某房地产项目产品定位报告

象山城东工业区项目整体定位提案2011年3月谨呈奥丽赛置业前言作为一个脱离城区的工业区项目，面临三个问题：如何减弱消费者对工业区接受度的抗性？如何自成一体，完善配套与人居环境？如何区隔城区市场，建立独特的核心价值？第一部分城市解读研究思路第二部分项目本体第三部分宏观环境第四部分微观市场第五部分客户解读第六部分案例借鉴第七部分项目定位城市解读Part1【关键词】：寻找后城市时代的发展趋势？●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位海洋大县、旅游胜地、针织名城、建筑之乡城市印象象山位于浙江省中部沿海、宁波市南部、三面环海、一路穿陆，典型的半岛县。象山港大桥的建设将拉近与宁波市区距离。海域面积占全市80.4%，海岸线占全省1/8，渔业发达，全国六大一级中心渔港之一，同时海洋旅游资源丰富。建筑业发达，产值连续保持全市第一、全省第六。中国的针织名城，临港工业迅速崛起，特色农业蓬勃发展。人口：总人口53.3万，城区人口15.6万整体经济稳步向上，潜力无穷；人均收入排全市第三，接近百强县市慈溪，与工业强镇余姚持平经济发展2010年象山县实现地区生产总值270亿元，比2009年增长10%以上；财政收入35亿元，增长16.6%；城镇居民人均可支配收入29500元，农（渔）民人均纯收入12500元，分别增长11.6%和12%。除此之外，规模以上工业总产值、全社会投资、自营进出口总额、消费品零售总额等主要经济指标也均保持两位数的较快增长。象山增加上亿元企业3家、5000万元4家、500万以上规模企业8家，规模以上企业达到83家。再通过1年的努力，街道规模以上企业有望达到100家，提前一年完成培育百家规模以上企业的目标。●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位十二五规划，宁波加快构筑现代都市，推进城乡一体化，将加大余慈、宁海象山南北两翼的城市建设规划契机挖掘南统筹更多亮点“十二五”发展主要任务中提到的“构建‘一核、两翼、多节点’网络型都市区”，而宁海、象山正是“两翼”中的南翼。钱敦勇代表说，“东扩、北联、南统筹、中提升”是区域发展的重要战略，由于南三县一直是全市经济发展的短板，建议要将南统筹作为整个战略的重要环节予以考虑，充分利用和挖掘南三县的生态优势、国土空间潜力、海洋资源优势，帮助南三县走出一条新型发展道路，使全市在“十二五”期间整体均衡发展。还有一名代表认为，以前南统筹的力度不够大，真正亮点不够多，对南部地区的项目安排太少，她希望能挖掘南统筹的更多亮点，“一核、两翼”能成为发展南三县的一个机遇。余姚-慈溪宁海-象山●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位桥海效应裨益象山，将象山从交通末梢转为交通枢纽，象山将进入长三角2小时经济圈交通契机象山港大桥的建成，将使象山从到宁波的距离由目前的120公里缩短到47公里，车程由2小时变为35分钟，进入宁波半小时经济圈，杭州2小时经济圈，考虑到杭州湾大桥的叠加效应，象山还将进入上海3小时经济圈。从县交通部门了解到，2011年3月底开工建设的甬台温高速复线戴港至丹城连接线工程，工期为20个月，甬台温高速复线是台州沿海产业带的重要大动脉和主轴线，将对台州沿海产业带开发建设和经济发展起到不可估量的作用。象山●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位浙江海洋经济建设正式升为国家战略，宁波首任重担，象山凭借优越海洋资源成为发展格局中的主体经济契机浙江海洋经济发展示范区建设正式上升为国家战略，有全国最佳深水岸线资源的宁波，将是浙江省建设海洋经济强省的战略核心区域，具备发展成为我国沿海经济带重要增长极的优越基础和条件。在宁波的海洋经济发展格局中，构建“一核三带六区八岛多点”布局：“一核”：以宁波舟山港宁波港区及其依托的腹地为核心区，重点发展“三位一体”的港口服务业体系，力争发展成为国家物流节点城市和上海国际航运中心的主要组成部分。“三带”：即杭州湾、象山港和三门湾及其附近区域，是宁波新型产业化和新型城镇化融合发展的重点区域，要建设成为宁波海洋经济的主体区域。“六区”：建设杭州湾、镇海北仑、梅山－六横保税物流核心区、象山港、大目洋和三门湾，力争成为宁波海洋经济发展的战略支撑区域。“多点”：在宁波沿海地区规划建设一批海岛开发区、涉海工业园区、海洋高科技园区、出口加工区、海洋风景名胜区以及生态农业集聚区域。中国象山港中国石浦港象山松兰山大目洋渔业●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位象山港将打造为长三角地区第一个国家海岸公园旅游契机《象山港旅游发展规划》：象山港从北仑梅山至象山涂茨近2000平方米的陆域及相关海域，将以生态休闲、滨海度假的高品质生态型“翡翠港湾”为总体旅游形象，成为宁波旅游产业新一轮发展的增长极，

为我省乃至长三角地区第一个国家海岸公园。

象山港区域建设成为以生态休闲、滨海度假为特色，拥有大片自然海岸栖息保护地和新兴旅游产品的国家海岸公园、我国著名休闲海湾和长江三角洲滨海度假基地。●城市解读

●项目本体●宏观环境●微观市场●客户解读●案例借鉴●项目定位宁波大都市市滨海特色色功能区浙江省海洋洋经济先行行区长三角金色色港湾国家海洋生生态文化保保护区当前的象山山正进入了了一个快速速发展的时时机！本项目在这这样一个背背景下，面面临着较好好的发展机机遇！未来的象山山，将跳脱脱普通县级级城市功能能，成为：：●城市解读读●项目本本体●宏宏观环境境●微微观市场●●客户户解读●●案例借借鉴●项项目定位位项目本体Part2【关键词】】：认识自自我，界定定地块属性性位于城东工工业区，区区内主要发发展针织、、机械等高高新技术产产业，无污污染型，当当前区域成成熟度有限限项目区位象山产业区区是象山境境域内重要要的生态型型工业产业业发展基地地，是宁波波港区域性性物流园区区之一。象山产业区区规划控制制面积130平方公公里，分A、B、C三个区块块。A区：以船舶建造造、仓储物物流、临港港型工业﹑﹑港口码头头为主。B区：以电力、汽汽配、模具具为主。C区：以发展针织织、机械、、电子、生生物工程、、IT产业业等，是发发展先进加加工制造业业和高新技技术产业的的新型工业业平台。靖南大道延伸段可直达城区丹城C区A区B区●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位本案行政隶隶属丹城，，距离城区区约10分分钟车程，，心理抗性性大于实质质距离抗性性项目区位老城区新城区象山产业带带石浦滨海旅旅游区象山城区效效果图大目洋生态态城（规划划）象山新城区区：集购物餐饮饮、休闲娱娱乐、商务务金融、文文化教育多多功能于一一体的CBD式公共共服务设施施中心，兼兼有高档城城市生活居居住生活功功能。大目洋生态态城：规划中的养养生休闲度度假海湾、、海洋文博博商务中心心、低碳宜宜居示范新新城。象山产业带带：环杭州湾产产业带重要要组成部分分，规划为以西西周镇为中中心的机电电工业区、、以贤庠镇镇为中心的的沿港工业业区、以爵爵溪为中心心的针纺经经济区。●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位区域内交通通干道四通通八达，但但暂无公交交线路；工工厂环绕，，无基础生生活配套，，人居环境境较为一般般配套环境●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位总建10万万在象山属属于大盘级级别，但在在新区内号号召力不够够；商住性性质可自建建配套；1.5的容容积可塑性性大项目自身1号商住地地块2号住宅地地块荣泰路珠海路映玉路宝屿路商业用地1号地块：：用地：10590平平方米容积率：2..0总建规模：：21180平米商业用地2号地块：：用地：54972.9平方米米容积率：1.5总建规模：：82459平米总建规模：：103639平米米●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位SSWOT分分析W0T劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(strength)项目隶属老老城的行政政优势，距距离城区10分钟车车程，实质质距离不远远；交通干道完完善；地块自身条条件可塑性性大；产业区成熟熟度有限，，预计5年年内人气稀稀缺象山城区地地产项目集集中，竞争争激烈当前房地产产市场受调调控，未来来不确定因因素增多生活配套缺缺乏工厂环绕，，人居环境境有影响象山资本厚厚实，居民民消费力强强城东工业区区属高新产产业区，未未来技术人人才集聚，，有住宅需需求产生环杭州湾产产业带的突突起使区域域影响力放大大象山城市发发展面临新新一轮机遇遇●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位项目属性界界定城东新城工工业区内\需自造人人居环境\可塑性强强的商住地地块【关键词】】中心城区的的行政范畴畴工业区内的的项目人居环境较较差地块可塑性性性较强区域面临发发展机遇但但距离区域域兴起还需需3-5年年，项目处处于青黄不不接的尴尬尬●城市解读读●项目本本体●宏观环环境●微微观市场场●客客户解读●●案例例借鉴●●项目定定位宏观环境Part3【关键词】】：预判房房地产宏观观趋势新“国八条条”以严格格控制需求求为手段来来抑制房价价，投资及及多次需求求将面临被被打压行业形势2011年年1月26日，国务务院总理温温家宝主持持召开国务务院常务会会议，研究究部署进一一步做好房房地产市场场调控工作作；至此更更严厉的差差别化信贷贷、限购、、物业税、、全额交易易税等均被被列上的提提案。●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位宁波出台的的新政，基基本是对国国八条的跟跟进，限购购令对行业业打击较为为致命行业形势限购对已有1套住房的的当地居民民家庭、限限购1套住住房；对已已拥有2套套及以上住住房的当地地居民家庭庭限购；对对无法提供供一定年限限当地纳税税证明或社社会保险缴缴纳证明的的非当地户户籍居民家家庭，暂停停在本行政政区域内向向其售房；；可提供者者限购一套套信贷强化差别化化住房信贷贷政策。对对贷款购买买第二套住住房的家庭庭，首付款款比例不低低于60%，贷贷款利率不不低于基准准利率的1.1倍。。税收调整完善相相关税收政政策，加强强税收征管管。调整个个人转让住住房营业税税政策，对对个人购买买住房不足足5年转手交交易的，统统一按销售售收入全额额征税。加息自2011年年2月9日日起上调金金融机构人人民币存贷贷款基准利利率。金融融机构一年年期存贷款款基准利率率分别上调调0.25个百分点点，其他各各档次存贷贷款基准利利率相应调调整关键词●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位房产税敲山山震虎，此此举对楼市市影响还未未显现，但但对全国的的投资客具具有很大的的警示作用用行业形势上海：【人均60㎡以上起起征】【超超出部分计计算】合计家庭全全部住房面面积人均不不超过60平方米米的，其新新购住房暂暂免征收房房产税；人人均超过60平方米米的，对属属新购住房房超出部分分的面积，，按《暂行行办法》规规定计算征征收房产税税，即0.6%。对对于应税住住房每平方方米市场交交易价格低低于上海市市上年度新新建商品住住房平均销销售价格2倍(含2倍)的则则适当优惠惠，税率暂暂减为0.4%。重庆：【独栋及高高档住房】】【主城区区为范围】】面对范围：：独栋商品品住宅，不不管存量还还是增量；；个人新购购的高档住住房，主城城新建商品品住房建筑筑面积成交交均价高两两倍的房子子；无重庆庆户籍、未未在当地工工作，在重重庆买房，，第一套不不收税，但但是两套及及两套以上上，开始收收税。具体体税率为，，“独栋商商品房、新新购商品房房价格超过过均价3倍以下，，按照0.5%征缴缴，3至4倍收1%，4倍以以上收1.2%。””此外，重重庆目前以以房产交易易价为征税税基数，但但3年或5年后可能能有其他评评估方法。。●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位新政出台后后，成交量量明显下滑滑，2月环环比下降60.61%，后市市走向充满满不确定性性市场反应全市2月份份商品房共共新增16.7万㎡㎡、成交19.6万万㎡，环比比分别↓30.13%、、↓60.61%；全市商品房房2月份成成交均价为为12792元/㎡，环环比↓16.34%。●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位支撑中国房房地产向上上的核心推推动力，行行业运行大大背景没有有改变行业走势中国的城市市化进程之之路还将至至少要走20年目前中国的的城市化率率只有45%左右右，城镇人人口每年都都以1500万-2000万万在上升，，到达发达达国家70%以上的的城市化率率水平至少少还需20-30年年。中国“人口口红利”将将持续到2020年年人口统计数数据表明，，中国“婴婴儿潮”中中诞生的人人口在2009至至2020年的未来来12年间间仍将是生生产、消费费与投资的的主力，将将对经济产产生深刻的的影响。房地产业作作为经济支支柱及政府府收入核心心部分没有有改变房地产对经经济贡献率率为2%，增值值占GDP比重超过过10%，，“保增长长”核心是是维护经济济发展可持持续性，作作为重要经经济支柱基基础面不允允许出现大大幅波动。。●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位将以加快转转变经济发发展为总方方向，促进进城镇发展展，副中心心级区域将将迎来历史史性的机遇遇发展趋势“十二五””规划概要要信息链接接国家发改委委发展规划划司司长李李守信表示示，“十二二五”期间间,我国城镇镇化水平预预计超过50%,进进入城市社社会。未来来10年至至15年,我国仍将将处于城镇镇化快速发发展阶段,城镇化水水平将年均均提高0.8-1个个百分点,城镇化将将快速发展展。全国政协委委员蔡继明明指出，当当前中小城城市和小城城镇发展中中需要重点点加强的是是以县级市市为主的中中小城市和和近2000个具备备相应基础础设施、就就业条件的的重点镇。。●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位市场供应双双管齐下，，基础需求求由政府解解决，市场场对商品房房的品质要要求有所提提高，未来来进入品质质竞争时代代发展趋势2011年年开工建设设1000万万套2011年年开工建设设6000多多套2011年年开工建设设18方方保障房商品房民众寻求市场供给全国保障性住房房宁波保障性住房房象山保障性住房房●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位宏观环境总总结政策对市场场强压，预示近期市场必然从从紧，中国房地地产已进入入了“计划划经济”时时代，唯有有提升产品品价值，方方能顺应市市场变化。。【关键词】】新政将遏制制房价上扬扬行业大环境境未变中小城镇发发展成主流流产品竞争力力显价值●城市解读读●项项目本体●宏观环环境●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●●项目目定位微观市场Part4【关键词】】：抓住市市场导向，，分析竞争争形势近年住宅出出让基本在在200-300亩亩左右，老老城区土地地日渐稀少少，供地方方向向新城城区及郊区区发展土地市场年份全县成交住宅（含商住）中心城区住宅（含商住）2007年246.14亩195.61亩2008年270.38亩199.99亩2009年379.83亩301.89亩2010年至今1172.16亩(爵溪452亩)226.44亩（不含爵溪）备注：2010年因因爵溪沿海海出让450余亩住住宅开发用用地，故年年出让达1000余余亩。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位市场自成体体系，整体体容量小，，成交量随随宏观环境境影响波动动明显，价价格上涨快快速，整体体市场趋势势向好住宅市场从建设局得得知，象山山县2009年共成成交住宅约约4150套，总面面积约55.42万万㎡，其销销售均价9118元元/㎡。2010年年国家对楼楼市一系列列的宏观政政策及银行行信贷的影影响，2010年年象山县1-9月共共成交住宅宅约860套，14.04万万方，销售售均价10320元元/㎡。相比之下下市场受到到一定程度度上的影响响，成交量量出现萎缩缩，但价格格依然上涨涨。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位入市楼盘集集中分布在在新城板块块和新城东东板块，其其中以新城城为主，新新城东为辅辅，本案区区位靠近新新城东市场格局商务项目与与住宅项目目并举，各各种档次兼有之，，推出量多多，主力价价格在9000-13000元/㎡㎡受用地限制制因素明显显，以商务项目为为主，住宅宅项目为辅，但推推出量较少少象山港大桥桥建设，区域将成为为象山连接接宁波的门户户，发展前前景看好高档住宅集集中,大户户型产品主导，主主力价格在在13000-15000元/㎡东城板块老城板块新城板块●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位市场在售项项目共6个个，其中住住宅3个，，别墅2个个，商业1个，多数数在09年年实现热销销，当前皆皆进入尾盘盘市场格局项目名称开发企业项目体量开盘日期目前售价（元/㎡）销售情况宏润花园宏润地产12.5万㎡2008.713500在售绿城百合公寓绿城房产20万㎡2008.1215000在售华丰桃花源华丰房产7万㎡2008.49000基本售完象山财富中心财富中心商业广场有限公司约8万㎡2009.9公寓11000在售泰和苑鑫泰房产1.8万㎡2009年底12000售完世纪花园银亿房产18万㎡2009.512500在售梧桐御府紫檀房产11万㎡200810000基本售完东湖苑东湖景观房产约1.4万㎡2009.18000售完水木华庭得力房产12.4万㎡2008.210000售完海城华府富源房产5.5万㎡2009.59000售完万华康庭万象房屋开发公司4.7万㎡20085500售完●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位银亿世纪花花园宏润花园绿城百合公公寓项目区域市场典典型在售楼楼盘格局图图项目距离百百合公寓5分钟车程程华丰桃花源源梧桐御府位于新城东东板块，象象山迄今单单价最高的的住宅项目目，当前处处于尾盘，，该项目距距离本案仅仅5分钟车车程在售楼盘重点案例剖剖析---绿城·百百合公寓项目位置丹东街道巨鹰路与丹峰路交叉口东北角物业类别18栋小高层住宅，3栋沿街商铺建筑面积约20万㎡容积率1.6户型面积90-300㎡销售价格当前尾房16000元/㎡销售情况小面积去化最快，140平米以上的大面积去化较慢；当前还剩余60-70套左右尾房，集中于顶楼和低楼层的中间套，面积在170-300平米之间，均价为16000元/平米剩余主要房房源位置示示意（备案案表）●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位通过大气的的布局规划划以及礼仪仪式的对称称轴线景观观营造品质质生活区在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---绿城·百百合公寓配套设施：：小区内部配配套会所、、幼儿园、、游泳池等等建筑延续绿绿城的一贯贯风格，典典雅端庄的的新古典主主义，外立立面采用石石材面饰，，局部架空空手法丰富富造型在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---绿城·百百合公寓外墙：干干挂花岗岩岩内墙：卫卫生间、厨厨房为水泥泥砂浆面；；其余房间间为混合砂砂浆顶棚：混混合砂浆或或直接腻子子批平地面：普普通水泥砂砂浆地坪门窗：进进户门为成成品钢芯木木质门，内内门均留门门洞；套内内外墙门窗窗为断桥桥隔热铝合合金双层中中空玻璃门门窗栏杆：铝合合金栏杆；；栏板：玻玻璃栏板电梯：合合资电梯户型以90以下的两两房和160平米以以上的四房房为主力，，为照顾立立面，户型型部分空间间多为不规规则在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---绿城·百百合公寓建筑面积：：88平米米，两室两两厅一卫建筑面积：：169平平米，四室室两厅两卫卫银亿2009年主推推项目之一一，定位中中高端住宅宅，位于象象山新城，，紧邻规划划中的行政政中心，当当前处于尾尾盘在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---银亿·世世纪花园剩余主要房房源位置示示意（备案案表）项目位置天安路以东，丹河路以南，东湖谷路以西，象山河路以北物业类别3栋小高层、14栋高层住宅组成建筑面积18万㎡容积率1.6户型面积50-200㎡,主力户型120-130㎡销售价格12000－14000元/㎡销售动态世纪花园剩余未备案房源约80-90套，剩余房源面积集中在190-200平米的复式和平层房源，当前尾房均价14000元/㎡左右，120-130为世世纪花园主主力面积段段，虽然设设计普通，，但该面积积段为象山山购房者主主力需求，，因此去化化较快在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---银亿·世世纪花园建筑面积：：121平平米，三室室两厅二卫卫建筑面积：：127平平米，三室室两厅二卫卫位于新城东东板块，定定位中高端端，本土开开发品牌，，当前处于于尾盘在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---宏润花园园剩余主要房房源位置示示意（备案案表）项目位置东到巨鹰路,南接象山港路,西至万象路,北接丹峰路物业类别别墅、洋房、小高层住宅建筑面积约12.5万㎡容积率1.7开盘时间一期开盘于2006年，三期2008年开盘户型面积三期120-335㎡销售价格13500元/㎡销售情况当前剩余40余套大面积洋房产品，面积集中与255-330平米；项目体现欧欧洲皇家建建筑尊贵、、大气、崇崇尚自然的的风格营造造新一代国国际化高尚尚居住区在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---宏润花园园结构：美美式木结构构干挂别墅墅外墙：干干挂花岗岩岩门窗：韩国国(KYNET)进进户电子门门YKK铝合金双双层中空玻玻璃门窗厨房：预预留管道燃燃气接口；；预留给排排水接口，，设置变压压式烟道卫生间：同同层排水水技术电梯：LNFUJI配套设施：：独栋会所室内游永池池网球场（国国际大酒店店资源）位于新城东东板块，纯纯山地别墅墅，产品同同质严重且且受制于风风水，销售售一直走弱弱，当前基基本售完在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---华丰·桃桃花源项目位置塔山路与巨鹰路交汇处东北侧物业类别独栋、双拼别墅建筑面积约7万㎡，169户容积率0.39开发商华丰开盘时间2008年4月户型面积300平方米以内的双拼，340-800平方米的独栋销售价格双拼250-300万元一套，独栋400-800万元一套销售情况08年4月开盘至今，基本售完，剩余32套别墅未备案；已成交客户为本地私营业主、公务员、金融行业高官为主山地别墅，，受制于象象山高端客客群容量有有限，销售售不温不火火，当前基基本售完在售楼盘●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位重点案例剖剖析---梧桐御府府建筑类型独栋、双拼别墅建筑面积约5万㎡，248套开发商紫檀房产主力户型面积双拼300-400㎡，独栋600-700㎡价格独栋成交套总价约525万元；双拼成交套总价约310万元最新动态07年4月开盘至今，基本售完，剩余38套别墅未售完，客户以基本是是象山本地客户，有少量原籍是象山的宁波、上海客户在售项目市市场总结热销产品：：90-120平米米的中小户户型滞销产品：：140平平米以上的的大户型产品发展：：绿城一线线地产商进进驻，产品品发展接近近于宁波市市中心●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●微观市市场●客户解解读●案案例借鉴鉴●项项目定位银亿世纪花花园宏润花园绿城百合公公寓项目区域市场未未来入市楼楼盘格局图图项目距离百百合公寓5分钟车程程华丰桃花源源梧桐御府石浦半岛项项目，总建建5万方海御总建15万万方紫悦馨园总建6.6万方金域华府总建11万万方丽景小区二二期总建2.7万方绿都国际总建5万方方近1年即将将入市的项项目主要分分布于新城城和新城东东板块，合合计供应量量约50万万方!保障房总建18.53万方新城区，中等等规模项目，，中小户型为为主，当前处处于营销前期期蓄水阶段，，预计2011年下半年年开盘未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---中港港·紫悦馨园园项目位置象山东北部，东邻海山路，南至象山港路，西至规划道路物业类别8栋多层，3栋小高层，2栋高层住宅组成建筑面积6.6万㎡，398户容积率1.5户型面积88-188㎡，主力套型为120—140㎡，230套左右。90㎡以下约占30%，160套左右销售动态售楼处还在筹建，预计2011年下半年开盘占据象山县城城中心区位，，地段配套优优势明显，大大规模，高端端定位，预计计2011年年推出未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---海御御项目位置象山港路以南，天安路以东，环城东路以西开发商象山金淼房地产发展有限公司物业类别高层建筑面积15万㎡容积率2.0户型面积118-249平米，中大户型为主力销售动态当前产品已定，售楼处已进驻，预计11年上半年开盘以欧式建筑、、双会所、泛泛大堂、南北北双花园等为为项目的主导导价值未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---海御御欧式建筑风格格（北地块鸟鸟瞰图）精致园林，中中轴景观充满满强烈欧式礼礼仪感酒店式五星级级双会所，预预计引进1855会所，，有茶馆、咖咖啡厅、影院院、下沉式网网球场等配套套功能会所之一，商商业公馆效果果图中大户为主力力，户型设计计注重附加值值和礼仪式，，从当前客户户预定来看，，118与138户型关关注最高未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---海御御建筑面积118平米，2+1室2厅厅2卫三开间朝南，，观景飘窗，，2+1房，，有附加值，，主卧套间设设计+1房客餐南北连厅厅主卧套间设计计建筑面积138平米，3+1室2厅厅2卫电梯直接入户户，3+1房房，多处功能能间带飘窗，，附加值大建筑面积178平米，4室2厅3卫卫双入户设计，，双套间设计计，客餐连厅厅，各带景观观阳台+1房主卧套间设计计次主卧套间设设计入户入户入户银亿在象山的的主打产品，，世纪花园升升级版，共16万方，城城区大规模项项目，预计2011年下下半年开盘未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---银亿亿·金域华府府项目位置象山东北部，东邻海山路，南至象山港路，西至规划道路物业类别高层建筑面积总建筑面积162239平方米。其中地上建筑面积112210平方米，包括住宅994户容积率1.5户型面积80-140销售动态售楼处已进驻，已开始打桩，预计2011年下半年开盘以新古典建筑筑、礼仪式带带室外游泳池池大型景观主主题为项目价价值，户型未未定未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位重点案例剖析析---银亿亿·金域华府府新古典建筑风风情项目工地实景景18万方的保保障性住房，，产品覆盖面面积为80-130平米米，价格低廉廉，将瓜分一一部分的象山山刚需购房群群体未开楼盘●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位该项目位于莱莱薰路以东，，丹阳路以南南，瑶琳路以以西，丹河路路以北；总用地面积约约118亩，，建筑面积约约18.53万㎡，共计计2000多多套住宅；工程分两期实实施，2010年开工建建设约7万㎡㎡，其产品覆覆盖80—130㎡，其其价格预计在在6000元元/㎡左右。。保障性住房———人才公寓寓信息简介从近1-2年年象山成交的的主要住宅地地块来看，未未来潜在供应应量达到近60万方潜在供应●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位2010-2011年成成交的住宅土土地（潜在供供应）总建筑58万万方本案在地段、、配套、规模模、品牌等均均无法占绝对对优势竞争分析●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位项目地段规模品牌本案紫悦馨园海御金淼（金地））中港奥丽赛高层多层、小高层层、高层待定新城东城东工业区新城中心金域华府银亿新城中心约16万方产品约15万方约6.6万方方约10万方高层绿都国际保障房巨和政府新城东约5万方城南约18万方高层高层金淼的团队从从金地分离出出来银亿在象山已已有品牌基础础除了保障房，，其他项目均均位于城区，，有人居环境境，本案位于于工业区10方虽有规规模，但从一一个新区而言言，号召力影影响力不够竞争市场总结结近远期市场竞竞争激烈，项项目所占优势势不明显，必必须以出挑的的产品为基石石，运用新人人居文化和内内涵来跨越！！●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●微观市场场●客户解读读●案例例借鉴●项项目定位解读客户Part5【关键词】：：剖析目标客客群，引导产产品定位早期客群项目梧桐御府水木华庭桃花源万华康庭绿城百合公寓东湖苑区位城南新城东新城东城南新城东老城区物业类型别墅小高层、联排别墅小高层高层多层、单身公寓户型面积双拼300-400平方米，独栋600-700平方米小高层90-160平方米、联排240-260平方米300平方米以内的双拼，340-800平方米的独栋100-14280-300平米90-140平米，主力在90-120平米之间开盘时间2007年4月2008年1月2008年4月2008年中旬2008年12月2009年1月客户以象山本地的私营业主为主，还有部分原籍是象山的成功人士联排别墅以公务员、企业高级管理层为主，小高层主要是城区居民以及周边乡镇农民为主象山本地私营业主周边区域企业员工为主以本地的公务员、教师、医生为主老城区客户为主●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位早期楼盘的成成交客户集中中于城区的私私营业主、企企业中高层、、公务员及事事业单位员工工当前客群以银亿·世纪纪花园为例截止2011-3-21世纪花园总总成交世纪花园成交交客户区域其中丹城区域域占总成交客客户的73%，石浦、爵爵溪、大徐、、西周、定塘塘、晓塘占成成交客户的18%，其他他区域占总成成交客户的9%。●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位以城区客户为为主力，各周周边乡镇为少少量辅助100平米以以内去化最快快，130平平米以下的中中小户为客户户最受欢迎的的面积段当前客群以银亿·世纪纪花园为例截止2011-3-21世纪花园总总成交世纪花园成交交客户面积需需求区域所购面积：115-130㎡占总成成交的72%，100㎡㎡以内和150㎡以上各各占10%，，130-150㎡占8%。●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位结合象山客户户实际情况以以及项目自身身条件，对项目的目标标客群进行有有效圈层●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位地缘客群：象山产业区，，城东产业区区的企业主、、中高管目标客群区域特征：象象山环杭州湾湾三个产业区区年龄特征：35-55岁岁职业特征：企企业主,中高高管家庭结构：以以三-四口之之家为主居住特征：在市区已有高层大大宅、或多层层类别墅置业目的：工作方便，资资产保值需求产品：多多层低密度靖南大道延伸段可直达城区丹城C区A区B区●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位基础客群：周边乡镇的个个体户、换房房客群目标客群区域特征：爵溪街道、大大徐镇年龄特征：30-50岁岁职业特征：针针织业、水产产户等私营业业主家庭结构：以以三口之家为为主居住特征：自自建房置业目的：改改善居住，无无法购房城区区高端商品房房需求产品：低密度或高层层（舒适三房房、四房）●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位主力客群：新进的城区公公务员、事业业单位工作群群体、企业白领目标客群区域特征：老老城及新城东东部区域年龄特征：25-35岁岁职业特征：本本地初级公务务员、事业机机关单位家庭结构：两两口之家为主主、三口之家家居住特征：城城区老住宅置业目的：购买首套品质质还不错的商商品房需求产品：二二房或三房●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位引导客群：周边乡镇为子子女购房目标客群区域特征：象山城区或周周边乡镇年龄特征：35-50岁岁职业特征：种种类涵盖全居住特征：居居住在自建房房置业目的：为为子女进城购购房、落户城城区需求产品：二二房或小三房房●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位目标客群锁定定资产能力有限限而又追求品品质的群体●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位怎么样让目标标客群与项目目形成价值共共识？●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户解读读●案例借鉴鉴●项目目定位案例借鉴Part7【关键词】：：考察相似案案例，借鉴成成功经验万科·新榆公公馆（沈阳浑南郊郊区地段）同样的脱离城城区地段同样的周边有有工业区环境境同样的没有任任何人居配套套万科如何将其其打造成功？？●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案例借鉴鉴●项目定位位项目的成功已已超过所在地地段和区域所所能赋予的价价值项目地段万科真厉害，，拿三流的地段段建房子，卖卖最高的价钱钱，周边根本本没有配套设设施。——万科新榆榆公馆业主论论坛浑南成熟区浑南不成熟区区域区域周边形象象主城区●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案例借鉴鉴●项目定位位为什么？万科以中等规规模的郊区项项目，用北欧欧风情小镇式式的全新理念念打造，创造造不俗的业绩绩与口碑！●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位人文历史轴线自然景观轴线徜徉历史，尊重自然对保留铁轨轨的景观处处理简约立面、、平直线条条、凹凸设设计细节营营造北欧风风情建筑细节遵循北欧的人本主义设计思想与功能主义设计方法，注重形式上的美感，同时讲求骨子里的舒适。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位利用中心湿湿地湖景营营造自然、、生态的北北欧文化风风情景观营造社区中心湖湖景湿地欧洲独具特特色的造景景手法：中中心地带的的人工湖；；保留约4000㎡㎡原生树木木，约1400㎡人人工湿地，，呈现浓郁郁的北欧韵韵致。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位户型、装修修着力体现现纯粹、朴朴实的北欧欧现代风格格户型装修●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位注重对北欧欧文化风情情和基地历历史文脉的的宣传营销手段售楼处内做做了相关文文化的展示示：北欧文文化，沈阳阳第四粮仓仓。在销售售文件和销销售物料上上也强调项项目的北欧欧风情和历历史文化。。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位带给本项目目的成功借借鉴点西方文化元元素成功植植入规划、、景观、建建筑、户型型；运用情景营营销，使客客户对“地地段”、““配套”的的关注，转移至对““产品本身身价值”的的关注。成功因素借借鉴中规模郊区区物业跨越越地段价值值，克服区区域偏远和和不成熟的的弱势成功树立中中高端品质质项目形象象，全方位位立体展示示北欧文化化风情●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案例借借鉴●项目定定位项目定位Part7【关键词】】：回顾市市场，定位位方向回顾市场，，梳理定位位战略象山进入快快速发展通通道，项目目面临机遇遇地段、人居居、配套等等优势不突突出，不适适宜高端战战略行业面临大大调整，高高端市场受受影响，经经济产品有有机会竞争激烈，，调控下以以出挑产品品价值获胜胜城市解读项目本体宏观环境微观市场项目战略方方向：领先先象山人居居时代的品品位大盘，，高端形象象，中高端端产品！聚焦有一定定资产能力力而又追求求品质感的的群体客户解读用强势的产产品力转移移客户对项项目自身弱弱势的关注注案例借鉴●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位地块指标属属性住宅地块：：容积率1.5，建筑筑密度40%，限高高24米；；商业地块：：容积率2.0，建筑筑密度30%，限高高30米可造产品洋房产品小高层产品板块商业拉高容积率率，用足容容积高低密度过过渡物业拔高项目形形象打造人居配配套获得商业利利润项目产品方方向：集洋洋房、高层层、商业于于一体的复复合型社区区！●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位象山在售及及未来供应应项目属性性绿城·百合公寓海御银亿·金域华府紫悦馨园新古典高层层社区欧式风情高高层社区皇家欧式高高层社区未来皇家欧欧式风集中中供应，尊尊贵有余而而风情不足足，本案应出新新立意！打造人居配配套获得商业利利润●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位象山首席，，经典英伦伦风情小镇镇三大大支支撑撑品质标杆英伦原版复合社区英伦风情建建筑外观英式园林景景观植入优雅宜居生生活感受创新情景花花园洋房英式雅致小小高层英式风情商商业街区一站式社区区商业街星级物业尊尊崇身份科技建材节节能环保项目整体定位位●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案案例借鉴●项目定位位规划布局建议议●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案案例借鉴●项目定位位商业区小高层花园洋房用地经济指标规划用地65562.9㎡总建筑面积103639.35㎡住宅建筑82459.35㎡商业建筑21180㎡沿街底商从周边现状可可得，本案设设计基本要求求包括：1、基地出入入口：车行主主入口可设置置在宝屿路上上，人行出入入口设置在宏宏图路上。2、建筑布局局：按照日照照影响以及江江浙一带当地地人居喜好，，基地北侧可可排布8层小小高层，南侧侧排布花园洋洋房等多层产产品。3、临宝屿路路一侧可放置置商业街，与与南面的商业业地块相呼应应。4、与厂区关关系：东边工工厂环绕，本本案建筑应与与其保持距离离之外还应采采取一些规划划设法或景观观营造与其隔隔离，保证本本案品质。5、长条形的的地块适合打打造风情商业业街，超市、、商业街、酒酒店公寓等产产品。●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案案例借鉴●项目定位位车行主入口分析重点入市市项目，中小小户为主力供供应，也是市市场热销面积积段；中大户户虽有市场空空白点，但去去化慢面积思考项目面积区间（平米）90以下90-120120-140140-160160-180180-200200以上本案紫悦馨园次主力主力少量海御主力次主力金域华府预计主力保障房主力主力供应次主力供应辅助供应供应空缺供应空缺●城市解读●●项目本本体●宏宏观环境●●微观市场场●客户户解读●案案例借鉴●项目定位位配置80平米米以下两房产产品：除了保障房之之外，市场供供应相对较少少，因此建议议配置20%左右，并且且小户型总价价易控制，去去化风险小。。配置面积80-90平米米紧凑三房：：是住宅市场需需求主流，拥拥有较广泛的的购买群体，，因此建议配配比总体量的的55%左右，是项项目获得高回回报的重要部部分。配置面积100-120平米的创新新四房：成为项目的明明星产品，市市场的唯一产产品，是项目目的形象标杆杆，建议配置置25％。商业地块：工业区未来配配套缺乏，需需求酒店、超超市、商业街街等人居商业业配套，建议议配置产权公公寓酒店、板板块商业，尤尤其是产权公公寓酒店，即即可当作小公公寓卖掉，增增加营销价值值，又可提升升整体形象。。项目产品配配置策略●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位以中小户为为户型配置置主流，结结合商业部部分，打造造市场首创创的英式精精工美宅户型配比面积区间户型占总户数比住宅地块70-80实惠两房20%80-90紧凑三房55%100-110经典三房15%110-120创新四房10%商业地块30-150商业街2000板块商业30-50产权公寓式酒店●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位如何打造产产品，赋予予项目区隔隔于市场的的产品价值值？把钱花在顾顾客看得到到的地方，，重点提升升客户所能能感受到的的价值●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位建筑建议景观建议户型建议配套建议其他建议五大产品体体系建议建筑建议景观建议户型建议配套建议其他建议五大产品体体系建议●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位原版英伦风风情再现，，打造东方方泰晤士小小镇以原汁原味味的英国建建筑风貌为为基调，展展现英国传传统市镇中中心的英伦伦建筑与街街区，将维维多利亚时时期的华贵贵与英国现现代建筑的的创新相互互融合。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位英式花园洋洋房，营造造异国情调调，区隔市市场皇家欧欧式风●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位红砖墙

有传统文化气息，体现建筑品质感老虎窗

在除湿和保持室温方面有显著功效。斜屋顶

丰富外立面造型，采光通风，并且比平屋顶增加了阁楼的使用附加值。小露台

增加欧式元素，连接室内外，增加附加值。建筑结构墙墙体为混凝凝土砌块，，坡屋顶、、老虎窗、、女儿墙、、阳光室等等建筑语言言和符号的的运用，充充分诠释着着英式建筑筑所特有的的庄重、古古朴●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位立面独特的的英式典雅雅花汀洋楼楼色调采用深深棕色，塑塑造古典、、英伦的形形象，并与与洋房风格格呼应，和和谐统一●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位展示面有层层次感挑檐设计架空层，利利用空间建筑建议景观建议户型建议配套建议其他建议五大产品体体系建议●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位英式风情园园林，艺术术小品搭配英式园园林，与建建筑和谐共共存，并用用各类情趣趣小品妆点点重要景观观节点，完完美体现项项目风情小小镇气质。。●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位大尺度的具具有强烈英英式识别标标志的入口口广场结合绿化景景观隔离带带，设置外外向型的广广场空间，，增强仪式式感的展示示●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位抬高地势，，阳光车库库，节约全全地下开挖挖成本整体地形上上抬1.55米，下下挖1.45米，机机动车向下下进入半地地下车库，，形成阳光光车库，节节约全地下下开挖成本本；地面作作为纯粹的的人行景观观道路，同同时可以堆堆土造坡，，设计微地地形●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位地下车库结结合组团景景观设置玻玻璃采光井井，或局部部设置下沉沉庭院，形形成阳光车车库；车库库顶为花园园，行车时时可以看到到天井透过过自然光线线以及绿化化，添加了了整个居住住区的生活活品质绿化隔离带带，营造专专属私密感感地块周边工工厂环绕，，景观面较较差，人居居感较弱，，本案应对对红线外区区域进行改改造隔离，，营造专属属私密社区区感●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位建筑建议景观建议户型建议配套建议其他建议五大产品体体系建议●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位户型功能是是对决策购购买影响的的重大因素素受政策限制制，现在偷偷面积的余余地很小，，因此户型型提升的重重点集中在在满足户型型基本功能能的同时，，增加附加加值功能设备平台空中露台下沉式庭院院飘窗●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位花园洋房户户型建议项目形象产产品，象山山首创电梯梯洋房，全全面提升传传统多层产产品价值，，别墅概念念引入洋房房，风情生生活由此开开启顶搂，赠送送阁楼首层独立入入户，带下下沉式庭院院，别墅感感受90-120平米全全四房户型型，容积率率90%以以上多层电梯入入户赠送半地下下室一层：120平米二层：110-119平米三层：110-119平米四层：100-110平米五层：90-100平米六层：61平米电梯六层送阁楼楼●城市解读读●项项目本体●●宏观观环境●●微观市市场●客客户解读读●案案例借鉴●项目定定位洋房一层，，带下沉式式庭院，享享受别墅式式庭院生活活户型建议建筑面积120平米米，得房率率为92%，四房两两厅两卫一层带下沉沉的室外花花园，丰富富了首层庭庭院空间的的层次，精精巧的庭院院生活从此此开始●城市解