荐商业地产的开发及盈利模式万达讲义

商业地产开发与盈利2021年4月徐杨我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰：

我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？公司内部商业开发过程中，设计、工程、招商、经营不同的需求如何匹配？商业工程很难有同时满足多个不同的利益出发点诉求，我们只有先界定阶段性或基于某种方向的开发目标，才能够确定合理的工程定位及开发方案；1总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在工程前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细筹划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的开展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品〞：——高风险、高回报、高技术含量。所以，选址成功、设计成果、建设成功、招商成功、开业成功、培育期实现盈利……作为开发机构，究竟需要哪些成功，必须提前界定清楚，才更利于在工程初期明确研究及资源投入方向。可持续开展是商业工程最终成功的关键，商业销售成功、招商成功、开业成功等阶段性的成果表现，并不能意味着商业工程的开发成功；

2商业地产工程重在后期经营管理。商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业工程就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。怎么让这个商场可持续开展？这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最根本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。商业工程最终是否成功，影响因素繁多，在每个阶段都有特定的关键问题需要处理，技术之复杂性可见一斑。商业地产研究的根本是消费力研究，而消费力在时间和空间上的多维度动态表现都非常重要，这个也是商业地产问题复杂性的根本原因；3GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国

中国零售总额

占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％17504.74%同兴旺国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。人均GDP，人均可支配收入，人口总量，人口年龄结构，人口变化规律，社会消费品零售总额，消费结构，消费习惯，现有及未来潜在竞争带来的消费分流……我们研究的指标似乎很清晰，但作出最终带有预见性的定量及定性分析结论，却并没有公式可用。商业地产在进行消费力研究的同时，必须关注开发机构的资源条件，资金能力、风险承受能力、盈利模式要求等构成的内因与市场外因对工程定位有同样的主导作用；

4商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业〞的名头，就不再是单纯的地产工程，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。看清对手，更要读懂自己，时刻保持清醒的头脑。基于消费者行为研究的价值落地是一个复合多元的解决方案5关注消费力，研究消费者，绝对不是喊喊口号、做做样子而已，必须以科学的研究方法加上翔实有效的市场数据，来客观分析工程在未来商战中的市场时机和核心竞争力。我们将其理解为——工程核心价值。有了核心价值，就要寻求价值落地的解决方案，要充分关注租户、投资者、终端消费者、竞争对手等客户群体在工程不同阶段依托于多元价值体系而发生的行为，探讨及规律。商业销售要关注投资三要素：平安性、收益性、流动性；

6收益性平安性进入性流动性投资者关心的四个方面投资者投资收益水平合理的商业定位及业态规划主力店成功引入，经营有信心投资本工程的门槛是否过高力求产权独立清晰，转让灵活统一经营管理收益性物业的客户价值链网络购置用途投资经营投资回报使用价值判断根底收益途径出租或销售价格融资收益一般投资者的实际判断过程内在经济原理客户需求长期收益风险保障融资经营收益经营价值资产沉淀融资工具招商是商业工程贯串始终的动态过程，并非到开业而止，所以，经营管理公司必不可少。

7商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。注重工程前期定位，从市场和产品上解决商业的适用性目的：根据市场因素确定最容易实现商业价值的商业形式，并从产品上设计出确保每个小商家的盈利的可能性，聚集第一批忠实客户。做法：商业市场定位商业建筑规划设计商业业态规划预留物业可转化弹性进行主力店招租注重工程后期增值管理，建立日后良好收益的保障，增强购置客户信心目的：以整体的力量在市场中建立影响力，同时降低商家入住难度，帮助商家在整体商业成熟起来以前的低收益期，让之能够继续跟随着开展商，实现多方利益的共赢。做法：商业整体营销统一进行商业管理建立商家沟通平台基于城市开展的大思维确定工程开展模式8城市与商业地产――“城〞与“市〞商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产工程与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城市〞要有个观念的更新，不然“城〞建得“美仑美奂〞，“市〞却冷背呆滞了。没有“市〞的“城〞，怎么还叫“城市〞？从“城〞与“市〞的关系看商业开展一是要特别重视城市开展的趋向，去抓住商业开展的机遇；一是应以商业开展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产工程这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化开展水平来开展大型商业地产是很好的选择。初级阶段

城市化率30%以下

商业向城市的几何中心聚集

零售行业的特征：－－向心聚集中级阶段

城市化率70

%以下

零售行业的特征：－－离心分散商业向城市的几何中心开展高级阶段

城市化率70%以上

零售行业的特征：－－离心聚集

商业离开城市的几何中心，向区域中心聚集800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业开展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多项选择择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济开展的经验证明，当城市的人均GDP到达4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速开展。城市经济开展与商业形式开展的关系界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供根本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，

SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园、小型的lifestyle生活中心等极具个性消费的场所出现；+关注商家经营的成功是实现商业地产可持续开展的关键商业地产开发的选址通常分为两种，一种是选在商脉上，商业价值呈显性的地点，这类商业地产由于地段的商业成熟，工程的投资价值和经营价值都被市场所看好，因此开发的商业地产工程可以直接面对市场销售，依托成熟的商业气氛获取开发利润。另一种选址是选在非商脉地段，该类地段由于不属于人们的商业消费，因此培育市场、引入人群是实现商业成功的方向，而关注商家的店铺经营成功是最终形成良好商业气氛的关键，也是地产开发商顺利实现租售的保障。目前的商业市场已经从多个方面反映出这种操作方式的重要性9商业地产从市场的起步到现在为止经历了三个阶段：商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单个项目顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式商业地产的核心商业价值地产本质增值目的良性运营商业地产与城市综合体城市综合体在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用，互为价值链的高度集约的城市综合建筑群体。包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐；纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能，具备完整的街区特点，成为建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化开展的结果。通过街区的作用，充分表达了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。每个功能要素既有一定的独立性，同时又相互依存，互为补充，犹如一个强大的磁场，不断影响与带动整个区域乃至城市的开展，成为可持续开展的财富源泉，城市中心24小时商业消费应运而生。可达性位于城市交通网络兴旺，城市功能相对集中，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高密度，集约性建筑的高度及外观具备代表性，属于城市的标志建筑群人口密度大，人流密集风格统一建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。多功能集聚实现完善的工作、生活配套运营体系，拥有城市的多种功能，包括商务办公、居住、酒店、商业、文化娱乐消费，完善的交通出行系统，形成多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。巨大的社会效应城市中心由于所处的位置和庞大的规模，注定其一定会成为城市名片，产生巨大的社会效应。成为文化、建筑、旅游的标志性工程。巨大的升值潜力工程的成功开发与运营，将带来巨大的社会价值，随着城市化的进展和经济的开展，其物业自身也具有升值潜力。支柱产业:商业地产开发传统商业有力补充：仿古、欧式、现代商业街城市综合体住宅核心作用：平衡现金流带动商业客流量产品线城市综合体主题购物中心城市商业步行街产品类型住宅、商务酒店、商业街、写字楼、集中商业、大卖场或区域购物中心购物中心、5A写字楼、五星酒店室外商业步行街及社区商业街低密度仿古、欧式时尚型商铺选址城市副中心、国家级城市开发区、城市新区二三级城市核心商圈、新兴商圈地级市或发达县城核心地段，待升级商圈规模200-600亩用地80-150亩30-100亩业态吃住行娱乐购业态组合健康、休闲、娱乐等多功能于一体，运动场所、主题休闲公园、溜冰场、保健、SPA、康体、电玩，各种品牌精品商业地产产品线目前商业地产盈利模式1、政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支付。2、商业定制和销售平衡现金流，商业销售局部利润高，开发利润补贴后期商业经营。一是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，既要立足市场，通过滚动开发住宅工程，加快资金周转，确保公司当前的盈利能力，又要立足长远开展，在重点城市开发建设标志性的物业，形成稳定的经营性收入，拓宽公司收入渠道。二是产品运营与资本运营相结合，资本运营以公司开展战略为导向，利用资本经营的杠杆作用，进入房地产相关行业，迅速扩充资产规模，到达资产快速增长的目标。三是主副业均衡开展。商业地产开发策略商业地产的经验模式购物中心原那么上70%以上自持经营，其中购物中心主力店面积占40%和单店面积占60%；步行街、商铺、非核心商业局部，根据工程现金流平衡情况，可确定具体销售和持有比例。影院和酒店自持，分别成立管理公司负责专业营运藉此满足企业长远开展的需求。商业地产的战略合作伙伴

商业地产开发链条上选取建立战略合作伙伴，例如国内商业银行、建筑施工单位、材料供给商等选择战略合作伙伴有三个标准：①具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业。②社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。③国内相关行业的前五名。④对目前商业地产开发的支持：具备产业资源，通过其行业地位或政府资源，帮助与所在地政府在圈地、商务谈判等；直接带来现金流；提高销售局部商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报；消化目前工程商业面积，能快速回线，产生极大的促进作用；能缩短目前商业工程的孵化期。商业管理公司开发与运营环节同一化，防止前后理念差异选址、规划、招商、运营紧密结合酒店管理公司：对应不同城市选择相应酒店类型及品牌规划设计团队：理解商业、实用第一、突破创新，满足顾客和运营的需求是优秀商业设计的必备要素专业化物业管理是提升品质的关键商业地产的专业运营管理团队是品质提升的重要保证打造商业地产全产业链核心竞争力产业链上游土地黄金位置——低地价——地价款分期效果

1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果

2：成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（基金+私募）效果

1：借助外力，摆脱资金链紧张局面效果

2：快速回款，实现现金流闭环品牌连锁品牌+单体项目大体量+特色商业街+战略合作伙伴实力资源商业定制——整合土地资源、商户资源效果

1：招商和规划前置效果

2：弥补启动资金不足规划设计业态组合符合商业规律、动线设计合理、注重提升使用率产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“自主商业产业”效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果

2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售——购物中心、核心商业价值商街建设明确的工期要求和项目执行标准效果

1：保证工程质量效果

2：提高资金和资产周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队。稳场旺场，持续经营，阶段调整，稳步增值。多样化融资战略每一项产业投资，最终都有望实现与资本市场的对接。通过专业化融投资，保证专业化企业融得的资金在本领域专业化使用，并通过自有资金增量、股权融资、引入战略投资伙伴和适当的借贷实现融资形式的多样性。IPO上市信托房产基金银企合作合作开发资金运作商业地产的融资方式1、工程选址指导思想保持对中国经济开展、城市化进程长期向好的态度，在市场低迷时，果断出手拿工程地块，在市场高涨时，谨慎观望。反周期运作获取有增值空间、稀缺性的区域、城市土地，经营效劳于有竞争力的产业，实现公司资产的持续增值持有增值、稀缺资产为胜拿地工程的关键是现金流平衡，以工程的销售、融资资金平衡购地和建设投入资金，降低自有资金的投资高点现金流为王拿地工程需多种业态配比，利润产品和现金流产品组合，实现工程的自身滚动和资金平衡长短线结合在全国几大核心区域集聚开展，工程布局在兴旺城市群，分散区域经济风险；在经济兴旺城市内，集中布局以降低管理风险，区域集中与分散工程选址商业地产的选址原那么工程选址2、商业选址KPI指标交通发达，环境优美，地价便宜。物理条件国际性大都市的郊区/城市副中心/经济开发区发达城市的新区或副中心，二三线城市的中心，次中心区域。区位选择第二产业比重达到40%以上。第三产业比重最好要达到30%以上。城市化率在30%到70%之间。住宅公寓30%-40%/商业40%-50%/办公15%－20%。业态配比产业支持体量要求500亩以上目前城市综合体选址城市条件目标城市二、三线城市城郊结合部市区户籍人口数量≥100万人土地条件用地面积≥300亩地块容积率≥2.5投资条件楼面地价1000－3000元/㎡一层商铺售价≥15000元/㎡周边普通住宅房价≥4000元/㎡商圈条件1.5公里半径范围常住人口数≥10万人3公里半径范围常住人口数≥20万人人口质量人均收入、消费水平≥该市平均水平交通条件临路状况主占展示面紧临城市主干道交通便捷程度道路与目标地块衔接性顺畅，交通工具来往通畅竞争条件超级市场竞争1公里半径范围内无1万平米以上超市大型商场竞争3公里半径范围内体量相当竞争对手≤1家城市综合体欢乐汇城市商业步行街土地策略土地策略：公开（挂牌和招标）、合作、收购、土地一级开发，多渠道拿地，以保证理想的回报，并控制风险。操作方式1、大体量商业在发达一级城市周边的三四线城市确立绝对竞争优势，部分项目与战略合作伙伴共同开发发展2、迎合地方政府的规划发展、产业发展的要求。3、尽量扩大就业和税收，促进产业升级。操作模式立足城市运营商之高度，投资开发的社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，整个社区“不假外求”大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，以保持充足资金的关键。“造城模式”，使原本偏远的地段迅速提升商业氛围，投取地方政府所好。参与土地一级开发。商业地产土地运作模式城市类型城市特征城市列表核心考虑城市城市经济成熟度较高，并具有较大的规划利好，未来市场发展空间较大，市场机会多，投资回报率相对较高镇江、贵阳、廊坊、连云港、泰州、太原、济南、扬州、石家庄、常州、南通、嘉兴、长沙重点考虑城市市场机会较多，未来市场发展空间也较大，但部分城市经济发展略显不足，或规划辐射度稍弱安庆、南阳、营口、淄博、金华、唐山、泰安、淮安、张家口、盐城、洛阳、南昌、徐州、德州、宿迁、新乡、合肥战略考虑城市未来市场发展潜力巨大，但经济、规划层面略逊于上两类城市鞍山、锦州、吉安、泸州、信阳、周口、株州、赣州商业地产进入的理想区域宏观环境分析目录中国城市化和人口聚集分析2二、三线城市商业开展机遇4中国城市化升级分析33中国城市宏观经济分析311.1二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济正处于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，如合肥2021年GDP增长率达17.3%，位居前列。1.2二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市2000年以来，“北上广深〞等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但近几年，随着城市经济的开展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济那么进入快速增长期，居民可支配收入水平增长较为迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增长率高达21.92%，明显高于北京和上海。1.3二、三线城市房价收入比较为合理，购置力强劲一线城市过高的房价使得刚性需求无法实现，投资、投机性需求占领市场。而二、三线城市房价收入比较低，居民购置力较为充裕，而且房价和收入上涨空间比较大、上涨速度较快二、三线城市住宅楼面均价远低于一线城市，拿地本钱相对较低二、三线城市楼面地价/房价处于中等水平，利润空间较大从2021年1-9月35个大中城市成交的住宅用地楼面均价来看，北京排名首位，楼面均价为8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；广州相对略低一些，为4401元/平方米。可见，开发商在一线城市的拿地本钱远高于二、三线城市。大局部二、三线城市商品房价格在8000元/平方米以下，上涨空间巨大；一线城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房价格已接近20000元/平方米，上涨空间越来越小。1.4随着城市化进程的加快，城市内根底建设越来越好，商品住宅市场开始在更多的城市开展壮大序号城市第三产业比重1东莞52.5%2南京51.3%3济南51.0%4厦门50.3%5武汉49.8%6杭州48.5%7温州45.9%8珠海45.5%9青岛45.2%10长沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13宁波42.3%14台州42.2%15无锡41.0%……………除一线城市外，全国有30个以上的城市第三产业比重占30%以上序号城市人口1郑州74462临沂11423南阳1096.224周口1003.955哈尔滨991.66石家庄977.417赣州896.998邯郸896.49徐州868.1910潍坊862.4811驻马店853.0312西安843.4613商丘832.3914济宁831.3115菏泽824.84……………除一线城市外，全国有100个以上的城市常住人口超过400万序号城市房地产销售面积1大连53752苏州21823长沙14064沈阳13965西安12566郑州11987常州10828无锡10079贵阳81810宁波81511佛山77912合肥77913南宁73114长春71515哈尔滨704……………除一线城市外，全国有50个以上的城市房地产容量超过400万1.5一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中小城市，随着城市快速干道的建立，区域一体化的开展，客户外溢三、四线城市的现象越创造显市场客户现有重点城市饱和，风险过大二、三、四线城市崛起相投资空间大、风险小的三四线新城外溢二、三、四线城市商业开展引来时机，市场空间大

中国城市化在提速城市化的含义：是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口不断增长的过程城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业结构逐步升级转换。城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程城市化是一个城市文明不断开展并向农村渗透和传播的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。2.1、中国城市化开展2.2中国城市化进入加速期城乡一体化进程加速鼓励农民入城土地政策调整：农村集体建设用地流转户籍政策改革社会保障体制改革：城乡社保一体化2.3中国城市化是世界历史上最大的城市化1990-2021年20年，中国城市新增近1半人口，由3亿增加到6.2亿未来20年还将新增3亿城市人口

世界主要国家总人口美国：3.0亿日本：1.3亿俄罗斯：1.4亿欧盟27国：5.0亿法国：0.6亿英国：0.6亿德国：0.8亿意大利：0.6亿澳大利亚：0.2亿房地产业拉动中国经济成长城市人口3亿

4.6亿

6亿8.4亿城市化率

28%36%46%58%城市化率美国：85％欧洲：90％日本：90％澳大利亚：75％第一层级第二层级第三层级第四层级1234农村人口城镇化乡村多余人口流向→乡镇→县镇县城人口迅速增加，县城工厂少，人们只能从事一些“商业效劳性〞工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。地区性城市中心化县城(“有钱人〞)流向：地级城市地级城市人口每年有8%-10%以上的增长速度，是中国流动最快的人流导向。人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。区域性城市中心化地级城市人口流向：省会城市这使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。这必然使省会级城市形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。全国、世界各地人口流向：超级都市

成为国际化大型都市，从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。从以下四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。2.4、城市人口聚集形式第三层次第一层次第二层次第四层次第三层次第一个层次

第二层次第四层次“超级城市〞，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。“一级城市或中心城市〞，市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。2.5城市人口变化带来的商业格局变化3.1中国城市在升级

从工业城镇向城市升级从中小城市向大城市升级从单中心向城市多中心升级从行政城市向经济城市升级从中心城市向城市群升级

城市化进程不仅仅只是人口进入城市,更是城市升级的进程

3.2城市升级城市是区域经济的增长极大都市区并非地域行政管理单元，只是一种地理现象的客观存在城市单中心城市多中心城市群、城市带工业城镇中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产市场的快速开展奠定了根底；丰富的土地资源、低廉的土地本钱、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间。因此预计未来几年，二、三线房地产市场会保持快于一线城市的开展速度前进，中国房地产行业也将会在市场、政策的双重作用下，按照“一线城市→二线城市→三线城市〞的顺序，逐渐开展与完善。一线城市日趋成熟，中国城市化的主战场在二三线城市，地方政府开展城市的强烈需求，二三线城市的商业开发迎来快速开展的机遇，商业尤其是综合体和购物中心开处于发的起步期，升值潜力大；土地取得本钱相对低，价值提升空间大。城市化促进城市功能升级。这种城市功能的升级，商业〔包括城市综合体、购物中心、商业街区等〕在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争。小结5大区域城市商业投资时机西南东北珠三角成渝地区环渤海长三角华中区域淘汰城市城市A城市B城市C被选城市重点城市核心城市适当规模城市价格有空间城市竞争适中城市其他城市—1城市—2城市—3城市X城市Y城市房地产价格水平和增长空间城市房地产容量与潜力淘汰城市城市E城市F城市G适合目前投资的城市市场容量适中，具有持续开发潜力易建立外来企业品牌度标杆企业市场份额较大典型城市：太原市场容量小，利润回报低客户对外来品牌接受度低，外地企业少典型城市：仙桃、玉溪市场容量大，需求支撑足客户对于产品要求逐步提高品牌企业多，竞争相对激烈，标杆企业市场份额一般典型城市：杭州、长沙价格高成本高，回报率取决于企业运营水平客户对产品品质要求较高大型企业众多，竞争激烈，标杆企业市场份额不高典型城市：上海、北京…快速发展阶段500-1000万方成长阶段200-500万方成熟阶段1000万方以上起步阶段200万方以下09年典型城市TOP20企业市场份额容量规模城市TOP1企业比重200-500太原富力13%500-1000杭州绿城8%1000以上北京富力3%上海绿地5%成都蓝光3%中国房地产市场开展还处于初级阶段，其房地产开展的成熟程度根本可以通过其规模来衡量根据目前对于市场占有率要求，我