某区街坊旧改项目课程

上海_黄浦区137#街坊旧改项目谨呈：上海中水电大厦有限公司项目背景研究项目背景及写作思路2项目背景及核心问题项目限制条件客户目标2002年已取地，受政府闲置土地梳理政策约束，如不开发，土地收回风险大地块为毛地，且地块内居住状况复杂，拆迁工作量大两地块的规划限制条件：用地性质、容积率指标完成拆迁成本预测，掌握影响拆迁因素，顺利推进地块拆迁工作进行项目开发的效益评估，推进项目决策通过旧城改造项目树立企业形象，满足政府期望核心问题在巨大的拆迁成本压力下进行本项目的开发是否具有经济可行性？3解决思路项目地块居住情况梳理多种拆迁方案测算项目整体定位项目效益分析未来价值研究1)自用办公2)市场维度4报告主体写作技术路线现状条件区域发展案例研究政策分析预判拆迁周期市场分析项目整体定位经济测算规划限制条件基于市场的开发方案调整房源差价调整开发物业类型调整补偿单价拆迁方案容积率调整建议基于自用办公的方案三峡企业战略非经济效益比对5项目地块基础情况闲置土地回收政策拆迁政策及流程拆迁模式分析拆迁案例研究拆赔方案比较一、拆迁方案分析67地块位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈和南京路商圈。项目地块占地2.34万平方米，区域由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合

项目四至：地块四至分别由福建中路、北京东路、顾家弄、浙江中路、宁波路围合，牛庄路东西向贯穿其间，将地块分为两片区。规模：项目占地共2.34万平方米。北京东路福建中路浙江中路牛庄路宁波路137-03#R3容积率：2.5137-02#C2C8容积率：4.2顾家弄人民

广场南京路外滩南

北

高

架延安路高架

区位：本项目位于上海市中心城区黄浦区，毗邻人民广场商圈、南京路商圈。区位及四至7现状业态图例说明商铺住宅其他项目地块内以商铺和居住为主其他业态包括：学校（北京东路小学分校、星光幼儿园等）写字楼（华通大楼）政府办公（黄浦区工商联合会）商务酒店（辰龙酒店）其他住宅商铺现状业态地块内物业以商铺和居住为主，其他业态包括教育机构、商务办公、酒店等设施89地块中共有商铺154家，其中2号地块73家，以机电五金类为主；3号地块81家，逐步由机电五金类过渡到包含饮食娱乐的混合式业态现状业态—商铺

2号地块商铺共73家，以五金机电为主3号地块商铺共81家，相对于2号地块，商铺类型较为分散地块商铺以沿街商铺为主，弄堂里也有一些由住宅改建的商铺牛庄路上的店铺与2号地块情况类似，几乎全为机电五金类店铺宁波路、浙江中路上有“小杨生煎”、“良友”便利店、棋牌室等饮食娱乐场所，机电五金店有所减少，呈混合业态店铺主营业务除了辰龙商务酒店、百花塘茶庄，其他都为机电五金类，呈现高度的产业集聚地块中共有商铺154家9现状业态—居住

地块内居住房屋形态：

沿街商铺上的住宅都为此类型居住条件很差，阁楼、夹层多，居住户数也多，建筑面积小，无独立厨房、卫生间。现有住户多为外来租赁人口。传统里弄的住宅多属于此多为石库门，居住条件与商铺混合型类似，阁楼、夹层多，无独立厨房、卫生间。居住者有外地承租人员、本地上海人（以老年人为主）。地块内只有龙华法苑小区居住环境有明显改善，建筑较新有厨房和卫生设备，有一定公用面积、绿化和健身设备。居住者多为本地人，年龄层次涵盖老中青三代。区域内居住条件较差，基本无卫生设施，主要分为混合式住宅、传统里弄和改建小区三种类型与店铺相混合的住宅传统里弄改建小区1011137-03地块块内内，，主主要要除除居居住住建建筑筑和和商商业业建建筑筑外外，，以以下下几几种种业业态态：：—学校校（北北京京东东路路小小学学分分校校、、星星光光幼幼儿儿园园小小班班等等））—写字字楼楼（华华通通大大楼楼））—政府府办办公公用用地地（黄黄浦浦区区工工商商联联合合会会））本项项目目地地块块除除住住宅宅建建和和商商业业业业态态外外，，还还有有小小学学、、幼幼儿儿园园、、办办公公等等业业态态黄浦浦区区工工商商联联合合会会华通通大大楼楼星光光幼幼儿儿园园（（分分部部））北京京东东路路小小学学（（分分部部））位置索引图现状状业业态态—其他他1112大多多数数居居民民都都希希望望拆拆迁迁，，根根本本原原因因是是居居住住条条件件差差，，无无购购买买力力，，也也无无法法申申请请经经适适房房，，期期望望通通过过拆拆迁迁来来改改变变居居住住现现状状，，仅仅部部分分居居民民不不愿愿拆拆迁迁拆迁迁意意愿愿“现在在这这种种居居住住条条件件真真的的是是太太差差了了，，屋屋子子里里永永远远是是黑黑咕咕隆隆咚咚的的。。真真的的非非常常希希望望快快点点动动迁迁，，可可以以有有好好点点的的环环境境””———137-02#地块块李李女女士士“十十几几年年了了，，这这里里先先后后说说过过拆迁迁有过过好好几几回回了了，，每每次次都都没没有有结结果果，，希希望望能能够够真真正正实实现现拆拆迁迁””———137#地块块居居民民严严先先生生“希望望房房源源地地段段好好点点，，最最好好能能在在市市区区。。搬搬到到很很偏偏的的地地方方吗吗就就不不愿愿意意了了，，我我在在这这里里住住着着都都挺挺方方便便的的””———龙泉泉法法苑苑小小区区居居民民“房房源源周周边边配配套套好好，，只要要交交通通方方便便，，靠靠近近地地铁铁，，远远近近我我们们觉觉得得都都可可以以”———137#地块块居居民民刘刘小小姐姐”郊郊区区空空气气、、环环境境都都会会好好点点，，年年纪纪大大了了也也不不喜喜欢欢太太闹闹，，不不愿愿意意到到处处走走，，房房子子远远点点也也没没什什么么问问题题““———137#地块块居居民民沈沈大大爷爷拆迁迁支支持持态态度度：：90%的居居民民非非常常愿愿意意拆拆迁迁房源源态态度度：：85%不太太介介意意房房源源远远近近，，只只要要交交通通方方便便就就行行1213项目目地地块块基基础础情情况况闲置置土土地地回回收收政政策策拆迁迁政政策策及及流流程程拆迁迁模模式式分分析析拆迁迁案案例例研研究究拆赔赔方方案案比比较较一、、拆拆迁迁方方案案分分析析14闲置置土土地地认认定定处置置方方法法因不不可可抗抗力力、政府府有有关关部部门门的的行行为为、动工工开开发发必必需需的的前前期期工工作作造造成成闲闲置置土土地地的的处处置置闲置置土土地地—政策策规规定定具有有下下列列情情形形之之一一的的土土地地：超过过《《国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同》》确确定定的的动动工工日日期期未未动动工工开开发发建建设设的的；；《国国有有土土地地使使用用权权出出让让合合同同》》未未确确定定动动工工日日期期的的，，自自出出让让合合同同生生效效之之日日起起满满一一年年未未动动工工开开发发建建设设的的；；已动工开发建建设，但开发发建设的面积积不足应开发发建设总面积积的三分之一一或者直接投投入用于土地地上建筑物建建造的资金总总额不足建筑筑物建造总投投资额的25％，且未经批批准中止开发发建设连续满满一年的；法律、法规规规定的其他情情形信息来源：《闲置出让土地地处置试行规规定》、《闲置土地处理理办法》征收土地闲置置费；延期开发；政府采取招标标、拍卖等方方式确定新的的土地使用者者，对原建设设项目继续开开发建设，并并对原土地使使用者给予补补偿；土地使用者将将土地使用权权交还给政府府，并取得适适当的补偿；；依法收回闲置置土地使用权权非因不可抗力、政府有关部门门的行为、动工开发必需需的前期工作作造成闲置土土地的处置调查认定依据《闲置土地处理理办法》，2006年上海市公布布了《闲置出让土土地处置试行行规定》，规定了闲置置土地认定、、处理方式及及操作流程等等截止至2010年7月，全国有2815宗闲置用地，，闲置五年以以上的占了48%，因“毛地””出让拆迁难难等原因造成成闲置的占了了60%以上15闲置土地—现状各地上报的2815宗闲置土地中中，因“毛地”出出让拆迁难、、调整规划等等原因造成闲闲置的约占六六成以上。截至2010年7月份，全国有2815宗为闲置用地地，面积高达达16.95万亩，分别占全国国总违法用地地宗数和违法法用地面积的的91.69%和90%从闲置土地分分布来看，东部地区数量量较多，分别别占上报总宗宗数和面积的的62.24%和62.46%2010.8.19国土资源部““房地产用用地专项整治治工作新闻通通气会”总体概况原因分析从闲置时间上看，闲置5年以下的共1354宗；5年以上的共875宗；闲置时间较长长但合同中中未约定具体体开工时间的的586宗。137#地块闲置的原原因属于因动工开发必必需的前期工工作造成土地地闲置，参照万科及及瑞安的相似似案例，对此此类闲置土地地，应与政府府部门协调，，申请延期开开发16137地块—规避办法政策判定万科七宝镇53#地块：未动工原因是是动迁未完成成；香港瑞安地产产在卢湾及虹虹口的部分项项目地块：拿地7年闲置理由为为“仍住有居居民”,动迁未完成,当前处在“分分阶段开发””状态,并非囤地。正在和相关政政府部门协调调解决,申请延期137#地块2002年拿地，至今今尚未动工;地块上拆迁工工作推进难度度大，依据政政策137#地块土地闲置置原因可以认认定为“因动工开发发必需的前期期工作造成闲闲置土地”的的情况;相似案例基于137#地块土地闲置的原因，三峡集团可以与政府相关部门积极协商，申请延期开发或是将土地使用权交还给政府，并取得适当的补偿；申请延期开发时，应提交银行出具的资金证明、开工计划书等材料。137#土地闲置处理理方式17项目地块基础础情况闲置土地回收收政策拆迁政策及流流程拆迁模式分析析拆迁案例研究究拆赔方案比较较一、拆迁方案案分析目前上海正在在实行的拆迁迁补偿机制有有两种，即““数人头+数砖头”的补补偿机制，以以及“数砖砖头＋套型保保底”的补偿偿新机制，套套型保底的补补偿机制目前前尚处于试点点阶段拆迁政策文件主要内容数砖头

+数人头《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》

（市府令第111号）《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》

（市府令第61号）房屋价值补偿费用居住房屋、非居住房屋、其他房屋各类房屋价值补偿金额的计算方法；选择面积标准房屋调换的居住房屋，对其“数人头”补偿时，应安置人口的认定；居住房屋其他补偿费用搬家补助费设备迁移费临时安置费非居住房屋其他补偿费用设备搬迁和安装费用无法恢复使用的设备按重置价结算补偿停产停业补偿费：300～400元/平米数砖头

+套型保底《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》

（沪府发[2009]4号）《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见（征求意见稿）》

（沪房管拆[2009]88号）事前两轮征询制度居住房屋套型保底政策居住房屋多种安置方式居住困难户补贴拆迁政策18[房屋价值补偿偿]按房屋属性可可以分为居住住房屋、非居居住房屋和其其他房屋，根根据不同的房房屋属性采取取不同的补偿偿方式居住房屋非居住房屋其它房屋采取“数人头头”和“数砖砖头+套型保底”的的政策拆迁政策被拆除房屋的的房地产市场场单价×被拆除房屋的的建筑面积1）居住房屋价价值补偿=评估价格+价格补贴，2）可以实行产产权房屋调换换，并在货币币补偿金额上上结算差价；；3）旧里、简屋屋以及其他非非成套独用居居住房屋的，，可以采用面面积标准房屋屋调换，采取“数人头+数砖头”的补偿方法，，在应安置面面积内不结算算差价补偿；；4）根据4号文件拆迁新新政的规定，，对旧里、简简屋以及其他他非成套独用用居住房屋的的，采取套型保底的补偿方法，，增加套型补补贴面积，并并对居住困难难户货币补贴贴。1）被拆除房屋屋的房地产市市场单价×被拆除房屋的的建筑面积；；2）宗教团体所所有房屋，除除上述补偿价价值支付给被被拆迁人外，，须另外补偿偿承租人。19[补偿支付]私有房屋的价价值补偿金额额支付对象为为被拆迁人，，公有房屋的的价值补偿金金额支付对象象为被拆迁人人和承租人，，但对开发商商而言，补偿偿金额总价不不变。房屋类型及权属货币补偿金额被拆迁人承租人居住房屋未出租的私有居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴协商议定租金标准的出租居住房屋(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋建面+套型补贴执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积*20%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴租赁保持（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积由被拆迁人安置执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%（被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积+套型补贴非居住房屋未出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积协商议定租金标准的出租非居住房屋被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋租赁解除被拆除房屋的房地产市场单价×20%×被拆除房屋的建筑面积被拆除房屋的房地产市场单价×80%×被拆除房屋的建筑面积租赁保持被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的建筑面积由被拆迁人安置其他房屋公益事业房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%宗教团体所有房屋依法代管的房屋居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积非居住房屋被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×100%被拆除房屋的房地产市场单价*80%×被拆除房屋的建筑面积拆迁政策20建筑面积按照照文件记载或或测绘认定，，对居住面积积应按不同房房屋类型进行行系数换算。。阁楼根据不不同的高度分分类进行面积积换算计入拆拆迁补偿面积积。建筑面积认定定以房地产权证证或相关批准文件记载的建筑面面积为准；经批准但无记记载的房屋，，以有资质的房房地产测绘机机构实地丈量量的建筑面积积为准；公房凭证记载载的是居住面面积的，按各各房屋类型规规定的比例换换算；公房凭证中已已有记载的、、用于居住并并已计算收取取租金的阁楼楼，按阁楼高高度分类进行行相应的面积积认定。房屋类型公寓独立住宅新里住宅新公房（有电梯成套）新公房（无电梯成套）新公房（无电梯不成套）“两万户”新公房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25居住面积和建建筑面积换算算系数表来源：《关于贯彻执行行<上海市城市房房屋拆迁管理理实施细则>若干意见的通通知》沪房地资拆[2001]673号第7条高度居住面积认定系数1.2-1.7m0.5>1.7m1阁楼的建筑面面积认定拆迁政策-面积认定2122依据广隆置业业两清资料，，地块内建筑筑分为公有住住宅、公房单单位、个体户户、系统房和和私房五种公有住宅为公公房中用于居居住的房屋公房即公有住住房，是由国国家以及国有有企业、事业业单位投资兴兴建、销售的的住宅，住宅宅的产权归国国家所有，居居民通过与政府签订承租租合同拥有使使用权地块内的大多多数住宅为此此性质公房单位即属属性为公房，，用途为商务务办公等非居居住的房屋地块内的沿街街店铺都为此此性质，代表性的有有上海大东海海综合商社股股份有限公司司、上海金机机集团工农机机械配件有限限公司等企业业个体户房屋为为公有，用途途为非居住表现为居住、、商铺混合式式格局系统房的土地地性质为划拨拨或土地转让让主要包括黄浦浦区教育区、、上海华联（（集团）有限限公司等私房即房屋产产权为私人所所有本地块私房都用于居住房屋性质依据“广隆置置业”提供的的两清资料，，137地块需拆除建建筑面积共5.12万方。按房屋屋用途分类，，居住面积占占60%，非居住占40%，按房屋权属属分，公房占占84%，私房占1%，系统房占15%23房屋权属居住/非居住:60%：40%公房/私房/系统房:84%:1%:15%依据广隆置业业两清资料，，地块内建筑筑面积共51159.6平方居住面积和非非居住面积中中公房和私房房面积情况平方米居住面积约为为3.05万方，其中公公房3.0万方，私房0.5万方非居住面积约约有2.06万房，其中中公房1.32万方，系统房房为0.74万方24[数砖头+数人头]被拆除房屋属属于旧里、简简屋以及其他他非成套独用用居住房屋的的，可以采用用面积标准房屋屋调换，按被拆除房房屋和安置房房屋地段不同同确定补偿安安置面积被拆除房屋地段安

置

房

屋

地

段四五六一、二、三30%60%100%四--40%70%来源：《上海市城市房房屋拆迁管理理实施细则》市政府111号文第39条应安置面积=被拆除面积*（1+调整系数）每户安置面积积的最低标准准面积标准房屋屋调换下的应应安置面积为为上述两项的的大值被拆迁户居住人员五类地段六类地段一人30平方米40平方米二人45平方米55平方米三人60平方米70平方米三人以上每增加一人，

增加12平方米每增加一人，

增加16平方米补偿机制数砖头数人头[数砖头+套型保底]被拆迁居住房房屋的价格补补偿包括评估估价格、价格格补贴和套型型补贴面积三三部分拆迁私有居住住房屋被拆除居住房房屋价值补偿偿=评估价格+套型面积补贴贴+价格补贴拆迁执行政府府规定租金标标准的公有出出租居住房屋屋和私有出租租居住房屋，，支付给承租租人的价值补补偿金额为：：被拆除居住房房屋价值补偿偿=评估价格×80%+套型面积补贴贴+价格补贴来源：《关于调整完善善本市城市房房屋拆迁补偿偿安置政策试试点工作的意意见》如按六类地段段安置，人均均安置面积未未达到22平的，增加居居住困难户补补贴，该户被被视作已享受受住房保障。。补偿机制25价格补贴

评估价格被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积居住房屋价值补偿套型面积补贴评估均价x套型补贴面积评估均价x补贴系数x被拆除房屋的建筑面积“数砖头+套型保底”和和“数砖头+数人头”实际际上都是在补补偿中考虑““人头”因素素，但是在补补偿口径和补补偿方法上不不同。目前““套型保底””的新政虽在在试点阶段，，但拆迁项目目已大多按此此进行，在本本项目中采用用套型保底补补偿方式进行行测算。方式一：：数砖头+数人头(面积标准准房屋调调换)方式二：：数砖头+套型保底底按实际房房屋面积积和地段段折算系系数确定定应补偿偿面积。。补偿面积积应满足足按“人人头”确确定的安安置面积积的最低低标准。。数砖头数人头在实际房房屋面积积基础上上增加套套型补贴贴面积作作为被拆拆除面积积，并确确定房屋屋价值补补偿。按房屋价价值补偿偿计算人人均安置置面积，，对不足足标准的的住户补补足，并并计算应应增加的的困难户户货币补补贴。数砖头+套型保底底居住困难难户补贴贴++对旧里、、简屋以以及其他他非成套套独用居居住房屋屋的补偿偿方式拆迁政策策√26本次测算算以“数数砖头+套型保底底”补偿偿机制进进行拆迁迁成本测测算27应安置人人口包括括户籍人人口及其其他符合合要求的的人员，，本项目目中以两两清资料料提供的的户籍人人数3812作为测算算的人口口基数。。有其他他符合政政策的补补偿人口口引起的的拆迁成成本通过过拆迁不不可预见见费考虑虑。拆迁政策策-人口认定定截至房屋屋拆迁许许可证核核发之日日，在被被拆迁房房屋处有常住户户口连续续满一年年的人员截至房屋屋拆迁许许可证核核发之日日，在被被拆迁房房屋处有常住户户口未满满一年的的下列人员员：未成成年子女女、离退退休人员员、海员员、服刑刑人员等等截至房屋屋拆迁许许可证核核发之日日，不具有拆拆迁范围围内的本本市常住住户口的下列人人员：注注销户口口的海员员、入伍伍人员、、服刑人人员，未未入户的的结婚满满两年的的配偶等等来源：《上海市城城市房屋屋拆迁面面积标准准房屋调调换应安安置人口口认定办办法》市府令第第61号在册户籍籍人口，，依据户户籍资料料确定未入册户户籍人口口，以拆拆迁不可可预见费费考虑补补偿成本本本项目目地块块内户户籍人人数总总共为为3812人，以此此作为为本项项目测测算的的人口口基数数其中公公房户户口人人数有有3761人，私私房户户口人人数为为51人户籍人人口外外，按按政策策规定定仍应应当进进行的的补偿偿人口口所产产生的的拆迁迁成本本在本本次测测算中中计入入拆迁不不可预预见费费建设单单位可可以委委托具具有资资质的的动拆拆迁公公司作作为拆拆迁实实施单单位，，对项项目地地块进进行拆拆迁。。依据据阳光光动迁迁的新新政策策，旧旧区改改造应应事前前开展展两轮轮征询询，听听取居居民意意见，，达到到一定定比例例才可可以实实施拆拆迁。。建设单单位提提供动动拆迁迁公司司地块块内基基本情情况双方权权责明明晰户数说说明拆迁期期限与与劳务务费支支付说说明…双方洽洽谈并并签订订委托托合同同动拆迁迁公司司进行行初步步摸底底查看看动拆迁迁公司司委托托评估估公司司并公公示申请拆拆迁许许可证证居民选选定评评估公公司评估公公司出出评定定报告告并价价格公公示拆迁公公司与与被拆拆迁户户签订订协议议动拆迁迁公司司实施施拆迁迁工作作按人口口和拆拆迁面面积协协商拆拆迁补补偿金金额及及安置置房面面积等等拆迁地地块民民意征征询征询居居民房房屋拆拆迁补补偿安安置方方案意意见是否超超过比比例（（75%）放弃拆拆迁是否是否是否超超过比比例（（80%）拆迁流流程28[动拆迁迁公司司选择择]本区域域的拆拆迁公公司对对区域域内的的房屋屋情况况、居居民期期望相相对熟熟悉，，一般般选择择本区区域内内的动动拆迁迁公司司进行行拆迁迁工作作具有《房屋拆拆迁资资格证证书》基本要要求选择在在本区区域内内拆迁迁经验验丰富富的本本地动动拆迁迁公司司选择原原则上海齐齐力动动拆迁迁实业业有限限公司司上海黄黄浦房房地产产前期期开发发有限限公司司上海新新鑫动动拆迁迁有限限公司司上海南南外滩滩集团团房产产前期期开发发有限限公司司上海南南房屋屋动拆拆迁有有限公公司上海新新贸动动拆迁迁有限限公司司黄浦区区推荐荐动拆拆迁公公司动拆迁迁公司司的选选择拆迁流流程29[拆迁许许可证证申请请]建设单单位应应当向向拆迁迁房屋屋所在在地的的区房房地局局提出出申请请，取取得房房屋拆拆迁许许可证证后，，方可可拆迁迁房屋屋建设单单位一书两两证：：项目建建设书书（即即发改改委立立项的的文件件）；；规划许许可证证；用地许许可证证；拆迁计计划和和拆迁迁方案案：项目的的预算算报告告：明明确拆拆迁地地块内内建筑筑物体体量及及权属属，户户籍人人口，，及由由此通通过“两清、、评估估、及及不可可预计计费用用”预估等等途径径计算算的整整体拆拆迁费费用预预算报报告；；30%的拆迁迁资金金到位位的证证明文文件，，及其其余70%资金到到位的的计划划；30%的动迁迁房源源到位位的证证明（（购房合合同、、房地地产权权证、、调拨拨单），，及及其其余余70%的房房源源的的到到位位计计划划。。委托托拆拆迁迁合合同同和和受受托托单单位位《房屋屋拆拆迁迁资资格格证证书书》土地地拍拍卖卖的的中中标标书书、、或或土土地地出出让让的的合合同同、、或或土土地地划划拨拨的的合合同同拟拆拆迁迁基基地地1：500地籍籍图图拆迁迁单单位位的的营营业业执执照照及及法法定定代代表表人人身身份份证证明明文文件件区、、县县房房地地局局房屋屋拆拆迁迁管管理理部部门门提出出拆拆迁迁许许可可申申请请符合合条条件件，，颁颁发发房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证审核核不符符合合条条件件，，书书面面告告知知理理由由30天内内**根据据《城市市房房屋屋拆拆迁迁管管理理条条例例》及上上海海市市有有关关规规定定拆迁迁许许可可申申请请文文件件拆迁迁流流程程拆迁迁许许可可申申请请流流程程3031项目目地地块块基基础础情情况况闲置置土土地地回回收收政政策策拆迁迁政政策策及及流流程程拆迁迁模模式式分分析析拆迁迁案案例例研研究究拆赔赔方方案案比比较较一、、拆拆迁迁方方案案分分析析上海海旧旧城城改改造造中中主主要要采采用用的的开开发发模模式式拆迁模式模式定义目的政府主导开发非市场化市政工程市场化土地一级开发开发商主导开发市场化房地产开发32[政府主导]包含市政工工程和商业业开发，本本项目中政政府已经出出让土地，，不可能采采取政府主主导拆迁，，除非政府府收回土地地本项目政府府已将土地地出让，政政府不可能能主导拆迁迁，除非收收回土地。。政府主导性质特点利弊市政工程政府负责拆迁、还建和项目开发建设全过程重大事项由政府决策政府需投入巨大的人力、物力、财力运作实施具有较强的公信力对政策的把握度高能够保证拆迁工作的顺利实施资金压力过大无法挖掘土地的最大价值市场化程度低操作缺乏灵活性容易抬高建造成本商业开发政府负责拆迁、还建等土地的一级开发政府完成拆迁后，熟地出让拆迁模式33[开发商主导导]开发商主导导开发主要要的风险来来自拆赔阶阶段拆迁模式开发商前期期已获得出出让土地，，开发商必必须主导进进行拆迁工工作。如果不进行行拆迁，将将会作为闲闲置土地被被收回。开发商主导特点利弊开发商独自承担旧城改造的拆迁谈判、拆迁安置、回迁房建设、项目建设与出售等全部工作；开发商的建设过程按照一般房地产项目进行；政府给予一定的政策支持开发商有雄厚的资金实力，保障项目推进有能力、有经验挖掘地块的最大价值控制成本能力强盈利能力强拆迁谈判难度大拆赔阶段花费大量时间与精力，容易付出高昂的拆赔代价为获取高开发利润往往追求高开发强度3435行政风险合作风险法律风险市场风险社会风险风险表现：：开发商拆迁迁推进中，，与居民利利益发生冲冲突时，居居民上访、、抗强拆等等事件；风险规避：：加强事前征征询工作，，了解居民民意愿；加加强与居委委会等基层层组织的合合作，充分分发挥其公公信力，做做好沟通作作用风险表现：：拆赔谈判过过程中，与与居民协商商难；风险规避：：一方面应充充分考虑居居民实际需需求制定补补偿方案；；另一方面面对补偿结结果公示，，避免居民民互相猜疑疑，不随意意调整补偿偿口径，引引起居民““早走吃亏亏”的心理理风险表现：：巨大拆迁成成本下，市市场实现度度低，经济济上不具备备可行性；；风险规避：：与政府充分分沟通，争争取获得更更大开发强强度风险表现：：项目开工后后中途停止止造成的烂烂尾工程等等；风险规避：：充分市场调调研、资金金储备拆迁风险在旧城改造造拆迁工作作的推进中中，伴随的的行政、合合作、法律律和社会风风险，会导导致拆迁成成本的提高高，增加项项目的市场场风险。风险表现：：政府收回闲闲置土地，，或居民对对开发商拆拆迁行为提提起诉讼风险规避：：与政府充分分沟通，争争取延期开开发；拆迁迁谈判等行行为要符合合法律法规规[风险控制]比较政府和和开发商的的风险控制制能力，政政府在拆迁迁阶段具有有更高的风风险控制能能力拆迁风险风险种类发生条件最佳控制主体法律风险诉讼无市场风险市场营销、利润实现开发商社会风险项目烂尾政府行政风险居民上访政府合作风险拆赔谈判、拆迁安置政府风险控制主主体1）如何获得得更多的政政府资源？？2）如何创造造更大的市市场价值？？36在三峡集团团目前受闲闲置土地政政策约束的的前提下，，有自主开开发、合作作开发、土土地出让或或政府回收收四种模式式可供选择择。依据三三峡集团自自身实力及及对物业主主导权的考考虑，推荐荐采用自主主开发模式式。模式推荐说明：本次次报告的经经济测算是是以符合拆拆赔政策、、基于客观观市场分析析的成本及及收益数据据进行的，，政府资源源对拆迁成成本的影响响，通过调调整房源差差价来考虑虑。序号开发模式优势劣势模式一自主开发获得项目完全的主导权独自承担所有风险，资金压力大模式二与有政府背景的实力开发商合作开发获得更多的政府资源来减少拆迁风险并分担一部分资金压力但是部分项目收益及项目主导权，与上海水利水电的开发意愿相违背模式三整体出让毛地出让，可补偿土地获得成本，并规避拆迁及经营风险净地出让，可较早实现收益毛地出让对这类开发商的吸引力很小净地出让依然要面临拆迁风险，不能获得项目开发后的长期收益模式四政府收回避免拆迁和开发的风险损失获得土地使用权的部分成本推荐模式3738项目地块基基础情况闲置土地回回收政策拆迁政策及及流程拆迁模式分分析拆迁案例研研究拆赔方案比比较一、拆迁方方案分析我们通过对对区位、业业态、建筑筑等都与137地块类似的的四个拆迁迁案例研究究，分析影影响拆迁成成本及拆迁迁推进的因因素区位：上海市中心心，交通便便利，周边边配套完善善，区位优优势明显建筑：住宅都以二二级旧里及及以下为主主，其他业业态如商铺铺、办公较较少黄浦区90、95、98、99号地块：临近本项目目只有几个个街区；115街坊：位于卢湾区区临近新天天地；董家渡13A、15A地块：靠近黄浦江江、世博园园区，为“十一五”重点改造项项目；董家渡10#：同为董家渡渡地段39案例简况黄浦区90、95、98、99地块卢湾区115街坊董家渡10号地块董家渡13A、15A号地块137地块39401卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例借鉴4041位于卢湾区区中心，新新天地附近近，区位优优势明显；；地块内以以住宅为主主，居住房房屋多为二二级旧里及及以下的公公房，共有有1096个权证户口口41业态：区域内以住住宅为主，沿街有一一些商铺，，以饮食娱娱乐为主，，另有写字字楼等建筑：居住房屋大大多数为二级旧里及及以下的公公房，硬件设施及及配套一般般规模：地块内共有有权证户数数1096户，户籍户户数1370户四至：北至复兴中中路、南至至合肥路、、东至顺昌昌路、西至至黄埔南路路区位：地处“新天天地”附近近，毗邻淮淮海路商圈圈、徐家汇汇商圈，区区位优势明明显交通：位于10号线的新天天地站与老老西门站之之间，簇拥拥地铁1、8、9、10、13号线、多多条公交，，周边交通通便利115街坊复兴中路黄埔南路合肥路顺昌路凹凸大厦光明邨瑞华坊115街坊-拆迁房源41115街坊属于市市政拆迁，，实行事前前征询、数数砖头+套型保底的的新机制，，评估单价价为20680-22600元，实行套套型补贴的的面积为15平/户，价格补补贴系数为为30%42征询制：二二次征询制制一次征询““想不想动动迁”：居民拆迁同同意率达93.58％二次征询““要怎么动动迁”：1）数砖头+套型保底””房屋价值补补偿=（被拆除房屋屋房地产市市场评估单单价X被拆除房屋屋的建筑面面积）+套型面积补补贴+价格补贴2）居住困难难户补贴：：异地配套商商品房单价价（6800元）ⅹ（应安置对对象ⅹ22平方米/人−补偿安安置后的房房屋折算面面积）依据4号文件有关关规定，采采用“数砖砖头+套型保底””的拆迁新新政属市政拆迁迁项目拆迁主体为为上海市卢卢湾区教育育局地块规划为为新天地的的配套学校校115街坊-拆迁机制及及口径评估单价20680-22600元套型补贴面积15平方米价格补贴系数30%面积换算系数二级旧里：1.5442补偿金额除除前述房屋屋补偿外，，还应包括括奖励及其其他费用。。依据居住住面积大小小不同，实实际每平米米的拆迁成成本在42000-82000元之间43115街坊-居住房屋补补偿市中心二级级旧里，人人均面积普普遍较少，，所以居住住困难户补补偿是拆迁迁补偿的重重要组成。。按照每户居居住面积不不等，实际际每平米的的拆迁补偿偿金额在42000-82000元之间面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)面积(m2)动迁金额(元)6.47840,22921.56126084437.5817101037.7

874,359225017349498.01882,96123.25130584139.7217755449.7929,8552412182229710.01938,45725.41136577642.20185523311.7980,53526.95141088044.97194483112.471006,71727.26141728945.12194722113.24102808328.80146468047.12211732114.01104949029.57148120850.51211932315.55109218130.34150257452.74218666816.02110522231.11152916656.68231408317.56114795432.65156667257.923494601842158830562.02255758219.64120567034.50165288496.33357145720.33122497936.101678088期房过度费费：每户户1000-2000元/月面积奖励费费：5000元/平签约搬迁奖奖励费：10万元/户搬迁费用及及设备移装装费43新凯家园浦江丽都浦涛路768弄银河新都君莲小区瑞阳苑外环线康桥月苑中心城区安置房源均均为在外环环线以外政政府动迁房房源，房源源居民供应应价格仅为为市场价格格的50%，对拆迁居居民的吸引引力很大。。对于选择择就近购房房的居民，，按拆除面面积补偿购购房补贴4000元/平44115街坊-拆迁房源安置房基地一一般都在外环环外，离中心心城区有一定定距离，周边边多数为居住住区，配套略略显不足。对于不购置安安置房而选择择就近安置的的居民，发放放就近安置购购房补贴，按按拆除建面补补偿每平米4000元安置房源安置价格市场价格差价新凯家园400079003900康桥月苑400095005500瑞阳苑400085004500浦江丽都410097005600浦涛路地块

（期房）7600--银河新都7600155007900君莲小区7500110003500安置房源的居居民供应价格格仅为市场价价格的50%，对居民吸引引力大。44依据人口结构构进行安置房房的供应，可可供选择的房房源分为1房、2房和3房三种户型；；根据现有拆拆迁情况，本本项目的拆赔赔比为1.1545每户认定人数分配方案平均面积（m2/人）1房(55m2)2房(75m2)3房(95m2)≤4227.5-55115人以上（含5人）225-30117人以上（含7人）1224.3-25.611≥9每增加2人可增购一房，标准按以上办法类推注：二房和三三房可换购一一房二套115街坊-房源购置及拆拆赔比根据现有数据据项目初期的安安置房源共1100套截止到2010.3，初期的安置房房源已用完，，签约率为76%项目户数为1370初始签约的528户居民中有490户选择购置基基地房源，占92%115街坊拆赔比=1100/(1370X76%X92%)=1.15动迁基地房源源充足，人均均可购面积达达到25平以上在相同人数条条件下提供灵灵活的选购可可能，更好地地满足了由人人口结构和居居民实际需求求决定的选购购要求（拆赔比：即即每拆1户所需安置房房源套数）45非居住房屋赔赔偿总费用为为房屋补偿价价格加上其他他费用，市场场评估单价为为62900元/平。根据面积积不同，动迁迁费用从186-756万不等，实际际平均补偿金金额为15万/平46115街坊-非居住房屋补补偿店铺面积（m2）动迁金额(元)6.2518640626.9919248687.0219278689.81215658711.23228802914.9263363316.8274475317.42287094219.82230969422.01332328122.45336911625.00363475025.74371183534.07417190838.01514565247.61599010560.317565185385.44(总面积)57632268（总金额）其他补偿费用用面积补贴（评评估单价X50%X非居住面积））个体工商营业业执照补偿（（30万每证）非居住房屋装装饰补贴（1000元每平方）搬迁奖励费（（建筑面积<10平的30万元每证，超超出10平部分1.2万元每平）就近安置补贴贴（1万/平）未认定使用面面积补贴（10000元/平）停产停业补偿偿（400元/平）房屋补偿价值拆迁赔偿费用用=房屋评估单价价×建筑面积其中：房屋评评估单价为62900元/平实际赔偿单价价：15万/平462009年2月开始征询到到10月安置方案正正式出台以来来，2010年3月已签约居民民户数达76%。受世博会影影响，目前拆拆迁公司谈判判工作停滞，，依据前期居居民反响，估估计拆迁工作作在世博会后后10个月内可以完完成472009.102009.22009.122010.3拆迁项目启动动安置方案讨论论、出台启动动迁签约约仍在动拆迁中中采取“阳光动迁””制度引入商品房销售中中的摇号排队制度度，实行抽号选选房12月5号启动当天，，有528户居民签订补补偿安置协议议，占全部1370户中的38.54%巳签约76%，剩余约270张房产2010年4月至现在因为为世博会的召召开拆迁工作作暂停，基本本未有签约2011.7预计完成时间依据现有进度度，预计拆迁迁项目于2011年7月完成115街坊-拆迁进程47对于拆迁意愿愿及补偿公告告的事前征询询保证了115地块拆迁的民民意基础，房房源的充分准准备及价格优优势促成了快快速的拆迁协协议达成48115街坊-案例总结115地块拆迁拥有有：事前征询的高高同意率充足的房源供供应安置房供应价价格的优势115地块在区位、、业态和建筑筑性质上都与与本项目类似似，可作为本本项目补偿口口径的重要参参考实际产生拆迁迁补偿费用：：居住拆迁迁费用约为5万/平，非居住拆拆迁费用约为为15万/平目前115地块拆配比为为1：1.15，预计周期为为2.5年137地块在区位、、建筑等各方方面与卢湾115号地块类似，，采用相同的的套型保底的的拆迁机制，，在拆迁方案案补偿口径确确定时，具有有高参考性115地块为政府拆拆迁项目，在在拆迁周期和和成本的预估估上，本项目目应适当考虑虑拆迁主体性性质引起的差差异48491卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结49黄浦区90、95、98、99号地块范围以以浙江中路、、福州路、云云南中路、广广东路等为四四至。紧邻南南京路和外滩滩，区位优势势明显。开发发商中福集团团具有丰富的的旧改经验95.98地块-概况9095浙江中路广东路福州路云南中路海口路9998目前动迁地块为95和98号地块项目四至：90：广东路、浙浙江中路、海海口路95：福州路、浙浙江中路、广广东路、广西西北路98：福州路、汕汕头路、云南南中路、广西西北路99：广东路、广广西北路、汕汕头路、云南南中路区位：位于上海市的的中心区，紧紧邻南京路和和外滩，与人人民广场一步步之遥，交通通条件便利，，区位优势明明显交通：紧邻2号线人民广场场站、8号线大世界站站，公交线有有930、108、18、537、世博30路等规划为占地2万余平方米、、总建筑面积积12.7万平方米的““中福文化街街”开发商为上海金福外滩置业业有限公司，是上海中福福（集团）有有限公司的全全资子公司，，有过多次旧旧城改造的经经验、良好的的政府资源。。开发商动迁项项目50目前动迁地块块为95和98号地块，建筑筑类型多为二二级旧里，业业态较为复杂杂，包含居住住、商务办公公、娱乐休闲闲等，两个地地块内居民共共计493户5195地块：区域内住宅、、商办各占50%比例，商办中有上上海图书公司司、黄浦区档档案局、广告告公司、实业业公司、电器器商铺、浙江江电影院以及及一些饮食娱娱乐店铺；福福州路上以文文具商铺为主主，有上海音音乐书店等。。区域内居民共共283户。98地块：以住宅为主，，区域沿街为为商铺。住宅有北海海小区等，商商铺包括杂货货店、饮食店店等。区域内居民共共110户。95.98地块-地块基本情况况地块内业态以以住宅、商业业为主，商业业以娱乐饮食食服务为主建筑类型为二二级旧里95985195、98#地块目前具体体补偿方案还还未公示，仅仅提供了部分分补偿口径。。居住房屋的的评估均价为为17800元/平，同时保证每人人的最低补偿偿达到11平米，低于居民的普普遍预期52电话移装：每门140元管道煤气移装：每户200元热水汽拆转费：每台300元空调移装费：每台400元有线电视移装装费：每户300元宽带移装费：每户90元家用电表：依照相关规定定95.98地块-补偿口径居住房屋价值值补偿口径95、98#地块评估均价价：17800元/平建筑面积认定定：居住面积积×1.54基地内没有公公布具体的补补偿方案，通通过拆迁公司司员工访谈，，实际操作中中，房屋价值值补偿金额=17800×拆除建面，同同时保证每人人的最低补偿偿达到11平米居住房屋其他他补偿费用每户发放30000元后，人数超过三人人的，每多出出一人，多发发放10000元。或者每户发放放30000元后，建筑面积积超过30平的，每多出1平，多发放1000元。搬家补助费为每户500元计期房安置时，，发放临时过过渡费500元/月.人发放时间为签签订协议的24个月搬家补助费及及临时过渡费费签约奖励费家用设施移装装费52居住房屋置换换方法补偿价格：中中福花苑二期期基价为19800元/平，总体价格20000-27000元/平之间置换方法：以建筑面积为为标准，拆一还一补差价的方方式进行补偿偿，并对每户户居民奖励10平方在（X+10）标准内置换换，按基准价价19800置换，补楼层层价；超出（X+10）但在（X+10+10）范围内，按按市场价补足足差价结算超出（X+10+10）部分，按一一房一价递增增10%的标准补差价价非居住房屋置置换：拆迁基地只提提供非居住房房屋的置换方方式，拆一还还一的方式置置换，超出面面积部分阶段段差价，但目目前未有具体体计算口径安置房源包括括政府动迁房房源和开发商商商品房置换换房源中福花花苑二期，位位于南浦大桥桥附近，基价价为19800元/平，置换方式式采取拆一还还一补差价的的方式。政府府动迁房源售售价在6800-7500元/平。5395.98地块-拆迁房源中福花苑二期期南浦大桥商品房房源周浦基地：位于浦东南汇汇，房源单价约为为6800元每平方米君莲小区：位于闵行区，，单价区间为7180-7490元/平；市场价约为12000元/平，市场差价约40%；房型主要有一户一厅59平、两户两厅85平、三室两厅102平已公示的房源数数目为232套政府动迁房源源房源选择标准准：未作明晰规定定一般3个户口可选1套，5个户口可选2套家庭成员结构构是选房的重重要参考53项目于2009年5月开始启动，，因安置方案案低于居民预预期，到目前前为止进展缓缓慢，趋于停停滞542009.52009.52009.72010.7拆迁项目启动动地块房屋置换换方案出台启动动迁签约约、谈判仍在谈判、签签约中开发商独立拆拆迁政府提供一定定支撑以“房屋所有有权凭证、租租用公房凭证证”计户按照建筑面积积一比一进行行置换以中福集团开开发的“中福福花苑”二期期新建商品房房为置换房源源拆迁标准、规规定以市政拆拆迁为主要依依据房源增加了君君莲小区和周周浦安置基地地目前仍在进行居民谈判判工作及协议议签订，并未进行拆迁因安置方案低低于居民预期期，进展缓慢慢，趋于停滞滞？预计完成时间95.98地块-拆迁周期5495、98#地块因评估价价和安置方法法与居民期望望差距，后期期又缺乏沟通通，拆迁进程程缓慢。本项项目拆迁因在在事前广泛征征询，考虑居居民合理需求求55拆迁谈判进展展缓慢的原因因：房屋评估单价价过低，希望申请复复核估价，但但开发商反映缓慢，没没有复核估价价的意愿初期房源安置置方案中平均每人安安置面积在18-26平，且以3个户口可选一一套2室户，5个户口可选2室户和1室户各一套，，居民认为选选择空间小，，不能符合家家庭人员实际际需要。居民心理期望望人均补偿价格格应该在40万，但实际平平均在25万左右。95.98地块-案例总结137地块在拆迁时时，应对地块块周边及房屋屋土地价进行行了解，以定定出合理的评评估价；地块的安置方方案应充分考考虑居民的基基本需求；我们这里什么么地段啊，才才17600元/平，这个价钱钱是不可能搬搬的。他们拆拆了卖什么价价，我们只是是想要合理的的补偿。——95#地块居民陈先先生南京路边上，，这么靠人民民广场的房子子市场上还有有2万以下的吗？？现在不是阳阳光拆迁吗，，这个评估价价格我们不同同意，要再次次评估。——95#地块居民李女女士不管怎么说，，向我们家4个户口，每个个人三、四十十万总要赔的的吧。——98#地块居民丁先先生我们家14平方，3个户口，只能能拿一套2室1厅，但是儿子子35岁，结婚也要要房子的呀。。——98#地块居民刘先先生55561卢湾区115街坊(东块)2黄浦区90、95、98、99号地块3董家渡13A、15A号地块4董家渡10号地块5案例总结结5657董家渡13A、15A地块位于于小东门门街道，，合计占占地面积积9,7901㎡㎡，共需动动迁居民民户籍数数为2,390户，其中中旧里以以下占75％，拆除除建筑面面积62,232㎡㎡13A董家渡13A、15A-地块基本本情况15A四至：13A地块东至至中山南南路、南南至董家家渡路、、西至万万裕街、、北至王王家码头头路，占占地面积积36,893平方米；；15A地块东至至中山南南路、南南至薛家家浜路新新街、西西至梅家家弄青龙龙桥街、、北至董董家渡路路占地面面积61,008平方米；；区位：董家渡13A、15A地块位于于小东门门街道，，毗邻人人民广场场商圈、、南京路路商圈，，距离世世博园区区1.5公里，区区位优势势明显；；交通：靠近9号线的小小南门站站与4号线的南南浦大桥桥站业态：区域内以以住宅为为主，沿沿街有一一些商铺铺，以饮食、娱娱乐、便便利店为为主15A建筑：居住房屋屋大多数数为二级级旧里及及以下的的公房，，硬件设设施及配配套一般般，旧里里以下占占75％规模：共需动迁迁居民户户籍数为为2,390户，，拆拆除除建建筑筑面面积积62,232㎡㎡，57董家家渡渡13A、15A地块块属属于于市市政政拆拆迁迁，，实实行行““数数砖砖头头+数人人头头””的的动动迁迁政政策策，，居居住住房房屋屋评评估估单单价价17000-20000元之之间间，，非非居居住住房房屋屋在在60000元，，但但实实际际补补偿偿最最高高达达30万/平数砖砖头头评估估单单价价×拆除除建建面面+（