国际大厦营销策划报告

旺德府国际大厦营销策划报告感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司旺德府国际大厦项目营销执行提案，通过与贵公司多次深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。在正式撰写本方案之前，和盛公司做了以下功课：对本案开发的写字楼市场背景及所处的片区环境进行了深度分析；对本案地块/项目本身进行了深度的分析；对本案进行了切实可行的营销方案讨论及思想交流；本方案着力对本案的产品定位做了深入浅出、切实可行的探讨，提出了适合项目营销执行的成熟见解，希望本方案能为贵公司旺德府国际大厦项目今后的营销提供有益的参考。前言报告行文思路分析项目本身的地理位置、产品规划设计，通过项目SWOT分析、项目客户群分析确定营销思路，找准项目营销对象，进行精准营销通过了解湖南宏观经济环境，针对写字楼市场分类及发展情况、市场供需状况分析，结合目前商业地产政策环境，找出现行市场背景条件下的差异化市场需求结合项目的市场基础、项目产品特性及公司资金状况，提出适合本项目的产品整体销售均价本案市场背景地块特性与公司背景价格计划根据产品发展思路，从现阶段市场态势出发，制定本案的销售策略、销售计划及推广策略，确保销售目标顺利完成销售计划的制定123市场背景项目分析价格计划4营销推广报告目录湖南宏观经济背景市场供需状况写字楼发展现状项目SWOT分析客户群分析市场销售情况未来市场供应价格建议营销总策略营销计划销售实施项目情况市场是什么样的产品有什么特性产品卖什么价格目标怎么完成》湖南宏观经济环境背景》长沙写字楼市场供需状况》写字楼发展现状》项目营销政策环境分析》2010年代表性项目情况第一章市场分析项目诞生的时代背景湖南在中国的发展中承担什么样的角色？长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？湖南：进入国家重大战略布局，中部崛起的双核心国家的战略布局重心由东部沿海到中部地区，再到内陆西部；中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。70-90年代改革开放90年代末—21世纪初西部大开发2004年提出集中全国财力，优先发展沿海地区。1978年，十一届三中全会作出的决策；1979年，批准广东、福建的对外经济活动实行特殊政策和优惠措施，并决定在深圳、珠海、厦门试办经济特区；1990年，开发浦东；

………扩大内需，促进地区经济协调发展。1999年提出西部大开发战略2000年，西部大开发迈出实质性步伐，新开工了“十大工程”，；2000年6月29日，西部大开发战略的标志性工程——青藏铁路全线正式开工

改变中部塌陷的状况。2004年3月,政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。2004年12月,中央经济工作会议再次提到；2005年3月，政府工作报告提出抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施。2006年2月，国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题。湖南在中国的发展中承担什么样的角色？湖南：连接东中西的桥梁地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊梁进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群：中原城市群●武汉城市圈长株潭城市群●皖江城市带长株潭城市群发展目标：区域整体生产总值（GDP）近期2010年达到3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式特大型城市化地域之一。区位交通:湖南已形成海陆空立体的交通网，交通运输便捷，易于接受扩散效应，在区域联盟中拥有的级差效益可观。产业导向：湖南是沿海地区产业梯度转移的前沿，具有承接产业转移的良好条件。近年来工程机械制造、汽车制造产业长足发展，形成了区域产业高地。对外开放：湖南与珠三角在地域上的紧密性和要素上的互补性以及业已形成的相互依存的统一市场，有利于长沙发展对外贸易。湖南是“泛珠三角”区域的一级，整个区域面积占全国的1/5，人口和生产总值占全国的1/3。湖南：珠三角产业转移的最前沿长株潭城市群泛珠三角泛珠三角数据来源源：中国国统计局局2010年长沙实实现GDP4547.06亿元，同同比增长长15.5%，GDP总量在全全国26个省会城城市中排排在第7位，与上上年排名名持平；；增幅居居全国省省会城市市第4位，增速速排名同同比上升升1位。在中中部六市市中长沙沙GDP总量排在在武汉之之后居第第2位。长沙GDP同比增长长15.5%，比全国国增幅10.3%高5.2个百分点点，比全全省增幅幅14.5%高1个百分点点。在中中部六个个省会城城市中，，长沙GDP增幅低于于合肥，，名列第第2位。全市市规模以以上工业业增加值值同比增增长24%，在全国国26个省会城城市中增增速排第第2位，同比比上升1位。2010年湖南经经济运行行情况2010年长沙城城市居民民人均可可支配收收入为23347元，城市市居民人人均消费费性支出出为16563元，在全全国26个省会城城市中均均排第6位，城市市居民人人均可支支配收入入排名同同比上升升1位，城市市居民人人均消费费性支出出排名上上升3位；在中中部六市市中，长长沙城市市居民人人均可支支配收入入和城市市居民人人均消费费性支出出排名均均居首位位。2010年湖南经经济运行行情况刚刚过去去的“十十一五””，湖南南综合经经济实力力迈上新新台阶，，堪称富富民强省省的新跨跨越。2010年，全省省生产总总值达15902亿元，已已连续3年进入全全国前10位。与2005年相比，，2010年主要经经济指标标均实现现翻番，，其中人人均生产产总值由由1290美元增增加到到3400美元。。2010年全省省生产产总值值15902亿元，，连续续3年位列列“全全国10强”，，与2005年相比比，2010年主要要经济济指标标均实实现翻翻番，，其中中人均均生产产总值值由1290美元增增加到到3400美元。。5年间，，全省省生产产总值值年均均增长长14%，高出出全国国平均均水平平2.8个百分分点，，是改改革开开放以以来年年均增增速最最快、、增幅幅波动动最小小的5年，全全省生生产总总值从从1000亿元到到5000亿元用用了11年，从从5000亿元到到10000亿元用用了4年，从从10000亿元到到15000亿元只只用了了2年。5年大发发展，，5年新跨跨越。。全省省生产产总值值从1000亿元到到5000亿元用用了11年(1994年-2004年)，从5000亿元到到10000亿元用用了4年(2005年-2008年)，从10000亿元到到15000亿元只只用了了2年(2009年-2010年)。小结：：湖南在在中国国中西西部战战略发发展中中承担担着非非常重重要的的角色色。中部崛崛起战战略的的双核核心之之一；；1承接东东西部部发展展的桥桥梁，，国家家经济济持续续发展展的新新脊梁梁；2承接东东部沿沿海产产业转转移的的前沿沿地带带。3长沙是是湖南南省省省会，，全省省政治治、经经济、、文化化、科科教、、信息息中心心，是是国务务院首首批公公布的的历史史文化化名城城和第第一批批对外外开放放的旅旅游城城市；；辖芙蓉蓉、天天心、、岳麓麓、开开福、、雨花花五区区，长长沙、、望城城、宁宁乡三三县和和浏阳阳市，，全市市土地地总面面积1.18万平方方公里里，市市区面面积556平方公公里，，建成成区面面积170平方公公里；；总人人口664万人，，市区区人口口241万。湖南在在中国国长沙市市地图图长沙在在湖南南城市定定位：：湖南南政治治、经经济、、文化化、科科教、、信息息中心心长沙在在湖南南的发发展中中承担担什么么样的的角色色？城市远远景：：现代代化区区域性性中心心城市市随着长长沙城城市地地位提提升，，将为为周边边区域域的产产业发发展带带来机机遇和和提供供支持持，长长沙形形成区区域性性的现现代化化中心心城市市。在中部部崛起起战略略实施施的大大背景景下，，“十十一五五”期期间，，长沙沙市提提出了了四大大战略略举措措：兴工强强市战战略；；创新先先导战战略；；以城带带乡战战略；；文化推推动战战略。。交通地地位：：中西西部地地区交交通枢枢纽城城市京广、、沪昆昆、武武广高高铁等等铁路路干线线在长长沙汇汇集，，使得长长沙成成为名名副其其实的的交通通枢纽纽型城城市中中心；；城市地地铁的的开建建，由由没有有地铁铁的城城市转转变为为有地地铁的的城市市发展展，对对城市市的发发展具具有标标志性性意义义；城市快快速轨轨道交交通与长株潭潭城际际轻轨轨的建设设，为为长株株潭融融城加加快了了步伐伐，已已具备备大长长沙雏雏形；；长沙湘湘江隧隧道的的拉通通，使使得主主城区区不断断扩大大，城城市中中心外外延加加大。。芙蓉区区为长长沙市市中心心区，，缺乏乏发展展空间间，城城市扩扩张需需求紧紧迫芙蓉区区是湖湖南省省会长长沙市市的中中心城城区，，总面面积40.8平平方公公里，，常住住人口口60多万万。省省、市市首脑脑机关关汇集集于此此，是是湖南南政治治、经经济、、文化化、商商贸、、信息息的中中心。。长沙沙火车车站、、长沙沙汽车车东站站、湖湖南通通信指指挥中中心的的交通通、信信息枢枢纽驻驻于区区内；；五一一大道道等20多多条城城市主主干道道纵横横交织织，京京珠高高速公公路穿穿境而而过。。辖区区内街街市繁繁华，，大型型市场场和特特色街街市星星罗棋棋布，，社区区消费费零售售额历历年居居全省省县（（区））第一一。区区内金金融机机构、、星级级宾馆馆、写写字楼楼鳞次次栉比比，商商务活活动活活跃。。芙蓉区在长长沙的发展展中承担什什么样的角角色？长沙被一江江，一河，，一铁路所所分隔，长长沙主城区区主要位于于芙蓉区湖南省会长长沙被湘江江、浏阳河河、京广铁铁路所分隔隔；传统主城区区主要集中中在湘江以以东，京广广铁路以西西及浏阳河河以西区域域，芙蓉区区基本涵盖盖了主城区区。芙蓉新城湘江京广铁路浏阳河主城区芙蓉区区位优势：：政治、经经济、商务务、文化、、交通信息息中心政治中心：：省委、省政政府（二院院）、省军军区等60多个单位和和部门云集集区内;经济：国家各类银行的的湖南省分分行及各类类金融、证证券、保险险业的办事事机构和营营业点纷纷聚集在在芙蓉区;商务：以通程、华天天、湘泉为代表的三三星级以上上宾馆70%聚集在芙蓉蓉区，以顺天财富中中心、亚大大时代、第第一大道道为代表的高高档写字楼楼鳞次栉比比。国内外外工业企业业在这里聚聚集，商务务活动频繁繁;文化：省花鼓戏剧剧院、湘剧剧院、长沙沙晚报报业集团、、省图书馆等众多文化化新闻单位位驻于区内内;交通信息：：五一大道、、芙蓉路、、韶山路、、人民路等20多条城市主主干道纵横横交织、穿穿境而过，，107、319国道交汇于此，，长沙火车站站、长沙汽汽车东站矗立城中，，黄花国际际机场毗邻邻而居，省省邮电指挥挥中心屹立立区内，交交通便利、、通信快捷捷。区位地位：：八夺“三三湘第一区区”殊荣，，是湖南的的心脏、大大脑，是长长沙精华自2001年至09年，GDP年均增长16.2%，人均GDP位居中部省省会城区第一；地方财政收收入年均增增长37.2%，由2001年的1.78亿元增长到到去年16.32亿元，总量翻了3番多，绝对对值连续八八年保持全全省城区第第一；社会消费品零售售总额由2002年的104.3亿元增长到到163.6亿元，连续续八年居全全省各区县县（市）第第一。芙蓉区东片片为长沙市市“十二五五”住房规规划的重点点打造区域域长沙芙蓉CBD规划发展年年限为2008年－2030年，规划总总建筑面积积达1200万平方米，，规划总容容积率为4，规划总停停车位4.5万个，规划划道路总长长度35.89公里，规划划道路总面面积79.92公顷。规划划绿地、广广场等公共共空间21.49公顷。并通通过建设快快速综合交交通通道、、设计“四四横七纵””的主次干干道网络、、打造“公公交输配环环”、构建建多层立体体的地下交交通系统等等四大举措措，将来能能满足22万就业人口口和6万居住人口口每天约150万人次和25万车次的出出行需求。。为打造湖湖南省商务务中心，乃乃至中部地地区的商务务副中心，，芙蓉CBD规划了一核核心，两主主轴，三中中心的产业业布局。小结：芙蓉蓉区在长沙沙发展中所所承担的角角色三湘第一区区，长沙璀璀璨明珠政治、经济济、文化、、交通信息息中心2芙蓉区东拓拓是发展的的必然产物3芙蓉中央商务区马王堆新城东岸新区（含隆平高科技园）浏阳河风光带和产业带1》湖南宏观经经济环境背背景》长沙写字楼楼市场供需需状况》写字楼发展展现状》项目营销政政策环境分分析》2010年代表性项项目情况第一章市市场分析析长沙写字楼楼发展历程程背景随着城市经经济的发展展，长沙已已进入高端端专业写字字楼阶段。。初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004年-至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现代表性写字楼银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心运达国际广场中天广场主要集中五五一广场商商务区、芙芙蓉中路路商务区、、韶山北北路商务区区分布情况（（一点三线线）一点：火车车站

三线线：五一路、芙芙蓉路、韶韶山路沿线线公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源大酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华美欧国际五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店长沙写字楼楼传统分布布格局——供应量长沙写字楼楼供求概述述2010年前，年均均供应量约约为9万平米/年长沙写字楼楼市场步入入市场化进进程始于90年代中后期期。发展初初期主要以以商住楼形形式居多，，物业品质质普遍较低低；从98年到2009年市场上共有可甄别别约80万㎡写字楼楼供应；其中长沙沙优质写字楼楼的市场总总体供应约约为55万㎡，年年均供应量量为7万㎡，供应相对对充裕。注：上表为为优质写字字楼供应量量，不包括括商住楼及及企业自建建。——需求量长沙写字楼楼供求概述述市场需求分析析——租赁，空置置率保持在在15%-25%之间，均正正常水平长沙优质写写字楼历年年空置率保保持在15%-25%之间，与其其他二线城城市情况基基本相似；；长沙优质写写字楼市场场以销售为为主，写字字楼的入住住率受销售售率的影响响较大；2007年写写字字楼楼销销售售市市场场活活跃跃，，其其入入住住率率也也接接近近市市场场较较低低水水平平，，约约17%；受到到金金融融危危机机影影响响，，销销售售市市场场的的全全面面走走低低，，2008年整整体体市市场场空空置置率率大大幅幅上上升升到到24.5%；尤尤其其是是中中天天广广场场采采取取整整层层销销售售的的策策略略，，写写字字楼楼销销售售速速度度较较慢慢，，空空置置率率保保持持较较高高水水平平；；2009年，，成成熟熟优优质质写写字字楼楼楼楼宇宇和和产产权权统统一一物物业业入入住住率率稳稳定定，，保保持持在在90%左右右入入住住率率；；而而新新入入市市项项目目入入住住率率也也有有所所提提高高，，市市场场表表现现回回升升。。长沙沙市市优优质质写写字字楼楼历历年年去去化化量量与与空空置置率率情情况况写字字楼楼的的销销售售价价格格，，根根据据不不同同的的地地段段和和配配置置，，写写字字楼楼销销售售价价格格差差异异较较大大。。2010年长长沙沙市市专专业业写写字字楼楼的的销销售售均均价价大大体体在在8000-12000元/平米米范范围围内内浮浮动动。。从写写字字楼楼价价格格发发展展的的背背景景来来看看，，2004年是长沙市的的写字楼是一一个重要的转转折点，销售售均价从2003年的3426元/平米上涨到2004年的4702元/平米，一年内上涨涨了37%,2004年专业写字楼楼运达国际广广场拔高了长长沙写字楼的的档次，同时时带动了长沙沙写字楼市场场的发展。随随着价格的上上涨，专业写写字楼的硬件件配套也在不不断升级。2010年长沙市写字字楼销售价格格走势写字楼配套特特征停车位——1：0.9（以办公户数数）以上或者者是300-400平米/个车位，满足足写字楼的基基本停车需要要；电梯——按照层规划户户数计算，一一般达到了平平均每2-3户配置一台电电梯的标准，，并且采用进进口品牌电梯梯；5A智能办公——办公自动化系系统；通讯自自动化系统；；消防自动化化系统；安保保自动化系统统；楼宇自动动控制系统；；专业写字楼普普遍配备商务务中心酒店、、茶座、咖啡啡吧等，为写写字楼消费服服务。硬件配套特征征软件服务特征征专业写字楼普普遍提供商务务中心、代取取物品、代办办剪报、定餐餐、代办票务务、办公场地地清洁服务、、设备维修养养护、行李、、代订报纸纸服务等软件件服务。亚大时代空中中花园定王大厦内装装修运达广场走廊廊》湖南宏观经济济环境背景》长沙写字楼市市场供需状况况》写字楼发展现现状》项目营销政策策环境分析》2010年代表性项目目情况第一章市市场分析规模：单体规模在3-5万㎡之间，规规模适中；档次：多为中档、中中高档；产品：外立面现代感感强，但内部部品质仍有待待提升，产品品设计有一定定亮点；客户来源：房地产、IT、金融等企业业成为主要客客户来源，地地域来源上仍仍以省内为主主；客户需求：企业规模中等等，对300平米以下面积积需求旺盛，，整层甚至数数层租赁的大大客户较少；；物管及配套：：物管水平有待待提升，硬件件及配套设施施较为不足；；（物业管理理费2～4元/㎡/月）租赁：整体较为理想想，中高档写写字楼出租率率高。（租金金从1-3元/㎡/天不等）长沙各类写字字楼发展状况况分析—①—专业写字楼结论：专业写字楼在在传统CBD区继续发展，，但配合芙蓉蓉区政府“东东提”扩城的的需求，芙蓉蓉生态新城也也将成为新的的热点，但要要与传统CBD区竞争，尚需需时日。运达广场专业写字楼项项目情况项目名称总建万m2售价元/m2租金元/m2·天出租率物管费元/m2·月租客亚大时代大厦约3不出售1.7～2.291％14.32（包空调费用）中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外企和外省企业为主运达国际广场约371583.830％4.0浦发银行、咨询公司顺天财富中心7.952002.0100%2.8长沙知名企业中天广场4.580003.050％3.0来自全国各地较为知名的企业恒隆国际大厦5.047002.570％2.2几家上市公司、房地产、通讯公司等湖南文化大厦4.650001.860%3.0外企、中等规模的本地公司第一大道4.047202.070％2.32金融投资机构等较为知名的企业平和堂商贸大厦6.070002.595％3来自全国各地较为知名的企业项目名称总建万m2租金元/m2·天出租率物管费元/m2·月租客华联大厦3.01.0100％3来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽车维一国际4.11.2100％2.6当地的中小型企业凯旋国际3.01.050％2当地普通的企事业单位嘉顿新天地2.31.080%2当地的中小型企业BOBO天下城3.31.450%2.2中小型企业、外地公司的办事处定王大厦4.12.085%3当地较为知名的企业汇富中心3.02.090%2.5中等规模企业蓝色地标3.61.080％2.2中小型企业名汇达1.591.2585％2.5中小型企业、外地公司的办事处专业写字楼项项目情况项目名称楼层规划硬件设施中天广场-3--1F:

车库1F:

大堂\银行\餐厅\咖啡厅2-4F:发展用房5-32F：写字楼空调设施

-中央空调系统智能设施

-保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施

-4部名牌电梯管理服务

-24小时保安，清洁服务，秘书服务优劣势分析优势：1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；2、规模大：中心区罕有，配套齐全；3、建筑设计风格独特，标志感强；4、开发商实力雄厚，品牌效应佳；5、管理服务一流（引进名牌酒店管理）；6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；7、写字楼空间组合灵活；8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高。劣势：1、容积率高，使用率低2、占地面积小，绿化少3、开发成本高，价位高4、后面老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响专业写字楼代代表楼盘分析析专业写字楼代代表楼盘分析析项目名称楼层规划硬件设施恒隆国际大厦-3--1F：车库1F：邮局\移动\银行2-5F:

新鸿基酒楼\商务中心\俱乐部6F：设备用房7-28F：写字楼空调设施

-立式入户空调智能设施

-保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线电梯设施

-8部高速电梯，裙楼2部观光电梯管理服务

-24小时保安，清洁服务，秘书服务优劣势分析优势：1、地理位置优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心2、管理规范：由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值；3、硬件设施水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6-10米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气，框架结构无次梁；4、设计新颖：设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办环境更为独立方便劣势：1、户型面积较大；2、户内洗手间的设置不利于大厦在适当的时候改为小户型出租，客户面较窄，容易面临一定的出租压力长沙各类写字字楼发展状况况分析—②—星级酒店写字字楼（四星、五星星）如通程大酒店店、华天贵宾宾楼、佳程大大酒店等，主主要分布于长长沙酒店与商商业密集的韶韶山路、袁家家岭地段；租用该类写字字楼的企业主主要是各大知知名企业驻长长机构；如美国约克、、美国开利等等等世界知名名企业；以及及金融、房地地产、IT通信业等能承承租力强的实实力企业；企业入驻原因因：——物业管理水平平高：酒店成成熟的星级物物业管理；——商务配套齐全全：星级酒店店配套；——更接近国际化化：具备国际际接待能力；；——更能彰显企业业实力、符合合企业品牌形形象。酒店式写字楼楼情况项目名称总建万㎡售价元/㎡租金元/㎡天出租率物管费元/㎡·月租客通程酒店1.35只租不售3.8100％20外资、合资高科技及房地产等知名度较高的企业佳程酒店0.393.090％包在租金里合资、独资单位。另有房地产、化工、高科技企业金源大酒店2.982.8100％包在租金里房地产、软件开发、金融投资等企业湖南新闻大厦4.161.390%3.5电子信息、科技开发、房地产开发长沙较为知名的企业银华大厦3.01.490%3房地产、财务软件开发、金融投资等企业通程国际大酒酒店（五星级）租金水平：租金：3.8元/㎡/天物业管理费：：2元/㎡/月（不含空调调、电费）企业进驻情况况：共入驻企业约约21家，入住率约约90%，其中省内企企业占62%，省外企业占占38%；金融、房地产产、IT及机械设备业业企业成为主主要客户。楼层功能分布43、45、46通程会所41-42总统套房、复式套房39-40行政楼层38非吸烟层22-37客房12-20写字楼6-11文体娱乐、夜总会、健身按摩等5大宴会厅、国际会议中心4鹏程食府3金色家族名品中心、美容美发中心2食街、商务中心、银行1大堂吧、咖啡厅、通程国际酒店店楼层分布通程国际酒店店入驻企业构构成金源大酒店（四星级）租金水平：租金：2.8元/㎡/天企业进驻情况况：共入驻企业约约29家，入住率约约85%，其中省内企企业占79%，省外企业占占21%；金融、房地产产类企业成为为主要客户。。金源酒店入驻驻企业构成金源大酒店分布：主要位于市区区成熟路段；；入驻企业：本土创业型企企业、小型民民营企业；外外省企业驻长长办事处；企业入驻的原原因：①租金在1元/㎡/天左右，价格格相对较低；；②地段较好好，周边配套套成熟；③宜宜商宜居。客户：以省内中小规规模的科技、、房地产、文文化传播类企企业为主；产品：整体档次较低低，以中小户户型为主，兼兼顾居住办公公。长沙各类写字字楼发展状况况分析—③—公寓及商住楼楼建鸿达现代城城维一星城国际际项目名称规模㎡买家特征租金水平元/㎡·天物业管理费元/㎡·月开间面积㎡新时空NO.1占地4792总建5.5万本地公司购买自用为主1.21.852-600湘域中央占地1957总建4.5万省内公司购买自用为主1.71.6275-85湖南财富中心占地1.14万总建4.16万本地公司/个人购买自用2.31.5130-189上城金都占地4906总建103万本地人投资为主1.11.550-92新青年公寓占地3050总建2.93万个人购买自用0.91.5112-158蓝调国际占地4500总建4.12万本地人投资/自用均有1.31.780-136公寓式写字楼楼情况公寓式写字楼楼代表楼盘分分析项目名称楼层规划硬件设施新时空NO1-3--1F：车库1F：酒店大厅2-5F:新长福酒楼6-23F：写字楼24-29F：君逸康年酒店空调设施

-中央空调系统、夏天制冷冬季采暖，每户设置独立计费系统电梯设施

-4部品牌客梯，2部豪华观光电梯管理服务

–业主委员会成立之前由物业管理公司统一管理优势1、位于神龙大酒店对面，位置优势明显交通便捷；2、同时建筑物以写字楼形式销售，但实际以住宅形式报建，按揭年限不受限制；3、将商务公寓设计为专业写字楼的外立面及平面布局，设置空中花园，采用置中央空调系统和观光电梯，同时每三层带一空中花园，吸引办公商家的眼球4、项目采取阳光销售政策；5、相对专业写字楼售价不高，品质不低，对投资者/小业主而言投资门槛低；6、可租可售，可住可商，对投资者的吸引力较大；7、抢占时机，填补该地段缺乏商务公寓的空白；8、独创性的夏天制冷和冬季锅炉采暖系统。劣势分摊率偏高几类办公物业业特征对比：：高端专业写写字楼已成供供需主流

公寓式写字楼星级酒店写字楼专业写字楼规模4-6万㎡1-2万㎡3-5万㎡性质居住及办公酒店及办公办公经营模式先售后租只租不售先售后租、只租不售外立面普通，与住宅类似豪华庄重现代感强间隔区间30-600㎡不等，大部分集中在30-120㎡——80-600㎡，主力集中在150-300㎡，可灵活组合整体档次较低高高物业管理一般，普通的保安保洁服务共享高星级酒店的物业服务专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升

公寓式写字楼星级酒店写字楼专业写字楼出租情况租金约1-1.2元/㎡/天，物业管理费1.7-2元/㎡/月租金约3-4元/㎡/天，物业管理费20元/㎡/月（含空调费）租金1.5-3元/㎡/天，管理费2.2-3.6元/㎡·月，出租率较高客户特征省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主销售情况价格4000-6000元/㎡

，大多在5000元/㎡以下，销售状况较好——售价为4500-12000元/㎡

，销售情况良好买家特征以本地公司和个人购买自用为主——本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低几类办公物业业特征对比：：高端专业写写字楼已成供供需主流写字楼对比分分析小结从长远来看，，专业写字楼楼拥有较大的的市场发展空空间酒店式写字楼楼：优点：1、形象好；2、服务到位；；3、配套齐全。。缺点：1、租赁及管理理费用高；2、一般都不售售，客户无自自主权。专业写字楼优势：1、专业写字楼楼形象好；2、硬件领先，，配套设施相相对较齐全；；3、物业管理服服务优良。缺点：1、租售价高。。公寓式写字楼楼优势：1、价格低；2、使用灵活，，可住可办公公；3、投资风险小小，回报率高高。劣势：1、形象不佳；；2、随着住宅禁禁止办公的政政策逐步落实实，未来将无无法满足市场场的需求。—写字楼未来供供应（5年内即将上市市）项目名称建筑面积商业面积写字楼备注北辰﹒三角洲537237住宅2010上市，价格8000元，二期启动中万达广场100403.9住宅销售已启动泊富国际广场303010营销中心已开放，销售未启动，228米高，近60层德思勤城市广场145销售未启动保利国际广场80住宅销售已启动，写字楼待定第六都51住宅销售已启动，写字楼待定运达国际新城5218住宅销售已启动，写字楼待定喜盈门城市广场45165销售未启动兴汝金城50住宅销售已启动，写字楼待定嘉斯茂购物广场2525中信新城22583住宅2009上市，写字楼未启动梅溪湖新城940215项目未启动滨江新城900270项目未启动合计3180934长沙在建、在在售城市综合合体一览表（（不完全统计计）未来写字楼供供应打破城市市中心区域格格局，开始向向中心区外围围扩散；2010-2011年新增写字楼楼供应量达31.72万方，多为中中档、中高档档写字楼，将将集中在2011年大规模放量量。预计2011年后，写字楼楼市场将面临临更大的放量量，写字楼逐逐步以城市综综合体形态在在市场上高调调面市，目前前在湖南长沙沙现已对外公公布的有保利利南湖广场、、运达国际新新城、泊富国国际广场、万万达国际广场场、华晨国际际广场、喜盈盈门城市广场场、德思勤城城市广场等几几个超级综合合体项目，它它们的推出将将完全颠覆湖湖南长沙写字字楼格局，对对房地产市场场带来巨大的的冲击波。中心区向外围围拓展，副中中心格局开启启写字楼发展趋趋向未来写字楼，，将向城市综综合体方向发发展单一的写字楼楼，其竞争力力将无法与城城市综合体抗抗衡！长沙综合体与与超高层布局局图长沙在建、在在售城市综合合体一览表（（不完全统计计）项目名称建筑面积（万㎡）商业面积（万㎡）北辰﹒三角洲537237万达广场10040泊富国际广场3030德思勤城市广场145保利国际广场80第六都51运达国际新城5218喜盈门城市广场4516兴汝金城50嘉斯茂购物广场2525中信新城22583梅溪湖新城940215滨江新城900270城市综合体是是在“有机系系统理念”指指导下开发的的高价值的建建筑综合体。。城市综合体中中可能包括的的物业功能：：城市综合体基基础解读通过一组建筑筑将城市活动动中多种不同功能能空间进行有机组合，并与城市的的交通协调。。同时，在不不同功能之间间建立一种空间依存、价价值互补的能动关系，，从而形成一一个功能复合的、、高效率的、、复杂而统一一的综合体。特征1：城市综合体体具备的四种种基本功能使使其成为一个个“微型的城城市”功能复合空间间：物业类型丰富富，以酒店、办公、、公寓和商业为基本功能，，自身可以实实现完整的工工作和生活配配套运营体系系空间依存、价价值互补：各功能之间形形成价值链，各物业空间间之间通过规规划形成紧密密联系城市综合体各各种功能之间间的价值关系系城市综合体的的特征和价值值特征2：城市综合体体开发需要对对土地进行高高强度、高效效率的利用高密度、集约约性：开发强度大，，容积率多在在10以上；建筑高高度和密度均均很高，人口口密度大，白白天及工作日日商务人流密密集，夜晚及及周末居住、、消费人流集集中，各种人人流形成互补补土地使用的均均衡性：不同类型、价价值的土地分分布不同功能能的建筑；在在不同时段都都有两种以上上的功能在运运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一一天24时内的主要使使用时段分布布城市综合体的的特征和价值值特征3：城市综合体体需要打造内内部和外部交交通组织的完完整性与城市交通紧紧密衔接：内内部交通与外外部交通需要要实现无缝衔衔接，使城市市人流方便地地进出内部交通组织织：完善的立立体及平面交交通体系使不不同功能的建建筑有机结合合，良好的人人流动线设计计提升物业的的整体价值“通道道树型型”（（AccessTree）体系系城市综综合体体的特特征和和价值值特征4：城市市综合合体的的建筑筑空间间具备备统一一性、、连续续性及及标志志性整体统统一性性：城市综综合体体各单单体建建筑风风格的的统一一；综综合体体与周周边城城市环环境与与肌理理的和和谐空间连连续性性：城市综综合体体的有有机整整体性性决定定其在在建筑筑空间间上具具备连连续性性，各各建筑体体之间间均通通过空空中、、地下下和地地面形形成多多层次次的联联系，，形成成互补补的、、流动动的、、连续续的空空间体体系标志性性和可可识别别性：：出色的的建筑筑及空空间设设计，，使综综合体体成为为区域域的视视觉焦焦点①新新加坡坡新达达城独独特的的屋顶顶设计计②柏柏林索索尼中中心的的鸟瞰瞰图③柏柏林索索尼中中心的的巨型型天幕幕①②③城市综综合体体的特特征和和价值值城市综综合体体的特特征及及价值值总结结城市综综合体体作为为“有有机功功能体体”，，其核核心理理念主主要表表现在在以下下四个个方面面：物业功功能组组合：：物业功功能经经过选选择与与优化化组合合土地利利用方方式：：对土地地进行行高强强度、、高效效率的的利用用内外部部交通通组织织：打造内内部和和外部部交通通联系系的完完整性性建筑与与空间间设计计：建筑空空间具具备统统一性性、连连续性性及标标志性性有机整整体的的价值值>个体价价值1＋个体体价值值2＋个体体价值值3＋……项目面面临的的是无无法与与其对对抗的的对手手（城城市综综合体体），，不能能与其其直接接竞争争，对对此我我们提提出：：针对上述综综合体的分分析得出：：1、项目销售售时机与竞竞争对手错错开，避免免直接竞争争；2、深化项目目本身独特特优势，单单项产品对对比弱化竞竞争项目，，提升自身身价值；3、高效行销销并挖掘客客户，一对对一VIP贵宾营销服服务，提升升营销执行行战斗力。。4、跨区联动动营销，实实现精确打打击。根据现有优优质写字楼楼市场表现现，考虑到到写字楼市市场受经济济环境影响响较大，2010年全年空置置率将保持持在15-20%左右；而且2009年后宏观经经济逐渐恢恢复，优质质写字楼市市场整体空空置率将会会下降；2012年以前，优优质写字楼楼供给开始始上升，市市场空置率率水平预计计将有所上上升，但受受之前经济济萧条影响响被压抑的的需求也将将得以释放放，因此空空置率水平平还处于合合理水平。。2012年后，长沙沙写字楼将将集中放量量，经济危危机后经济济恢复期度度过，国家家政策从紧紧，企业发发展趋缓，，新增企业业数将减少少，写字楼楼需求量将将承下滑趋趋势。2011-2012年，放量较较08-09年逐步增大大，竞争增增大，但或或形成供销销两旺的势势头，机会与风险险并存。专业写字楼楼未来趋势势——未来需求——市场稳步发发展，对中中高档及以以上的专业业写字楼需需求逐渐增增长，专业业写字楼投投资回报率率高，投资资价值明显显，投资市市场良性健健康发展。。——金融、房地地产、IT类为中高档档专业写字字楼的主要要消费群体体，300平米以下面面积为主需需求。随着着企业形像像宣传和品品牌塑造的的需要，将将会促使这这类客户群群体产生较较大的中高高档专业写写字楼需求求。——产品向高标标准配置发发展：硬件件设施的配配置以及物物业管理水水平的不断断提高贯穿穿长沙专业业写字楼的的发展过程程。——竞争集中在在心外围城城市综合体体项目，未未来3-5年放量大增增，竞争加加剧，或将将维持供需需两旺的势势头。2015年后，供应应量增长大大于需求量量的增长，，或导致供供需失衡。。长沙写字楼楼基础市场场研究总结结市场客户产品未来》湖南宏观经经济环境背背景》长沙写字楼楼市场供需需状况》写字楼发展展现状》项目营销政政策环境分分析》2010年代表性项项目情况第一章市市场分析析2011年房地产新新政策与法法规政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响《反价格垄断规定》和《反价格垄断行政执法程序规定》1月4日2011年2月1日国家发展和改革委员会对价格垄断协议、滥用市场支配地位和滥用行政权力等价格垄断行为的表现形式、法律责任作了具体规定，主要包括：禁止具有竞争关系的经营者达成固定或者变更价格的八种价格垄断协议；禁止经营者与交易相对人达成固定商品转售价格和限定商品最低转售价格的协议；具有市场支配地位的经营者，不得从事不公平高价销售、不公平低价购买、在价格上实行差别待遇、附加不合理费用等六类价格垄断行为。加强反价格垄断执法，培育市场竞争文化，促使相关企业和市场主体自觉规范经营行为，维护社会主义市场经济秩序。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》1月5日1月5日国家税务总局对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。政策对房地产市场并无实质影响，不过却可能是为即将试行的房产税在口径上达到一致而进行的重新界定。湖南省保障房标准放宽至人均13㎡以下困难家庭1月12日2011年湖南省住建部“十二五”期间对13平方米以下低收入住房困难家庭实行应保尽保。按照全省制定的“十二五”期间住房保障规划，通过几个方面来解决住房保障的问题。长沙多家银行取消首套房贷优惠1月1月长沙多家银行包括兴业银行、中信银行、招商银行、光大银行、浦发银行等多家股份制银行已陆续取消首套房贷八五折利率优惠，改按照基准利率执行。取消首套房贷利率优惠已是各大银行必行的趋势。除了今年央行从紧的货币政策等背景因素外，取消利率优惠也源于目前房贷赚钱效应降低的缘故。政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响关于废止和修改部分行政法规的决定》1月17日1月17日国务院税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。为房产税改革作法理依据的铺垫，修改后，国务院可以据此出台规定，同意地方试点。《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》1月19日1月19日国务院对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。条例公布施行后，各级政府和各部门都要严格按照条例的规定开展国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。限购令1月26日1月26日国务院各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的所谓“一、二线城市”，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。2011年房地产新新政策与法法规政策/文件名称颁布时间实施时间发布部门核心内容市场影响《房地产经纪管理办法》

1月25日4月1日住建部、发改委、人力资源和社会保障部该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产经纪活动当事人合法权益，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。新国八条

1月26日1月26日国务院常务会议会议确定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对直辖市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。新“国八条”无论是既有措施的细化，还是新措施的出台，都传递出加大楼市调控力度、巩固扩大调控成果的信号。国务院同意试点征收房产税1月27日1月27日国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。上海市和重庆市的试点方案同时亮相。两地均于1月28日开始正式实行征收办法。房产税落地与“新国八条”的出台，时间之紧凑确实出人意料。多重重拳几乎同时出击，力度之大，可谓空前。短期来看，政策叠加效应对楼市造成的心理冲击很大，近期房地产市场成交可能迅速降温。2011年房地产新新政策与法法规2011年长沙版限限购令长沙市人民民政府办公公厅

关于于进一步加加强房地产产市场管理理有关问题题的通知长政办发[2011]10号文件各区人民政政府、各有有关单位：：为贯彻落实实《国务院办公公厅关于进进一步加强强房地产市市场管理有有关问题的的通知》（国办发[2011]1号）精神，，促进我市市房地产市市场持续健健康发展，，现就有关关事项通知知如下：一、自本通通知发布之之日起，暂暂执行以下下购房管理理措施：对对在本市市市区（市辖辖五区，下下同）已拥拥有1套住房的的家庭（（环长株株潭户籍籍家庭）），限购购1套90平方米（（含）以以下新建建商品住住房；对对在本市市市区无无住房并并能够提提供本市市居住证证的外地地家庭，，在主城城区限购购1套90平方米（（含）以以下新建建商品住住房；对对在本市市市区，，已拥有有2套（含））以上住住房的家家庭、拥拥有1套（含））以上住住房的外外地家庭庭、不能能提供本本市居住住证的外外地家庭庭，暂停停在本市市主城区区购买90平方米（（含）以以下新建建商品住住房。二、境外外机构和和个人在在本市购购房的，，按《住房和城城乡建设设部、国国家外汇汇管理局局关于进进一步规规范境外外机构和和个人购购房管理理的通知知》（建房｛｛2010｝186号）的有有关规定定执行。。三、限购购期间，，按本通通知第一一条规定定可购买买新建商商品住房房的，已已有住房房以房屋屋买卖合合同网上上签约时时间为准准。四、对购购买90平方米（（含）以以下新建建商品住住房的购购房人，，应在申申请房地地产预告告登记时时，如实实填写《购房人家家庭成员员住房情情况申报报表》（以下简简称《申报表》）。非同同一家庭庭的2人以上共共同购买买90平方米（（含）以以下新建建商品住住房的，，应分别别填写《申报表》。购房人人应对《申报表》信息的真真实性负负责，提提供虚假假证明或或虚假信信息的，，应承担担相关责责任。五、限购购期间，，房地产产开发企企业、房房地产经经纪机构构，应当当在营业业场所醒醒目位置置，张贴贴限购政政策，履履行告知知义务，，督促购购房人如如实填写写《申报表》，核对购购房人及及其家庭庭成员的的户籍、、婚姻等等证明材材料（对对外地家家庭购房房的、还还应核对对本市居居住证）），在《申报表》签署意见见并盖章章。六、房地地产开发发企业、、房地产产经纪机机构及其其执(从)业员，不不执行本本通知规规定的，，暂停网网上签约约，其违违规行为为记入信信用档案案，并由由当事人人承担相相关责任任。七、限购购期间，，国家、、省政府府另有规规定的，，从其规规定。八、具体体执行过过程中的的相关问问题由市市住房城城乡建设设委负责责解释。。长沙市人人民政府府办公厅厅二O一一年三三月四日日2011年新国八八条与长长沙版限限购令解解读新国八条条要点：：进一步步落实地地方政府府责任；；加大保保障性安安居工程程建设力力度；加加强税收收征管；；对贷款款购买第第二套住住房的家家庭，首首付款比比例不低低于60％，贷款款利率不不低于基基准利率率的1．1倍；严格格住房用用地供应应管理；；落实住住房保障障和稳定定房价工工作的约约谈问责责机制等等。解读一：：观调控的的出台肯肯定会对对市场造造成一定定影响，，但所有有调控政政策的周周期有长长有短，，力度有有强有弱弱，执行行有实有有虚，效效果有好好有坏。。解读二：：房贷的按按揭贷款款在比较较长的时时间内，，在银行行的资产产结构当当中还是是风险相相对可控控的一个个产品，，银行方方面应该该不会放放弃，但但在国家家调控政政策比较较严的情情况下，，改变它它们金融融产品的的位置是是不太可可能的。解读三：：房地产的的融资渠渠道很多多，贷款款、基金金、民间间借贷、、信托等等等，还还有其它它很多通通道可供供开发商商选择，，比如说说合资、、合作，，比较典典型的一一种方式式就是房房企联合合资金拿拿地，这这样一来来开发商商对银行行的依赖赖性就不不会太大大，这种种现象在在银根紧紧缩的局局面下将将会越来来越多。。解读四：：新建商品品房市场场交易量量受调控控影响，，市场较较低迷，，最近成成交量环环比和同同比均有有所下降降，但住住房价格格既没有有大幅上上涨也没没有出现现明显下下降。结论：2011年楼市延续着着2010年的调控势头头，“新国八八条”一步步步落实到地方方，银行贷款款进一步收紧紧、个人房贷贷会面紧缩。。2011年购房的主力力人群将以首首次置业和改改善型住房为为主，住房投投资市场空间间将逐步缩小小。长沙版限购令令要点：对长沙市区（（市辖五区，，下同）已拥拥有1套住房的家庭庭（环长株潭潭户籍家庭）），限购1套90平方米（含））以下新建商商品住房；对对长沙市区无无住房并能够够提供本市居居住证的外地地家庭，在长长沙市区限购购1套90平方米（含））以下新建商商品住房；对对在长沙市区区已拥有2套（含）以上上住房的家庭庭、拥有1套（含）以上上住房的外地地家庭，不能能提供本市居居住证的外地地家庭，暂停停在本市主城城区购买90平方米（含））以下新建商商品住房。解读一：“限购令”限小小不限大、限限新不限旧、、限内不限外外：长沙市政政府未将环长长株潭户籍家家庭列入外地地家庭，而外外地家庭只要要求提供本地地居住证。同同时区别其他他城市，长沙沙并未限制二二手房买卖制制约大部分非非理性住宅投投资功能和基基本制约了投投机功能,住宅居住功能能(包括真正改善善型需求及刚刚性需求的)没有误伤.符合长沙这种种规模城市的的进一步发展展需要。解读二：长沙市场格局局将发生变化化，目前国家家尚未对商业业楼宇及商业业地产作相应应要求，受新新国八条及长长沙限购令影影响，部分在在市区或交通通要道边已经经取得土地待待开发的企业业，将采取曲曲线方式变更更土地性质来来规避销售风风险，从而整整体市场中住住宅物业与商商业比例有所所变动，同时时待开发项目目成本与购房房成本相应增增加。结论：从目前长沙限限购政策来看看，限购的对对象具有非常常明确的政治治性及长沙城城市战略智慧慧性，不管如如何，目前所所针对的仅指指住房行业，，商业、写字楼楼、车位都不不受影响，但但这并不意味味着商业地产产、写字楼项项目就会热。。受住宅限购购影响，资本本会向商业地地产和写字楼楼转移，但并并不是所有的的商业地产项项目和写字楼楼都会受益。。2011年新国八条与与长沙版限购购令解读限购令对长沙沙房地产市场场的影响分析析供给格局的变变化需求格局的变变化1、普通住宅市市场，在限购购以外的产品品供给将增大大。2、普通住宅与与商业地产的的供给比例将将发生变化，，商业楼宇的的供给将增大大，可能部分分小户型公寓寓会转化为商商务公寓供给给。1、刚性需求市市场和商业地地产投资市场场不受限购令令影响，部分分刚性需求将将被迫性受限限购令影响。。2、90平米以内的普普通住宅投资资型需求受限限购令影响较较大，90平米以上投资资型需求或将将增长。3、限购令将刺刺激商业地产产投资需求的的增长。4、改善型普通通住宅需求小小部分受限购购令影响。给合上述国家家调控政策分分析，紧缩的的银行货币政政策与限购令令直接影响到到现行的房地地产市场环境境，其中对住住宅性质楼盘盘的销售限制制较紧，而对对商业性质楼楼盘的销售则则没有政策限限制，短时间间内促进了商商业类地产的的发展。而商商业地产中的的写字楼物业业则成为市场场上最好的投投资产品之一一：1、商业地产投投资环境前景景看好，写字字楼物业不在在国内任何城城市明文限购购，将导致住住宅类物业投投资的投资客客群自发性转转向商业地产产物业投资；；2、紧缩的银行行信贷政策，，住宅类购房房者银行贷款款吃紧且利率率不断上调贷贷款成本增加加；