湖北金环：拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权评估项目资产 2010-03-16

湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权评估项目资产评估报告书鄂万信评报字(2010第016号HUBEIWANXINASSETSAPPRAISALCO.,LTD.湖北万信资产评估有限公司二零一零年三月十日目录第一部分、注册资产评估师声明................................................................................2第二部分、资产评估报告书摘要................................................................................4第三部分、资产评估报告书正文................................................................................7一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况.............8二、评估目的.............................................................................................................12三、评估对象和评估范围..........................................................................................12四、价值类型及定义.................................................................................................15五、评估基准日.........................................................................................................15六、评估依据.............................................................................................................16七、评估方法.............................................................................................................17八、评估程序实施过程和情况..................................................................................18九、评估假设.............................................................................................................19十、评估结论.............................................................................................................20十一、特别事项说明.................................................................................................20十二、评估报告使用限制说明..................................................................................21十三、评估报告日.....................................................................................................22第四部分、资产评估报告书附件..............................................................................23第一部分、注册资产评估师声明注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。第二部分、资产评估报告书摘要湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权评估项目资产评估报告书鄂万信评报字(2010第016号摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。湖北万信资产评估有限公司接受湖北金环股份有限公司委托,完成必要的评估程序,按资产评估业务委托书的约定,出具资产评估报告书。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下:一、委托方和其他评估报告使用者:委托方为湖北金环股份有限公司;其他评估报告使用者:除委托方外,国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二、产权持有单位:湖北化纤集团有限公司、湖北化纤开发有限公司。三、评估目的:为湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权提供市场价值参考依据。四、评估对象和范围:评估对象为湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权价值。评估范围为湖北化纤集团有限公司两宗土地使用权及湖北化纤开发有限公司三宗土地使用权。五、价值类型:市场价值。六、评估基准日及有效期:评估基准日为2009年11月30日,有效期为一年,即自2009年11月30日至2010年11月29日。七、评估方法:基准地价系数修正法、成本逼近法。八、评估结论:对委估宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行了评估,经对两种方法得出结果进行比较,两种方法得出的结果相差不大。经评估人员在附近区域进行市场调查并征求有关方面意见,确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法的简单算术平均值作为计算结果,委估宗地评估值为3,140.87万元。资产评估结果详见下表:使用限制说明:本评估报告仅供委托方、产权持有单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目的和用途。未征得评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法律、法规另有规定的除外。特别事项说明:报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。第三部分、资产评估报告书正文湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权评估项目资产评估报告书鄂万信评报字(2010第016号湖北金环股份有限公司:湖北万信资产评估有限公司(以下简称“本公司”接受湖北金环股份有限公司的委托,根据有关资产评估的规定,本着独立、客观、科学、公正的原则,按照公认的资产评估方法,对因湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权事宜所涉及的相关资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的程序,对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查等程序,对委估资产在2009年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况(一委托方概况1、基本情况企业名称:湖北金环股份有限公司(以下简称“湖北金环”注册地址:湖北省襄樊市樊城区陈家湖法定代表人:蒋岚注册资本:人民币贰亿壹仟壹佰陆拾柒万柒仟叁佰园整实收资本:人民币贰亿壹仟壹佰陆拾柒万柒仟叁佰园整企业类型:股份有限公司(上市营业执照注册号:420000000029688经营范围:粘胶纤维、玻璃纸制造销售;纺织机械设计制造;化纤产品生产技术咨询、对实业投资(不含限制投资的行业;批零兼营通信产品(不含无线发射设备、黑色金属、建筑材料、针纺织品、纺织原料;农副产品收购、房租租赁;货物进出口及技术进出口(不含国家限制或禁止企业经营的货物及技术。2、历史沿革及经营活动湖北金环是1993年5月以湖北化纤集团有限公司为主发起人,与湖北化纤集团综合经营公司、襄樊市第一棉纺织厂、襄樊市供电局电力实业总公司共同发起设立的股份有限公司,1993年6月8日在湖北省工商行政管理局登记注册,总股本为4,066万股,注册资本为4,066万元。1996年9月26日经中国证券监督管理委员会证监发字(1996231号文批准,湖北金环向社会公开发行A股1132.8万股,并于1996年10月16日在深圳证券交易所挂牌交易,发行后湖北金环总股本为5,198.8万股,注册资本为5,198.8万元。1997年湖北金环以1996年末总股本5,198.8万股为基数,实施10股送2股的利润分配方案后,湖北金环总股本为6,238.56万股,注册资本为6,238.56万元。1997年12月26日经中国证券监督管理委员会证监上字(1997121号文批准,湖北金环以1997年末总股本6,238.56万股为基数,对全体股东按每10股配售2.5股的比例进行配售,共配售1,373.134万股。实施配股后湖北金环总股本为7,611.694万股,注册资本为7,611.694万元。1998年4月6日经第七次股东大会审议通过1997年度利润分配方案,用资本公积向全体股东每10股转增3股。实施送增股后,湖北金环总股本为9,895.2022万股,注册资本为9,895.2022万元。1999年4月16日经第八次股东大会决议通过1998年度利润分配方案,每10股送1股派0.25元,资本公积金转增股本每10股转增3股。实施送增股后,湖北金环总股本为13,853.2829万股,注册资本为13,853.2829万元。2000年7月31日经中国证券监督管理委员会证监公司字(2000107号文批复,湖北金环以总股本13,853.2829万股为基数向全体股东配售1,637.5631万股。实施配股后湖北金环总股本为15,490.846万股(其中社会流通股7,096.107万股,注册资本为15,490.846万元。2006年2月15日根据2005年第三次临时股东大会暨相关股东会议决议审议通过的资本公积金转增股本方案,湖北金环以流通股本7,096.107万股为基数,用资本公积金向方案实施日登记在册的全体流通股股东转增股本,流通股股东获得每10股转增8股的股份,转增后湖北金环股份总额为21,167.7316万股,由武汉众环会计师事务所有限责任公司验证并出具众环验字(2006024号验资报告。3、股本结构截止2009年9月湖北金环股东总数为42,209户,前十名无限售条件流通股股东持股情况如下:※数据摘自深圳证券交易所网站公布信息。4、与产权持有单位的关系截止2009年9月产权持有单位湖北化纤开发有限公司持有湖北金环33,874,325股,占总股本的16.00%;产权持有单位湖北化纤集团有限公司持有湖北化纤开发有限公司90.39%股权。(二产权持有单位概况产权持有单位为湖北化纤集团有限公司、湖北化纤开发有限公司产权持有单位之一:湖北化纤集团有限公司1、基本情况企业名称:湖北化纤集团有限公司(以下简称“湖北化纤集团”注册地址:湖北省襄樊市樊城区陈家湖法定代表人:王卫民注册资本:壹亿叁仟捌佰捌拾玖万圆整实收资本:壹亿叁仟捌佰捌拾玖万圆整公司类型:有限责任公司营业执照注册号:420600000120961经营范围:纺织业、化纤产业、房地产业、建筑业、进出口项目、生物工程技术、化工产业的投资;化纤生产技术开发、转让及咨询服务(不含危险品或需要专项审批的项目;普通机械配件维修;日用百货、五金交电零售;废旧生活用品(不含危险废物收购、销售;废旧化纤生产用品、垃圾废丝、废旧金属的加工、销售(均不含危险废物;化纤产品、橡胶制品加工、销售;砖瓦制品(不含实心粘土砖瓦制造、销售;花草、盆景销售;房屋租赁;企业管理策划、咨询服务。化工原料(不含危险、监控、易制毒化学品及化学试剂、建材、棉短绒销售;包装装潢印刷品印刷及其他印刷品印刷(限期至2010年4月17日止;饮食服务(限期至2009年7月6日止、住宿服务(限期至2010年7月6日止。2、历史沿革及股权结构变更情况湖北化纤集团有限公司的前身是湖北化学纤维厂,1992年更名为湖北化纤总公司,1994年7月以资产联结为纽带组建了湖北化纤总公司为核心的湖北化纤集团,1994年10月被列为国家百家建立企业制度试点单位。1995年7月试点方案运行,公司更名为湖北化纤集团有限公司,由湖北省人民政府授权为国有资产投资主体。产权持有单位之二:湖北化纤开发有限公司1、基本情况企业名称:湖北化纤开发有限公司(以下简称“化纤开发公司”注册地址:湖北省襄樊市樊城区太平店镇法定代表人:王卫民注册资本:42343万元公司类型:有限责任公司营业执照注册号:420600000009432经营范围:化纤浆粕、粘胶纤维、粘胶薄膜、涤纶纤维、丙纶纤维、帘子布、纺织品、化工产品(不含危险、监控、易制毒化学品生产、销售;化纤设备及配件的设计、制造、销售;化纤技术咨询服务;农副产品(不含棉花、蚕茧、烟叶、中药材或其他需专项审批的项目收购、废旧化纤生产用品、垃圾废丝、废旧金属的加工、销售(均不含危险废物;包装装潢印刷品印刷及其他印刷品印刷(有效期至2010年11月11日;集中式供水(限期至2012年7月6日止。2、历史沿革及股权结构变更情况化纤开发公司于2001年12月根据债转股政策成立,注册资本42343万元。目前股东是湖北化纤集团有限公司、中国东方资产管理公司、中国长城资产管理公司及中国华融资产管理公司,截止2009年9月股权结构为:湖北化纤集团有限公司(持股90.39%、中国东方资产管理公司(持股6.00%、中国长城资产管理公司(持股3.33%、中国华融资产管理公司(持股0.28%。化纤开发公司具备年产2.2万吨粘胶短纤维、6000吨帘子布浸胶生产能力。配套的公用工程有装机容量为2.4万千瓦的热电站及每小时325吨的供蒸汽能力、日供水20万吨的水厂。二、评估目的为湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权提供市场价值参考依据。三、评估对象和评估范围(一评估对象本次评估对象为湖北金环股份有限公司拟收购湖北化纤集团有限公司及湖北化纤开发有限公司土地使用权价值。(二评估范围评估范围为湖北化纤集团有限公司两宗土地使用权及湖北化纤开发有限公司三宗土地使用权,具体情况如下:(单位万元纳入评估范围的资产同资产评估申报表、资产评估业务约定书所确定的范围一致。(三资产概况估价对象土地使用权性质均为出让,根据委托方及产权持有单位提供的《国有土地使用证》,各宗地的土地登记状况具体如下:1、基本信息(1宗地一国有土地使用证号:襄樊国用(2005第410500003-4号估价期日土地使用者:湖北化纤集团有限公司宗地位置:樊城区太平店镇地号:003-4图号:60.00-76.5060.00-76.75登记用途:工业用地土地使用权类型:出让土地使用权终止日期:2055年2月6日土地面积:12205.7平方米四至:东至湖北化纤集团有限公司,南至田山九组山坡地,西至湖北化纤集团有限公司,北至田山九组山坡地记事栏:无(2宗地二国有土地使用证号:襄樊国用(2005第410500003-3号估价期日土地使用者:湖北化纤集团有限公司宗地位置:樊城区太平店镇地号:003-3图号:60.25-77.5060.25-77.75登记用途:公共基础设施用地土地使用权类型:出让土地使用权终止日期:2055年2月6日土地面积:3897平方米四至:东至严湾村六组荒地,南至严湾村六组荒地,西至湖北化纤集团有限公司厂区,北至厂区路记事栏:无(3宗地三国有土地使用证号:襄樊国用(2003第BB”410500004-1号估价期日土地使用者:湖北化纤开发有限公司宗地位置:樊城区太平店镇地号:BB”004-1图号:59.75-77.00登记用途:工业用地土地使用权类型:作价出资(入股土地使用权终止日期:2051年9月17日土地面积:21010.1平方米四至:东至田山村八组山坡地,南至湖北化纤开发有限公司,西至房屋,北至田山村八组山坡地记事栏:无(4宗地四国有土地使用证号:襄樊国用(2003第BB”410500004-6号估价期日土地使用者:湖北化纤开发有限公司宗地位置:樊城区太平店镇地号:BB”004-6图号:59.50-77.50登记用途:工业用地土地使用权类型:作价出资(入股土地使用权终止日期:2051年9月17日土地面积:78839.2平方米四至:东至田山村七组耕地,南至高田村六组耕地,西至田山村八组耕地,北至田山村居民、田山村七组耕地记事栏:无(5宗地五国有土地使用证号:襄樊国用(2003第BB”410500008号估价期日土地使用者:湖北化纤开发有限公司宗地位置:太平店镇田山村地号:BB”008图号:无登记用途:工业用地土地使用权类型:作价出资(入股土地使用权终止日期:2051年9月17日土地面积:13537.5平方米四至:东至农路,南至田山村九组菜地,西至田山村九组耕地,北至田山村九组耕地。记事栏:无2、土地权利状况宗地一、二的土地所有权属于国家,土地使用权人为湖北化纤集团有限公司,使用权类型为出让。至估价基准日,其剩余使用年限为45.19年。根据委托方提供的资料,估价基准日估价对象无抵押等他项权利存在。宗地三、四、五的土地所有权属于国家,均由湖北化纤开发有限公司于2003年9月19日以作价出资(入股方式取得估价对象土地使用权,至估价基准日,其剩余使用年限均为41.8年。根据委托方提供的资料,估价基准日估价对象无抵押等他项权利存在。3、土地利用状况委估土地使用权登记用途均为工业用地,至估价基准日,据估价人员现场查勘,待估宗地在樊城区太平店镇,地上房屋及建筑物均为工业厂房,待估宗地内工业厂房建筑物等均维持现状使用,厂房建筑物及构筑物均为砖混结构,主要是80年代、90年代工业厂房及配套用房。地上房屋及建筑物均为湖北金环股份公司所有。估价对象土地实际开发程度己达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水,红线内“场地平整”。四、价值类型及定义(一本企业价值评估所选取的价值类型为:市场价值。(二价值定义表述:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。(三价值类型选取的理由及依据:根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况,确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。五、评估基准日本项目资产评估基准日为2009年11月30日。确定评估基准日的相关事项说明:(一本项目评估基准日确定的理由:为确切地反映委估对象的公允价值,有利于本项目评估目的顺利实现,经评估机构与委托方及企业一致商定,确定本项目资产评估基准日为2009年10月31日。(二本次评估的一切取价标准和存贷款利率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、税率。六、评估依据(一主要法规依据1.国家原国有资产管理局国资办发(199236号文《国有资产评估管理办法实施细则》;2.中国资产评估协会中评协(2008218号文《企业国有资产评估报告指南》;3.财政部财企[2004]20号《资产评估准则――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》;4.中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则-评估报告》、《资产评估准则-评估程序》、《资产评估准则-机器设备》、《资产评估准则-不动产》;5.中华人民共和国国家质量监督检疫总局《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001;6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院[90]55号令;7.《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(省政府1993年第45号令;8.《湖北省人民政府贯彻落实国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》(湖北省人民政府45号令;9.《湖北省土地管理实施办法》(1999年9月27日湖北省人民代表大会常务委员会第十二次会议修订;(二经济行为文件1.资产评估协议书。(三产权证明依据1.国有土地使用权证;(四取价依据及参考依据1.湖北省物价局、财政厅《关于征用土地管理收费的通知》(鄂价房地字[1995]44号;2.《省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知》(鄂价房地字[1996]403号;3.《市人民政府关于公布实施襄樊市市区基准地价(2006年更新成果的通知》(襄樊政发[2007]32号;4.《襄樊市人民政府关于印发《襄樊市市区征地补偿安置办法》的通知》(襄政发[2005]21号;5.《湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发<湖北省耕地占用税适用税额标准>的通知》(鄂财税发[2008]8号;6.襄樊市城市规划、土地、房地产等方面的其他地方性文件;7.产权持有单位提供的土地使用权评估明细表;8.评估人员搜集的襄樊市有关市场资料、现场踏勘所获得的信息资料;9.《襄樊市城区土地级别与基准地价更新技术报告》10.评估基准日银行各项存贷款利率;11.其他相关资料。七、评估方法根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》,通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。根据本次待估宗地所在区域的地产市场发育情况,宗地所处地区的特殊性,并结合估价对象的具体特点及估价目的,我们选择基准地价系数修正法与成本逼近法。主要从以下几个方面考虑:一是由于估价对象位于樊城区太平店镇,不在襄樊市城区基准地价覆盖范围之内,但其所处位置靠近襄樊市城区基准地价工业末级地段,根据《襄樊市城区土地级别与基准地价更新技术报告》的相关规定,本次评估参照襄樊市城区基准地价Ⅴ级工业用地进行评估;二是由于估价对象为工业用地,所在区域及周边土地利用类型多为农用地,且估价对象所在区域有近年来的征地案例和征地补偿标准文件可参考,因此可以选用成本逼近法进行评估。综上所述,本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法。A、基准地价系数修正法利用基准地价和宗地地价修正系数成果,按照替代原则,就估价对象土地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照宗地因素修正系数表所对应的修正系数对基准地价进行修正,并作年期修正、基准日修正以及土地开发程度修正,进而求得待估宗地在估价基准日价格的方法。其公式为:土地价格=基准地价×(1+区域因素和个别因素修正系数×地价指数×交易情况修正系数×土地使用年限修正系数B、成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地使用权抵押金或土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益八、评估程序实施过程和情况本公司接受评估委托后,根据资产评估的原则和规定,组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、提交报告等过程。具体步骤如下:(一接受委托阶段了解委估资产目前状况,掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜。组织评估工作小组,制订资产评估实施方案和工作时间计划。(二资产清查阶段由本评估项目负责人根据制订的计划,辅导产权持有单位填报有关资产评估申报明细表,为保证所填列明细的真实与完整,要求资产占有单位首先进行全面清查,并由评估人员参与,同时收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料,取得与委估资产有关的权属证明。(三评定估算阶段根据国家资产评估有关原则和规定,针对已确定的评估范围及具体对象,掌握各项委估资产历史和现状,并进一步审阅产权持有单位填报的资产评估资料,对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别,对实物资产进行质量、数量核对,察看、记录、分析,同时,开展市场调研、询价工作,收集有关价格资料,再采用选定的评估方法对资产予以评定估算。(四评估汇总阶段根据对各类资产的初步评估结果,进行分析确认评估工作中方法的选择和各种参数确定的合理性,对评估结果进行调整、修改和完善。(五提交报告阶段根据评估工作情况,起草评估报告书,并经本公司内部三级审核,最后提交正式评估报告书。九、评估假设(一评估前提本次评估是以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。(二基本假设1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响,也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的抵押或担保事项、重大期后事项,且产权持有单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。(三具体假设评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下,在评估基准日2009年11月30日的市场价值的反映为假设条件。委估宗地三、宗地四、宗地五土地使用权类型均为作价出资,经咨询襄樊市国土资源局相关部门意见,此类土地使用权类型与出让地类似,故本次评估设定为出让。本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设,以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提和假设条件发生变化时,本评估报告及评估结论一般会自行失效。十、评估结论(一评估结果对委估宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估,经对两种方法得出结果进行比较,两种方法得出的结果相差不大。经评估人员在附近区域进行市场调查并征求有关方面意见,确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法的简单算术平均值作为计算结果,委估宗地评估值为3,140.87万元。资产评估结果详见下表:(二评估增减值原因分析本次评估增值本次评估增值2120.51万元,增值原因为委估宗地取得时间较早,近几年土地使用权市场价格上涨较快。十一、特别事项说明(一可能影响资产评估值的瑕疵事项:1、委估宗地位于樊城区太平店镇,评估设定用途均为工业用地,由于委估宗地虽然均不在基准地价范围内,但临近边界,根据《襄樊