商铺定价方法

1、成本加成法（成本财向定价：定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。单位成本×（1目标利润率。利弊买者所能接受的价格，可能导致销售不利。、租金参照法（需求导向定价：投资回报率计算过程：由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现610，105.76%100万元的底商为例，首付40万元60万0.65891.52=1.5×11－2=14.5万元，得出投资回报率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米。利弊但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。3、随行就市定价法（竞争导向定价）以竞争对的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。模式只售不租模式自行使用。可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。长期返租模式定义：返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分回报率8％，带1010年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营，但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实回报的现象。短期委托经营（一般两三年投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现。带租约销售模式定义：带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。带租有经过多方参考，才能有效回避投资风险。定价公式：A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。B通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于的系数值，系数值的C(筑面积)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数数总权重系数E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出(其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)100%，根据不同因积(计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单()除于层别商铺总权重系数得出售面积。其他具体商铺依次类推公式七：(层别计算销售总额÷层别总权重系数)X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积(建筑面积)=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。国内商铺年平均的回报预期在7%左右,商铺月租金=商铺总价*7%/12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率=年租金/售价商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。租金回报率分析法表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。内部收益率法＝月租金×投资期内的累计出租月数／()＝部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑