投资咨询有限公司项目针对性市场调研及定位报告

邯郸恒昌·中华城

项目针对性市场调研及定位报告北京x投资咨询有限公司邯郸项目组P1目录项目及所属区域情况项目位置项目所属高开区状况项目概况项目周边情况邯郸市整体房地产市场分析整体住宅市场状态及预测整体商业及配套市场状态及预测住宅针对性调查住宅针对性供给调查住宅针对性供给调查汇总住宅针对性需求调查住宅针对性需求调查汇总2商业针对性调查传统商业针对性调查在售产权商业项目调查运营商业项目调查区域性综合商业调查独立店铺调查餐饮场所调查新世纪商场调查新兴特色商业调查商业针对性需求调查商业需求调查——投资者商业需求调查——经营者商业需求调查——消费者项目整体说明3项目构思分析项目定位项目总体市场定位目标客群定位产品定位住宅户型配比户型设计建议商业业态定为思考与分析规划建议总平面布局及分布经济技术指标商业布局建议绿化景观建议出入口设置主要综合配套建议结语4项目及所属区域情况5项目位置项目位于邯郸市东北部的高开区内。（图中蓝色区域表示高开区，表示项目所在）邯郸市市区图北6项目所属高开区状况位于邯郸市东部，规划面积23.5平方公里，为省级开发区；高开区内道路平整，并拥有多条公交线路；目前，高开区内入住的企业不多，主要有中国电信和中国联通两家大型企业，其他企业存在厂房空置现象；06年高开区实现生产总值85258万元，增长19.8%，经济发展稳步上升；06年高开区实现投资99275万元，增长41.8%，其固定资产投资大幅提升；目前高开区内在建项目为总部基地项目、鑫域国际项目和万博园项目；高开区内已建成住宅小区为新科园小区和新四中家属院，空置率较高；项目南侧友谊路7高开区内生活配套相对不足。其中，在医疗卫生设施方面，没有大型医院，只有少量社区诊所能够方便附近居民就医。在教育资源方面，高开区内有新建成的第四中学，软硬件条件优秀，属于邯郸市重点学校。另外，新科园西区内有一个幼儿园，入学率不高；高开区内商业配套不足，区内没有大型商业设施。新四中校舍8项目概况项目位于高开区中心偏南。北临为民路，南临友谊路，西侧是新园路，东至世纪大街。开发区示意图本项目示意图北北9项目四至北至为民路东至世纪大街西至新园路南至友谊路①②③④北10项目现现场实实拍（（照片片拍摄摄日期期为2007年7月30日）北11项目周周边情情况项目北北侧是是正在在建设设中的的金都都大饭饭店（（五星星级标标准）），建建筑面面积为为85782㎡。其其对本本项目目所在在区域域整体体价值值的提提升可可以起起到推推动作作用和和强化化作用用。项目北北侧正在建建设中中的金金都大大饭店店12项目南南侧是是新科科园小小区，，小区区总建建筑面面积28万平方方米。。共约约1700户，入入住率率均不不高于于30%；临街街底商商正常常经营营比例例约50%，经营营类型型包括括：便便利店店、诊诊所、、装潢潢公司司、干干洗店店。项目南南行200米为兼兼庄村村，村村内多多为低低矮民民房，，沿街街有部部分经经营餐餐饮的的商铺铺，生生活环环境较较为杂杂乱。。项目南南侧新科园园临街街底商商13项目西西侧紧紧邻建建设中中的万万博园园小区区，与与本项项目之之间仅仅隔一一条规规划路路。该该小区区总建建面为为19万平方方米，，共约约1900户。目目前，，该项项目基基础基基本施施工完完成。。项目西西北方方为邯邯郸市市国税税局及及市工工商局局。项目西西侧万科园园项目目实景景（拍拍摄于于07年7月30日）14项目东东北方方为在在售项项目鑫鑫域国国际。。总建建面约约为27万平方方米，，其中中酒店店、写写字楼楼、商商业约约10万平方方米；；住宅宅约17万平方方米，，共831户。项目东东南方方为新新四中中家属属院，，面积积约为为31万平方方米，，户数数约3100户。项目东东侧鑫域国国际效效果图图15项目总总用地地面积积66.27亩，净净用地地面积积46.92亩。项目土土地现现已达达到三三通一一平，，具备备直接接施工工的条条件。。土地以以拍卖卖方式式取得得。项目状状况项目基基地状状况16邯郸整整体房房地产产市场场分析析17整体住住宅市市场状状态及及预测测住宅市市场供供给容容量预预测引引用（（具体体详见见邯郸郸市房房地产产住宅宅市场场分析析报告告）住宅投投资趋趋势:04年-06年住宅宅市场场投资资额增增长平平稳，，07年继续续保持持了这这一增增长趋趋势。。通过过对高高开区区情况况的实实地调调查，，弘创创万业业预测测未来来两年年内，，高开开区住住宅投投资将将随着着其开开发量量的不不断增增大而而稳步步增长长。施工面面积趋趋势:目前，，邯郸郸市正正处在在建设设增长长时期期，未未来两两年新新开工工面积积和再再施工工面积积仍将将继续续保持持平稳稳增长长势头头。通通过实实地调调查，，高开开区内内目前前有多多个项项目处处于施施工阶阶段和和待开开工阶阶段。。销售预预测：：05年以后后，本本市商商品房房交易易面积积的增增长逐逐渐趋趋于平平缓，，开始始进入入稳步步增长长阶段段。结结合调调查及及分析析，弘弘创万万业预预计未未来两两年内内商品品房交交易面面积将将有小小幅增增长，，高开开区内内也将将有多多个项项目进进入市市场销销售。。18产品类类型:根据整整体供供需关关系可可以看看出，，高层层和小小高层层产品品在整整个邯邯郸市市场具具备一一定市市场认认可度度，随随着邯邯郸市市近年年来土土地价价格不不断增增高，，在未未来几几年内内，这这两种种产品品必将将成为为市场场的主主流产产品。。住宅市市场竞竞争力力分析析引用用（具具体详详见邯邯郸市市房地地产住住宅市市场分分析报报告））整体住住宅市市场状状态及及预测测装修标标准:目前邯郸市市的在售住住宅项目中中，户内主主要为毛坯坯房。但从从目前市场场上高端产产品的销售售情况来看看，精装修修产品已经经逐步走入入人们的视视线，个别别项目中已已经出现了了精装小户户型产品。。19社区生活配配套:目前邯郸市市在售房地地产项目中中，主要存存在社区生生活配套与与开发建设设进度的衔衔接性不强强，投入使使用滞后、、社区生活活配套的概概念性强于于实际性的的问题。高高开区内目目前社区生生活配套滞滞后的现象象更为明显显，生活和和购物不便便。随着市市场发展，，社区生活活配套的建建设将逐步步走向实用用性和多元元化。物业管理提提供的服务务、水平与与项目档次次之间存在在一定的差差距；管理理理念停留留在硬件管管理和被动动管理的层层面。目前前高开区现现有物业管管理水平不不高，但在在售项目和和待开发项项目已具备备了一定的的物业管理理理念。在在未来的房房地产市场场发展中，，物业管理理将成为衡衡量房地产产产品品质质的重要标标准。物业管理:目前邯郸市市大多数房房地产开发发商对公司司和项目品品牌打造效效果不佳，，未形成系系统性、系系列性的项项目品牌，，但部分中中高端产品品已经开始始树立自己己的品牌形形象，并获获得了一定定的认可。。产品品牌:20目前邯郸市市住宅产品品均价集中中在3400-3800元/㎡，随着政府进进一步严格格控制土地地开发，弘弘创万业预预计在未来来的一年内内，邯郸市市住宅产品品现房整体体价格水平平将上涨500—800元/㎡，主力力价格区间间为3900——4500元/㎡。由于高高开区是邯邯郸市的重重点发展地地区，随着着城市发展展重心的东东移，其住住宅市场价价格将得到到进一步提提高。住宅市场价价格分析（具体详见见邯郸市房房地产住宅宅市场分析析报告）价格对比及及趋势分析析：从供需对比比来看，主主力需求总总价区间与与主力供给给总价区间间相对应，，总价在45—50万元之间的的产品市场场竞争力较较强。未来来一至两年年内总价将将受价格变变化趋势、、面积变化化趋势的综综合影响。。目前，高高开区的主主力供给户户型基本以以160平米以上的的大户型为为主，总价价相对较高高。总价趋势分分析：整体住宅市市场状态及及预测21住宅市场营营销策略预预测（具体体详见邯郸郸市房地产产住宅市场场分析报告告）通过综合调调查可以看看出，目前前邯郸市大大部分在售售住宅项目目营销手段段仍旧比较较单一。随随着房地产产业的发展展和项目竞竞争的加剧剧，部分房房地产开发发商已经开开始注重产产品的多元元化营销推推广。预计计在未来的的1—2年内，邯郸郸市房地产产营销将步步入“战国国时代”。。高开区由由于项目相相对集中，，且定位都都相对较高高端，因此此高开区的的项目在营营销层面的的竞争将更更加激烈。。整体住宅市市场状态及及预测22整体商业及及配套市场场状态及预预测商业市场趋趋势分析引引用（具体体详见邯郸郸市房地产产住宅市场场分析报告告）消费品零售售总额增长长趋势:从02年-07年上半年，，邯郸市消消费品零售售总额一直直保持平稳稳增长。同同时调查表表明，邯郸郸市民在用用于日常消消费品指出出外，仍有有大量的闲闲置资金可可用于消费费和房地产产投资。商业物业交交易面积趋趋势:04-07年上半年间间，商业物物业交易面面积逐年增增长，随着着邯郸市商商业物业产产品放量的的持续增长长，预计未未来两年交交易面积将将持续增长长。单位：万㎡㎡23商业发展规规划:根据邯郸市市商务局规规划，2010年邯郸市零零售总营业业面积将达达到122万平方米，，居民人均均商业零售售网点面积积为0.8平方米。未未来邯郸市市的商业发发展速度必必将进一步步加快。04-07年间，商业业物业价格格持续增长长，预计未未来两年仍仍将保持增增长的势头头。商业物业交交易总额趋趋势:单位：亿元元24高开区及周周边区域商商业市场趋趋势考虑到高开开区区域发发展日趋成成熟，区内内人口增长长，项目投投资规模逐逐步扩大，，规划指标标的限定，，土地放量量的减少等等因素的影影响，弘创创万业预计计，未来两两年内高开开区商业及及配套的投投资额及投投资交易面面积都将明明显增大，，商业发展展速度也将将迅速加快快。25住宅针对性性调查26住宅针对性调查查针对性项目供给调查：针对性客户需求调查：有效掌握高高开区及其其相邻区域域住宅产品品市场的供供给情况。。掌握客户的的需求特征征，指导本本项目的项项目定位和和规划设计计。27调查目的掌握针对性性项目供给给状况，为为市场定位位、规划定定位提供支支持。掌握针对性性调研项目目产品设计计元素状况况，为产品品细部定位位提供依据据。调查内容——高开区及相相邻区域竞竞争性项目目供给状况况调查方法——文案调查及及实地调查查。调查者——弘创万业邯邯郸项目组组调查资料来来源及调查查方式文案调查（（内外部资资料）—销售总结、、报告、成成交记录单单、网络、、报纸等。。实地调查—相关人员走走访、实地地考察。调查项目——新城·拉德芳斯、、鑫域国际际、融富中中心、创鑫鑫阳光城、、华信国际际广场、万万博园。甄选条件——针对性供给给调查项目所处区区域、项目目规模、项项目包含物物业类型接接近的项目目。281、万博园2、鑫域国际际3、融富中心心4、创鑫阳光光城5、新城·拉德芳斯6、华信国际际广场本项目住宅供给调调研项目位位置示意图图29新城·拉德芳斯项目位置：：南临人民东东路，北临临丛台路，，西临东环环路，东面面尚无道路路。项目规模:项目占地面面积约26.5万㎡,总建面积约约100万㎡。产品类型:一期为多层层，二期为为高层（1、2期总套数共共600余套），三三期为多层层和小高层层。开发商:邯郸市恒嘉嘉房地产开开发有限公公司交通状况:项目紧邻城城市主干道道——人民路，有有21，39，49，66，78等公交线路路可以到达达，交通便便捷。配套设施:项目规划中中内包含幼幼儿园、小小学、初中中及成人教教育基地，，4万平米沿街街特色商业业，以及运运动休闲双双会所、休休闲餐吧等等，但目前前社区内及及周边没有有配套设施施。物业管理：：聘请香港世世邦百根物物业担任顾顾问。装修标准：：毛坯房。新城·拉德芳斯实实景图30居室类型：：三室两厅两两卫（一期期），五室室两厅三卫卫（二期））。户型面积：：一期主力户户型两种，，面积分别别为136㎡和148㎡；二期为212㎡的单一户户型；三期由于政政策限制，，90㎡以下的小小户型所占占比例超过过50%。销售均价：：一期为3400元/㎡，二期为3600－3700元/㎡。销售程度：：一期二期住住宅全部售售罄；三期目前仍仍处于策划划阶段。推广特点：：其在推广方方面投入巨巨大，一期期开盘时通通过在人民民路、光明明路等主干干道设置广广告板、彩彩虹桥和道道旗，以及及在晚报、、电视报上上做大量报报广，使该该项目知名名度在短时时间内得到到迅速提升升，为后期期产品销售售提供了一一定的客户户基础。客户构成：：峰峰矿区、、武安矿区区矿主及高高层人员；；邯钢集团中中高层；邯郸东部高高收入人群群。新城·拉德芳斯售售楼处新城·拉德芳斯在在人民路上上设置的广广告板31项目特点：：紧邻邯郸市市主干道——东环路；已建成的一一、二期住住宅小区规规划布局合合理，景观观环境良好好；一、二期的的销售中推推广力度较较大，知名名度较高，，积累了大大量客户。。项目课题：：目前项目周周边配套设设施较少，，购物、生生活存在不不便；该项目在一一、二期销销售时为客客户勾画了了一个美好好的远景预预期，但三三期土地目目前尚未取取得，造成成了销售断断档，对项项目整体形形象及开发发商形象存存在一定影影响。新城·拉德芳斯社社区景观32鑫域国际项目位置：：项目规模：：总建筑面积积约26万㎡,其中住宅约约16.8万㎡。产品类型：：一期产品为为住宅，高高层板楼，，总套数813套；二期为为商业、酒酒店、写字字楼。开发商：邯郸鑫鑫房房地产开发发有限公司司交通状况：：道路状况良良好，但目目前周边公公共交通线线路较少。。配套设施：：规划中包含含酒店、写写字楼、酒酒店式公寓寓、集中商商业，目前前周边配套套设施较少少。位于邯郸市市高开区的的规划中心心，东南临临为民路，，西南临世世纪大街，，东北临联联纺路，西西北临联通通南路。项目效果图图33居室类型：：主力户型为为四室两厅厅两卫和三三室两厅两两卫。户型面积：160㎡㎡－303㎡㎡大户型。销售均价：：4800元/㎡（有内部4200元/㎡的价格）销售程度：：07年8月中旬开盘盘，目前为为预定阶段段。（200㎡以下户型定定金20万元；200㎡以上户型定定金为30万元元，，截截止止到到07年7月31日已已有有约约30人缴缴纳纳定定金金））客户户构构成成：：推广广方方式式：：报广广（（主主要要是是晚晚报报））、、电电视视广广告告、、冠冠名名演演唱唱会会等等。。物业业管管理理：：委托托酒酒店店式式物物业业管管理理（（具具体体公公司司尚尚未未确确定定））装修修标标准准：：毛坯坯房房，，采采用用集集中中式式中中央央空空调调。。根据据预预定定客客户户信信息息分分析析，，主主要要为为邯邯郸郸市市内内高高端端收收入入人人群群，，暂暂无无明明确确分分类类。。四室室两两厅厅两两卫卫三室室两两厅厅两两卫卫34项目目特特点点：项目目集集酒酒店店、、写写字字楼楼、、商商业业、、公公寓寓多多种种产产品品为为一一体体；；该项项目目首首次次在在邯邯郸郸推推出出酒酒店店式式公公寓寓的的产产品品，，采采用用酒酒店店式式管管理理；；项目目采采用用集集中中式式中中央央空空调调，，管管家家式式服服务务。。项目目课课题题：：距离离市市中中心心较较远远，，不不临临近近主主干干道道，，不不易易于于寻寻找找；；户型型面面积积均均超超过过160㎡，客客户户无无小小户户型型可可以以选选择择；；总价价较较高高，，针针对对客客群群范范围围较较小小；；由于于产产品品附附加加值值带带来来的的产产品品销销售售单单价价和和后后期期使使用用维维护护费费用用的的提提高高，，导导致致市市场场接接受受需需要要一一定定过过程程。。鑫域域国国际际效效果果图图35融富富中中心心项目目位位置置：：滏河河大大街街以以东东、、果果园园路路以以南南、、北北仓仓路路以以北北、、迎迎宾宾路路以以西西。。项目目规规模模:总占占地地面面积积221亩，，住住宅宅总总建建筑筑面面积积24万㎡㎡。。产品品类类型型:高层层住住宅宅（（总总套套数数2600套））。。开发发商商：：邯郸郸恒恒富富房房地地产产开开发发有有限限公公司司。。交通通状状况况:滏西西北北大大街街与与仁仁和和路路开开通通在在即即,规划划中中的的38,40,29,49等公公交交线线路路可可到到达达项项目目。。配套套设设施施:周边边规规划划设设计计中中包包含含电电气气城城、、轻轻纺纺城城、、电电子子商商务务区区、、酒酒店店、、会会展展中中心心、、商商务务配配套套和和大大型型超超市市。。目目前前配配套套设设施施较较少少。。融富富中中心心效效果果图图36居室室类类型型：：目前前在在售售产产品品主主力力户户型型为为三三室室两两厅厅户户型型，，另另外外包包含含5.2米层层高高的的LOFT(未开开始始销销售售)。户型型面面积积：目目前前在在售售产产品品主主力力面面积积为为134㎡㎡、117㎡㎡，loft产品品面面积积为为34㎡㎡、43㎡㎡。装修修标标准准：：毛坯坯房房。。销售售均均价价：：团购购价价格格3100元/㎡㎡。销售售程程度度：：客户户构构成成：：目前前主主要要是是机机关关、、企企业业团团购购。。推广广特特点点：：物业业管管理理：：第一太平戴维维斯提供物业业管理顾问服务务。尚未取得预售售许可证，但但总套数的30%已经销售，其其中团购占总总套数的25%，另5%是以团购名义义进行打折销销售的。目前前住宅销售已已暂停。广告牌、道旗旗、彩虹桥、、报纸（主要要是晚报）、、电视广告、、以及冠名演演唱会等；在在峰峰矿区也也设立了销售售点。融富中心效果果图37项目特点：借鑫港国际整整体形象的宣宣传之势，提提升项目“品品质”；推广力度较大大，在购房者者中拥有较高高知名度；目前项目的售售价较低，对对客户有较大大的吸引力。。项目课题：融富中心所处处地块为商业业用地，使用用年限仅为40年；项目西临火力力发电厂，存存在空气污染染和视觉污染染，加速产品品经济折旧；；项目工地施工工形象较差；；项目整体的集集贸性商业定定位，影响项项目整体的居居住品质；项目的专业行行销能力差。。38创鑫阳光城项目位置：位于人民路与与东环路路口口西南角，北北临人民路，，南临和平路路，东临东环环路，西临东东柳大街。项目规模：总建筑面积约约100万㎡。一期、、二期建筑面面积约20万㎡,三期约6万㎡。产品类型：一、二期18层板楼，三期期11层板楼和多层层（三期600套）。开发商：邯郸市创鑫房房地产开发有有限公司。交通状状况：：项目临临近人人民路路与东东环路路，交交通便便利。。周边配配套：：临近龙龙湖购购物中中心、、美食食林超超市；；周边边有广广安小小学、、广泰泰中学学、新新四中中、二二十三三中、、三十十一中中等学学校。。物业管管理：：深圳上上市物物业公公司提提供顾顾问咨咨询服服务,但合同同即将将到期期，其其后可可能启启用开开发商商自己己的物物业公公司。。创鑫阳阳光城城的产产品人民路路39居室类类型：：三期主主力户户型为为两室室两厅厅一卫卫（由由于一一、二二期建建成时时间较较早，，其居居室类类型参参考性性不强强）。。户型面面积：：三期主主力面面积106㎡和104㎡。销售均均价：：销售程程度：：在项目目一、、二期期销售售时积积累了了大量量需求求小户户型的的潜在在客户户，因因此三三期2007年初开开盘一一周内内即销销售了了70%。目前前三期期销售售即将将结束束。客户构构成：：一、二二期购购房客客户主主要为为武安安县及及峰峰峰矿区区中的的矿主主，集集团高高层人人员以以及邯邯钢集集团；；三期购购房客客户比比较广广泛，，包含含公务务员，，企业业职工工等。。推广特特点：：前期采采用报报纸广广告（（晚报报），，目前前仅限限于工工地围围挡。。二期均均价3800元；三三期均均价3600元，最最低价价约3000元。（（由于于三期期紧邻邻燃气气大罐罐，所所以其其均价价低于于二期期均价价）装修标标准：：毛坯房房。创鑫阳阳光城城售楼楼处企业宣宣传板板40项目特特点：：项目紧紧邻城城市主主干道道——人民路路与东东环路路，区区位优优势明明显；；项目占占地规规模大大，整整体社社区规规划比比较完完善，，周边边生活活配套套已具具备；；项目开开发商商在邯邯郸房房地产产市场场口碑碑很好好。项目课课题：：项目的的后期期拆迁迁遇到到很大大阻力力，项项目衔衔接性性较差差。创鑫阳阳光城城户型型图41华信国国际广广场项目位位置：：项目规规模：：开发商商：邯郸华华信房房地产产开发发有限限公司司配套设设施：：总建筑筑面积积170万㎡，，其中中包含含住宅宅和约约120万㎡的的商业业面积积。项目规规划中中包含含120万㎡商商业面面积。。其中中包括括主力力店铺铺、精精品店店中店店、总总部商商务、、金融融中心心、星星级酒酒店、、酒吧吧街以以及音音乐广广场等等。北临人人民路路，西西临东东环路路。项目效效果图图42项目特特点：：项目为为河北北省2008年重点点工程程，具具备一一定的的项目目“品品牌””影响响力；；占地规规模较较大，，包含含120万㎡商商业产产品，，可带带来规规模效效应和和集聚聚效应应。项目课课题：：目前项项目仍仍停留留在概概念推推广宣宣传阶阶段，，项目目最终终的可可实施施性未未知；；项目所所在位位置远远离城城市中中心，，在销销售初初期可可能会会受到到影响响；项目商商业面面积120万㎡，，销销售难难度和和运营营风险险均较较大。。43万博园园项目位位置：：项目规规模：：地处高高开区区中心心偏南南，北北临为为民路路，南南临友友谊路路，西西临东东环路路，东东临新新园路路。万博园园总占占地面面积70亩，总总建筑筑面积积19万㎡。。产品类类型：：高层（（住宅宅可售售套数数700套）。。开发商商：邯郸市市中和和房地地产开开发有有限公公司交通状状况：：项目东东侧紧紧邻东东环路路，南南北两两条路路分别别是为为民路路与友友谊路路，道道路状状况良良好，，有公公交车车通过过。项目位位置图图项目效效果图图44装修标标准：：毛坯房房。配套设设施：：居室类类型：：主力户户型为为两室室两厅厅一卫卫及三三室两两厅两两卫。。户型面面积：：销售均均价：：3800－4000元/㎡㎡。销售程程度：：项目预预约已已经启启动。。推广特特点：：目前周周边配配套设设施较较少。。其南南侧新新科园园小区区底商商处有有2个小型型便利利店，，新科科园小小区内内设有有一个个幼儿儿园。目前无无营销销推广广活动动。物业管管理：：尚未确确定物物业管管理公公司和和物业业管理理内容容。两室两两厅一一卫：：共四种种户型型，面面积分分别为为100.11㎡，100.88㎡，101.63㎡，113.25㎡，，占总总套数数比例例为45%；三室两两厅一一卫：：面积为为121.14㎡，占占总套套数比比例为为3%；三室两两厅两两卫：：共两种种户型型，面面积分分别为为159.86㎡，160.43㎡，占占总套套数比比例为为40%；四室两两厅两两卫：：面积为为194.81㎡，占占总套套数比比例为为5%；五室两两厅三三卫：：面积为为215.03㎡㎡，占总总套数数比例例为7%。项目北北侧道道路——为民路路45项目课课题：：160㎡以上的的户型型占到到总套套数的的50％以上上，户户型面面积偏偏大，，产品品总价价高。。项目特特点：：紧挨东东环路路；地块方方整；；现阶段段该项项目工工程形形象较较好；；项目拿拿地时时间较较早，，土地地综合合成本本远远远低于于本项项目。。项目销销售中中心46住宅针针对性性供给给调查查汇总总建筑类类型：除新新城·拉德芳芳斯一一期及及创鑫鑫阳光光城三三期外外，以以高层层和小小高层层为主主。产品面面积：：装修标标准：：毛坯房房销售均均价：：价格区区间在在3100元-4000元/㎡客户构构成：：周边区区县资资源类类开发发私营营业主主，邯邯钢集集团中中高层层，公公务员员，企企业高高管等等。居室类类型：：主要为为两室室、三三室为为主。。物业管管理：：多数项项目聘聘请知知名物物业公公司提提供咨咨询的的方式式服务务。品牌及及营销销推广广：住宅宅户户型型面面积积供供给给主主要要集集中中在在100－110㎡及160－220㎡㎡之间间。。大部部分分项项目目已已经经具具备备营营销销推推广广和和品品牌牌塑塑造造意意识识，，但但尚尚处处于于““萌萌芽芽””阶阶段段。。47住宅宅针针对对性性需需求求调调查查调查查目目的的：：了解解针针对对性性客客户户需需求求状状况况，，为为““恒恒昌昌－－弘弘创创中中华华城城””项项目目市市场场及及规规划划定定位位论论证证提提供供支支持持。。调查查内内容容：：针对对性性住住宅宅需需求求状状况况调调查查及及实实验验性性摸摸底底。。调查查方方法法：：实地地调调查查、、实实验验法法、、人人员员专专访访（（辅辅））调查查资资料料来来源源：：实地地调调查查问问卷卷———在竞竞争争项项目目的的售售楼楼处处对对前前来来进进行行购购房房咨咨询询的的客客户户、、项项目目周周边边商商业业经经营营者者和和本本地地区区居居民民进进行行拦拦截截调调查查。。成交交纪纪录录单单及及客客户户成成交交记记录录分分析析———通过过多多种种方方式式查查看看部部分分竞竞争争项项目目的的成成交交记记录录单单及及客客户户成成交交记记录录分分析析。。客户户来来电电来来访访登登记记表表———通过过多多种种手手段段查查看看客客户户来来电电来来访访登登记记及及其其分分析析。。调查查方方式式：：实地地调调查查、、资资料料获获取取48数量量及及构构成成：：调查查有有效效问问卷卷176份各项项目目成成交交记记录录分分析（（涵涵盖盖2792份））各项项目目客客户户访访问问记记录录分分析析（（涵涵盖盖6164份））调查查者者：：弘创创万万业业邯邯郸郸项项目目组组49居室室类类型型：：目前前本本区区域域主主流流需需求求户户型型从从居居住住舒舒适适度度和和性性价价比比的的角角度度来来看看，，集集中中在在两两室室和和三三室室。。50卫生生间间数数量量：：受访访者者多多选选择择两两个个卫卫生生间间。。51住宅宅面面积积：：住宅宅需需求求面面积积小小户户型型集集中中于于80－90㎡㎡，中中等等户户型型中中120－160㎡㎡面积需求求比较平平均，160㎡㎡以上户型型由于总总价高的的原因需需求量较较少。（单位：：平方米米）52购房单价价：（单位：：元/㎡）受访者普普遍认为为单价在在3000－4000元是可以以接受的的。53购房总价价：（单位：：万元））受访者能能接受的总价集集中在30－60万元。54置业类型型：受访者多多为首次次或二次次置业。。多次置置业的比比例不高高。55客户主要要关注因因素排序序是价格、户型、面积、配配套设施施、区位位和开发发商品牌牌。购房关注注因素(多选):56购房信息息的来源源:(多选)受访者主主要通过过他人介绍绍，报纸纸，路牌牌和宣传传页获取购房房信息。。57住宅针对对性需求求调查汇汇总需求面积积集中区区间：120－160㎡㎡需求户型型：二居、三三居为主主卫生间数数量：二卫为主主关注因素素排序：：价格、户户型、面面积接受总价价：30－60万元之间间接受单价价：3000-4000元/㎡置业类型型：购房客户户主要为为一次置置业和二二次置业业。主要信息息来源排排序：他人介绍绍、报纸纸、路牌牌、宣传传页。58商业针对对性调查查59在售项目目供给调调查区域性综综合商业业传统商业业针对性性调查针对性供供给调查查针对性需需求调查查运营供给给调查经营者投资者消费者独立店铺铺餐饮场所所新世纪商商场洗浴中心心新兴特色色商业针针对性调调查网吧KTV电影院酒吧60调查目的的——掌握邯郸郸房地产产商业市市场供给给状况，，为项目目商业定定位及规规划提供供数据支支持。调查内容容——竞争项目目供给现现状及各各项元素素调查（（针对性性供给调调查）。。调查方法法——文案调查查及实地地调查。。调查者——弘创万业业邯郸项项目组调查资料料来源及及调查方方式文案调查查（内外外部资料料）—销售总结结、报告告、成交交记录单单等实地调查查及相关关人员走走访—问卷、观观察调查对象象——邯郸在售售商业项项目。传统商业业针对性性供给调调查－在在售产权权商业项项目调查查甄选条件件——目前在售售的大型型综合性性项目。。（备备注）备注：在在上一次次的调查查中，在在售项目目还包括括康德商商圈的米米兰秀街街项目。。目前该该项目已已销售完完毕，故故在报告告中只对对其数据据进行单单项引用用。611、稽山新新天地2、世贸MALL在售产权权商业项项目位置置北62世贸MALL项目位置置：陵西大街街与和平平路交叉叉口建筑面积积：55000㎡面积分割割：10㎡至80㎡左右销售价格格：（按使使用面积积计算)一层：22000元/㎡;二层：20800元/㎡;三层：17000元/㎡;四层：14000元/㎡回报方式式：返租5年，年回回报10%品牌经营营：企业自创创品牌经营方式式：集中百百货、超超市。经营范围围：娱乐休闲闲、餐饮饮美食、、运动健健身、服服装服饰饰、皮鞋鞋皮具、、家饰家家纺等。。项目进度度：07年10月份营业业，目前前处于招招商阶段段，销售售率70%。配套：餐饮、网网吧、美美容、KTV、溜冰场场。63项目特点点：项目所属属区域对对商业的的认可度度高。区域人流流量大，，有较好好的消费费基础。。交通便利利。广告投入入力度较较大。涵盖大部部分传统统商业功功能，同同时包含含KTV、溜冰场场等大量量娱乐休休闲配套套设施，，在后期期运营阶阶段能起起到一定定的集客客作用。。采用虚拟拟网格化化销售，，弱化集集中百货货投资门门槛较高高的劣势势。销售均为为使用面面积，不不包含公公摊面积积，能够够为较高高的销售售单价找找到一定定的支撑撑点。64项目课题题：项目商业业产品定定位较高高，与项项目所属属的康德德商圈总总体定位位有一定定差异。。项目在销销售和后后期运营营阶段，，都与区区域内其其他项目目存在激激烈竞争争。与在售其其他竞争争商业项项目相比比，修正正为按建建筑面积积销售的的单价较较高。采用虚拟拟网格销销售存在在一定的的问题：：1、不能办办理产权权证，对对于投资资客来讲讲存在一一定风险险。2、合同中中不能明明确购买买商铺具具体位置置。3、五年租租约期满满后，客客户很难难自主经经营，因因此客户户主要定定位为投投资客。。缺乏专业业的商业业经营团团队对项项目进行行运作。。采取先销销售后招招商的销销售模式式，对投投资回报报的支撑撑力度不不足。65稽山新天天地项目位置置：陵西北大大街与环环城西路路交叉口口建筑面积积：15万㎡面积分割割：8㎡至100㎡㎡销售价格格：一层：：19000元/㎡；二层：：8500元/㎡；三层层：5000元/㎡回报方式式：开发商承承诺经营营前两年年返租，，年投资资回报率率10%。经营方式式：超市、大大型专业业卖场、、独立店店铺组成成的综合合性商业业街。经营范围围：购物、、餐饮、、娱乐休休闲等。。项目进度度：目前局部部起到三三层，其其他正处处于地基基处理；；目前销销售率为为60%（地下一一层和地地上四层层不销售售）。66项目特点点：项目规模模较大，，并被列列为邯郸郸市的重重点工程程，项目目知名度度较高。。区域人流流量大，，有较好好的消费费基础。。交通便捷捷。周边商业业成熟，，消费者者认可度度高。产品定位位清晰，，功能划划分明确确。入市较早早，能够够抢占市市场先机机。67项目课题题：前期定位位不当，，导致面面积分割割较大，，影响客客户投资资信心。。在未实际际签约沃沃尔玛超超市的情情况下，，就进行行宣传推推广，可可能在后后期经营营过程中中遭遇诚诚信危机机。项目体量量较大，，经营及及管理难难度增加加。缺乏专业业的商业业经营团团队对项项目进行行经营。。采取先销销售后招招商的销销售模式式，对投投资回报报的支撑撑力度不不足。相对于其其他在售售商业项项目，本本项目开开发商承承诺的固固定投资资回收周周期较短短，影响响客户投投资信心心。68在售产权权商业项项目调查查汇总销售率均均达到了了60%以上，主主要是由由于这两两个项目目均位于于商业环环境比较较成熟的的市中心心，投资资回报较较高；从客户构构成来看看，其客客户群体体主要是是投资客客户，且且主要看看重开发发商承诺诺的固定定投资回回报；项目中引进进的知名经经营者品牌牌对投资者者构成了较较大吸引力力，对商业业销售的推推动作用较较强；在售商业项项目均涵盖盖购物、餐餐饮、休闲闲娱乐等多多种功能。。69调查目的——掌握邯郸房房地产商业业市场供给给状况，为为项目商业业定位及规规划提供数数据支持。。调查内容——竞争项目供供给现状及及各项元素素调查（针针对性供给给调查）。。调查方法——实地调查。。调查者——弘创万业邯邯郸项目组组调查资料来来源及调查查方式——实地调查及及相关人员员走访——问卷、观察察调查对象——已投入运营营的区域性性综合商业业、独立店店铺、餐饮饮场所，以以及新世纪纪商场。传统商业针针对性供给给调查——运营商业项项目调查70运营商业项项目调查——区域性综合合商业调查查由于本项目目所处位置置远离市中中心，且不不属于邯郸郸市主要商商圈，因此此必须选择择与本案条条件相似的的区域性综综合商业项项目进行走走访调查。。根据以上条条件，选取取了滏东购购物广场、、万达购物物中心以及及阳光龙湖湖广场三个个运营中商商业项目进进行了针对对性供给调调查。调查项目甄甄选条件：：71项目位置示示意图北72滏东购物广广场（美食食林超市））购物广场共共两层，均均为美食林林超市所有有。经营范围：：一层：超市市食品部。。二层：超市市百货部，，经营包括括服装鞋帽帽、家电、、音像、日日用百货、、厨房用品品、化妆品品。单层营业面面积约为11500㎡。主要客源：：周边居民。。项目特点：：以超市带动动百货。主主要客源中中相当一部部分人是认认可“美食食林”标志志前来购物物的。一层层超市受关关注度大。。73阳光龙湖广广场经营范围：：超市：食品品、日用百百货。超市外卖场场：服装、、鞋帽、手手机、家电电及化妆品品等商品。。业态面积及及比例：超市面积为为9500㎡㎡左右。超市外卖场场面积为5700㎡㎡。购物广场总总面积约为为15200㎡左右，其中中超市占60%，其余部分分占40%。主要客源：：邯郸市东部部地区居民民。项目特点：：该项目是目目前邯郸东东部地区面面积较大的的综合性超超市商业。。项目位于龙龙湖公园内内，拥有大大量绿环景景观，购物物环境较为为舒适。74万达购物中中心购物中心分分为地下一一层和地上上五层。单单层面积4800㎡㎡，总面积在在28000㎡左右。经营范围：：综合性百货货地下一层：：家电、小小家电、数数码产品。。一至五层：：主要客源：：周边居民，，关注商品品性价比的的消费者。。项目特点：：其经营的商商业产品性性价比较高高。化妆品、鞋鞋帽、床上上用品、内内衣、服装装、箱包。。75传统综合性性商业针对对性供给调调查汇总我们选取的的三个项目目——美食林滏东东购物广场场、阳光龙龙湖广场、、万达购物物中心，均均不在邯郸郸市的主要要商圈内，，情况与本本案相似。。其中美食食林滏东购购物广场、、阳光龙湖湖广场均由由邯郸市著著名商业品品牌经营。。通过对三三个运营项项目进行针针对性供给给调研可以以看出，虽虽然项目远远离市中心心，但是通通过其成功功的商业运运作，对周周边区域起起到了很好好的辐射作作用，成为为了区域性性的商业中中心。被调查的三三个项目均均为大型商商业项目，，总面积在在15000㎡－30000㎡之间，经营营范围广泛泛，以超市市和百货为为主。由于是区域域性商业的的定位，其其客源主要要来自周边边居民。在在商业业态态上非常注注重超市的的积聚作用用，尤其是是滏东购物物广场（美美食林超市市）和阳光光龙湖广场场，主要以以超市的集集客能力带带动其百货货部分的商商品销售。。另外，阳光光龙湖广场场由于地处处龙湖公园园入口处，，周边良好好的景观和和自然环境境为其带来来了不少人人气。而万万达购物中中心主要依依靠商品的的价格优势势吸引消费费者。76运营商业项项目调查——独立店铺调调查我们根据独独立店铺所所处的区域域环境将其其分为：小小型沿街店店铺、中小小型住宅底底商和中高高档精品店店。并分别别对其所在在区域、商商品档次、、面积和租租金进行调调查。注：考虑到到租用商铺铺、底商存存在大客户户可以享受受租金减免免、开发商商自持底商商等因素，，商铺租金金的特殊性性较高。因因此，我们们分别给出出市调所得得的部分商商铺实际租租金和正常常市场状态态下的理论论租金（通通过收益法法、假设开开发法加权权平均得出出）。77独立店铺调调查－市中中心区域沿沿街店铺位置：市中心区域域主要街道道主力面积：平均20－80㎡,进深约4m－10m,面宽约5－12m。实际月租金金：约50－60元/㎡/月理论月租金金:60-75/㎡/月主要经营种种类:便利店，中中低档服装装服饰，烟烟酒茶销售售，通讯，，电脑，电电子设备销销售等。78独立店铺调调查－普通通住宅小区区生活配套套底商主要经营种种类:便利店,医疗诊所,装潢公司,干洗店,小型商业连连锁店,烟酒销售，，美容美发发等。位置：项目周边边住宅小区区底商面积：约80-120㎡,屋内进深8－12m,面宽约8－14m。实际月租金金：20－30元/㎡/月理论月租金金：44元/㎡/月79独立店铺－－中高档小小区住宅底底商位置：香墅丽舍住住宅底商面积：约120－160㎡,进深12－17m,面宽约8－12m。实际月租金金：约30－35元/㎡/月理论月租金金：约54－66元/㎡/月主要经营种种类:中高档品牌牌服装服饰饰,鞋帽,床上用品等等。80独立店铺针针对性供给给调查汇总总对独立店铺铺的针对性性供给调查查可以看出出，除市中中心区域以以外，独立立店铺均以以住宅底商商的形式存存在。实际际租金与按按正常市场场情况计算算的理论租租金有一定定差距。市中心沿街街商铺:租金较高，，主力面积积在20－80㎡左右；经营种类多多为通讯类类、电子电电器类、中中低档服装装服饰及小型便利利店。住宅底商店店铺：面积一般较较大，约80-160㎡左右；经营种类受受住宅所在在区域和住住宅档次的的影响：远远离城市中心区的普普通住宅小小区多经营营便利店、、洗衣店、、医疗诊所等生活配配套行业；；位于商业业圈附近的的高档住宅宅小区底商多经营中中高档服装装品牌的精精品店。81运营商业项项目调查－－餐饮场所所调查餐饮场所中档饭店高档酒楼特色餐馆82高档酒楼平均消费水水平：150～300元/人面积区间：：3500～4000㎡㎡典型：三千年海港港、梅林大大酒店等。。饭店层数：：2－4层包间状况：：数量40－70个；面积30－80㎡/间大堂容量：：20－50桌；面积为400－800㎡后厨面积：：100㎡以上（目测测）83中档饭店平均消费水水平：70～150元/人面积区间：：1000～2500㎡典型：凤凰楼、国国际饭店腾腾皇阁、新新保定美食食家园、大大光明食府府等。饭店层数：：1－3层包间状况：：数量15－40个；面积20－60㎡/间大堂容量：：25－60桌；面积350－1000㎡㎡后厨面积：：80－100㎡（目测）84特色餐馆平均消费水平平：30～70元/人面积区间：300～800㎡典型：万万方巴西烤烤肉、阿里郎郎韩式烤肉、、福华肥牛、、同福居饭庄等。饭店层数：1－2层包间状况：数量5－20个；面积10－30㎡/间大堂容量：10－30桌；面积150－450㎡后厨面积：60－80㎡（目测）85餐饮场所针对对性供给调查查汇总通过对邯郸现现有比较有影影响力的餐饮饮场所的调查查，我们可以以看到，当地地人对具有一一定规模、品品牌比较响亮亮的餐饮场所所认可度较高高。调查结果显示示：高档酒楼面积积大；包间所所占比例大，，散桌数量相相对较少，一一般只占总面面积比例的30%，有的高档酒酒楼甚至不设设大厅；人均均消费高，主主要客源为邯邯郸市高消费费人群；一般般都附有一定定数量的专用用停车位；为为了凸显酒楼楼档次，均设设置了完善的的灯光计划。。中档饭店在针针对性供给调调研的三种分分类中最受当当地人认可，，其面积相对对较大；人均均消费较高，，主要客源为为邯郸市中高高消费人群；；包间与散桌桌的面积比例例大体相当；；大部分饭店店设置了停车车位，但数量量较少；具备备一定档次的的灯光计划设设计。特色餐馆的大大堂其所占比比例一般高于于包间，价格格较易接受，，人均消费价价格较为合理理，主力客源源为普通消费费者；部分餐餐馆不具备专专用停车位或或停车位数量量较少；具备备简单的夜间间定光计划。。86运营商业项目目调查－新世世纪商场调查查由于新世纪商商业中心(西楼)在邯郸当地已已运营的商业业中认可度最最高，故选取取其进行调研研。但由于与与本案的实际际情况和项目目定位存在一一定的差距，，不对其做针针对性可比研研究。目前新世纪商商业中心东楼楼正处于销售售状态。该项项目属于投资资型产品，每每年固定回报报率为10％，第11年以销售价格格的120％强制性回购购，这在邯郸郸市场中属于于较为新颖的的一种商业投投资模式，对对于本项目的的商业运作具具有一定的参参考价值。87新世纪商场（（西楼）商业面积：90000㎡㎡租金：营业额的30%返点抵租经营商品种类类：美食,服装等中高档档商品零售客户群体：邯郸市中高高收入阶层经营状况：客流量较大，，属于邯郸市市主流商业消消费场所。88新世纪商场（（东楼）销售面积：22000㎡（3－6层）销售价格：均价为11000－12000/㎡销售方式：虚拟网格式销销售销售进度：从05年开始销售，，目前销售率率约40%回报方式：返租10年，年投资回回报率10%，第11年强制性以售售价的120%回购。经营范围：综合性百货货配套：餐饮、电影院院、KTV、电玩城89项目特点项目包括东西西楼两部分，，知名度大，，在邯郸当地地的商业项目目中认可度最最高。位于城市中心心，区域人流流量大，有较较好的消费基基础。项目坐落于城城市主干道——人民路上，交交通便利。功能齐全，涵涵盖购物、休休闲、娱乐，，形成了较强强的集客作用用。采用虚拟网格格化销售，弱弱化集中百货货投资门槛较较高的劣势。。反租期长，多多达10年，在投资回回报承诺上提提供了一定的的保障。90项目课题东楼自2005年10月开始销售，，目前只完成成了总量的40%，销售进展缓缓慢。采用虚拟网格格销售存在一一定的问题：：1、宣称能办理理产权证，在在产权证办理理上存在较大大政策风险。。2、合同中不能能明确购买商商铺具体位置置，无法自行行经营。91新兴特色商业业调查考虑到本项目目中可能会包包含部分新兴兴特色商业类类型，弘创万万业邯郸项目目组对邯郸的的新兴特色商商业，包括洗洗浴中心、KTV、电影院、酒酒吧和网吧等等进行了走访访。由于本次次调查时间有有限，因此仅仅对其商业面面积进行了记记录。在本项项目商业定位位和业态划分分确定之后，，将会再次进进行深入调查查。洗浴中心是邯邯郸较为发达达的行业，其其发展已经具具备一定的规规模，分为高高档洗浴中心心和普通洗浴浴中心。高档档洗浴中心，，例如摩登假假日酒店和王王府花园，面面积都在15000㎡㎡以上；普通洗洗浴中心，例例如水上人家家、大浪淘沙沙等，面积也也在4000－5000㎡左右。邯郸当地专业业KTV不多，比较知知名的迪舞KT