明洲半岛定价报告

雅戈尔●明洲半岛●价格定位报告2015年6月一、宁波整体市场环境分析二、明洲半岛产品概述三、现阶段客户分析四、基础定价体系构建五、核心竞品对比分析六、价格定位实施七、栋均价配价建议目录壹宁波整体市场环境分析准息双降‖2015年上半大力度利好信贷政策密集出台，扶持强度尤胜于2014自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率相应下调。自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。2015年上半，两次降准两次降息，适度宽松大势所趋2014年，2次定向降准，1次不对称降息上半年货币政策略有收紧，年中通过两次定向降准有所放松，定向降准主要针对“三农”和“小微”两个领域投放流动性。14年底，央行采取不对称降息，同时推进存款利率市场化。目的在于降低贷款利率，稳定经济，解决企业融资贵的问题。未来预判：15年下半信贷政策方面会持续释放利好，16年以后政策趋于平稳2015年为政策扶持年：整体经济增长对房地产行业的依赖程度没有根本性改变，基于今年7%的经济指标考量，15年下半年将延续对房市的扶持，预计降息、降准等信贷政策会再推出。2016年政策区域平稳：2014年下半年开始利好政策持续加码，当下力度是历史之最，未来的加码空间非常小；另外随调结构、稳增长的经济新常态的提出，经济增长对房地产行业的依赖度将会持续降低。注：205年6月27日，央行存贷款基准利率下调0.25%；“三农”贷款占比达到定向降准标准的商业银行降低存款准备金率0.5%。成交量升，存量压力‖14下半成交开始井喷，15年1-5月成交174万方，但全年总体供应超900万方，巨量库存与潜在供应压力仍在，而且价格在低位箱体震荡竞争市场‖高端项目众多，120-140/160-180已知预推量都近800套Remark除上表所列竞品外，另有更多次级分流项目，尤其集中在140㎡左右的面积。项目名称121-140141-160161-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300301以上在售泊璟廷

10

29宁波中心

111

2

金茂府195

22

25

25

华茂悦峰130134

5660

6866

江东府107

129

银泰城20

维科东院20

64

江湾城

15

13

50

月湖花园

1026

存量合计472149

3956025508811929待售江东府未推107

泊璟廷二期188

36

36

印江南一期482

64

江湾城二期

48164

9648

48银泰城未推

300

100

东院未推68

126

城市之光未推

206

76

待推量合计845487701263609612410048改善发力，品质凸显‖刚需产品成交比收窄，改善型产品占比提升，未来渐成首改市场；高品质楼盘成交活跃，部分楼盘出现涨价现象，以微幅涨价促进成交为主项目形式动态与表现万科江东府续销涨价3月底至今单价每套涨幅1500-2000元/㎡，成交套数逐渐递减，提价后速度相对缓慢185㎡楼王产品折后均价25000元/㎡左右万科公园里三月底138㎡总价最高涨5万、168㎡最高涨9万两周成交25套，成交量微涨中海寰宇天下4月1日起总价最高上调5万，均价16000元/㎡，两周成交36套，成交量明显上涨方兴金茂府加推涨价二期开盘均价29500元/㎡，较一期上涨6000元/㎡，推出50套，当天成交约15套雅戈尔明洲一期高价快走自去年8月推出，就在保持高价的情况下快速走量，高品质、好户型是重要因素保利印江南高预期价格预计15年6、7月开盘，东部新城稀缺洋房，开发商与客户预期价格都较高附表：重点关注项目2015年3-6月份分产品线成交情况项目面积2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价江山万里138㎡517387221806522179862518253189㎡32014881876612185101220201金茂府139㎡2523153352303938228751223514186㎡

1239071230395830566华茂悦峰137-150㎡242326426229761322369523438199-214㎡15277591326264328612527112宁波中心147㎡125799

00182㎡1247125244851229861226740211㎡

425048426371226188中央公园139㎡1119334291922236193136020235170㎡4220251224692225011522950壹章总结2015年的政策环境最优，后续趋于平稳，应抓住下半年的黄金销售时期174万方放量的同时价格也在低位运行；存量有所降低，但整体市场依然有巨额存量与增量，对宁波整体住宅市场环境应该持谨慎乐观的态度宁波当前高端项目供应并不缺乏，尤其待推体量巨大，本案预计六/七月份入市，时间上占据先机，但鉴于后期竞品陆续入市，销售周期不宜拉长【核心启示1】【核心启示2】【核心启示3】【核心启示4】改善需求持续扩容，高品质高价值的产品市场表现更为突出，定价方向应该围绕项目产品力【关键词】2015下半年〡谨慎乐观〡先机周期〡产品力定价方向贰明洲半岛产品品概述项目一期已将将项目基础价价值充分铺开开，不再赘述述；二期更低低容积、低密密度，水系、、公园环绕，，最小面积139㎡二期（明洲半半岛）：地块块禀赋更优，，产品档次及及产品力提升升，每栋楼都都是单一产品品Remark【二期概览】户型编号面积户型产品形态套数户型总面积E1139四房两厅两卫15F中高层567784E2139四房两厅两卫15F中高层567784F170四房两厅三卫14F/15F中高层549180G252四房两厅三卫6F多层大平层4611592G'254四房两厅三卫6F多层大平层71778合计21938118【户型配比】总共219套，其中139共计112套，170仅54套，多层大平平层250户型53席贰章总结本案一、二期期有同面积产产品，一期价价格体系可作作为二期定价价参考，但二二期地块禀赋赋更优，且产产品档次及产产品力也有提提升每栋楼都是单单一产品，产产品没有交叉叉，且楼幢分分布特点不同同，产品面积积相差也比较较大，故应该该采取分产品品线的定价方方式。【核心启示1】【核心启示2】【关键词】一期价格体系系参考〡分产产品线定价〡〡户型配比因因素【核心启示3】总体而言二期期体量较小，，139户型共112套，是供应主主力，170户型54套，针对两个个户型体量的的不同可适当当调整价格。。叁现阶段客户分分析区域北仑海曙江北江东鄞州其他合计2146185404251目前的客户都都是项目周边边的江东客户户，客户区域域单一，应进进一步加强推推广，扩大客客户区域，增增加有效意向向客户。需求面积139170250其他合计38191148251现有客户的需需求面积主要要以170客户位置，供供需关系严重重不平衡，后后期需要通过过价格杠杆进进行调节1、客户的需求求面积2、客户区域意向等级ABCDE其他合计07521176212251现有的客户因因蓄客周期长长，意向度偏偏低以D类客户为主，，B类有可能成交交的客户也就就7组，所以从目目前积累的客客户来看，并并不乐观心理价位2万以下2-2.5万2.5-3万其他合计1031022125251客户的心理价价位偏低，多多数客户还是是习惯参照以以一期的价格格，后期需要要通过企划的的推广以及销销售说辞的引引导来传递二二期的价值信信息，让客户户重新定位二二期价格4、客户的意向向度分析3、客户的心理理价位小结目前积累的二二期意向客户户多数都是一一期客户，因因一期产品面面积太小导致致这部分客户户一直等着二二期大面积产产品的推出，，这部分意向向客户蓄客时时间长意向度度偏低，心理理价位也远远远没有达到二二期定位的市市场价格，后后期需要通过过不断的客户户开拓以及客客户价值塑造造来实现二期期的热销，任任重而道远!肆基础定价体系系确定定价方法确定定就产品本身而而言，明洲半半岛主要由三三种产品构成成，且各产品品线在市场上上存在较多相相应的竞争产品，通过过传统的市场场比较法可以以得出基础市市场参考价格格，另外再根根据销售情况况修正误差。。产品力比价体体系之外，基基于项目开发发阶段、销售售周期、销售售策略等其他他特质因素考考虑，可对价格进行二二次修正，合合成项目的核核心价格区间间。1、分产品线线定价2、市场比较较法得出静静态均价（（销售修正正系数）3、根据项目目特质修正正价格，合合成项目产产品核心价价格区间139㎡170㎡构建科学的的比价体系系修正系数，，确定价格格比价体系构构建Remark室内精装修修模块暂未未纳入比价价体系，后后作单独讨讨论户型设计区域价值规划设计品牌价值景观环境物业+…方法论：选用市场比比较法来推推算项目的的市场可接接受价格。。将需定价价的对象与与类似房地地产进行比比较，对这这些类似房房地产的价价格做适当当的修正，，以此确定定客观价格格的方法。。维度选取：：从住宅项目目价值因子子中提取核核心要素；；各要素占占比调整；；量化参考考实施步骤：：参考系选取取已前置，，搜集参考考项目价值值要素，建建立价格可可比基础。。交通、位置置、配套、、规模、建建筑密度、、自然环境境、停车、、噪音、视视野、户型型特色、建建筑外型、、物业管理理、发展商商品牌、精精装修等住宅项目价价值因子六大维度比比价体系归于套外伍参考系选取取及对比分分析参考系选取取原则：基基于客户重重合判断①①区区位属性相相似；②产产品类型型、产品线线趋同；③③项目目档次接近近；④已已开楼盘参考考系系选选取取结结论论：：139产品品选选取取金金茂茂府府、、华华茂茂悦悦峰峰、、江江东东府府；；170产品品选选取取江江东东府府、、宁宁波波中中心心、、金金茂茂府府江东东府府金茂茂府府宁波波中中心心兰兰园园本案案华茂茂悦悦峰峰江东东府府成成交交均均价价高层层138成交交均均价价21600元/M²²高层层185成交交均均价价23900元/M²²宁波波中中心心成成交交均均价价高层层186成交交均均价价26200元/M²²金茂茂府府成成交交均均价价高层层138成交交均均价价23500元/M²²高层层186成交交均均价价29500元/M²²华茂茂悦悦峰峰府府成成交交均均价价高层层137成交交均均价价22900元/M²²高层层199成交交均均价价28300元/㎡㎡对比楼盘

对比指标雅戈尔明洲半岛万科江东府宁波中心兰园南塘金茂府华茂悦峰项目概述项目定位水乡邻里低密度精奢豪宅江东核心区高端精装住宅东部新城核心区精装豪宅绿色科技精装高端住宅鄞州中心区建筑标杆豪宅规模指标住宅户数：219户，

容积率1.6；楼面价9930元/㎡总建:17.6万方；住宅户数：707户

容积率2.0；楼面价10800元/㎡总建:88万方；住宅户数：778户

容积率2.79总建：15.8万方；住宅户数：777户

容积率2.55；楼面价9010元/㎡总建：27万方；住宅户数：607户

容积率2.5项目地址东部新城百丈东路与江澄南路交汇处姚隘路与宁徐路交汇处河清北路与宁穿路交汇处鄞奉路与尹江岸路交叉口钟公庙路与联盛广场交接处区位价值区位属性东部新城核心区江东核心区东部新城核心区老海曙鄞奉片区鄞州中心区核心配套东部新城市级商圈、世纪东方广场

邻里中心商业（印江南）金光中心；新江厦商城；家乐福

1.5公里内享三江口城市级商圈东部新城市级商圈：宏泰广场、文化广场、城市之光、门户区、银泰城南塘老街、舟宿夜江

未来江湾城商业综合体万达广场、联盛广场

SMART商圈、南部商务区交通价值中山东路、百丈东路、世纪大道宁徐路，徐戎路，姚隘路，惊驾路

600m地铁1号线站台宁穿路、河清路、中山东路

300m地铁1号线海晏北路站长丰桥、宁波南站

临近轨道交通2号线和4号线四明中路，宁南北路

临近地铁3号线景观资源外部景观两条自然水系（内部人工河道联通）

城市公园外部自然景观缺乏杨木碶河、市政公园奉化江滨水江景资源相对缺乏，鄞州湿地公园与奉化江都有1.5公里左右距离项目景观2万方滨水绿化景观大组团景观，做到户户有景，均好性强

中式园林登堂入室的三进式手法递进城市度假酒店风格园林，鄞州层次多变、丰富的造型、充满色彩的园林景观对称平衡布局手法，从共享大堂、中庭景观、组团景观等三重胜景2万方大中庭景观

星河湾景观团队人文资源/惇叙堂/宁波商帮/江东六业/老海曙/南塘老街/规划设计排布特点景观资源最大化

南侧多层大平层，北侧中高层十字中轴对称布局

围合，高低错落住宅区与商业区分离限于长条地形，分三个组团

沿奉化江排布大面积户型仅5栋高层和超高层建筑，大围合风格立面现代建筑风格石材+真石漆立面现代新古典主义艺术建筑石材+真石漆立面现代风格玻璃幕墙立面法式新古典建筑风格石材+真石漆立面ART-DECO风格石材+真石漆立面项目其他突出特点高品质精装标准社区精品商业/2000㎡高端会所项目内综合高端购物中心恒温、恒湿、恒氧绿色科技系统/会所独栋商业街区、风情商业街区开发商品牌雅戈尔万科绿城（杉杉、伊藤忠）方兴华茂物业公司及物业费雅戈尔定制专属物业万科物业，住宅3.9元/㎡*月绿城物业，住宅4.5元/㎡*月金茂物业，3.8元/㎡*月绿城物业，住宅4.5元/㎡*月学区划定华东师范大学附属艺术实验学校李惠利樱花幼儿园

江东实验小学樱花校区新城第一实验学校

新城第一幼儿园//基于于与与参参考考系系套套外外五五个个价价值值维维度度的的比比较较，，本本案案基基本本都都处处中中上上水水平平，，部部分分参参考考系系也也有有突突出出价价值值点点参考考系系1位于于江江东东姚姚隘隘路路与与宁宁徐徐路路交交汇汇处处。。占地地面面积积6.7万方方，，建建筑筑面面积积13.3万方方。。总户数818户，主要要为139㎡、185㎡两个面面积，高高层/中高层。。现代新古古典主义义建筑风风格，气气势雄伟伟壮观，，更具仪仪式感目前推出出138㎡㎡，185㎡㎡共707套，均价价为23000元/㎡（精装装标准2500-3500元/㎡），主主力总价价为280-400万。万科·江东府凭借江东东核心地地段稀缺缺土地资资源及人人文资源源，主力力打造城城市居住住标杆。。——销售情况况——2014年9月24日首次开开盘，截截止目前前销售9个月，推推出707套，共计成交交约552套（备案案）138㎡产品成成交均价价21600元/㎡，185㎡产品成成交均价价23900元/㎡产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%11853%总和707100%55278%目前江东东府总共共推出707套，备案案552套，去化化率达到到78%。138㎡户型去去化率在在90%以上，185㎡户型去去化率53%。都为精装装修产品品，138㎡装修标标准约2500元/㎡，185㎡装修标标准约3000元/㎡。参考系2宁波中心心·兰园位于东部部新城河河清路与与宁穿路路交汇处处。占地面积积11.4万方，总总建88万方。住宅户数数778户，主要要为115㎡、186㎡及214㎡，均为为高层。。现代建筑筑风格，，玻璃幕幕墙立面面。目前全部部推出，，目前均均价为25300元/㎡（精装装标准3000-5000元），主主力总价价为280——600万元。新市府旁旁88万方城市市综合体体，绿城城精装豪豪宅。——销售情况况——2012年6月22日首次开开盘，截截止目前前销售36个月，共计成交交约458套（备案案）186产品均价价26200元/㎡产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%14169%288527%4892%顶复45041%4100%总和778100%45859%目前宁波波中心住住宅全部部推出，，总共778套，截止止目前备备案458套，将近近3年的销售售周期去去化率59%，其价格格定位略略高。总宁波中心心大面积产产品去化相相对较好，，186去化率58%。都为精装修修产品，138㎡装修标准准约3000元/㎡，186㎡装修标准准约5000元/㎡。参考系3南塘·金茂府位于海曙曙区鄞奉奉路与尹尹江岸路路交叉口口。占地面积积6.2万方，总总建15.8万方。住宅户数数777户，主要要为130㎡、180㎡、186㎡产品，，均为高高层。新古典风风格，南南面奉化化江一线线江景。。目前共计计推出465套，138㎡均价为为23500元/㎡，186产品29500元/㎡，（科科技系统统2800元/㎡，138㎡精装标标准3500元/㎡，186㎡精装标标准5000元/㎡），主主力总价价为300——570万元。以恒温恒恒湿恒氧氧概念打打开宁波波豪宅市市场。产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%总和565100%38568%2014年8月29日首次开开盘，截截止目前前销售10个月，推推出565套，共计成交约385套（备案）138㎡均价为23500元/㎡，临江江186㎡产品品29500元/㎡目前金金茂府府总共共推出出565套，备备案3385套，去去化率率达到到68%。186㎡户型型为一一线临临奉化化江，，江景景资源源突出出，均均价达达到29500元/㎡。都为精精装修修产品品，科科技系系统2800元/㎡，138㎡精装装标准准3500元/㎡，186㎡精装装标准准5000元/㎡——销售情情况——参考系系4华茂·悦峰位于鄞鄞州钟钟公庙庙路与与联盛盛广场场交接接处。。占地面面积6.7万方，，总建建27万方。。住宅户户数607户，主主要为为137㎡、150㎡、199㎡、214㎡产品品，均均为高高层。。法式ART-DECO风格，，星河河湾景景观。。目前共共计推推出360套，，，（小小面积积精装装标准准3000元/㎡，大大面积积精装装标准准8000元/㎡），，主力力总价价为300——620万元元。。利用用大大理理石石铺铺面面选选用用超超奢奢华华的的精精装装修修标标准准，，客客户户对对于于豪豪宅宅的的标标准准认认可可度度高高产品类型面积段套数占比备案套数备案率高层13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%2146819%812%总和360100%10830%2015年3月26日正正式式对对外外开开盘盘，，截截止止目目前前推推出出360套，，共计计成成交交约约108套（（备备案案））137/150㎡㎡均价价为为22900元/㎡，199/214㎡产品28300元/㎡目前华茂悦悦峰总共推推出360套，备案89套，去化率率30%；137㎡户型去化化率39%，相对较好好；137/150㎡精装标准准3000元/㎡，199/214㎡精装标准准8000元/㎡.——销售情况——序号项目名称明洲半岛品牌江东府品牌宁波中心品牌金茂府品牌华茂悦峰1地暖品牌威能威能无地源热泵系统/毛细管网威能2厨电斯麦格西门子西门子博世博世5件套3橱柜威乃达汉森博来橱柜柏丽博罗尼4地板进口橡木地板实木复合地板莫干山原木浆玉石、大理石5风暖电暖松下奥普无无无6空调东芝（暂定）日立东芝无大金（日立）7冰箱斯麦格无西门子西门子斯麦格8墙纸未知无无东鹏/诺贝尔私人定制墙纸9净水器爱惠浦无滨特尔净水处理器无未知10马桶小高层杜拉维特多层平墅英国凯乐玛TOTO凯乐玛杜拉维特卡德维11卫浴五金小高层高仪多层平塑汉斯格雅摩恩汉斯格雅杜拉维特汉斯格雅/当代12恒温水笼头汉斯格雅摩恩汉斯格雅高仪汉斯格雅13新风系统法国空气法国兰舍honeywell新风华剑瑞风法国兰舍14粉粹机爱适易无无无三星、耶鲁15门锁耶鲁（暂定）耶鲁耶鲁凯特曼耶鲁卡德维16浴缸小高层杜拉维特，多层平塑卡德维TOTO无杜拉维特凯乐玛17电梯西子奥的斯日立日立通力日立■万科江江东府的功能优化的精装方向向带给客户户不少的感感官价值提提升，精装装修标准2500-3000元/㎡，明洲精装装品牌与用用材要更优优；■绿城的的精装品质通常为客户户所信赖，，选用品牌牌也比较高高端，相比比之下，明明洲精装品品牌也要优优于宁波中中心；■金茂府府以科技系统的精装特色色，科技成成本就达到到2800元/㎡，但从常常规精装的的品牌与明明洲的精装装标准与其其186㎡产品精装装产品基本本持平而优于138㎡产品的精精装标准；；■悦峰8000元/㎡（大面积积）精装标标准树立标杆，选用品牌牌、材质都都很考究，，相比之下下明洲的精精装标准并并不显得弱弱势，但悦悦峰137㎡产品价值标准准为3000元/㎡，显得比比较普通。。与参考系精精装修对比比，明洲半半岛精装修修品牌优势势比较明显显参考系5保利·印江南位于江东百百丈路与海海晏路交叉叉口。占地面积13万方，总建建23万方。一期住宅户户数730户，主要为为高层108㎡、127㎡，多层138㎡、168㎡产品。法式ART-DECO风格，星河河湾景观。。2015年6月27日开盘，全全部为毛坯坯，高层均均价18800元/㎡，多层产产品均价24300元/㎡保利23万方住区，，主力产品品为区域稀稀缺多层洋洋房——开盘销售——幢号套数面积（㎡）楼层总价区间（按首付30%）销控套数销控率1#201372-6276-301万420.00%2#201372-6271-298万315.00%5#281371-7300-341万2589.29%6#281371-7311-326万2796.43%9#241371-6325-353万2187.50%10#241681-6404-426万2395.83%13#321371-8311-330万2887.50%14#321371-8294-322万2165.63%16#64东西首127

中间1082-17东首227-254万

中间183-206万

西首208-235万5687.50%17#642-175890.63%合计336

26679.17%■高层户户型为108、127㎡，高层折折后均价18800元/㎡，销控率89%；■多层户户型为137、168㎡，多层折折后均价24300元/㎡，销控率率73%。■根据购购买赠送礼礼品（苏泊泊尔智能电电炖盅）统统计，截止止中午12点实际成交交约240套，实际去去化率71%。印江南6月27日开盘，共共推出2幢高层、8幢多层共计计336套房源，高高层开盘均均价18800元/㎡，多层均均价24300元/㎡，当天12点销控266套，实际成成交240套，截止周周日成交283套。陆价格定位实实施维度内容权重分值区间本案江东府金茂府悦峰区域价值区位级别9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54445景观资源外部景观5%0-44232项目景观6%0-66656人文价值4%0-42422规划设计楼栋排布5%0-44333建筑设计5%0-55344物业及其他物业服务6%0-64646学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54554社会认可度5%0-55544户型设计功能设计14%0-1414111110户型附加值6%0-66555物业形态5%0-55444合计89837781【139量化】Remark华茂悦峰137㎡产品均价价22900元/㎡，精装修修标准3000元/㎡左右；金金茂府138产品均价23500元㎡，精装装修标准2800+3500元/㎡左右；江江东府138产品均价21600元/㎡，装修标标准2500元/㎡；鉴于产产品面积及及户型功能能差异不大大，单价参参考价值较较高；因素悦峰金茂府江东府比价评判系数1.101.171.10销售修正系数0.941.101.07

参考系价格(毛坯价)199001720019100修正后价格205802215022400

权重15%40%45%

基于产品力的市场比较价格（销售修正）21527【139量化】Remark通过市场竞竞争项目推推货数量、、销售周期期（本案基基准按一年年考虑）、、认筹情况况等销售端端因素得出出修正系数数；系数修正系系数示例（（金茂府））：（月均均去化套数数/9）/（参考系已已推量/本案体量）），偏差过过大数值需需要修正。。维度内容权重分值区间本案兰园金茂府江东府区域价值区域级别9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社会认可度5%0-54444景观资源外部景观5%0-44332项目景观6%0-66556人文价值4%0-42224规划设计楼栋排布5%0-44333建筑设计5%0-55343物业及其他物业服务6%0-64646学区价值7%0-77555品牌价值开发商品牌5%0-54555社会认可度5%0-55545户型设计功能设计14%0-41471111户型附加值6%0-66355物业形态5%0-55444合计89757783【170量化】宁波中心兰兰园186㎡产品均价价26200元/㎡，装修标标准5000元/㎡；万科江东东府185㎡产品均价价23900元/㎡，精装修修标准3000元/㎡；金茂府府186㎡产品均价价29500元/㎡，装修标标准2800+5000元/㎡；基于户户型功能差差异不大，，总价因素素也存在一一定的参考考价值；Remark因素金茂府兰园江东府比价评判系数1.071.151.1销售修正系数0.980.951.05参考系价格（毛坯价）232002060020500修正后价格243302250023680权重40%20%40%基于产品力的市场比较价格（销售修正）24704【170量化】Remark通过市场竞竞争项目推推货数量、、销售周期期（本案基基准按一年年考虑）、、认筹情况况等销售端端因素得出出修正系数数；注：兰园、、江东府入入市节点及及续销周期期因素也有有影响，故故需要人为为修正；基于产品力力比价体系系得出139㎡21500元/㎡，170㎡产品24700元/㎡1、本案一期期139㎡中高层楼楼王产品均均价21500元/㎡，销售速速度也比较较快，相比比之下明洲洲半岛139㎡产品地块块虽升级但但楼幢沿街街，总体产产品力持平平，故21500元/㎡可做其毛毛坯价重要要参考。2、由于户型型功能相差差无几，170㎡产品选取取参考系的的总价可成成为其总价价参考。3、鉴于对市市场环境的的谨慎乐观观判断及后后续竞争体体量不断增增加，价格格定位不宜宜过于乐观观。4、考虑明洲半半岛面积配比比因素，可小小幅调整139㎡/170㎡之间的差价价。产品力外影响响因素价格定位（毛毛坯）结论：：139㎡21500元/㎡，170㎡产品25000元/㎡参考面积参考项目面积户型装修标准

（报价/客户感知）装修成本

（预估）溢价幅度139㎡江东府138㎡三房两厅两卫2500元/㎡2000元/㎡左右500元/㎡金茂府138㎡四房两厅两卫3500元/㎡2800元/㎡左右700元/㎡悦峰137㎡四房两厅三卫3000元/㎡2500元/㎡左右500元/㎡170㎡宁波中心186㎡三房两厅三卫5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡江东府185㎡四房两厅三卫3000元/㎡2400元/㎡左右600元/㎡金茂府186㎡四房两厅两卫5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡精装标准及其其溢价因素价格定位（精精装）结论：：139㎡26500元/㎡，170㎡产品30000元/㎡参考系是宁波波主力精装高高端项目，精精装标准报价价与成本之间间通常有一定定溢价，绝对对值在500-1000元/㎡左右，表现现为溢价幅度度为20%左右。本案为精装修修豪宅产品，，雅戈尔又是是宁波精装豪豪宅标杆项目目打造者，另另外再结合明明洲整个项目目树立的高端端形象及带给给客户的高品品质感受。本本案精装标准准3500-4000元/㎡，可考虑溢价价至5000元成交均价测算算楼盘本案江东府金茂府宁波中心江山万里139在售均价？21600234002420021400170在售均价？23900295002620023700户型四开间朝南三开间/四开间500800三开间500800三开间600900三开间600800学区华师大12年制樱花小学600600未定600600新城实验300300惠风书院300300楼层15层23层50050031层50050022层30030028层300300面积对比139、170138、185200300138、185100300185100100138、189100100面宽数14.1、17.8511.4、15.330030011.6、15.8530030010.250050011.9、16.05500400层高3.13.1、3.1503003.15、3.15-1003003.153003003.15-100300装修品牌国际一线国际三线300300国际一线100100国际一线100100选装30004000小区户数219815200200317套100100340套100100609200200开发商雅戈尔万科-100-200方兴100100绿城100100KK300300物业雅戈尔万科-500-600金茂-绿城-600-800普罗旺斯00外立面石材+铝板局部石材600600石材00玻璃幕墙200200石材干挂00一层架空4.2局部200200有00有005.2-200-200景观视野一线甬新河中庭800800奉化江00差500500一线鄞州公园00合计加价36004100220031002500260050006500139对比均价2530028000256003260026700288002640030200139测算参考成交均价26225170测算参考成交均价29900柒高层栋均价配配价建议配价目的：根据每栋楼所所处的位置以以及资源禀赋赋差异,通过准确、合合理的定价，，使得各楼栋能够快速去化，从从而达到预期期的销售目标标，实现利润润最大化。配价考虑：南北楼幢差——E5地块四幢中高高层，因前后后幢所享的景景观资源及楼楼幢的视野采采光差异较大大，首先需要要制定前后楼楼幢的差价.东西楼幢差——东边两幢靠中中央公园，而而西面两幢紧紧邻江澄路，，资源差异大大，需要制定定东西楼幢的的价差.东面的170户型与西面的的139户型，两个户户型所属客群群不同，制定定楼栋差.23#25#中庭景观观内河水系系景观+500元/平方日照+300元/平方干扰-200元/平方喜好+500元/平方景观+200元/㎡日照-200元/㎡干扰-1000元/㎡南北楼栋差-139户型A、景观因素：25号楼南面有中中庭景观，建建议加价200元/㎡，而23号楼西南面均均临河景观资资源较好，建建议23号楼加价500元/平方米B、日照因素：25号楼南面的23号楼高层，采采光、视野受受阻，建议减减200元/㎡，23号楼南面是6层的洋房，整整栋楼的视野野及采光都非非常好，建议议加价300元/㎡;C、干扰因素1:25号楼北面规划划大型医院，，不适宜居住住，客户抗性性较大，建议议减价700元/㎡;23号楼楼离离医医院院较较远远且且间间隔隔25号楼楼，，影影响响不不大大，，建建议议适适当当减减价价-200元/㎡D、干扰扰因因素素2:25号楼楼受受南南面面的的配配电电房房以以及及东东面面的的车车行行出出入入口口影影响响，，相相比比23号楼离路路较近，，建议减减价300，23号楼道路路干扰因因素减价价100E、客户喜好好，23号楼客户户喜好度度高，为为了合理理去化，，建议加加价500元/㎡;根据楼栋栋的景观观资源、、日照、、干扰、、客户喜喜好等因因素制定定楼栋差差价规划划医医院院通过上图图定价因因素分析析，得出出23/25号楼差价价2000元整23/25号楼差价价序号定价因素25号楼23号楼A景观资源200500B日照视野-200300C干扰1

(后面医院）-700-200D干扰2（配电房、车行入口）-300-100D客户喜好0500合计-10001000A、景观因素素：从景观观资源来来看24号楼南面面有中庭庭景观，，东面临临中央公公园，建建议加价价200，而22号楼东南南面均临临河景观观资源较较好，建建议22号楼加700元/平方米B、日照因素素：24号楼南面面是高层层，采光光、视野野受阻，，建议减减200元/㎡，22号楼南面面是6层的洋房房，整栋栋楼的视视野及采采光都非非常好，，建议加加价300元/㎡;C、干扰因素素:24号楼北面面规划大大型医院院，不适适宜居住住，客户户抗性较较大，建建议减价价700元/㎡;22号楼离医医院较远远且间隔隔25号楼，影影响不大大，建议议适当减减价-200元/㎡D、干扰因素素2：24号楼受西西面车行行出入口口影响建建议减价价200E、客户喜好好，22号楼客户户喜好度度高，为为了合理理去化，，建议加加价500元/㎡;F、明星产品品优势：：170户型产品品优势强强，户型型稀缺，，并且大大面积客客户能承承受高溢溢价，为为了提高高项目利利润，建建议加价价800元/平方中央公园根据楼栋栋的景观观资源、、日照、、干扰、、客户喜喜好等因因素制定定楼栋差差价南北楼栋栋差—170户型景观+200元/㎡日照-200元/㎡干扰-900元/㎡中庭景景观观内河水水系系景观+500元/㎡日照+300元/㎡干扰-200元/㎡喜好+500元/㎡溢价+1000元/㎡规划划医医院院22#24#通过上上图定定价因因素分分析，，得出出22/24号楼差差价3000元整22/24号楼差差价序号定价因素24号楼22号楼A景观资源200700B日照-200300C干扰-700-200D客户喜好0500F产品溢价-200800合计-9002100E5地块楼楼栋均均价分分布根据上上述定定价报报告得得出的的139㎡27000元/㎡，170㎡产品品30000元/㎡计算各各楼栋栋均价价24号楼170㎡29000元/㎡25号楼139㎡26000元/㎡22号楼170㎡32000元/㎡23号楼139㎡28000元/㎡本盘E5地块总总计4幢，4幢高层层均价价28292元/㎡，139均价27000元/㎡，170均价30000元/㎡；E10地块整整盘总总销6.99亿。整盘总销产品幢号建筑面积单价总价高层224468.6232000142995840244776.5329000138519370237781.7628000217889280257709.5226000200447520总计

24736.43282926.99亿THANKS!以上所所建议议的雅雅戈尔尔·明洲半半岛（（139/170）定价价方案案妥否否？请董事事会讨讨论决决定谢谢1月月-2320:53:1720:5320:531月月-231月月-2320:5320:5320:53:171月-231月-2320:53:172023/1/520:53:179、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:53:1820:53:1820:531/5/20238:53:18PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2320:53:1820:53Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。