房地产行业2021年中报总结

房地产行业2021年中报总结1

短期盈利承压，龙头格局稳固上市房企

2021

年半年报已披露完毕，我们对申万房地产板块以及内房股重点公司进行

研究，为更好的进行对比分析，我们将地产相关公司分为

2

类：1）重点房企：A股和港股

内房中的重点代表性房企，共计

30

家；2）其他房企：

A股房地产行业（申万）中除重点

房企范围内的其他房企，共计

108

家。我们认为未来重点房企将更加具有竞争力。1.1

板块盈利承压，业绩分化加剧板块营业收入强势反弹，利润有所下滑，业绩分化加剧。2021

上半年

A股申万地产板

块

122

家公司合计实现营业收入

12771

亿元，同比增长

30.5%，随着疫情的控制板块营收

出现较大反弹；2021

上半年

A股申万地产板块归母净利润达

682

亿元，同比下降

19.4%，

主要由于行业整体毛利率走低。从结构上看，30

家重点房企（含部分

H股）业绩较其他房

企更有韧性，2021

上半年重点房企营收增速达

32.0%，高于其他房企营收增速

20.3%；2021

上半年重点房企归母净利润增速为

7.6%，高于其他房企归母净利润增速-59.5%。板块预收账款规模增长明显，未来业绩确定性进一步提升。2021

上半年

A股申万地产

板块预收账款总额达

3.7

万亿元，同比增长

11.6%，增速依旧维持高位。预收账款/营收比值

则由

2020

年的

1.18

进一步提升至

1.31，行业未来业绩锁定性进一步提升（为增加数据可比

性，2021H1

比值为

2021

年中预收款/2020

年营收）。1.2

盈利能力下滑，重点房企费用控制能力强板块整体盈利水平下滑，费用率有所增长。2021

上半年

A股申万地产板块按营收加权

平均毛利率为

21.8%，受限价及土地溢价率抬升影响，有一定程度下滑，较

2020

年下降了

5.3pp。2021

上半年

A股申万地产板块按营收加权平均净利率为

7.3%，较

2020

年下降了

1.6pp。行业板块盈利能力下滑，费用率提升也是重要原因之一，2021

上半年

A股申万地产

板块按营收加权平均费用率达

9.7%，较

2020

年提升了

1.0pp。重点房企净利率更显韧性，费用控制能力强。2021

上半年重点房企和其他房企的加权

平均毛利率分别为

22.3%和

26.0%，相较

2020

年均有所下滑，分别下滑了

2.9pp和

5.0pp；

2021

上半年重点房企和其他房企的加权平均净利率则分别为

11.5%和

4.8%，重点房企下滑

1.7pp，其他房企由于

2020

年受疫情冲击较严重，净利率提升

2.2pp，重点房企显示出更强

的业绩稳定性。从费用率来看，重点房企则表现出更强的费用控制能力，2021

上半年重点

房企和其他房企的费用率分别为

7.6%和

16.8%，重点房企仅增加

0.6pp，其他房企增加

2.7pp。1.3

去杠杆成效明显，重点房企优势显著板块整体去杠杆成效明显。2021上半年

A股申万地产板块有息负债规模达

36502亿元，

同比下降

0.7%。在三道红线和贷款“两集中”政策的作用下，行业去杠杆成效明显；2017-2020

年

A股申万地产板块加权平均净负债率由

96%下降至

75%，2021

年中板块平均净负债率

76%，较

2020

年末略微增加

1pp，剔除预收的资产负债率较

2020

年末增长

1pp，现金短债

比为

1.22，基本保持稳定。重点房企财务稳健，优势突出。分结构来看，2021

上半年重点房企净负债率为

59%，

而其他房企则为

105%；现金短债比来看重点房企和其他房企则分别为

1.83

和

0.72，重点

房企凭借其业务、规模和品牌等多种优势，偿债能力大幅领先板块平均水平及其他房企。2

销售快速恢复，投资呈现分化2.1

销售呈现反弹，重点房企表现亮眼上半年行业销售整体表现强劲，销售金额和销售面积均大幅反弹。2021

上半年全国商

品住宅销售面积

7.9

亿方，同比增长

29.4%，商品住宅销售额

8.5

万亿元，同比增长

41.9%，

2019H1-2021H1

复合增速分别为

9.3%和

17.5%，疫情后居民购房需求得到快速恢复。行业集中度趋于平稳，重点房企销售稳定性更强。从克而瑞公布的百强房企销售数据统

计来看，2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市占率分别为

31%、45.4%、

68.3%和

83.1%，行业集中度趋于平稳。2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市销售额同比增速分别为

25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，中小房企销售弹性更强，

重点房企销售增速较为稳定。TOP20

房企销售增速亮眼。2021

上半年

TOP20

房企的房企中，有

10

家销售额增速在

40%以上，15

家销售额增速在

30%以上，其中增速前三的为中梁控股、龙湖集团和华润置

地，销售额增速分别为

49.6%、48.3%、48.1%。2.2

重点房企土储充足，投资力度呈现分化土地投资分化明显，财务稳健的房企更具优势。从上半年拿地情况来看，在三道红线和

集中供地等政策影响下，房企的投资力度有一定下降，财务稳健的“绿档”和“黄档”房企

明显更好。拿地金额位于前三的为融创中国、万科、绿城中国，分别为

2135

亿元（权益）、

1126

亿元和

1083

亿元，分别占上半年销售金额的比重为

67%、32%和

79%。从总土储来

看，重点房企土储仍保持充足，多数房企去化周期保持在

3

以上。2.3

部分房企另辟赛道，转型医美或科技在房地产供给侧改革的背景下，部分中小型房企另辟赛道，积极进行转型，取得了良好

的经营成效，主要分为两大类，即以鲁商发展、奥园美谷、苏宁环球为代表的医美类，和以

西藏城投、万业企业、广宇发展为代表的科技类。鲁商发展：公司通过多赛道打造大健康生态。1）医药：公司旗下子公司福瑞达医药集

团

2021H1

实现营收

9.5

亿元，同比增长

114.3%，实现归母净利润

9,445.6

万元，同比增长

299.3%。2）化妆品：公司积极拓展线上销售渠道，采用

CPS推广等多种新型营销方式，

旗下瑷尔博士品牌实现营收

3.0

亿元，同比增长

628%，线上占比

98%以上；卧莲品牌实现

销售收入

2.7

亿元，同比增长

141%，线上占比

95%。公司计划将围绕“玻尿酸+”产品理

念不断推新，向高端化妆品布局。奥园美谷：公司采取“上游立足、中游切入、下游卡位”的策略，加速布局医美生态综

合平台。1）材料端：公司投资的

10

万吨医美基材绿纤项目的一期

4

万吨投产，医美基材销

量回升至

3.0

亿元，同比增长

59.0%。2）服务端：报告期内收购浙江连天美

55%股权，旗

下拥有

2

家

5A级医美机构，2021H1

实现收入

3.0

亿元，净利润

5,351

万元，净利率

17.8%；

两家医疗美容医院拥有超

33

万名会员，上半年活跃用户

4.56

万人。3）产品端：公司推出

富勒烯冷敷贴、胶原蛋白冻干粉、纳米载药冷敷贴三款医美新品，全力打造“妆”“械”“药”

字号系列产品矩阵，并与赛诺秀、KDMedical等公司达成战略合作，就医美产品和激光射频

仪器的市场推广、运用、研发深入合作。苏宁环球：坚定推进医美产业转型，项目逐步落地。

7

月

20

日公司以

3.37

亿现金收购

了镇江苏宁环球医美产业基金和环球股权投资持有的无锡苏亚、唐山苏亚和石家庄苏亚

3

家

医美医院

100%股权，三家医院

2020

年合计营收

1.3

亿元，净利润

2094

万元，净利率

16%，

2021H1

合计营收

6970

万元，净利润

808

万元，净利率

12%。预计未来公司医美产业项目

有望持续落地。广宇发展：公司拟与鲁能集团进行资产置换，集中精力发展新能源业务。鲁能新能源主

打清洁能源科技，并已建立起“海陆齐发、多能互补”的绿色能源体系，业务已布局省份

12

个、运营电站

43

个、装机容量

400

万千瓦、年发电量

70

亿千瓦时。2021

年上半年实现营

收

17.6

亿元，同比增长

50.6%；归母净利润

8.2

亿元，同比增长

182.1%；扣非净利润

4.5

亿元，同比增长

56.1%。西藏城投：产业投资切入锂能产业。公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐

湖，合计碳酸锂储量

390

万吨（储量大型），氯化钾

2800

万吨（储量中型），硼（以三氧化

二硼）330

万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。旗下国能矿业将着手进行新工

艺提锂的规模化设计，对两湖提锂新工艺设计做出整体优化。北京北方国能科技有限公司一

方面保持单壁管、石墨烯杂化物、摻氮多壁管的现有产能，继续优化制备技术；另一方面着

力应用研发，在做好氟化碳体系一次电池、硅碳负极材料适配性验证同时，继续沿着导电、

防静电、PC等几个应用方向推进。万业企业：背靠浦科投资，转型半导体行业。公司自

2015

年开始转向集成电路设备和

材料行业，先后入股上海半导体装备材料产业基金、收购国产离子注入机之光凯世通、参股

收购国际气体传输系统精密零部件领先供应商

CompartSystems。凯世通深耕离子注入机

领域

30

多年，开发面向前沿工艺的离子注入机（基于超越

7

纳米离子注入平台）。2021

上

半年公司首台低能大束流离子注入机确认收入，1

台低能大束流重金属离子注入机和

1

台低

能大束流超低温离子注入机已交付客户，并新增

2

台离子注入机订单。3

物管行业高速发展，业务结构持续优化上市物管企业

2021

年半年报披露完毕，本文选取物业板块合计

37

家公司作为样本（A股

4

家+H股

33

家），取其中

17

家作为重点公司。3.1

物管公司营收利润双升，行业保持高增长物业板块继续保持高增长，营收利润双升。2021H1

物业板块

37

家公司合计实现营业

收入

860

亿元，同比大幅增长

55.7%，继续保持高速发展，自

2017

年以来增速持续保持在

35%以上；2021H1

物业板块归母净利润达

133

亿元，同比大幅增长

65.1%，业绩表现亮眼。板块整体盈利水平提升，费用率大幅下降。

2021H1

物管板块按营收加权平均毛利率为

28.8%，较

2020年提升

1.1pp，毛利率自

2017年起保持连续增长，已累计提升

6.1pp。2021H1

物管板块按营收加权平均净利率为

16.1%，较

2020

年提升

1.8pp，自

2017

年起累计提升

7.7pp。行业板块盈利能力提升，费用率持续下降也是重要原因之一，2021H1

物管板块按营

收加权平均费用率达

8.8%，较

2020

年下降

1.2pp，控费提效为行业盈利提升做出了巨大贡

献。规模物企营收增速更快，盈利能力分化尚不明显。自

2019

年开重点物企营收及利润增

速明显高于其他物企，2021H1

二者营收增速分别为

59.4%和

42.8%，从归母净利润的增速

来看，2021H1

二者增速分别为

67.4%和

56.7%。从盈利能力来看，其他物企毛利率较高，

这主要由于其中有较多如中骏商管、星盛商业、合景悠活等特色物企，其毛利率高于行业整

体水平。从净利率来看，重点物企与其他物企相近，二者未显示出明显分化。重点物企增速呈现较大差异，利润率呈现分化。重点物企中，营收增速位于前三的分别

为世茂服务、越秀服务、金科服务，增速分别为

171%、108%、89%；归母净利润增速位于

前三的分别为融创服务、华润万象生活、世茂服务，增速分别为

154%、138%、136%。从

盈利能力来看，毛利率位于前三的为恒大物业、越秀服务和正荣服务，分别为

37%、36%和

35%，净利率位于前三的分别为恒大物业、金科服务和雅生活服务，分别为

25%、21%、21%。3.2

管理规模持续提升，市场化能力不断加强物管企业在管规模持续提升，未来提升确定性强。2021H1

重点

14

家物管公司合计在

管面积达

33.3

亿平（剔除部分未披露公司），同比提升

54.5%；合计合约面积达

56.3

亿平，

同比提升

41.4%。储备面积达

23.0

亿平，

储备面积/在管面积高达

0.7，未来规模提升确定

性较高。其中管理面积位于前三的企业为碧桂园服务、恒大物业、保利物业，在管面积分别

为

6.44、4.50

和

4.28

亿平，合约面积分别为

12.05、8.10、6.22

亿平。重点物管企业对母公司依赖度持续下降，第三方项目面积占比提升。2021H1

重点

12

家物管公司（剔除部分未披露公司）对母公司的依赖度持续下降，来自第三方项目的在管面

积已达

16.1

亿平，第三方项目面积占比由

2017

年的

15.6%持续提升至

2021H1

的

53.1%。

从重点物企新增合约面积的构成来看，市场化拓展和收并购成为扩大管理规模的重要来源。上半年物管行业并购频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，上半年物企并购事件

超

40

起，收并购总金额已近

133

亿元，超过了

2020

年全年的

100

亿元。并购是物业服务

企业扩张的重要手段，一方面可在短时间内提升规模，发挥规模效应，另一方面也可通过收

并购切入传统住宅物业外的其他赛道，实现业态的多元化布局。3.3

多元业态持续拓展，增值服务百花齐放重点物管企业拓展多元业态，非住宅在管面积占比持续提升。

2021H1

重点

9

家物管公

司（剔除部分未披露数据的公司）非住宅业态在管面积为

8.5

亿平，在总在管面积中占比为

41.5%，2017

年至

2021

年上半年，占比呈现明显提升。其中非住宅在管面积占比最高的重

点企业包括保利物业、雅生活服务、招商积余，占比分别达到

57.4%、55.1%和

50.7%。重点物企拓展服务领域，布局城市服务。重点物企通过收并购、与地方政府达成合作等

方式切入城市服务领域，目前该领域较为领先的包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、

世茂服务等。在已披露收入的物企中，碧桂园服务

2021H1

城市服务实现收入

21

亿元，在

上市物企中处于绝对的领先地位。重点物管企业加强社区增值服务业务拓展，收入占比持续提升。2021H1

重点

13

家物

管公司（剔除部分未披露数据的公司）社区增值服务实现营收

95亿元，在总营收中占比

17.2%，

2017

年至

2021

年上半年，占比呈现明显提升。其中社区增值服务营收占比最高的重点企业

包括世茂服务、金科服务、旭辉永升服务，占