物业前期专业手册模板

31/31物业前期专业手册物业前期服务作业指引1.目的：1.1.规范物业公司在地产项目前期阶段应实施的主要工作；1.2.明确项目前期阶段，物业公司与地产之间的业务协作关系；2.适用范围：XX物业管理有限物业公司。3.职责：3.1物业公司3.1.1与地产签订《物业前期咨询顾问服务协议》等协议资料文件，并依照协议商定内容开展工作。3.2控股开发子公司/项目部3.2.1依据项目开发不同阶段,结合项目经营方案大纲，选择物业公司，与其签订《物业前期咨询顾问服务协议》等协议资料文件，监督其依照协议商定内容开展工作，并为其正常开展工作提供必要条件，上述工作由客户服务部负责。3.3本部客户关系部3.3.1依据控股开发子公司/项目部与物业公司签订的委托服务协议，结合项目经营方案大纲，对项目前期各阶段的物业服务事项实施状况予以监督和检查，督促协议各方认真落实相关工作。4.术语及定义：4.1.项目指：写字楼、住宅、商业、酒店、公寓、别墅等类物业。4.2.物业前期服务阶段：指自项目开始规划设计至项目履行竣工验收的之间阶段，物业公司所提供的物业内容。5.依据：5.1.政府主管部门颁布的相关法规政策；5.2.物业服务行业惯例；5.3.XX地产发布的关于制度资料文件；5.4.XX地产产品和服务缺陷手册；5.5.公司批准的项目经营方案大纲；5.6.项目所在区域状况，以及项目自身特点。6.物业前期服务阶段开展的工作内容（相关工作内容依据项目开发节点）：6.1.规划设计阶段：6.1.1.初步设计阶段的服务内容及服务成果（1）提交项目功能、布局方案建议书，主要内容包括：Ø公共区域、物业服务配套设备、物业服务用房、垃圾房、货场等功能、布局的建议；Ø变配电室、生活水机房、消防泵站、空调机房、制冷站、热力站、中控室等各类机房的布局建议。（2）提交项目组织建议书，主要内容包括：Ø外部流线建议：使项目内外系统有机结合，达到出入顺畅、平安、有序、避开交叉的目的；Ø内部地面流线建议：实现人车分流的道路，提出地下车库出入口的布置位置，保证通行的畅通和平安，降低相互干扰；Ø地下组织建议：提出地下车库合理流向建议和存取车便捷性的建议，结合项目特点提储预留地下车库高度的建议（指：为增设机械式停车库预留空间）；Ø无障碍通行设备建议：方便老年人、残障人士通行而设置坡道、盲道，以及公共服务设备和场地（所）的无障碍设备设计。（3）提交项目景观环境建议书，主要内容包括：Ø园林绿化建议：本地区气候条件对园林植物生长的影响，本地区客户对园林绿化植物的欣赏习惯和认可度分析，将来绿化养护经济性分析；Ø园林绿化植物种类的选择建议；Ø水景水系建议：指水循环和过滤、防渗、水体平均深度、坡岸构造形式及人欣赏的平安性，是否利用中水，能源计量，以及将来运行和维护的经济性分析；Ø园林和景观与园区组织之间关系建议：园林和景观营造对人、车通行的影响，车行和人行路面铺装材质的选择等。6.1.2.扩初设计阶段的服务内容及服务成果（1）提交项目建筑专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø功能性用房配套及功能性空间的合理化建议，地上单体建筑规划优化建议，大堂主要功能及其装修风格，楼层层高、空调机位、电梯Ø（间）等建议；Ø地下空间规划优化建议，地面做法、排水方式、高度以及相关设备设备配置建议，以及将来用途可行性建议；Ø园区平面布置优化建议：项目封闭形式、出入口门岗设置方式等；Ø园区出入口设备设备配套建议：大门形式、门岗形式、功能预留条件等；Ø公共照明设备配置建议：路灯、草坪灯、泛光照明等的分路监控；Ø公共休闲健身配置建议：健身设备、儿童游乐场等配置条件和位置等；Ø宠物设备配置建议：宠物乐园、宠物清洁物品发放点的设置；Ø垃圾处理设备及配置建议：垃圾房位置、垃圾处理形式、单体建筑垃圾收集方式及位置选择等。（2）提交项目结构专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø预留结构孔洞建议：预留结构孔洞位置、考虑因素等；Ø地下车库坡道预留建议：坡道坡度、地下职工或员工餐厅厨房基础沉降等；Ø地下防水建议：地下车库坡道结合部防水、地下车库防水等；Ø标准层预留网络地板条件建议：标准层网络地板预留条件、高度等（此相需结合项目性质提出）；Ø机房管井布置建议：机房管井的布置方式等；Ø公共卫生间、饮水间、服务间配置建议；Ø门窗防水建议：幕墙结构结合部防水、外窗帘结合部防水、门窗结合部防水等；Ø屋面及楼层设备减震预留条件、屋顶卫星接收等设备基础及减震的预留条件建议；Ø电梯井道建议：电梯井道规格、门洞尺寸位置等；Ø人防结构及出入口预留条件建议。（3）提交项目强电专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø供电系统建议：供电形式，应急发电机、备用电源、客户用备用发电机组等容量配置建议；Ø动力配电系统建议：关键部位的计量，单体建筑的分路计量、中心空调系统的单独计量、存量资产单独计量等；Ø照明配电系统建议：分路计量和分路监控方式，以及安装位置等；Ø景观照明系统建议：景观照明监控方式等；Ø应急供配电系统建议：客户应急供配电系统配置方式等；（4）提交项目弱电专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø电话通讯子系统配置建议：布线方式，点位数量等；Ø网络通讯子系统配置建议：传输方式，带宽等；Ø卫星、有线电视子系统配置建议：卫星接收器数量、频道，有线电视接入方式及预留位置，卫星电视运行和经营可行性分析；Ø家居智能子系统配置建议：监控范围、外部联系接口及方式；Ø车辆管理子系统配置建议：监控方式及配置，物业服务功能需求；Ø周界防范子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；Ø保安监控子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；Ø电子巡更子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；Ø可视对讲门禁子系统配置建议：物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；Ø电梯系统配置建议：电梯形式选择、规格、运行监控方式等。（5）项目暖通专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø大型中心空调系统选择方式建议：系统运行方式、末端形式、与供应面积是否匹配等；Ø单独（小型集中、分体）空调系统选择方式建议：系统形式、室内外机位置、规格尺寸、与供应面积是否匹配等；Ø采暖方式建议：市政供暖末端选择（包括散热器、地采暖等），独立供暖系统形式选择，路由方式等；Ø租户冷却水系统建议：租户冷却水系统形式、预留位置等；Ø送排风及厨房排烟系统建议：地下车库送排风系统、厨房排烟形式及其配置等。（6）项目给排水专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø生活给水系统建议：系统形式、水平管路布置、计量表安装位置、Ø管理方式等；Ø排水（冷凝水、雨、污水、隔油、化粪池）系统建议：冷凝水排水方式，污水坑、化粪池位置，雨水收集形式、落雨管集中汇流，二次隔油收集方式、排水管材质选择、管理方式等；Ø中水系统建议：中水处理方式、市政中水与绿化浇灌、水系、景观用水补水、管理方式；Ø直饮水系统建议：直饮水系统形式，供应位置、管理方式等；Ø生活热水系统建议：地热、温泉资源利用，市政生活热水利用及供应位置、管理方式等；Ø非标户型的管线布置建议。（7）项目景观专业方案优化建议书，主要内容包括：Ø园区绿化环境优化建议：绿化景观照明设备监控，园区园艺绿化功能及配置，园区绿化浇灌、绿化防护等；Ø园区景观水系优化建议：园区景观用水水质保持建议，园区人工水系管理方案等；Ø园区背景音乐优化建议。（8）项目物业服务配套优化建议书，主要内容包括：Ø物业管理区域停车场、货场建议：物业服务停车场位置、货场位置、面积等；Ø物业服务、仓储用房建议：布局、预留条件等；Ø物业职工或员工餐厅配套设备设备建议：职工或员工餐厅及附属配套、职工或员工宿Ø舍、洗浴、卫生间的位置、面积、布局、设备配置等。（9）项目流线优化建议书，主要内容包括：Ø园区流线物业优化建议：园区流线优化，园区、地下车库车、人流优化等；（10）项目导向系统建议。6.1.3.施工图设计阶段的服务内容及服务成果（1）针对写字楼项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：Ø强电a．变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；b．增容余量，计量方式；c．客户机房UPS备用应急电源配置；d．各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；e．设备选型、节能监控（动力系统、照明系统）。Ø弱电a．网络设计及相关设备设置容量配置；b．卫星系统接入区域及收视、维护费收取方式；c．消防报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；d．设备选型建议；e．子系统优化建议（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化监控系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。Ø空调a．空调系统优化及设备监控选型；b．空调新风系统送风方式优化；c．大堂及公共区域温度保持优化；d．租户冷却水系统配置优化。Ø给排水给水、排水、中水各系统设计优化、水处理系统优化及设备监控。Ø消防消防水、送风、排烟系统设计优化建议。Ø垂直a．电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；b．擦窗机配置优化及设备选型。Ø节能管理a．系统设计及设备设备选型优化；b．将来设备运行和维护能耗经济估算。Ø服务功能配套a．多功能厅配套优化；b．高档餐饮配套优化；c．职工或员工餐饮配套优化；d．商务中心配套优化；e．邮局、票务、垃圾处理等；f．功能服务配套用房，消毒间、卫生间、饮水间、清洁服务间的布局、面积、配置等。Ø环境配套布局建议（人流和车流导向、地面停车、地下组织）。Ø绿化景观环境及水体环境提交楼内绿化分布、园区绿化的布置建议，大门、绿化浇灌、景观照明设备式样等。（2）针对酒店项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：Ø强电a．变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；b．各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；c．设备监控选型（动力系统、照明系统）；d．自备柴油发电机组、UPS电源系统优化。e．防雷接地系统；Ø弱电a．火灾自动报警及联动监控、燃气报警系统优化；b．建筑设备监控系统优化；c．通信网络系统优化；d．计算机网络系统优化；e．酒店经营管理系统优化；f．综合布线系统优化；g．平安防范系统优化；h．智能一卡通系统优化；i．电子门锁管理系统优化；j．卫星接收及有线电视系统节目选择优化；k．VOD点播系统优化；l．公共广播、背景音乐系统优化；m．多媒体会议系统优化；n．卡拉OK点播系统优化；o．大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统优化；p．智能照明监控系统优化；q．BA系统优化；r．机房工程优化。Ø空调a．空调系统的设计方案优化及设备选型；b．空调新风系统送风方式优化；c．纳入BA监控系统的配置建议。Ø给排水a．给水、排水、中水各系统优化、水处理系统优化及设备选型；b．采纳变频节能及纳入BA监控系统的配置建议。Ø消防消防水、送风、排烟系统设计优化建议。Ø垂直a．电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；b．擦窗机配置优化及设备选型。Ø节能管理a．系统设计及设备设备选型优化；b．将来设备运行和维护能耗经济估算。Ø客房布局a．就房间的设计提出房间面积及功能区划分建议；b．布草：提出每张床配备物品的比例配置建议；c．卫生间、床、床头柜、茶几、写字台、行李架、冰柜、小酒吧、衣柜等设备提出合理配置建议。Ø公共服务配套功能a．布局（人流和车流导向、地面停车、地下组织、服务流线）；b．大堂前台、商务中心、行李房配套；c．酒店环境布置、绿植及工艺品摆放；d．高档餐饮配套；e．娱乐健身配套；f．邮局、票务、洗衣、布草、消毒、仓储、垃圾处理、收、卸货平台、车库（含非机动车、机动车）等；g．职工或员工餐饮、职工或员工更衣内务配套。（3）针对住宅项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：Ø小市政配置a．小市政供电系统容量优化；b．弱电系统选择及安防配置优化；c．小市政给、排水及水处理系统优化。Ø单体机电设备配置a．单体供电容量及配置；b．单体弱电系统（智能家居、保安监控、消防报警等）配置；c．分户中心空调系统选择及配置；d．分户采暖系统选择及配置；e．单体给、排水、中水利用、冷凝水排放形式及配置；f．单体交房标准及配置；g．网络设计及相关设备设置容量配置；h．卫星接入区域及收视方式选择；i．消防、燃气报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；消防系统细化j．设备选型；排水泵（雨、污水等）、循环泵等设备选型；k．子系统（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化监控系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。Ø单元内功能配套设备优化a．户型优化建议；b．下沉式小区、露台及赠送面积部位的管理方式等优化建议。Ø绿化景观配置a．园区绿化景观配置及园区出入口形式；b．自然 （人工）水体保持及节能方式等。Ø功能配套定位a．布局（人流和车流导向、地面停车及组织）；b．会所定位、配置及经营；c．园区功能服务间（卫生间等）配置；d．公共卫生间平面布置有序、管道定位接口与设备位置方便使用与修理修缮；e．公共区域及室外照明避开造成眩光干扰、节能监控；f．机房合理布局，机柜四周留有合理空间，方便修理修缮；g．清洁服务间设置合理，能够满意少量清洁用品存放；h．物业用房按比例设置职工或员工更衣、洗浴、培训、工服、操作、贮存仓库等服务用房；i．避难场所、消防疏散配套优化建议；j．楼顶平台通道的设计方式、爬梯形式、人防等优化建议；k．关注基础回填、夯实以及沉降问题。Ø节能管理a．系统设计及设备设备选型优化；b．将来设备运行和维护能耗经济估算。6.1.4.物业服务实施条件（1）时间节点要求：地产应在项目开始进行规划设计前即履行选择物业公司及《物业前期咨询顾问服务协议》的签订，明确商定服务内容、工作标准、履行时间要求、服务费用、各方权利义务等事项，以便物业公司能够有效开展工作；（2）地产协作工作要求：主动向物业公司提供关于项目资料文件资料及图纸，及时介绍项目进展状况，邀请物业公司参加地产组织的关于会议，争论  确定涉及委托物业服务事项；（3）物业服务方式：物业公司依据《物业前期咨询顾问服务协议》商定提交建议报告，建立与地产定时争论  和沟通机制，确定相关事项应履行书面资料文件。6.2.施工阶段：6.2.1.施工阶段的服务内容及服务成果（1）土建结构优化建议书，主要内容包括：Ø土建结构优化建议；Ø实施土建二次结构施工中关键环节的质量监督，对结构施工中发觉的问题（包括修理修缮预留空间等内容）进行记录、反馈及督促整改；（2）机电专业优化建议书，主要内容包括：Ø电气专业、暖通专业、给排水专业等设备安装、保温、防护、调试过程中，现场发觉问题的记录、反馈、工序优化及跟进督促整改等；（3）隐蔽工程施工建议书，主要内容包括：Ø隐蔽工程中预留、预置、防护、外饰等发觉问题的记录、反馈及督促整改；（4）单项工程验收建议书，主要内容包括：Ø单项工程系统打压、调试、试验、验收的资料文件支持、过程优化及相应现场辅助及建议；（5）精装修工程各阶段施工的建议书。（6）竣工建议书。除了提交相关工作建议书外，物业公司还应做好各类图纸和资料文件资料的收集、建档工作（包括：建筑结构图纸、资料文件资料；机电工程图纸、资料文件资料、试验记录等；建筑、结构图纸、资料文件资料；隐蔽工程图纸、资料文件资料、检查记录等；单项竣工图纸、资料文件资料、调试记录、验收资料文件等；工程竣工图纸、资料文件资料、验收资料文件等）。6.2.2.物业服务实施条件（1）时间节点要求：自项目结构施工开始前约2周，由物业公司委派相关专业人员驻场开始工作，终止时间至项目竣工；（2）地产协作工作要求：主动向物业公司提供相关施工图纸、设备设备资料文件资料，及时介绍项目进展状况，邀请物业公司参加地产组织的关于设计、工程、监理睬议，争论  确定涉及委托物业服务事项，为物业公司委派现场工作人员开展工作提供必要的办公条件（包括：办公场所、办公用品、平安防护用品、工作餐等），并依照《物业前期咨询顾问服务协议》商定向物业公司支付驻场服务费用；（3）物业服务方式：物业公司驻场办公，依据《物业前期咨询顾问服务协议》商定提交建议报告，与地产定时争论  和沟通，确定相关事项应履行书面资料文件。6.3.项目营销推广阶段：6.3.1.项目营销推广阶段的服务内容及服务成果（1）工程技术咨询顾问Ø继续就工程技术相关专业内容提供建议书；Ø在施工现场提供驻场服务。（2）物业服务咨询顾问Ø开展竞争性项目物业服务的调查和分析，向营销推广部门提出相关建议；Ø编写物业服务方案，提交地产履行审核工作；《物业服务方案》主要内容包括但不限于：n整体服务设想及策划通过调查、分析，取得该项目物业服务特色及前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的整体管理设想。n服务内容及创新对服务内容、服务创新的特色进行具体介绍，通过对自身优劣势分析，结合项目特点，重点展示改进、创新的服务内容。n内部管理机制策划管理架构，设计与项目适应的管理架构图；明确各部门具体职能；设计人员配置及岗位要求；从秩序维护、清洁绿化、修理修缮等方面做具体的、符合项目需求的描述。n服务标准制定细化、量化的服务标准（客户服务、清洁绿化、秩序维护、房屋及设备修理修缮等）和指标，确定明确的管理目标及实施措施。n品质监控方式通过制定所有业务流程、落实管理监督责任及措施、实施人员培训和绩效评估，对物业服务品质进行有效监控。n资源要求依照相关法规及规范，结合项目特点，提出管理用房（含职工或员工生活用房）配置要求，制订物资装备方案。n物业前期管理实施方案制定具体的物业前期管理实施方案，明确物业前期管理各阶段（设立筹备小组、制定方案、聘请与培训、物资筹备、接管验收、入住筹备与实施等）节点工作、时间进度和责任人。n物业管理费测算（内容详见《物业费评价作业指引》）及项目财务收支平衡分析。Ø协作地产履行物业服务招投标和政府关于部门备案等工作；Ø销售协作工作，包括：编写《临时管理规约》以备签约之用；销售答客问中物业服务内容的确定；提供销售人员涉及物业服务事项培训；销售现场物业服务业务咨询；协作开展营销推广活动；（3）受地产委托，对售楼处、样板间、会所、车场（库）的开展管理和服务；（4）协作地产履行开盘前的风险评估和检查工作；（5）与地产就《物业前期咨询顾问服务协议》进行协商，并签订相关协议；（6）与地产就开办费进行协商，并签订相关协议，开办费主要构成包括：Ø管理/服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；Ø清洁用品购置费；Ø秩序维护用品购置费；Ø共用设备设备运行、维护用品购置费；Ø办公用品购置费；Ø固定资产购置费；Ø其他费用；Ø法定税费；6.3.2.物业服务实施条件（1）时间节点要求：Ø咨询顾问服务相关工作以《物业前期咨询顾问服务协议》商定履行时间为准；Ø物业公司参加售楼处、样板间、会所、车场（库）管理，须在项目开盘前1个月履行与地产签订委托服务协议；Ø提交地产审核的工作（包括：物业服务方案、物业服务费标准测Ø算）须在物业公司招标前履行；Ø协作地产履行物业公司招投标和政府主管部门备案，以及与地产签署《物业前期咨询顾问服务协议》等工作需在项目取得销售许可证前履行。（2）地产协作工作要求：主动向物业公司提供相关施工图纸、设备设备资料文件资料，及时介绍项目进展状况，邀请物业公司参加地产组织的关于设计、工程、监理睬议，争论  确定涉及委托物业服务事项，为物业公司委派现场工作人员开展工作提供必要的办公条件（包括：办公场所、办公用品、平安防护用品、工作餐等），并依照《物业前期咨询顾问服务协议》商定向物业公司支付驻场服务费用；（3）物业服务方式：物业公司驻场办公，依据《物业前期咨询顾问服务协议》商定提交建议报告，依据委托服务协议为售楼处等设备提供相关服务，与地产定时争论  和沟通，确定相关事项应履行书面资料文件。7.支持性资料文件7.1《地产与物业对接管理流程》7.2《物业费评价作业指引》8.附则8.1.本作业指引由客户关系部负责说明。8.2.本作业指引自发布之日起执行。前期驻场人员作业指引1.目的与范围1.1规范XX物业管理有限公司前期驻场人员的工作职责和内容。1.2明确工程技术部专业工程师与前期驻场人员在项目各阶段的协作内容和各自的职责范围。1.3完善工程技术部对前期驻场人员的管理标准和要求。1.4适用于XX物业管理有限公司前期介入项目工程技术部派驻的前期项目工程负责人和滚动开发项目物业管理中心派驻的现场驻场人员。2.术语及定义2.1物业管理前期介入：物业管理前期介入是指物业服务公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销推广策划、施工、竣工验收等过程即参加介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、停车方案、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设备、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的性建议或意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理制造条件，同时有效的前期介入可以削减接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。2.2物业前期驻场人员：工程技术部或物业管理中心委派，负责物业前期介入项目现场与开发单位项目部沟通联络、施工现场质量巡查、所有前期咨询顾问建议落实状况等现场工作的人员。3.职责前期驻场人员负责项目现场的所有工作，对于现场出现的问题负有直接责任。3.1制定前期项目各阶段的工作和培训方案并组织落实实施3.1.1每月25日，前期驻场人员需向工程技术部汇报项目进展状况，下阶段项目重点工作内容，需工程技术部其他人员协作的工作内容和协作时间节点，由前期驻场主管沟通协调专业工程师，确定前期驻场人员下阶段的重点工作内容，并指派专业工程师具体负责协作工作。3.1.2项目施工单位进驻现场前，前期驻场人员需针对物业前期介入的主要工作内容，对施工单位进行宣讲；在项目的销售阶段，前期驻场人员需针对销售资料文件资料中涉及物业后期管理的部分和业主购房时重点关注的物业公司相关状况，制作培训材料，协作销售单位对销售人员进行相关培训；在项目物业服务中心人员间续进驻项目现场时，前期驻场人员需针对不同岗位的物业服务人员，汇总筛选提炼项目的相关资料文件资料，协作物业服务中心对物业服务人员进行项目基本状况、设备设备交接验收、专项工程技术的分类培训等。3.2参加项目前期的各类会议在设计阶段，参加项目的所有设计规划、设备选型会议；在施工阶段，定时参加项目监理睬、开发项目部工程例会，和其它涉及项目设计变更、施工质量、施工进展等重要内容的会议。会后需及时向工程技术部前期驻场主管通报会议内容，上报会议资料文件资料文件资料，组织工程技术部相关人员落实会议需物业前期履行的事项。3.3建议书的编写、发送和落实跟踪3.3.1规划设计审图建议书3.3.1.1前期驻场人员依据项目下阶段的重点工作内容，及时取得相应的项目设计资料文件资料（设计任务书、设计施工图纸、设计手册等），并上报前期驻场主管，同时说明开发相关的设计争论  节点；3.3.1.2前期驻场主管组织专业工程师批阅项目设计资料文件资料，编写规划设计审图建议书，并由工程技术部发送建议书至开发单位相关设计人员；3.3.1.3由前期驻场人员负责落实建议书的接收回复工作，建立专业工程师和设计部工程师的沟通渠道，专业工程师需针对各自所提建议与开发设计人员进行沟通，落实建议内容的采纳，对于采纳的建议内容，前期驻场人员需跟踪落实。3.3.月度现场施工质量建议书3.3.2.1对于日常发觉的现场施工质量问题，前期驻场人员可现场直接通报开发单位的相关人员，并做好备案存档工作，填写《前期驻场人员巡查表》，对发觉的现场施工存在问题的部位及时进行复查，并拍照、具体记录，对已整改完毕的质量问题，需在《前期驻场人员巡查表》中体现，所有影像资料文件资料必需标注清晰，与《前期驻场人员巡查表》可以互相对应；3.3.2.2每月25日前期驻场人员汇总所有巡查记录、存在施工质量问题部位的整改记录、及当月所有影像资料文件资料，分专业上报工程技术部，由工程技术部相关专业工程师整理提炼相关信息，编写月度现场施工质量建议书，专业工程师需就建议书的所有建议内容与前期驻场人员进行沟通和沟通，由前期驻场人员发送建议书至开发单位工程人员；3.3.2.3由前期驻场人员负责落实建议书的接收回复工作，并与开发单位工程部工程师进行沟通，落实建议内容的采纳，对于采纳的建议内容，前期驻场人员需跟踪落实。3.3.3重点问题现场施工质量建议书3.3.3.1对于前期物业咨询顾问重点关注的施工阶段（如：隐蔽工程施工、回填土施工、地埋管铺设打压等，具体内容参见《物业前期服务作业指引》），前期驻场人员应依据施工节点提前通报前期驻场主管，由前期驻场主管统一沟通协调支配专业工程师至项目现场帮助前期驻场人员的巡查工作；3.3.3.2针对现场施工阶段的重点问题，由前期驻场人员负责起草重点问题现场施工质量建议书，相关专业工程师负责帮助编写工作，由前期驻场人员发送建议书至开发单位工程人员；3.3.3.3由前期驻场人员负责落实建议书的接收回复工作，并协同专业工程师与开发单位工程部工程师进行沟通，落实建议内容的采纳，对于采纳的建议内容，前期驻场人员需跟踪落实。3.4收集、编制和整理前期各类资料文件资料3.4.1项目资料文件资料前期驻场人员需依据项目时间节点，要求开发单位提供所有项目资料文件资料，包括：开发单位、监理单位、施工单位联络单；项目开发方案；项目设计任务书；项目产品配置标准；各分包项目的中标标书；项目各阶段初步、深化图纸；重要会议的会议纪要；与业主签署的销售协议等。并将所有资料文件资料整理归档，同时通报前期驻场主管，重要资料文件资料需进行备份，备份资料文件资料上报工程技术部。3.4.2建议书及开发单位回复3.4.2.1开发单位收取建议书的回执表格需由驻场人员归档；3.4.2.2工程技术部发送开发单位的建议书，前期驻场人员需对建议书的复印件进行归档备份，方便查阅；3.4.2.3开发单位对建议书的回复资料文件，前期驻场人员需将原件上报工程技术部归档，并将复印件归档备份，方便查阅。3.5与物管中心工程负责人对接3.5.1项目物管中心工程负责人到岗后即开始启动与物管中心工程负责人的对接工作；3.5.2筹备好对接工作的所有资料文件资料和需要用表，与物管中心负责人进行项目交接，并做好对接工作的所有记录；3.5.3移交工作履行后，在物管中心正常运转之前，前期驻场人员需依据物管中心的需要进行技术支持工作。3.6协作开发单位项目部的工作依照施工现场工程会议要求，协作开发单位工程师对施工现场的施工质量进行监管，并履行项目部要求的前期咨询顾问协议内的其它相关工作。4.工作程序4.1前期驻场人员的派遣和进驻4.1.1派遣条件在《物业前期咨询顾问协议》签署后，依照咨询顾问协议的相关商定，工程技术部开始聘请、培训前期驻场人员的相关工作。4.1.2进驻条件开发单位需依据《物业前期咨询顾问协议》的相关内容，向驻场人员提供相关的项目资料文件资料（项目施工图纸；开发单位、监理单位、施工单位联络表；设计任务书等），并依据咨询顾问协议和基业公司协同为前期驻场人员提供必要的办公条件（包括：办公场所、办公用品、平安防护用品等）。4.1.3进驻程序前期驻场人员进驻项目现场前，基业公司工程技术部相关负责人向开发单位发送正式邮件通知项目开发单位进驻时间、进驻条件、以及进驻人员的基本状况；开发单位需及时就进驻时间提出建议，落实进驻条件和与前期驻场人员对接的相关责任人，并以正式邮件回复基业公司；前期驻场人员依据各方协商的时间节点进驻项目现场，接收开发单位或基业公司提供的项目资料文件资料和办公用品，并依据现场状况，在三个工作日内向基业公司工程技术部汇报进驻的相关状况。4.1.4岗位要求熟悉工程施工流程和所有工程设备验收规范，具有一定的物业工程部管理阅历和施工现场管理阅历；具备一定的工程专业基础，熟悉当地物业管理法律法规；适应施工现场的工作环境；有一定的文字处理能力，能熟练使用AutoCAD和办公软件，可直接形成书面资料文件进行沟通；具有较强的沟通沟通协调能力，有较强的工作责任心。4.1.5培训由工程技术部和基业公司其它相关职能部门负责，通过入职培训课程和实际操作，使前期驻场人员把握基业公司的职工或员工管理制度、人力资源管理、财务管理及相关办公软件的使用。由工程技术部前期驻场主管和专业工程师负责，使前期驻场人员把握工程技术部前期介入各阶段的工作内容、工作程序、所有工作资料文件的编写规范、以及资料文件资料档案的管理方法。由工程技术部前期驻场主管和指派的其它在管项目前期驻场人员负责，使前期驻场人员把握前期驻场工作的内容、流程和与开发单位的沟通渠道，熟悉施工现场，了解现场巡查需重点关注的问题。培训终止后，由工程技术部前期驻场主管汇总其他培训人员的建议或意见，对前期驻场人员做出评价。4.2前期驻场人员的考核4.1工程技术部4.1.1前期驻场主管前期驻场主管每月对所有目前期驻场人员进行评估，填写《驻场人职工或员工作状况评估表（内部1）》，对驻场人员一个月的工作进行评估，工程技术部将此评估作为内部审核的指导建议或意见。4.1.2专业工程师专业工程师在一个阶段的协作工作履行后填写《驻场人职工或员工作状况评估表（内部2）》，对驻场人员协作期间的工作进行评估，工程技术部将此评估作为内部审核的参考建议或意见。4.2开发单位工程技术部在每月25日向开发单位项目部发送《驻场人职工或员工作状况评估表（地产）》，由项目部相关负责人对驻场人员一个月的工作进行评估，工程技术部将此评估作为内部审核的参考建议或意见，并将评估转发前期驻场人员。5.记录表格《前期驻场人员巡查表》；《驻场人职工或员工作状况评估表》（地产）；《驻场人职工或员工作状况评估表》（内部1）；《驻场人职工或员工作状况评估表》（内部2）。工程技术部与物业服务中心中心对接工作指引1.目的与范围1.1规范XX物业管理有限公司前期介入项目及在管理滚动开发项目过程中，工程技术部与物业服务中心对接的主要工作。1.2明确工程技术部与物业服务中心在对接中的工作关系。1.3明确工程技术部与物业服务中心对接时间节点和要求。1.4适用于XX物业管理有限公司前期介入项目及在管滚动开发项目。2.术语及定义2.1滚动开发项目：指在同一项目内的不同楼盘或地块建筑，分期或在不同的时间内进行开发、竣工、入住的项目。3.职责3.1工程技术部依据实际状况和公司相关规定，拟定对接工作时间、内容及方案，履行与物业服务中心的对接工作。3.2物业服务中心通过对接工作，全面了解和把握接管项目的工程技术、设备设备状况，做好接管验收和落实工程质量问题的整改工作，同时沟通协调好与开发相关专业人员的工作关系。4.工作程序4.1对接的时间节点4.1.1滚动开发项目首期收楼时间确定后，应提前3个月设立物业服务中心，物业服务中心工程负责人到岗后即开始启动前期介入事项的对接工作。4.1.2工程技术部与物业服务中心对接的时间为15天，在此期间履行资料文件资料和现场的所有工作交接。4.1.3对接工作履行后，工程技术部在1个月的时间内全方位帮助物业服务中心的前期介入工作。4.2对接的筹备工作4.2.1工程技术部依照时间节点制定具体的对接工作内容和方案，建立对接工作联系单和对接工作记录表，明确各方责任人、节点时间。帮助物业服务中心从开发取得该项目的相关资料文件资料，熟悉和了解对接工作方案中的所有内容。4.2.2物业服务中心工程负责人确定后，依照对接时间方案，对接工作正式启动，马上召开对接工作启动会，确定总负责人及各专业责任人，建立对接工作机制，完善确认对接工作方案。4.2.3工程技术部筹备好对接工作所需的各类资料文件资料和对接工作记录表。4.2.4工程技术部向物业服务中心介绍开发各专业对口工作人员。4.2.5工程技术部协作物业服务中心了解熟悉项目规划设计及现场状况。4.3对接工作中的资料文件资料移交与资料文件资料筹备4.3.1图纸、技术资料文件资料以及该项目的其它关于资料文件资料等。4.3.2工程技术部移交物业服务方案、服务费测算等明细表及说明。4.3.3工程技术部移交物业管理用房、职工或员工餐厅、职工或员工宿舍、卫生设备等的功能及设备设备配置图纸、说明、装修初步方案等。4.3.4工程技术部将介入期间的建议书移交物业服务中心，并将建议采纳状况及未采纳状况、开发单位的回复建议或意见、前期主要工作状况作具体说明，帮助其对未采纳建议及将来有可能出现的问题做出预案和预防措施。4.3.5工程技术部将施工整改联络单及与开发往来资料文件的复印件交予物业服务中心，作为后期管理的原始背景资料文件资料存档。4.3.6工程技术部将与开发共同召开的重要会议的会议纪要或记录作为背景资料文件资料交予物业服务中心存档，如技术争论  会、沟通会、质量专题会、工程监理睬等。4.4土建、水电专业的对接工作及技术交底4.4.1对土建部分，结合图纸和现场工程状况进行对接及技术交底，包括：套内和公共区域的地面、墙面、屋顶、门窗、外立面状况、首层小院、上下跃层状况、屋面状况、空调机位状况、空调冷凝水管、公共区域通道、门窗、装修和使用材料、货场、垃圾房、底商屋顶状况等。4.4.2对给排水系统结合图纸和现场工程状况进行对接，对水泵房及设备设备、管线路由、计量方式、中水系统、污水井、雨水井、隔油池、化粪池、污水坑及设备、各设备性能和技术参数进行熟悉和技术交底。4.4.3对强电系统结合图纸和现场工程状况进行对接，包括：凹凸压配电室、各楼栋及公共区域配电室、配电箱、计量方式位置、电缆路由、技术参数、配电设备性能、节能方式、照明及动力配电、备用电源、发电机组状况等。4.4.4对防水工程状况进行技术交底。4.4.5对地下空间、人防及通风设备状况进行熟悉和技术交底。4.4.6对楼内电梯施工状况进行熟悉和技术交底。包括：电梯机房及设备、安装状况、品牌、试运行状况、轿厢监控、5方对讲、技术参数状况等。4.4.7对小区的供热、供暖系统的工程施工状况进行熟悉和技术交底。包括：热力交换站及设备、锅炉房、管路敷设及路由、采暖终端设备、热水供应、供热设备性能、技术参数状况等。4.4.8对中心空调系统进行熟悉和技术交底。包括：空调制冷机房及设备、水电能源配置、冷却循环系统、空调末端、鲜风系统状况等。4.4.9对底商工程施工状况进行熟悉和技术交底。包括：水电气能源配置、使用功能、安防与消防设备、能源计量方式、采暖方式、使用空间结构、出入通道、停车场状况等。4.4.10对社区配套空间进行熟悉和技术交底（街道、居委会、业委会、学校、幼儿园、卫生站、会所等用房）。4.5组织与园区环境方面的对接工作及技术交底4.5.1对组织状况、车场及车场管理系统状况进行熟悉和技术交底。包括：地面和地下停车场、组织流向、地下排水、标识、车场管理设备、人车分流状况等。4.5.2对小区环境进行熟悉和技术交底。包括：园区道路、围墙、绿化小品、绿化浇灌、水景观、消防通道、道路照明、草坪灯、景观灯、楼道照明、背景音乐设备、儿童乐园、体育健身休闲场所、园区大门状况等。4.6安防与消防专业的对接工作及技术交底4.6.1对小区的安防系统及设备设备状况进行熟悉和技术交底。包括：中控室及设备、各监控点位置、红外扫描、窗磁、室内红外报警、户内报警按钮装置、园区门禁、单元门禁对讲（可视）、周界防范、安防设备性能、技术参数、线路敷设及路由、电子巡更状况等。4.6.2对小区的消防系统状况进行熟悉和技术交底。包括：消防中控室及设备、消防泵房及设备、消火栓箱、消防喷淋、消防广播、消防电话、消防排烟、消防报警按钮、烟感报警、煤气报警、消防设备性能、技术参数、管线路由状况等。4.6.3对小区的燃气系统进行熟悉和了解。4.6.4对小区的通讯系统状况进行熟悉和技术交底。包括：电话、宽带、有线电视、移动电话设备、网络办公状况等。4.7其它对接工作4.7.1各方应依据对接工作中的实际状况和出现的问题，具体分类填写对接工作记录表。4.7.2对出现的工程质量及技术问题，工程技术部应协作物管中心沟通协调开发或施工单位进行整改工作。4.7.3工程技术部要帮助物业服务中心做好该项目的所有接管验收工作。4.7.4工程技术部向物业服务中心移交维保协议事项，并沟通协调物业服务中心与维保单位建立维保工作关系。5.相关资料文件5.1《物业前期服务作业指引》前期建议书编写管理方法1.目的与范围1.1规范前期建议书的编写内容，保证前期资料文件的统一性。1.2各前期项目发送的所有类型建议书。2.职责2.1前期负责人负责组织制定前期建议书编写的标准和要求，并监督建议书编写的执行状况。2.2前期专业主管负责设计规划建议书的编写符合标准和要求。2.3前期驻场工程师负责现场施工质量建议书的编写符合标准和要求，并负责该驻场项目发送的所有建议书符合标准和要求。3.工作程序3.1建议书内容要求3.1.1建议书内容需包括，但不限于以下内容：公司标识；建议书题目；建议书编号；具体建议内容；建议书回复要求；建议书发送时间；建议书签发人。3.1.2设计规划类建议内容需包括，但不限于以下内容：原设计方案（原设计图纸截图、指标、参数）；原设计缺陷会造成的后果（其它项目出现过的类似问题）；补充、修改建议；建议采纳后的优点；建议书内需明确项目部回复的时间节点。3.1.3现场施工质量预控类建议内容需包括，但不限于以下内容：预控内容的重要性（其它项目遗留问题梳理统计参数、已出现问题照片等）；预控工程施工方案；项目施工现场可能存在问题（场地、建筑材料存放、工期紧急、交叉作业等）；预控关键施工工艺。3.2编写要求3.2.1建议书内容必需符合该项目的实际状况。3.2.2结构严谨，表达简明，语义确切，先写什么，后写什么，要按逻辑挨次来支配，句子之间要上下连贯，互相呼应。3.2.3使用规范化的名词术语，不用非公知公用的符号和术语。3.2.4采纳图文结合的形式，尽量采纳图片描述所发觉问题。3.2.5缩略语、略称、代号，在第一次出现时必需加以说明。3.2.6图片应按挨次标号，图片编号需与文字叙述相符。前期资料文件编号管理指引1.目的与范围使前期资料文件编号管理合理化、制度化、规范化。前期资料文件编号之管理，除另有规定外，悉依照本方法处理。2.职责2.1前期负责本方法制定、修改、废止之起草工作。2.2前期资料文件资料管理员为本方法的执行人。3.工作程序3.1.编号原则：资料文件的分类编号管理分为五码，前三码为大写英文字母，后三码为阿拉伯数字。3.1.1第一码：第一码为固定格式。GCJS代表工程技术部，为汉语拼音首字母。3.1.2第二码：代表项目名称，为汉语拼音首字母。NB代表工程技术部内部。YF代表XX一方项目。XV代表XX项目。DF代表XX项目。SS代表XX项目。QSS代表XX项目。ZR代表XX项目。3.1.3第三码：代表资料文件类型，为汉语拼音首字母。GLWJ代表管理资料文件。LHJY代表会议纪要PGBG代表评估报告。PGBGHF代表评估报告回复。JYS代表审图建议书。JYSHF代表审图建议书回复。LXD代表工作联系单。LXDHF代表工作联系单回复。3.1.4第四码：代表成文日期，格式为8位数字，其中前4位为四位年份，5-6位为2位月份，7-8位为2位日期。例：年月1日，表示为2001。3.1.5第五码：代表同项目同类资料文件年度流水号，格式为4位数字。例：XX一方评估报告年度第一份，表示为