房地产行业行业成本

优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------什么是房地产成本房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，依照房地产开发建设过程中实质耗费量和实质价格计算的实质应用成本。房地产成本依照资本进入企业的形态分类，能够分为采买成本、开发成本和经营成本。由钱币形态转变为储备形态过程中的资本组成采买成本。购入物质的采买成本包括：（1）买价；（2）运杂费；（3）流通环节缴纳的税金、外汇价差；（4）采买保留费，即企业的资料物质供应部门和库房在组织资料物质采买、供应和保留过程中发生的各项开销。其中第（1）、（3）项应直接计入资料物质的采买成本。不能够够分清负担对象的，按资料物质的重量或买价的比率均分摊标准，分摊计入各相关资料物质的采买成本。采买保留费一般应先经过采买保留费科目核算，月终采用实质分配率或计划分配率分配计入各资料物质的采买成本。由储备状态转变为成品状态过程中的资本组成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设施和代建工程过程中除开管理开销和财务开销以外的所有开销。经过设置开发成本和开发间接开销两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项开销，包括土地使用和拆迁补偿费、先期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项开销属于直接开销的，直接计入开发成本账户；应由开发产品负担的间接开销，应先在开发间接费账户进行归集，月尾，再按必定的标准分配计入相关开发产品成本。由成品状态转变为钱币形态过程中的资本组成经营成本。经过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本，依照经营成本的种类，还可以够够设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修开销之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外，商品房销售成本、配套设施销售成本、土地转让成本和代建工程结算成本都与其相应产品的开发成本在数额上一致。编写本段房地产成本的组成1、土地开销土地开销包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁部署补偿费。房地产开发企业获取土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本今后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，经过拍卖方式获取开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住处价格组成中，土地开销约占20%，并有进一步上升的趋势。2、先期工程费先期工程费主要指房屋开发的先期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发开销。他在整个成本组成中所占比率相对较低，一般不会高出6%。3、建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建筑过程中所发生的建筑工程，设施及安装工程开销等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本组成中所占比率相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施开销市政公共设施开销包括基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设开销。公公配套设施建设开销指在建设用地内建设的为居民供应配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的开销。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本组成中，该项目所占比率较大，我国一般在20%~30%左右。---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5、管理开销管理开销主若是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种开销，它包括管理人员薪水，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本组成所占比率很小，一般不会高出2%。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，所以必定借助银行的信贷资本，在开发经营过程中经过借贷筹集资本而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多稀有亲近关系，所以占成本组成比率相对不牢固。7、税费税费包括两部分：一部分是税收，与房地产开发建设相关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市保护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性开销，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的开销，项目众多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本组成中所占比率较大，一般在15%~25%左右。8、其他开销其他开销主要指不能够够列入前七项的所有开销。它主要包括销售广告费，各种不能够预示费等，在成本构成中一般不会高出10%。编写本段房地产成本的核算一、开发成本的核算(一)、[1]房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必定正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项开销支出。要核算开发产品的成本，必定明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项开销支出。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场所）所发生的各项开销支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项开销支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能够够有偿转让、不能够够直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项开销支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项开销支出。以上四类开发产品成本，在核算大将其开销分为以下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项开销，包括征地费、部署费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式获取土地的批租地价。2、先期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘探、测绘、场所平展等开销。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施开销。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设施费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能够够有偿转让的公共配套设施费---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接开销，包括现场管理机构人员薪水、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上能够看出：组成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的圆满成本，还要计算开发企业（企业本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理开销、财务开销，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售开销。管理开销、财务开销和销售开销，也叫时期开销。它们绝大多数都是经营时期的开销开销，与开发工程量的关系其实不十分亲近，若是将时期开销计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不一样样步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销时期发生的管理开销、财务开销和销售开销计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能够够及时反响企业的经营情况。同时，将时期开销计入开发产品成本，不但需增加核算的工作量，也不利于正确核查企业开发单位的成本水平和成本管理责任。所以，现行会计制度中规定将时期开销计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算圆满成本。(二)、房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发必定数量的商品房所支出的所有开销按成本项目进行归集和分配，最后计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应依照的步骤温序次。其一般程序是：1、归集开发产品开销由于开发规模的不一样样，房地产开发的成本归集对象也是不一样样的。关于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较简单解决，能够将所有开发量作为成本归集对象，成立一个成本核算单位。可是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必定科学地确定成本归集对象。在这类情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），由于很多直接开发开销很难分摊到每幢房屋，这样做必定会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能够够简单地以小区为核算单位，由于一个小区从开始建设到圆满建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房倒是陆续竣工销售的，这样做必定使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依照，对大的开发项目应该按不一样样的开发期进行分块，便于开销的归集和成本结算，充发散挥成本核算的作用。1）在项目开发中发生的各项直接开发开销，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。2）为项目开发服务所发生的各项开发间接开销，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记相关账户。3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按必定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。经过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发开销，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分成本项目客观地反响产品成本的结构，便于剖析研究降低成本的路子。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科现在，依照自己的经营特色和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能够够太多，关于发生次数较少、特别是单笔发生的开销，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的开销应单独成立科目核算。为核算开发企业的开发成本，企业可依照其自己经营开发的业务要求，设置以下账户：（1）“4301开发成本”账户。---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项开销。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项开销，贷方登记开发完成已竣工查收的开发产品的实质成本。借方余额反响未完开发项目的实质成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。2）“4302开发间接费”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接开销，包括薪水、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接开销，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月尾本账户无余额。本账户应按企业内部不一样样的单位、部门（分企业）设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接开销应作为时期开销，直接计入当期损益，本文以为，这样办理，对部分开销来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关系的成本、开销，应该在同一会计时期内予以确认和计量。比方，为项目贷款而支付的利息以及项目的先期销售开销，这些开销的特色是数额较大、受益对象明确，若是在受益对象实现销售以前，就将其列入损益类科目进行核算，必定会形成虚假的财务成就，不能够够客观地反响企业的实质经营情况。3、计算并结转已完开发产品实质成本计算已完开发项目从筹建至竣工查收的所有开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。4、按已完开发产品的实质功能和去向，将开发产品实质成本结转进入相关账户。即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。房地产开发成本核算的最后目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较宽泛存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，由于工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实质，不易拖拉，而项目决算有可能由于各种原因显得遥遥无期，比方小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能够够推行，或许押金的回收久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的圆满建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为圆满能够经过“预提开销”科目将还没有推行的工程预计预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，今后待工程完成后再按实质支出调整项目成本。由于这部分工程内容平时在项目总投资中所占的比率很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。(三)、房地产开发成本确实定关于房地产开发企业来说，依照《企业所得税暂行条例》第六条、第七条、《企业所得税暂行条例推行细则》第八条、《企业所得税税前扣除方法》（国税发[2000]84号）第四条、第六条、第八条、第九条，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业在进行成本、开销的核算与扣除时，必定按规定划分时期开销和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。那么，关于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？1、依照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。2、至于广告费列支的问题，依照《企业所得税税前扣除方法》（国税发[2000]84号）第四十条的规定，---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------纳税人每一纳税年度发生的广告费支出能够在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2％以内据实扣除。可是今后，国家税务总局在2001年8月又下发了《关于调整部分行业广告开销所得税税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号），依照该《通知》第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通讯、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比率内据实扣除广告支出。其他，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业获取的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项开销的计算基数，至预售收入转为实质销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在获取第一笔开发产品实质销售收入以前发生的，与建筑、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，能够向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转限时最长不得高出3个纳税年度。3《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式获取土地使用权进行房地产开发的，必定依照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发限时开发土地。因高出出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿回收土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；成本对象报废和毁损损失。成本对象在建筑过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险企业补偿后的净损失，计入连续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。?4、借款利息支出，依照以下方法对成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除：1）开发企业为建筑开发产品借入资本而发生的切合税收规定的借款开销，属于成本对象竣工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象竣工后发生的，可作为财务开销直接扣除。2）开发企业向金融机构一致借款后转借企业内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构获取借款的证明文件，其支付的利息准予按税收相关规定在税前扣除。?（3）开发企业将自有资本借给全资企业（包括分支机构）和其他关系企业的，关系方借入资本金额超过其注册资本50％的，高出部分的利息支出，不得在税前扣除；未高出部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。二、土地开发成本的核算(一)、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为以下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场所）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最后开发产品，其开销支出单独组成土地的开发成本；今后者则是企业的中间开发产品，其开销支出应计入商品房、出租房等相关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出其实不圆满对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其开销可分清负担对象的，应直接计入相关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。若是企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其开销可先经过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按必定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入相关房屋开发成本。若是企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的所有开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。(二)、土地开发成本核算对象确实定和成本项目的设置（1）土地开发成本核算对象确实定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按以下原则确定土地开发成本的核算对象：---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，能够每一块独立的开发项目为成本核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分地域开发的土地，能够必定地域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在动工以前确定，一经确定就不能够够随意改变，更不能够够相互混淆。2）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不一样样，开发的层次、程度和内容都不一样样，有的可是进行场所的清理平展，如原有建筑物、阻截物的拆掉和土地的平展；有的除了场所平展外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。所以，就各个详尽的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不圆满相同的。企业要依照所开发土地的详尽情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。关于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不用设置。依照土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置以下几个成本项目：1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；2）先期工程费；3）基础设施费；4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指依照城市建设整体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力部署费，及相关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减相关成本。开发土地如经过批租方式获取的，应列入批租地价。先期工程费是指土地开发项当先期工程发生的开销，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘探、测绘费，场所平展费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施开销。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接开销。土地开发项目如要负担不能够够有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。(三)、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应经过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能够够确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的种类，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、先期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接开销，应先在“开发间接开销”账户进行核算，于月份终了再按必定标准，分配计入相关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接开销”账户的贷方。(四)、举例说明土地开发成本的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了以下相关土地开发支出：商品性土地自用土地支付征地拆迁费78000元72000元支付承包设计单位先期工程款20000元18000元应付承包施工单位基础设施款25000元18000元分配开发间接费10000元合计133000元108000元1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本——商品性土地开发成本78000---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------开发成本——自用土地开发成本72000贷：银行存款1500002、用银行存款支付设计单位先期工程款时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本20000开发成本——自用土地开发成本18000贷：银行存款380003、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本25000开发成本——自用土地开发成本18000贷：应付账款——应付工程款430004、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接开销时，应作：借：开发成本——商品性土地开发成本10000贷：开发间接开销10000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。(五)、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应依照已完成开发土地的用途，采用不一样样的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经查收后，应将其实质成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。若是上述开发企业商品性土地经开发完成并查收，加上以前月份开发支出共1002000元，应作以下分录入账：借：开发产品——土地1002000贷：开发成本——商品性土地开发成本1002000为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实质成本结转计入相关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项开销按成本项目分别平行转入相关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个开销项目，今后转入相关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价相关的开销，均转入相关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括先期工程费、基础设施费等，则合并转入相关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。若是上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540000元共648000元。这块土地用于建筑151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288000元（240元×1200），在总分类核算上应作以下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本648000贷：开发成本——自用土地开发成本648000若是自用土地开发完成后，还不能够够确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。三、先期工程开销的核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘探、测绘、场所平展等各项先期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入相关房屋开发成本核算对象的“先期工程费”成本项目，并记---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的先期工程费，应按必定标准将其分配记入相关房屋开发成本核算对象的“先期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。四、基础设施开销的核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入相关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建筑房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的先期工程费和开发间接费）计入相关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。五、建筑安装工程开销的核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应依照工程的不一样样施工方式，采用不一样样的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应依照企业承付的已竣工程价款确定，直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。若是开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程竣工结算工程价款时，应按各项工程的预计造价的比率，计算它们的标价即实质建筑安装工程费。采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存资料”、“应付薪水”、“银行存款”等账户的贷方。若是开发企业自行施工大型建筑安装工程，能够依照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接开销”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月尾将其实质成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设施，即隶属于房屋工程主体的各项设施，应在出库交付安装时，记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设施”账户的贷方。施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存资料”、“应付薪水”、“银行存款”等账户的贷方。若是开发企业自行施工大型建筑安装工程，能够设置“工程施工”、“施工间接开销”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月尾将其实质成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设施，即隶属于房屋工程主体的各项设施，应在出库交付安装时，记入相关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设施”账户的贷方。六、配套设施开发成本的核算(一)、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，能够分为以下两类：一类是开发小区内开发不能够够有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，若是没有投资本源，不能够够有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。依照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。由于这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给相关部门再由相关部门出资。但在实质执行---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------过程中，由于城市基础设施的投资系统，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，经常在客观上拿不出资原来，有些能拿的也可是其中很少的一部分。所以，开发企业也只得将一些不能够够有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反响企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并正确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为以下三种：1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入相关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2、对不能够够直接计入相关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按必定标准分配计入相关房屋等开发成本；3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能够够直接计入相关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。(二)、配套设施开发成本核算对象确实定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置以下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）先期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。由于要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其供应服务，所以理应分配为其服务的相关设施的开发成本。对不能够够有偿转让、不能够够直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，若是工程规模较大，能够各该配套设施作为成本核算对象。若是工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程竣工算出开发总成本后，依照各该项目的预计成本或计划成本的比率，算出各配套设施的开发成本，再按必定标准，将各配套设施开发成本分配记入相关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置以下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）先期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它自己应负担的开发间接开销，也可直接分配计入相关房屋开发成本。所以，对这些配套设施，在核算时也即可不用设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。(三)、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、先期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接开销，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接开销”账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不一样样步开发，或房屋等开发完成等待销售或出租，而配套设施还没有所有完成的，经同意后可接配套设施的预计成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提开销”账户的贷方。由于一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，经常是房屋已经建成而有的配套设施可能还没有完成，或许是商品房已经销售，而幼托、消防设施等还没有竣工的情况。这类房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已销售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实质开发成本进行结转和分配，只能以未完成配---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------套设施的预计成本或计划成本为基数，计算出已销售房屋应负担的数额，用预提方式记入销售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预计成本（或计划成本）×配套设施费预提率配套设施费预提率＝该配套设施的预计成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预计成本（或计划成本）合计×100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。(四)、已完配套设施开发成本的结转已完成所有开发过程计经查收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：1、对能有偿转让给相关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在竣工查收后将其实质成年自“开发成本一配套设施开发成本”账厂的贷方转入“开发产品——配套设施”账户的借方，作以下分录入贴：借：开发产品——配套设施460000贷：开发成本——配套设施开发成本460000配套设施有偿转让收入，应作为经营收入办理。2、按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在竣工查收后、应将其发生的实质开发成本按必定的标准（相关开发产品的实质成本、预计成本或计划成本），分配记入相关房屋和大配套设施的开发成本，作以下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本265000开发成本——配套设施开发成本35000贷：开发成本——配套设施开发成本3000003、对用预提方式将配套设施支出记入相关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在竣工查收后，将其实质发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作以下分录入账：借：预提开销——预提配套设施费320000贷：开发成本——配套设施开发成本320000如预提配套设施费大于或少于实质开发成本，可将其多提数或少提数冲减相关开发产品成本或作追加的分配。若相关开发产品已竣工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于还没有办理竣工决算的开发产品的成本。七、房地产开发间接开销的核算(一)、开发间接开销的组成和核算开发间接开销是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项开销。这些开销虽也属于直接为房地产开发而发生的开销，但它不能够够确定其为某项开发产品所应负担，所以无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接开销”贴户，今后依照合适分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接开销的明细分类核算，剖析各项开销增减变动的原因，进一步节约开销开销，开发间接开销应分设以下明细项目进行核算：1、薪水指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的薪水、奖金和津贴。2、福利费指按上项人员薪水总数的必定比率（目前为14％）提取的职工福利费。3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定财产的房屋、设施、仪器等提取的折旧费。4、维修费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定财产的房屋、设施、仪器等发生的维修费。5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------烧水和集体取暖用煤等开销。6、水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。7、劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和维修费，供职工保健用营养品、防暑饮料、冲洗肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗浴、饮水的燃料等。8、周转房摊销指不能够够确定为某项开发项目部署拆乔迁民周转使用的房屋计提的摊销费。9、利息支出指开发企业为开发房地产借入资本所发生而不能够够直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品竣工今后的借款利息，应作为财务开销，计人当期损益。10、其他开销指上列各项开销以外的其他开发间接开销支出。从上述开发间接开销的明细项目中，能够看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动开销不一样样，它属于相对固定的开销，其开销总数其实不随着开发产品量的增减而成比率的增减。但就单位开发产品分摊的开销来说，则随着开发产品量的变动而成反比率的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的开销随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的开销随之增加。所以，超额完成开发任务，即可降低开发成本中的开发间接费。开发间接开销的总分类核算，在“开发间接开销”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接开销，都要自“应付薪水”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延财产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接开销”账户的借方，作以下分录入账：借：开发间接开销贷：应付薪水应付福利费累计折旧递延财产银行存款周转房——周转房摊销必定指出，若是开发企业不设置现场管理机构而由企业（即企业本部）如期或不如期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开销，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理开销。开发间接开销的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接开销明细分类账”，将发生的开发间接开销按明细项目分栏登记。(二)、开发间接开销的分配每个月终了，应付开发间接开销进行分配，按实质发生数计人相关开发产品的成本。开发间接开销的分配方法，企业可依照开发经营的特色自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接开销。为了简化核算手续并防范重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能够够有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接开销。这部分开发产品应负担的开发间接开销，可直接分配计人相关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接开销，可仅对相关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接开销的分配标准，可按月份内各项开发产品实质发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、先期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行。编写本段房地产成本核算三大问题---------------------------------------------------------优选文档---------------------------------------------------------------------优选文档就在这里-------------各种专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------有些房地产企业正在有意或没心的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。假定购房者总合开销115元，其中“底商”等经营性配套设施成本占到20元，车库成本占到10元，物业管理企业用房成本５元，也就是说真实的住处成本才80元。换句话说，购房者花了30％本不应自己掏的钱。地产商就是经过将本不应购房者负担的成本都放入住处的“大成本”里面，不知不觉中抬高了房价，从中获取现金或无偿占用房屋的利益。由于房地产开发周期长，开发过程中涉及到相关行业、部门众多，行政性收费项目很多，需要掌握的相关法规政策或很多，若是房地产经营企业同时开发的不但调个建设项目，成本核算就显得相当复杂。