某世纪广场公寓部分营销策划案

千禧世纪广场公寓部分

营销策划案

汇峰房地产咨询有限公司二零零六年七月前言所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品项目差异特征的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。项目定位要与周围竞争对手有差异性，产品有独特性及卖点。定价要结合太原市场实际购买承受力，不宜盲目追求高价，而应重视性价比。具有实际销售操作的可行性，并能尽快展开销售回笼资金。要全方位地考虑：销售难度、销售周期、销售方式、成本、利润、付款方式、物业成本等问题。一、项目基本情况1、项目开发商简介

千禧世纪广场项目的开发商——山西千禧投资有限公司是山西太原亲贤村集体经济的龙头企业。先后开发建设的亲凤苑、亲贤苑、文华苑等住宅小区，长风大卖场等商业项目均取得圆满成功。经过几年的发展，公司总资产达到20亿元以上，目前，公司经过改制后已成为以房地产开发投资为主的股份制企业。2、项目四至及规模整体规划四至——千禧世纪广场西依长治路，东邻体育西路，北靠永康街，面朝长风大街，地处太原市新的政治、经济、文化中心。总占地面积——50929.8平方米；总建筑面积——182373平方米；（包括地下部分）其中：地上建筑面积146576平方米地下建筑面积35797平方米3、项目整体规划

本项目由山西千禧投资有限公司投资开发，定位于追求高品位、综合性、品牌化、产业化之商业设施构架，满足游客休闲、购物、餐饮、住宿的理想场所。千禧世纪广场是集五星级酒店、商务办公、餐饮娱乐、休闲观光为一体的大型综合项目。

项目地上建筑由三部分组成：A座——五星级酒店及裙楼；B座——商务办公楼及裙楼；C座——公寓式商住楼及裙楼。其中A座裙楼为五星级酒店配套部分；B座裙楼为商业及休闲娱乐；C座裙楼为商业及美食城。地下建筑为两层，除人防、设备用房外，主要用于停车，规划停放约800辆机动车，此外地面也布置约200辆停车位，环绕在项目周边。主要经济技术指标

建筑部位建筑面积（平方米）一、地下层1、地下一层17326㎡2、地下二层17583㎡3、机动车出入口坡道673㎡4、锅炉房69㎡地下层小计35651㎡二、A座1、主楼30844（标准层1447㎡/层）2、裙楼20113㎡A座小计50957㎡三、B座1、主楼27236（标准层1169㎡/层）2、裙楼26249㎡B座小计53485㎡四、C座1、主楼23589（标准层1090㎡/层）2、裙楼23797㎡C座小计47386㎡总计187479㎡其中：地上（±0.0米以上）建筑面积151828㎡其中：A、B、C座裙楼面积合计70159㎡其中：B、C座裙楼面积合计50046㎡4、地地区现现状分分析长风大大街是是太原原市城城市规规划中中“南南移西西进””的重重头戏戏，未未来的的省、、市两两级政政府部部门都都将搬搬迁到到这条条路上上，这这也是是国内内和省省内大大机构构看好好这一一地段段，纷纷纷抢抢滩登登陆这这一地地段的的原因因。地地块距距亲贤贤街不不到五五百米米，而而亲贤贤街、、体育育西路路、长长治路路已成成为全全省闻闻名的的餐饮饮、娱娱乐、、休闲闲黄金金区域域。项项目周周边已已发展展成为为山西西省的的商业业、消消费、、休闲闲一体体的高高级生生活区区。从从整个个区域域来讲讲，项项目所所在的的道路路、公公共设设施，，对外外联系系等的的现状状和发发展前前景均均得到到社会会各阶阶层的的认可可。5、环环境质质量道路交交通系系统发发达，，避免免了老老城区区的交交通拥拥挤的的弊端端；高高档小小区林林立，，人居居环境境质量量在太太原排排在首首位；；区域域规划划好，，人口口素质质高；；各项项公共共设施施比较较到位位和完完善，，可以以提供供很舒舒适的的生活活环境境，包包括商商业、、居住住、消消费、、休闲闲、教教育等等。千千禧世世纪广广场的的南面面规划划为城城市广广场，，是长长风大大街不不可多多得的的城市市绿化化、景景观、、休闲闲地带带。二、房房地产产环境境分析析1、““十十五””回回顾顾“十五五”期期间，，我省省进一一步实实施经经济结结构战战略性性调整整，努努力拓拓宽社社会需需求的的领域域，加加大对对房地地产业业等新新兴产产业的的扶持持力度度，房房地产产开发发业呈呈现迅迅速成成长、、发展展壮大大的良良好格格局。。全省省严格格贯彻彻执行行国家家宏观观政策策，引引导房房地产产业健健康发发展，，努力力改善善房地地产开开发投投资环环境，，加大大房地地产开开发投投资力力度，，引导导居民民住房房合理理消费费，房房地产产业成成为拉拉动社社会需需求，，促进进经济济发展展的新新的增增长点点。全全省房房地产产开发发业的的发展展改善善了城城市环环境和和人居居环境境，已已成为为拉动动经济济增长长，促促进社社会进进步的的重要要产业业。2、2006年年房地地产市市场预预测一看供供求今年上上半年年，全全市房房地产产开发发投资资完成成16.5亿元元，同同比增增长46.9%，占占全市市固定定资产产投资资总额额的14%。新新建商商品房房房屋屋竣工工面积积12.7万平平方米米，同同比增增长49%。其其中，，住宅宅10.7万平平方米米，同同比增增长114%；；商业业营业业用房房2万万平方方米，，同比比增长长66.7%。。可见见，新新落成成的各各类房房屋为为人们们提供供了多多样选选择。。然而，，在供供应结结构中中却有有局部部失衡衡现象象，表表现为为：一一是高高价位位、高高档住住房在在市场场供应应中所所占比比例较较高，，而中中低价位位，普普通商商品房房与经经济适适用房房比例例偏小小，但但市场场需求求总量量却较较高；；二是是大户户型、、大面面积住住房面面积供供应总总量较较大，，而中中、小小户型型和中中、小小面积积住房房供应应不足足，但但需求求量很很大。。据市场场调查查显示示：单价价在3500元元左右右的80－－120平平米的的两居居和三三居室室是住住宅需需求的的主力力产品品；单单价在在4300元左左右的的160－－250平平米的的别墅墅则是是2005年别别墅需需求的的主力力产品品，而而高收收入人人群将将依旧旧是太太原购购房的的群体体主力力军。。本次调调查发发现，，家庭庭年收收入在在4万万至10万万元的的潜在在购房房需求求群体体占总总体潜潜在需需求群群体的的5成成以上上，家家庭年年收入入在10万万元以以上的的占潜潜在需需求总总量接接近两两成。。其中中，28－－35岁的的群体体是太太原住住宅市市场购购买的的中坚坚力量量。在在两年年内有有购房房意向向的需需求群群体达达到3成以以上，，所占占份额额最大大。二看销销售上半年年，全全市新新建商商品房房屋销销售面面积为为72.1万平平方米米，同同比增增长57.5%，商商品房房销售售总额额为35.11亿元元。其其中，，销售售住宅宅52.26万万平方方米，，同比比增长长67.79%，占占总面面积的的72.51%；办办公楼楼销售售4.32万平平方米米；商商业营营业用用房销销售15.5万万平方方米。。同时，，由于于高层层、大大户型型房屋屋供应应量过过大，，土地地价格格较高高导致致房价价居高高不下下等原原因，，形成成了一一定数数量的商品品房空空置。。目前前，全全市商商品房房空置置面积积15.47万万平方方米，，空置置一年年以上上(含含一年年)面面积为为7.46万平平方米米，其其中住住宅空空置3.61万万平方方米，，办公公楼空空置3700平平方米米，商商业营营业用用房空空置3.33万万平方方米，，其它它用房房空置置1500平方方米。。三看房房价上半年年，太太原市市新建建商品品房销销售均均价为为每平平方米米4872元，，同比比增长长8.62%，，每套套商品品住宅宅销售售均价价为40万万元。。而上上半年年太原原市人人均可可支配配收入入为4620元元，同同比增增长13.3%，新新建商商品住住宅的的价格格涨幅幅低于于居民民可支支配收收入涨涨幅，，且低低于全全国商商品住住宅价价格涨涨幅。。国际际经验验认为为，房房价增增长速速度超超过GDP增长长速度度的两两倍以以上，，就会会产生生严重重泡沫沫。目目前太太原市市房价价远离离警戒戒线，，房地地产市市场发发展空空间很很大，，供销销均呈呈现增增长态态势。。然而，，调查查中发发现，，太原原市80%的购购房者者承受受价位位为每每平方方米1800元元以下下，而而商品品住房房供应应中每每平方方米2500元元以上上的占占85%以以上。。造成成房价价上涨涨的原原因主主要有有：一一是土土地价价格过过高，，在太太原市市商品品住房房成本本构成成中，，土地地价格格占21.4%；二二是拆拆迁成成本高高；三三是城城市居居住人人口的的增加加，住住房制制度改改革深深化，，扩大大了市市场需需求量量；四四是钢钢材、、水泥泥等原原材料料的上上涨，，直接接导致致住房房价格格的上上涨；；五是是经济济适用用房在在住房房供应应中所所占的的比例例小，，平抑抑商品品房价价格作作用相相对薄薄弱。。四看存存量上半年年，太太原市市存量量房交交易价价格为为每平平方米米2013元，，同比比增长长27.07%。每每套存存量住住宅交交易均均价为为21万元元。尽尽管存存量住住房价价格上上涨幅幅度超超过新新建商商品住住房，，但存存量住住房仍仍呈供供不应应求之之势，，市场场潜力力很大大。从从交易易情况况来看看，上上半年年存量量房交交易总总额为为3.9亿亿元，，其中中住宅宅7460万元元；住住宅交交易348套，，交易易面积积4.69万平平方米米，同同比降降低243.18%，其其中房房改房房、经经济适适用房房交易易186套套，同同比降降低157.88%。五看拆拆迁上半年年，全全市城城区共共批准准拆迁迁项目目17个，，核准准拆迁迁面积积4.5万万平方方米，，同比比下降降82.7%，，拆迁迁居民民1399户，，拆迁迁总量量大幅幅下降降。造造成拆拆迁总总量下下降的的宏观观因素素是：：央行行房贷贷政策策收紧紧和清清理拖拖欠农农民工工工资资政策策出台台后，，开发发商融融资渠渠道有有限、、资金金不足足，加加之旧旧城改改造优优惠政政策落落实不不到位位，影影响了了房地地产开开发企企业对对旧城城区改改造的的积极极性，，旧城城改造造项目目启动动乏力力。微微观因因素是是：太太原市市近两两年来来拆迁迁难度度逐步步增大大，一一方面面由于目目前中中、小小户型型、低低价位位的普普通商商品房房和经经济适适用房房供应应量不不足，，致使使货币币安置置居民民在拿拿到货货币补补偿款款后在在市场场上难难以买买到合合适的的住房房，影影响了了群众众配合合拆迁迁的积积极性性，另另一方方面小小部分分被拆拆迁人人脱离离拆迁迁政策策提出出不合合理的的补偿偿要求求，漫漫天要要价，，个别别开发发商采采取偷偷拆和和擅自自强拆拆等违违法行行为，，激化化了矛矛盾。。六看前景景近两年来来，太原原市房地地产开发发大幅增增长，商商品住房房的供应应会在今今年下半半年和明明年有较较大增加加，但是是随着新新增供地地和城市市房屋拆拆迁量的的减少，，以及银银行房贷贷的收紧紧，新开开工的商商品住房房增幅会会有明显显回落。。因此，，全年商商品住房房销售量量会维持持在20%至30%的的增幅，，到明年年供给总总量约为为130至140万平平方米。。据统计，，目前太太原市人人均GDP为15206元、、恩格尔尔系数为为32.2%、、人均住住房建筑筑面积为为22平平方米，，这3项项指标同同房地产产快速发发展的要要求相吻吻合。此此外，随随着居民民住房观念念发生转转变，二二次置业业、梯次次消费的的观念已已基本形形成；随随着太原原城市化化进程加加速，城城市人口口的增加加带动住住房消费费需求的的增加。。到明年年，商品品房需求求量约为为130至160万平平方米，，加之二二手房供供应的增增长，供供需将大大体平衡衡。因此，预预测今年年下半年年和明年年，太原原住宅市市场需求求向导仍仍然以““普通住住宅”为为主，需需求占比比超过7成；高高档公寓寓市场的的需求比比例达2成以上上。太太原市房房地产市市场没有有引起房房价暴涨涨或暴跌跌的因素素，房价价总体稳稳中有升升，但涨涨幅趋缓缓。三、楼盘盘分析就太原市市整个房房地产量量体而言言，小店店区的项项目相对对集中，，且价格格处于龙龙城之首首。周边边项目的的热销无无一不在在验证城城南区在在人们心心目中的的魅力。。随着该该区域价价值的飞飞速攀升升，各大大开发商商都看中中了此地地的投资资潜力，，市场的的激烈程程度不言言而喻，，尤其是是随着首首创的加加入，该该区域的的竞争已已达到了了白热化化。物业类型楼盘名称推出特色实际用途竞争级别公寓飞云现代城商务公寓小户型

办公+投资

一级怡和国际广场酒店式公寓办公+投资一级奥林·礼顿5.4米复式居住为主二级北美新天地·御苑未正式推出居住为主二级千里洋场SOHO投资占2/3三级太和轩酒店式以投资为主三级铜锣湾城市公寓城市猎人的栖息地居住+投资三级王府大厦公寓酒店式商务公寓办公+投资三级雅典金座白领公寓+商务公寓办公+居住+投资

三级米拉公寓五一路新地标居住为主三级从上表可可以看出出，太原原目前公公寓市场场无明确确定位，，这些项项目中有有的是临临街住宅宅改公寓寓，有的的是写字字楼改公公寓，还还有是空空置多年年的烂尾尾楼以公公寓的模模式销售售；从结结构上看看有平层层公寓、、复式公公寓；从从用途上上看有SOHO、商务务公寓、、白领公公寓、酒酒店式公公寓等。。物业名称位置

建筑形式外立面总建面户型面积主打面积均价(元)绿化飞云现代城商务公寓亲贤北街板楼高档石材或瓷砖12.3㎡38—132㎡65㎡550020%怡和国际广场亲贤北街板楼未定20万㎡40—140㎡40—85㎡未定1500㎡空中花园奥林·礼顿长治路塔楼暂定瓷砖3.5万㎡43—112㎡50—70㎡起价4500和奥林花园共享北美新天地·御苑长风大街板楼高级涂料10万㎡61—450㎡137㎡起价40007层顶5000㎡太和轩柳南28号塔楼玻璃幕墙4.5万㎡38—82㎡40—50㎡起价5600无千里洋场柳南15号塔楼玻璃幕墙+铝塑板2万㎡50—150㎡70㎡4500无铜锣湾城市公寓柳巷北路塔楼高级涂料2万㎡60—147㎡80㎡4500小区内部共享王府大厦府西街塔楼灰铝塑板7.3万㎡40—115㎡78㎡65001300㎡雅典金座五一路190号塔楼玻璃幕墙+铝塑板2万㎡52—177㎡100㎡4300无米拉公寓五一路191号塔楼高级涂料3万㎡65—147㎡80—90㎡3800中庭花园物业名称采暖方式装修标准建筑现状物业费车位银行按揭总套数飞云现代城地暖毛坯房主体封顶1.5元/㎡·月含电梯费400个最低八成二十年300怡和国际广场户式中央空调精装修送家电地上三层未定800个未定未定奥林·礼顿燃气壁挂炉毛坯房地上二层1元/㎡·月不含电梯费和奥林花园共享七成二十年442北美新天地集中供热毛坯房地基1元/㎡·月不含电梯费562个七成二十年200套太和轩户式中央空调精装现房3.5元/㎡·月含电梯费200多个七成二十年300多套千里洋场户式中央空调毛坯房已封顶1元/㎡.月地上周边少量七成二十年126铜锣湾城市公寓集中供热毛坯房刚挖坑0.8元/㎡.月七成二十年207王府大厦公寓中央空调毛坯房进行外装3元/㎡.月380个六成十年130雅典金座小区供热简装送洁具现房0.85元/㎡.月含电梯费立体车位1:1七成二十年130米拉公寓集中供热毛坯房主体封顶1元/㎡.月电梯费20元/户.月地上及地下达到1：1七成二十年224从上表可可以得出出以下结结论：前期定位位偏重商商务的项项目，外外立面大大多采用用玻璃幕幕墙进行行装修；；因政策因因素及市市场需求求因素,以50—100㎡的的小户型型为主的的公寓项项目占总总调研项项目的90%；；市场上上公寓的的平均均均价为4700元/㎡㎡；各项目采采暖方式式使用集集中供热热的占40%，，中央空空调占40%，，其它占占20%；交房标准准70%都采用用毛坯房房形式；；市场上正正销售的的公寓项项目60%是准准现房或或现房；；物业费在在1元/㎡·月月以下（（含1元元）的项项目占调调研项目目的60%；银行按揭揭最低七七成二十十年的项项目占调调研项目目的70%；销售周期期：项目名称开盘日期销售情况备注飞云现代城商务公寓2006年3月60%

怡和国际广场未开盘

酒店式公寓奥林·礼顿未开盘

北美新天地·御苑未开盘

太和轩2006年4月底少量公摊过大，价格偏高千里洋场2006年4月50%户型开间小，进深太大铜锣湾城市公寓2006年3月70%其中20%为农行团购王府大厦公寓2005年8月80%

雅典金座2005年12月75%

米拉公寓2005年12月80%

个案案飞云现代代城A基本情情况:飞云现代代城位于于亲贤街街和平阳阳路的交交汇处，，规划总总占地面面积17600㎡,总总建筑面面积123523㎡，，其中地地上建筑筑面积104006平平方米，，地下19517平方方米，主主楼自西西向东依依次为26层、、21层层、13层、10层，，裙房为为5层，，五座为为联体梯梯形布置置。开发商：：山西飞飞云房地地产开发发有限公公司装修标准准：毛坯坯房得房率：：78%层差：50元南北朝向向差：500元元左右电梯：3部B、重点点推广户户型：时尚办公公型S（1+5）户户型----一一名高管管+5名名员工（（建筑面面积65平方米米）温馨居家家型（建建筑面积积65平平方米））经典复式式型（建建筑面积积133平方米米）C、推广广卖点新晋商财财富中心心；私人贴身身管家、、个性商商务秘书书，领略略尊崇人人生；坐拥行政政中枢黄黄金商圈圈，坐拥拥“金””地，““钱”程程似锦；；亲贤街百百米投资资型地标标建筑；；Mini时尚空空间—可可商可住住，亦可可无忧投投资；综合分析析飞云现代代城从地地理位置置和业态态上都和和我们十十分接近近，是我我们项目目的直接接竞争对对手之一一。它的的公寓部部分3月月份开盘盘时为3900元/㎡㎡起价，，现在起起价为4600元/㎡㎡。两个个项目对对比有以以下几点点：工期方面面我们项项目是劣劣势；房间结构构布局上上我们是是优势；；（飞云云大部分分户型开开间4.2米，，进深在在11米米以上，，而从我我们现在在的分隔隔方案上上来看，，大部分分户型开开间在4.5米米以上，，进深在在10米米以下））从公寓配配套情况况上我们们占很大大优势，，每层16—29户只只有3部部电梯，，而我们们每层16户有有4部电电梯；从绿化环环境上我我们占有有很大优优势，不不仅有近近30000㎡㎡的城市市广场，，还有休休闲景观观内街。。怡和国际际广场怡和国际际广场亲亲贤北街街和体育育西路交交汇处，，共分两两座楼，，东侧13层，，1—8层为商商业，其其中1——5层为为主力店店，据介介绍引进进北京王王府井占占用1——4层的的西区及及5层，，新岗商商城占用用1—4层东区区，6层层定位为为时沿青青年百货货，7层层为美食食广场，，8层为为娱乐休休闲；其其中1——6层为为散售，，间隔为为15——25㎡㎡的小型型店面出出售。西侧案名名“怡和和国际中中心”，，总高15层，，1—3层为商商业，4—9层层为定制制式精装装修平层层酒店式式公寓，，10——15层层为6米米高的复复式酒店店式公寓寓。重点推广广户型：：40—85㎡精精装修定定制式酒酒店公寓寓推广卖点点南城之城城，中心心之中亲贤街永永恒的商商业金角角在亲贤街街享受您您的私人人酒店生生活奥林·礼礼顿1、项目目基本情情况位置：长长治路开发商：：山西石石林房地地产16层（（-1——2层为为一托三三门面房房，3层层为写字字楼，4—16层为复复式公寓寓），南南座和北北座相距距30米米装修标准准：毛坯坯房，一一次性付付款开发发商给做做隔层楼楼板车位：和和房一起起购买地地下车库库9万/个，立立体车库库8万/个2、目前前销售状状况未开盘，，申请优优惠的客客户约3000个左右右3、推广卖点点小户型里里的阔生生活（5.4米米层高））炫耀精彩彩是每天天都会发发生的事事情（主主要指社社区成熟熟的配套套设施））地段决定定价值悉心物管管，为精精彩生活活加一份份“保险险”4、目标客户户25—30岁第第一次置置业的年年轻人30岁以以上有实实力的投投资人士士成长性中中小公司司5、促销销手段意向客户户可申请请免费优优惠卡优惠卡主主要内容容：本卡为奥奥林礼顿顿开盘当当天买房房的优惠惠卡，当当天没有有买房，，本卡自自行失效效；本卡必须须与《优优惠卡确确认书》》同时生生效，持持卡人必必须与购购房人身身份一致致；在2006年6月20日之前前确认的的优惠卡卡，从优优惠卡确确认之日日起至2006年6月月20日日，每日日增加100元元，从2006年6月月21日日至开盘盘日，每每日增加加58元元；北美新天天地·御御苑1、项目目基本情情况位置：长长治路与与长风大大街交汇汇处开发商：：山西瀚瀚达房地地产开发发有限公公司规模：总总建筑面面积10万㎡层数：28层（（商业+公寓+空中别别墅）电梯：每每单元2部，每每层3户户得房率：：78%装修标准准：毛坯坯房销售率：：未开盘盘，蓄客客期2、推广广卖点NO.1金钻级级地段，，稀缺型型资源顶顶级公寓寓显赫区位位，万众众所向无可替代代稀缺资资源，无无限升值值潜力，，缔造财财富升值值不败神神话！“最私密密”豪宅宅之现代代主义屋屋顶大花花园，上上风上水水帝廷王王座，谁谁与争锋锋？酒店服务务，无尽尽周全尊尊宠3、目前前销售状状况户型已出出来，蓄蓄客期，，暂不排排号，不不认购。。综合分析析该项目处处于我们们正南面面，中间间只隔一一条长风风大街，，从业态态上来讲讲，他有有商业和和公寓与与我们的的业态都都比较接接近，但但单从公公寓方面面来讲，，北美新新天地的的公寓偏偏向居住住，而我我们的公公寓是偏偏向商住住，客户户群不同同。所以以在公寓寓方面竞竞争力不不大。四、SWOT分分析A．项目目优势（1）项项目核心心优势（2）项项目一般般优势B.项目目主要劣劣势C.主要要竞争与与威胁D.主要要机会A．项目优势势（1）项项目核心心优势1、项目目处在城城市发展展的主要要方向上上，又位位于“长长风商务务区”尊尊贵地段段，区位位优势十十分突出出。2、难得得的大面面积（30000m2）城市市广场，，在整个个太原市市绝无仅仅有。3、规划划设计条条件可以以把项目目打造或或包装成成高端产产品。4、市场场上对小小户型的的住宅有有较大需需求5、单体体之间互互为支撑撑,强势势互补。。（2）项项目一般般优势1、产品品体量大大，功能能多，有有强大的的消费容容纳力和和吸引力力，升值值潜力巨巨大。2、周边边这居民民人口和和密度都都在迅速速增加，，为本项项目积累累良好的的市场氛氛围。C.主主要竞竞争与威威胁1、同一一区域内内楼盘同同质化、、同类化化现象严严重，供供应总量量过剩，，竞争激激烈。2、本项项目的多多数优势势是其它它不少项项目也共共有的，，如北美美新天地地等，无无形中较较大的削削弱了本本项目的的竞争力力。D.项项目机机会1、太原原市“南南移西进进”战略略已经深深入人心心，南边边成为房房地产开开发的重重点区域域；2、自用用和投资资型客户户比较认认可亲贤贤—长风风区域；；3、有机机会同时时选择““差异化化”和““低成本本”的竞竞争战略略。4、本项项目只要要肯进行行调整就就可以营营造错位位竞争，，有机会会在同质质化产品品中脱颖颖而出。。五、产品品定位分分析定位原则则：适应应市场，，创造差差异性以中国传传统文化化为根，，创建人人、自然然、建筑筑于一体体的生态态居住环环境。它它具有绿绿化、居居住、交交往三重重功能，，是人与与人交往往、人与与自然对对话、人人与生活活默契的的场所。。基本定位位非纯居住住公寓，，可住、、可商适合自用用也适合合出租或或长期持持有升值值体量不大大，采用用小户型型为主，，兼顾大大户型需需求高档公寓寓符合高高端客户户人群低总价、、低首付付、低月月供稀缺性产产品，市市场供应应量少时尚青年年、现代代风格定定位配备独立立卫生间间及开放放式厨房房第一产产品定位位定位原则则：突出出个性，，创造差差异性定位：““生态休休闲服务务型公寓寓”之典典范集龙城人人文资源源与高科科技手段段、现代代材料融融合，开开发出立立体、三三度空间间的生态态住宅产产品。一、居住住的一度度空间属于业主个个人的私密密空间，单单元户内空空间，合理理的空间布布局，良好好的通风采采光；并且且可以根据据自身需要要营造自己己所需要的的一度空间间，体会高高科技带来来的幸福感感。二、居住的的二度空间间指开发商““以人为本本”营造的的小区空间间，具有科科学的划分分领域空间间、组织空空间的序列列。遵循人人的行为轨轨迹，安排排建筑群体体。充分利利用土地，，布置公共共绿化，营营造水景观观赏景点，，提高生活活环境质量量及亲密邻邻里关系。。保障环境境质量，合合理分配建建筑密度。。独特的小小区形象，，满足业主主的精神需需求。三、居住的的三度空间间是指小区周周边可借用用的自然环环境，如山山景、水景景等，甚至至都市风光光也是住宅宅小区的一一道风景线线。本项目目具有得天天独厚的环环境优势，，并利用体体育西路和和长治路等等交通要道道，为业主主的出入带带来便利，，使项目与与外界的交交流更加通通畅，并树树立了良好好的自我形形象。项目南侧大大型的城市市广场及绿绿地，以及及内廷式的的商业中庭庭步行街，，都是项目目的宝贵财财富，是营营造项目环环境和品质质的重要资资源。由一、二、、三度空间间构成了““生态休闲闲服务式公公寓”的成成功要素，，也形成了了千禧公寓寓居住+休闲（娱乐乐）+投资的独特特个性，并并创造了产产品差异性性，使得产产品更具有有竞争性，，为开发商商达到未来来市场期望望值提供保保障。四、产品档档次定位可可行性本产品的档档次定位为为“城市新新贵追求的的休闲精品品公寓”，，而不是豪豪宅。其概概念包含了了小区的规规划合理性性、户型结结构的实用用性、单体体外立面的的美观性等等。在同等等建造成本本的基础上上，设计出出时尚前卫卫、富有创创意的单体体项目。更更重要的是是各种生活活设施的配配置。例如如：安全设设施系统、、公共活动动空间、餐餐饮娱乐休休闲、购物物文化享受受等充满生生活情调的的居住环境境。第二产品品文化定位位定位原则：：讲究个性性，追求共共性，提升升产品附加加值定位位：东方方文文化化与与西西方方文文化化相相融融合合传统统与与现现代代相相融融合合生活活与与社社会会相相融融合合人与与环环境境相相融融合合第三三产品品形形象象定位位原原则则：：提提升升企企业业品品牌牌形形象象以以及及产产品品的的知知名名度度、、美美誉誉度度、、社社会会认认知知度度。。定位位：：现现代代都都市市新新贵贵的的““风风雅雅逸逸境境””----显示示身身份份的的名名片片产品品形形象象定定位位不不是是开开发发商商为为自自己己产产品品随随心心所所欲欲的的定定一一个个什什么么形形象象，，而而是是顺顺应应消消费费趋趋势势、、消消费费心心理理、、消消费费追追求求、、向向往往的的，，在在消消费费者者““心心里里””的的定定位位。。在在消消费费者者心心里里树树立立起起的的产产品品形形象象，，让让消消费费者者喜喜欢欢、、认认同同并并追追求求，，并并与与消消费费者者自自己己身身份份相相匹匹配配，，使使住住在在该该项项目目的的业业主主，，有有一一张张尊尊贵贵的的““名名片片””。。第四四住住宅宅产产品品定定位位构构成成分分析析一、、住住宅宅产产品品构构成成因因素素“核核心心产产品品””----核核心心产产品品是是由由产产品品的的基基本本功功能能组组成成；；“形形式式产产品品””----形式式产产品品是由由和和核核心心产产品品不不可可分分割割的的部部分分带来来的的附附加加值值；；“延延伸伸产产品品””----延延伸伸产产品品是是由由产产品品质质量量、、形形象象、、物物业业管管理理等带带来来的的产产品品品品牌牌与与开开发发商商品品牌牌形形象象；；二、核心产品品—产品的基本功功能本项目的市场场定位是以““新生活+新新人居”为市市场主导，引引导城市新贵贵的消费心理理。“住宅”，不不言而喻就是是居家；本项项目的“公寓寓”概念已经经打破传统““家，仅仅是是睡觉的地方方”的观念。。因此，无论论是户型、外外形、环境、、配套等诸多多方面都要满满足这个要求求。（1）、平面布局局本公寓位于C座塔楼8——25层，单单层户型布置置为16套。。主力户型以以40平方米米----80平方米的的一室或一室室一厅的小户户型为主，约约占到总体户户型的80%；并同时兼兼顾大客户的的需求，适当当安排90平平方米-150平方米的的大户型，分分别为96平平方米（二室室二厅）、130平方米米（三室二厅厅）及150平方米（四四室二厅）三三种，约占到到总体户型的的20%。户型及面积配配比户型房型面积户数比例A一室二厅9616.3%B一室43.316.3%B1一室46.6318.8%C二室二厅131.216.3%D1一室一厅50.4212.5%E二室二厅79.216.3%F一室一厅44.916.3%F1一室一厅51.116.3%F2一室一厅55.416.3%F3一室一厅61.516.3%G四室二厅150.316.3%H一室一厅65.2212.5%小计

16100.0%（2）、户型特点点各功能区分布布合理，动与与静、洁与污污、共享空间间与私密空间间区分开来，，互不干扰。。1、卧室空间卧室是房间内内的基本空间间，主要套功功能是睡眠、、休息，对采采光、通风要要求很严，设设计时不允许许出现“暗暗房”。2、厨房空间厨房尽可能接接近住宅入口口，便于食品品、蔬菜、垃垃圾的进出，，并与餐厅相相连。根据户户型大小的不不同，厨房的的合理面积在在2.5-3m2，三室以上的的户型在5m2以上。3、卫生间空空间公用卫生间应应靠近卧室，，并应接近厨厨房，以利管管通道及通风风口的集中，，降低材料和和施工成本。。室内卫生间间面积不小于于3m2，大户型要适当当放大，根据据户型面积大大小适当按比比例布局。4、厨卫设备备厨房和卫生间间是住宅里设设备最集中的的空间，特别别是公寓，是是项目档次、、文明的体现现。本项目尽尽量要做到定定型化、配套套化、标准化化。A、依照尺寸寸的需要，配配置配套化的的厨卫设备、、部品配件、、保证配件和和建筑、部品品和管道之间间的连接配合合。B、合理有序序地布置厨卫卫的各项设备备和设施，冰冰箱要入厨，，卫生间要适适当分隔。C、厨卫均应应配置性能良良好的通风机机和风道。风风道应满足不不串气、不传传音、畅通无无阻的要求，，尽量为直排排风道。D、各户应集集中管井，实实现户外查表表，隐藏和隐隐蔽水平管道道。设立水平平管道区；强强调自家与支支线管不进邻邻居家。E、各种管线线综合处理，，一次敷就，，防止以后安安装破坏装修修和设备。（3）、形式产品品形式产品的附附加值是公寓寓必备的硬件件，如绿化、、交通、外立立面等，而这这些必备的因因素，又直接接刺激消费者者在购买之前前的心理附加加值及购买之之后使用过程程中的附加值值的升值。以点、线、面面组成的整体体绿化空间。。由城市干道及及项目景观轴轴构成项目交交通的外围道道路；由连连同各组团，，以及消防、、搬家、救护护功能的交通通网构成了项项目的道路系系统。（4）、延伸产品品----产品品牌与形形象延伸产品包括括售前服务及及售后服务，，以体现开发发商的品牌及及产品品牌。。通过良好的的服务，使消消费者在体现现“物超所值值”的基础上上，更体会到到“上帝”的的滋味，把这这种体会转变变为传播，达达到“知名度度、美誉度、、社会认知度度”的提升。。1、在购买之之前的产品附附加值对消费费心理的影响响因素通过产品包装装围墙、售楼楼处、样板间间、规划项目目的未来前景景展示等，都都会提升消费费者在购房前前对产品附加加值的认同感感，并产生购购买行为的作作用。因此，好的产产品一定要有有好的包装，，使消费者不不仅体会到产产品功能的实实惠，更体会会到产品附加加值带来的心心理满足感。。2、使用过程程中的产品附附加值对消费费心理的影响响因素使用过程中是是业主入住后后，真实看到到的项目、自自己入住的单单元及良好的的售后服务，，给业主心理理的附加值提提升。（5）、装修定位位1）、公共部部分首层门厅：地地面、墙面采采用石材，天天花为乳胶漆漆配灯饰及不不锈钢信报箱箱，设接待前前台及沙发茶茶几。电梯间：地面面铺地砖，发发纹不锈钢门门套。墙面、、天花为胶漆漆配灯饰。2）、室内部部分户门：防盗门门内门：模压门门及门套。外窗：铝合金金中空玻璃，，配纱窗。散热器：铜铝铝复合散热器器（选配）。。灯饰：吸顶灯灯。地面：复合地地板。墙面及天花：：乳胶漆。电器：赠送壁壁挂式冷暖空空调。卫生间：墙面：墙砖。。地面：地砖。。天花：铝扣板板吊顶配浴霸霸和灯具。洁具：全套卫卫浴洁具及五五金件。热水器：电热热水器。开放式厨房：：墙面：：墙砖砖。地面：：地砖砖。天花：：铝扣扣板吊吊顶配配灯具具。橱柜：：整体体橱柜柜,配配油烟烟机及及五金金件。。3）、、楼宇宇系统统建议议：供水：：市政政供水水，卡卡式水水表。。供电：：市政政供电电，卡卡式电电表。。采暖：：小区区市政政供暖暖（选选配））。电视：：有线线接收收系统统。通讯：：电话话线入入户，，厅室室及卫卫生间间设电电话插插孔。。电梯：：品牌牌电梯梯。安防系系统：：公寓寓楼公公共走走道和和电梯梯内均均有摄摄像头头，24小时监监控。。公寓寓楼门门设可可视对对讲门门禁系系统。。公共走道道设烟烟感喷喷淋装装置。。信息网网络：：宽带带接入入，每每户设设信息息端口口。第五目目标标客户户定位位定位原原则：：选取取目标标，稳稳准出出击定位位：：都市市新贵贵1、产品--目标客客户从区域域发展展前景景，及及主要要产业业结构构、辅辅助产产业结结构来来看，，该区区域已已经成成为省省内投投资者者汇集集的重重点。。根据据项目目的整整体功功能定定位及及档次次，主主要面面向投投资型型及自自用型型客户户，特特别是是大型型的投投资客客户。。因此此，项项目的的目标标客户户群体体要面面向全全省（（包括括在太太原工工作的的省内内人）），太太原市市的市市场比比重占占到60%，省省内其其他地地方的的比重重占到到40%。。2、目标客户细细分个体和私企企业老板该阶层对生生活质量要要求比较高高，且在长长期的经营营过程中对对“功能价价格比”有有着较清楚楚的认识，，文化方面面都有一定定修养，对对“居住+休闲+投投资”概念念的理解要要高于其他他阶层。文、教、卫卫圈人士该族群文化化素质较高高，追求自自由浪漫的的工作和生生活方式，，生活空间间不一定追追求太奢华华，但一定定要有品位位，并注重重生活质量量，对居住住环境有着着较高的要要求。该族族群是本项项目期望的的目标客户户。外企、合资资企业高级级职员；在太原这一一族群人数数并不太多多，但本项项目对他们们还是具有有很大的诱诱惑力。细细分如下：：企业业主；；高级职业业经理人；；高级技术术人员；该族群是本本项目主要要目标客户户。政府公务员员；相当一部分分公务员的的综合经济济实力在当当地属于上上流阶层，，有较强的的购置固定定资产及投投资意向。。因此，该该族群也是是我们项目目的主力目目标客户。。外来高级打打工人员；；成长型企业业；服务行业从从业人员；；六、产品价价格定位定价原则：：市场无形形，定价有有道一、价值取取向二、定价分分析七、项目经经营与营销销建议第一品牌牌经营战略略一、以树品品牌为主导导二、品牌经经营战略的的实施要点点1、制定远期、、近期品牌牌战略目标标及计划2、制定项目实实施战略3、制定项目统统筹管理系系统第二营销战战略一、概念卖卖点展望未来，，升值无限限-----餐饮、休闲闲、娱乐、、购物一条条街；完善配套、、开心品位位、时尚生生活----享受我的生生活城市、广场场、景观------生态健康式式经典公寓寓二、规划卖卖点低密度，高高绿化；以建筑文化化为底蕴，，开创现代代的“文化化建筑”喷泉雕塑，，流水叠云云；半百绿化景景观挡不住住的诱惑；；专业服务，，解除您的的后顾之忧忧三、感性卖卖点都市新贵的的风雅逸境境—享受生活，，体验精彩彩四、理性卖卖点中高档物业业----高尚人文社社区；豪宅的风范范、别墅的的享受、城城市的情趣趣—都市新贵的的“名片””轻松置业------买房不再是是梦想神圣的的工作作在每每个人人的日日常事事务里里，理理想的的前途途在于于一点点一滴滴做起起。创造性性模仿仿不是是人云云亦云云，而而是超超越和和再创创造。。逆境给人宝宝贵的磨练练机会。只只有经得起起环境考验验的人，才才能算是真真正的强者者。21:0921:0921:09:3421:09:34所谓天才，，只不过是是把别人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。强烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有强大的动动力才能在在好的职业业中获得成成功。你必必须在心中中有非分之之想，你必必须尽力抓抓住那个机机会。患难可以试试验一个人人的品格，，非常的境境遇方才可可以显出非非常的气节节;风平浪静的的海面，所所有的船只只都可以并并驱竞胜。。命运的铁铁拳击中要要害的时候候，只有大大勇大智的的人才能够够处之泰然然。不放过任任何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习得得更快的的能力。。把你的竞竞争对手手视为对对手而非非敌人，，将会更更有益。。一旦做出出决定就就不要拖拖延。任任何事情情想到就就去做!立即行动动!如果通用用公司不不能在某某一个领领域坐到到第一或或者第二二把交椅椅，通用用公司就就会把它它在这个个领域的的生意买买掉或退退出这个个领域。。我的宗宗旨一一向是是逐步步稳健健发展展，既既不要要靠耸耸人听听闻的的利润润，也也不要要在市市场不不景气气时，，突然然有资资金周周转不不灵的的威胁胁。05-1月月-2321:09:34在艰难难时期期，企企业要要想获获得生生存下下去的的机会会，唯唯一的的办法法就是是保持持一种种始终终面向向外界界的姿姿态。。若想想长期期生存存，仅仅有的的途径径就是是要使使人人人竭尽尽全力力，千千方百百计让让下一一代产产品进进入用用户家家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流程说话，，流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2321:09:34在一个崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是一种种智慧，固固执是一种种死板。1月-231月-23命运是一件件很不可思思议的东西西。虽人各各有志，但但往往在实实现理想时时，会遭遇遇到许多困困难，反而而会使自己己走向与志志趣相反的的路，而一一举成功。。一个管理者者如果不了了解其下属属的工作，，那他就无无法有效地地管理他们们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。21:09:3421:091月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活活了公司。。2023/1/521:09能用他人智智慧去完成成自己工作作的人是伟伟大的。不满足让客客户满意，，要追求让让客户感动动，创造客客户终身价价值。新经济时代代，不是大大鱼吃小鱼鱼，而是快快鱼吃慢鱼鱼。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月20239:09下下午午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少，，就是管管得好。。05一一月2023命运本来来就不公公平所以以我要改改变命运运。投机取巧的人人。9:09:34下午21:09:34质量是维护顾顾客忠诚的最最好保证。最好的CEO是构建他们们的团队来来达成梦想想，即便是是迈克尔·乔丹也需要要队友来一一起打比赛赛。2023/1/521:091月-23在这个世界界上，没有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念还还站立的话话。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万个个人人在在失失败败的的探探索索和和悲悲惨惨的的错错误误中中毁毁掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2321:09:34感情情投投资资是