中国城镇住房保障制度改革与发展

中国城镇住房保障制度改革与发展胡晶晶武汉大学经济与管理学院主要内容建立和完善城镇住房保障体制的必要性中国城镇住房保障制度的现状和存在的问题中国城镇住房保障的目标选择与政策设计1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性1.1住房及住房保障的特殊属性住房的特殊属性：消费与投资兼具性；高价值性；差异性；等等。住房保障的特殊属性：准公共物品。1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性1.2房价上涨使市场不适应群体扩大

商品住房竣工面积占城镇住房的比重，1998年为30%，2010年提高到73%。房地产市场成为满足住房需求的主要渠道。同时，住房价格持续上涨。1997-2003年，增长22.7%，较为平稳；2003-2009年，增长103%，涨幅较大。收入敏感度住房价格敏感度住房品质敏感度0

住房以价格适应度为依据，不同收入家庭对住房价格变化的敏感程度不同。价格上涨相同幅度时，较高收入家庭价格适应度高，住房需求量下降较少；而较低收入家庭价格适应度低，住房需求量下降较多。随着价格的上涨，一定收入以下的群体因无力承担住房支出被动地退出市场。1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性第六次人口普查显示，城镇人口6.66亿，城镇化率49.68%。新就业、新移民住房困难，成为突出的社会矛盾。1.3城镇化发展导致住房矛盾加剧1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性

我国住房总量不足的矛盾在相当长的时期内会存在。城镇住房套户比0.8：1国外经验表明，城镇住房套户比达到1.1：1以后，住房供求基本均衡，一部分富余房源可用于出租。

2009年，美国人口3.07亿人，有住房1.3亿套。

2008年，日本人口1.2亿人，有住房4960万套。

2011年，德国人口8200万人，有住房4000万套以上，相当于平均2人1套住房。柏林人口360万人，有住房190万套（其中租赁住房160万套）。1.建立和完善城镇住房保障体制的必要性2.中国城镇住房保障体系的现状和存在的主要问题2.1中国城镇住房保障体系的现状2.1.1廉租住房

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。■保障对象

■保障方式■资金来源

■住房来源■建设标准

■建设地点城市申请条件北京市①申请人必须具有本市城镇户籍，在本市生活；②申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准重庆市①家庭人均月收入低于政府规定的当地城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；②家庭人均住宅使用面积低于6平方米（三代同堂的家庭人均住宅使用面积低于7平方米）；③家庭成员取得我市非农业户口且在本市实际居住；④家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系济南市①具有市内6区城市居民户口(仍保留承包地或者宅基地的除外)；②符合市政府公布的廉租住房年度家庭低收入标准；③共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系。广州市①申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住。②家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准。③无自有产权住房，或观自有产权住房人均居住面积低于10平方米。④未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买公有住房；购买解困房、安居房、经济适用住房；参加单位内部集资建房；落实侨房政策专用房；拆迁安置新社区住房；政府提供的其他购房优惠政策。⑤申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。中国主要城市廉租住房的申请条件城市申请条件武汉市①家庭成员具有本市城镇常住户口，其中至少有一人具有本市城镇常住户口3年以上，家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；②家庭人均可支配收入符合廉租住房保障对象的收入标准；③家庭现住房面积符合廉租住房保障对象住房困难标准杭州市①申请家庭至少有一人具有当地常住城镇居民户口（不包括学生户口）并居住5年以上；②市区范围内的申请家庭持有《杭州市困难家庭救助证》（以下简称《救助证》）或《杭州市低收入家庭证明》（以下简称《低收入证明》，具体由民政部门核发）；萧山区、余杭区及各县（市）申请家庭持有民政等部门核发的相关证明；③申请家庭人均现有住房建筑面积在15平方米（含）以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米（含）以下；④申请家庭人均收入在城市低保标准两倍以下温州市①人均收入在城市低保标准两倍以内；②人均住房建筑面积低于15平方米；③常住城镇居民户口家庭。东莞市①申请人及其共同申请的家庭成员具有本市户籍，且在本市工作或居住；②家庭人均收入在本市当年最低生活保障线1.5倍数之下；③家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准10倍数之下；④无自有住房，或者现住房人均居住建筑面积低于18平方米；⑤未享受过以下优惠政策：

购买过农民公寓；享受过集中建房和泥砖房改造优惠政策国内部分城市廉租住房的申请条件城市申请条件郑州市①具有市区常住户口,且家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上。家庭成员如有户口迁入的,迁入必须2年以上；②持有民政部门发放的《城镇居民最低生活保障金领取证》或者家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准2倍的低收入家庭认定证明；③无自有住房，或者人均住房建筑面积低于12平方米。昆明市①家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助6个月以上；②人均住房使用面积低于12平方米。住房保障对象的家庭成员有下列情形之一的，不得申请实物配租：①因离婚失去自有或者共有住房的；②拥有私有住房和福利性实物分房的；③转租、转让原住房的。深圳市①享受市民政部门核定的最低生活保障待遇；②不拥有任何自有形式的住房和建房用地。自有形式的住房包括安居房、房改房、经济适用住房等政策性住房，集资房，拆迁安置房，军产房，商品房，自建私房等；③申请人及共同申请人均具有本市户籍且实际在本市居住；④申请人及共同申请人之间有法定的赡养、扶养或抚养关系。西安市①具有本市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥区非农业常住户口；②城镇最低收入家庭；③住房情况符合市人民政府规定的城镇最低收入家庭廉租住房保障标准。中国主要城市市廉租住房的的申请条件廉租住房的保保障方式货币补贴和实实物配租相结结合“货币补贴””是由政府向向申请廉租住住房保障的城城市低收入住住房困难家庭庭发放租赁住住房补贴，然然后由其自行到市场上上去承租住房房；“实物配租””是由政府向向申请廉租住住房保障的城城市低收入住住房困难家庭庭提供住房，，并按照规定定标准收取租租金。廉租住房保障障的资金来源源第一，财政预预算；第二，住房公公积金增值收收益；第三，土地出出让净收益；；第四，廉租住住房的租金收收入；第五，社会捐捐款；等等廉租住房的来来源第一，政府新新建、收购的的住房；第二，腾退的公有住住房；第三，社会捐赠的住住房；第四，其他渠道筹集集的住房。廉租住房的建建设标准国内部分省市市关于新建廉廉租住房的保保障面积标准准省市新建廉租住房的保障面积标准天津市单套建筑面积控制在50平方米以内广州市50平方米以内沈阳市单套面积不超过50平方米杭州市建筑面积36平方米（含）至50平方米（含）宁波市每户家庭住房建筑面积计算不低于36平方米太原市套内建筑面积不低于50平方米；并可建设10%~20%建筑面积在70平方米左右的廉租住房。郑州市实物配租保障面积原则上不超过50平方米/户岳阳市每户建筑面积控制在45平方米左右，原则上不得超过60平方米贵阳市单套建筑面积控制在50平方米以内昆明市套型建筑面积控制在50平方米以内深圳市单套建筑面积一律不超过40平方米南京市套型建筑面积控制在50平方米左右西藏自治区建设面积标准为60~80平方米廉租住房的建建设地点中国《廉租住住房保障办法法》规定：“新建廉租住房房，应当采取取配套建设与相相对集中建设设相结合的方式，主要要在经济适用用住房、普通通商品住房项项目中配套建建设。……廉租住房建设设用地的规划划布局，应当当考虑城市低低收入住房困困难家庭居住和就业的的便利。”2.中国城镇住房房保障体系的的现状和存在在的主要问题题2.1中国城镇住房房保障体系的的现状2.1.2经济适用住房房根据《经济适用住房房管理办法》（2007），经济适用用住房是指政政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设设，面向城市低收入住住房困难家庭庭供应，具有保保障性质的政政策性住房。。单位集集资合合作建建房也也是经经济适适用住住房的的组成成部分分，其其建设设标准准、优优惠政政策、、供应应对象象、产产权关关系等等与经经济适适用住住房相相同。。城市低低收入入住房房困难难家庭庭城市低低收入入家庭庭申请请购买买经济济适用用住房房应同同时符符合下下列条条件：：具有当当地城城镇户户口；；家庭收收入符符合市市、县县人民民政府府划定定的低低收入入家庭庭收入入标准准；无房或或现住住房面面积低低于市市、县县人民民政府府规定定的住住房困困难标标准。。已参加加福利利分房房的家家庭在在退回回所分分房屋屋前不不得购购买经经济适适用住住房，，已购购买经经济适适用住住房的的家庭庭不得得再购购买经经济适适用住住房。。经济适适用住住房的的供应应对象象经济适适用住住房供供应对对象的的家庭庭收入入标准准和住住房困困难标标准，，实行行动态态管理理，每每年向向社会会公布布一次次。经济适适用住住房的的优惠惠政策策第一，，经济济适用用住房房建设设用地地以划划拨方方式供供应。。第二，，免收收城市市基础础设施施配套套费等等各种种行政政事业业性收收费和和政府府性基基金。。第三，，经济济适用用住房房项目目外基基础设设施建建设费费用，，由政政府负负担。。第四四，，建建设设和和供供应应中中的的税税收收优优惠惠。。经济适用用住房要要严格控控制在中中小套型型，中套套住房面面积控制制在80平方米左左右，小小套住房房面积控控制在60平方米左右。。（2004）经济适用住房房单套的建筑筑面积控制在在60平方米左右。。（2007）关于加强经济济适用住房管管理有关问题题的通知（建保[2010]59号）：严格执行经济济适用住房单单套建筑面积积标准控制在在60平方米左右的的要求。住房房供需矛盾突突出的城市，，可适当减小小套型建筑面面积，以增加加供应套数。。套型面积经济适用住房房的建设标准准经济适用住房房销售基准价价格及浮动幅幅度实行政府指导价，以保本微利为原则。房地地产开发企业业实施的经济济适用住房项项目利润率按按不高于3％核定。市、县政府直直接组织建设设的经济适用用住房只能按按成本价销售售，不得有利利润。经济适用住房房的销售价格格购房人拥有有有限产权。购买不满5年，不得直接接上市交易，，确需转让的的，由政府回回购。购买满5年，购房人可可转让，但要要按届时同地地段普通商品品住房与经济济适用住房差差价的一定比比例向政府交交纳土地收益益等价款，且且政府可优先先回购；购房房人也可向政政府交纳土地地收益等价款款后，取得完完全产权。个人购买的经经济适用住房房在取得完全全产权以前不不得用于出租租经营。经济适用住房房的退出管理理2.中国城镇住房房保障体系的的现状和存在在的主要问题题2.1中国城镇住房房保障体系的的现状2.1.3公共租赁住房房公共租赁住房房是指由政府府提供的面向向城市中等偏偏下收入住房房困难家庭、、新就业职工工和有稳定职职业并在城市市居住一定年年限的外来务务工人员出租租的保障性住住房。（限价）商品品房经济适用住房房廉租住房公共租赁房的的供应对象为为中低收入住住房困难家庭庭，包括已通通过经济适用用房、限价房房资格审核，，尚在轮候的的家庭以及其其他住房困难难家庭，还有有刚毕业的大大学生和外来来务工人员。。公共租赁住房房的申请对象象2.中国城镇住房房保障体系的的现状和存在在的主要问题题2.2中国城镇住房房保障体系存存在的主要问问题保障性住房供供应总量不足；住房保障体系系缺乏统一性性；保障性住房的的供应主体较较为单一；住房保障方式式相互割裂，，且结构不合合理；住房保障资源源分配结构不不合理。3.中国城镇住房房保障改革的的目标选择与与政策设计3.1中国城镇住住房保障改改革的目标标选择住房保障理理