江苏华辉房产宿迁汕头路项目营销代理投标方案

江苏华辉房产汕头路工程营销代理投标方案上海筑诚房地产营销筹划2021年01月这，是一场精彩……⑩⑨⑧⑦⑥⑤④③②①印象●宿迁>>>>>>>>>>>>都市情怀宿迁徐州都市圈序幕—开发商和代理商愿景分析华辉-荣耀与梦想祥宇商住楼大华商城俪景豪庭华辉广场&华辉-西湖上城阳光新城本工程对华辉应该承载什么样的梦想？荣耀的历程品牌品牌

是一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、包装、价格、历史、声誉、广告等的无形总和。品牌同时也因消费者对其使用者的印象，以及自身的体验而有所界定。奥美创始人—奥格威，1955年概念：如何理解品牌？品牌

是消费者的整体感受，是消费者与产品或企业之间建立独特关系。品牌通过一系列外化的和实在的载体，包括品牌名称、标识、包装风格、产品品质等和消费者发生接触。

—无名尽管对品牌的定义有多种，但我们认为品牌的本质是一门生意，它最终的目的是为企业销售和利润效劳。品牌源自公司愿景，指导公司战略品牌是客户对公司产品和效劳的主要理解：作出的承诺、表现的价值、提供的好处。品牌的本质是生意，其重要意义在于改变消费者的态度。品牌品牌的作用在于标识差异化的产品和效劳，它能够帮助客户识别产品和效劳的来源，并通过信任的建立来影响客户的购置决策。简单点说，品牌具备创造更大规模或更高价格的能力。反复购置成功推荐新产品更大弹性对抗竞争者的活动，如低价，战术促销定价市场细分口碑效应识别产品来源，减少搜寻本钱提高购置信心，降低风险使用满意度公司消费者我们通过大量的研究发现，在房地产行业，注重品牌经营的企业，其盈利水平和成长速度远超一般企业，如万科、金地、龙湖。品牌已成为这些企业开拓江山的利器。品牌

综合来说，品牌：—公司战略的外化表现—利益承诺—口碑—情感纽带—形象/个性/差异—资产/价值华辉立足宿迁本地，已经在多方面的成功业绩以及在房地产业领域的成功运作，确立了开展商的品牌根底，为本案提供了强有力的实力保证。相对于宿迁本地大量的浙商〔如中豪〕而言，本地客户对原住开展商的认可度更强品牌一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔我们期待在本工程中与华辉一起，通过成就一个联系宿迁人情感纽带的品牌???2002年至今，我们已逐步摸索出一套独特的房地产营销模式，成为一家经验丰富、实力雄厚的房地产代理企业。筑诚历程1History8年历程，筑诚完成全国30多个工程的经验积累。累计总销面积超过300万平方米，总销金额超过150亿元。业绩近期操作住宅/公寓案例上海-文荟峰景上海-阳光世纪城上海-蝉之翼创造工园精装公寓常州-金坛金水湾花园嘉兴-嘉善香溪美林优势公司内部房地产全产业链资源平台理念愿景携手合作方式全程代理效劳内容代理方式 华辉房产聘请我司为本工程的独家营销代理单位，由我司为本工程的推广销售提供全程的代理效劳。代理底价 我司建议以本工程整体销售均价XXXX元/平方米作为工程代理销售底价。代理期限 代理合作期限自工程合同签订之日起至工程总面积销售率达95%之日止。保证金 为表达我司对本工程的操作信心，我司愿意向华辉房产支付一定数额履约保证金。根本代理佣金和溢价分成 1〕根本代理费为每套房屋销售底价的XX%。 2〕溢价分成：溢价<=元/平方米的局部，华辉房产得XX%，我司得XX%；<溢价<=元/平方米的局部，华辉房产得XX%，我司得XX%； 元/平方米溢价的局部，华辉房产得XX%，我司得XX%。 3〕结算方式：我司佣金及溢价款按月结算。推广费用 代理期间，我司应保证本工程的推广费用不应超过工程总销金额的XX%，实际发生之推广费用应由华辉房产承担。出场—宿迁市场扫描宿迁大搜索【目标】消费者对于物业的客观需求【内容】置业区域、物业形态、面积及价格【样本数】107【数据来源】2021年1月20日~1月24日宿迁实地市场调查PART1城市需求解读宿迁人理想置业区域西东北南第一序列：宿城新区第二序列：宿豫区第三序列：老城区置业集中区域最集于宿城新区宿迁人购房用途改善型、婚房需求占据绝比照例宿迁人需要的住宅类型三线城市的根本特征—多层需求居于主力地位，高层需求开始释放宿迁人需要的住宅类型91~120平方米的两房和三房是需求的主力产品宿迁人最认可的单位价格大局部客户价格认知2800~3500元/平方米，高价格接受度来自老城客户宿迁人购房关注因素价格-地段-产品〔含软件和硬件〕-配套-品牌成为购房者关注的核心价值组合宿城新区成为宿迁人置业的首选区域2800-3500元/M2的价格范围是宿迁人的主力选择多层仍是主力，高层/小高层开始为市场接纳多数选择90~120平方米两房、三房不可忽略的是,多重价值体系已成必要考虑因素宿迁典型消费者总结MyLifebyM.Ring06年10月号宿迁扫描PART2版块扫描、假想敌解读老城区鹏润格林世纪永欲绿洲豪庭院宿豫区锦绣江南九龙花园宿城新区蓝色国际花园香格里拉花园希望城欧洲花园中豪国际星城宝龙国际广场板块扫描区域项目名称推出建面产品类型总套数已售套数可售套数主力户型主力面积开盘时间交房时间销售率销售单价宿城新区

雅蓝国际花园86524.82多层、小高层7673494182、3房110㎡2007年—46%2800香格里拉花园50090.5多层、小高层6334991342、3房105㎡————79%3100御庭世纪37817.2多层、小高层5243541702、3房90-110㎡————68%3200希望城196696.65多层209719801172、3房90㎡2007-10-2

94%3400欧洲花园240070.29多层、小高层236621662002、3房90-120㎡2007-5——92%3200中豪国际星城197546.01高层3102142316793房123㎡2007年2008-1246%3800义乌精品街1460000商铺、住宅250238122、3房75-130㎡2006年2006-695%3300宝龙城市广场70511.4商业、住宅7482644842、3房80-125㎡2009-10——35%4500老城区

鹏润格林上郡88618.48洋房、联排别墅807417390113—175㎡130㎡3房2008-72010-752%3800维多利亚花园30392.47多层，4栋22层高层27227022、2房110㎡2009-5-2009-1299%3200颐景华庭41703.4511层、22层，商铺40935257130-200160㎡2007年2007-1186%3600永裕绿洲豪庭87496高层和商铺——————2、3房80-120㎡2010-3——

4000以上宿城区中港雅典城51584.31多层、联排别墅393315783房120㎡、314㎡——2010年80%3200宿豫区

锦绣江南68274.01

68662165

2007-112008-691%3200九龙花园88088.78多层8916072842、3房100㎡2007年2007-1068%2800板块扫描综合体-地段-品牌复合价值造就的宿迁价格标杆定位-综合体

价格-4500元/平方米地段-宿迁核心商圈、古黄河畔高认同度品牌亦成为提价有利因素宿城新区代表工程宝龙城市广场花园洋房产品打造的市场认知花园洋房+联排别墅组合

花园洋房成交远大于联排别墅面积〔花园、楼台、顶层复式〕赠送，是吸引客户的最大价值点多项节能建筑技术应用作辅助卖点老城区代表工程鹏润世纪格林上郡表演—工程价值体系建立PART1整体策略明确“区域价值+工程价值〞的整体策略策略二：学习浙商风格，打造工程核心价值策略一：树立区域形象，营造区域价值市场环境：竞争剧烈，产品趋同情况严重趋势判断：市场趋于谨慎，自住需求仍为市场主导区域分析：兼具城市属性和文化属性的金边价值案例启式：需借鉴外来开发商在软件和硬件上的经验客户定位：以宿迁中高端客户为主体的多层次客户群，知富阶层工程如何打造？城市生活典范-六大标准标准一：城市意象与城市的联系，主动纳入城市体系，彰显城市生活。标准二：智者悦水水景生活，临水远眺，美不胜收，同时可畅享水所带来的优越生活。标准三：生态人居优质的空气质量,高品质的生态人居环境。标准四：共享空间非私有化的资源占有，提倡开放、共享与融合的圈层生活。标准五：身份象征具备鲜明的高档社区形象：入住高尚城市休闲版块，即是身份与地位的荣耀象征。标准六：人文生活城市、街区、绿地、公园，为区域提供丰富的人文生活环境。宿迁是一座城市但没有真正意义的城市文化、城市生活宿城新区——古黄河畔的城市新区，未来城市的新中心。这个全新的区域，代表着未来宿迁的一种新生活。新宿迁新宿城新生活！我们倡导的是这样一种生活——作为宿城新区的第一个真正的城市住宅社区无论是老人小孩，还是青年男女，无论是三口之家，抑或是四世同堂，在这里，都能找到属于自己的居住空间，找到量身订做的幸福生活……让宿城新区因为这个社区而增值以高端城市生态社区的引领模式为理念工程理想超越传统的新城工程开发模式配套规划入口小广场蜂巢建筑外立面主景观轴商业会所打造特色配套商业营造宿迁第一个多会所卖点社区，规划家庭会所，包括主妇会所和老人会所运动会所产品附加值特色活动空间节能环保智能化通风系统太阳能系统垃圾处理净水系统隔声系统教育引入儿童主题教育多产品组合，主流产品+创新产品，表达工程的舒适性及多元化活动空间消费及教育空间居住空间提升空间满足各个年龄阶段的惬意生活空间整体价值体系打造PART2工程整体规划设计建议规划理念低密度花园洋房组团多层组团高层组团生态绿轴及公共配套我们的形象——

一切只为提升您的生活品质我们的规划——基于地形和工程形象的规划布局我们的产品——

多产品组合，提升产品的舒适度及创新度临街公寓组团含底商高层组团20~22层两房：90+三房：110+部分2房可改三房三房产品为高品质创新户型两房：25%三房：10%低密度花园洋房组团5层退台花园洋房120+舒适三房创新产品，舒适户型20%多层组团6层情景洋房两房：80~90三房：100~110高品质户型，适当注重产品创新两房：6%三房：30%临街公寓组团含底商8层小高层公寓一房：50~60两房：75~801房设置部分LOFT户型，2房为小两房，部分小复式一房：5%两房：4%亮点体系下沉广场沿街建筑立面入口广场主景观轴立体庭院蜂巢沿人民大道一字排开的小高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素棕榈泉北京公园大道北京西钓鱼台嘉园工程体验空间1.沿街建筑立面点式塔楼集群弧形板楼突出建筑群整体的气势，需要一定的体量表达城市感展示面的造型突出“气势〞，可以通过一定的曲线变化吸引眼球波浪形的外立面，和滨江的感觉紧密结合工程体验空间1.沿街建筑立面立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受材料的使用上要强化比照。不同材料的穿插运用可以强化局部材料的质感建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升工程的整体形象工程体验空间1.沿街建筑立面可以很生活慵懒的午后在广场小坐在咖啡中把别人当作风景或成为别人的风景开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉工程体验空间2.入口小广场从路口开始的生态蔓延，充分表达社区的生态人居环境工程体验空间2.入口园林在地块上设置大板，实行自然的人车分流下部顺应高差设置为社区停车场，车辆直接由外部进入地下层，形成相对独立的车行空间上部大板层，建筑的底层，封闭的社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致关联:蜂巢。地下系统自然采光，设置局部下沉广场、花园、建立上部与下部的连通，营造立体庭院上部人行入口下部车行入口银杉路地下停车场、局部下沉花园及上下空间社区园林、住宅首层工程体验空间3.社区大板大板上设置景观主轴，主轴园林巧妙打造，凸显人文关心，成为人们日常休憩的场所工程体验空间3.社区大板绿化带与水的的巧妙结合，突出社区生活的休闲与趣味

工程体验空间4.主轴景观蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调蜂巢——联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性

工程体验空间5.蜂巢架空层下的创意空间——〞蘑菇云“、〞天文台“与地面“与地面园林对话〞的空间架空层下多层次立体空间体验工程体验空间5.蜂巢绿意盎然的小广场工程体验空间6.立体庭院利用或设置地块高差,在大板与低密度交界处设置立体庭院工程体验空间6.立体庭院通过移植大型树木或设置雕塑等，形成小型活动空间结合入口商业尽可能设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域工程体验空间6.下沉广场PART3工程配套建议商业配套商业形态商业面积主要功能临街商铺5000平米提供社区基本生活配套区域商业物业价值偏低，且供给量过大按照社区规划12万平方米建筑面积计算，未来导入人口约3000~5000人；根据人均商业面积1平方米的经验值计算，建议尽可能将商业面积控制在5000平方米以内服务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修…灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器直销…家居快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧……餐饮休闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场…工程沿街商铺以效劳社区居民根本生活的商业为主；家居类商业具有独特性，在工程整体销售结束前无论对于招商还是终端销售都很受欢送，而社区全面入住后将局部转变为其他业态；休闲类商业需要相对成熟的社区支持，不是先期引进重点。商铺业态建议：初期以满足社区根本生活配套的餐饮、家居、效劳类为主社区商业演变的一般规律社区启动期社区成熟期社区开展期社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套社区配套为主满足家庭装修、生活用品的商业家庭装修效劳、家居饰品便利店、面包房银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等咖啡店、酒吧、特色食街、服装店、书店等会所建议精品意识原那么——本工程有望成为区域的代表性楼盘，客户定位在本地中高端客户，考虑到会所与整体建筑的协调统一，以及客户对会所的较高要求。树立卖点原那么——突出会所特色，可以成为支撑工程销售的卖点之一。可经营性原那么——考虑到工程的规模、资金回笼以及真正满足住户需求，会所的设立应该考虑到其可长期经营性本工程会所设置的三大原那么建议本工程在地块内分别设置两个不同功能的会所建议本工程地块内设置两个会所。—家庭会所〔FamilyClub〕和运动会所〔SportsClub〕使用会所最多的人群是大多数时间在家的老人、小孩和家庭主妇，他们是家庭会所的主要效劳对象。运动会所集合多种体育运动设施，为业主提供运动、健身效劳。会所类型主要功能设置主要服务对象面积家庭会所儿童智能训练会所儿童约２０００平米女主人会所家庭妇女老人之家老人运动会所健身房中青年人约１２００平米游泳池从儿童到老人台球室青少年及成年人乒乓球室从儿童到老年人运动会所家庭会所DIY益智趣味班宝贝亲子操训练班儿童智能训练会所右脑开发特训班使用者：儿童FamilyClubFamilyClubFamilyClub女主人会所宠物论坛插花班使用者：女主人自身装饰课堂在会所中设置专门为家庭中的女主人提供效劳的功能房，旨在丰富其社区生活、促进邻里之间的交流，提高其自生活质量，形成积极、和谐的生活气氛。FamilyClubSportsClub会所建议为运动注入生命的意义健身房乒乓球室台球室游泳池SportsClub教育建议名师辅导班使用者：小学、初中、高中学童邀请宿迁知名中学老师定期在社区内举办课外辅导班、名师讲座，同时可成为宣传本工程的事件之一PART4产品亮点建议总原那么—附加赠送面积，提高性价比—丰富建筑立面 根本设置——方正实用、南北通透套房设计、双阳台创新方向——退台设计，赠送露台底层赠送花园阳光房设计情景洋房户型建议产品建议新低密度产品研究洋房产品设计突破四层夹层三层层高2.18米情景洋房(6层+负1层)(7层+负1层)情景洋房户型创新点建议产品建议——情景洋房二层平面一层平面半地下室平面送给2层送给1层送前后花园情景洋房户型创新点建议产品建议——情景洋房六层平面五层平面屋顶平面送露台情景洋房户型创新点建议产品建议——情景洋房通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面；层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受；退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧。庭院阳台楼梯一层二层三层四层巧妙的退台设计赋予每户独立的庭院或阳台，营造自然舒适生活空间产品建议——退台洋房45614首层前后私家庭院3625顶层复式小洋房独享屋顶花园半地下室改建的视听室中间层每户独有私家花园首层、顶层3.6－3.9米挑高客厅提升舒适度的阳光房设计退台洋房户型创新点建议产品建议“5＋1〞与“6＋1〞层花园洋房是多层的升级产品形式，借鉴花园洋房的元素来美化产品的形态、提供居住品质；5＋1〞形式的花园洋房将设置于景观相对较优的位置；与普通多层相比，花园洋房更强调建筑和景观的融合；花园洋房户型布局方正紧凑，强调过渡空间，通过大阳台设计促使户内外自然景观充分衔接，提高舒适度。强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度物业定位——创新洋房1123342413大露台设计提升居住舒适度局部户型采用入户花园设计局部景观位置较优处赠送平地花园提升舒适度的阳光房设计花园洋房户型创新点提示物业定位——创新洋房双层内花园，可改房露台凸窗阳台私家院落/房间设计根本理念舒适性高——多露台，凸窗和阳台的充分赠送，打造空中院落生活；实用度高——奇偶层跳送露台，可改房三房户型建议物业定位——户型分析根本设置——方正实用、最好南向、开扬景观、凸窗、双阳台餐厅≥9㎡、主卧≥12㎡、客厅阳台≥6㎡创新方向——入户花园设置，局部赠送面积错层阳台，局部户型两层高露台可改房空间两房户型建议物业定位——户型分析客厅采用横厅设计，餐厅空间灵活使用。可结合赠送露台改成一间房，使用方便；80平米的二房改三房。通过横厅方式运用和面积赠送，可改小3房物业定位——户型分析入户花园；露台；凸窗；通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒适性物业定位——户型分析根本设置——方正实用、景观开敞、凸窗创新方向——复式设计，6m客厅，双层高露台可改两房一房一厅户型建议物业定位——户型分析6米高露台客厅上空，可改房间提高附加值，通过露台，凸窗的赠送增加使用面积物业定位——户型分析Boutique产品构成体系—户内空间其他创新产品.顶层退台电梯直接入户无分摊大堂面积左右复式，南北均有好朝向2层高的内花园，空中别墅生活电梯私有化卧室区全套间设计其他创新产品.顶层左右复式12312层层退台3叠水嵌入式花园创新产品系列底层“TOHO〞〔底层溢价物业〕其他创新产品.底层TOWNHOUSEPART5附加值建议总方向—生态节能生态系统：环境保护污水处理雨水系统垃圾处理人工湿地西向隔热遮阳通风屋面渗水路面植物的选择住宅新风系统太阳能分户供热水浮筑楼板生态节能系统—高舒适度低能耗系统A生态节能案例借鉴：当代MOMA工程生态系统恒温天棚辐射系统；恒湿型全新风系统；外墙优化系统；外遮阳及窗优化系统；屋面优化系统；厨房及地漏优化系统；防噪音优化系统；中央除尘优化系统；智能化电梯系统；水处理优化系统；万国MOMA的“十大核心技术〞A生态节能中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导；冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；日照——中空Low-E玻璃的运用日照——窗的构件技术新型断桥铝合金窗框使窗结构不再成为热桥！遮阳百叶调节日光防止西晒案例借鉴：当代MOMA工程生态系统A生态节能日照MOMA住宅——冰花玻璃+LOW-E玻璃案例借鉴：当代MOMA工程生态系统A生态节能散热温度——天棚辐射系统夏季水温18度，冬季水温30度室内温度维持在常年20-26度A生态节能温度案例借鉴：当代MOMA工程生态系统温度——外围护结构隔热保温传统围护结构外墙厚度在2