某花园商业项目可行性研究报告文件课件

石家庄保利花园商业项目可行性研究报告文件二零一二年八月石家庄保利花园商业项目二零一二年八月第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二章各物业类型的市场背景分析第三章项目经济效益评估第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑面积地上建筑面积商业部分3万㎡办公公寓22万㎡合计25万㎡地下建筑面积商业用途1万㎡车库和设备用房3.95万㎡合计653237容积率4.5综合体项目=办公公寓（22万㎡）+商业（3万㎡地上+1万㎡地下）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑第一章项目所处城市及行业背景分析第一章项目所处城市及行业背景分析城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属性分析——1、功能定位北京天津石家庄城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优、西控、东延”的空间发展战略，形成“双核、双轴、双带”的大都市区空间结构空间发展原则是北跨、南优、西控、东延。北跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同步实现城市结构与规模扩张。

南优即优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业向东部集聚。两核带动指在旧城中心外，通过新区中心实现城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文化体育、会展等高端和新兴服务业。两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定新区等区域性节点。依托滹沱河构建滨河景观休闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关键枢纽，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新城的必经板块，同时正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣都市发展区空间格局：一城三区三组团。即一个中心城，中心城内老城区、滨河新区、东部新区三个建设区，以及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。城市发展战略：中心城区内的老城区和滨河新区主要发展商务、文化娱乐等第三产业；东部新区以及三个外围组团主要发展第二产业。老城区布局：京珠高速公路以西为老区，突出省行政职能，完善传统服务职能，重点发展办公商务、商贸、流通等第三产业。二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统工业聚集区、环境品质较弱，长安区位于市区东北部，工厂最为集中区域，区域内建成生活区众多，房龄长，多为先前开发的厂企宿舍生活区，环境较差新形象：未来将建成石家庄的798艺术区，东北工业区未来重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业，同时充分利用工业展览，文化创意等功能，打造形成提升石家庄文化品位的类似北京“798”艺术区的高档休闲、文化、创意产业高地东北工业区高新技术开发区西区建设南大街片中华南大街片区工业区的改革，传统工业区在东北工业区、中华南大街片区、建设南大街片区和高新技术产业开发区西区。未来，污染企业外迁，工业区整合后，除高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业外，其它三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。

1、东北工业区：打造石市的“798”

产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。

2、高新技术开发区西区：

重点发展技术密集型产业

产业定位：以高新技术产业为主，重点发展技术密集型产业，科技产品研发。

3、建设南大街片区：

主打现代商业商务

产业定位：现代商业商务区，重点发展现代服务、金融业、咨询业等。

4、中华南大街片区：

主攻电子科技产品

产业定位：以电子科技产品制造为主都市型产业。

二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统三、宏观经济背景属性分析——1、GDP三、宏观经济背景属性分析——1、GDP商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，也必将衍生大量需求2011年，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%，三次产业结构比例为10.1：49.8：40.1。2011年，在固定资产投资中，第一产业投资57.7亿元，第二产业投资1081.9亿元，第三产业投资1887.4亿元，增长31.8%三、宏观经济背景属性分析——2、产业结构商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平居民可支配收入以及消费市场的快速增长，为商业商务设施的发展提供了较为坚实的市场基础三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平居民可支配收入以石家庄城市化水平所处的阶段人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45%以下长沙、石家庄、连云港以小城市进入大城市为主阶段初期大城市房价表现将显著优异城市化率45~60%天津、成都、大连、宁波、济南、青岛、长春、重庆以小城市进入大城市为主阶段中期城市化率60~70%苏州、杭州、无锡、武汉、绍兴、西安、沈阳以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率70~80%无以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率80~90%北京、南京、中山超高城市化阶段城市化率90~100%广州、上海大都市圈阶段城市化率100%深圳、珠海城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。商业商务地产发展与城市化呈现出同步发展的规律，具体表现为：商业商务地产的形成期对应城市化的起步期，成长期对应城市化的加速期，成熟期对应城市化的减速期，衰退期对应城市化的平稳期。

石家庄目前城市化率为43%，规划到2020年，市域城镇化水平达到65%，城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，城市化水平与人口聚集的不断提高，商务商业市场的需求将受益期间三、宏观经济背景属性分析——4、城市化水平石家庄城市化人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45%三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策央行一年两次下调存贷款基准利率，面对较为宽松的货币环境，一方面抑制了居民储蓄的增长，增大居民的消费倾向，从而在一定程度上刺激了房地产的消费时间存款准备金率贷款准备金缕调整前调整后调整前调整后2012.7.63.25%3.00%6.31%6.00%2012.3.83.50%3.25%6.56%6.31%2011.7.73.25%3.50%6.31%6.56%2011.4.63.00%3.25%6.06%6.31%2011.2.92.75%3.00%5.81%6.06%2010.12.262.50%2.75%5.56%5.81%2010.10.202.25%2.50%5.31%5.56%2008.12.232.52%2.25%5.58%5.31%2008.11.273.60%2.52%6.66%5.58%2008.10.303.87%3.60%6.93%6.66%2008.10.94.14%3.87%7.20%6.93%2008.9.164.14%4.14%7.47%7.20%2007.12.213.87%4.14%7.29%7.47%2012年6月7日晚间，中国人民银行决定，自6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整央行还表示自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策央行一年两次下调存贷07年08年09年10年11年政策央行10次上调存款准备金关于促进集约用地的通知“存量房”7折贷款利率78家央企退市，“土地19条”“新国八条”央行6次加息5次上调、4次下调存款准备金“二套房贷”从严执行4.15新政：90平以上首套首付30%，二套认定从严商品房明码标价“24号文”：建立多层次住房保障体系5次降息《关于集约用地的通知》：打击：“囤地、捂地”9.29新政：首套首付30%，二套50%，三套停贷；异地购房贷款需提供本地工作证明多次调整存款准备金率“二套房贷”出台国十三条：鼓励商品房消费“国四条”：增加供给，抑制投机，加强监管，推进保障房建设三次上调存款准备金率07年12月以来首次加息二套房首付比重提升市场表现07市场表现较好，需求持续旺盛，未受调控政策影响上半年继续走高，下半年开始受经济危机影响、一线城市成交量大幅度下滑影响以及舆论的影响走低，刺激政策的作用在下半年未能显现需求释放，刺激政策起到一定作用，“政策收紧”等舆论影响部分购房者提前出手供需基本未受影响。一线城市成交量下滑，再次出现观望，本土部分客户，例如投资，购买信心下下挫整体成交量下跌，“以价换量”的营销模式则成了今年开发商年末抢市的不二选择政策从严2007年，经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的。2008年，次债危机政策导向转变，追求经济平稳、保持增长。2009年，保8成功，政策导向调整为经济结构平稳调整、过渡2010年，通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。2011年，限购限价税收多措并举，货币政策不断收紧，调控力度不断升级政策导向曲线四、政策背景属性分析——1、全国政策07年08年09年10年11年政策央行10次上调存款准备金关1991~2011年全国GDP走势年份GDPGDP增长率特征199121781.516.68%抑制199226923.523.61%抑制199335333.931.24%抑制199448197.936.41%抑制199560793.726.13%抑制199671176.617.08%抑制19977897310.95%逆向调节199884402.36.87%逆向调节199989677.16.25%逆向调节200099214.610.64%抑制2001109655.210.52%抑制2002120332.79.74%中位线2003135822.812.87%抑制2004159878.317.71%抑制2005184937.415.67%抑制2006216314.416.97%抑制2007265810.322.88%抑制2008314045.418.15%抑制2009340902.88.55%逆向调节201040120217.69%抑制201147156417.54%抑制四、政策背景属性分析——1、全国政策如果政府在不同季度之间可以把握的GDP增长率区间为8%~10%，中线位势为9%，那么如果GDP增长率超过10%的上限，经济有过热倾向，房价上涨压力较大，房地产将收到持续的抑制如果政府在不同季度之间可以把握的GDP增长率区间为8%~10%，中线位势为9%，那么如果GDP增长率低于8%的下限，经济出现下行风险，那么房地产的逆向调节作用开始显现。未来政策主基调：抑制1991~2011年全国GDP走势年份GDPGDP增长率特关键词内容2011.2.20限购石家庄限购令，自2011年2月20日起至2011年12月31日止，在我市市内五区、高新区范围内实行住房限购措施。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)、能够提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。2011.3.31限价新建住宅价格涨幅不得超过10%，为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》精神，我市结合当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，在征求社会意见的基础上，我市确定2011年新建住房价格控制目标：全市新建商品住房年度价格上涨幅度明显低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，力争上涨幅度控制在10%以内。2011.5.18一房一价河北省〈商品房销售明码标价规定〉实施，在河北省行政区域内从事房地产开发销售的企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售商品房（包括现房和预售房，住宅及非住宅，下同），须按照国家有关规定和本细则的规定实行明码标价2011.6.14加大保障房建设《河北省城镇住房保障办法(试行)》保障性住房建设项目按国家和本省规定享受各项税收优惠、免收各项行政事业性收费和政府性基金，涉及经营服务性收费的，按相关标准的下限收费或者给予减免收费。符合国家和本省规定的保障性住房建设项目，小区外的供水、供电、供气、供热等配套设施，由相关企业出资配套建设并保证正常使用，小区内的配套设施由建设单位自行建设，确需委托相关企业和单位建设的，所涉及的收费不得高于建设成本。除此之外，小区内外相关配套设施建设按国家和本省有关规定不再缴纳其他费用。四、政策背景属性分析——2、石家庄政策短期内宏观调控的大方向和基调不可能松动，短期内石家庄房地产环境还是趋冷关键词内容2011.2.20限购石家庄限购令，自2011年2五、行业背景属性分析——1、行业发展趋势08年以来，房地产住宅市场由于政策调控和宏观经济状况等因素经历了几次大起大落，而商业商务市场相比之下则表现的稳健很多，且不在限购范围内，商务商业市场迎来新契机，处于向上发展态势五、行业背景属性分析——1、行业发展趋势08年以来，房地产住万达——不断复制的万达广场新世界——执着的新世界广场富力——已站稳综合体开发的脚跟华润——开始复制“万象城”—综合体中粮——开始复制“大悦城”—综合体龙湖——开始复制“天街”—综合体万科——曾经执着的住宅专业化公司，当前已开始加大商业比重住宅市场的波动起伏下，置信、凯德……各大开发企业纷纷转入“综合体”开发自08年以来，房地产住宅市场由于政策调控和宏观经济状况影响的因素经历了几次大起大落，而商业地产相比之下则显得稳健很多。这时，综合体项目以其兼具居住功能和商业价值双重功能属性的优势赢得了很多知名开发商纷纷试水。各大企业在业务的版图中加大商业物业的比重。至少有包括开发商、保险资金和私募基金等三路资金开始大规模进入商业地产，不管是国企、民企还是海外资本，都将视线对准了商务商业地产。五、行业背景属性分析——2、开发企业表现万达——不断复制的万达广场自08年以来，房地产住宅市场由第二章各物业类型的市场背景分析第二章各物业类型的市场背景分析一、石家庄整体市场——土地市场从2011年土地成交的区域分布上，59宗土地位于主城区，11宗位于周边组团城市。

其中，高新区14宗，共983359.7平方米，约合1475亩；长安区14宗，共927989.6平方米，约合1392亩；裕华区11宗，共657725平方米，约合986亩；新华区10宗，共288493.4平方米，约合432亩；桥西区7宗，共158725.5平方米，约合238亩；桥东区3宗，共50251平方米，约合75亩；周边环绕卫星城中，涉及井陉7宗，共142006.48平方米，约合213亩；鹿泉1宗，133333平方米，约合200亩；栾城1宗，13407.28平方米，约合20亩。土地成交量与楼面地价稳定增长，主城区土地集中放量。长安区属于石家庄传统工业区，工厂分布比较集中，开发进程相对滞后，随着知名房企纷纷拿地，区域将面临前所未有的蜕变，长安区未来有可能成为土地市场的主战场一、石家庄整体市场——土地市场从2011年土地成交的区域分布土地位置土地面积土地用途容积率出让年限成交价受让人1新王舍居委会西北，平涉路五路口处。东至新王舍居委会地，南至新王舍居委会地，西至平涉路，北至新王舍居委会地3982.5批发零售用地≥0.640年185中国石油天然气股份有限公司河北石家庄销售分公司2古桥北街西，新井铁路南。东至古桥北街，南至井陉矿务局，西至井陉矿务局、石家庄市古桥厂，北至铁路。13003.1城镇住宅用地≤3.570、401425石家庄凯罗房地产开发有限公司3东至市农机总公司、西至怡然雅居小区、南至东平路13861城镇住宅≤2.77011450河北润龙房地产开发有限公司4南二环以南、东二环以西122005.9住宅、商服≤3.070、4060000河北众美房地产开发集团有限公司5民心河东、新华路南、中山路北、水产西街西17791.9住宅、商服≤2.3570、4010000北京京铁房地产开发有限公司6北至福利院，南至槐安西路，西至时光供热公司，东至福利巷55753.8商服≤3.540、7031100石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司7古城东路以南、体育大街以西87487.7商服≤3.84037000石家庄润鑫房地产开发有限公司8翟营大街以东、光华路以北、规划路以南、新奥燃气公司以西56721.7住宅、商服2.8570、4039300河北祈福乾悦房地产开发有限公司9石德铁路以南、规划路以北12893.1住宅、商服3.570、409000河北祈福乾悦房地产开发有限公司10东至天桂街、西至昆仑大街、南至规划路、北至学苑路85540.89住宅2.857022810河北涞泽房地产开发有限公司11谈南路以北、体育大街以西、规划路南、八十一中东18778住宅≤3.57014000石家庄和力长安房地产开发有限公司商服≤6.54012东至规划路、西至纺织进出口大厦、南至规划路、北至新华路14531.2商服≤6.54027500河北金指数房产开发公司13翟营大街以西、建华大街以东、丰收路以南120702.7住宅、商服≤3.570、40103300石家庄荣泰房地产开发有限公司14塔北路南、谈固东街西69850.8住宅≤3.27047000石家庄市魏通房地产开发有限公司文体娱乐≤3.25015北二环以南，谈固北大街以东12664.2城镇住宅——706900河北尚信房地产开发有限公司16东至石家庄以岭药业，西至珠峰大街，南至漓江道，北至珠江大74768.49科教用地0.8-2.5505650石家庄以岭药业股份有限公司17东至国有收储地、西至国有收储地、南至闽江道、北至国有收储23350.61住宅商服3.01570、4011260河北新东方房地产开发有限公司18东至国有收储地、西至国有收储地、南至周通集体用地、北至18726.79住宅商服

2.57370、409100河北新东方房地产开发有限公司19东至周通综合楼、西至河北食用菌研究所、南至珠峰花园9999.965住宅≤2.570

4850河北新东方房地产开发有限公司一、石家庄整体市场——土地市场土地位置土地面积土地用途容积率出让年限成交价受让人1新王舍居土地位置土地面积土地用途出让年限成交价受让人20民族路二期旧城改造地块：东至颐高数码广场西，西至青年街东30274.5商服40430007石家庄华强广场房地产开发有限公司21建华东路以南，东二环南延线以西172675.6城镇住宅7043500河北高杰士房地产开发有限公司22中华大街东、裕华路南、礼让街西21980.5商服住宅40、7016900石家庄市联邦伟业房地产开发有限公司23东至维明街，西至民心河，南至南二环路，北至中核石辐21736.538城镇住宅7011200河北天地富华房地产开发有限公司24裕华路以南、休门街以西3839.4商服、住宅40、702900石家庄市美城房地产开发有限公司25华西路以南、西建街以西4078.9住宅7025001石家庄佳业房地产开发有限公司26裕华路以南、建设大街以东4155.7商服、住宅40、704350石家庄市神龙房地产开发有限公司27东至文苑街，西至泰华街，南至四十二中，北至北二环路26784.2住宅7013700河北润达房地产开发有限公司28百花街以东、丰收路以南18407.5商服、住宅40、7011050石家庄市盈佳房地产开发有限公司29槐安路南侧规划路以南，谈固东街以西5453.8商服404050河北立方房地产开发有限公司30石闫路以西，上京村以北60649.9文体娱乐506370河北上京上城水岸文化创意园投资有限公司31谈固大街以东，规划路以北14630.2城镇住宅709050石家庄市西美房地产开发有限公司32翟营大街以东，跃进路以北36325.4住宅、商服40、7019650石家庄市亿嘉房地产开发有限公司33高新区赵村旧村改造地块1：东至天山大街，西至祁连街158138.957商服、住宅40、7056700石家庄金石房地产开发有限公司34高新区赵村旧村改造地块3：东至祁连街、西至天山大街138163.315商服、住宅40、7049900石家庄金石房地产开发有限公司35东至峨眉街、西至祁连街、南至耕地、北至珠江大道130799.99商业、办公、文化、娱乐、居住70、4039850世华传媒文化产业有限公司36东至井陉县北正乡中乐村土地，西至平涉路35129————1850河北燕春房地产开发有限公司37东至横南村、横涧乡人民政府，西至横南村土地29161.2————1380河北燕春房地产开发有限公司38东至杨家沟居委会土地，西至杨家沟居委会土地28004.4————590石家庄市矿区华岚经贸有限公司39东至横北居委会、康盛街，西至嵘运达房地产开发有限公司2726.2————240石家庄市矿区煤炭营销中心40东至滨河小区，西至振三街企业，南至河北工业职业技术学院，5653.2住宅704050河北金标房地产开发有限公司一、石家庄整体市场——土地市场土地位置土地面积土地用途出让年限成交价受让人20民族路二期旧商服用地数量明显增多，其原因：首先，商业地产市场承接大量住宅市场转移出来的投资型购房需求，发展迅速；其次，石家庄城市发展日新月异，潜力巨大，商业地产价值获得投资型购房者认同。土地位置土地面积土地用途出让年限成交价受让人41东至石太铁路，西至三环绿化带，南至五支渠，北至中山路21818.4商服408300石家庄百盛房地产开发有限公司42东至河北华业建材市场，西至市裕华区水电管理站6501.2商服405700石家庄汇科房地产开发有限公司43中山西路491号27337.4商服、住宅40、7014800石家庄冀达房地产开发有限公司44北二环以南，谈固北大街以东12664.2住宅706900流拍45东至公交公司，西至中华大街，南至赵佗路，北至无线电十3409.6商服4016004河北友和贸易有限公司46东至友谊大街，西至后太保农用地，南至后太保农用地6131.9商服402000石家庄龙闻喜贸易有限公司47塔南路以南，翟营大街以西50201.9商服、住宅40、7035900河北龙海房地产开发有限公司48东至华药金坦、西至珠峰大街、南至筑业花园、北至淮河道。65487.519住宅、商服70、4017800石家庄华山房地产开发有限公司49124号地块：东至昆仑大街、西至岗当商贸城46009.461住宅70年16800河北双峰房地产开发有限公司50东至峨眉街，西至昆仑大街，南至闽江道，北至湘江道106695.643住宅7026380天山房地产开发有限公司51东至岗当商贸城，西至规划路，南至金沙江道，北至学院路20437.257商务金融405960石家庄市裕华区宋营镇岗当村民委员会52中华大街西、规划路北、高柱路南18781.9住宅7011900河北爱普房地产开发有限公司商服4053谈固北大街以东，北二环以南2295.7商服401560河北博胜房地产开发有限公司54裕华路-维明街-工农路-民心河-师范街围合区域（地下空间）28614商服4021655永辉超市股份有限公司55规划路北、北二环路南、体育大街东、规划路西129216.9住宅7086300保利（北京）房地产开发有限公司商服40一、石家庄整体市场——土地市场商服用地数量明显增多，其原因：首先，商业地产市场承接大量住宅2009年—2012年上半年，石家庄非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）成交面积总量呈逐年上涨趋势，均价由2009年的7767元/㎡上涨至2012年上半年的16000元/㎡左右，三年价格上涨一倍多。由2012上半年非住宅商品房（包含商铺、写字楼、公寓等）与住宅成交情况可看出，由于住宅限购政策的因素，非住宅商品房成交量要远高于住宅成交量，且成交量呈逐渐走高态势。自地产调控以来，以长期持续收益为目标的商业商务地产受到日益追捧，明显呈现资金流入的状态，也逐渐进入了快速发展道路，公寓、写字楼、商业产品成交量增速超过住宅成交增速。一、石家庄整体市场——商业商务市场2009年—2012年上半年，石家庄非住宅商品房（包含商铺东购商圈北国商圈怀特商圈二、商业市场分析——板块市场特征石家庄商业市场呈现出“三朵金花”竞相绽放的局面，各自独立。东购商圈：位于繁华的中山路段，北交通便利（距离火车站1公里左右），通达性强。该商圈凭借独特的地理优势和多年历史成为石家庄A级商圈。东购业区平均日人流量为25万人次，其中东购的客流量约10万人次。北国商圈：位于桥东区，主要分布在中山路两侧，北国商圈和东购商圈同时为石家庄最早，最具优势的核心商圈。北国商业区及辐射区人流量为日均10万人次左右，其中北国商圈商城客流量为8万人次，占整体的80%怀特商圈：怀特商圈属于石家庄二级商圈，是石家庄商界后起之秀，除传统百货等购物场所外，以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城汇集于此。为典型的区域商圈，商圈内除了个别特色商业市场能够辐射到石家庄全市客群，商圈内大部分市场还是以区域消费客群为主，随着万达的进入，填补该商圈综合体的空白东购商圈北国商圈怀特商圈二、商业市场分析——板块市场特征石家二、商业市场分析——板块市场特征业态商业名称规模档次消费群体及区域经营情况东购商圈百货商场东购4.5万中高档辐射石家庄各区域，主要是桥西中高消费者为主先进管理模式，省会零售业龙头万象天成——中高档辐射石家庄各区域，主要以桥西中高消费者为主百盛引入，带动商场人气惠普生数码广场3.8万中低档中低消费群体运转良好新百广场4万中高档桥西中高消费群体按MALL模式升级，省会三大商业巨头之一华联商厦4万中档工薪中等收入消费群体经营良好主题商场天元名品4万中档年轻时尚消费群体南国时尚服饰广场，经营状况良好专业市场福兴阁2万低档低收入消费群体为主经营状况良好，内部商品以低价取胜太和电子城4万——批发为主电子产品集散地北国商圈百货商场北国商城5万中高档桥东中高收入定位明确，销售额属石家庄百货业之最西美百货0.9万高档高消费群体商场提升了城市的形象，丰富高收入群体的需求新天地商城——中低档中低消费群体运转良好世贸名品1万高档高消费群体世茂皇冠酒店底商，构成高消费区，经营状况良好华联商厦4万中档工薪中等收入消费群体经营良好专业市场运动大本营0.22万中档时尚休闲体育用品专营，运转良好专卖店三信0.03万中档中低消费群体本土品牌，定位准确，有固定的本土客群云水方舟0.3万中档中低消费群体体育名品专卖店，残影店等，经营很好配套商业影乐宫1万中档石家庄整体区域消费客群石家庄知名休闲娱乐场所，业态丰富，经营良好怀特商圈百货商场怀特商场10万中高档裕华中高消费群体已形成自己固有的消费群体专业市场怀特家居城11万中高档各个区域消费群体首个将时尚购物，休闲消费融入家居领域商业中心怀特建材装饰城3万中高档区域消费群体经营状况良好海鲜副食城3万中档区域消费人群经营状况良好花鸟市场1万中低档区域消费人群经营状况良好二、商业市场分析——板块市场特征业态商业名称规模档次消费群体二、商业市场分析——项目区域商业市场项目所在区域并未形成规模型商业，主要以小型底商为主，但随着临近商圈不断扩大建设和供应的同时，也将对项目所在区域有一定辐射和覆盖作用，毗邻汽贸产业发展区，往来客流量大，商业潜力无限。当前入市项目有限，市场存量后续供应较大项目体量概况价格去化率北城国际金街12万㎡24000平方米的商业裙楼、社区周边的沿街商铺以及商业街10200元/㎡10%左右（2012.5开盘）翰玉门庭商业0.4万㎡商业分2层，上下可独立使用，20-200平米多种面积选择20000元/㎡40%（09年开盘）中心线广安商业街3.3万㎡地下商业（框架），地下一层，商业街总长1100米26000元/㎡90%左右益家国际15.2万㎡商业部分分为A、B两个区域，A区整体为地上5层、局部7层，地下2层，B区建筑面积2万平米，层高为一层6.3米，二层3.3米8900元/㎡+文化广场欢乐商城5000㎡——27888元/㎡待售石家庄国际贸易城1600万㎡——暂无待售石兆金街2.8万㎡上下二层连体独立商铺，3.8米层高，40-150㎡，框架结构暂无待售璟和金街1.2万㎡璟和金街为璟和嘉园住宅沿街的三层商业底商，对外出售1-2层暂无待售怀特商圈二、商业市场分析——项目区域商业市场项目所在区域并未形成规模三、公寓市场分析——板块分布特点勒泰中心华锦H2O天滋嘉鲤中基国际公馆蓝拓国大商务中心财富天下科苑广场滨江商务大厦金正君庭启城金世界华域城乾门华强广场橙悦城龙鼎天悦长安公馆时尚公馆新界本案1、石家庄公寓市场多集中在一环以内，一环至二环间的公寓项目比重有所增加，同时开发区新增公寓项目，但公寓住宅化为明显2、随着华强广场、勒泰中心等项目入市，以及盛邦大都汇、祥云国际等城市综合体的全面展开，公寓市场将迎来供应高峰期一环二环三、公寓市场分析——板块分布特点勒泰中心华锦H2O天滋嘉鲤中区域项目名称占地面积建筑面积主力户型开盘时间销售均价（元/㎡）销售率桥东区勒泰中心6.1万㎡39.5万㎡68左右2011.916000（含5000精装）80%-90%华锦H2O5405㎡2万㎡50-602011.9.78500（精装2000）90%以上尾盘在售天滋嘉鲤12.6万㎡50.3万㎡58-802011.3229300（含简装）90%左右尾盘在售中基国际公馆————45-702011.6.159000（含普通精装）90%左右尾盘在售蓝拓国大商务中心7500㎡4.5万㎡512011.3980070%左右财富天下3.5万㎡25万㎡80-90未开盘——未开盘金正君庭2.8万㎡11.4万㎡30-40（loft）2011.85000（双层面积计算）80%左右滨江商务大厦32万㎡120万㎡49-5720101.14960080%左右科苑广场6670㎡6.7万㎡42-702011.55800——新基业大厦————68-96——450080%（内部认购1/3）桥西区启城1.3万㎡10万㎡90-952010.57600（按揭）6800（全款）70%左右金世界25.4万㎡100万㎡502011.78300剩余10套（现房在售）华域城10.3万33.9万㎡40-802010.7700060%新华区乾门4.6万㎡11万㎡902011.6540080%左右华强广场4.2万㎡29.6万㎡30-502012.3.309000一期（600套）90%以上橙悦城2.5万㎡10万㎡602011.6.15000-6000未开盘预计9月开盘长安区龙鼎天悦1万㎡4.3万㎡91-95——6700（精装）电话未接通长安公馆（尾盘）3128㎡1.5万㎡————6500（精装）电话未接通裕华区时尚公馆3.9万㎡13.6万㎡80-1002011.10.8660080%左右准现房在售新界9000㎡3万㎡50（loft）——10000（单层面积计算）90%左右尾盘在售三、公寓市场分析——市场竞争特点区域项目名称占地面积建筑面积主力户型开盘时间销售均价（元/㎡三、公寓市场分析——市场竞争特点一居产品是公寓产品的和主力户型，占比达70%，主力面积区间为40~70㎡，由于总价较低，且多为精装修，多为投资客群；两居产品，主力米娜及区间为75~110㎡，相对一居去化速度较慢，投资客较少；三居产品主要为商务型公寓，客群多集中在中小企业一环二环一环内：8000~10000元/㎡一~二环：6000~8000元/㎡二环外：5000~6000元/㎡三、公寓市场分析——市场竞争特点一居产品是公寓产品的和主力户第三章项目经济效益评估第三章项目经济效益评估一、测算前提——1、去化量界定根据区域市场情况，年均销售面积建议：公寓40000㎡/年，商业10000㎡/年月均去化套数户均面积月均去化面积预估年均去化面积参考案例公寓物业20~40套60~90㎡2000~3000㎡/月30000~40000㎡/年商业物业10000㎡/年一、测算前提——1、去化量界定根据区域市场情况，年均销售面积一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）区位打分45%

参照项目龙鼎天悦长安公馆时尚公馆华域城橙悦城乾门本项目评分指标

评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象15%91.358.51.2758.51.2758.51.27591.358.51.2759.51.425与市中心距离17%8.51.4458.51.4458.51.44581.368.51.44591.5381.36道路/交通状况12%8.51.028.51.0291.088.51.0291.088.51.0291.08周边自然环境10%8.50.8580.880.880.88.50.857.50.7580.8周边人文环境10%90.97.50.757.50.7570.78.50.858.50.8580.8周边配套16%8.51.367.51.281.287.51.291.448.51.3681.28治安状况8%80.6480.6480.6480.648.50.6880.648.50.68片区提升空间12%91.0891.0891.0891.0891.088.51.02101.2总评分

8.645

8.21

8.35

8.075

8.775

8.445

8.625个项目售价（元）

670065006600700060005400

相对价格（元）

668468296817747758975515

参照权重%

30%30%10%10%10%10%

加权后价格（元）

20052049682748590552

本项目价格（元）

6625一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）区位打分45一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）产品打分55%

参照项目龙鼎天悦长安公馆时尚公馆华域城橙悦城乾门本项目评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分规划设计总体规划6%90.5490.548.50.5190.5490.548.50.519.50.57社区规划6%8.50.5190.5490.5490.5490.549.50.57100.6物业类型12%91.088.51.027.50.97.50.991.0891.089.51.14园林环境12%91.0891.088.51.028.51.0291.089.51.1491.08建筑外观8%8.50.689.50.76100.880.648.50.688.50.689.50.76户型设计10%8.50.8590.990.98.50.858.50.858.50.8590.9社区配套社区商业10%90.990.990.99.50.9590.990.990.9学校5%90.459.50.4758.50.42580.490.4590.4590.45会所3%80.249.50.28580.2490.2790.278.50.25590.27其它

工程进度5%90.458.50.4258.50.4258.50.4258.50.4258.50.42580.4物业管理5%90.459.50.4759.50.47590.4590.4590.4590.45开发商品牌18%9.51.719.51.719.51.719.51.719.51.7191.629.51.71总评分

8.94

9.11

8.845

8.695

8.975

8.93

9.23个项目售价（元）

670065006600700060005400

相对价格（元）

691765866887743161705581

参照权重%

30%30%10%10%10%10%

加权后价格（元）

20751976689743617558

本项目价格（元）

6658综合定价6643一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）产品打分55根据区位打分法和产品打分法，区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6625；产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～6)=6658；综合：区位*45%+产品*55%=6643元/㎡。一、测算前提——2、销售价格界定（A/公寓产品）石家庄二环外公寓物业产品成交均价5000~7000元/㎡，考虑项目精装以及周界商务氛围等因素，保守估值，2014年公寓市价为7000元/㎡。根据区位打分法和产品打分法，一、测算前提——2、销售价格界定一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）区位打分55%

参照项目北城国际金街翰玉门庭商业中心线广安商业街文化广场欢乐商场文化广场欢乐商场本项目评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位位置15%91.3591.3591.3591.3591.3591.35片区商业成熟度17%8.51.44591.5391.538.51.4458.51.4458.51.445道路/交通状况12%91.0880.9680.9680.9680.9691.08人流量10%90.990.990.990.990.990.9片区固定居民数10%90.990.98.50.858.50.858.50.8590.9周边环境16%8.51.368.51.3681.2881.2881.2881.28商业气氛8%90.7290.7290.728.50.688.50.6890.72片区提升空间12%8.51.028.51.028.51.028.51.028.51.028.51.02总评分

8.775

8.74

8.61

8.485

8.485

8.695个项目售价（元）

130001700020000220008700

相对价格（元）

128811691220197225448915

参照权重%

40%10%10%10%30%

加权后价格（元）

51531691202022542675

本项目价格（元）

13793一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）区位打分55一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）产品打分45%

参照项目北城国际金街翰玉门庭商业中心线广安商业街文化广场欢乐商场文化广场欢乐商场本项目评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分规划设计总体规划8%90.729.50.7690.7290.7290.729.50.76商业规划18%8.51.5391.628.51.538.51.538.51.5391.62规模15%91.358.51.2758.51.2758.51.2758.51.27591.35建筑外观10%90.990.990.990.990.990.9户型设计22%91.9881.768.51.8781.7681.7691.98其它工程进度5%9.50.4759.50.4759.50.4759.50.4759.50.47580.4物业管理8%90.7290.7290.7290.7290.7290.72开发商品牌14%91.2691.2691.2691.2691.26101.4总评分

8.935

8.77

8.75

8.64

8.64

9.13个项目售价（元）

130001700020000220008700

相对价格（元）

132841769820869232489193

参照权重%

40%10%10%10%30%

加权后价格（元）

53131770208723252758

本项目价格（元）

11495综合定价12759

一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）产品打分45根据区位打分法和产品打分法，区位：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=13793；产品：∑权重i×均价i×Px/Pi(i=1～5)=11495；综合：区位*45%+产品*55%=12759元/㎡。一、测算前提——2、销售价格界定（B/商业产品）综合考虑区域周边商业的成熟度程度，按目前售价测算，本案商业物业现时点价格为13000元/㎡。根据区位打分法和产品打分法，一、测算前提——2、销售价格界定二、经济效益预估——项目投资情况序号项目投资总额（万元)单位成本（元）面积（M2)标准1土地费用出让金37236.101489.44250000暂估价2契税1117.0844.68250000土地出让金的3%3房屋

开发

费用前期费用2000.0080.00250000一般在50-180元/平米之间4基础设施费用10000.00400.00250000市政、通讯、照明、绿化等5建安成本66000.003000.00220000公寓（610500.003500.0030000商业（地上）74000.004000.0010000商业（地下）815800.004000.0039500地下建筑(不包含商业)9开发间接费用2000.0080.00250000

10期间

费用管理费用2206.0088.242500003至21项的2%11销售费用4038.26161.53250000总销售额2%,含推广费用12财务费用2500.00100.00250000

13不可预见费用3309.00132.362500003至21项的3%14总投资额160706.446428.262500001至13项的总和项目总投资额约16.07亿元，投资周期约6年（2013下半年~2018年）二、经济效益预估——项目投资情况序号项目投资总额（万元)单位二、经济效益预估——项目销售情况项目总销售额约22.65亿元，销售周期约6年（2014年~2019年）序号项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计1销售均价高层公寓（21~33层）70007350771881038509893493819850

2商业（地上）1300013650143331504912000126001323013892

3商业（地下）1300013650143331504915802165921742118292

4销售面积高层公寓（21~33层）400004000040000400004000020000002200005商业（地上）10000100001000000000300006商业（地下）100000000000100007销售金额（万元）54000430504520332414340341786800226568二、经济效益预估——项目销售情况项目总销售额约22.65亿元二、经济效益预估——项目损益情况项目实现净利润约3.87亿元序号项目金额（万元）1主营业务收入226568.12

减：主营业务成本147663.18

主营业务税金及附加12461.252主营业务利润66443.69

减：管理费用5465.50

财务费用2500.00

销售费用4531.363营业利润53946.83

减：土地增值税2265.684利润总额51681.14

减：所得税12920.295净利润38760.86二、经济效益预估——项目损益情况项目实现净利润约3.87亿元三、经济效益分析——项目经济效益预估序号经济指标项目总金额（万元）1销售收入226568.122直接成本147663.183总投资160160.054税前利润51681.145税后利润38760.866内部收益率3.58%7总投资回报率24.20%8销售毛利率22.81%三、经济效益分析——项目经济效益预估序号经济指标项目总金额（某花园商业项目可行性研究报告文件课件石家庄保利花园商业项目可行性研究报告文件二零一二年八月石家庄保利花园商业项目二零一二年八月第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二章各物业类型的市场背景分析第三章项目经济效益评估第一章项目所处城市及行业背景分析目录CONTENTS第二项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目城市站位石家庄市河北省长安区（石家庄东北部）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑面积地上建筑面积商业部分3万㎡办公公寓22万㎡合计25万㎡地下建筑面积商业用途1万㎡车库和设备用房3.95万㎡合计653237容积率4.5综合体项目=办公公寓（22万㎡）+商业（3万㎡地上+1万㎡地下）项目属性解读地块经济技术指标总用地面积5.556公顷总建筑第一章项目所处城市及行业背景分析第一章项目所处城市及行业背景分析城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属性分析——1、功能定位北京天津石家庄城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区一、城市背景属一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优、西控、东延”的空间发展战略，形成“双核、双轴、双带”的大都市区空间结构空间发展原则是北跨、南优、西控、东延。北跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同步实现城市结构与规模扩张。

南优即优化中心城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业向东部集聚。两核带动指在旧城中心外，通过新区中心实现城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文化体育、会展等高端和新兴服务业。两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定新区等区域性节点。依托滹沱河构建滨河景观休闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局“北跨、南优二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关键枢纽，原本处于边缘的长安区将作为连接主城与新城的必经板块，同时正定新区的建设也将与长安区形成良性互动，促进两区共同发展与繁荣都市发展区空间格局：一城三区三组团。即一个中心城，中心城内老城区、滨河新区、东部新区三个建设区，以及鹿泉、栾城和藁城三个外围组团。城市发展战略：中心城区内的老城区和滨河新区主要发展商务、文化娱乐等第三产业；东部新区以及三个外围组团主要发展第二产业。老城区布局：京珠高速公路以西为老区，突出省行政职能，完善传统服务职能，重点发展办公商务、商贸、流通等第三产业。二、区域背景属性分析——1、城市站位老城区向城市新区扩展的关二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统工业聚集区、环境品质较弱，长安区位于市区东北部，工厂最为集中区域，区域内建成生活区众多，房龄长，多为先前开发的厂企宿舍生活区，环境较差新形象：未来将建成石家庄的798艺术区，东北工业区未来重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业，同时充分利用工业展览，文化创意等功能，打造形成提升石家庄文化品位的类似北京“798”艺术区的高档休闲、文化、创意产业高地东北工业区高新技术开发区西区建设南大街片中华南大街片区工业区的改革，传统工业区在东北工业区、中华南大街片区、建设南大街片区和高新技术产业开发区西区。未来，污染企业外迁，工业区整合后，除高新技术产业开发区西区重点发展高新技术产业外，其它三个工业区保留的工业用地将重点发展都市型工业。

1、东北工业区：打造石市的“798”

产业定位：打造石家庄市东北都市型工业园区，重点发展服装加工、广告包装设计、文体用品、工艺美术品制造等产业。

2、高新技术开发区西区：

重点发展技术密集型产业

产业定位：以高新技术产业为主，重点发展技术密集型产业，科技产品研发。

3、建设南大街片区：

主打现代商业商务

产业定位：现代商业商务区，重点发展现代服务、金融业、咨询业等。

4、中华南大街片区：

主攻电子科技产品

产业定位：以电子科技产品制造为主都市型产业。

二、区域背景属性分析——2、未来发展旧形象：城市边缘区、传统三、宏观经济背景属性分析——1、GDP三、宏观经济背景属性分析——1、GDP商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产业的转移速度所决定的，就石家庄当前产业结构而言，以第二产业为主导，已形成医药为主导产业，带动纺织、物流等相关产业发展的多元化格局，通过聚集和辐射效应，同时也吸引了大量为其提供服务的中小企业进入，也必将带动第三产业的发展。借势于石家庄产业结构的调整，有利于服务业的发展，商业地产作为服务性平台，也必将衍生大量需求2011年，第一产业增加值414.9亿元，增长4.3%；第二产业增加值2031.9亿元，增长13.6%；第三产业增加值1635.8亿元，增长12.1%，三次产业结构比例为10.1：49.8：40.1。2011年，在固定资产投资中，第一产业投资57.7亿元，第二产业投资1081.9亿元，第三产业投资1887.4亿元，增长31.8%三、宏观经济背景属性分析——2、产业结构商业地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的向第三产三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平居民可支配收入以及消费市场的快速增长，为商业商务设施的发展提供了较为坚实的市场基础三、宏观经济背景属性分析——3、社会消费水平居民可支配收入以石家庄城市化水平所处的阶段人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45%以下长沙、石家庄、连云港以小城市进入大城市为主阶段初期大城市房价表现将显著优异城市化率45~60%天津、成都、大连、宁波、济南、青岛、长春、重庆以小城市进入大城市为主阶段中期城市化率60~70%苏州、杭州、无锡、武汉、绍兴、西安、沈阳以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率70~80%无以大城市城区人口迁入大城市郊区为主阶段大城市郊区的房价表现将会继续显著优异城市化率80~90%北京、南京、中山超高城市化阶段城市化率90~100%广州、上海大都市圈阶段城市化率100%深圳、珠海城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。商业商务地产发展与城市化呈现出同步发展的规律，具体表现为：商业商务地产的形成期对应城市化的起步期，成长期对应城市化的加速期，成熟期对应城市化的减速期，衰退期对应城市化的平稳期。

石家庄目前城市化率为43%，规划到2020年，市域城镇化水平达到65%，城市将形成一个都市区、两条城镇发展轴的城镇空间布局结构城市化是房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业商务市场的重要推动力，城市化水平与人口聚集的不断提高，商务商业市场的需求将受益期间三、宏观经济背景属性分析——4、城市化水平石家庄城市化人口流动主要以农村进入城市为主阶段城市化率45%三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策央行一年两次下调存贷款基准利率，面对较为宽松的货币环境，一方面抑制了居民储蓄的增长，增大居民的消费倾向，从而在一定程度上刺激了房地产的消费时间存款准备金率贷款准备金缕调整前调整后调整前调整后2012.7.63.25%3.00%6.31%6.00%2012.3.83.50%3.25%6.56%6.31%2011.7.73.25%3.50%6.31%6.56%2011.4.63.00%3.25%6.06%6.31%2011.2.92.75%3.00%5.81%6.06%2010.12.262.50%2.75%5.56%5.81%2010.10.202.25%2.50%5.31%5.56%2008.12.232.52%2.25%5.58%5.31%2008.11.273.60%2.52%6.66%5.58%2008.10.303.87%3.60%6.93%6.66%2008.10.94.14%3.87%7.20%6.93%2008.9.164.14%4.14%7.47%7.20%2007.12.213.87%4.14%7.29%7.47%2012年6月7日晚间，中国人民银行决定，自6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整央行还表示自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房三、宏观经济背景属性分析——4、货币政策央行一年两次下调存贷07年08年09年10年11年政策央行10次上调存款准备金关于促进集约用地的通知“存量房”7折贷款利率78家央企退市，“土地19条”“新国八条”央行6次加息5次上调、4次下调存款准备金“二套房贷”从严执行4.15新政：90平以上首套首付30%，二套认定从严商品房明码标价“24号文”：建立多层次住房保障体系5次降息《关于集约用地的通知》：打击：“囤地、捂地”9.29新政：首套首付30%，二套50%，三套停贷；异地购房贷款需提供本地工作证明多次调整存款准备金率“二套房贷”出台国十三条：鼓励商品房消费“国四条”：增加供给，抑制投机，加强监管，推进保障房建设三次上调存款准备金率07年12月以来首次加息二套房首付比重提升市场表现07市场表现较好，需求持续旺盛，未受调控政策影响上半年继续走高，下半年开始受经济危机影响、一线城市成交量大幅度下滑影响以及舆论的影响走低，刺激政策的作用在下半年未能显现需求释放，刺激政策起到一定作用，“政策收紧”等舆论影响部分购房者提前出手供需基本未受影响。一线城市成交量下滑，再次出现观望，本土部分客户，例如投资，购买信心下下挫整体成交量下跌，“以价换量”的营销模式则成了今年开发商年末抢市的不二选择政策从严2007年，经济过热，政策偏紧，以抑制投资过热为目的。2008年，次债危机政策导向转变，追求经济平稳、保持增长。2009年，保8成功，政策导向调整为经济结构平稳调整、过渡2010年，通胀预期加剧，初期楼市调控政策失灵，政府公信力受到质疑。2011年，限购限价税收多措并举，货币政策不断收紧，调控力度不断升级政策导向曲线四、政策背景属性分析——1、全国政策07年08年09年10年11年政策央行10次上调存款准备金关1991~2011年全国GDP走势年份GDPGDP增长率特征199121781.516.68%抑制199226923.523.61%抑制199335333.931.24%抑制199448197.936.41%抑制199560793.726.13%抑制199671176.617.08%抑制19977897310.95%逆向调节199884402.36.87%逆向调节199989677.16.25%逆向调节200099214.610.64%抑制2001109655.210.52%抑制2002120332.79.74%中位线2003135822.812.87%抑制20041