某房地产项目市场定位及研判

上海新都市主义完整版阳 光 世 纪 城全案概念认识及执行纲要上海华燕房地产营销顾问有限公司二零零三年十一月一出新都市主义的畅想曲一座沪西南择居的核心圈一、概念意义认识二、市场状态研判三、项目定位分析四、传播通路设定五、案场执行要略目录前置语：一座建筑项目的市场执行，应有一个主题思想统领，纵观“阳光翠庭”项目，无论其项目规模、项目地域意义、项目楼市背景，我司认为，起源美国的“新都市主义”理念与上海新城镇建设战略有相当的融合点，本案具备了适用该理念的客观基础。主题思想的贯领，不是空穴来风，而是植根在深厚的实践应用基础之中，本案作为“一城九镇”样板段中的领头项目，在同类产品竞争态势中，跳出一个高度，挥发出一点灵性，是容易在市场执行中抢占制高点的。“新都市主义”概念在我国北方楼市曾有引用，但在上海，尚未有一家楼盘予以完整地体验和应用。本案主题及推广案名诠释“阳光世纪城”吻合新都市主义的自然跨越，又含寓品位拉升及接轨国际新城运作的先进理念，易于新闻张扬；众多楼盘的平行运作中，如何脱颖而出，在一个共同适用的主题概念------新都市主义的涵盖下，极易形成“领头之雁”气势；以“新都市主义完整版”的提法，使本案在该概念运作之中，无形伸张了“阳光生态、恢弘新城”的诠释意义；第一部分概念意义认识一、关于“新都市主义”：1、新都市主义总原则：以人为本亲近自然崇尚绿地远离闹市在整合现代生活的诸多要素中，重现或保留原有的自然因素，与便捷交通线的相联中，构造紧凑怡人的邻里社区，以求人类生态和自然生态的和谐共存及互相发展。2、新都市主义的八大主张： A、街区功能复合化； B、面向公共交通布局； C、有效的步行半径效应； D、注重城市公共空间； E、强调建筑规划的适宜尺度； F、主张合理的高密度社区建设； G、多元兼容的城市发展理念； H、重视古建筑保护。3、新都市主义的五大关怀 新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。（1）增强邻里交往 促进邻里交往，是新都市主义最重要的明确主张。建筑规划上应强调合适的街区尺度、公共交通系统、步行系统，以及设计足够的城市公共空间。（2）满足人性的多样化需求 新都市主义强调土地功能混合开发，打破界限分明的功能区域划分，将住宅、商业、办公、公建、公园等设施紧凑布局，因而可以最大限度地满足人性的多样化需求。（3）可持续发展思想 新都市主义强调提高土地开发密度、节约土地资源、减少私人交通工具、节约能源、增加步行系统、降低环境污染等主张，都有利于增强城市的活力，提高城市质量，改善城市生态环境，从而促进城市和人类社会的可持续发展。（4）尊重历史 新都市主义强调保护历史建筑主张，可以使城市保持一种文明的血脉联系，从而唤醒人的记忆，寄托人的情感，体现了一种亲切的人文关怀。（5）与自然和谐共存 新都市主义者要求重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。二、、““阳阳光光世世纪纪城城””折折射射新新都都市市主主义义的的八八大大思思考考起源源于于20世世纪纪80年年代代新新都都市市主主义义主主张张，，在在每每个个时时期期都都留留下下过过无无数数经经典典案案例例，，如如美美国国佛佛罗罗里里达达州州的的滨滨海海市市、、加加利利福福尼尼亚亚州州的的西西拉拉吉吉纳纳市市、、马马里里兰兰州州的的肯肯特特兰兰布布。。中中国国内内地地住住宅宅小小区区由由城城市市中中心心向向郊郊区区转转移移，，作作为为倾倾向向性性的的趋趋势势，，出出现现在在20世世纪纪90年年代代前前期期，，而而自自去去年年之之中中开开始始的的新新都都市市主主义义新新的的实实践践，，结结合合本本土土化化运运作作的的特特性性，，演演绎绎出出精精采采纷纷呈呈的的鲜鲜活活史史剧剧。。阳光光世世纪纪城城，，以以雄雄居居上上海海西西南南邻邻近近市市区区的的郊郊区区城城市市，，在在上上海海““一一城城九九镇镇””的的样样板板区区域域————松松江江新新城城内内最最具具潜潜力力的的地地块块中中，，以以开开发发商商““运运作作新新城城””的的远远见见卓卓识识和和胆胆略略，，在在““新新都都市市主主义义””的的行行动动纲纲领领中中，，阐阐述述出出具具有有时时代代特特征征的的““八八大大意意义义””，，是是颇颇值值赞赞树树的的。。阳光光世世纪纪城城以以涵涵盖盖新新都都市市主主义义的的典典范范意意义义，，在在上上海海““一一城城九九镇镇””的的大大架架构构运运行行中中的的典典范范板板块块————松松江江新新城城中中，，率率先先完完整整推推出出，，揭揭开开了了松松江江现现代代新新都都市市文文化化转转变变的的序序幕幕，，这这一一转转变变意意味味着着中中国国社社会会结结构构由由传传统统农农业业的的乡乡土土居居住住，，迈迈向向国国际际化化居居住住模模式式实实质质意意义义的的提提升升。。1.乡乡土土居居住住迈迈向向国国际际化化居居住住阳光光世世纪纪城城的的鲜鲜明明入入市市，，其其典典型型意意义义在在于于以以摆摆脱脱简简单单的的““郊郊区区住住宅宅””概概念念的的全全新新国国际际化化新新一一代代城城市市住住宅宅模模式式，，不不仅仅能能迅迅速速拉拉动动本本地地区区域域相相当当层层面面极极大大关关注注，，并并且且将将为为城城内内一一部部份份中中产产阶阶层层，，提提供供““城城内内工工作作、、城城外外居居住住””的的择择居居思思考考。。2.拓拓展展楼楼市市新新的的择择居居思思考考阳光光世世纪纪城城3万万平平方方米米的的硕硕大大国国际际娱娱乐乐、、休休闲闲生生活活广广场场，，将将意意大大利利生生活活审审美美意意韵韵与与松松江江新新城城的的繁繁华华商商业业交交织织的的新新城城区区时时尚尚人人文文风风韵韵，，折折射射出出的的不不仅仅仅仅是是新新都都市市的的居居住住风风范范，，而而是是新新都都市市主主义义精精神神风风骨骨的的直直接接映映照照，，其其整整体体构构造造空空间间与与时时尚尚的的建建筑筑群群体体传传递递的的择择居居信信息息，，在在一一定定程程度度上上将将改改变变人人们们的的居居住住意意识识。。3.折折射射人人文文风风韵韵与与精精神神风风骨骨阳光光世世纪纪城城导导入入英英国国汉汉维维园园林林景景观观创创意意手手笔笔，，将将气气势势恢恢弘弘的的入入门门景景观观，，韵韵律律绵绵绵绵的的斜斜坡坡绿绿草草，，五五环环相相扣扣的的潺潺潺潺水水系系等等园园林林巨巨匠匠工工艺艺，，与与小小区区正正南南300米米绿绿化化带带浑浑然然而而成成的的极极致致绿绿意意空空间间，，抒抒写写新新都都市市主主义义倡倡导导的的人人与与自自然然和和谐谐共共存存的的浪浪漫漫情情致致。。4.抒抒写写人人与与自自然然和和谐谐共共存存阳光光世世纪纪城城15栋栋14至至24层层的的浑浑然然建建筑筑群群落落，，不不仅仅预预示示着着松松江江高高级级公公寓寓时时代代的的来来临临，，其其矗矗然然而而起起的的是是人人性性的的震震憾憾，，是是升升华华居居住住意意识识的的思思考考。。同同时时，，那那80至至200平平方方的的多多层层次次，，多多类类型型房房型型的的构构造造，，打打破破了了中中心心城城市市居居住住形形态态单单一一的的传传统统，，体体现现了了新新都都市市主主义义““最最大大限限度度满满足足人人性性的的多多样样化化””的的关关爱爱精精神神；；而而户户型型空空间间的的全全明明设设计计，，厅厅卧卧及及室室内内功功能能的的人人性性尺尺度度，，无无不不吻吻合合上上海海楼楼市市崭崭新新居居住住尺尺度度的的潮潮流流精精神神。。5.吻吻合合上上海海楼楼市市居居住住潮潮流流精精神神阳光世世纪城城凭籍籍在建建中的的直驶驶徐汇汇中心心区域域R4轻轨轨的直直接拉拉动，，将城城里城城外的的距离离变得得弹指指一挥挥间，，且环环三、、环四四、沪沪杭高高速等等大都都市快快捷动动脉的的相依依相偎偎，使使它的的“一一站式式”生生活出出行信信条鞭鞭劈入入理，，而整整座小小区的的干支支分流流及通通向快快捷干干线的的合理理布置置，完完全贴贴切于于新都都市主主义““面向向公共共交通通布局局”和和“有有效的的步行行半径径”的的原则则主张张。6.构构造快快捷通通达的的新交交通意意念阳光世世纪城城傍依依松江江大学学城南南首的的独特特地理理，使使沪上上东华华大学学、外外国语语学院院等一一批著著名高高等院院府学学林的的求索索之声声不期期而至至，使使这座座沪上上后花花园的的期市市效应应陡然然提升升，““校依依城而而立，，城因因校而而辉””，本本案未未来在在楼市市演绎绎“择择学而而居””的““孟母母三迁迁”故故事将将变得得意味味深长长。7.演演绎楼楼市““择学学而居居”的的思考考碰撞撞阳光世世纪城城的价价格意意义，，在上上海楼楼市““高价价不胜胜寒””的嘘嘘吁声声中，，主唱唱中低低价位位路线线的旋旋律，，在““城内内”““城外外”，，将织织起一一道上上海楼楼市特特有的的“截截流价价值线线”，，而楼楼市断断流的的“百百姓需需求””线上上，其其“可可持续续发展展”理理念，，在未未来的的楼市市应验验中，，将显显现出出它的的不朽朽作用用。8.引引召楼楼市““截流流价值值”的的前瞻瞻意义义第二部部分市场状状态研研判1、松松江楼楼市四四大特特征房价逐逐年走走高供需发发生逆逆转交易连连年翻翻番开发结结集推推进一、松松江楼楼市基基本面面简析析松江历历年房房价走走势2003年年房价价走势势2003年年，松松江房房价呈呈稳步步发展展状态态。历年来来房价价快速速增长长，2003年年上半半年房房价较较2001年增增长了了40%左左右。。松江供供需状状况比比较999年至至2000年50万万平方方米/年2001年年109万万平方方米2002年年135万万平方方米2003年年（上上半年年）117.9万平平方米米年成交交量2、松松江新新城平平均房房价分分析1999年年1600元元2000年年1800元元增增长长12.5%2001年年2300～～2600元增增长长36.1%2002年年3300元元增增长长34.9%2003年年（上上半年年）4000～～4500元增增长长33.3％3、结结集开开发分分析A、九九亭板板块开开发：依托该该区域域较成成熟的的配套套条件件、又又籍距距闵行行七宝宝较近近优势势，随随轨道道9号号线的的拉动动，房房价一一路攀攀升，，已在在上海海楼市市基本本形成成了““九亭亭概念念”，，且处处一个个较健健康的的发展展态势势B、新新闵———新新桥板板块：与莘庄庄镇一一路之之隔，，为上上海较较早开开发的的纯别别墅社社区，，在上上海楼楼市具具一定定的影影响C、松松江新新城板板块：：“一城城九镇镇”中中的唯唯一新新城概概念（详情情后述述）D、佘佘山板板块：：上海楼楼市中中的顶顶级别别墅聚聚居区区之一一，总总开发发量虽虽不大大，但但佘山山旅游游环境境及超超低容容积率率的开开发，，将聚聚集一一批住住宅巨巨富。。二、““一城城九镇镇”与与本案案的开开发意意义名称基本定位未来3-5年人口规划开发松江新城代表上海市区综合发展实力与水平的文化园林新城100万43平方公里安亭新镇汽车产业新城（含汽车城）15-20万62平方公里高桥镇港口新城12万10平方公里朱家角镇旅游集散新城10万25平方公里奉城镇杭州湾新城9.6万16平方公里罗店镇钢铁新城8万12.46平方公里海港新城港口物流新城30万95平方公里陈家镇农牧旅游城20万26.12平方公里浦江镇沿江新城10.2万20平方公里枫泾镇物贸生态新城7.5万54平方公里1、““一城城九镇镇”概概述：：2、松松江新新城概概述：：两步开开发：：第一一步36平平方公公里，，人口口30万。。首期期22.4平方方公里里，““松江江新城城示范范区””沪松松高速速公路路以北北，广广富林林路（（旗天天路））以南南范围围内，，总占占地39万万平方方米其中中：：市民民广广场场7万万平平方方米米开放放式式公公园园9万万平平方方米米英式式住住宅宅区区1万万平平方方米米3、、本本案案市市场场及及战战略略意意义义解解读读周边边物物业业分分布布本案案及及珠珠江江新新城城，，湖湖畔畔天天地地，，紫紫东东新新苑苑总总建建筑筑面面积积达达到到了了90万万平平方方米米左左右右，，楼楼盘盘形形态态均均以以小小高高层层及及高高层层建建筑筑为为主主，，推推出出时时间间相相近近周边边物物业业基基本本资资料料檀香香花花苑苑：：2003年年5月月开开盘盘，，8月月售售罄罄价价格格3300-3500二二手手4000左左右右开元元新新都都：：2003年年2月月开开盘盘，，售售罄罄；；8月月售售价价3300，，二二手手价价4000左左右右明丰丰世世纪纪新新城城：：已已售售罄罄，，2002年年公公寓寓3000，，联联排排4200合众众湖湖畔畔家家园园：：8月月份份售售罄罄，，均均价价4000方舟舟休休闲闲广广场场：：老老城城区区唯唯一一在在售售物物业业，，剩剩30套套左左右右现现房房，，均均价价3800紫东东新新苑苑：：9月月2日日接接收收预预定定，，目目前前3700-4800裕盛盛豪豪园园：：03年年12月月开开盘盘，，已已预预定定完完毕毕，，多多层层4000，，别别墅墅6000-7500泰晤晤士士小小镇镇：：预预计计2005年年全全面面建建成成，，联联体体7000左左右右多多层层4000-5000珠江江新新城城：：2003年年11月月开开盘盘，，均均价价4000，，二二手手最最高高4600昌鑫鑫花花苑苑：：预预计计年年底底推推出出，，4500左左右右海德德名名园园：：2004年年5月月推推出出，，暂暂定定多多层层4300联联体体5800阳光光翠翠庭庭：：预预计计04年年3月月开开盘盘，，价价格格未未定定湖畔畔天天地地：：预预计计2003年年年年底底开开始始预预定定，，04年年3月月开开盘盘，，预预计计4500开元元广广场场：：2004年年初初推推出出，，带带装装修修小小户户型型公公寓寓，，预预计计价价格格5000以以上上售罄罄物物业业在在售售物物业业未未推推物物业业2002年年2003年年2004年年35004000价格格分分布布元/M2推出出时时间间海德德名名园园檀香香花花苑苑紫东东新新苑苑开元元广广场场明丰丰世世纪纪新新城城推出出时时间间接接近近的的四四个个物物业业总总建建面面达达到到90万万平平米米周边边物物业业基基本本资资料料本案案开元元新新都都昌鑫鑫花花苑苑合众众湖湖畔畔家家园园泰晤晤士士小小镇镇4500珠江江新新城城裕盛盛豪豪园园未推推在售售售罄湖畔天地地案例分析析——珠珠江新城城物业基本本数据：：开盘时间间：2001年年11月月8日交房时间间：2004年年12月月规模：总总建建面22万平方方米容积率2.51600套销售状况况：一期总800户户三月份开开始登记记，至10月底底积累客客户5000余余人A区共400套套8月份份开始内内定，10月下下旬签约约C区共400套套部分内内定，其其余142套11月8日定出出到目前为为止，一一期房源源已全部部大定完完毕，价格：均价4100元元/M2，但二手手市场有有大量房房源，最最高价达达到4600元元/M25、本案案战略层层面浅析析（1）““一城九九镇”中中的领跑跑地位。。（2）建建筑形态态的表现现，至少少在时间间节点上上，一定定意义上上开启了了松江大大盘，高高层、顶顶级公寓寓的崭新新时代（3）得得天独厚厚的正南南面300米绿绿化带的的直接接接壤，增增加了楼楼市附加加值意义义（4）小小区近4万平方方米的商商业配套套，与在在建或已已建成的的商业将将形成的的商业文文化氛围围独具意意义（5）周周边楼盘盘放号预预约时间间的过长长导致的的市场紊紊乱现象象，本案案可以相相对充分分吸取（6）主主题概念念的推导导，将形形成“一一城独揽揽”之势势第三部分分项目定位位分析一、本本案已获获资料分分析据本案已已登记的的4000客户户资料分分析：1、房房型需求求特征从房型需需求看，，两房和和三房占占了绝对对地位，，两房占占38%，三房房占49%，三三房的需需求占第第一位，，而如果果追求豪豪华房型型，则需需求倾向向于直接接跳到复复式。2、面面积需求求特征从房型面面积需求求特征分分析，有有一个明明显特征征就是三三段分析析，小房房型：70-100平平方米中中等的110-140平方米米，豪华华的160平方方米以上上。二房面积积需求分分析两房需求求面积主主要集中中在90-100平方方米之间间三房需求求面积分分析三房面积积需求比比较平均均，但总总体要求求比较紧紧凑型的的三房3、客客户来源源特征大区域客客户来源源分析客户来源源主要是是上海本本地，外外地有10%的的比重，，国外很很少上海本地地客户来来源结构构在本地客客户中，，松江本本地占了了绝大部部分，达达到86%，而而上海市市区也占占到了13%外地客户户来源结结构分析析在外地客客户中，，以浙江江为最主主要的客客户来源源，占62。53%。。其余江江苏、福福建、台台湾、安安徽也有有一定的的数量。。外地：为为未注明明具体来来源地的的客户二、市市场赢机机分析1、松江新新城是上上海“一一城九镇镇”重点点建设中中的唯一一一座辅辅城，且且战略略位置独独特，本本案又居居该板块块中的龙龙头地位位，在““借势说说话”上上有一定定优势；；2、SARS风暴暴引发的的“健康康住宅””话题，，及“城城外居住住”的新新思索，，易于本本案找到到出发点点；3、目前本本案周边边大多数数开发商商的“小小家子””定位（（视本项项目为简简单的郊郊区住宅宅），为为本案扛扛起“新新都市主主义”的的大旗，，及树起起“领跑跑者”风风范，带带来了契契机；4、本案处处于松江江新城CBD中中心位置置的优势势及北部部临近大大学城等等浓厚文文化气息息，在市市场诉求求中，在在大主题题诱发下下易形成成创新之之说。5、本案南南向的300米米宽、4200米长的的中央公公园与本本案自身身的环境境构造，，为顶推推的“人人与自然然”新说说，创造造了优越越条件；；6、轨道交交通的拉拉动，为为本案主主题概念念的阐述述，将引引发全新新意义的的思考；；7、本案自自身的休休闲风情情街及时时尚会所所概念，，为市场场推广将将提供一一定的硬硬件支持持；8、前期市市场的炒炒家行为为及潜在在需求的的介入，，在一定定程度上上，拉升升了本案案市场潜潜力。三、市市场抗性性分析1、大大容量的的同质化化类型及及集中上上市的威威胁，将将使本案案处在竞竞争的漩漩涡之中中；2、未未来的““新城””和暂时时的“空空城”矛矛盾，在在一定时时期内将将阻碍较较大的购购买潜力力释放；；3、本本案距离离两个轻轻轨站（（松江新新城站、、大学城城站）均均有一段段距离，，给“即即买即住住型”客客户带来来一定观观望和徘徘徊；4、本本案北面面的六车车道及东东面商业业设施，，将带来来一定程程度上的的噪音，，对未来来的居住住产生一一定的影影响。5、本本案相对对的高容容积率（（2.6），为为目前上上海市区区择居郊郊区期盼盼低容积积率的心心理，易易产生一一定的抗抗性；6、过过度的炒炒家行为为，为后后市大量量上市容容量背景景中易产产生价格格上的打打压；7、珠珠江新城城的开发发品牌及及项目本本身的直直接抗性性作用，，在一定定程度上上将制约约本案的的健康发发展。四、客客源定位位分析1、本土土需求松江本土土人士受受楼市大大潮影响响，不满满足于原原有的乡乡土居住住模式，，特别是是本土中中富裕阶阶层及青青年婚龄龄阶层，，渴望居居住模式式的改变变，松江江新城对对他们而而言，无无疑于市市区的““徐家汇汇”。““本土需需求”在在一定阶阶段中，，将迅速速膨胀。。2、园区区及学区区供职人人员作为上海海区级园园区最大大规模的的松江，，拥有相相当数量量的“两两区”供供职人员员，已成成为松江江经济腾腾飞的生生力军，，本土居居住的便便利性，，使他们们视本新新城置业业为一种种身份的的象征。。3、市区区特定阶层层有两部分消消费阶层，，可能关注注本区域：：一是市区区低价位购购房阶层，，市内难觅觅心理价位位的房源，，在交通便便捷的驱使使下，会有有一部分人人士捷足而而来；二是是“发展型型”阶层，，渴望以暂暂时的相对对低价位，，寻找自己己的“后花花园”。4、江浙浙投资客对“松江新新城”战略略发展及松松江楼市的的潜力有自自己独特判判断的投资资客。五、营销销战略定位位1、确定定“领头之之雁”气势势2、探索索新都市主主义真谛，，进行国际际化居住模模式创新3、是““新区国际际化住宅””，不是““拓展郊区区化住宅””4、不是是不要广告告，而是如如何做广告告5、做好好价格的引引导，摒弃弃价格的累累赘一出新都市市主义的畅畅想曲一座沪西南南择居的核核心圈上海新都市市主义完整整版阳光世世纪城城1.新城将成为为松江政治治、文化中中心；2.紧邻国家级级松江大学学城；3.区图书馆、、青少年活活动中心、、行政中心心，近在咫咫尺。1.紧依佘山风风景区，城城区集中绿绿地率20％以上，，天然“氧氧”生大宅宅区域；2.300米城城市绿带———首席观观景台；3.自身优雅的的景观设计计。1.松江四大卖卖场（乐购购、易初莲莲花、大润润发、家乐乐福）、百百万平方米米商业配套套；2.教育、医院院、银行等等生活配套套齐全；3.快捷通达的的大架构交交通；4.米兰生活馆馆及休闲风风情街。1.地处新城核核心高尚地地段；2.高级商务及及购物环境境；3.风情商业，，时尚会所所；4.区域核心物物业形态。。主题定位理念定位案名定位诠释定位阳光生态恢弘新城文化之城生活之城生态之城时尚之城LOGO表现一LOGO表现二SHOW稿SHOW稿第四部分传播通路设设定一、主题宣宣传纲要上海新都市市主义完整整版阳光世纪城城实践“一一城九镇””战略架构构的时代意意义阳光世纪城城开启“松松江顶级大大盘时代””的现实意意义阳光世纪城城作为新都都市主义““完整版””的楼市意意义阳光世纪城城折射新都都市主义的的“八大思思考”新都市主义义典范意义义思考中国乡土居住迈向国国际化居住住思考拉动区域及及市内消费费思考开启新城区区繁华商圈圈意义思考考人与自然和和谐共存思思考建筑形态与与人性尺度度思考院府学林的的“择学而而居”思考考楼市截流价价值意义思思考阳光世纪城城•阳光新生活活四大纲领领文化之城生活之城生态之城时尚之城传播总精神神主题研讨导导入新闻媒体吟吟唱地方宣传领领衔市级宣传助助推二、传播推推动实施（研讨主题题，新闻统统稿及媒体体系列软文文后述）主题研讨及及传播地方媒体传传播市级媒体传传播其它传播政府官员专家学者资深媒体客户代表松江日报松江有线电电视新民晚报（松江地区区夹报）解放日报新民晚报新闻晨报外滩画报工地围墙道路看板公交广告案场系列看看板三、媒体应应用要义1、新闻研研讨：主题：松江新城与与“新都市市主义现象象”思考副题：阳光世纪城城由中国乡乡土居住迈迈向国际化化居住的实实践意义探探讨提要：上海城市房房地产开发发拓向郊外外，由简单单的“郊区区化住宅””向国际化化新都市主主义的实践践中，其划划时代的意意义，不仅仅在于拓展展居住模式式的探讨，，而更是拓拓展了一个个前所未有有的居住认认识空间，，如果说美美国的新都都市主义关关注的只是是如何制造造一个怎样样性质的容容器，那么么，中国的的新都市主主义关注在在这个容器器中容纳怎怎样的新东东西。2、软文推推导一：主题：阳光世纪城城的“新都都市主义””实践意义义探索副题：新上海人““择居城外外”现象透透视提要：阳光世纪纪城秉承新新都市主义义的主体精精神，“倡倡导最佳人人居环境””“提升私私人自由空空间”“满满足都市现现代生活””主旨，以以开启松江江新城国际际化现代居居住先河的的社会意义义，引起政政府部门、、社会学家家、房地地产理论界界以及市民民的全新关关注。3、软文推推导二：主题：热流滚滚涌涌松江副题：阳光世纪城城构造上海海楼市“后后花园现象象”掠影提要：阳光世纪纪城以“新新都市主义义完整版””的典范意意义，引起起松江地区区热居涌动动，同时相相当数量的的江浙客源源及市中心心求索新居居模式人士士，对这一一现象产生生剧烈震动动，从而引引发新的择择居思考。。4、软文推推导三：主题：阳光世纪城城折射新都都市主义的的八大思考考提要：（略）5、软文推推导四：主题：阳光世纪城城演绎“阳阳光新生活活”四大纲纲领提要：（略）6、直视形形象广告:主题：松江楼市告告急副题：阳光世纪城城预定前夕夕暗潮涌动动提要：松江全城激荡荡，8人争抢抢一套，江浙浙客户闻讯而而来，上海市市内人士悄然然求索。7、直视形象象广告：主题：阳光世纪城内内部“沸锅””副题：楼市“截流价价值”意义引引发思考提要：4000-5000元楼楼价，上海还还能哪里找？？一个典藏新新都市主义完完全版本的国国际化新型居居住空间，一一座凭籍市内内大架构快捷捷通道的“瞬瞬间心理里程程”的居住星星座，不由得得让人怦然心心动。以4‰计,总总约300万万第五部分案场执行要略略一、推案分期期1、推案分分期：建议本本案共分三期期推案，分期期如下：一期推案：1号楼（部分分）、3号楼楼、4号楼、、6号楼、7号楼、10号楼二期推案：2号楼、5号号楼、8号楼楼、9号楼、、11号楼、、15号楼三期推案：12号楼、13号楼、14号楼134671025891115121314一期二期三期2、分期思思路说明在利润与隐约约可见的市场场泡沫风险间间寻找最佳平平衡点。A、销控因素：本案三期推案案主题明确。。一期推案意在冲击击市场、聚集集人气，案量量不宜过大，，房源选取以以周边位置为为主，并以价价格试探市场场，为投资客客预留部分空空间，聚集投投资人气；二期推案主题以跑跑量为主，借借一期人气，，以相对价格格高点去化本本案平质房源源；三期以拉升品质价价格为主，以以优质房源压压轴，持续吸吸引人气，并并以最好的房房源，等待周周边规划及物物业的变现，，以期更大利利润B、价格走势因素素：一期房源以7号、10号号楼为最高价价已挤压其他他房源去化，，二期房源以以11号号、15号楼为优优质房源吸引引客户至现场场，提供给客客户更多选择择，并以价差差挤压其他房房源去化。三三期房源以景景观房源留至至最后，以前前两期集聚的的人气推动其其去化，并以以其价格上扬扬促进前两期期的剩余房源源去化。C、物业形态配合合因素：高层物业与小小高层物业配配合推案。D、房源房型配合合因素：多位置房源，，多形态房型型配合推案。。E、工期因素：基于目前工期期配合考虑，，符合目前工工期进度。南部阳光翠庭庭施工进度计计划表二、推案周期期1、整盘周期期：整盘周期为12个月2、阶段周期期：设12月28日接受预定定为时间节点点，三期销售售周期如下：：A.一期：：引导期：外外售楼处接待待起至12月月28日前预约期：12月28日——1月10日日签约期：3月18日——4月30日日B.二期：：引导期：4月1日—4月15日强销期：4月月15日—5月15日扫尾期：5月月15日—5月30日C.三期：：引导期：5月1日—5月15日强销期：5月月15日—6月30日扫尾期：6月月30日—结结案说明：以上基基本周期以工工期进度及预预售许可证为为准可适当调调整，第一期期时间节点考考虑春节影响响有所调整。。三、销控思路路1.销控目目的：追求100%销售率，加加快销售速度度，提高利润润率。2.销控原原则：（以每每阶段计）A.强销期期：控房型、、控楼层、控控位置、控总总价、控单价价。B.扫尾期期：控总价、、控面积、控控房型。3．销控方式式：A.引导期期：a)每一阶阶段引导期内内，关注客户户的预约喜好好房源，并引引导分流，避避免客客户过度集中中造成流失。。b)对客户户预约房源的的楼层、房型型、面积、位位置、朝向、、购买动机进进行及时的统统计分析，在在公开前最后后对比调整销销控策略并确确定价格。c)对将公公开房源进行行分类界定销销控，根据预预估其市场反反应可分为四四类：优质房房源、标准房房源、问题房房源、末等房房源。d)统计投投机客比例，，调整预订方方式控制流入入3级市场房房源，保证本本案在3级市市场中“奇货货可居”的市市场地位。B.强销期期（预约期））：方案一：无抗抗性去化销控控方案。a)在确认认市场有近100％的消消化能力前提提下，以完全全定价法进行行价格软销控控，在不作硬硬性销控前提提下整体推向向市场。b)严格控控制签约进度度及资金回笼笼速度。c)关注投投机房源比例例，临机调整整销控，避免免市场虚拟需需求影响销售售进度。d)每期房房源推出可以以整盘推案，，逐日分批预预约的方式开开案。方案二：市场场需求不明或或需求不足情情况下的攻关关备选方案。。a)控制优优质产品的开开放数量，保保证基本的销销售数量，并并可吸引客户户来现场。主主打标准型产产品，开放户户数占开放总总户数的50%。开放部部分问题产品品，开放户数数占开放总户户数的20%，以寻求产产品突破点培培养其成为标标准产品。开开放极少量的的垃圾产品，，利用人们““买不到的产产品就是好产产品”的心理理促销，并辅辅以优惠，加加速其去化。。b)根据各各产品去化速速度，及时调调整价格以平平衡去化。c)优先考考虑复式房源源的销售。d)关注区区域竞争个案案行情，如其其阶段主推房房型、面积、、楼层、近期期是否有大型型推广等，进进行差异化竞竞争。e)控制小小订、大定、、与签约的交交替进度，保保证签约速度度与资金及时时回笼。f)注意客客户资料的统统计整理与分分析，并相应应调整销控。。g)定期对对客户进行跟跟踪回访，以以加强来人成成交比。h)实行引引导性销控，，每周设立当当周主推房源源，引导业务务员进行销售售，并反馈现现场销售问题题。C.扫尾期期销控：a)以销售售率约80%为标志视为为进入扫尾期期，此时可推推出介绍客户户奖励等措施施，善用已有有客户资源，，增加有效成成交。b)细化销销控，对余下下房源进行房房型以好带差差、面积房型型搭配、总价价以低带高的的销控步骤。。c)运用隐隐性折扣促销销。d)缩短成成交周期，保保证资金回笼笼速度。四、引导期及及开盘销售操操作策略1．原则：12月28日日进行正式预预约，前期只只进行客户积积累，营造现现场轰动效应应。2.销售操操作策略A.客户现现场接待预约约时间：12月28日——1月10日日。B.统计现现场客户房型型、楼层、总总价需求及购购买动机，并并进行分析反反馈。C.现场及及老城区媒体体发布，积累累区域客户人人气。D.电话拜拜访以往累计计客户。E.对周边边在售个案进进行摸底市调调。F.针对公公开时可能存存在的问题房房源提前对业业务员进行培培训。G.通过对对指定区域派派单，或发布布路牌广告等等方式，拦截截其他个案客客源。H.对业务务员的产品把把握能力进行行最终考核。。I.样板房房在正式完工工前，不对外外开放。J.12月月5日房展，，公布小区规规划，一期预预售单元楼号号及面积范围围，12月13日公布一一期预售房型型。K.对客户户过于集中登登记的喜好房房源，进行统统计，引导分分流客户意向向房源。L.12月月15日对外外宣布正式公公开日期，及及预定方式。。M.筹备公公开。价格策略(一)定价价思路追求自然销控控的完全定价价法。（二）系数表表现价目表的制作作过程中考虑虑了如下系数数:栋系数、、单元系数、、立面系数、、房型系数、、景观系数、、平面系数，，其中涵盖了了景观视野、、出入动线、、下层商铺对对居住的影响响，小高层与与高层的差异异、各单元因因位置不同受受到的噪音影影响、面积差差异因素，楼楼层价差，房房型的朝向、、采光、通风风、开间、功功能分布等因因素。（三）建议推推案价格以目前市场行行情推断，因因每期推案面面积目前无法法统计，以下下报价可能存存在小幅调整整。整盘推案价格格：4300元/㎡一期推案价格格：4100元/㎡二期推案价格格：4300元/㎡三期推案价格格：4600元/㎡(四)现金流流量表(略)9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:47:0922:47:0922:471/5/202310:47:09PM11、以我独沈久久，愧君相