当前房地产市场形势与政策走向解决方案

当前房地产市场形势与政策走向

1一、房地产市场开展及近两年来出现的主要问题二、存在问题的原因分析三、稳定房价的意义和主要政策措施四、近期房地产市场运行情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况六、关于商品房预售制度

七、关于的房地产泡沫破灭八、结束语

2一、房地产市场开展及近两年来出现的主要问题3

1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。

城镇住房制度取得重大进展，房地产市场体系根本建立，房地产业持续快速开展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。4

在市场的快速开展过程中，也逐步暴露出一些问题，尤其是投资增势较猛、以及供给增长总体跟不上销售增长、商品房供给的结构性矛盾和价格上涨的压力在一局部地区逐步突出，引起了中央和国务院的高度重视。5针对以上问题，去年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。

严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发工程资本金比例，控制城市拆迁规模。

6在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。

主要表现是：

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（一）房价上涨过快。房价上涨的主要特点：

一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%；

二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；8三是局部大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；9五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其开展，将影响房地产市场持续健康开展，影响宏观经济和社会稳定。10（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。

房地产市场的供求状况，已由前些年的需求缺乏，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。11今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和局部中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。12

（三）局部地区房地产投资增长仍然偏快。

2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的根底上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的到达115%。13

（四）市场供给结构不合理。

商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供给比例偏低。今年一季度，我们对局部城市商品住宅供给进行调查显示，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。

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2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。15二、存在问题的原因分析16产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善以及精装修等，商品房开发建设本钱增加。

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但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，局部地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机，从而使房价进一步上涨。18

（一）大量资金涌入房地产市场。

近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款本钱低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。19

（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活泼一时的“温州炒房团”、“山西购房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。

投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。

20据调查，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空关待沽。长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购房比例到达20%左右。今年一季度，上海市成交单价超过万元的预售住宅中，外省市居民购房面积占43%；其中，温州人占72%。21（三）境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。

一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。

22今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。1-2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币,比去年同期增加了1.5倍。23（四）一些地方政府行为不标准。

前几年局部城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至到达60%。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。24

（五）市场秩序比较混乱。

少数开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。

25（六）不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。

随着房地产市场的快速开展，局部城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担忧房价上涨提前入市，有钱人参加期房炒作投机。

在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。26

三、稳定房价的意义和主要政策措施27保持房地产市场持续健康开展，始终是中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导屡次作出重要批示，温家宝在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。28

3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电〔2005〕8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。29

4月25日，曾培炎同志在局部城市房地产市场及房价问题座谈会上，就进一步加强房地产市场调控的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表了重要讲话。

曾培炎副指出：“房地产业能否持续健康开展，事关重大。我们要以邓小平理论和‘’重要思想为指导，全面落实科学开展观，把稳定房价作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓，切实搞好对房地产市场的调控。30要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融等经济手段，加强市场管理和监管，从供给和需求两方面入手，积极稳妥地进行调控；要重点控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投资性购房，合理引导住房需求；31

要改善住房供给结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的根本住房需求；

要把握好调控的力度，防止市场大起大落，促进房地产市场供求根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快开展。”32建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：

当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供给与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要标准房地产市场秩序。33

调整供给，重点是改善市场供给结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供给；

调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；

标准市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。34

国务院第88次常务会议，听取了建设部的汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工作，明确了稳定房价的有关政策措施。35

2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、开展委、财政部、、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）。对稳定房价采取了以下主要措施：36（一）强化城市规划调控，改善住房供给结构。

要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、工程布局以及进度安排。

住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供给缺乏的地区，住宅建设要以此类工程为主，并在有关方案中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。37

城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划工程，在工程选址上予以保证。

对中低价普通商品住房建设工程，在供给土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发工程的规划许可监管。38（二）加大土地供给调控力度，严格土地管理。

要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用方案的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供给中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供给量。39

在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。

严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。

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（三）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。

运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。

对个人购置普通住房缺乏两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购置普通住房超过两年（含两年）的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。41（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理.

银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。42（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供给、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。

对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。43各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准根底上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%，并报建设部等部门备案。44（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按《经济适用住房管理方法》和当地政府的规定，落实经济适用住房工程招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低本钱、控制开发利润。

要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。

45各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案；切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。46

（七）切实和标准市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。

根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让。

实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

47严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等工程建设要求的行为。对各类违法违规行为，房地产主管部门要将其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公开曝光。48

（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。

要求各地加快建立健全市场信息系统，加强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用地供给、土地价格和房价变动趋势。要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供给情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性开展。

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这次调控，立足于促进国民经济和社会稳定开展,立足于维护普通居民的根本住房权益,立足于以经济手段为主调控市场。根本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。

50四、近期房地产市场运行情况51当前全国房地产市场运行情况：（一）房地产开发投资增幅继续回落据国家统计局统计快报，今年前三季度，全国房地产开发投资同比增长22.2%，增幅比去年同期回落6.1个百分点，比今年上半年回落1.3个百分点；低于同期城镇固定资产投资增幅5.5个百分点。52东部地区投资增幅回落快于中西部地区。

全国31个省（区、市）中，有21个房地产开发投资增幅同比回落，其中北京、辽宁、浙江、福建等7个省（区、市）增幅回落超过20个百分点。

53房地产开发投资增幅情况图54（二）市场成交量逐步趋稳。1-9月，商品住房累计成交面积有17个城市同比下降；其中，宁波、温州、杭州市降幅达30％以上，上海市下降28.4％。但9月份与8月份相比，有23个城市成交面积环比有所增长。55一些前段市场观望气氛较浓、市场收缩较大的沿海城市成交量有所上升，上海、沈阳、大连、杭州等16个城市环比增长20%以上。56此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。南京、宁波、苏州、北京等地一些投机、投资性购房和二手住房由出售转为出租，租赁市场的房源供给量明显增多。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活泼。57（三）中小套型、中低价位商品住房成交比例有所提高。

9月份，40个大中城市120平方米以下套型成交面积占比由6月份的45.5％提高到49.6％；其中80平方米以下套型成交面积占比由6月份的12.6％提高到15.9％。58

上海市4000元/平方米以下的商品住房成交套数占比由1－7月的19.13%上升到1-9月的21.35%，1万元/平方米的高价位商品住房比重从20.19%下降为7.67%。据苏州市141个房地产中介信息采集点反响的信息，今年三季度120平方米以下的商品住房成交量占比到达94%以上。59

（四）商品住房价格涨幅趋缓。

据国家统计局城调队抽样调查，9月份70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨6.2%，同比涨幅分别较8月份、7月份涨幅低0.6、1.3个百分点；比上月上涨0.5%，环比涨幅与8月份持平。局部热点地区价格有所回落。一些正在销售的楼盘价格外表看未做调整，但有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费等方法隐性降价。60从统计数据看，上海市今年前9个月商品住房预售价格环比涨幅分别为1.13%、0.14%、2.28%、1.28%、1.06%、－0.94%、－1.51%、－0.46%、－0.17，比上年底累计上涨2.79％。另据上海市调查，考虑送装修、家具等隐性降价因素，一些高价位楼盘销售价格实际下降了10％左右。61626364（五）房地产信贷增幅放缓。

据人民银行统计，截止9月底，商业性房地产开发贷款余额和个人购房贷款余额分别增长16.82%和20.07%，比年初下降了10.1和13.9个百分点，个人住房贷款余额增幅已连续17个月下降。

65与此同时，一些开发企业开始寻求其它非银行的融资渠道。有的以投资基金参股方式，有的通过信托融资用于房地产工程贷款。

据国家统计局1-9月快报数据，全国房地产开发投资资金来源中，国内贷款占全部资金来源的比重比去年同期下降2个百分点，自筹资金上升了4个百分点。66

（六）房地产开发用地供给总量得到控制，结构有所改善。

在前两年供给量较大的情况下，今年前三季度房地产开发用地供给量比去年同期减少了24.03%；

其中，经济适用住房用地供给量所占比例比去年同期提高了2.2个百分点。67

闲置土地处置力度进一步加大。前三季度，存量用地占土地供给总量的57.96%，比去年同期提高了2.87个百分点。土地价格继续稳中有升，三季度居住用地地价比去年同期增长1%，增幅比去年同期下降0.85个百分点。

68（七）有区别的税收政策促进了住房供给结构的改善。

随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区别的住房交易营业税政策的实施，一些开发企业对正在开发或即将开发工程的设计方案作调整，增加中小户型商品住房，以适应市场的需求。69北京市今年以来一度热销的某工程在第三期开发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同时增加一居室、二居室的数量。

沈阳某开发商将已经建成长期滞销的180-240平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套80-90平方米。70

（八）房地产市场秩序逐步标准。

以40个大中城市为重点的房地产市场信息系统的开通，为全面、及时、准确反映房地产市场供求总量、结构、成交价格等真实情况，提供了便利。通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度；通过建立网上投诉等信息反响渠道，形成社会监督机制。717月份以来，上海、杭州等地通过信息系统发现并查处了一批违法违规销（预）售商品房案。南京市还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。

深圳、北京等地还开展了房地产广告、商品房销售活动等专项整治活动。上述措施的实施，为标准市场秩序，维护消费者合法利益发挥了积极作用。72上述情况说明：随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实，政策效应逐步显现。局部地区房地产投资规模增长趋势得到控制，投机行为得到遏制，住房价格涨幅趋缓，住房供给结构有所改善，消费心理正发生变化，各地房价总体回落，房地产市场总体趋于稳定，朝着预期目标开展。73

调控政策对市场的影响，有两个明显特点。一是各地结合本地实际落实调控政策，根本到达了预期调控目标。

市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛盾较为突出、房价上涨较快的长三角地区较为敏感。上海、杭州等热点城市，投资增幅趋缓，投机性需求根本退市、投资性需求得到抑制，供求矛盾得到缓解，市场秩序有所好转，房价有一定的回落。

中西部地区等一些市场开展中矛盾相对缓和的城市，调控政策实施后，市场运行情况比较平稳，但过快的投资增长趋势有所抑制。74二是市场变化总体较为平缓。

从市场成交量情况看，5、6月份明显下降，8、9月份有所上升。

6月份，40个大中城市中，有24个城市当月商品住房成交面积同比负增长。东部沿海地区和内地局部中心城市尤为明显，有些城市降幅在45％以上，甚至超过60％。

8、9月份以来，前期成交量下降较大的地区开始有所增长。从房价走势看，成交量的持续下降和住房需求结构的优化，促使商品住房价格增幅趋缓，先前房价上涨过快的地区价格出现回落。75国办发和七部委发的两个稳定房价的文件，对解决全国房地产市场存在的突出问题，促进市场健康开展发挥了积极和重要的作用。这次调控在较短的时间内取得较明显效果，既解决当前存在的突出矛盾和问题，又保持了房地产市场的平稳开展，得到了社会各界的普遍支持。充分说明，国务院的决策是及时的，调控的目标定位、决策部署是科学的，是我国房地产市场调控一次较为成功的实践。76

从开展走势看，随着各项调控政策措施的不断落实，市场调控效果将继续显现，房地产市场的矛盾将进一步得到缓解；同时，市场预期将趋于稳定，合理住房需求逐步入市，开发投资较为理性。因此，预计今年四季度将延续三季度后期平稳开展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供求总量根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定的方向开展。77五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况、新问题78（一）存在的主要问题

一是调整住房供给结构的任务还十分艰巨。

住房供给结构不合理是各地普遍存在的突出问题

9月末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，120平方米以上的住房占50%以上的有21个城市，最高的达91.06%；有17个城市套型面积80平方米以下的住房不到总面积的10%。79据调查，某市套型面积60平方米以下的住房需求比例为16%，市场供给比例只有2.6%；

60-100平方米的住房需求比例为61%，市场供给比例只有24%；

150平方米以上的住房需求比例仅为2%，市场供给比例则高达35%，严重供大于求。80供需结构矛盾的凸现，一方面导致中低收入家庭买不到适合自己的住房；此外，供求结构性矛盾也是影响平均房价过快上涨的重要因素之一。中低价位、中小户型住房供给缺乏，使得中低价位商品住房成交量减少，从统计数据上显示出商品住房平均成交价格的不断上涨。81

二是开发商囤积土地、圈占土地的现象没有从根本上得到有效解决。

据最近组织的调查显示，全国有40万亩房地产开发用地在开发企业手上逾期两年未开发。开发企业通过分期开发、延长建设周期等手段变相囤积土地的行为也较普遍，个别企业10年前圈占的土地至今尚未开发完。大量开发土地被开发企业掌握，加大了调控有效供给的难度，增加了开发商炒作房价的空间，会影响调控的总体效果。

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三是房价上涨的压力依然存在。当前，城镇化过程中外来人员住房需求以及城市居民改善型住房需求仍然较为旺盛，将会在较长时间内得到持续释放。此外，一些地方为加快城市建设，在编制拆迁方案时，仍想维持较大的拆迁规模，由此影响对被动性住房需求的控制。在其他投资渠道不畅的条件下，房地产市场仍然是投资和消费的主要方向。从统计快报看，北京、上海等地商品住房新开工面积同比下降较大，也可能影响今后两年市场供给量和市场供求关系，加大稳定房价的困难。83

四是一些地方住房保障工作推进情况仍不理想。

一些地方在执行经济适用住房制度中，配套政策不完善，优惠政策不落实，管理不到位；一些地方重视不够，廉租住房覆盖面小，有的城市还没有真正启动，有的城市没有建立畅通的廉租住房资金渠道。84五是个别媒体和专家的舆论引导存在偏差。

中央调控政策实施以来，新华社等主流媒体进行了大量正面报道，对引导市场预期起到了积极作用。但也有个别不负责任的媒体，对调控政策及市场反响做了一些不够客观公正的报道。有的以偏概全，没有准确把握调控政策精神；有的断章取义，歪曲解读调控政策；个别甚至捏造虚假新闻，造成了社会混乱。85（二）需要关注的新情况、新问题

一是进一步关注供求关系走向。一方面，关注成交量萎缩带来的问题。近年来为缓解房地产市场供不应求的矛盾，一些地方政府采取了加大市场供给量的措施，目前这局部工程正处于上市期，如果成交量持续萎缩，有可能使供给关系发生逆转，带来空置量的上升。86

另一方面，关注局部城市出现的新增上市量的减少。据1-8月信息系统数据，40个重点城市中，有18个城市新增商品住房供给量减少，其中北京、杭州、苏州等11个城市批准上市的商品住房面积同比下降超过20%。

新增供给量的减少，将加大局部城市结构调整、稳定房价的困难。87

二是关注局部地区新开工面积的变化。据国家统计局1-8月统计快报，局部省市商品住房新开工面积为负增长，如北京、上海、浙江商品住房新开工面积同比分别下降15.1%、10.7%、7.8%。88如新开工面积继续有明显下降，要做中长期供求分析，防范在1－2年后因供给量减少引发供求矛盾，带来房价涨幅的反弹。

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三是关注在建工程的资金链。因商品房销售速度明显放缓，开发企业的资金回收期延长，杭州等城市已经出现拖欠税款、逾期还贷现象。

如果市场持续僵持，局部在建工程有可能因资金链断裂而出现“烂尾”，产生新的社会问题，并可能影响金融平安。

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四是关注商品房销售纠纷增长。

局部城市已经出现因新推出楼盘价位较低，引发周边以较高价位购置了住房者的心理不平衡，以各种理由要求退房或进行经济补偿的纠纷增多，甚至出现集体现象。

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五是关注局部开发企业违规行为的抬头。据南京、杭州等城市反映，商品房销售环节的一些违法违规行为重新抬头。由于市场销售速度放缓，一些开发商为加快资金回笼，有的以许诺“售后包租返销”等高回报或让利的方式实现销售；有的以产权式酒店或“分时度假”等宣传方式，诱使消费者投资购房；还有的以通过“假按揭”，骗取银行贷款。这些违法违规的行为的重新抬头，容易引发新的售房纠纷和矛盾，扰乱正常的市场秩序。92因调控的时间尚短，以上问题还只是局部城市反映出来的初步现象，不应影响调控政策的全面贯彻。

当前要高度关注市场变化，密切跟踪、深入分析、加强监管、分类指导，既要防止调控工作的松动带来房价的反弹，也要注意稳定市场预期。93六、关于商品房预售制度

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中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》提出“考虑取消现行的预售制度”的建议后，社会各界反映强烈，对房地产市场的政策预期也产生了较大影响。根据国办秘书局的要求，我部组织有关方面力量，就国内外商品房预售制度进行了深入的比较研究；并召开了完善商品房预售制度座谈会，听取了局部开发企业、中介机构、专家学者以及人民银行、工商银行、建设银行的意见。95

目前局部人士主张取消商品房预售制度，其主要考虑：一是，除香港外，等大局部国家没有预售制度，新建房屋都是现售。二是，预售款由开发商支配，资金缺乏平安性，少数开发商通过假按揭套取银行贷款，已直接构成了房地产信贷风险。预售制使市场风险过多地转嫁给了金融系统和消费者。

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三是，预售制下，商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差，给局部开发商虚假宣传、延期交房、货不对板等不标准行为留下了空子，也容易造成“烂尾”等现象，不利于维护购房者权益。四是，预售使得开发商提前收款，侵占购房人贷款利息。97一）世界主要国家和地区

商品房预售制度及特点

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据各方面的资料显示，世界上许多国家和地区都允许新建房屋（相当于我国的商品房）在竣工前进行预售，但对预售的管理和个人购置预售房屋的贷款政策有所区别。

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1、有关国家新建房屋销售情况

各国新建房屋的销售方式有较大差异。

新建房屋大局部是预售。据人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。

2004年，新建房屋销售120.3万套，其中预售92.1万套。预售房屋中，开工前已经售出的48.2万套，在建造期间售出的43.9万套。100

商品房销售情况 101

新加坡、中国香港等东南亚地区预售规模也较大，预售率在90％左右。

欧洲、等一些经济兴旺国家，房地产市场以二手房市场为主，新建房屋工程规模普遍较小，同时融资渠道兴旺，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主

102

2、有关国家政府对房屋预售的管理各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。

如澳大利亚预售前需取得工程规划审批证书，需获得建筑许可。

中国香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。103

另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。104

在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清；

、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。105

有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行（相当于国内的工程造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。

106

有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5-10%的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，连同剩余房款一并转给开发商。107

欧家一般由双方合同约定。如

，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5-10%的保证金，根据工程进度付款，完工时清算。108

3、个人购房贷款政策商品房预售时，在多数国家和地区，购房者可以获得各种形式的贷款，但在贷款方式上差异较大。

东南亚国家和欧洲一些国家，在预售时购房人就可以向银行申请购房贷款。

109

的金融机构在工程完工后才为购房人发放抵押贷款，但在预售阶段，根据未来的抵押贷款情况，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项；

银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。

英国也有类似的过桥贷款。110二）我国商品房预售制度的形成过程及作用111

商品房预售许可制度确实立，与我国房地产市场开展进程紧密联系。

房地产开发的前身是开放初期（80年代中期）的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房方案委托由政府组织成立的“统建办公室”（政府事业单位）统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各参建单位。

112

随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其效劳对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款，商品房预售也逐步成主要的销售方式。113

1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验根底上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，局部城市甚至达90％以上。

114

商品房预售制度对促进我国住房建设和房地产市场开展发挥了积极作用。

一是加快了住房供给。长期以来，我国城镇住房总量缺乏，商品房供不应求，加快建设、增加住房供给是客观需要。

预售制加速了建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用本钱，促进了住宅开展。根据测算，预售工程比现售工程的动态投资回收期约缩短10个月。115

二是发挥了融资作用。我国资本市场开展滞后，目前除银行贷款外根本没有其他可供选择的融资方式。在我国现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的现实条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于订金、预售款。

116

三是适应了成片开发的要求。我国房地产业起步晚，多数开发企业规模小、积累缺乏，完全靠自筹资金完成工程开发，并不现实。特别是，由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，开发工程大多是成片、滚动开发，有的一开就是几十万、上百万平方米（北京方庄、回龙观等），这是有别于世界其他国家的中国特色。在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，难以实施工程成片开发。

117四是具有一定的价格优势。

预售商品房相对于现售商品房的价格优势，客观上有利于购房者，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。目前预售价格较现售约低10-15%。118三）取消商品房预售制度的利弊分析119

1、商品房预售的融资功能凸现，根本原因是我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。

从负债率来看，我国开发商与国外开发商根本相当（2003年五大住宅开发商中资产负债率最高的达76％，最低的也在51％），不同的是融资渠道，即负债资金来源不同。

我国开发企业的负债主要是银行贷款（包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节）；而，开发资金主要来自信托、基金、债市等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10%左右。

120

2、购房贷款进入开发建设环节在一些市场经济国家同样存在，但我国对预售款使用的监管相对较弱。目前尚没有形成银行与开发商之外的第三方监管的有效机制，加上有的基层信贷机构疏于管理，致使有的开发工程预售款由开发商自由支配，有的工程出现假按揭（从目前情况看，多数由贷款银行工作人员与开发商相勾结造成），容易引发贷款风险。

3、预售过程中出现的一些不标准行为，应当通过加强市场监管解决。121

从市场经济国家看，预售作为一种商业模式是客观存在的。在我国融资工具缺乏、相关配套措施不健全的情况下，简单取消预售制度，将带来较大的负面影响。122

一是市场供给规模将较大程度地萎缩，影响房价稳定。一方面大量具备预售条件的在建工程不能上市，市场即期供给量将明显减少；

123

另一方面，受建设资金的制约，建设规模缩减，后续供给能力削弱，造成供求关系失衡，都会引起短期内房价的快速上涨。

2000年上海市政府决定提高预售条件，就曾导致市场出现阶段性的供不应求，房价随之上升。同时，市场价格的传导机制，本钱的上升将不可防止地局部转嫁到消费者身上。这与当前稳定房价的调控目标是不相符的。

124

二是开发资金链可能出现断裂，并由此带来一系列社会问题和金融风险。多数开发企业资金压力明显加大，一些中、小企业将因资金链断裂而被迫退出市场，在提高产业集中度的同时，有可能带来楼盘烂尾、拖欠工程款、合同纠纷等现象的大量出现，也会影响金融平安。

125三是外资将可能大量进入房地产开发领域，增加新的不确定性因素。目前，基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求，境外资金十分关注中国房地产市场。一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入市场，加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险。126

综上，取消商品房预售制度，并不能从根本上解决商品房预售中所存在的问题，而且还将带来较大的市场震荡，不利于房地产市场持续健康开展。因此，总体上弊大于利。

当前的着力点应当放在进一步完善商品房预售制度上，而不是取消该制度。127四）社会各界反映128

1、绝大多数专家学者赞成保存预售制度1）预售作为一种商业运作模式,不宜以行政手段硬性取消。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，预售制度是全行的一种营销手段，是房屋买卖双方的一种自发选择。129清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，商品房销售和预售是交易的不同形式，国际上大局部国家都不禁止预售，在期房销售过程中，购房者实际上分担了开发商的一局部开发风险，相应地也获得了期房和现房的价格差异作为回报。

130国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，取消预售本质上是对愿意购置期房的消费者消费权的一种侵犯，有悖于房地产市场的良性开展。房屋预售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的，房屋预售制度的存留应以及是否成为主流应该让市场去调节，而不应通过行政干预，否则不利于市场制度的长远建设。131北京师范大学管理学院董藩教授认为，对于生产周期比较长、价值量巨大的产品，有一个预售的过程或者有一个订购的过程也是很正常的，在西方也是常见的。商品房预售存在的风险和不标准，不在于这种方式的本身，只能是监管上的问题。1322）取消商品房预售将减少市场供给量，影响房价稳定。

一是削弱房地产市场后续供给能力。

国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，在目前房地产开发企业融资渠道不健全、相关配套措施不健全的情况下，取消房屋预售制度可能加剧开发商的资金压力，使开发商尤其是一些实力不强的开发商放弃相关的开发工程，极大影响房地产开发投资规模市场上商品房的供给数量。

133二是大量具备预售条件的在建工程不能上市，市场即期供给将明显减少。三是取消房屋预售制度后，短期内市场对存量房的需求可能会急剧增长。清华大学房地产研究所主任刘洪玉教授认为，在当前需求依然旺盛的情况下，市场供求结构失衡，可能会引起短期内房价的快速上涨。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为，如果单纯取销预售，对房价无疑是火上浇油。134

3）取消预售制度达不到防范房地产金融风险的目的。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，如果从防范金融风险角度出发，完全可以提高期房按揭贷款的利率或首付款比例，或者干脆不给期房销售提供按揭贷款。金融机构应该根据自身风险管理的能力，来采取相应的市场和经营策略，而不是要求取消预售制度。防范风险归根到底还是要求金融机构自身具备风险管理的能力，而不是取消房屋预售制度就能做到。135国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，央行研究报告建议取消房屋预售，主要目的是防范金融风险。但是防范风险要靠金融机构自身具备风险管理的能力，而不能靠取消房屋预售这种简单的做法，防范风险不能因噎废食，躲避风险不能以更大的收益的时机本钱为代价，而是要靠提高自身的风险控制、管理能力，才是防范金融风险之本，一刀切的做法是不适宜的。136

4）为外资大量进入房地产开发领域开辟空间。央行、专家、开发商、中介机构普遍认为，中国缺乏兴旺的多层次房地产融资市场，融资渠道狭窄，开发经营资金主要依赖银行贷款。

国资委研究中心宏观战略部部长赵晓、西南证券房地产行业研究员段海瑞都认为，基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求，境外资金十分关注中国房地产市场。137

目前已有海外资金以直接投资或参股、间接投资以及外资贷款等多种渠道进入房地产市场。

清华大学的刘洪玉认为，一旦取消预售制度，留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入外资加速进入市场，使国内大量储蓄资金以低收益方式放于银行，而银行储蓄资金沉淀本身就是一种损失。138五）有关政策建议139

1、积极拓展房地产融资渠道2、加强商品房预售资金监管3、强化商业银行风险管理4、严格商品房预售许可管理5、完善房地产市场信息系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理140

七、关于的房地产泡沫破灭141

一段时期来，在我国房地产业市场出现价格过快上涨现象和人民币趋于升值的背景下，一些舆论提出，我国正面临在1985年“广场协议”后的情况，房地产业将因人民币升值而出现大量“泡沫”，国民经济已被房地产价格的快速膨胀所胁持，10年衰退的教训有可能在中国重演。我们认为，这些判断缺乏客观依据。

142一）我国目前和“广场协议”前后的面临的不是同一开展阶段。

所谓广场协议，是指1985年9月22日，、、联邦德国、法国、英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。

143

目前舆论中普遍存在一个偏颇的前提，就是把1985年的“广场协议”当成了日元升值的起点，并由此来分析我国可能面临的问题。这种割断历史的孤立分析是相当有害的。

144

在战后为尽快恢复经济和开展出口产业，按照占领帮助制定的“道奇方案”，于1949年将本币一下子贬到360日元比1美元，并执行固定汇率。这个固定汇率一直执行了22年。长期的低汇率使很快成了一个外向型经济兴旺的国家。1969年到1971年，的国际贸易顺差不断扩大。

1451971年，由于突然公布“新经济政策”，停止美元与黄金挂钩，被迫于同年11月将日元对美元大幅度升值为306：1。1973年2月，“布雷顿森林体制”解体，和其他兴旺国家共同开始实行浮动汇率。146

日元升值的这个第一阶段，正是我们应当高度关注的阶段。在这个阶段，日元升值给带来的，首先是产业竞争力的大幅度提高。企业被迫转向提高质量、改进技术、树立品牌和节约资源等方面。促使产业结构和产业开展水平的极大升级。在既没有铁矿石，也没有能源的，钢铁业一举成为了优势产业。到1975年，还跃居为世界第一大汽车出口国。147

从这个意义上说，日元升值给带来的，是转变增长方式、促进结构升级的动力和压力；是受益而不是受害。我国面临的，实际上是日元第一次升值时的开展水平。就国际竞争力说，我国目前的开展阶段与这个时期的水平相当；和“广场协议”时的不在同一开展阶段上。148二）房地产泡沫分析的历届政府都把改善国民生活作为自己的政治纲领。其中最具代表性的有六十年代初池田内阁的《国民收入倍增方案》，七十年代田中内阁的《社会经济根本方案》（列岛改造论）、八十年代中曾根内阁的《80年代社会经济的展望和方针》等。但一段时间内，一些政治家们过度迎合社会急于赶超欧美生活水平的诉求，则为房地产业的过度扩张埋下了伏笔。149

从住房政策分析：

上个世纪80年代初，急于赶超欧美生活水平，提出“向二十一世纪新城镇目标迈进”方案，鼓励人们“住大房子、好房子”，由此，地方开始加快旧区改造工作并进行大拆大建，房地产投资规模急剧扩张，地价快速上涨。

150

1990年，政府已经意识到过度快速上涨的房地产价格可能给金融和国民经济带来的风险，开始大造压低房地产价格舆论，采取措施抑制价格，调整市场。但这个政策采取了“硬着陆”的不当方式。一方面，突然快速抽紧银根，另一方面，政府主导大造压低房地产价格的舆论。151

1990年9月，国营播送电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，提出应让的地价下降一半；主张进行土地税制的，限制房地产融资。

这一连续节目成了社会价格预期的转折点。

152

1991年6月，宫泽喜一内阁提出《生活大国五年方案》，进一步提出，要“确保国民能用五年的家庭年收入购置一套住房的目标”，也就是房价收入比要压低到五年的政策性价格目标。

前期过度迎合社会急于赶超欧美心理，鼓励住大房子、好房子的政策急剧吹大了需求，膨胀了价格；

后期同样过度迎合社会心理，让国民买到廉价房子的政策宣言又一举刺破了“泡沫”，完全打乱了社会价格预期。

这个循环构成了房地产“泡沫”从产生到破灭的政策根底。

153

货币政策方面分析：

“广场协议”后为缓解本币升值的影响，1986年1月起连续5次降低贴现率，1987年到达2.5％的战后最低水平。

由于银根放松，货币供给量快速增长，而大量货币的去处就是股票与房地产市场。154

1990年政府意识到快速上涨的房地产价格可能给金融和国民经济带来的风险，开始采取措施抑制价格和调整市场。但货币政策采取了“硬着陆”的不当方式，央行快速抽紧银根，通过连续五次加息，把利率从2.5％一下提高到1990年8月的6％。

货币政策180度大转弯使得房地产市场来不及调整而迅速崩溃。

155

在“泡沫”破灭之际的1990年，地产总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍。但是到1992年，股票和土地价格下降造成的资产损失相当于当年国民生产总值的90％，由此经济也进入了长期停滞不前的“失去的十年”时期。

156

房地产“泡沫”破灭后，房价一落千丈，银行大量贷款成为不良资产，经济衰退就此开始。

1993年

经济年增长率从1990年的5.6％急剧下滑为0.2％。

157

三）房地产兴衰的几点启示：

一是解决居民住房问题的制度设想要有长远安排。房地产“泡沫”破灭的原因之一是政府急于在一个短时期内改善整个社会的住房条件而大量提供政策性住房。我国是一个开展不平衡的大国，满足人民群众的住房需求需要一个长期的开展建设过程。指望中短期内就能满足大多数人住房需求的良好愿望，往往会和经济规律发生矛盾。158

二是扩大内需和促进消费需求结构的升级仍要长期坚持。九十年代经济停滞不前的最大教训是政策摇摆不定，没有把扩大内需、扩张消费和促进消费结构转变的政策坚持始终。我国已经走过了短缺时代，住房消费需求的高涨是社会消费需求结构变化的良性反映，坚决不移地采取鼓励住房消费的政策需要从长期战略高度来认识。159

三是对房地产市场出现的问题的调控要坚持积极稳妥的原则，注意把握力度，着眼于软着陆，切忌下猛药，造成大起大落。

160三）从的教训，对我国稳定房价工作回头看回忆半年多来以稳定房价为主要内容的调控工作，在政策研究、文件制发和贯彻实施的各个阶段，国务院和各有关部委非常审慎。坚持按经济规律办事，始终贯穿着科学务实态度，牢牢把握着解决当前的问题，是为了促进房地产市场更加持续健康开展这个主线。

161一是首先认真分析市场出现的问题，并找准其中的主要问题。因房价问题是市场运行状况的综合反映，表现得也最为直接和敏感。解决供求关系、结构问题、市场秩序等，都最终表现为商品房价格的稳定。所以把局部城市出现房价非正常上涨或有此苗头作为当前的主要问题；

二是从统一思想认识入手，确定这次调控要到达的主要目的。即采取有效措施，稳定房价,阻止房价的非正常上涨；162三是为妥善解决问题，先把产生问题的原因分析清楚。房价上涨有合理的原因：如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善以及精装修，带来商品房开发建设本钱增加等。也有不合理的原因：主要表现在市场需求偏大，供求矛盾突出，市场供给结构不合理，投机性购房抬头，政府行为不标准，开发商哄抬房价等。163四是针对问题和原因对症下药：1）首先强化地方政府在稳定房价问题上的责任；2）其次是采取积极稳妥措施，从加强供给与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求入手；加上标准房地产市场秩序三管齐下；

164——调控供给：重点放在调整市场供给结构，增加中低价位和中小套型的普通商品房和经济适用住房供给，逐步满足普通居民家庭的住房需求；——调控需求：重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；165

——标准市场秩序:

重点是加快建立并开通城市房地产市场信息系统，全面、及时、准确地掌握房地产市场的供求真实情况，加大市场的透明度，同时查处开发商和中介机构违规销售、恶意哄抬房价等行为，让百姓明明白白消费、清清楚楚购房。

166

这次调控比较成功的方面：

一是中央确定的调控目标和根本政策，坚持了“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的根本原则，同时，强调地方政府在稳定房价问题上的责任。

国家的统一政策解决或防范普遍性问题，地方的调控措施则针对当地市场情况，有什么问题解决什么问题，尚未暴露问题的则未雨绸缪、注意防范，不搞一刀切。167二是调控贯穿了有保有压的方针，没有下猛药，不搞硬着陆。国务院《通知》和七部委文件提的都是稳定房价，并明确要求防止市场出现大起大落，使得调控以来市场总体表现平稳。

168三是调控政策具有很强的针对性，下药较准，用量适度。

*首先采取经济手段加法律手段重锤打击最容易形成泡沫、对房地产市场破坏力最大的市场投机行为。

——通过挤压泡沫到达逼迫投机性购房退市的目的，——在较短的时间内使市场节奏有所放缓，——供求矛盾缓解，——房价涨幅趋缓，——使市场逐步回归理性。169*其次，把稳定房价的另一个工作重点放在改善住房供给结构、着力增加适合普通居民购置的中低价位和中小户型普通商品房和经济适用住房上，努力让有能力进入市场的工薪家庭买得起房。

*第三，强化住房保障工作，努力使没有能力进入市场的最低收入家庭得到根本保障。要求各地抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。170这次调控能在较短的时间内，取得较明显的效果，充分说明中央、国务院关于加强房地产市场调控的重大决策是非常及时的，调控的目标定位、决策部署都是科学的。有关政策措施具有较强的针对性，得到了各地和社会各界的普遍支持，既有利于解决当前存在的突出矛盾和问题，又为促进房地产市场持续健康开展打下了根底，充分表达了贯彻落实科学开展观和构建和谐社会的客观要求。171尽管随着各项调控政策的逐步落实，政策效应已经得到初步显现。但我们应该清醒地认识到，当前调控成效还是初步的，市场尚在开展变化中，需要冷静观察，密切关注走势，注意稳定政策不松懈。

要到达“供求根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定”的调控目标，切实把稳定房价的初步成果稳固好，使市场结构进一步得到合理调整，市场行为进一步标准，住房保障工作逐步建立和完善，还有大量工作要做。

172

八、结束语173

在国务院经济形势分析会上，温家宝对当前房地产市场调控工作，强调：

*两个坚决不移：一是坚决不移落实中央已确定的调控政策，解决好突出问题；二是坚决不移把房地产业作为支柱产业，促进其健康开展。

*两个关键：一是着力改善供给结构，增加中低价位普通商品房、经济适用住房及廉租住房建设，严格控制高档商品房开发；二是切实和标准房地产秩序，遏制投机炒作。174国办发曾培炎主持召开的房地产市场形势分析会议纪要明确提出：

*根据当前房地产和土地市场的形势，下一步要继续推进和落实已经出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。*努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标。175国务院副曾培炎在辽宁考察了房地产市场，从以下方面作了强调：1、当前各项房地产调控政策效果开始显现，市场形势总体趋好。各地要进一步把思想行动统一到国务院调控房地产市场的各项政策措施上，促进住房价格根本稳定和房地产业健康开展。1762、保持房地产市场健康开展，关系国民经济和社会开展的全局，关系广阔人民群众的切身利益。各级地方政府要切实加强领导，坚决不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决当前房地产领域存在的突出问题；坚决不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场持续健康开展。1773、要继续遏制投机性需求，控制投资性需求。同时，合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求。178

4、要加快调整住房供给结构，切实增加中低价位、中小套型普通商品房，以及经济适用住房和廉租房的供给。进一步完善和标准经济适用房的建设、销售方法，使政策优惠真正落实到符合条件的低收入家庭。加快廉租住房制度建设，重点帮助困难居民解决住房问题。继续控制高档商品住房和政府机关办公楼等非住宅开发，控制其投资过快增长。179

5、要继续和标准房地产市场秩序，严格房地产开发企业和中介机构市场准入，加强市场监管，严肃查处开发和销售中的各种违法违规行为。继续加强房地产市场信息系统建设，增强市场透明度，引导市场理性开展。180从去年以来，国