项目投融资决策 课件

西南财经大学项目投融资决策

财政税务学院投资系

文杰二0一二年九月新生研讨课程西南财经大学项目投融资决策财政税务学院投资系文引言——以房地产开发为例投资项目评价体系与方法投资决策案例评析主要内容导论——经济评价概述引言——以房地产开发为例投资项目评价体系与方法投资决策案例评引言——以房地产开发为例引言——以房地产开发为例房地产开发流程图房地产开发流程图国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地使用权规划局：确定规划设计条件，核发《项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》计委：投资项目备案国土局：取得《国有土地使用证》，获得土地使用权规划局：确定规规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案总平面图”。规划放线

建委：建设工程初步设计审查，《初步设计审查批复》

施工图设计文件审查，《施工图审查批准书》

施工招投标监督备案工程质量安全监督备案施工安全监督备案规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案公安局：建筑工程消防设计审核人防办：建设项目人防工程设计审查规划局：开设机动车入口规划许可

道路及排火工程建设规划许可

给水燃气、通讯、电力等管线工程建设规划许可

交纳建设项目报建费规划局：建设工程规划许可证公安局：建筑工程消防设计审核规划局：开设机动车入口规划许可

建委：建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案环保局：依据送改设计施工噪声污染扬尘

防沙备案园林局：草地绿化建设供水、供气、供电申请工程施工房管局：商品房预售许可证建委：建筑工程施工许可证市政公用局：城市排水接管备案工程施工规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记建委：建筑工程竣工验收备案规划、环保、消防、安全、人防、卫生防疫等部门专项竣工验收登记房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证房管局：办理分户房屋所有权登记国土局：办理分户国有土地使用证物业管理房管局：办理房屋产权总登记房管局：办理分户房屋所有权登记房管房地产开发项目论证

微观层面分析

四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六房地产开发项目论证微观层面分析四宏观层面分析二中观层是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背景分析内容是否是相同的？金马盈庭大邑安仁是否所有的房地产项目都需要做项目背景分析？所有房地产项目的背

微观层面分析

四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项宏观层面分析1231、房地产的相关政策1.1货币政策1.2税收政策1.3土地政策1.4其他政策1、房地产的相关政策1.1货币政策1.1货币政策1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化3、汇率政策4、存款准备金政策

1.1货币政策1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地1.2税收政策1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》4、《关于加强房地产税收管理的通知》5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号令）6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

1.2税收政策1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》1.3土地政策1、《中华人民共和国土地管理法》2、《闲置土地处置办法》3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》1.3土地政策1、《中华人民共和国土地管理法》1.4其他政策1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2、“国八条”：2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见》3、“国六条”：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》1.4其他政策1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项宏观层面分析1232、地区经济发展及政策？分析地区经济发展及政策房地产市场的区域性2、地区经济发展及政策？房地产市场的区域性宏观层面分析1房地产相关政策—国家2地区经济发展及政策3其他重大事项宏观层面分析123宏观层面分析——结果政策导向市场环境未来供给未来需求产品定位宏观层面分析——结果政策导向市场环境未来供给未来需求产品定位

微观层面分析

四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势中观层面分析1231、规划？规划区位区位区位李嘉诚如是说1、规划？区位区位区位李嘉诚利好规划为新都区房地产业带来良好机遇新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。新都区“一主两翼、南扩北控”示意图

利好规划为新都区房地产业带来良好机遇新都区交通规划交通规划是大丰板块土地运营的优势因素按照规划，地铁一号线将到达新都区大丰街办，这一规划将对大丰板有较大的影响，让大丰板块与中心城区更好地实现无缝连接。在土地运营中，应充分考虑此因素，深入分析地铁因素对土地的影响。新都区交通规划交通规划是大丰板块土地运营的优势因素新都区其他规划大型项目有助于带动周边土地的进一步运营在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地的运营情况。

新都区其他规划大型项目有助于带动周边土地的进一步运营规划——内容总体规划交通规划未来供给未来需求产品定位其他规划规划——内容总体规划交通规划未来供给未来需求产品定位其他规划三、中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势三、中观层面分析1232、区域房地产市场现状现实供求状况房地产市场现状2、区域房地产市场现状房地产市场现状2、区域房地产市场现状①未来土地供给状况土地市场供给情况②未来房地产供给状况2、区域房地产市场现状①土地市场供给情况②2、区域房地产市场现状未来需求状况消费者需求分析2、区域房地产市场现状消费者需求分析区域房地产市场现状主要开发区域分析——板块介绍可借鉴性——类推法的运用区域房地产市场现状主要开发区域分析——板块介绍可借鉴性——类方法——对比分析板块地理位置优势环境优势配套设施优势品牌楼盘优势宝光－桂湖板块★★★★★★★★★★★★★★新行政中心板块★★★★★★★★★★★★★大丰板块★★★★★★★★★★★★★★★三河板块★★★★★★★★★★★★★★★★方法——对比分析板块地理位置优势环境优势配套设施优势品牌楼三、中观层面分析1规划2区域房地产市场现状3区域房地产市场发展趋势三、中观层面分析123房地产开发项目论证的思路

微观层面分析四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二四、微观层面分析宏观分析中观分析未来供给未来需求产品定位分析方法-、对比分析SWOT四、微观层面分析宏观分析中观分析未来供给未来需求产品定位分析四、微观层面分析推广计划渠道手段价格策略建设方案开发计划进度安排四、微观层面分析推广计划渠道手段价格策略建设方案开发计划进度房地产开发项目论证的思路

微观层面分析

四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二投资估算与评价-费用和收入

房地产项目投资估算与评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、资金来源状况的基础上进行。①土地费用②前期工程费用③基础设施建设费④开发期税费⑤建筑安装工程费用⑥公共配套设施建设费⑦销售收入——预售收入、首付款、按揭款、一次性付款⑧租金收入⑨营业税及附加、所得税、增值税投资估算与评价-费用和收入房地产项目投资估算与评价应在房地投资估算与评价-相关部分①项目建设内容、规模及地点——涉及土地费用、前期费用、建筑安装工程费用等估算②设计方案及相关指标——涉及土地费用（规定的容积率、覆盖率等将影响土地价值）、前期费用（如设计费、三通一平费）、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施费、开发期税费等估算③材料供应及外部配套条件落实情况——涉及相关工程费，影响资金使用和资金筹措④建设工期和进度安排——影响资金使用和资金筹措⑤房地产市场分析——涉及销售实现方式、销售实现进度、资金回笼状况投资估算与评价-相关部分①项目建设内容、规模及地点——涉及土投资估算与评价-注意事项1、整个投资估算、收入预测和费用预估均以现金流量为主线；2、评价指标的选择——常规指标和非常规指标；3、敏感性分析因素的选择；4、融资模式的选择；5、相关规章制度的收集；6、相关数据的积累；7、其他资料的收集；8、资料清单的罗列。投资估算与评价-注意事项1、整个投资估算、收入预测和费用预估房地产开发项目论证的思路

微观层面分析

四宏观层面分析二中观层面分析三投资估算与评价五项目背景分析一风险分析六房地产开发项目论证的思路微观层面分析四宏观层面分析二投资风险及其形成的原因1.宏观经济因素2.市场因素3.自然因素4.技术因素5.其他因素投资风险及其形成的原因1.政策方面：

由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。

2.市场分析市场方面：

由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。1.政策方面：3.资源方面：

资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储量、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还可能有水资源分配问题等。2022/12/28483.资源方面：2022/12/21484.技术方面：

项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。5.工程方面：

因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。4.技术方面：6.融资方面：

项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延；利率、汇率变化导致融资成本升高所造成的损失。7.组织管理方面：

由于项目组织结构不当、管理机制不完善或是主要管理者能力不足等，导致项目不能按计划建成投产，投资超出估算；或在项目投产后，未能制定有效的企业竞争策略，在市场竞争中失败。6.融资方面：8.环境与社会方面：

对于许多项目，外部环境因素包括自然环境和社会环境因素的影响。如项目选址不当，项目对社区的影响、生态环境影响估计不足，或是项目环保措施不当，在项目建成后，可能对社区和生态带来严重影响，导致社区居民和社会的反对，造成直接经济损失。9.配套条件方面：

投资项目需要的外部配套设施，如供水排水、供电供汽、公路铁路、港口码头以及上下游配套设施等，在可行性研究中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。8.环境与社会方面：10.其他方面：

对于某些项目，应考虑特有的风险因素。例如，对于合资项目，要考虑合资对象的法人资格和资信问题；对于农业投资项目，要考虑因气候、土壤、水利等条件的变化对收成不利影响的风险因素等；许多无形成本和效益的度量是分析专家个人的主观价值判断，不能量化的外部或间接效果的定性判断完全是主观的。10.其他方面：投资评价体系与方法投资评价体系与方法投资评价体系项目建设必要性市场分析技术方案分析经济方案分析资源条件场址选择工艺流程……投资估算筹资方案财务效益分析国民经济分析投资方案比较项目总评估投资评价体系项目建设必要性市场分析技术方案分析经济方案分析资项目建设必要性2022/12/2855项目建设必要性2022/12/2155市场分析市场分析技术方案分析2022/12/2857技术方案分析2022/12/2157投资方案分析2022/12/2858投资方案分析2022/12/2158盈利能力分析◆现金流量分析◆静态分析偿债能力分析财务生存能力分析不确定性分析盈利能力分析项目投融资决策课件项目投融资决策课件一、投资估算是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产（使用）为止所发生的全部投资费用。2022/12/2862一、投资估算是指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成建设投资项目总投资建设期利息流动资金工程建设其他费用预备费用建筑工程费设备购置费安装工程费基本预备费涨价预备费工程费用固定资产无形资产其他资产流动资产建设投资项目总投资建设期利息流动资金工程建设其他费用预备费用（一）项目总投资根据测算，本项目总投资3.606亿元人民币，其中：1、土地整理成本7761万元（38.7万元/亩）（1）土地补偿费903.51万元（2）二次拆迁总费用2087.4万元（3）政策性税费1088.73万元（4）农户搬家费8.25万元（5）青苗补偿17万元；地上附着物、构建筑赔偿584万元（6）拆迁过渡费49.5万元（7）拆迁奖励154万元（8）基础设施配套建设费用1405.46万元（9）企业工厂搬迁总费用516万元（10）社保补贴570万元（11）不可预见费用377万元2、修建成本28297.5万元（一）项目总投资总投资使用计划与资金筹措表年份合计财务核算期（年份）

项目2008年2009年2010年1总投资

54,983.89

24,288.80

27,901.56

2,793.531.1建设投资

24,288.80

24,288.80

-

-1.2建设期利息

1.3流动资金

30,695.09

-

27,901.56

2,793.532资金筹措

54,983.89

24,288.80

27,901.56

2,793.532.1项目资本金

24,288.80

24,288.80

-

-2.1.1用于建设投资

24,288.80

24,288.80

-

-2.1.2用于流动资金

-

2.1.3用于建设期利息

2.2债务资金

27,901.56

-

27,901.56

-2.2.1用于建设投资

2.2.2用于建设期利息

2.2.3用于流动资金

27,901.56

-

27,901.56

2.3其他——未分配利润

2,793.53

2,793.53总投资使用计划与资金筹措表年份合计财务核算期（年份）项目序号建设期间2009年10月前2009年10--12月2010年1月-2011年10月合计1投资总额7761329925000360601．1建设投资7761

329920000360601．2流动资金500050002资金筹措7761329925000360602．1自有资金7761

3299110602．2银行借款2500025000分期投资计划与资金筹措表

（单位:万元）

2022/12/2866序号建设期间2009年10月前2009年10--12月201二、融资方案设定融资方案，应首先确定项目的融资主体在此基础上确定融资方式二、融资方案设定融资方案，应首先确定项目的融资主体

在初步明确项目的融资主体和资金来源的基础上,对于融资方案资金来源的可靠性、资金结构的合理性、融资成本高低和融资风险大小，应进行综合分析，结合融资后财务分析，比选、确定融资方案。在初步明确项目的融资主体和资金来源的基础上,对于融式中kc——普通股资金成本率；

Rf

——社会无风险投资收益率；

Rm——市场投资组合预期收益率；

β——项目的投资风险系数。权益资金成本计算资本资产定价模型法计算公式为：式中kc——普通股资金成本率；权益资金成本计算资本资

式中P0——债券发行额或借款额，即债务的现值；

F——债务资金筹资费用率；

Pi——约定的第i期末偿还的债务本金；

Ii——约定的第i期末支付的债务利息；

T——所得税率；

Kdt——所得税后债务资金成本；

n——债务的期限，通常以年表示。税后债务资金成本的计算表达式为：式中P0——债券发行额或借款额，即债务的现值；税后债某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当年即可盈利，按有关规定可免征所得税1年。从投产第2年起，所得税税率为33％。该项目在建设期期初向银行借款1000万元，筹资费用率0.5％，年利率6％，按年付息，期限3年，到期一次还清借款。计算该借款的所得税税后资金成本。某废旧资源利用投资项目，建设期一年，投产当年即可盈利解：由公式可得：1000×（1－0.5％）＝1000×6％×（1－33％）/（1＋Kdt）1+1000×6％×（1－33％）/（1＋Kdt）2+(1000+

1000×6％×（1－33％）)/（1＋Kdt）3由公式可得：1000×（1－0.5％）＝1000×6％/（1＋Kdt）1+1000×6％/（1＋Kdt）2+(1000+

1000×6％×（1－33％）)/（1＋Kdt）3用人工试算法计算：i=6%该借款的所得税税后资金成本为6％解：由公式可得：由公式可得：用人工试算法计算：i=6%式中

kw——综合资金成本；

Wj

——第j种资金占全部资金的比重；

kj——第j种资金的资金成本；

n——筹资方式的种类。综合资金成本式中kw——综合资金成本；综合资金成本三、财务效益（成本——收益法）效益与费用构成:营业收入补贴收入经营成本总成本费用相关税费更新拓展费用----维持运营投资2022/12/2874三、财务效益（成本——收益法）效益与费用构成:2022/12经营成本经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。经营成本=外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利费+外部提供的劳务及服务费+修理费+其他费用

=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出编制总成本费用估算表及基础表格经营成本经营成本，投资评价为现金流量分析的需要而提出。编制总项目2008年2009年2010年2023年

生产负荷0%90%100%100%1外购原、辅材料

-

48,673.91

54,082.12

54,082.121.1原料——红薯

36,450.00

40,500.00

40,500.001.2原料——饲料

9,112.50

10,125.00

10,125.001.3辅料

3,111.41

3,457.12

3,457.122外购燃料、动力

12,450.42

13,833.80

13,833.803工资及福利费

1,075.00

1,075.00

1,075.004修理费

302.70

302.70

64.195折旧费

1,513.50

1,513.50

320.976摊销费

913.56

913.56

-7利息支出

-

2,292.67

439.74

-8其他费用

3,253.45

3,495.50

3,495.508.1其中：销售费用

2,178.45

2,420.50

2,420.508.2管理费用

1,075.00

1,075.00

1,075.008.3新产品开发费用

9总成本费用

70,475.21

75,655.92

72,871.589.1其中：固定成本

7,172.43

5,319.50

2,535.169.2可变成本

63,302.78

70,336.42

70,336.4210经营成本

65,755.48

72,789.12

72,550.61项目2008年2009年2010年2023年生产负荷0%9相关税费增值税营业税消费税土地增值税资源税企业所得税关税城市维护建设税和教育费附加编制营业收入和营业税金及附加估算表特别注意喔！！相关税费增值税编制营业收入和营业税金及附加估算表特别注意喔！序号项目单位单价生产负荷0%

生产负荷90%

生产负荷100%2008年2009年2010年销售量销售收入销售量销售收入销售量销售收入1产品销售收入

-

87,138.00

96,820.001.1汽油醇元/吨

3,800

-

-

9.00

34,200.00

10.00

38,000.001.5饲料元/吨

3,300

12.15

40,095.00

13.50

44,550.002增值税

6,040.57

6,711.752.1进项税

8,772.89

9,747.652.1.2进项税－－饲料原料

17%

1,549.13

1,721.252.1.3进项税－－辅料

17%

528.23

586.922.1.4进项税－－水

13%

518.50

576.113营业税金附加

604.06

671.173.1城市建设附加税

7%

422.84

469.823.2教育费附加

3%

181.22

201.353.3其它

-

-序号项目单位单价生产负荷0%生产负荷90%生产负荷100四、盈利能力编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划表，计算相关指标。投资利润率投资利税率资本金利润率全部投资回收期静态分析：2022/12/2879四、盈利能力编制利润表，并同时依据总投资与资金筹措计划表，计年份经济效益计算分析期（年）项目2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1营业收入

-

87,138.00

96,820.00

96,820.00

96,820.00

96,820.00

96,820.002营业税金及附加

-

604.06

671.17

671.17

671.17

671.17

671.173总成本费用

-

70,475.21

75,655.92

75,216.18

75,216.18

75,216.18

74,722.624营业利润

-

16,058.73

20,492.91

20,932.65

20,932.65

20,932.65

21,426.215补贴收入

6,300.00

7,000.00

7,000.00

7,000.00

7,000.00

7,000.006利润总额

-

22,358.73

27,492.91

27,932.65

27,932.65

27,932.65

28,426.217所得税

-

-

4,189.90

4,189.90

4,263.938税后利润

-

22,358.73

27,492.91

27,932.65

23,742.75

23,742.75

24,162.279可供分配利润

-

22,358.73

27,492.91

27,932.65

23,742.75

23,742.75

24,162.2710盈余公积

-

2,235.87

2,749.29

2,793.26

2,374.27

2,374.27

2,416.2311累计盈余公积

-

2,235.87

4,985.16

7,778.43

10,152.70

12,526.98

14,943.2112未分配利润

-

20,122.86

24,743.61

25,139.38

21,368.47

21,368.47

21,746.0513分配给投资股东

7,147.91

7,147.91

7,147.91

7,147.9114累计未分配利润

-

20,122.86

44,866.48

62,857.95

77,078.52

91,299.09

105,897.23序号年份经济效益计算分析期（年）项目2008年2009年2010动态分析（现金流量分析）：编制不同层次的现金流量表：项目投资现金流量表，项目资本金现金流量表，投资各方现金流量表，计算相关指标财务净现值财务内部收益率2022/12/2881动态分析（现金流量分析）：编制不同层次的现金流量表：项目投资年份经济效益计算分析期

项目2008年2009年2010年2011年2012年2013年

生产负荷0%90%100%100%100%100%1现金流入

-

93,438.00

103,820.00

103,868.85

103,820.00

103,820.001.1营业收入

-

87,138.00

96,820.00

96,820.00

96,820.00

96,820.001.2补贴收入

-

6,300.00

7,000.00

7,000.00

7,000.00

7,000.001.3回收固定资产余值

1.4回收流动资金

48.85

-

-2现金流出

24,288.80

94,261.10

76,253.82

73,460.29

77,650.19

77,650.192.1建设投资

24,288.80

-

-

-

-

-2.2流动资金

-

27,901.56

2,793.53

2.3经营成本

-

65,755.48

72,789.12

72,789.12

72,789.12

72,789.122.4营业税金及附加

-

604.06

671.17

671.17

671.17

671.172.5维持运营投资

2.6所得税

-

-

-

-

4,189.90

4,189.903所得税后净现金流量（1-2）

-24,288.80

-823.10

27,566.18

30,408.56

26,169.81

26,169.814累计所得税后净现金流量

-24,288.80

-25,111.90

2,454.28

32,862.84

59,032.64

85,202.455所得税前净现金流量（3+2.6）

-24,288.80

-823.10

27,566.18

30,408.56

30,359.71

30,359.716累计所得税前净现金流量

-24,288.80

-25,111.90

2,454.28

32,862.84

63,222.54

93,582.25年份经济效益计算分析期项目2008年2009年20年份经济效益计算分析期（年）

项目2008年2009年2010年2011年2012年

生产负荷0%90%100%100%100%1现金流入

-

93,438.00

103,820.00

103,868.85

103,820.001.1营业收入

-

87,138.00

96,820.00

96,820.00

96,820.001.2补贴收入

-

6,300.00

7,000.00

7,000.00

7,000.001.3回收固定资产余值

-

-

-

-

-1.4回收流动资金

-

-

-

48.85

-2现金流出

24,288.80

91,202.13

79,251.67

73,460.29

77,650.192.1项目资本金

24,288.80

-

-

-

-2.2借款本金偿还

-

22,549.92

5,351.64

-

-2.3借款利息支付

-

2,292.67

439.74

-

-2.4经营成本

-

65,755.48

72,789.12

72,789.12

72,789.122.5营业税金及附加

-

604.06

671.17

671.17

671.172.6维持运营投资

-

-

-

-

-2.7所得税

-

-

-

-

4,189.903所得税后净现金流量（1-2）

-24,288.80

2,235.87

24,568.33

30,408.56

26,169.814累计所得税后净现金流量

-24,288.80

-22,052.93

2,515.40

32,923.96

59,093.76年份经济效益计算分析期（年）项目2008年2009年偿债能力分析可有两个层次企业资信和财务状况的考察——前3-5年企业财务报表——改造后企业一定时期内预测的财务报表五、偿债能力五、偿债能力借款还本付息计算表的编制计算指标：偿债备付率和利息备付率资产负债表的编制计算指标:资产负债率项目投融资决策课件利息备付率（ICR）EBIT----息税前利润；PI----计入总成本费用的应付利息。2022/12/2886利息备付率（ICR）EBIT----息税前利润；2022/偿债备付率（DSCR）EBITDA----息税前利润加折旧和摊销；TAX----企业所得税；PD----应还本付息金额。2022/12/2887偿债备付率（DSCR）EBITDA----息税前利润加折旧年份利率财务核算期（年份）

项目2008年2009年2010年2011年1借款及还本付息

1.1期初借款本息累计8.217%

-

-

5,351.64

-1.1.1其中：本金

-

-

5,351.64

-1.1.2利息

1.2本期借款

-

27,901.56

-

-1.3本期应计利息

-

2,292.67

439.74

-1.4本期还本

22,549.92

5,351.64

1.5本期付息

2,292.67

439.74

-1.6本年其他应还款

2借款偿还资金来源

2.1未分配利润

-

20,122.86

44,866.48

62,857.952.2折旧费

-

1,513.50

1,513.50

1,513.502.3摊销费

-

913.56

913.56

913.56

还本资金合计

-

22,549.92

47,293.54

65,285.013还本资金余额

-

-

41,941.90

65,285.01年份利率财务核算期（年份）项目2008年2009年202银行借款（二）

2.1期初流动资金借款余额

当期新增借款

400.00600.00

当期新增利息

14.5921.89

2.2当期还本付息

414.59621.89

其中：还本

400.00600.00

付息

14.5921.89

2.3期末借款余额

3借款、债券资金合计

3.1期初借款余额

1200.001200.001200.001200.003.2当期还本付息

43.78458.37665.661200.00

其中：还本

400.00600.001200.00

付息

43.7858.3765.66

3.3期末余额

1200.001200.001200.00

计算利息备付率（％）

15.2720.27

指标偿债备付率（％）

1.791.73

2022/12/28892银行借款（二）2.1期初流动资金借款余额不确定性和风险分析

2022/12/2890不确定性和风险分析融资和筹措方式融资和筹措方式债务资金的来源渠道和筹措方式

商业银行贷款银团贷款政策性银行贷款企业债券外国政府贷款国际债券国际金融组织贷款融资租赁出口信贷债务资金的来源渠道和筹措方式商业银行贷款特点：商业信贷存在利息高、浮动利率计算、担保要求苛刻等不足。

商业银行贷款国际商业银行信贷的特点

（一）国际商业银行信贷是非限制性贷款（二）贷款金额较大，手续比较简便（三）贷款成本较高，且期限相对较短国际商业银行信贷的特点

（一）国际商业银行信贷是非限制性贷款国际商业银行信贷的种类（一）按贷款的期限划分1、短期信贷2、双边中期信贷：独家银行贷款，由一国贷款银行对另一国的借款人(银行、政府、公司企业等)提供的贷款。3、银团贷款：辛迪加贷款，由一家贷款银行牵头、由多家贷款银行参加，联合起来组成的一个结构严谨的贷款银团，按照同样条件，共同对一国借款人提供一笔长期巨额贷款。（二）按贷款的保障性不同划分1、抵押信贷2、担保信贷3、信用信贷国际商业银行信贷的种类国家政策性银行贷款1994年，中国组建了三家政策性银行。国家开发银行中国进出口银行中国农业发展银行业务范围：国家政策性银行贷款1994年，中国组建了三家政策性银行。国家开发银行主要是根据经济结构战略性调整需要向煤电油运以及农林水、通讯、公共基础设施等领域发放的贷款。资金来源主要是财政拨款和发行政策性金融债，其资金的使用期限较长且利率较低。政策性金融债有国家信用做担保，利率通常在2%-3%左右，远低于商业银行的贷款利率。

贷款种类人民币贷款：中长期贷款,短期贷款

外币贷款：－－自营外汇贷款。－－转贷款：包括外国政府贷款转贷款、出口信贷转贷款、境外发债转贷款、国际银团贷款转贷款、国际金融组织转贷款。国家开发银行主要是根据经济结构战略性调整需要向煤电油运以及农中国进出口银行中国机电产品、成套设备和高新技术产品出口和对外承包工程及各类境外投资的政策性融资主渠道、外国政府贷款的主要转贷行和中国政府援外优惠贷款的承贷行。

中国进出口银行农业发展银行筹集农业政策性信贷资金，承担国家规定的农业政策性金融业务并代理财政性支农资金拨付，为农业和农村经济发展服务的政策性银行。农业发展银行筹集农业政策性信贷资金，承担国家规定的农业政策性外国政府贷款外国政府贷款是指一国政府向另一国政府提供的，具有一定赠与性质的优惠贷款。根据经济合作和发展组织（OECD）的有关规定，政府贷款主要用于城市基础设施、环境保护等非盈利项目，若用于工业等盈利性项目，则贷款总额不得超过200万特别提款权。外国政府贷款一般有纯软贷款和混合贷款、特种贷款、促进性贷款四种方式，其中混合贷款为主要方式。

外国政府贷款外国政府贷款是指一国政府向另一国政府提供的，具有特点1、有完备的法定审批程序与签订程序。2、贷款条件相对优惠。外国政府贷款其赠与成分一般在35%以上，最高达80%。贷款的利率一般为0.2%~3%，个别贷款为无息。贷款偿还期限通常在10~40年之间，并含有2~15年的宽限期，是我国目前所借国外贷款种条件比较优惠的贷款。3、有限制性采购的要求。除科威特、沙特、法国开发署、德国促进贷款为国际招标采购外，多数国家政府贷款为限制性采购，通常第三国采购比例为15%-50%，即贷款总额的50%-85%用于购买贷款国的设备和技术。贷款货币币种由贷款国指定，有一定的汇率风险。4、使用投向具有一定限制，主要用于政府主导型项目建设，领域集中在基础设施、社会发展和环境保护等。5、带有一定的政府间接援助性质，易受贷款国外交、财政政策的影响。特点1、有完备的法定审批程序与签订程序。企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。

企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行国际债券国际债券是一国政府、金融机构、工商企业或国家组织为筹措和融通资金，在国外金融市场上发行的，以外国货币为面值的债券。国际债券的重要特征，是发行者和投资者属于不同的国家，筹集的资金来源于国外金融市场。国际债券的发行和交易，既可用来平衡发行国的国际收支，也可用来为发行国政府或企业引入资金从事开发和生产。

国际债券国际债券是一国政府、金融机构、工商企业或国家国际债券又可分为外国债券和欧洲债券

外国债券是一国政府、金融机构、工商企业或国际组织在另一国发行的以当地国货币计值的债券。如1982年1月，中国国际信托投资公司在日本东京发行的100亿日元债券就是外国债券。

欧洲债券是一国政府、金融机构、工商企业或国际组织在国外债券市场上以第三国货币为面值发行的债券。例如，法国一家机构在英国债券市场上发行的以美元为面值的债券即是欧洲债券。欧洲债券的发行人、发行地以及面值货币分别属于三个不同的国家国际债券又可分为外国债券和欧洲债券

外国债券是一国政府、金融国际金融组织贷款世界银行亚洲开发银行国际农业发展基金组织国际货币基金组织等国际金融组织贷款世界银行世界银行（theWorldBank,WB）是联合国系统的发展金融机构，与国际货币基金组织、世界贸易组织同为世界三大经济组织。世界银行只对有偿还能力的会员国提供贷款，贷款主要用于世界银行审核批准的特定项目，实行专款专用，并接受世界银行的监督。世界银行在四川的贷款项目主要有：二滩电站、四川城建一期世界银行（theWorldBank,WB）是联合国系统贷款类别项目贷款部门贷款技术援助贷款结构调整贷款应急性贷款联合贷款贷款类别项目贷款亚洲开发银行亚洲开发银行(AsianDevelopmentBank,ADB)是一个区域性国际金融机构，创建于1966年，总部设在菲律宾首都马尼拉。在四川的贷款项目主要有：成南高速、雅泸高速亚洲开发银行亚洲开发银行(AsianDevelopment国际农业发展基金组织国际农业发展基金组织(InternationalFundforAgriculturalDevelopment,IFAD)1977年11月根据世界粮食会议决议成立，简称“农发基金组织”，是联合国专门机构之一。截止1987年6月，成员包括世界五大洲139个国家和地区，总部在罗马。其宗旨和任务是筹集资金优惠条件帮助发展中国家发展农业国际农业发展基金组织国际农业发展基金组织(Internati国际货币基金组织贷款国际货币基金组织贷款的对象仅限于会员国政府，并且只与会员国政府的财政部、中央银行、外汇平准基金组织或其他类似的财政机构往来。贷款支出用于解决国际收支的暂时不平衡，用于贸易与非贸易的经常项目支付。目前，国际货币基金组织办理的贷款有普通贷款、专门贷款、暂时贷款等。国际货币基金组织贷款国际货币基金组织贷款的对象仅限于会员国政贷款具体分类1、普通贷款普通贷款是国际货币基金组织最基本的一种贷款。它是为解决会员国一般的收支逆差对短期资金的需要而设立的。（1）储备部分贷款（2）信用部分贷款2、专门贷款（1）中期贷款（2）出口波动补偿贷款（3）缓冲库存贷款（4）补充贷款和扩大贷款（5）信托基金贷款（6）结构调整贷款3、临时贷款（1）石油贷款（2）体制转换贷款贷款具体分类1、普通贷款银团贷款银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。按照在银团贷款中的职能和分工，银团贷款成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色。银团贷款银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依银团贷款的适用范围（一）大型集团客户和大型项目的融资以及各种大额流动资金的融资；（二）单一企业或单一项目的融资总额超过贷款行资本金余额10％的；（三）单一集团客户授信总额超过贷款行资本金余额15％的；（四）借款人以竞争性谈判选择银行业金融机构进行项目融资的。

在国际金融市场上，如果贷款所借金额较大、期限较长，中长期信贷一般多采用银团贷款方式，以分散信贷风险。银团贷款的适用范围（一）大型集团客户和大型项目的融资以及各种出口信贷出口信贷是出口国政府为了鼓励大型资本性货物的出口，加强本国商品的国际竞争能力，通过官方金融机构或商业银行向本国出口商或外国进口商（或进口方银行）提供的优惠贷款，并对本国提供出口信贷的机构给予利息补贴并提供信贷担保的一中长期贷款方式。其目的是加强本国商品国际竞争力，扩大本国出口量。出口信贷出口信贷是出口国政府为了鼓励大型资本性货物的出口，加出口信贷的特点（一）出口信贷是一种官方资助的政策性贷款（二）出口信贷是一种相对优惠的贷款（三）出口信贷是一种限制性的贷款（四）出口信贷与信贷保险相结合出口信贷的特点出口信贷分类－卖方信贷－买方信贷－“福费廷”业务出口信贷分类－卖方信贷（一）卖方信贷卖方信贷是出口信贷的一种，是指在大型成套设备贸易中，为了便于出口商以延期付款方式或赊销方式出售商品，出口信贷机构对出口商所提供的中长期贷款。（一）卖方信贷（二）买方信贷买方信贷是指在大型成套设备贸易中，为了扩大本国设备的出口，由出口商所在国的银行向进口商或进口商所在国的银行所提供的中长期贷款。（二）买方信贷（三）“福费廷”业务“福费廷”业务也叫承包买票据，是一种没有追索权的贴现业务。即在延期付款的大型设备贸易中，出口商把经一流银行担保或进口商承兑的、期限在半年以上到5~6年的远期汇票，无追索权的售予出口商所在地的银行或大金融公司（即包买商），从而提前取得现款并免除一切风险的资金融通方式。（三）“福费廷”业务“福费廷”业务也叫承包买票据，是一种没有“福费廷”业务对出口商比较有利，主要表现在：（1）出口商按贸易合同发运货物后，很快就能得到包买行的资金融通，加速了其资金周转，避免了汇率风险。（2）包买行对出口商的融资没有追索权，出口商将进口商拒付的信用风险转嫁给了银行。（3）出口商可以转嫁有关费用。“福费廷”业务对出口商比较有利，主要表现在：融资租赁融资租赁业是知识密集型和资金密集型产业。融资租赁公司主要掌握所有权和使用权分离的技术和资源，从而为出资人、供货商、生产企业提供租赁融资和租赁销售服务。融资租赁公司的技术含量主要体现在企业管理、风险控制体系和业务操作流程。特点：金额大、交易结构复杂，法律和技术要求十分严格案例：华能澜沧江小湾水电项目融资租赁融资租赁业是知识密集型和资金密集型产业。融资租赁公司项目融资模式分析项目融资模式分析BOT贷款BOT融资的涵义

BOT是英文Build—Operate—Transfer的缩写，即建设—经营—转让方式，是政府将一个基础设施项目的特许权授予承包商(一般为国际财团)。承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。实质上，BOT融资方式是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种特殊运作模式。BOT贷款BOT融资的涵义

BOT是英文Build—OpBOT融资方式的特点和种类1.BOT融资方式的特点:

(1)BOT融资方式是无追索的或有限追索的，举债不计入国家外债，债务偿还只能靠项目的现金流量。

(2)承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。

(3)名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。

(4)与传统方式相比，BOT融资项目设计、建设和运营效率一般较高，因此，用户可以得到较高质量的服务。

(5)BOT融资项目的收入一般是当地货币，若承包商来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。

(6)BOT融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身财务情况。

BOT融资方式的特点和种类1.BOT融资方式的特点:

(BT（Build-Transfer）即建设—移交模式。在这种模式里，项目由项目公司融资建设，项目建成后立即移交政府运营使用，此后政府按分期付款的方式收购该项目。

BLT（Build-Lease-Transfer）即建设—租赁—移交模式，使用这个模式，政府只让项目公司融资和建设，在项目建成后，由政府租赁并负责运行，项目公司用政府付给的租金还贷，租赁期结束后，项目资产移交政府。

2.BOT融资的种类:BT（Build-Transfer）即建设—移交模式。在这种BOT融资的运作过程1.项目的确定和拟定2.招标3.挑选中标者4.项目开发5.项目建设6.项目运营7.项目移交BOT融资的运作过程1.项目的确定和拟定BOT模式特点：

一方面，BOT能够保持市场机制发挥作用。另一方面，BOT为政府干预提供了有效的途径，这就是和私人机构达成的有关BOT的协议。BOT模式特点：BOT模式种类BOT投资－运营－移交移交－运营－拥有建设－拥有－运营－移交建设－运营－移交建设－拥有－运营BOOTBOOBTOBTBOOSTROOIOT建设－拥有－运营－补贴－移交建设－移交建设－移交－运营BOT模式种类BOT投资－运营－移交移交－运营－拥有BOT模式参与者项目发起人接受服务者债权人建筑发起人保险公司供应商运营商政府BOT项目BOT模式参与者项目发起人接受服务者债权人建筑发起人保险公司BOT模式运作程序确定项目方案立项招标准备资格预审准备标书评标与决标合同谈判融资与审批实施阶段研究项目建设的必要性计划管理部门对项目建设进行批复着手准备招标工作邀请对项目有兴趣的公司参加资格预审通过资格预审的投标者，如果决定继续投标，则应按照招标文件的要求，提出详细的建议书（即投标书）招标委员会将组建评标委员会，按照招标文件中规定的评标标准对投标人提交的标书进行评审决标后，招标委员会应邀请中标者与政府进行合同谈判谈判结束且草签特许权协议以后，中标人应报批《可行性研究报告》，并组建项目公司，并签订相关合同项目公司在签订所有合同之后，开始进入项目的实施阶段BOT模式运作程序确定项立项招标资格准备评标与合同融资与实BOT模式风险分析利用蒙特卡罗模型进行项目风险分析（1）确定各风险变量（2）估计风险子变量的分布特征（3）建立随机模拟函数BOT模式风险分析利用蒙特卡罗模型进行项目风险分析BOT模式项目成功的关键因素

1、项目的可行性

2、良好的投资环境

3、政府的支持程度

4、项目公司的能力

5、项目承包商和运营商的能力BOT模式项目成功的关键因素PPP贷款为了弥补BOT模式的不足，近年来,出现了一种新的融资模式——PPP(Public—Private—Partnership)模式,即公共政府部门与民营企业合作模式。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。PPP贷款为了弥补BOT模式的不足，近年来,出现了一种新的融PPP贷款采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。应用的案例：伦敦地铁建设PPP贷款采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期资产证券化定义

是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。资产证券化定义资产证券化模式分类广义狭义实体资产证券化信贷资产证券化证券资产证券化现金资产证券化住房抵押贷款支持的证券化（MBS）资产支持的证券化（ABS）资产证券化模式分类广义狭义实体资产证券化住房抵押贷资产证券化模式分类（一）按证券化的资产分类：１、居民住宅抵押贷款；２、汽车销售贷款、私人资产抵押贷款和消费贷款；３、信用卡应收账款；４、计算机租赁、办公设备租赁、汽车租赁等；５、人寿、健康保险单；６、各种有