经验丰富荷兰水乡前期的资源昭示性进入性不强，需经过荷兰水乡地块分散且被旧住宅割裂荷兰水乡已确立的成熟形象项目位于荷兰水乡三期，形象受影响威尼斯高起点的规划本项目Vs荷兰水乡威尼斯高形象截客高起点规划产品创新，升级换代建立不可撼动的区域领导者气势竞争超越竞争对比（区域内）优势（S）劣势（W）规模大昭示性本项目高形27竞争对比（区域外）居住中心•人脉鼎盛行政、商务、居住三位一体

惠州地标•皇家欧洲城项目目前均价：5700元/平方米（带豪华装修）起价：5500（约）元/平方米层差：50~70元片区—代表惠州未来的城市名片项目—片区第一规模，高产品+高服务的领导者姿态帝景湾的客户—包容全惠州高端客户合生帝景湾竞争对比（区域外）居住中心•人脉鼎盛行政、商务、居住三位一28本项目[项目属性]城市/新核心区/一线江景/大盘[项目调性]合生帝景湾[项目属性]大气/实力//权贵/豪气/城市名片/主流/品牌[项目调性]惠州地标皇家欧洲城挑战[让帝景湾土起来]对应目标客户价值取向竞争对比（区域外）本项目Vs江北区域领导者本项目将以何种调性捍卫大盘的形象，成为区域领导者？？本项目[项目属性][项目调性]合生帝景湾[项目属性]大气/实29分类特征主力需求面积私企业主1、在惠州生活多年；2、人脉、关系网络在惠州3、大部分人自有居住物业；4、离不开便利的交通，希望优美纯粹的居住环境5、追求纯高尚社区、项目高端形象4房：140-180平米5房：180-250平米企事业中高层管理人员1、在惠州生活多年，有较高学历丰富生活背景；2、人脉、关系网络在惠州；3、希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；4、置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离3房：120--140平米；4房：150--170平米；私营服务业老板1、多为广东、湖南人；2、生意主要分布在传统性经营行业：例如酒店、餐饮、服装、百货商店等；3、为方便照顾生意不愿离都市太远；4、关系、人脉多在惠州；3房：120--140平米；4房：140-160平米5房：160-180平米惠州当地的私企业主/企事业中的中高层/私营服务业老板属于惠州市场上的财富标杆！目标客户特征分类特征主力需求面积私企业主1、在惠州生活多年；4房：14030分类特征主力需求面积深圳、广州、东莞等泛珠三角客户1、多次往返惠州，在惠州有亲戚、曾在惠州工作、或因工作关系经常出差到惠州；2、人脉、关系网络在珠三角3、大部分人在惠州无自有物业；4、看重项目的升值潜力、产品品质；5、追求大社区、项目高端形象3房：120-140平米港台客户、韩国等外籍客户1、在惠州有自己的事业；2、在惠州有一定的人脉、关系网络；3、在惠州工作生活3年以上；4、纯粹的生活圈子；高舒适度社区5、项目高端形象4房：150-180平米生意人1、多为客家人；2、在惠州生活多年，关系、人脉在惠州；3、追求大社区、项目高端形象3房：120-140平米4房：140-160平米来自珠三角的生意人/商务人士属于惠州市场的享受阶层目标客户特征分类特征主力需求面积深圳、广州、东莞等泛珠三角客户1、多次往31目标客户特征分类特征主力需求面积政府公务员1、在惠州生活多年；2、人脉、关系网络在惠州3、大部分人自有居住物业；4、离不开便利的交通，希望优美纯粹的居住环境5、追求纯高尚社区、项目高端形象2房：60-80平米；3房：120-140平米4房：140-180平米5房：180-250平米企事业高级白领1、多为白领阶层；2、人脉、关系网络在惠州；3、一般有长辈在惠州，需照顾；4、追求时尚，同时希望有自己独立的生活空间；5、置业主要考虑方便照顾父母又能体现自我个性；6、方便上班2房：60-80平米；3房：105-120平米；本地富裕原住人员1、多为客家人；2、自有出租物业，靠收租生活；3、关系、人脉在惠州；4、追求项目高端形象，有很强的炫耀心理4房：140-160平米5房：160-180平米公务员/高级白领是惠州市场上的知富代表目标客户特征分类特征主力需求面积政府公务员1、在惠州生活多年32A回到项目的基础价值论：客户付钱买价值客户倾向于选择能让他们付钱得到最大价值的供应商Product: 创造价值Place: 交付价值Price: 体现价值Promotion: 宣传价值A回到项目的基础价值论：客户付钱买价值客户倾向于选择能让他们33寻找价值信息（FAB分析）F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性A（Advantages）： 相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值寻找价值信息（FAB分析）F（Features/fact）:34B找到项目的价值消费者：他们买什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）生态/景观(一线江景)地段现代产品的创新大盘引领市场的全新形象创新功能/创新展示大盘的第一期270度江景升值前景与众不同（出众）创意身份象征项目调性——以全新的形象引领城市生活NEWB找到项目的价值消费者：他们买什么？F（Features）A35欧式豪华会所+样板房+园林展示的困境主流:西方舶来品C形象的困境赝品模式充斥的惠州:

荷兰(荷兰水乡)/古罗马(帝景湾)/简约欧式(蓝波湾/东湖花园/丽日百合)以广州和深圳为样板的东施效颦我们的价值观:——超越东西观就是我们要创造的新东西(NEW)一个现象——不分东●西的惠州（西湖：岭南风情的城市核心+欧洲建筑群）荷兰水乡(欧式会所与整体形象的尴尬)/帝景湾(贴金贴银)/蓝波湾（展示1期买后期）/丽日百合找到项目的价值观欧式豪华会所+样板房+园林展示的困境主流:西方舶来品C形象的36What’s

NEW？区别于欧陆风区别于荷兰水乡（I、II期）区别与东方威尼斯区别于欧式豪华会所+样板房+园林超越传统东西观，就是我们要创造的新东西建筑特色是新东西的最佳示范，是项目最具说服力的新东西全新的营销推广体系,也是新东西的构想源点如何理解我们的新东●西?What’sNEW？区别于欧陆风区别于荷兰水乡（I、II期37设定符号设定符号38设定符号——NEW+创意时代半岛城邦时代蓝湾半岛命名——设定符号——NEW+创意时代半岛城邦命名——39从项目到品牌——时代×创意=?品牌的外延我们发现我们并不只是消费“时代”的地产品牌，更多的是艺术与创意——地产品牌的延伸，其实产生更大的附加值。时代玫瑰园推广了什么？美术馆=品质感+艺术生活+人文精神=时代玫瑰园的Benefit/value在美术馆撒野！（广州时代玫瑰园第3期形象广告）本项目：“品牌形象>“项目产品”从项目到品牌——时代×创意=?品牌的外延我们发现我们并不只是40Howtodo?大盘规则“一期=整体”本项目：“形象>产品”如何建立大盘的势?——形象启势项目调性——以全新的形象引领城市生活我们的价值观——超越东西观(我们New在哪里?)时代：“品牌形象>“项目产品”Howtodo?大盘规则“一期=整体”本项目：“形象>产41项目启动模式建立充分的竞争优势短期目标：建立轰动效应实现原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则二：进入性优先。原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。作为领导者的大盘启动的原则：“一期=整体”[大盘规则]高形象截客高起点规划产品创新，升级换代建立不可撼动的区域领导者气势限制条件：难以树立形象难以与荷兰水乡形象形成区隔进入性不强回归竞争策略项目启动模式建立充分的竞争优势短期目标：建立轰动效应实现原则42高形象截客/建立区域领导者气势——全面超越荷兰水乡“城界界定”——四根大型广告光柱，体现大气魄（“NEW”）Action1.荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园开工前亮相,2006年3月——高形象截客/建立区域领导者气势“城界界定”——四根大型广告光43高形象截客/建立区域领导者气势——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯“城界界定”——进入本项目的市政路创意涂鸦/巨型文字：您已进入+项目名Action2.2006年3月——高形象截客/建立区域领导者气势“城界界定”——进入本项目的市44荷兰水乡威尼斯东湖花园高起点规划——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯Action3.“注意力”——大型户外广告牌：大型广告牌喷绘吸引眼球/重大事件随时更换开工前亮相,2006年3月——荷兰水乡威尼斯东湖花园高起点规划Action3.“注意力”—45荷兰水乡滨江带规划要点：主打荷兰风情，以大风车为主要标志；临江栈道，强调亲水性；沿一期沿江面设计，共长600米。主要标志亲水性荷兰水乡滨江带规划要点：主打荷兰风情，以大风车为主要标志；主46高形象截客/建立区域领导者气势——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯“资源展示”——临江栈道全面荷兰水乡“资源展示”——临江栈道体现水与生活的相关性、绝对创意Action4.绝对创意（如漂流瓶）

地点：起于地块C-07中间，止于东江

功能：漂流瓶酒吧+派对小屋（若干，沿江排开）开盘前亮相,2006年10月高形象截客/建立区域领导者气势“资源展示”——临江栈道全面荷47高形象截客/建立区域领导者气势——全面超越荷兰水乡/东方威尼斯“资源展示”——临江栈道全面荷兰水乡“创意集市”——销售中心就是创意集市/打破常规的手法卖楼Action.5墙上卖楼：样板房钉在了销售中心的墙上（全新的销售方式）形象至上：销售中心全面颠覆市场形象开盘前亮相,2006年10月高形象截客/建立区域领导者气势“资源展示”——临江栈道全面荷4804开发实施0201050403原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则二：进入性优先。原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。作为领导者的大盘启动的原则：04开发实施0201050403原则一：高端入市。树立形象，491期2期3期项目分3期开发：1期：临水别墅与小高层2期：临水高层，售价13000元/㎡3期：高层，目前在开发，预计售价16000-18000元/㎡各期资源分配：最优资源、次优资源、较差资源各期主要产品：标杆产品、明星产品、现金牛产品大盘开发启动研究

案例分析－深圳水榭花都制造标杆1期2期3期项目分3期开发：大盘开发启动研究

案例分析－深圳50项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处；项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小高层和多层等；项目开发次序：TOWNHOUSE、多层——小高层——高层（园楼）各期资源分配：最优资源、次优资源、较差资源各期主要产品：标杆产品、明星产品＋现金牛产品、创新型产品123大盘开发启动研究

案例分析－深圳香蜜湖熙园制造标杆项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处；123大盘开发启动51荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园本项目东江新开河12地块名称景观昭示性进入性地块规模地块纯净性其它参考因素C-03北面东江景昭示性较强较强规模较小良C-04西北面东江景，东北面新开河景位于两江交汇处，昭示性强一般规模较大一般C-06无景观昭示性弱弱规模小差商业属性C-07东面新开河景昭示性较强强规模大好形象难以与荷兰水乡一二期相区隔C-08无景观昭示性弱较强规模大好C-04地块在景观资源、昭示性和规模上均适合作为项目的启动区启动区确立原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。作为领导者的大盘启动的原则启动区启动区位启动配置启动产品启动期主产品区价值最大化原则荷兰水乡一期荷兰水乡二期威尼斯东湖花园本项目东江新开河12地52原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。原则四：控制规模，制造稀缺。作为领导者的大盘启动的原则：地块名称地块适合的产品作用BLOCK1低密度创新产品标杆BLOCK2可充分利用江景的产品最大化江景价值BLOCK3舒居产品速度、现金流BLOCK4低密度创新产品标杆BLOCK5舒居产品速度、现金流BLOCK6可充分利用江景的产品最大化江景价值BLOCK7舒居产品速度、现金流BLOCK8商业形象BLOCK9舒居产品速度、现金流BLOCK10舒居产品速度、现金流启动区启动区位启动配置启动产品启动期主产品价值最大化原则B4B1B2B3B5B6B7B8B9B10产品适用性分析

原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。原则三：用适量创新531期竖立高形象，追求速度和资金回收开发C-04地块，总建面14.5万平米底TH式住宅叠拼水景TH升级版小高层时代会所1期竖立高形象，追求速度和资金回收底TH式住宅叠拼水景TH升541期竖立高形象，追求速度和资金回收开发C-04地块，总建面14.5万平米同期市场竞争产品分析：风格同质化（异域风情）；新产品供应（电梯洋房/TOHO）；户型面积偏大！主要竞争对手建筑形式主力建筑面积产品特点帝景湾二期小高层4房（170-210）欧式建筑/皇家水景东方威尼斯一期TOHO/电梯洋房小高层3房（140）4房（160-200）复式/TH（280-320）多层退台式宽景电梯洋房欧式小高层阳光茶室欧式TOHO有内天井/独立主人空间荷兰水乡（二期）小高层估：4房（140以上）延续一期风格产品策略——差异化：多产品组合+控制面积+提升单价+户型创新1期竖立高形象，追求速度和资金回收同期市场竞争产品分析：主要55差异化制胜案例说明项目名称差异点市场检验结果美地花园城提升户型舒适度控制户型面积销售均价高出片区市场20%雅庭院引入创新物业类型：情景洋房销售均价高出片区市场25%荷兰水乡一期叠拼洋房：一线江景，风格化外立面，户型创新销售均价高出片区市场25%实现迅速销售在惠州，产品差异化能实现高附加值！差异化制胜案例说明项目名称差异点市场检验结果美地花园城提升户56通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升平面户型总体均价底层“TOHO”＋平面小高层，开发面积7.5万平米（明星产品/底层溢价物业）类型户型建筑面积总面积（万平米）TH180-2200.7平面户型三房110-13016.9四房140-160通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升57平面小高层最大化江景资源，最大化项目价值。一梯三户住宅能全部看到江景，保证尽量多的单位能看到江景。平面小高层最大化江景资源，最大化项目价值。5812312层层退台3叠水嵌入式花园完全产品系列TOHO底层“TOHO”（底层溢价物业）12312层层退台3叠水嵌入式花园完全产品系列TOHO59设计元素关键词：天井/院落/吹拔/连廊/平台/坡顶/生态[多元性的建筑营造有生命力的城市，创新而又个性化的居住空间设计，更赋予社区丰盛内涵]亲情化叠拼水景TOHO——（完全创新产品/标杆产品/270度江景）类型建筑面积总面积（万平米）水景TH160-2000.6万设计元素关键词：天井/院落/吹拔/连廊/平台/坡顶/生态[多60升级版小高层（舒居物业）类型户型建筑面积总面积（万平米）平面户型二房806三房110-130四房140-160创新型情趣空间－内庭院，提升住宅舒适度。升级版小高层（舒居物业）类型户型建筑面积总面积平面户型二房861升级版小高层（舒居物业）凸窗赠送观景凸窗，大尺度阳台卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台设计情趣空间，增强产品的舒适度升级版小高层（舒居物业）凸窗赠送观景凸窗，大尺度阳台卧室二面62底TH式住宅叠拼水景TH升级版小高层时代会所1期物业开发表住宅配套水景TH底TH式住宅升级版小高层时代会所产品特征标杆产品明星产品现金牛产品核心体验作用速度，形象速度，形象速度形象建筑面积0.6万7.5万6万0.4万开发策略引爆市场，追求速度和资金回收。底TH式住宅叠拼水景TH升级版小高层时代会所1期物业开发表住632期-开发C-06和C-07地块，总建面25.5万平米，住宅面积24.1万平米，商业面积1万平米，时代馆0.4万平米；底TH式住宅水景TH升级版小高层Mixed建筑创新商业街计划2期-开发C-06和C-07地块，总建面25.5万平米，住宅642期-开发C-06和C-07地块，总建面25.5万平米，住宅面积24.1万平米，商业面积1万平米，时代馆0.4万平米；同期市场竞争产品分析：风格同质化（异域风情）；户型面积偏大；产品进一步升级！主要竞争对手建筑形式主力建筑面积产品特点帝景湾三期小高层4房（170-210）欧式建筑/皇家水景东方威尼斯二期TOHO/小高层3房（140）4房（160-200）复式/TH（280-320）欧式小高层阳光茶室欧式TOHO有内天井/独立主人空间完全产品策略——打造开放的、都市的社区Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）2期-开发C-06和C-07地块，总建面25.5万平米，住宅65完全产品系列Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）Mixed建筑：商业＋板式住宅商业街上盖板式住宅，惠州独一无二的现代建筑形象。类型户型建筑面积总面积（万平米）住宅二房809.8三房110-130商业1完全产品系列Mixed建筑：商业＋板式住宅类型户型建筑面积总66竖立惠州独一无二的现代建筑形象。完全产品系列Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）竖立惠州独一无二的现代建筑形象。完全产品系列67独特的竖向商业街成为惠州商业的新标杆，消除原有烂尾商业的影响。完全产品系列Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）独特的竖向商业街成为惠州商业的新标杆，消除原有烂尾商业的影响68体验式商业街：体验、现代、独特、自我。。。。完全产品系列Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）体验式商业街：体验、现代、独特、自我。。。。完全产品系列69完全产品系列Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）商业与住宅之间绿化架空，消除商业对住宅的影响。各栋建筑之间用联廊相连，形成特色街区和立体化的交通系统。完全产品系列商业与住宅之间绿化架空，消除商业对住宅的影响。70底TH式住宅水景TH升级版小高层Mixed建筑2期物业开发表住宅商业水景TH底TH式住宅升级版小高层Mixed建筑（板式住宅）Mixed建筑（体验式商业街）时代馆产品特征标杆产品明星产品现金牛产品标杆产品核心体验核心体验作用价值价值速度形象形象形象建筑面积0.9万6.7万6.7万9.81万0.4万开发策略展示生活体验，引领区域市场，实现最大价值底TH式住宅水景TH升级版小高层Mixed建筑2期物业开发表713期-开发C-03、C-08地块，完善配套，创新产品展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值，总建面21万平米；住宅面积17万平米，小学和中学4万平米；底TH式住宅升级版小高层中学和小学空中TH3期-开发C-03、C-08地块，完善配套，创新产品展示生活72同期市场竞争产品分析：产品多样性，市场竞争细节化！产品策略——延续前期竞争策略，展示成熟生活3期-开发C-03、C-08地块，完善配套，创新产品展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值，总建面21万平米；住宅面积17万平米，小学和中学4万平米；同期市场竞争产品分析：产品策略——3期-开发C-03、C-0733期物业开发表住宅配套空中TH底TH式住宅升级版小高层时代小学时代中学产品特征标杆产品明星产品现金牛产品核心体验核心体验作用形象，价值价值速度形象形象建筑面积1.4万3.4万12.2万1.4万2.6万开发策略展示生活体验，引爆新一轮高潮，最大化价值底TH式住宅升级版小高层中学和小学空中TH3期物业开发表住宅配套空中TH底TH式住宅升级版小高层时代小74公共长廊可变房完全产品系列TOHO空中TH（高端物业溢价）同常规TOHO同样的舒适度前庭后院：空中庭院式的复式设计，赠送前庭后院公共长廊：两层一个复式单位，公共长廊6米通高不算面积板式设计，户户南北通透可拆分空间变小高层产品为高价值的TOHO产品，提升物业价值。类型建筑面积总面积（万平米）空中TH1801.4公共长廊可变房完全产品系列TOHO同常规TOHO同样的舒适度75完全产品系列TOHO空中TH（高端物业溢价）空中TH提升住宅品质，提高住宅价格。提高单价，控制面积，控制总价。完全产品系列TOHO空中TH提升住宅品质，提高住宅价格。提高76产品类型户型产品溢价建筑面积（平米）套数（套）户均面积（平米）总面积（万平米）面积比例TOHO水景TOHO一线江景170-230752001.53.63%6%底层TOHO（复式）底层溢价180-220362000.71%空中TOHO高端物业溢价150901501.42%平面底层TOHO（平面）二房底层溢价80130013016.951.430%92%三房110-130四房140-160Mixed建筑（板式）二房形象溢价809801009.817%三房110-130创新小高层二房舒居物业80190813024.844%三房110-1303%四房140-1601%商业商业1万平米2%2%会所等配套0.8万平米，商业1万平米，小学和中学4万平米。产品类型户型产品溢价建筑面积套数（套）户均面积（平米）总面积77We欧陆风情被推崇为新生活的坐标营销=欧式豪华会所+样板房+园林平面卖楼OUT景观是用来欣赏的以全新的形象引领城市生活商业？？营销=创意+艺术+体验+新鲜（创意集市）景观是用来玩的（沿江漂流瓶）多产品/制造明星艺术的卖楼商业街是独一无二的IN2006IN&OUT时代×创意=?We欧陆风情被推崇为新生活的坐标营销=欧式豪华会所+样板78报告回顾：Howtodo?本项目：“形象>产品”项目调性——以全新的形象引领城市生活我们的价值观——超越东西观(我们New在哪里?)时代：“品牌形象>“项目产品”项目命名：时代半岛城邦

备选：时代蓝湾半岛报告回顾：Howtodo?本项目：“形象>产品”项目调性79项目一期预计入市时间2006.10项目二期预计入市时间2007.10项目三期预计入市时间2008.10项目产品回顾市场竞争环境产品应对策略营销关键点风格同质化（异域风情）；新产品供应（电梯洋房/TOHO）；户型面积偏大！差异化：控制面积+提升单价+户型创新物业类型溢价法：叠拼水景TOHO/底层溢价法：底层TOHO升级版小高层“主流年”时代/品牌/灯柱/漂流瓶广告牌/涂鸦风格同质化（异域风情）户型面积偏大；产品进一步升级！完全产品策略：Mixed建筑（体验式商业＋板式住宅）时代馆“创新年”Mixed建筑/都市开放、融合体验、现代、独特、自我产品多样性，市场竞争细节化！延续前期竞争策略，战士成熟生活空中TOHO配套强势资源（学校）“回归年”社区资源健康/价值/享受/圈子时代的都市的代言城市未来的项目一期项目二期项目三期项目产品回顾市场竞争环境产品应对策略80050102030405附件总体市场世联实践050102030405附件总体市场811、惠州总体发展状况惠城区2004年人均GDP2883美元；结论：惠州房地产市场已经进入快速发展阶段！缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型发展特征改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上4000～80002500～4000800～2500人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段1、惠州总体发展状况惠城区2004年人均GDP2883美元；821.1、惠州与周边城市经济水平与住宅指标对比惠州城镇居民人均可支配收入（元）2004年珠三角城镇居民人均可支配收入（元）结论：惠州城镇居民收入水平持续增长,但消费能力与珠三角其他城市还是有一定差距！资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心2004年珠三角城市GDP（亿）1.1、惠州与周边城市经济水平与住宅指标对比惠州城镇居民人831.2、惠州经济结构与政策对项目的影响2004年惠州市经济结构结论：重视企业客户。惠州城市定位为：数码石化城。第二产业在惠州市的经济结构中占有相当大的比重（约57%）。宏观调控政策对项目影响不大。国家一系列宏观调控措施的出台没有对惠州房地产市场产生大的影响。从地方政府到企业都认为惠州的房地产市场是健康的。1.2、惠州经济结构与政策对项目的影响2004年惠州市经济841.3、惠州城市规划发展战略及其影响2003年起惠州行政区划调整:市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万资料来源：世联分析、《惠州市城市发展战略规划》城市空间布局：形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。以一市二区为核心进行发展。一市:惠州市二区:惠城区和惠阳区结论：行政区划调整，扩大了城市空间，促进惠州城市化发展。对项目直接利好不大。1.3、惠州城市规划发展战略及其影响2003年起惠州行政区划85地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地区惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分县区城市化率城市化水平1.3、惠州城市规划发展战略及其影响结论：惠州城市化水平不高。地区全省珠三角深圳珠海广州佛山中山东莞惠州江门肇庆城市化率（861.4、惠州市人口发展状况及其影响结论：惠州市城镇人口偏少。2004年全市总人口293.22万人，其中，非农业人口114.27万人，占39.0％。居民家庭恩格尔系数，城市为34.3％。2004年惠州市人口结构1.4、惠州市人口发展状况及其影响结论：惠州市城镇人口偏少。87年份惠州市城镇人口200149.3万200359.17万200470万2007预计117.28万1.5、惠城区总体发展状况结论：惠城区正不断繁荣与发展，重点投资江北，对东平的直接投资力度不大。惠城区城市面貌不断改善，在致力于保护西湖沿线老城区的同时，重点投资江北片区，希望把江北打造成惠州的行政文化中心。而麦地—下埔片区已经发展为惠州的商贸中心。东平正发展为以居住为住的片区，政府对东平的直接投资力度不大。从2001年开始惠城区人口增长近10万人/年。未来惠州的行政文化中心区保护性开发的老城区商贸中心区居住为主年份惠州市城镇人口200149.3万200359.17万20881.6、市政建设对项目的影响（包括河道与道路）结论：交通压力逐渐缓解，东江水位提升，项目江景更加美丽。下角大桥的修建、“三环路”的开通缓解了东平作为过境枢纽的交通压力。东江大桥的改造将改善东平与江北的交通情况。东江下游大坝的建成将使东江水位上升10米，项目江景更加美丽。1.6、市政建设对项目的影响（包括河道与道路）结论：交通压力89西区工业区猴仔湾中心区石化工业区霞涌旅游休闲度假区惠州港石化工业区（壳牌）2、中海壳牌项目对本项目的影响2.1规模及功能规划大亚湾规划：重点建设在“一港四区”中海壳牌投资40亿美元，产值拉动1:50;壳牌项目建设，惠州新增基础建设投资1000亿元；西区工业区猴仔湾中心区石化工业区霞涌旅游休闲度假区惠州港石化90石化工业区发展现状：土地现状：基础设施建设工作正在推进中海壳牌联合化工厂工程进展：2005年12月试产，2006年4月开始量产其他招商项目：华德160万立方米油库、惠州LNG天然气发电厂，以及36个中下游石化项目产业类型：石化深加工、新型材料、专用化学品、精细化学品等高附加值高技术含量的石化中下游产业。规模：总面积27.8平方公里，其中中海壳牌联合化工厂占地4.27平方公里2.1规模及功能规划石化工业区发展现状：产业类型：2.1规模及功能规划91不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，投产后1500人租赁、居住石化区建设规划人口2.5万租赁、居住惠州人口增长2005～2010年，50～100万（惠州）租赁、居住新惠州人建设者临时居住10％转化为永久居住居住惠阳大亚湾2005～2010年，潜在消费者合计：10～20万居住；20～30万租赁租赁、居住2.2中海壳牌项目对就业环境及就业人口的影响结论：壳牌项目及上下游产业会提供大量的就业机会，大亚湾地区人口有可能在外来3-5年迅猛增加。不同分类潜在消费者数量需求壳牌项目建设建设高峰2.5万人，投922.3中海壳牌项目对周边房地产业的影响中海壳牌项目的建成投产及对上下游行业的拉动必将刺激周边房地产业的发展。大亚湾地区房地产业的繁荣完全取决于周边产业的实质性发展。目前所开发的项目主要以投资为主，比如我司代理的南山国际项目主要以深圳投资客为主。惠州本地客户始终保持观望态度。众多开发商对大亚湾地区都保持关注，有不少开发商也展开过实地调研，但现在有实质性投入的开发商比较少。2.3中海壳牌项目对周边房地产业的影响中海壳牌项目的建成投产93目前中海壳牌刚试产，进驻的员工约2000人，这些员工大部分为全国各地调派过来的工程技术人员。而且有部分人员是属于阶段性支援，而另外部分人员因初来惠州，置业能力并不能完全释放。目前有大约100人左右已经在惠州置业，但大多都选择在价格比较低的楼盘。比如在东湖购买住宅单价约2500元/平方米，而在丽日百合（4000元/平方米）等高端项目购买人数很少。所以中海壳牌将带动中下游产业链约400－500家企业，这些企业的中高层员工并非本项目启动的主力客户，但本项目应持续关注，随着壳牌投产，后续人员到位，此类人员可能将会成为本项目二、三期的潜在客户。2.4、中海壳牌项目对本项目的影响目前中海壳牌刚试产，进驻的员工约2000人，这些员工大部分为943、惠州市住宅市场状况分析3.1、惠州商品房上市及成交情况2001-2004年惠州房地产供求关系图1999-2005年惠州房地产销售均价走势2005年前3季度惠州房地产供求数据目前市场供求相对平衡，房地产销售均价平稳上升！3、惠州市住宅市场状况分析2001-2004年惠州房地产供求95现状小结：惠州房地产市场已经快速发展阶段，房地产开发量与销售量都创新高。房地产销售均价年增长率一般在10%左右，目前惠州市房地产销售均价为2584元/平方米。由于惠州市大量土地分散在各开发公司手中，市场供应具有高度的不确定性。市场预测：1、市场竞争会更加激烈。未来市场供应量会有较大幅度增加，目前可预见的中高档住宅供应量在300万平米以上。2、产品品质会进一步提升。随着万科、招商、合生、时代、奥体等众多品牌开发商同时进入惠州市场必将带来产品进一步升级。3、惠州住宅市场均价会持续走高。但上涨幅度受制于惠州经济发展水平、市场竞争以及国家宏观政策等诸多因素的制约。4、在未来3年内市场大盘格局“三足鼎立”：以江北、东平、龙丰上排各为中心。3.2、惠州市房地产市场发展预测现状小结：3.2、惠州市房地产市场发展预测96世联经验：

2004-2005，惠州在售项目约30个，其中发展商自售11个，世联代理8个。惠州世联实践世联经验：

2004-2005，惠州在售项目约30个，其中发97江北片区惠州惠城世联布局南坛下埔片区麦地河南岸片区龙丰上排片区丽日百合家园TCL雅园美林玉桂山城市1号公寓金耀园二期TCL嘉园TCL翠园美地花园城江北片区惠州惠城世联布局南坛下埔片区麦地河南岸片区龙98世联地产策划关键开发商需求：价格不降，扭转销售停滞的局面，实现片区高价快速销售。营销关键:渠道营销，挖掘丽日所有开发物业老客户资源；同时利用丽日资源-丽日百货资源渠道推广项目。体验营销，售楼处-入户广场-入户大堂-看楼通道-样板房-智能系统，CBD豪宅生活体验一条龙。活动营销，利用开盘抽奖、封顶亮灯、中秋大盆菜等新颖活动，旺场旺销。项目界定：惠州首府主打推广语:抢占中心区绝版生活领域销售情况：月销售40套左右城市:

惠州物业名称:

丽日百合家园物业属性:

高端住宅物业服务方式:

策划代理规模:

占地：29973.59

㎡总建面：128656.82

㎡

其中：

住宅面积：105724.32㎡

幼儿园：2304.7㎡

物业类型：12-28小高层、高层销售均价:4000元/㎡区域内自住型物业世联实践世联地产策划关键城市:惠州区域内自住型物业世联实99世联地产策划关键

营销关键：形象策略，鹤立鸡群：打破市场上小户型无鲜明形象的常规，利用滨江公园绝版地段及精装户型，拔高项目形象，在小户型市场突起。引导投资观念，掀起投资热潮：主力宣传投资的概念，利用低首付，低总价，投资回报明细表打动客户。项目界定：滨江公园旁投资小户王主打广告语：绝版中心区至尊小户王销售业绩：开盘后7个月100％销售，月销售90套左右，实收均价3600元/㎡，超出发展商价值逾期500万，创市场价格新高。城市:惠州物业名称:城市一号公寓物业属性:区域内投资型物业服务方式:策划代理规模：

总占地：1306.26㎡总建面：32506.27㎡总套数：644套项目地下两层，地下一层、地上三层为商业。4层为架空层。5-28层为住宅

户型为单房（17-21平米）1*1（32-49平米）2*1、2*2（46-81平米）4*2（122平米）区域内投资型物业世联实践世联地产策划关键

城市:惠州区域内投资型物100世联地产策划关键

营销关键：充分挖掘产品价值：项目为大亚湾片区唯一真正意义上的写字楼，所以借助大亚湾石化城点火契机，主推投资概念；并将公寓部分附加上商务功能，加强其投资的灵活性；又利用项目优良的地理位置，并推旅游概念，增加产品附加值。跨区域营销：突破本地无市场先例，借助世联代理平台，利用二、三级联动，进行跨区域客户推介，充分挖掘有效客户。项目界定：全功能商务平台，中国.大亚湾.石化城主打广告语：稳赚国际租金/投资6万，年回报3万，销售情况：跨区域客户投资目前占总成交90%以上，开盘4个月销售60%。城市:惠州物业名称:南山国际物业属性:投资型综合物业服务方式:策划代理规模：总占地：5427㎡总建面：43672㎡

其中：办公：26662㎡

住宅：7648㎡

商业：5680㎡

销售价格：住宅均价：3500元/㎡办公均价：3700元/㎡

区域投资型综合物业世联实践世联地产策划关键

城市:惠州区域投资型综合101时代地产惠州项目发展战略谨呈：

时代地产惠州项目发展战略谨呈：商业秘密声明本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果本公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本文内包含的资料属于本公司的商业机密，一10301目标020105040301目标0201050403104项目背景假设的前提条件：2006年一期销售，需要有资金回笼；项目的容积率最高可做到2.5；拆迁能顺利进行；地块的范围在无坐标点的情况下，根据贵司提供的图纸来确定；学校等的位置可变；下面的报告内容是在以上的前提下来展开的。项目背景假设的前提条件：下面的报告内容是在以上的前提下来展开105东方威尼斯旧住宅区荷兰水乡旧住宅区本项目项目属性定位：

城市·新核心区·江景·大盘占地约24万m2容积率2.5（暂定）总建筑面积近60万m2西北面、东北面大面积宽阔的一线江景东方威尼斯旧住宅区荷兰水乡旧住宅区本项目项目属性定位：城市106项目目标探讨我们的开发目标是什么？卖高价，最大利润提升企业品牌知名度迅速回笼资金销售速度快项目目标探讨我们的开发目标是什么？卖高价，最大利润提升企业迅107本项目基于已知条件下的目标的理解叫座快进快出,迅速回笼资金,——短期目标叫好时代品牌的提升——目标达成后的结果实现片区高价——利润最大化持续旺销——长期目标本项目基于已知条件下的目标的理解叫座快进快出,迅速回笼资金,10802市场现状0201050403确立项目的发展战略02市场现状0201050403确立项目的发展战略109现状1.片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北片区特征：四面环江，交通枢纽（依靠大桥与其他城市区域连接，城市交通的枢纽中心）片区规划：以居住为核心，市政配套成熟，但市政投入力度不大，无明显利好规划举措。地处城市腹地，江景资源丰富，规划以居住为主，但政府投入力度不大。现状1.片区位置：惠城腹地，江北以南，下埔以北地处城市腹地，110现状2.东湖花园荷兰水乡新世界长湖苑蓝波湾东方威尼斯项目物业类型占地面积总建面总套数均价主力户型面积长湖苑（二期）小高层40000140000107930003房/4房100-140东湖花园5号小区小高层105700288100156932003房/4房110--150蓝波湾二期北郡TH55000500001435000TH180-360荷兰水乡（二期）小高层1000004100（估）4房/5房160/180东方威尼斯TH/多层/小高层160000320000312（1期）4300（估）4房160/180大盘云集，但各自为战！东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤东平供应特征：——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中东平价格特征：——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万）——作为高档大盘，项目缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区）现状2.东湖花园荷兰水乡新世界长湖苑蓝波湾东方威尼斯项目物业111现状3.惠州主流大盘均不乏景观资源。当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中脱颖而出？——项目的核心竞争力。片区项目总建面均价核心价值江北帝景湾一期500005700大盘/品质/品牌/区位/江景奥园900000——大盘/品牌/片区/江景东平蓝波湾二期北郡500005000稀缺产品/江景东方威尼斯3200004300（估）稀缺产品/江景/产品品质本项目6000004500(估)????荷兰水乡（二期）1000004100（估）江景/规模/学校龙丰上排鹏基项目（估）360000依靠大面积山景实现较高价格，预计标杆产品超过5000山景/水景/大盘御龙山199600大盘/山景/水景宝安集团（估）170000大盘/山景项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）现状3.惠州主流大盘均不乏景观资源。片区项目总建面均价核心112现状4.市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难以突破项目均价开盘时间销售率月均销售套数蓝波湾2期500004.10.1645%10套左右帝景湾570005.9.1160%40套左右丽日百合400005.7.3060%45套左右东湖花园5号区320005.6.1530%25套左右荷兰水乡320004.11.2890%40套左右金裕碧水湾（三组团）320004.1.195%25套左右惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）；已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素——项目的启动策略。项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）现状4.市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,难113现状5.TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差不大项目占地面积总建面总套数均价主力户型面积发售时间丽日百合29973.5912865675440003房124/133/1442005-1-1帝景湾一期400005000020057004房5房170/190/2102005-9-11长湖苑（二期）40000140000107928003房4房100-1402002-12-1东湖花园5号小区105700288100156932003房4房110--1502005-6-1蓝波湾二期北郡110000500001435000TH180-3602004-10荷兰水乡（二期）1000004100（估）4房5房160/180估计2006.5东方威尼斯160000320000312（1期）4300（估）4房160/180估计2006.8依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米）惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）现状5.TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对价差114现状6.项目名称面积总价TOHO及类TOHO蓝波湾180-36090-180荷兰水乡210-30086-1233房丽日百合124-14450-58长湖苑（二期）100-14028-39东湖花园5号小区110--15035-48碧水湾（二期）123-143156-17343-5055-614房荷兰水乡147-15845-60帝景湾一期170/190/21097/108/120传统大盘产品以3房为主,主流面积在124-170之间，总价在30-60万之间；4房主流面积在170以上之间，总价在45-60万或97万之上；TOHO主流面积在210-300之间，总价在90-180万之间180万120万100万70万50万30万100150250200300总价面积（平米）3503居集中区间TOHO及大户型4居传统大盘的产品供应现状4居现状6.项目名称面积总价TOHO及类TOHO蓝波湾180-3115客户现状现状客户构成显性特征——“杂而散”，单一圈层客户数量较少，客户来源区域分散当地的私企业主/企事业中的中高层/私营服务业老板财富标杆中珠三角的生意人/商务人士享受阶层小公务员/高级白领知富代表大构成要素标识特征群体数量客户现状现状客户构成显性特征——“杂而散”，单一圈层客户数量116客户现状：客户构成复杂、需求多元化项目物业类型客户情况蓝波湾2期TH惠东个体老板、私企业主等东湖花园5号区小高层惠州本地客户为主（东湖老客户、惠东个体老板、企业白领）荷兰水乡电梯洋房/小高层惠州本地客户为主（企事业白领、惠东生意人、公务员）丽日百合小高层/高层惠州本地客户（公务员、生意人、私企老板、企事业中层管理者）为主帝景湾小高层04年开始推广，强势开发商品牌，广州客户成交约80套（合生老客户多）惠州韩国企业客户成交约20套，本地客户（生意人、私企业主）约20套金裕碧水湾三组团小高层惠州本地客户为主（公务员、生意人、私企老板、企事业白领等）片区大盘客户基本是惠州的中高端客户；区内客户与区外客户比例在3：7左右；这种构成的影响：扩大项目影响范围，但营销难度加大如何对广泛的客户群制造强烈的“牵引式消费”是项目实现高价和旺销的关键因素？项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）客户现状：客户构成复杂、需求多元化项目物业类型客户情况蓝波湾117项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）本项目的发展战略项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）项目的营销（重竞118030201050403竞争分析确立核心竞争对手及对应的竞争策略确立项目地位确立项目调性启势030201050403竞争分析确立核心竞争对手及对应的竞争119竞争聚焦：热点片区之一，大盘集中。目前双雄争霸（江北VS东平），未来三足鼎立（江北VS东平VS龙丰上排）

江北片区惠州行政文化中心，城市规划最好的区域大盘集中区域；代表楼盘：碧水湾、丽日百合家园、帝景湾、奥园主流价格：3500元/平米以上东平片区城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3200元/平米以上麦地－河南岸片区目前市场热点片区，小盘集中地带代表楼盘：雍逸园、美地花园城主流价格：2500元/平米左右龙丰上排片区传统非热点片区,未来山地高尚住宅大盘聚集地代表楼盘：御龙山、鹏基项目、宝安集团项目老城区供应量极少竞争聚焦：热点片区之一，大盘集中。目前双雄争霸（江北VS