通州枢密院项目二期1楼jll评审建议

IssueDate｜August17,JonesLangLaSalle(Beijing)PropertyandAsset中国市建国门外大街1号国贸11层11/FChinaWorldTowerJianguomenwaiAvenue,Beijing ，受贵司委托结合对枢密院二期1#楼现场勘查与图纸审阅，依据实际管理，目 评估标 一.建筑专 汽车坡 首层布 2-4层布 客货动线组 停车位设 对外出防风措 二.暖通专 设计参 冷热 装机容 系统分 冷却塔设 24小时机房空 空调风系 排风系 卫生间排 厨房排 空调水系 系统分 大堂空 三.给排水专 设计参 卫生间设 洁具选 热水供 餐饮隔油 四.强电专 输配电系 照度设 照明控 应急照 五.弱电专 建议配 可选配 对项目的理。员访谈交流的方式取得理解本项目定位为园区地标性甲级写字楼，办公客户以中大型。评估标甲级写字楼主要有几大特征：交通便捷、管理、24小时服务、人性化设计、舒适的空间、优良的室内办公环境、5A智能以及节能环保可持续发展等。目前我国对于写字楼的（CECS368：2014（CECS368：2014一 建筑专总平面布置及外部交通动项目总平面布置及外部交通动线的规划和设计与建筑的使用/管理便利性、等方面，。由于暂未见项目交评报告，依据图纸审阅及现场踏勘情况，认为环1#楼交通组织动线存在下述情况。园区车流主出位于项目西北侧车库位于西侧、出口位于东北侧北侧正门平台上日后将会有大量车辆通行，与进出的人流动线交叉，存在管理，。人行动 CBCA保持目前整体设计不变，对车道出口部位地面及周边CB，建议综合考虑。具体请见下图示例：AABC项目一层设计有商业用途的下沉庭院，进出庭院的外部出位于西南侧位置相AAB空调冷却塔设计在B1层车道出，设备高度上延至首层南大堂玻璃幕墙外侧。建筑平面布议对该区域设计功能进行确认服务台位置设计不合理与出之间相互可视性较差。此外，服务台实际上是的一个展示面，一般会设计企业或LOGO、水牌等，目前服23#步行梯拆除（需设计院确认2-4展后续工作、要求关于办公楼层配套设施目前未见到关于新风机房间清洁间茶水间等设计。、 P2.5。靠近筒区域集中设置筒走廊宽度过宽，建议调整到1.5-1.6米净宽，将其余部分可以转换为可出租商业面积，有效提升。。垂直交通及组织动商业/客货动线组目前没有货梯及服务电梯现有电梯将兼顾办公人流货运后勤服务等运送功能，议结合后续“电梯数量配置”相关建议，增加一部货梯。5000平米/284604用，电梯数量与甲级写字楼的配置数量有较大差异，可能候梯时间要求，上下班高空间及其，建议进行干湿分离设计。此外房及装卸货物区应具有配套的卸货平台，以便于后期使，本项目28460平米配置了115个车位，低于《地区建设工程规划设计通则》办公楼10006.5辆机动车位的标准，考虑到目前增加车位难度较大，建议通过对外出防风措关于甲级写字楼配套商业性质我们进行了相关了解与，下述内容仅反映所的银行（300-500㎡员厅或美食广场（约500-1000㎡茶餐厅（200-300㎡咖啡厅（150㎡小型超市（100-150㎡面包店（70㎡洗衣店（30㎡二 暖通专设计参℃φ℃φ℃φ℃φ办公—冷热29131.6150024IT24小时机房冷却水系统。24小时机房空调的对应措施，根据13F屋面或者顶层屋面设置闭式冷却塔，冷却水管道由管分体空调系统：根据室外机的设置条件，可以考虑在部分室外平台的楼层集中放置空调风系，目前本项目新风机组未设置PM2.5过滤及加湿功能，严重污染天气室内空气清洁度无法保证，冬季静电现象也会比较严重甲级写字楼对于空气品质的要求。建议新风机组， PM2.5PM2.5检测及信息发布实对办公较大。维修及更换过滤器需要进入租户区，而且要保证室内空气品质过滤器的更换会比较频繁，需要拆装吊顶严重影响租户的正常办公，建议设置空调机排风系、甲级写字楼对于空气品质要求较高，应避免厨房排油烟、卫生间间及隔油池排风发生、77空调水系区划分回路，不便于租户分别控制，同时也无法进行加班分区控制，造成加班空调区内外分区且多采用内区两外区四调节的灵活性和环境的舒适性比较强。本项目空调水系统采用两，且未进行南北、内外分区，但考虑本项目建筑体型设计8-12m之间变化较大，内外区划分不明显，且制冷机房空间有限没有设置冬季免费冷板式换热器的空间，因此可以保持原有两设计，但考虑品质。建议在大堂设暖，以保证冬季大堂舒适性，提高品质。 三 给排水专设计参DN150，卫生间设其他辅助设、甲级写字楼辅助设施有茶水间间及清洁间，目前本项目未设置上述辅助设施，从提高、四 强电专变配电系统及电气设计容本项目变配电室内设置的两台2000KVA变压器为枢密院二期各楼宇供电，关于供电系统整3个楼面、部分楼层面积进行了扩充。因此，以上对本项目进行电气设计参数1#楼日后机电系统改造提供技术依据；楼建筑面积使用面负荷楼建筑面积使用面负荷9876543B1-2层商业楼层，建议依据商业定位确定配电设计指标（如简餐、快餐、中餐、西餐等餐饮性质150VA/平方米；级写字楼的一些大型信息科技公司或高端金融客户等在租赁时会要求提供备用发电机以下是示例：输配电系照明的配电线路分别引自于变配电室，各配电回路相对独立与甲级写字楼的设计标准2-4面数量不等的租户配电箱，分布于每层各区域。租户配电箱由本层强电竖井内的ALAL配电箱进线端设计了一处计量点位，而且目前AL配电箱空间不具备增加计量的条件，如非同一客户整层承租，则计费要求。此外，由于办公区在日后阶段具有空间分割的不确定性，目前每层预留租户立计量，公共照明、风机等非消防的公共设备可在供电干线上设计计量装置。照明与插座系于的外立面照明一般设计有泛光照明系统和大堂出处局部亮化处理，以提升项目BAEPSATS切换配电箱供电。ATS级写字楼的建筑，因此建议增加除市电以外的应急照明后备电源设计。如果采用EPS电力EPS设备的容量和采购成本。《电气节能专篇》中注明了一层消防控制室和二层厂房采用T8三基色荧光灯，车库等T4、T5T8五.弱电专关于弱电智能化系统的完整1√--2√--3出控制系×√-4×-√5×√-6√--设备7×√-8√--9漏水监×-√√--√--×-√√--√--√--×-√×√-×-√吸烟系×-√√--×-√×√-，件系统中不可或缺的组成部分完善的智能化设计有助于的租售提升与品质。便于后期管理与，降低经济运营成本、提升管理效率，有效的控制能源消耗。但是考虑到不同楼宇的定位和管理需求不同依据本项目特征，结合常规甲级写字楼具有的智能，出控制系本项目没有出控制系统设计。出控制系统可在运营管理中区分不同人流，对不同区域加以权限控制，是提升安防等级和项目整体品质的有效措施。如果不考虑转换电梯、 ，目前未见电子巡更系统设计。电子巡更系统可有效对安防人员的巡次、地点、路线进行管理和，提升整体安防工作效率和质量。电子巡更系统一般分为式和离线式式系统可以对巡更情况实时进行，但是需要网络和配套电源支持，建设成本相对较高。，BABA楼宇自控系统。楼宇自控系统是甲级写字楼的基本配置，是对建筑设备设自动化的监测与控制程序，有效节约系统能源消耗。常规系统范围包括空调设备、给排水设备、照明系统、变配电系统监测、空气品质监测等。结合本项目特征，我。本项目未设计抄表系统抄表系统可不仅可以节约人力劳动成本而且可以分周期。设备漏水系因此在设计阶段应充分考虑设备设施跑水、漏水的技术应对措施。目前在实管项目计漏水点。漏漏 探测本项目未设计能源管理系统。在能源匮乏的时代，从绿建、LEED