北京望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告

望坛项目公建地块

市场研究及定位策划报告南三环赵公口桥木樨园桥本案住宅健身中心百荣世贸商城酒店式公寓＋商业配套酒店式公寓销售价格8000－8500元/平米配套商业租金2-3元/天·㎡永外大街洗浴休闲中心北部公建地块西部公建地块东部公建地块公建地块项目市场研究及定位概要专业卖场＋餐饮＋临街店铺＋办公专业买场租金2-3元/天㎡临街商铺销售价格12000-13000元/平米租金4-6元/天·㎡办公物业销售价格9000－10000元/平米租金3-3.5元/天·㎡南三环第2

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页本案公建开发的区域环境分析1区域缺乏商务氛围，基本没有中高档办公的氛围；2区域周边交通及市政配套不完善；3本案区域整体生活配套不完善，便利程度低，难以满足附近居民的需求；4区域目前还是老城区，居住和办公人群消费力较弱，中高档商业和商务氛围短时间不可能形成。第4

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页物业名称性质总体规模（平米）商业规模（平米）住宅价格（元/平米）商业售格（元/平米）南曦大厦底商5600020000580017000彩虹城底商50000080004800-500012000政馨家园底商68000250036008500鑫兆雅园会所220000——480012000新裕家园底商800002000730018000甲方乙方底商200003000680012000陶然北岸底商37000030000650019800天鸿宝润苑底商6000020000850012000正阳天下底商500001800840019800清芷园底商及独体楼4000003000900010000恋日嘉园底商120000800051809000区域在售商业分析－－区域在售的商业以社区底商为主区域社区商业销售价格统计(节选)

区域社区销售商业以底商居多，规模在2000－20000平米之间区域社区商业销售价格在9000－19800元之间，以12000元左右者居多第6

页物业名称地理位置商业规模（平米）租金水平（元/天·平米）南曦大厦木樨园桥东南2000013政馨家园永外宋家庄顺八条25001.5鑫兆雅园宋庄路39号-2.6新裕家园磁器口路口东20004.5祥和家苑牛街西区22516青春无限牛街15号楼24005.5-6牛街18牛街东片18250005.5-6清芷园育新街47号30003NoLiTA广渠门内大街200004枫桦豪景广安门内大街100006珠江骏景木樨园桥西南角210003新世代中心蒲黄渝路东600004.5-5.5玺萌丽苑南三环西路南-1.6天天家园安乐林路－3.2区域商业租金分析……地段不同租金差别很大区域社区商业租金统计(节选)区域社区租赁商业规模在2000－25000平米之间区域社区商业租赁价格在1.3－6元/平米·天之间，主要分布在4元以内第7

页档次水平：各业态以中低档商业设施为主经营状况：经营状况整体较好，大部分商业物业处于赢利状态租金状况：部分小型零散店铺租金相对较高，可达到6-8元/天·平方米，一般类型的临街店租金水平主要集中在2-3元/天·平方米、3-5元/天·平方米区间相对较多业态组成：餐饮、专业店、美容美发、便利店等，占据了总体供应数量的50%以上；其它业态分布相对较为零散区域临街商业分析……各街道商业档次都不高第8

页区域超市分析

供应数量：二、三环之间相对集中

供应规模:5000平米以下居多，5000平米以上数量虽少，但规模占总体量80%以上

区位分布：项目周边除家乐福方庄店，尚无大型超市物业存在

品牌档次：区域内以物美、美廉美、华强、华联、天福、迪亚天天为主，其品牌知名度和市场认知度不高本案附近超市主要有：物美便利店，迪亚天天便利店。档次较低且供应量有限本项目地块第9

页区域餐饮娱乐市场分析……餐饮娱乐是本区域商业主力业态餐饮业态总体经营状况：主要服务的对象为周边人群，经营状况普遍较好，现阶段区域内餐饮业态具备较好的经营空间；娱乐业态总体经营状况：服务性业态相对较少；洗浴等经营状况普遍较好，而休闲运动等业态供应少、经营状况不理想餐饮、娱乐等业态的品牌、档次状况：中高档次的娱乐消费市场相对空白租金水平：娱乐业租金一般为1.7-3元/天/平米,餐饮业则在1.8-5元/天/平米之间55%30%10%5%低档中低档中档中高档区域餐饮娱乐业态档次比例图第10

页区域百货市场分析……本区域不支持大型百货类业态区域内百货类物业主要集中在崇文区（如新世界一期二期）、方庄（如贵友）等商业氛围较为成熟、消费力较为旺盛的区域本区域由于商业氛围淡薄，区域人口密度、人流量与车流量、消费力水平以及商业市场认知度尚不足于支撑百货类物业，百货类物业具有较大风险故建议本案不做百货类物业第11

页南城区域是专业市场的集聚地项目名称位置所属区域西南三环家居建材商业中心京开高速南三环西路成寿寺家居建材商业带成寿寺路南三环东路十里河家居建材市场十里河路东三环南路碧溪家居专业广场丰台北路南三环西路物业名称位置所属区域城外城家居文化广场南四环东路南四环东路家和家美家居十里河东三环南路居然之家十里河东三环南路十里河灯具批发城十里河东三环南路区域建材市场区域家居市场木樨园服装市场第12

页区域专业市场分析结论区域家具，建材以及服饰等物业主要集中在东南三环以外南城整体家具家居、建材类市场产品放量巨大，部分区域已具备较大规模木樨园区域内服装、鞋帽类市场以大规模物业为主，具有很强的市场竞争力。但单体供应规模相对较大，总体供应规模区域饱和木樨园区新建物业已转向木樨园环岛北侧，商圈有北移倾向本案西部地块距离木樨园环岛约600米，但考虑类似专业市场会给项目规划高档住宅物业带来巨大负面影响。故不建议考虑家具、建材及服饰类专业市场第13

页区域商业市场分析总体结论以中低档商业设施为主，专业市场占较大比例社区配套商业主要来源于一些新建小区，缺乏中高端产品，难以满足需求南城休闲、娱乐产业已形成一定的产业聚集效应(以洗浴为特色)区域内缺乏上规模的超市第14

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页……南城在售办公物业市场以商住公寓为主项目名称地理位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)装修状况开盘时间入住时间均价(元/平米)时代风帆马家堡西路2.2010.00毛坯2007-3-82007-3-157100远中悦麒南三环赵公口桥0.243.00精装2007-3-12006-11-16300甲方乙方二环玉蜒桥东300米1.098.08毛坯2006-7-12004-8-316500南曦大厦南三环木樨园桥东南角0.706.21毛坯2006-4-302004-5-15900双城公寓

木樨园环岛东北侧1.007.00全装2005-3-11999-6-15300调研所选物业主要位于项目周边缺乏商务氛围，没有办公物业聚集区整体办公物业档次较低，在售办公物业以商住公寓为主价格较低，同当地住宅物业相当区域办公物业市场分析第16

页区域办公物业市场分析－－南城办公物业入住客群以商贸等服务性行业为主主要客群为周边木樨园服装批发、贸易、科技、咨询、制造、外地企业驻京办事处等中小公司，这部分企业的业务主要在南城或看中南城低办公成本。第17

页区域办公物业市场分析－－地块附近办公物业档次低，目前地块附近没有商务氛围自用办公场所工商银行崇文区支行北京市珐琅厂外地政府驻京办事处衡水市政府驻北京办事处哈尔滨市政府驻京接待处零散的低档次改建办公场所单间15平米左右，月租金1500元，出租率在90％以上租户多为周边小市场业主租赁的办工场所在售住宅改建天天家园临街第2层住宅改为写字间对外销售第18

页位于天天家园沿街住宅楼的2层，1层为沿街商铺，3层以上为住宅全部出售，9000元/平米面积最小约200平米，墙体全部为承重墙，不可打通无电梯，无大堂同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径目前尚未销售出一套个案分析：天天家园写字间区域办公物业市场分析第19

页区域办公物业市场分析结论1全国各地中小地方的办事处或企业办事处是南城办公市场的一大特色；2对价格相对敏感的企业或投资客形成了南城办公物业的主力客群，这些客群目前基本以选择商住公寓项目为主。3本区域中小型商贸类中低档次办公有一定市场需求，基本没有高档办公物业市场；第20

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页区域酒店式公寓市场分析1精装修小户型公寓的客群以青年白领为主，对总价很敏感，需求总价在40万以下2通过良好的精装修、管理和服务，能够很好的提升酒店式公寓的价值。3南城的精装修小户型公寓销售势态良好，如GOGO新时代、10AM新坐标等小户型的开发均取的了成功。第22

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页地块位置示意图木樨园桥本案住宅西部公建地块北部公建地块万鹏文化用品商城百荣世贸商城东部公建地块数码城永外大街南二

环景泰路南三环安乐林路第24

页北部地块产品定位洗浴休闲中心健身中心第25

页层高要求本建筑限高为24m。健身中心层高4.2m。洗浴休闲中心一层大堂层高4.5m，洗浴部分层高4m，其余层层高3.1m。。第26

页健身中心各楼层布置健身中心车库车库及设备机房第27

页洗浴休闲中心各楼层布置车库车库及设备机房楼层层高业态F63.1KTV、棋牌室F53.1休息包房F43.1休息大厅、美容美体F34.0女宾部F24.0男宾部F14.5大堂、自助餐第28

页首层业态大堂自助餐第29

页洗浴区业态汤池养生水疗池淋浴区蒸汽室、桑那浴VIP室第30

页休息区业态休息大厅休息包房美容、美发SPA、按摩、舒活等第31

页娱乐区业态KTV棋牌室第32

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页以木樨园商圈氛围为依托融专业卖场、餐饮、临街店铺、办公为一体打造

“双子星座”——南二环活力商务商业新天地西部公建地块——主题定位第34

页利用木樨园成熟商业氛围和特殊商务办公需求，以中档专业卖场、餐饮、乙级写字模最大限度的迎合市场需求借势造势价值实现业态组合以恰当的业态，保证商业和办公的可售面积和销售价格最大化通过合理的业态组合，满足商业与商业、商业与办公、项目与周边的良好互动西部公建地块——定位诠释第35

页公建三公建四地上楼层业态规划公建三F3-F8写字楼F2临街店铺、餐饮F1临街店铺、餐饮B1员工餐厅、设备机房公建四F3-F6写字楼F2专业卖场F1专业卖场、临街店铺B1餐饮、设备机房各层业态规划西部公建地块——产品细化第36

页可考虑的中档中型专业卖场——如：电器类：大中、国美、苏宁、永乐通讯类：中复电讯等家居饰品类：简爱家居等文化办公用品类：美仪办公租金：2-3元/天㎡商业部分：西部公建地块——产品细化第37

页可考虑的临街商业——如：精品店类：精品服装服饰眼镜店：雪亮、大明等餐饮类：中式小型正餐、快餐、家常菜、西饼屋、少量休闲餐饮便利店类：7-11、物美等其他类：美容美发、摄影等租金价格：4-6元/天·㎡售价：12000-13000元/平米商业部分：西部公建地块——产品细化第38

页写字楼部分