项目决策阶段课件

第二章项目策划阶段管理实务

(3)第二章项目策划阶段管理实务

(3)12.3项目目标设计项目目标是对项目预期结果的期望和描述。包括项目总目标体系和总目标的分解（1）项目实施前必须确定明确的目标。（2）目标的确定是分阶段、分层次有步骤地进行的。环境信息知识库系统目标项目构思项目目标设计项目定义与定位目标系统构成项目系统构成图2-2目标设计过程2.3项目目标设计项目目标是对项目预期结果的期望2项目构思项目发起者项目决策层项目管理上层项目管理基层项目管理人员项目实施层项目萌芽（总目标）项目轮廓（系统目标）项目框架（子目标）项目主体（可执行目标）项目全貌质量概述投资概算进度设想质量要求进度计划投资计划项目质量技术要求与标准项目概算及资金流量预测进度计划及详细工作计划进度计划及初步工作安排项目预算与资金使用计划质量计划与项目手册图2—3工程项目目标系统的设计项目构思项目发起者项目萌芽质量概述投资概算进度设想质量要求进3案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目总目标（1）总投资目标：50万元；（2）总工期目标：6个月内建成；（3）总质量目标：达到国家验收标准。案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目总目标（1）总投42.2.3项目的定义与定位（1）确定项目的地位项目地位的确定是明确项目建设的重要性和必要性。在确定项目地位时应分别从政治、经济、社会等不同角度加以分析。（2）确定项目的影响力确定项目的影响力也就明确了项目市场的影响范围，即明确市场定位，从而明确项目未来建设的目标和内容。项目的定义和定位的最终目的是明确项目的基本方针，确定项目建设的宗旨和方向，是项目策划的关键环节，也是项目系统设计的前提。2.2.3项目的定义与定位5案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目定位于定义1、项目定位：中档休闲、自行车租赁综合体,形成学生创业基地。2、项目规模：项目总占地面积1.5亩，规划总建筑面积约500平方米。业态组成包括休闲茶社及自行车停车场、休闲广场等。3、开发战略：半年完成，保本微利。案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目定位于定义1、项62.2.4项目系统设计工程项目的目标系统设计需按照不同的性质和不同的层次定义系统的各级控制目标。因此工程项目的系统设计是一项复杂的系统工程，（1）工程项目的目标系统设计在环境信息的收集与分析的基础上，提出项目目标因素，对目标因素进行整合、排序、选择和结构优化处理，形成目标系统，并给予相应的描述。1）在情况分析的基础上；2）一般有高层确定；3）真实反映上层系统的问题和需要。2.2.4项目系统设计工程项目的目标74）目标系统的建立工程项目的建设目标一般情况下并不是唯一的，工程项目的建设过程是工程项目系统多目标优化的过程。工程项目的各种目标构成了项目的目标系统，具体地说，目标系统是由工程项目的各级目标按照一定的从属关系和关联关系而构成的目标体系。项目总目标子目标功能目标生态目标社会目标经济目标技术目标子目标可执行目标子目标子目标子目标子目标可执行目标可执行目标图2-4工程项目目标系统4）目标系统的建立项目总目标子目标功能目标生态目标社会目标经8案例：济南大学科技园教职工生活南区项目目标系统设计一、项目概况：二、项目情况分析：三、项目目标（一）功能目标（1)居住功能小区全部建成后，可完成建筑面积101万平方米，总户数达6800余户，其中住宅95万平方米，公建3.3平方米，总容积率1.25。（2）使用功能①住宅的使用性能达到建设部《商品住宅性能认定管理办法》3A级标准。②规划设计、建筑质量、建筑材料、户型、智能化、环境艺术设计、新技术的应用均达到国家康居示范工程有关指标。③小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个指标体系均达到国家生态住宅指标体系的高标准。（3）服务功能（二）技术目标（三）安全性能目标（四）质量目标（五）进度目标（六）经济目标（七）生态目标案例：济南大学科技园教职工生活南区项目目标系统设计一、项目概92.4项目建议书

项目建议书是建设单位向国家提出申请建设某一具体建设项目的建议文件，是投资决策对拟建项目的大体设想，提出拟建项目目的、必要性和依据。

项目建议书的目的是为国家选择建设项目、制定基本建设计划和管理部门确定是否进行下一步可行性研究工作的依据。2.4.1项目建议书的概念2.4项目建议书项目建议书是建设单位向国家提出申请建

（1）选择建设项目的依据；

（2）进行下一阶段可行性研究的依据；

（3）利用外资的项目对外开展工作的依据；

（4）选择建设地点、联系配套条件、签订意向协议的依据。2.5.2项目建议书的作用（1）选择建设项目的依据；2.5.2项目建议书的作

（1）建议建设项目的必要性和依据；

（2）产品方案、拟建条件、建设地点的初步设想；

（3）资源情况、建设条件、协作关系的初步分析；

（4）投资估算和资金筹措的设想；

（5）项目的进度安排；

（6）对经济效果、投资效益的初步估计。2.5.3项目建议书的内容（1）建议建设项目的必要性和依据；2.5.3项目建议一般项目建议书的格式与内容

一、总论

1、项目名称

2、承办单位概况;

3、拟建地点：

4、建设规模：

5、概算投资：

6、效益分析：

二、市场预测

1、供应现状。（本系统现有设施规模、能力及问题）2、供应预测。（本系统在建的和规划建设的设施规模、能力）

3、需求预测。（销售情况分析和预测，产品销售方向和销售价格的初步分析等。）

三、建设规模

（一）建设规模与方案比选

（二）推荐建设规模及理由一般项目建议书的格式与内容一、总论

1、四、项目选址

（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类别及占地面积等）

（二）场址建设条件（分析拟建设地点的自然条件和社会条件，包括地质、气候、交通、公用设施、资源、法律法规、征地拆迁、施工等）五、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、技术方案选择

2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表

（二）主要设备方案（三）工程方案

1、建、构筑物的建筑特征、结构方案（附总平面图、规划图）

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表4、项目进度安排四、项目选址

（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类六、投资估算及资金筹措（一）投资估算

1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似企业情况进行估算。投资估算中应包括建设期利息，并考虑一定时期内的涨价因素的影响，流动资金可参照同类型企业的情况进行估算。资金筹措计划中应说明资金来源，利用贷款需分析贷款条件及利率，说明偿还方式、测算偿还能力。

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

六、投资估算及资金筹措七、效益分析

（一）经济效益

1、基础数据与参数选取

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、财务分析

（二）社会效益

1、项目对社会的影响分析2、项目与所在地互适性分析3、社会风险分析4、社会评价结论

八、结论七、效益分析

（一）经济效益

1、基础数据与参数

（1）是否符合国家的建设方针和长期规划；

（2）产品是否符合市场需要，论证是否充分；

（3）建设地点是否符合城市规划；

（4）经济效益的估算是否合理，是否与资金投入相一致；

（5）对遗漏和论证不足之处进行补充、修改；

（6）对需办理有关手续的是否办理齐全，需补办手续的是否补办齐全。2.5.4项目建议书的审查（1）是否符合国家的建设方针和长期规划；2.5.4项目

经审查合格的项目建议书，应报送上级有关主管部门审批。根据国家有关文件规定：（1）大型和重大建设项目由国家发改委审查，纳入国家前期工作计划；（2）中小型建设项目由国务院主管部门或省、自治区、直辖市的发改委审批，纳入部门和地区的前期工作计划，并报国家发改委备案。根据国家下达的前期工作计划，经国务院主管部门和省、自治区、直辖市发改委审查批准的提出项目建议书的建设项目，发出前期工作通知书。2.5.5项目建议书的报批经审查合格的项目建议书，应报送上级有关主管部门审批。根据图2.1项目建议书报批程序图2.1项目建议书报批程序从项目建议书的酝酿、编制、报批到审批同意，发给前期工作通知书，编制及报批程序见图2.1。2.5.6项目建议书编制及报批程序从项目建议书的酝酿、编制、报批到审批同意，发给前期工作通附录一：一、办理一般基本建设项目立项审批手续基本建设项目立项审批是指对各类基本建设投资项目的项目建议书、可行性研究报告等的申报、论证、审查、批复（批准、备案、转报）的过程。（一）领取投资建设项目申请表1、受理地址：发改委窗口，2、在发改委窗口领取投资建设项目申请表3、前置部门意见：在填写投资建设项目申请表的过程中，发改委窗口会根据申报项目的情况向建设单位提出需前置的部门的意见，主要有：(1)城市规划行政主管部门出具的规划选址意见；（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。建设单位到有关窗口和部门在投资建设项目申请表上盖章。附录一：一、办理一般基本建设项目立项审批手续（二）领取基本建设项目立项批复在前置部门意见签署同意后，即去申领基本建设项目立项批复。1、受理地址：发改委窗口，2、申报资料：（1）投资建设项目申请表（前置部门签署同意意见的）；（2）项目建议书或可行性报告；（3）项目建设规划总平面图。3、承诺时限：5个工作日（二）领取基本建设项目立项批复2.6.1可行性研究的目的：

（1）根据国民经济发展和地区规划，结合自然和资源条件，对拟建项目在技术、经济上全面进行考查、论证，通过多种方案比较，提出评价意见，为编制可行性研究报告提供可靠依据；

（2）拟建项目获得尽可能好的效益；

（3）分析论证拟建项目经济上是否合理、技术上是否先进、条件上是否可行、经营上是否盈利、成果是否实用，使决策更加科学。2.6项目可行性研究报告2.6.1可行性研究的目的：2.6项目可行性研究报告（1）项目提出的背景和依据，投资的必要性和经济意义；（2）建设规模、产品方案、市场需求预测和确定的依据；（3）技术工艺、建设标准、主要设备；（4）资源、原材料、燃料供应及公用设施配合条件；（5）建设地点、占地面积、布置方案、选址意见；（6）项目构成、设计方案、公用辅助配套工程；（7）环境影响及防震要求；（8）企业组织、劳动定员和人员培训；（9）建设工期和施工进度；（10）投资估算和资金筹措方式；（11）经济效益和社会效益。2.6.2可行性研究的内容（1）项目提出的背景和依据，投资的必要性和经济意义；2.6.可行性研究报告是根据可行性成果编制的综合报告。它是根据国家国民经济发展的长远规划和地区布局的要求，按照建设项目隶属关系，由主管部门组织计划、经济、设计等部门，在可行性研究的基础上选择经济效益最好的方案的文件。建设项目可行性研究报告的主要内容有：

（1）概述

（2）需求预测和拟建规模三、可行性研究报告的内容可行性研究报告是根据可行性成果编制的综合报告。它是根据国（3）资源、原材料、辅助材料、及公用设施落实情况（4）建设条件和建设方案（5）设计方案（6）环境保护（7）生产组织、劳动定员和人员培训（8）实施进度的建议（9）投资估算和资金筹措（10）社会及经济效果评价（3）资源、原材料、辅助材料、及公用设施落实情况（1）选址意向书

①选址依据

②选址意向书（2）选址意见书

①建设项目的基本情况

②建设项目选址的主要依据

③建设项目选址、用地范围

④选址意见通知书四、可行性研究报告附件（1）选址意向书四、可行性研究报告附件（3）外协意向性协议

外协意向性协议，是与建设项目有关的外部协作单位主管部门进行磋商，双方签订供应使用的协议意向书。

①拆迁安置意向书

②原材料、燃料供应意向书

③动力供应意向性协议

④电信协议

⑤运输条件

⑥配套措施和辅助设施（3）外协意向性协议（4）可行性研究报告的审批

①审批权限建设单位完成编制可行性研究报告后，向有关主管发改委或行业主管部门申报和审批。②审批后文件的效力正式立项的建设项目应当按审批意见严肃执行，任何部门、单位或个人都不得随意修改和变更，如因建设条件变化、建设内容变化或建设投资变化，确实需要变更或调整可行性研究报告的指标和内容时，要经过原批准单位同意，并正式办理变更手续。（4）可行性研究报告的审批（5）可行性研究工作程序从接到建设项目前期工作通知书后，到建设项目正式立项，可行性研究工作程序见图2.2。图2.2可行性研究阶段工作程序

（5）可行性研究工作程序图2.2可行性研究阶段工作程序（6）建设项目立项文件

立项会议以纪要的形式对立项进行全面的概括阐述，对专家们立项的建议进行组织和整理，形成文件，并对项目评估做出研究。

其归档文件有：项目建议书；对项目建议书的批复文件；可行性研究报告；对可行性研究报告的批复文件；关于立项的会议纪要；领导批示，专家对项目的有关建议文件，项目评估研究资料；计划部门批准的立项文件；计划部门批准的设计任务等。（6）建设项目立项文件【例2.1】【例2.1】2.4项目分析方法2.4.1斯渥特（SWOT）分析1、概念

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由美国哈佛商学院著名管理学教授安德鲁斯于20世纪60年代首先提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法，SWOT分析法是一种对外部环境的威胁T、机会O进行分析辨别；同时，估量组织内部的劣势W与优势S，制定有效战略计划的方法。SWOT四个英文字母分别代表：（1）优势（strength）（2）机会

(opportunity)（3）弱点（weakness）（4）威胁

(threat)2.4项目分析方法2.4.1斯渥特（SWOT）分析332、斯沃特分析法的应用SWOT可以分为两部分：第一部分为主观因素（SW），用来分析内部条件；包括优势因素和弱点因素，它们是自身存在的积极和消极因素。第二部分为客观因素（O、T），用来分析外部条件。包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对项目的发展直接有影响的有利和不利因素。（1）优势，是组织机构的内部因素，包括：有利的竞争态势；充足的财政来源；良好的企业形象；技术力量；规模经济；产品质量；市场份额；成本优势等。（2）劣势，是组织机构的内部因素，包括：设备老化；管理混乱；缺少关键技术；研发落后；资金短缺；经营不善；产品积压；竞争力差等。（3）机会，是组织机构的外部因素，包括：新产品；新市场；新需求；市场壁垒解除；竞争对手失误等。（4）威胁，是组织机构的外部因素，包括：新的竞争对手；替代产品增多；市场紧缩；行业政策变化；经济衰退；客户偏好改变；突发事件等。2、斯沃特分析法的应用SWOT可以分为两部分：343、（SWOT）分析实例劣势（weakness）：1.硬件水平低2.管理缺乏经验3.对学生的消费取向把握不准优势（strength）：1.决策层的支持2.组建项目团队有力3.企业有知名度积极消极外因内因机会(opportunity)：1.没有类似项目2.校改试点，纳入学生创业计划3.学生消费水平提高威胁(threat)：1.寒暑假的影响2.啤酒白酒认可度高3.火车吧竞争对手的影响茶社项目（SWOT）分析：3、（SWOT）分析实例劣势（weakness）：优势（st353、SWOT分析的特点根据SWOT分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题，并将这些研究对象列举出来，依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性，有利于领导者和管理者做出较正确的决策和规划。3、SWOT分析的特点根据SWOT分析，可以将问题按轻重缓362.4.2盈亏平衡分析研究成本与利润之间的关系的数量分析方法。（量本利）设：Y为销售收入，C1为固定成本，C2为单位可变成本，Ｐ为单位产品价格，S0为平衡点产量（保本点产量），则：成本C=固定+可变=C1+C2×S0

利润=总收入-总成本=Y-C=PS0-C1-C2×S0

=(P-C2）S0-C1=0（1）保本的产量？S0

＝C1/（Ｐ－C2）（2）保本收益（保本合同价）Y0=PS0=PC1/（Ｐ－C2）收益Y(合同价）=P(价格)×S(产量)2.4.2盈亏平衡分析研究成本与利润之间的关系的数量分析方法37固定成本C1可变成本C1总成本C1+C2×S总收入=P×S利润盈亏平衡点赢利区亏损区固定成本C1可变成本C1总成本C1+C2×S总收入=P×S382.4.3敏感性分析

1、概念敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种分析方法。（1）单因素条件下敏感性分析假定其它不确定性因素不变条件下，每次只变动一个因素时所做的敏感性分析法，称为单因素敏感性分析法（2）多因素敏感性分析假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。2.4.3敏感性分析1、概念392、分析步骤（1）确定敏感性分析指标敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如利润、投资回收期、投资收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。（2）计算该技术方案的目标值一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。（3）选取不确定因素在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等。（4）计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度进行单因素敏感性分析时，要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。（5）找出敏感因素，进行分析和采取措施2、分析步骤（1）确定敏感性分析指标40案例：敏感性分析某石化项目全部投资财务现金流量表资料：基本方案财务内部收益率为17.72%、投资回收期从建设期起算7.8年，均满足财务基准值的要求。试对其敏感性进行分析。（1）确定敏感性分析指标选取投资回收期和内部收益率所得税前全部投资进行敏感性分析。（2）计算该技术方案的目标值一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。该方案财务内部收益率为17.72%、投资回收期从建设期起算7.8年。（3）选取不确定因素考虑项目实施过程中一些不确定性因素的变化，分别将固定资产投资、经营成本、销售收入作提高和降低10%的单因素变化。案例：敏感性分析某石化项目全部投资财务现金流量41财务敏感性分析表

项目基本方案投资经营成本销售收入+10%-10%+10%-10%+10%-10%1内部收益率（%）较方案增减（%）17.7216.19-1.5319.471.7514.47-3.2520.473.0122.354.6312.47-5.252投资回收期（年）7.88.197.448.757.166.879.48（4）计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度敏感性分析表（表1）和敏感性分析图如图1所示。财务敏感性分析表项目基本投资经营成本销售收入+10%-10%42（5）找出敏感因素，进行分析和采取措施从表1可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。当销售收入降低10%时，财务内部收益降到12.47%，比基本方案降低5.25%，投资回收期为9.48年，比基本方案延长1.68年；当销售收入增加10%时，财务内部收益率增加到22.35%，增加4.63%，投资回收期为6.87年，比基本方案缩短0.93年。

从图1中可以看出销售收入对基本方案内部收益率的影响曲线和财务基准收益率的交点（临界点）分别为销售收入降低约11%和经营成本提高约17%时，项目的内部收益率才低于基准收益水平，说明项目的抗风险能力较强。（5）找出敏感因素，进行分析和采取措施431、概念通过研究各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布及其对项目经济效益指标的影响，对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。频数频数损失2.4.4概率分析1、概念频数频数损失2.4.4概率分析2、概率分析的步骤（1）列出各种欲考虑的不确定因素。例如销售价格、销售量、投资和经营成本等，均可作为不确定因素。需要注意的是，所选取的几个不确定因素应是互相独立的。（2）设想各不确定因素可能发生的情况，即其数值发生变化的几种情况。

（3）分别确定各种可能发生情况产生的可能性，即概率。各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1。（4）计算目标值的期望值。

可根据方案的具体情况选择适当的方法。假若采用净现值为目标值，则一种方法是，将各年净现金流量所包含的各不确定因素在各可能情况下的数值与其概率分别相乘后再相加，得到各年净现金流量的期望值，然后求得净现值的期望值。另一种方法是直接计算净现值的期望值。（5）求出目标值大于或等于零的累计概率。

对于单个方案的概率分析应求出净现值大于或等于零的概率，由该概率值的大小可以估计方案承受风险的程度，该概率值越接近1，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。可以列表求得净现值大于或等于零的概率。2、概率分析的步骤（1）列出各种欲考虑的不确定因素。例如销售（1）xx项目定义及目标系统设计（2周）

工程项目的目标设计必须经过反复的推敲。基于对客观环境的评估与预测,通过研究上层系统的需求和存在的问题，提出项目的目标因素,进而构成项目目标系统,通过对目标的说明形成项目定义。应包括如下工作:①情况的分析和问题的研究（会议记录）。②项目的目标设计。③项目的定义。（2）项目建议书（2周）（3）项目可行性研究报告（3周）实务作业3（1）xx项目定义及目标系统设计（2周）实务作业3作业：xx项目定义及目标系统设计1、项目背景2、项目定义的思路3、项目定义（1）项目定位（2）客户群需求分析（3）项目功能组成分析（4）建设规模与面积分配方案4、项目目标系统（1）功能目标（2）安全目标（3）质量目标（4）进度目标（5）经济目标（6）绿色建筑目标作业：xx项目定义及目标系统设计1、项目背景参考书目：1、项目策划卢长宝主编电子工业出版社2、建筑管理实务尹贻林等译南开大学出版社3、工程管理案例宋伟主编机械工业出版社4、项目管理案例何清华主编中国建筑工业出版社5、工程师用工程项目计划（美）F.H格里菲斯著尚天成等译毕星审校清华大学出版社参考书目：1、项目策划卢长宝主ThankYou!ThankYou!49第二章项目策划阶段管理实务

(3)第二章项目策划阶段管理实务

(3)502.3项目目标设计项目目标是对项目预期结果的期望和描述。包括项目总目标体系和总目标的分解（1）项目实施前必须确定明确的目标。（2）目标的确定是分阶段、分层次有步骤地进行的。环境信息知识库系统目标项目构思项目目标设计项目定义与定位目标系统构成项目系统构成图2-2目标设计过程2.3项目目标设计项目目标是对项目预期结果的期望51项目构思项目发起者项目决策层项目管理上层项目管理基层项目管理人员项目实施层项目萌芽（总目标）项目轮廓（系统目标）项目框架（子目标）项目主体（可执行目标）项目全貌质量概述投资概算进度设想质量要求进度计划投资计划项目质量技术要求与标准项目概算及资金流量预测进度计划及详细工作计划进度计划及初步工作安排项目预算与资金使用计划质量计划与项目手册图2—3工程项目目标系统的设计项目构思项目发起者项目萌芽质量概述投资概算进度设想质量要求进52案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目总目标（1）总投资目标：50万元；（2）总工期目标：6个月内建成；（3）总质量目标：达到国家验收标准。案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目总目标（1）总投532.2.3项目的定义与定位（1）确定项目的地位项目地位的确定是明确项目建设的重要性和必要性。在确定项目地位时应分别从政治、经济、社会等不同角度加以分析。（2）确定项目的影响力确定项目的影响力也就明确了项目市场的影响范围，即明确市场定位，从而明确项目未来建设的目标和内容。项目的定义和定位的最终目的是明确项目的基本方针，确定项目建设的宗旨和方向，是项目策划的关键环节，也是项目系统设计的前提。2.2.3项目的定义与定位54案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目定位于定义1、项目定位：中档休闲、自行车租赁综合体,形成学生创业基地。2、项目规模：项目总占地面积1.5亩，规划总建筑面积约500平方米。业态组成包括休闲茶社及自行车停车场、休闲广场等。3、开发战略：半年完成，保本微利。案例：山东建筑大学自行车租赁及茶社综合体项目定位于定义1、项552.2.4项目系统设计工程项目的目标系统设计需按照不同的性质和不同的层次定义系统的各级控制目标。因此工程项目的系统设计是一项复杂的系统工程，（1）工程项目的目标系统设计在环境信息的收集与分析的基础上，提出项目目标因素，对目标因素进行整合、排序、选择和结构优化处理，形成目标系统，并给予相应的描述。1）在情况分析的基础上；2）一般有高层确定；3）真实反映上层系统的问题和需要。2.2.4项目系统设计工程项目的目标564）目标系统的建立工程项目的建设目标一般情况下并不是唯一的，工程项目的建设过程是工程项目系统多目标优化的过程。工程项目的各种目标构成了项目的目标系统，具体地说，目标系统是由工程项目的各级目标按照一定的从属关系和关联关系而构成的目标体系。项目总目标子目标功能目标生态目标社会目标经济目标技术目标子目标可执行目标子目标子目标子目标子目标可执行目标可执行目标图2-4工程项目目标系统4）目标系统的建立项目总目标子目标功能目标生态目标社会目标经57案例：济南大学科技园教职工生活南区项目目标系统设计一、项目概况：二、项目情况分析：三、项目目标（一）功能目标（1)居住功能小区全部建成后，可完成建筑面积101万平方米，总户数达6800余户，其中住宅95万平方米，公建3.3平方米，总容积率1.25。（2）使用功能①住宅的使用性能达到建设部《商品住宅性能认定管理办法》3A级标准。②规划设计、建筑质量、建筑材料、户型、智能化、环境艺术设计、新技术的应用均达到国家康居示范工程有关指标。③小区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个指标体系均达到国家生态住宅指标体系的高标准。（3）服务功能（二）技术目标（三）安全性能目标（四）质量目标（五）进度目标（六）经济目标（七）生态目标案例：济南大学科技园教职工生活南区项目目标系统设计一、项目概582.4项目建议书

项目建议书是建设单位向国家提出申请建设某一具体建设项目的建议文件，是投资决策对拟建项目的大体设想，提出拟建项目目的、必要性和依据。

项目建议书的目的是为国家选择建设项目、制定基本建设计划和管理部门确定是否进行下一步可行性研究工作的依据。2.4.1项目建议书的概念2.4项目建议书项目建议书是建设单位向国家提出申请建

（1）选择建设项目的依据；

（2）进行下一阶段可行性研究的依据；

（3）利用外资的项目对外开展工作的依据；

（4）选择建设地点、联系配套条件、签订意向协议的依据。2.5.2项目建议书的作用（1）选择建设项目的依据；2.5.2项目建议书的作

（1）建议建设项目的必要性和依据；

（2）产品方案、拟建条件、建设地点的初步设想；

（3）资源情况、建设条件、协作关系的初步分析；

（4）投资估算和资金筹措的设想；

（5）项目的进度安排；

（6）对经济效果、投资效益的初步估计。2.5.3项目建议书的内容（1）建议建设项目的必要性和依据；2.5.3项目建议一般项目建议书的格式与内容

一、总论

1、项目名称

2、承办单位概况;

3、拟建地点：

4、建设规模：

5、概算投资：

6、效益分析：

二、市场预测

1、供应现状。（本系统现有设施规模、能力及问题）2、供应预测。（本系统在建的和规划建设的设施规模、能力）

3、需求预测。（销售情况分析和预测，产品销售方向和销售价格的初步分析等。）

三、建设规模

（一）建设规模与方案比选

（二）推荐建设规模及理由一般项目建议书的格式与内容一、总论

1、四、项目选址

（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类别及占地面积等）

（二）场址建设条件（分析拟建设地点的自然条件和社会条件，包括地质、气候、交通、公用设施、资源、法律法规、征地拆迁、施工等）五、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、技术方案选择

2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表

（二）主要设备方案（三）工程方案

1、建、构筑物的建筑特征、结构方案（附总平面图、规划图）

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表4、项目进度安排四、项目选址

（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类六、投资估算及资金筹措（一）投资估算

1、建设投资估算（先总述总投资，后分述建筑工程费、设备购置安装费等，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似企业情况进行估算。投资估算中应包括建设期利息，并考虑一定时期内的涨价因素的影响，流动资金可参照同类型企业的情况进行估算。资金筹措计划中应说明资金来源，利用贷款需分析贷款条件及利率，说明偿还方式、测算偿还能力。

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

六、投资估算及资金筹措七、效益分析

（一）经济效益

1、基础数据与参数选取

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、财务分析

（二）社会效益

1、项目对社会的影响分析2、项目与所在地互适性分析3、社会风险分析4、社会评价结论

八、结论七、效益分析

（一）经济效益

1、基础数据与参数

（1）是否符合国家的建设方针和长期规划；

（2）产品是否符合市场需要，论证是否充分；

（3）建设地点是否符合城市规划；

（4）经济效益的估算是否合理，是否与资金投入相一致；

（5）对遗漏和论证不足之处进行补充、修改；

（6）对需办理有关手续的是否办理齐全，需补办手续的是否补办齐全。2.5.4项目建议书的审查（1）是否符合国家的建设方针和长期规划；2.5.4项目

经审查合格的项目建议书，应报送上级有关主管部门审批。根据国家有关文件规定：（1）大型和重大建设项目由国家发改委审查，纳入国家前期工作计划；（2）中小型建设项目由国务院主管部门或省、自治区、直辖市的发改委审批，纳入部门和地区的前期工作计划，并报国家发改委备案。根据国家下达的前期工作计划，经国务院主管部门和省、自治区、直辖市发改委审查批准的提出项目建议书的建设项目，发出前期工作通知书。2.5.5项目建议书的报批经审查合格的项目建议书，应报送上级有关主管部门审批。根据图2.1项目建议书报批程序图2.1项目建议书报批程序从项目建议书的酝酿、编制、报批到审批同意，发给前期工作通知书，编制及报批程序见图2.1。2.5.6项目建议书编制及报批程序从项目建议书的酝酿、编制、报批到审批同意，发给前期工作通附录一：一、办理一般基本建设项目立项审批手续基本建设项目立项审批是指对各类基本建设投资项目的项目建议书、可行性研究报告等的申报、论证、审查、批复（批准、备案、转报）的过程。（一）领取投资建设项目申请表1、受理地址：发改委窗口，2、在发改委窗口领取投资建设项目申请表3、前置部门意见：在填写投资建设项目申请表的过程中，发改委窗口会根据申报项目的情况向建设单位提出需前置的部门的意见，主要有：(1)城市规划行政主管部门出具的规划选址意见；（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。建设单位到有关窗口和部门在投资建设项目申请表上盖章。附录一：一、办理一般基本建设项目立项审批手续（二）领取基本建设项目立项批复在前置部门意见签署同意后，即去申领基本建设项目立项批复。1、受理地址：发改委窗口，2、申报资料：（1）投资建设项目申请表（前置部门签署同意意见的）；（2）项目建议书或可行性报告；（3）项目建设规划总平面图。3、承诺时限：5个工作日（二）领取基本建设项目立项批复2.6.1可行性研究的目的：

（1）根据国民经济发展和地区规划，结合自然和资源条件，对拟建项目在技术、经济上全面进行考查、论证，通过多种方案比较，提出评价意见，为编制可行性研究报告提供可靠依据；

（2）拟建项目获得尽可能好的效益；

（3）分析论证拟建项目经济上是否合理、技术上是否先进、条件上是否可行、经营上是否盈利、成果是否实用，使决策更加科学。2.6项目可行性研究报告2.6.1可行性研究的目的：2.6项目可行性研究报告（1）项目提出的背景和依据，投资的必要性和经济意义；（2）建设规模、产品方案、市场需求预测和确定的依据；（3）技术工艺、建设标准、主要设备；（4）资源、原材料、燃料供应及公用设施配合条件；（5）建设地点、占地面积、布置方案、选址意见；（6）项目构成、设计方案、公用辅助配套工程；（7）环境影响及防震要求；（8）企业组织、劳动定员和人员培训；（9）建设工期和施工进度；（10）投资估算和资金筹措方式；（11）经济效益和社会效益。2.6.2可行性研究的内容（1）项目提出的背景和依据，投资的必要性和经济意义；2.6.可行性研究报告是根据可行性成果编制的综合报告。它是根据国家国民经济发展的长远规划和地区布局的要求，按照建设项目隶属关系，由主管部门组织计划、经济、设计等部门，在可行性研究的基础上选择经济效益最好的方案的文件。建设项目可行性研究报告的主要内容有：

（1）概述

（2）需求预测和拟建规模三、可行性研究报告的内容可行性研究报告是根据可行性成果编制的综合报告。它是根据国（3）资源、原材料、辅助材料、及公用设施落实情况（4）建设条件和建设方案（5）设计方案（6）环境保护（7）生产组织、劳动定员和人员培训（8）实施进度的建议（9）投资估算和资金筹措（10）社会及经济效果评价（3）资源、原材料、辅助材料、及公用设施落实情况（1）选址意向书

①选址依据

②选址意向书（2）选址意见书

①建设项目的基本情况

②建设项目选址的主要依据

③建设项目选址、用地范围

④选址意见通知书四、可行性研究报告附件（1）选址意向书四、可行性研究报告附件（3）外协意向性协议

外协意向性协议，是与建设项目有关的外部协作单位主管部门进行磋商，双方签订供应使用的协议意向书。

①拆迁安置意向书

②原材料、燃料供应意向书

③动力供应意向性协议

④电信协议

⑤运输条件

⑥配套措施和辅助设施（3）外协意向性协议（4）可行性研究报告的审批

①审批权限建设单位完成编制可行性研究报告后，向有关主管发改委或行业主管部门申报和审批。②审批后文件的效力正式立项的建设项目应当按审批意见严肃执行，任何部门、单位或个人都不得随意修改和变更，如因建设条件变化、建设内容变化或建设投资变化，确实需要变更或调整可行性研究报告的指标和内容时，要经过原批准单位同意，并正式办理变更手续。（4）可行性研究报告的审批（5）可行性研究工作程序从接到建设项目前期工作通知书后，到建设项目正式立项，可行性研究工作程序见图2.2。图2.2可行性研究阶段工作程序

（5）可行性研究工作程序图2.2可行性研究阶段工作程序（6）建设项目立项文件

立项会议以纪要的形式对立项进行全面的概括阐述，对专家们立项的建议进行组织和整理，形成文件，并对项目评估做出研究。

其归档文件有：项目建议书；对项目建议书的批复文件；可行性研究报告；对可行性研究报告的批复文件；关于立项的会议纪要；领导批示，专家对项目的有关建议文件，项目评估研究资料；计划部门批准的立项文件；计划部门批准的设计任务等。（6）建设项目立项文件【例2.1】【例2.1】2.4项目分析方法2.4.1斯渥特（SWOT）分析1、概念

SWOT分析法又称为态势分析法，它是由美国哈佛商学院著名管理学教授安德鲁斯于20世纪60年代首先提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法，SWOT分析法是一种对外部环境的威胁T、机会O进行分析辨别；同时，估量组织内部的劣势W与优势S，制定有效战略计划的方法。SWOT四个英文字母分别代表：（1）优势（strength）（2）机会

(opportunity)（3）弱点（weakness）（4）威胁

(threat)2.4项目分析方法2.4.1斯渥特（SWOT）分析822、斯沃特分析法的应用SWOT可以分为两部分：第一部分为主观因素（SW），用来分析内部条件；包括优势因素和弱点因素，它们是自身存在的积极和消极因素。第二部分为客观因素（O、T），用来分析外部条件。包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对项目的发展直接有影响的有利和不利因素。（1）优势，是组织机构的内部因素，包括：有利的竞争态势；充足的财政来源；良好的企业形象；技术力量；规模经济；产品质量；市场份额；成本优势等。（2）劣势，是组织机构的内部因素，包括：设备老化；管理混乱；缺少关键技术；研发落后；资金短缺；经营不善；产品积压；竞争力差等。（3）机会，是组织机构的外部因素，包括：新产品；新市场；新需求；市场壁垒解除；竞争对手失误等。（4）威胁，是组织机构的外部因素，包括：新的竞争对手；替代产品增多；市场紧缩；行业政策变化；经济衰退；客户偏好改变；突发事件等。2、斯沃特分析法的应用SWOT可以分为两部分：833、（SWOT）分析实例劣势（weakness）：1.硬件水平低2.管理缺乏经验3.对学生的消费取向把握不准优势（strength）：1.决策层的支持2.组建项目团队有力3.企业有知名度积极消极外因内因机会(opportunity)：1.没有类似项目2.校改试点，纳入学生创业计划3.学生消费水平提高威胁(threat)：1.寒暑假的影响2.啤酒白酒认可度高3.火车吧竞争对手的影响茶社项目（SWOT）分析：3、（SWOT）分析实例劣势（weakness）：优势（st843、SWOT分析的特点根据SWOT分析，可以将问题按轻重缓急分类，明确哪些是目前急需解决的问题，哪些是可以稍微拖后一点儿的事情，哪些属于战略目标上的障碍，哪些属于战术上的问题，并将这些研究对象列举出来，依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性，有利于领导者和管理者做出较正确的决策和规划。3、SWOT分析的特点根据SWOT分析，可以将问题按轻重缓852.4.2盈亏平衡分析研究成本与利润之间的关系的数量分析方法。（量本利）设：Y为销售收入，C1为固定成本，C2为单位可变成本，Ｐ为单位产品价格，S0为平衡点产量（保本点产量），则：成本C=固定+可变=C1+C2×S0

利润=总收入-总成本=Y-C=PS0-C1-C2×S0

=(P-C2）S0-C1=0（1）保本的产量？S0

＝C1/（Ｐ－C2）（2）保本收益（保本合同价）Y0=PS0=PC1/（Ｐ－C2）收益Y(合同价）=P(价格)×S(产量)2.4.2盈亏平衡分析研究成本与利润之间的关系的数量分析方法86固定成本C1可变成本C1总成本C1+C2×S总收入=P×S利润盈亏平衡点赢利区亏损区固定成本C1可变成本C1总成本C1+C2×S总收入=P×S872.4.3敏感性分析

1、概念敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种分析方法。（1）单因素条件下敏感性分析假定其它不确定性因素不变条件下，每次只变动一个因素时所做的敏感性分析法，称为单因素敏感性分析法（2）多因素敏感性分析假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。2.4.3敏感性分析1、概念882、分析步骤（1）确定敏感性分析指标敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如利润、投资回收期、投资收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。（2）计算该技术方案的目标值一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。（3）选取不确定因素在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等。（4）计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度进行单因素敏感性分析时，要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。（5）找出敏感因素，进行分析和采取措施2、分析步骤（1）确定敏感性分析指标89案例：敏感性分析某石化项目全部投资财务现金流量表资料：基本方案财务内部收益率为17.72%、投资回收期从建设期起算7.8年，均满足财务基准值的要求。试对其敏感性进行分析。