杭州西溪板块排屋别墅市场XXXX最新报告

KL西溪新地块策划提案市场部分第一部分、西溪板块主要竞争个盘研究一、西溪竞争个盘界定为更深入研究同区域板块个盘的竞争情况，将个盘分为在售与未售两大类别：其中在售代表个盘主要有：西溪风情、西溪望庄、西园、西溪里、西溪蝶园、西溪诚园、溪上玫瑰园、果岭、闲湖城、和家园、和庄、留庄等；待售代表个盘主要有：香洲里、西溪玫瑰、西溪晴雪、西溪海、西溪郡、十八郡等；二、在售竞争个盘对比研究规划布局产品设计细分代表项目如何打造？坐拥西溪原生水域，景观内河纵横交错，并与天然溪水直接贯穿，形成活水生态循环系统。纵横布局的水系使得5期悦宫拥有独有的“水院”规划，形成户户临水、家家面河的格局；西溪风情（5期悦宫）遵循竖向设计原则，规划、景观、道路都依山就势，创造出高低有致竖向层叠的视觉效果与居住体验，沿自然山体规划设计山庭居、山叠居和山合院等多种排屋产创新品；果岭遵循“章法天成自然而然”规划设计理念，保留大量原生树木，多种物业形态与自然和谐共生，两进三院排屋、空中跃层、精装公寓等创新产品；和家园规划上统一体现出对地形、地势、水环境等自然资源的充分尊重与合理利用，及对不利因素的规避（如西溪里利用社区外围布置高层隔离噪音）；区域大盘较多，物业形态相当丰富，除了以排屋别墅为主的低密度产品之外，和家园空中跃层单身公馆、西溪碟园空中楼墅、留庄望庄平层大宅等创新产品不断涌现；西溪里以“再现纯正杭州生活”为计主旨，借鉴传统民居“墙门”元素，以“前院—中庭—后院”布局模式，营造自然采光和通风条件，同时摈弃传统中式建筑中较为繁复的马头墙、雕花等元素和不合理生活空间，体现现代中式特点；道路分级设置，组团空间明确四面环山，自然坡地，产品齐全，配套丰富，分批开发代表个盘规划图解——和家园普通公寓在北，排屋在中，别墅在南，北高南低不遮挡水系贯穿排屋别墅组团，与自然山景内外呼应组团道路双向入户，增加庭院面积代表个盘规划图解——西溪里自然河道天然湾区布置低密度排屋产品，而沿街外围设置普通公寓及商业，根据地形与环境条件决定园区规划布局中庭的广泛设计大大改善了4联以上甚至8联10联排产品的采光与舒适度问题。保证整体容积率下的大面积公共绿化的增加了排屋产品的环境价值。（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:果岭山地排屋规划鸟瞰图）（注:西溪风情规划鸟瞰及分期开发示意图）二、在售竞争个盘对比研究车辆组织车库设置产品设计细分代表项目如何打造以环形车道沟通各组团，各组团以延伸性直曲线及尽端式道路沟通各楼幢，最新组团琉园为坡地地形，地势抬高后设计全地下双车库，并免费赠送；和家园基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送西溪里果岭坡地地形项目往往需要环形道路或曲线延伸的方式沟通分组团及各楼幢，平地地形项目基本可以做到高层公寓普遍采用的“人车分流”的设计，在园区主入口设置车库出入口，车在地下通道行驶到达各户地下车库，地上为人行空间；坡地地形项目车库地上地下都有，有的还设置露天车位，而平地地形项目多采用全地下车库设计，基本为双车库配置，车库销售上都是采用随房赠送方式；和庄基本做到人车分流，园区入口设计集中性地下车库，通过地下车道延伸至各楼幢，全地下双车库设计，并免费赠送半山腰设置主干道作为主脉络，尽端式或环通式组团级道路与主干道相连，机动车在主路上快速分流，地面一层设置单车库为主，销售上随房赠送；（代表竞争个盘典型特征图片例举说明）（注:西溪里人车分流系统图示）花园分割/装修产品设计细分代表项目如何打造南北为公共绿化，业主不可改变绿化种植，不涉及分割问题，但通过每户内嵌式中庭花园的设计，一定程度上弥补了无私家花园的遗憾，随房赠送；西溪风情用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡，无独立产权，随房赠送；西溪里琉园组团排屋户型花园户户分割，规划也是木栅栏与墙体进行隔断，也无独立产权，随房赠送，面积100－410㎡不等；和家园除西溪风情之外，花园基本采取分割处理、随房赠送的方法，但都不体现在购房合同中，无独立产权，将草坪、绿植栽种好后交付业主；花园分割面积在100-410㎡之间，多数集中在100多㎡，以溪上玫瑰园为代表的精装庭院体现了一种对庭院更高水平的要求；用墙体与窗格进行户与户之间的花园分割，无独立产权，随房赠送约100多㎡；和庄传承绿城精装庭院营造理念，用墙体进行户与户之间的花园分割，分割面积约100多㎡，无独立产权，随房赠送；溪上玫瑰园二、在售竞争个盘对比研究西溪溪里里的的花花园园分分割割和庄庄的的花花园园分分割割和家家园园的的花花园园分分割割溪上上玫玫瑰瑰园园的的花花园园分分割割园林林景景观观产品品设设计计细细分分代表表项项目目如何何打打造造？？主要要体体现现在在对对基基地地西西溪溪原原生生自自然然河河道道水水资资源源的的借借鉴鉴与与利利用用17万平平米米西西溪溪原原生生水水域域、、3万万余余平平米米中中央央生生态态景景观观湖湖、、约约1000米米西西溪溪自自然然水水岸岸（（悦宫宫）、、约约1500米米东东西西景景观观内内河河（（悦宫宫）、、70余余处处园园林林景景观观。。西溪溪风风情情现代代中中式式园园林林风风格格，，以以再再现现自自然然山山水水为为设设计计原原则则，，追追求求建建筑筑和和自自然然的的和和谐谐，，达达到到““天天人人合合一一””的的效效果果。。在在景景观观的的营营造造中中，，主主要要采采用用借借景景、、对对景景、、等等种种种种手手法法来来组组织织空空间间，，以以营营造造园园林林中中曲曲折折多多变变、、小小中中见见大大、、虚虚实实相相间间的的艺艺术术效效果果。。和庄庄以中中央央景景观观轴轴为为界界进进行行组组团团划划分分，，构构筑筑两两个个宁宁静静、、私私密密的的围围合合式式蝶蝶翅翅形形花花园园空空间间。。18000平平方方米米英英式式大大花花园园运运用用了了大大面面积积的的坡坡地地绿绿化化、、简简洁洁的的立立体体景景观观层层次次和和大大量量水水景景。。逾逾100米米的的最最大大楼楼间间距距营营造造了了尺尺度度的的奢奢华华感感。。西溪溪望望庄庄西溪溪环环境境优优势势突突出出，，园园区区景景观观设设计计时时往往往往首首先先考考虑虑的的是是对对周周边边资资源源的的借借用用（（如西西溪溪风风情情对对西西溪溪自自然然河河道道的的借借用用、、果果岭岭对对自自然然山山地地的的利利用用），，其其次次才才是是与与建建筑筑风风格格相相协协调调的的主主题题性性园园林林风风格格的的考考虑虑（（如溪溪上上玫玫瑰瑰园园的的法法式式古古典典主主义义园园林林、、和和庄庄的的现现代代中中式式风风格格园园林林）；；溪上上玫玫瑰瑰园园以法法国国经经典典建建筑筑和和法法式式园园林林为为原原型型，，采采用用法法式式园园林林的的对对称称规规则则布布局局，，设设定定明明确确轴轴线线，，体体现现出出浓浓郁郁西西方方园园林林风风格格。。二、在售售竞争个个盘对比比研究（代表竞竞争个盘盘典型特特征图片片例举说说明）（注:西西溪望庄庄2大围围合式蝶蝶翅形中中央花园园鸟瞰））（注:西西溪望庄庄围合式式蝶翅形形中央花花园效果果图）（注:西西溪风情情以西溪溪天然河河道为基基础修建建的滨河河景观带带及游艇艇码头实实景）（注:和和庄中央央景观轴轴线效果果图）（注:西西溪风情情5期悦悦宫沿河河游艇码码头及景景观内河河效果图图）（代表竞竞争个盘盘典型特特征图片片例举说说明）产品设计计细分代表项目目如何打造造？二、在售售竞争个个盘对比比研究建筑风格格建筑细节节/材料料海派建筑筑风格外立面采采用赭石石色“过过火砖””立面面及同色色系屋面面和家园现代中式式墙门大大宅外立面为为白墙涂涂料为主主局部褐褐色面砖砖、素墙墙灰钻压压线西溪里欧陆新古古典主义义风格花岗岩群群墙、伊伊通保温温砌块、、砂岩板板、进口口墙面漆漆、陶土土瓦屋面面西溪风情情建筑风格格呈现多多样化趋趋势，从从传统（（现代））中式到到地中海海风格，，再到中中西混合合的海派派风格，，整体上上还是照照搬或改改进发达达国家的的欧式美美式风格格偏多；；建材用材材因建筑筑风格的的差异而而不同，，偏欧美美风格的的立面多多采用石石材与面面砖，地地中海风风格除外外，而以以西溪里里、和庄庄为代表表的中式式风格为为营造粉粉墙黛瓦瓦的意境境，主体体多采用用涂料；；和庄以清朝朝官邸邸为基基本调调性，，重现现高墙墙灰瓦瓦的大大户宅宅院的的显赫赫气势势。建建引入入中式式庭院院生活活理念念，形形成合合院的的布局局形式式，既既能满满足中中国人人“喜喜聚””的居居住习习惯，，又能能提供供现代代人需需求的的私密密生活活环境境。地中海海风格格层层退退台、、底部部文化化石贴贴面、、木质质廊架架、拱拱形窗窗、装装饰烟烟囱果岭留庄新古典典主义义风格格官邸邸，外外形构构图规规整，，追求求庄重重、经经典外立面面全天天然石石材，，深灰灰色坡坡屋顶顶，高高台阶阶、粗粗柱廊廊、厚厚山花花外立面面大面面积采采用赭赭石色色“过过火砖砖”，，烟烟囱柱柱采用用文化化石，，实木木窗框框，及及同色色系坡坡屋顶顶，与与周边边大片片绿色色完美美融合合，透透出简简约古古朴气气息。。代表个个盘建建筑风风格图图解———和和家园园浅灰色色铁艺艺栏杆杆，南南向观观景大大露台台及入入户精精装庭庭院等等细节节的设设计也也相当当到位位，确确保百百万平平米大大盘品品质感感代表个个盘建建筑风风格图图解———果果岭高低错错落的的坡屋屋顶拥有地地中海海风格格建筑筑的某某些元元素，，但设设计得得并不不纯粹粹，层层层退退台式式设计计表现现更多多是山山地建建筑的的特性性。装饰的的烟囱囱木质廊廊架拱形窗窗底部文文化石石贴面面层层退退台代表个个盘建建筑风风格图图解———闲闲湖城城高低错错落的的坡屋屋顶相比于于果岭岭山地地地形形的地地中海海风格格，闲闲湖城城曲线线元素素更多多，风风格上上营造造得更更纯粹粹些，，红瓦瓦屋顶顶，米米黄色色墙面面和周周边蓝蓝色湖湖泊、、绿色色植物物融为为一体体，但但目前前仍是是期房房阶段段，实实际建建造效效果还还有待待观察察。装饰木木窗木质廊廊架园拱形形门窗窗圆弧形形八角角窗手摸墙墙铁艺栏栏杆（注:留庄庄传统统中式式风格格建筑筑效果果图））（代表表竞争争个盘盘典型型特征征图片片例举举说明明）（注:留庄庄全石石材立立面新新古典典主义义风格格官邸邸建筑筑效果果）（注:西溪溪里现现代中中式墙墙面建建筑效效果图图）（注:溪上上玫瑰瑰园巴巴洛克克风格格建筑筑效果果图））（注:西溪溪风情情欧陆陆风格格建筑筑实景景）二、在在售竞竞争个个盘对对比研研究户型配配比产品设设计细细分代表项项目如何打打造？？在售代代表性性排屋屋的户户型面面积集集中在在300㎡㎡左右右，其其中坤坤和旗旗下的的两个个非纯纯排屋屋项目目的户户型设设计相相对偏偏小，，实用用性大大于舒舒适性性；纯排屋屋的和和庄户户型面面积都都在300㎡以以上，，最大大边套套达528㎡，，300-400㎡㎡户型型约占占90％；；和家园（琉园）西溪里（珺园）和庄房型面积范围（㎡）比例（%）房型面积范围（㎡）比例（%）房型面积范围（㎡）比例（%）B2约340㎡41%中套约26516%中套约29074%B1约370㎡43%中套约27540%边套约32526%B5约374㎡6.4%边套约2896.5B4约432㎡5.5%边套约30037B3约528㎡3.7%和家园园约占占40%比比例的的275㎡㎡中间间套户户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2754房3厅5卫4层719.33.9140-21033145-1652通过下下沉式式庭院院与中中庭的的设计计，一一定程程度上上改善善了地地下室室采光光问题题。前中后后都有有庭院院，特特别是是中庭庭设计计化解解了0.36：1开间间进深深比带带来憋憋屈与与采光光问题题，但但北庭庭院面面积较较小。。南北3卧中中，南南向卧卧室采采用套套房设设计，，带有有独立立卫生生间、、衣柜柜与阳阳台，，南北北卧室室通过过连廊廊相连连，更更为私私密。。同样套套房化化设计计的主主卧空空间带带观景景大露露台和家园园约300㎡边边套户户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3005房3厅5卫4层719.33.9100-41033180-2902通过下下沉式式庭院院与小小院的的设计计，一一定程程度上上改善善了地地下室室采光光问题题。前中后后侧都都有庭庭院，，特别别是侧侧院的的设计计将前前、中中、后后的3个院院子连连成一一个有有机的的整体体。南北共共4个个卧室室，将将其中中的两两间改改成书书房，，就成成为南南北相相对独独立的的双套套房。。同样套套房化化设计计的主主卧空空间带带观景景大露露台西溪里里约占占40%比比例的的290㎡㎡中间间套户户型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2903房3厅5卫4层7.220.93.9100多50多120多2通过下下沉式式庭院院一定定程度度上改改善了了地下下室采采光问问题。。前中后后各有有40㎡左左右庭庭院空空间，，特别别是中中庭设设计化化解了了0.34：：1开开间进进深比比带来来憋屈屈与采采光问问题南北双双卧全全套房房设计计，都都带有有书房房与阳阳台，，通过过连廊廊相连连，更更为私私密。。主卧空空间舒舒适度度不足足，没没能体体现主主人生生活气气度及及需求求，但但超大大露台台却是是亮点点。西溪里里325㎡㎡边套套户型型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3253房3厅5卫4层8.1213.9100多53.41603通过下下沉式式庭院院一定定程度度上改改善了了地下下室采采光问问题。。8.1米米大开开间可可停3辆辆车前中后后各有有40㎡左左右庭庭院空空间，，增加加了各各空间间的采采光度度。南北双双卧全全套房房设计计，都都带有有书房房与阳阳台，，通过过连廊廊相连连，更更为私私密。。主卧空空间舒舒适度度不足足，没没能体体现主主人生生活气气度及及需求求，但但超大大露台台却是是亮点点。和庄目目前剩剩余较较多以以中间间套为为主的的370㎡㎡户型型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3704房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室室天井井、下下沉式式庭院院及采采光井井的设设计有有效解解决了了地下下室整整体采采光不不足的的常规规缺陷陷，同同时也也增加加了主主人私私享的的庭院院空间间。南北各各有50㎡㎡左右右与建建筑像像匹配配的的精装装中国国风庭庭院，，与天天井遥遥相呼呼应。。中西西餐厅厅分开开设置置，9.8米大大开间间，视视觉很很宽敞敞，不足之之处为为客厅厅无挑挑高。。全套房房3卧卧室及及公共共起居居室设设计，，显得得相当当气派派，不不足之之处为为阳台台、露露台或或飘窗窗等灰灰空间间较少少，阳阳光性性不够够。奢华主主卧空空间设设计，，包括括过厅厅、衣衣帽、、化妆妆、书书房、、卫生生等细细分类类享受受空间间，仅仅限奢奢侈，，不足足之处处为露露台面面积较较小。。和庄目目前剩剩余较较多以以中间间套为为主的的340㎡㎡户型型建面（m2）房型层数开间（米）进深（米）客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约3404房4厅6卫4层9.815.93100多7.2170多2地下室室天井井、下下沉式式庭院院及采采光井井的设设计有有效解解决了了地下下室整整体采采光不不足的的常规规缺陷陷，同同时也也增加加了主主人私私享的的庭院院空间间。南北各各有50㎡㎡左右右与建建筑像像匹配配的的精装装中国国风庭庭院，，与天天井遥遥相呼呼应。。9.8米米大开开间，，视觉觉很宽宽敞，，不足足之处处为客客厅无无挑高高。全套房房2卧卧室及及公共共起居居室设设计，，显得得相当当气派派，不不足之之处为为阳台台、露露台或或飘窗窗等灰灰空间间较少少，阳阳光性性不够够。奢华主主卧空空间设设计，，包括括过厅厅、衣衣帽、、化妆妆、书书房、、卫生生等细细分类类享受受空间间，仅仅限奢奢侈，，不足足之处处为露露台面面积较较小。。代表个盘面积开间进深客厅卧室厨房餐厅卫生间庭院地下室露台阳台车位和家园将售琉园有4个户型，265㎡、275㎡、289㎡、300㎡，以275㎡中间套与300㎡边套户型居多，整体面积偏小。开间7米进深19米开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，并带观景大露台封闭式厨房与餐厅一体化设计每层都配置卫生间，二楼卧室多配2个卫生间赠送面积100-410㎡不等，形式有前、中、后、侧及下沉式庭院抬高阳光地下室，面积140-290㎡不等二层南北双阳台，顶层30-50㎡大露台中间套地下双车库边套地下3车库西溪里将售珺园仅290㎡和325㎡两种户型，其中290㎡户型所占比例超7成，面积同样偏小。开间7.2-8.1米，进深约21米，开间进深比接近1：3层高3.9米，与餐厅非同一平面顶层为主卧专用层，但舒适性不足封闭式厨房与餐厅一体化设计全套房设计，每个房间都配置卫生间赠送面积100多㎡，形式有前、中、后及下沉式庭院3.9米层高阳光地下室，面积120-160㎡不等二层南北双阳台，顶层50㎡左右大露台户户地下双车库和庄户型面积从340-528㎡，共有5个基本户型，但以340㎡、370㎡为主，所占比例超8成。开间9.8米，进深15.9米，开间进深比﹥1：2普通3米层高，未进行挑高顶层为主卧专用层，细分空间多，注重享受厨房面积较大，部分设计中西餐厅全套房设计，每个房间都配置卫生间，一层最多有3个赠送面积100多㎡，形式有前、中、后及下沉式庭院主力面积170多㎡顶层为北阳台南露台，面积较小户户地下双车库西溪里、、和家园园、和庄庄排屋户户型空间间对比表表因产品定定位与推推盘时间间的差异异，西溪溪排屋物物业实际际成交单单价从15918元到到63003元元都有，，均价区区间值相相差4倍倍之多，，成交均均价从22098-50704元不不等，其其中最高高成交均均价为和和家园最最新组团团琉园，，最低成成交均价价为和庄庄；作为西溪溪板块的的开拓者者，西溪溪风情从从2004年左左右4000多多元到现现在接近近40000元元，价格格增长接接近10倍，从从一个侧侧面反映映了西溪溪板块的的显现投投资价值值；在售/已售排屋别墅楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪里（芦园）295—3252774224823-37570和家园（琉园）260-3005070441018-63003和庄340-5202209815918-32490西溪风情（悦宫）286-37034563/备注销售率为最新推出房源批次计算，不涉及楼盘未推出部分其中只有和庄已推出全部房源,和庄同时涉及拼接户型问题，价格均以分割单元计算（以上数数据均根根据我司司对西溪溪板块在在售个盘盘日常统统计数据据整理统统计而得得）二、在售售竞争个个盘对比比研究营销细分分代表项目目价格水平平如何？？西溪非排排屋产品品的均价价水平在在18041-36400之之间，与与杭州市市中心价价格相当当，除了了与排屋屋物业共共享西溪溪稀缺湿湿地环境境的原因因之外，，从西溪溪碟园空空中TOWNHOUSE、西西溪天堂堂悦居精精装酒店店式公寓寓、香墅墅花园洋洋房及西西溪望庄庄平层大大宅，西西溪非排排屋产品品采取了了类排屋屋的空间间设计，，也非常常强调享享受性；；在售/已售非排屋产品楼盘户型面积区间（平米）均价（元/平米）单价范围（元/平米）西溪诚园（精装电梯公寓）128-2692908927184-35860和家园（懿园电梯公寓）104-1442374622089-27882西溪碟园（空中TWONHOUSE）180-20018041/香墅（花园洋房）168-2702948422216-41696西溪天堂悦居（精装酒店式公寓）138-2003640033279-38767备注销售率为已推出房源计算，不涉及楼盘未推出部分，其中香墅已推出全部房源二、在售售竞争个个盘对比比研究（以上数数据均根根据我司司对西溪溪板块在在售个盘盘日常统统计数据据整理统统计而得得）营销细分分代表项目目价格水平平如何？？形象定位位宣传卖点点营销细分分代表项目目如何形象象定位及及卖点宣宣传？形象定位位上统一一先诉求求西溪，，这种如如此多直直接以西西溪来命命名的现现象就可可见一斑斑，除此此之外就就是概念念创新，，如西溪溪风情““游艇””、西园园“岛居居”、西西溪里““墙门””、西溪溪碟园““空中楼楼墅”、、果岭““非平面面”等；；代表个盘形象定位宣传卖点西溪风情西溪游艇排屋别墅大区西溪、规模、“游艇”概念西溪望庄西溪经典低层电梯花园府邸中国西溪•湿地生态景观大宅西溪、产品西溪、产品西园流水庭院•西溪首府西溪、庭院、“岛居”概念西溪里墙门大宅•传世之家“墙门”概念西溪蝶园情绪住品•原创空中叠加院落原创空中楼墅“情绪住品”概念“空中楼墅”概念西溪诚园绿城第二代高层公寓典范之作品牌溪上玫瑰园300亩西溪纯排屋贵族庄园源自绿城玫瑰系西溪、规模品牌和家园西溪上游的城市珍藏七山十园百万城西溪、地段环境、规模和庄城市独院•西溪官邸西溪、地段、“独院”概念果岭找到一种与山生活的方式/非平面社区环境、“非平面”概念（斜体部部分为更更换广告告公司后后的新形形象定位位）二、在售售竞争个个盘对比比研究（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））内容上紧紧扣“西西溪游艇艇排屋别别墅大区区”形象象定位诉诉求，形形式上多多用实景景和效果果图（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））一手抓““湿地””环境，，一手抓抓“墙门门”概念念，形式式上墙门门意向边边框贯穿穿，自成成系列（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））形象定位位多诉求求“环境境”和““风格””，并运运用了““书卷””、“田田字格””等中式式元素（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））地理学上上的“等等高线””元素形形象表现现了“非非平面社社区”形形象定位位中的主主题概念念（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））形象推广广中紧紧紧抓住两两个关键键词“西西溪”与与“岛居居”（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））广告诉求求点较多多，缺少少系统性性，表现现形式上上也相对对缺少新新意（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））无论是马马一丁““西溪上上游的城城市珍藏藏”还是是捷群““七山十十园百万万城”，，“印印章”元元素被贯贯穿始终终二、在售售竞争个个盘对比比研究营销细分分代表项目目最新推盘盘房源去去化特征征如何？？西溪在售售排屋产产品整体体去化情情况良好好，其中中和庄、、西溪山山庄、西西溪里09年最最新批次次的销售售都接近近100%，而而鉴于排排屋物业业购房销销售特殊殊性，以以西园、、果岭、、闲湖城城、溪上上玫瑰园园为代表表的在2009年年终终和2010年年年初最最新推盘盘个盘的的销售去去化情况况相对较较差，都都不足50%；；在售已售个盘（排屋产品）最新开盘时间最新推盘房源户型区间（平方米）推盘套数（套）去化套数（套）去化率（%）西园2010-02-712、39、44-47#260-354381436.8华元和庄2009-4-105-20#楼340-52035835599西溪山庄2009-07-4泊恩郡23-26、31-42#楼185-2286161100新湖果岭2009-12-13舞谷苑36-38、40#楼307-38516850东海闲湖城2009-12-18钻石湾13-21#楼170-210542342.6西溪里2009-5-11芦园1-5#楼259-325504998溪上玫瑰园2010-01-30香榭苑6-15#楼300-430491530.6和家园2009-08-17琉园1-14#楼260-300623556二、在售售竞争个个盘对比比研究营销细分分代表项目最新推盘房房源去化特特征如何？？西溪非排屋屋产品整体体去化情况况好于排屋屋，除了09年10月推盘的的西溪望庄庄去化率为为64.3%和09年12月月推盘的西西溪天堂悦悦居的去化化为71.7%之外外，西溪碟碟园、香墅墅、西溪诚诚园最新批批次房源的的去化率都都在90%以上；在售已售个盘(非排屋产品)最新开盘时间最新推盘房源户型区间（平方米）推盘套数（套）去化套数（套）去化率（%）西溪望庄2009-10-19东院1、2、7#楼（平层大宅）176-340563664.3西溪天堂悦居2009-12-251#、2#、3#楼（酒店式公寓）138-200604371.7西溪诚园2009-11-27知敬苑1-9#楼（精装电梯公寓）128-26985382997.2西溪碟园2009-04-255#-、6#楼（空中别墅）180-200118118100香墅2009-09-199#-、10#、11#楼（花园洋房）168-270454293.3客群构成营销细分代表项目签约成交客客户是哪里里人？早期价格较较便宜而且且生活配套套不足，投投资客居多多，后期价价格逐步上上涨同时区区域配套逐逐渐成熟，，私营老板板、浙大教教授、城西西改善性置置业原住民民选择作为为第一居所所。西溪风情以全省各地地私营业主主、政府高高级官员、、浙大教授、、城西改善善性置业原原住民、投资客为主主。西溪里从西溪风情情、西溪里里、和家园园等楼盘成成交客群特特征分析，，西溪板块块目标群体体主要来自自于全省各各地私营业业主、政府府高级官员员、浙大教教授、城西西改善性置置业原住民民等几类人人，另外投投资客也是是不可忽视视的重要构构成来源；；和家园排屋以全省省各地私营营业主、政政府高级官官员为主；；高端公寓以以城西改善善性置业原原住民、投投资客为主主。二、在售竞竞争个盘对对比研究1、以万科科、新湖、、绿城、坤坤和、大华华、华元、、东海、雅雅戈尔等品品牌开发商商开发的项项目为主，，其中绿城城、坤和等等本土品牌牌开发商在在西溪分别别同时有4个和3个个项目在开开发建设，，从2001年算起起，西溪风风情在西溪溪已开发10年，2009年年大华房产产继续拿地地，将其开开发周期延延伸至下个个10年；2、规划上上统一体现现出对地形形、地势、、水环境等等自然资源源的充分尊尊重与合理理利用，及及对不利因因素的规避避（如西溪里里利用社区区外围布置置高层隔离离噪音）；；3、区域大大盘较多，，物业形态态相当丰富富，除了以以排屋别墅墅为主的低低密度产品品之外，和和家园空中中跃层单身身公馆、西西溪碟园空空中楼墅、、留庄望庄庄平层大宅宅等创新产产品不断涌涌现；4、车辆组组织和车位位设置上：：坡地地形形项目往往往需要环形形道路或曲曲线延伸的的方式沟通通分组团及及各楼幢，，平地地形形项目基本本可以做到到高层公寓寓普遍采用用的“人车车分流”的的设计，在在园区主入入口设置车车库出入口口，车在地地下通道行行驶到达各各户地下车车库，地上上为人行空空间；坡地地地形车库库地上地下下都有，有有的还设置置露天车位位，而平地地地形多采采用全地下下车库设计计，基本为为双车库配配置，车库库销售上都都是采用随随房赠送方方式；三、在售竞竞争个盘对对比研究小小结5、花园分分割与装修修标准上：：除西溪风风情之外，，花园基本本采取分割割处理、随随房赠送的的方法，但但都不体现现在购房合合同中，无无独立产权权，将草坪坪、绿植栽栽种好后交交付业主；；花园分割割面积在100-410㎡之之间，多数数集中在100多㎡㎡，以溪上上玫瑰园为为代表的精精装庭院体体现了一种种对庭院更更高水平的的要求；6、园林景景观设计上上：因西溪溪环境优势势突出，园园区景观设设计时往往往首先考虑虑的是对周周边资源的的借用（如如西溪风情情对西溪自自然河道的的借用、果果岭对自然然山地的利利用），其其次才是与与建筑风格格相协调的的主题性园园林风格的的考虑（如如溪上玫瑰瑰园的法式式古典主义义园林、和和庄的现代代中式风格格园林）；；三、在售竞竞争个盘对对比研究小小结7、建筑风风格呈现多多样化趋势势，从传统统（现代））中式到地地中海风格格，再到中中西混合的的海派风格格，整体上上还是照搬搬或改进发发达国家的的欧式美式式风格偏多多；建材用材因因建筑风格格的差异而而不同，偏偏欧美风格格的立面多多采用石材材与面砖，，地中海风风格除外，，而以西溪溪里、和庄庄为代表的的中式风格格为营造粉粉墙黛瓦的的意境，主主体多采用用涂料；8、户型设设计上：在在售代表性性排屋的户户型面积集集中在300㎡左右右，其中坤坤和旗下的的两个非纯纯排屋项目目的户型设设计相对偏偏小，实用用性大于舒舒适性；纯纯排屋的和和庄户型面面积都在300㎡以以上，最大大边套达528㎡，，300-400㎡㎡户型约占占90％；；9、因产品品定位与推推盘时间的的差异，西西溪排屋物物业实际成成交单价从从15918元到63003元都有，，均价区间间值相差4倍之多，，成交均价价从22098-50704元不等，，其中最高高成交均价价为和家园园最新组团团琉园，最最低成交均均价为和庄庄；作为西溪板板块的开拓拓者，西溪溪风情从2004年年左右4000多元元到现在接接近40000元，，价格增长长接近10倍，从一一个侧面反反映了西溪溪板块的显显现投资价价值；10、、西溪溪非排排屋产产品的的均价价水平平在18041-36400之间间，与与杭州州市中中心价价格相相当，，除了了与排排屋物物业共共享西西溪稀稀缺湿湿地环环境的的原因因之外外，从从西溪溪碟园园空中中TOWNHOUSE、、西溪溪天堂堂悦居居精装装酒店店式公公寓、、香墅墅花园园洋房房及西西溪望望庄平平层大大宅，，西溪溪非排排屋产产品采采取了了类排排屋的的空间间设计计，也也非常常强调调享受受性；；三、在在售竞竞争个个盘对对比研研究小小结11、、形象象定位位上统统一先先诉求求西溪溪，这这种如如此多多直接接以西西溪来来命名名的现现象就就可见见一斑斑，除除此之之外就就是概概念创创新，，如西西溪风风情““游艇艇”、、西园园“岛岛居””、西西溪里里“墙墙门””、西西溪碟碟园““空中中楼墅墅”、、果岭岭“非非平面面”等等；12、、西溪溪在售售排屋屋产品品整体体去化化情况况良好好，其其中和和庄、、西溪溪山庄庄、西西溪里里09年最最新批批次的的销售售都接接近100%，，而鉴鉴于排排屋物物业购购房销销售特特殊性性，以以西园园、果果岭、、闲湖湖城、、溪上上玫瑰瑰园为为代表表的在在2009年年年终和和2010年年年初最最新推推盘个个盘的的销售售去化化情况况相对对较差差，都都不足足50%；；13、、西溪溪非排排屋产产品整整体去去化情情况好好于排排屋，，除了了09年10月月推盘盘的西西溪望望庄去去化率率为64.3%和12月月推盘盘的西西溪天天堂悦悦居的的去化化为71.7%之外外，西西溪碟碟园、、香墅墅、西西溪诚诚园最最新批批次房房源去去化率率都在在90%以以上；；14、、从西西溪风风情、、西溪溪里、、和家家园等等楼盘盘成交交客群群特征征分析析，西西溪板板块目目标群群体主主要来来自于于全省省各地地私营营业主主、政政府高高级官官员、、浙大大教授授、城城西改改善性性置业业原住住民等等几类类人，，另外外投资资客也也是不不可忽忽视的的重要要构成成来源源；四、待待售竞竞争个个盘对对比研研究规划布布局产品设设计细细分代表项项目如何打打造？？整个项项目分分东、、西区区规划划。东东区呈呈现东东西走走向狭狭长型型，由由5幢幢高层层住宅宅组成成，区区内设设商业业街区区；西西区地地块较较方整整、呈呈梯形形，区区内部部共由由A、、B、、C、、D、、E五五个组组团组组成。。排屋屋按户户型分分为双双拼、、组院院、联联排、、叠排排、花花园洋洋房5大类类。西溪海海规划为为纯排排屋，，整体体布置置沿用用“block”建建筑围围合庭庭院思思想。。按照照水水水景带带与道道路体体系，，划分分为若若干组组团。。各组组团又又根据据景观观因素素规划划产品品，从从两联联排至至八联联排不不等。。西溪玫玫瑰规划西西侧以以五、、六层层的小小户型型围合合中心心景观观布置置院落落洋房房，东东侧由由北至至南规规整分分列排排屋和和洋房房，整整个项项目呈呈反””L””型铺铺排。。西溪晴晴雪从待售售竞争争个盘盘已知知产品品规划划特点点来看看：由由于竞竞争压压力逐逐步加加大，，创新新是必必行之之路，，香洲洲里独独联体体别墅墅、西西溪海海组院院别墅墅、西西溪晴晴雪多多层电电梯洋洋房，，都在在这方方面做做出了了勇敢敢尝试试；香洲里里通过对对院落落和景景观的的创新新性处处理，，营造造出一一种即即相互互关联联又彼彼此独独立的的独联联体形形态。。整个个园区区由独独联体体别墅墅、独独立别别墅、、联排排别墅墅、叠叠合别别墅四四类产产品组组成。。（代表表竞争争个盘盘典型型特征征图片片例举举说明明）（注：：西西溪晴晴雪规规划鸟鸟瞰图图）（注：：西西溪玫玫瑰规规划鸟鸟瞰图图）（注：：西西溪海海规划划鸟瞰瞰图））（注：：香香洲里里规划划鸟瞰瞰图））四、待待售竞竞争个个盘对对比研研究环境/景观观产品设设计细细分代表项项目如何打打造？？外部环环境：：北靠靠群山山，南南依梧梧桐港港河、、南面面沿河河景观观线长长1200余米米，东东南面面规划划城市市湿地地保护护区；；内部景景观：：以建建筑单单体局局部景景观为为主，，缺少少组团团性景景观；；西溪海海导入BLOCK建建筑围围合庭庭院思思想，，超宽宽楼间间距，，借鉴鉴英伦伦贵族族园林林经验验，庄庄严、、雅致致的公公共主主题景景观与与私密密、典典雅的的私家家花园园完美美共融融，从从建筑筑里审审视景景观，，远景景、中中景、、近景景形成成可畅畅可幽幽的景景观层层次梯梯度，，完成成贵族族化的的景观观创想想。西溪玫玫瑰自然、、浪漫漫的南南欧风风情园园林，，以绿绿意葱葱葱的的组团团绿地地，高高低错错落的的常绿绿植被被，步步移景景异林林荫步步道为为主。。宅间间点缀缀曲径径通幽幽的花花香小小径，，再配配以露露天休休闲椅椅、花花架凉凉亭、、艺术术路灯灯等。。西溪晴晴雪外部环环境上上都有有与西西溪湿湿地有有关的的自然然河道道资源源可利利用，，在沿沿河景景观带带的设设计上上都下下足了了功夫夫，但但园区区内其其它景景观设设计都都缺少少亮点点，除除西溪溪晴雪雪多层层电梯梯洋房房外，，基本本依赖赖于排排屋建建筑单单体门门前门门后的的庭院院绿化化；香洲里里外部环环境：：西侧侧、北北侧为为自然然河道道，东东侧隔隔绕城城为湿湿地公公园内部景景观：：以建筑筑单体体局部部景观观为主主，缺缺少组组团性性景观观；（代表表竞争争个盘盘典型型特征征图片片例举举说明明）（注：：西西溪晴晴雪中中心庭庭院、、组团团庭院院、沿沿河景景观效效果图图）（注：：西西溪玫玫瑰入入户庭庭院、、沿河河、组组团庭庭院景景观效效果图图）（注：：西西溪海海沿河河景观观效果果图））四、待待售竞竞争个个盘对对比研研究建筑风风格建筑细细节/材料料产品设设计细细分代表项项目如何打打造？？古典的的“新新英伦伦风格格”通过每每户入入口、、立面面、墙墙面材材质与与色彩彩上的的个性性与差差异性性设计计，营营造每每一套套建筑筑的独独特性性，每每栋排排屋都都和独独立别别墅一一样拥拥有个个性。。选材材上采采用高高档天天然石石材。。西溪海海新都铎铎（NewTudor））风格格大宅宅在建筑筑中使使用了了沉稳稳的大大坡度度斜屋屋顶，，配以以硬山山和悬悬山外外墙，，外立立面采采用花花岗岩岩与仿仿古砖砖，表表达了了英伦伦贵族族、简简洁大大方的的艺术术追求求。西溪玫瑰瑰洋房以硬硬朗的线线条及稳稳重的色色调，形形成简洁洁大方的的现代风风格；排排屋采用用坡屋顶顶法式风风格，以以精致的的细部线线角处理理来提升升建筑的的品味，，形成品品质感很很强的建建筑形态态。西溪晴雪雪待售竞争争个盘排排屋产品品的建筑筑风格明明显偏欧欧化，外外立面石石材运用用明显呈呈增多趋趋势，如如西溪海海和西溪溪玫瑰的的“新英英伦”和和“新都都铎”风风格、西西溪晴雪雪法式排排屋，而而香洲里里则为在在传统中中式基础础上的现现代原创创风格；；香洲里由原先的的纯中式式方案调调整为目目前的现现代原创创风格在建筑造造型、立立面处理理的格调调把握上上，借鉴鉴包豪斯斯建筑脱脱俗、洗洗练的设设计手法法，在空空间趣味味取向上上，吸取取了中式式传统建建筑素雅雅、宁静静的意蕴蕴。（代表竞竞争个盘盘典型特特征图片片例举说说明）（注:西西溪晴雪雪法式排排屋建筑筑单体模模型）（注:西西溪郡郡排屋建建筑单体体效果图图）（注:香香洲里排排屋建筑筑单体效效果图））（注:西西溪海海排屋建建筑单体体效果图图）（注:西西溪玫玫瑰排屋屋建筑单体体效果图图）四、待售售竞争个个盘对比比研究户型面积积区间代表主力力户型产品设计计细分代表项目目如何打造造？待售竞争争个盘联联排产品品户型面面积从220-409㎡不等等，其中中香洲里里、西溪溪玫瑰、、西溪郡郡主力户户型面积积集中在在300㎡以下下，而西西溪海和和西溪晴晴雪户型型面积集集中在300㎡㎡以上；；代表个盘物业/产品类型户型面积区间（㎡）代表主力户型（㎡）西溪海双拼、组院、联排、叠排、花园洋房287-409（其中一期320-380）

联排298、368、376、409香州里独联体别墅、独立别墅、联排别墅、叠合别墅236-297独联体别墅276联体别墅244、236独立别墅297西溪玫瑰纯联排220-370联排220、260、370西溪晴雪电梯多层、水岸联排90-400联排400西溪郡山景排屋、类别墅、高层/联排200-300西溪玫瑰瑰约260㎡边边套户型型建面（m2）房型层数餐厅层高客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2605房3厅4卫4层6.43.7﹥70﹥30﹥1002西溪玫瑰瑰约220㎡中中间套户户型建面（m2）房型层数餐厅层高客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2205房3厅4卫4层6.43.7﹥50﹥30﹥1002香洲里创创新产品品约276㎡独独联体别别墅户型型建面（m2）房型层数客厅层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位约2764房3厅5卫4+1（夹层）挑高﹥6米135﹥30﹥1002创新夹层层四、待售售竞争个个盘对比比研究户型空间间创新产品设计计细分代表项目目如何打造造？待售竞争争个盘在在户型和和庭院空空间设计计上也进进行了勇勇敢创新新，诸如如西溪海海预留户户内电梯梯和下沉沉式庭院院、香洲洲里一二二楼之间间设计有有夹层和和内院，，西溪玫玫瑰设计计有6.4米挑挑空餐厅厅和下沉沉式庭院院，另外外以上3项目以以地下双双车库的的配置为为主；代表个盘空间创新之处西溪海建筑面宽8.4-11.4米、首层层高4.2-4.65米、预留户内专属电梯、下沉式庭院、二层开始设有各自独立的局部山墙、地下双（单）车库香州里一二楼之间设夹层、内院、地下双车库西溪玫瑰首层层高3.2-3.7米、6.4米挑空餐厅、下沉式庭院、地下双车库四、待售售竞争个个盘对比比研究形象定位位宣传卖点点营销推广广细分代表项目目如何形象象定位及及卖点宣宣传？待售竞争争个盘的的形象定定位上也也是统一一先诉求求西溪，，这种如如此多直直接以西西溪来命命名的现现象就可可见一斑斑，另外外产品概概念的创创新表现现尤其集集中突出出，如西西溪海““新英伦伦联墅””、香洲洲里“独独联体别别墅”、、西溪玫玫瑰“城城市别墅墅”、西西溪晴雪雪“院落落洋房””等；代表个盘形象定位宣传卖点西溪海西溪西畔·320-380㎡新英伦联墅查尔斯王储的庞德伯利西溪、户型、“新英伦联墅”产品概念“查尔斯王储的庞德伯利”主题概念香州里西溪湿地·原创独联体别墅西溪、“独联体别墅”产品概念西溪玫瑰大湿地·纯英伦·城市排屋1845贵美再现西溪、建筑风格“城市别墅”产品概念西溪晴雪西溪公园南门·电梯多层·院落洋房西溪、产品、“院落洋房”产品概念西溪郡以山景为主题欧式台地住宅、现代欧式景观（西溪郡郡未正式式上市，，其信息息截取于于住在杭杭州网润润和访谈谈录/05zzhz/200903zt/xixijun/index.shtml）（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））目前为形形象推广广阶段，，以“西溪溪西畔··320-380㎡新新英伦联联墅”与与“查尔尔斯王储储的庞德德伯利””定位广广告语来来宣传（区域竞竞争个盘盘出街报报广图片片例举））形象推广广中，延延续定位位广告语语思路，，紧紧抓抓住两张张牌“西西溪环境境”与““创新产产品”1、从待待售竞争争个盘已已知产品品规划特特点来看看：由于于竞争压压力逐步步加大，，创新是是必行之之路，香香洲里独独联体别别墅、西西溪海组组院别墅墅、西溪溪晴雪多多层电梯梯洋房，，都在这这方面做做出了勇勇敢尝试试；2、外部部环境上上都有与与西溪湿湿地有关关的自然然河道资资源可利利用，在在沿河景景观带的的设计上上都下足足了功夫夫，但园园区内其其它景观观设计都都缺少亮亮点，除除西溪晴晴雪多层层电梯洋洋房外，，基本依依赖于排排屋建筑筑单体门门前门后后的庭院院绿化；；4、待售售竞争个个盘联排排产品户户型面积积从220-409㎡㎡不等，，其中香香洲里、、西溪玫玫瑰、西西溪郡主主力户型型面积集集中在300㎡㎡以下，，而西溪溪海和西西溪晴雪雪户型面面积集中中在300㎡以以上；5、户型型和庭院院空间设设计上也也进行了了勇敢创创新，诸诸如西溪溪海预留留户内电电梯和下下沉式庭庭院、香香洲里一一二楼之之间设计计有夹层层和内院院，西溪溪玫瑰设设计有6.4米米挑空餐餐厅和下下沉式庭庭院，另另外以上上3项目目以地下下双车库库的配置置为主；；五、待售售竞争个个盘对比比研究小小结3、建筑筑风格明明显偏欧欧化，外外立面石石材运用用明显呈呈增多趋趋势，如如西溪海海和西溪溪玫瑰的的“新英英伦”和和“新都都铎”风风格、西西溪晴雪雪法式排排屋，而而香洲里里则为在在传统中中式基础础上的现现代原创创风格；；6、形象象定位上上也是统统一先诉诉求西溪溪，这种种如此多多直接以以西溪来来命名的的现象就就可见一一斑，另另外产品品概念的的创新表表现尤其其集中突突出，如如西溪海海“新英英伦联墅墅”、香香洲里““独联体体别墅””、西溪溪玫瑰““城市别别墅”、、西溪晴晴雪“院院落洋房房”等；；第二部分分、可类类比竞争争板块研研究从西溪板板块环境境资源特特征及距离市市中心距距离作为为筛选标准，，目前存存在产品品关联性及价价格相似似性的可可类比竞争板板块主要要集中在在“西半球””，具体体是：1、之江江转塘；；2、三三墩；3、良渚渚；4、、银湖；；另外主城城区及钱钱江新城城价格上也有有竞争，，就各板板块当前及及未来来阶段段发展展情况况而言，，西溪溪板块块最大大竞争争板块为为之江江转塘塘。2-4万/㎡1.9-3.2万/㎡1.3-3万/㎡2.3-3.8万/㎡良渚三墩之江转转塘一、可可类比比竞争争板块块界定定（区域域楼盘盘开发发现状状分布布图））别墅排排屋物物业有有：国都都·阳阳明谷谷、绿绿城··九溪溪玫瑰瑰园、、南都都·西西湖高高尔夫夫别墅墅、绿绿城··未来来世界界项目目等。。公寓加加排屋屋的混混合物物业有：赞赞成··岭上上、中中海雅雅戈尔尔·篁篁外、、新帝帝·朗朗郡、、钱塘塘·新新梧桐桐公寓寓等。。公寓类类物业业有：公元元·沐沐桥、、高尔尔夫艺艺墅、、西房房·云云溪香香山等等。区域内内总体体项目目与在在售项项目不不多但呈现现的物物业产产品类类型却却相当当丰富富二、之之江转转塘板板块竞竞争性性研究究高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖美庐华润地块云厦房产地块众浮房产地块天阳置业地块二、之之江转转塘板板块竞竞争性性研究究从绿城城10年之之前进进驻之之江开开发其其首个个玫瑰瑰园项项目算算起，，该区区域楼楼市经经过长长足发发展已已形成成明显显的3个带带状分分布小小板块块，具具体分分别为为：1、之之江路路沿线线板块块楼盘有有九溪溪玫瑰瑰园、、九树树、公公元沐沐桥、、华润润地块块2、320国道道沿线线板块块楼盘有有云溪溪香山山、岭岭上、、篁外外、天天阳地地块等等3、绕绕城高高速沿沿线板板块楼盘有有西湖湖高尔尔夫别别墅、、樱花花小筑筑、高高尔夫夫艺墅墅、绿绿城未未来世世界地地块等等之江路路、320国道道、绕绕城高高速沿沿线形成““之””字型型相对对聚集集的同同区域域竞争争的3个小小板块块高尔夫艺墅大家地块篁外阳明谷九溪玫瑰园在售项目预售项目绿城项目新梧桐公寓西湖