某项目市场调研及项目初步定位

微观市场研究篇（2）……旅游景区价值分析石林房地产总体特征重点项目分布情况县城中心价值分析重点开发项目研究区域市场产品对比分析会议旅游市场分析酒店市场研究分析酒店市场就会点分析石林地产总体：地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多石林房地产总体特征分析石林重点项目分布情况分析县城中心平均租金区间(元/天2）2.2-2.51.2-1.6均价在1万-1.5万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好；旅游风景区商业住宅均价在0.6万-0.8万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、类别墅产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；均价在4000元/平米县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移竞争格局形成，县城中心存在挑战市场竞争格局分析鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；行政导向，依托县机关配套成完善，商业氛围浓核心驱动力未来发展趋势租金：2.2-2.5元2/天，售价：1万-1.5万元2租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大龙泉路县城中心价值分析旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁政府导向，旅游业带动高档住宅区核心驱动力未来发展趋势商铺租金：1.2-1.6元2/天住宅售价：4000元2物业管理费：1.2-2元2/月租金/售价区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加；客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高；选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；客户特征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应量大，后续供应量充足；租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50％左右；销售状况较好，以投资客户为主；悠然居恒联新天地桃园水乡林墅阿诗玛小镇石林彝族村旅游风景区价值分析重点开发项目分析鉴于石林旅游地产的开发潜力及政府的大规划，多家知名开发商先后进驻石林，打造石林高端旅游地产通过对各大项目的开发内容解读，项目开发商模式趋同性很强，多为综合性大型旅游地产项目，通过结合自身资源条件的旅游度假物业与房地产开发相结合，打造中高端旅游度假市场区域市场产品对比分析（1）目前老城区项目以旧城改造项目为主，商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，均价在3800左右。但由于拆迁问题，多个项目推盘进度后延。老城区产品情况分析市场供应：目前在售的楼盘主要有龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出，开发完成体量较大。其他待售楼盘如石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。新盘较为集中，但受拆迁影响，推盘速度不确定。物业类型：老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。社区配套:由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。新城区及景景区项目品品质层次不不齐，但中中高端项目目居多，受受楼盘品质质影响，售售价差距较较大；商业业根据地段段和商业运运营的影响响，价格也也各有高低低。区域市场产产品对比分分析（2））新城区及景景区产品情情况分析市场供应：：目前在售售的楼盘主主要有大商商家、中央央金座、桃桃源水乡、、上海恒联联新天地、、世纪阳光光等。其他他待售楼盘盘主要有颐颐林尚都和和彩云天地地等楼盘，，总盘量估估计约为52万平米米左右，都都会在近期期陆续推盘盘。物业类型：：新城区及及景区楼盘盘物业多以以高层、小小高层、多多层等相结结，多层产产品占比较较大。产品品类型涉及及商业、住住宅、别墅墅、投资型型公寓、酒酒店等。产产品品质差差异较大，，商业和别别墅是该区区域的开发发亮点。社区配套:该区社区区景观、运运动设施、、休闲娱乐乐设施等配配套相对齐齐全。近10~20年来，，随着世界界经济在向向中国转移移，会议会会展业也在在向中国转转移，“原原来放在欧欧洲和美国国的一些展展览、论坛坛，都放在在中国来了了”，这是是大趋势，，如何迎合合这个趋势势。调查显示，，超过75%的机构构选择在著著名风景区区、度假区区举办会议议活动商务会议市市场分析海南千和会会务有限公公司总经理理覃蔚鸿说说，海南最最大的优势势是自然资资源，最符符合奖励性性会议的需需要，能够够给会议代代表提供一一个宽松、、休闲的机机会。这是是海南会议议经济的重重点方向。。近年来来，海交会会、博鳌亚亚洲论坛、、三亚国际际婚礼节、、横渡琼州州海峡、中中国北部湾湾合作洽谈谈会等大型型会议、会会展、节庆庆活动的举举行，使海海南的会展展品牌有了了一定影响响力。在展览旅游游产品方面面，海南因因无法同北北京、上海海等大都市市进行正面面比试，因因此，相对对弱势，但但海南正在在偿试发展展符合本地地区市场和和强势产业业的特色展展览，例如如，偿试举举办像热带带农业、旅旅游贸易、、家居产品品以及海洋洋产业等方方面的展览览交易会等等，都有所所收获。会议会展主主要包括：：政府公务务会议、会会奖商务旅旅游、学术术交流会、、文体演赛赛会、产品品交易会和和博览会等等类型。哪些会议会会展适合石石林—海南南经验对石石林的启示示……企业奖奖励性会议议需要商务会议市市场分析会议旅游目目标市场分分析石林每年超过300万游客，大小酒店旅馆登记在线的床位总量仅2000多个，有接待团队能力的酒店更是屈指可数。伴随着石林林旅游产业业升级，石石林旅游从从“观光””向“休闲闲”、“度度假”的转转型，而目目前石林酒酒店现状是是满足不了了以后旅游游规划转型型的需求，，所以度假假商务类型型的酒店市市场机遇非非常巨大。。酒店市场研研究分析项目区域是是处于政府府重点打造造的生态工工业园区，，也是连接接景区与老老城的区域域利用投资性性酒店公寓寓性质，将将产品设计计为返租回回报的酒店店产品，并并通过强而而有力的全全国分销系系统进行销销售，确保保该产品的的风险降到到最低点。。利用园区、、本项目及及项目周边边的商业主主题规划等等资源来提提升项目品品质，在产产品进行规规划布局时时应充分向向住宅产品品性质转为为产权酒店店功能观光休闲度度假及商务务人士将成成为酒店客客源的有利利支撑，精精品主题式式酒店进行行管理品牌牌植入，极极大的拓宽宽客户渠道道，降低酒酒店运营风风险精品主题产权式酒店店酒店市场机机会点分析析客户研究篇篇……游客基本特特征分析游客消费特特征分析旅游客户分分析总结置业户型与与面积研究究置业户型需需求研究置业面积需需求研究置业物业关关注研究置业客户分分析总结客户定位路路径客户机会点点研究受访者的学学历结构呈呈正态化分分布，41%拥有本本科学历，，80%拥拥有大与及及以上学历历；本次调研场场地以石林林旅游景区区为主，采采集到的样样本年龄以以40岁以以下居多，，20-40岁之间间的样本占占到85%，从一定定层面上说说明了石林林的国内旅旅游者市场场年龄结构构偏年轻化化。受访者者基本为工工薪阶层。。学历与年龄龄分布性别与职业业分布旅游客户基基本特征分分析调研对象中中，大部分分受访者来来自西部地地区，相比比其他区域域游客的比比例较少的的原因来说说，西部地地区地缘的的接近性有有关，在一一定程度上上说明了石石林的国内内旅游市场场是以西部部地区旅游游者为主的的特征。推推广区域力力度在一定定意义上制制约了旅游游者对于石石林旅游的的热衷程度度。旅游网站及及旅行社是是游客获取取旅游信息息的主要渠渠道。可以以加强不同同旅行社的的合作，辅辅以旅游宣宣传资料、、电视/平平面广告、、驴友博客客及旅游指指南的全方方位传播，，从而提高高石林旅游游的知名度度。从而可可以获得更更多区域游游客。旅游客户基基本特征分分析到石林旅游游的国内旅旅游者的收收入水平普普遍不高，，41%的的消费者家家庭年收入入在10万万以下，当当然，这也也与受访者者的年龄结结构有着一一定关系。。财富水平平较低，继继而会对消消费力有较较大制约。。32.8%的国内旅旅游者在石石林江旅游游的日均消消费以101-200元居多多，说明整整体消费能能力并不高高。这不石石林旅游的的国内旅游游者的普遍遍收入水平平不高有一一定关系。。47%的国国内旅游者者选择经济济型酒店，，只有4%的受访者者选择了奢奢华型酒店店，说明大大部分国内内旅游者在在旅游过程程中的消费费习惯仍较较为经济。。这和选择择来石林旅旅游者的年年轻化、家家庭收入、、消费水平平存在必然然的联系。。大部分石林林旅游者收收入和家庭庭年收入普普遍不高，，年收入在在10万以以下，对消消费能力有有较大的制制约，在石石林旅游期期间，日均均消费在101—200元居居多，普遍遍愿意选择择经济型酒酒店居住，，但石林现现有的住宿宿条件与旅旅游项目不不多，则选选择在石林林住宿的也也很少旅游客户基基本特征分分析53.48%的国内内旅游者更更关注石林林的自然风风光与民俗俗风情，其其次为民俗俗风情，对对于配套设设施和服务务的关注度度不高，这这与当地的的配套设施施的不完善善、尚处于于发展中有有一定联系系。目前来看石石林的旅游游一般都是是参加旅行行团为主，，比例超过过一半。旅游客户消消费特征分分析国内旅游者者在石林的的停留时间间相对较短短，超过一一半以上的的受访者会会在石林停停留1天但但住宿比较较少，这这与石林目目前的旅游游产品不丰丰富有关。。停留时间间短，相对对消费量也也不会提高高。国内旅游者者的重游比比例很高。。已经由单单次观光型型游览逐步步转化为度度假形式的的长时间多多次数的度度假型旅游游。后期以以提供丰富富、难忘的的旅游体验验为主，尽尽可能提升升游客的重重游率及拉拉动目的地地的旅游综综合消费。。旅游客户消消费特征分分析旅游型客户现状观光型客户户会议型客户户解决方法：：增加体验型型内容吸引到到客户石林旅游现状基本的商务务会议及配配套设施缺缺乏，无法法形成消费费市场自然观光游游为主，停停留时间短短，消费力力低消费类型单一，旅游观光以景点为主，无其他体验型消费矛盾矛盾旅游型客户户总结户型面积户型配比置业客户分分析—户型型研究置业客户分分析—户型型需求分析析从在售楼盘盘的销售来来看，三室室的户型是是市场上的的主流产品品，销售情情况较好。。从潜在客户户对各种户户型的面积积选择来看看，几乎所所有选择二二室的潜在在客户希望望面积在60—75平米之间间；绝大部部分选择三三室的潜在在客户希望望面积在90—110平米之之间；大部部分选择四四室的潜在在客户希望望面积在125—135平米米之间；绝绝大部分选选择一室的的潜在客户户希望面积积在45平平米以内。。置业客户分分析—面积积需求分析析购买商铺客户外省市客户比例明显上升；随着等旅游风景区综合旅游商业的规划，投资客对该区关注度提高；但现在55%客户的关注点仍集中在老城区；58%住宅客户来自本地，为城市化进程中的刚性需求；对项目地段、城市配套及便捷度成为关注重点，对价格有敏感度；置业客户分分析—物业业关注研究究从市场供应应情况：三室二厅二二卫为主，，面积多在在110——125平平米之间；；二室二厅的的面积多在在70—85平米之之间；一室一厅的的面积在45—55平米之间间以上来看，，无论是户户型配比还还是面积配配比，与潜潜在的需求求之间都存存在着较大大差距。三室的户型型仍是最适适合居家也也是最受欢欢迎的户型型；但今后随着着房价的不不断增长，，如果消费费者收入几几乎没有变变化的情况况下，低总总价位的小小户型会越越来越受青青睐，投资资选择小户户型是大势势所趋。石林今后将将成为商品品房外销城城市，外地地投资和度度假型客户户将占很大大比重，本本地的消费费群体有限限，物业要要卖一个好好价钱，推推广就不能能局限于本本地，甚至至省内，需需要走出本本地市场。。置业客户分分析—总结结1、从各楼楼盘的置业业客户区域域的角度来来说，以本本地与昆明明客户较多多，以及上上海、浙江江、东北等等地投资性性客户也存存在一定的的量2、由于城城市发展及及本地居民民投资购买买模式及当当地收入状状况，本地地客户对景景区及新城城区的置业业投资关注注度不高3、旅游地地产置业客客户不同于于一般的房房地产置业业客户；也也不同于一一般旅游客客户，具有有一定的特特殊性。4、初步来来看，购房房目的主要要以自住和和投资为主主，部分客客户有度假假养老的需需求也越来来越高。5、从客户户需求来看看，以85-130㎡的二、、三房多层层和小高层层物业及总总价控制合合理的小户户型公寓为为主。置业型客户户分析总结结客户定位路路径客户转变路路径石林市场现现状客群一：旅游观光但但消费水平平低寻找客户目目标目标一：有实力的度度假型客户户目标二：体验式多元元文化旅游游客户目标三：商务会议旅旅游客户目标三：置业投资型型客户高端体验投资价值升值空间客群二：置业投资客客户转化即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费时时间。。1月-231月-23盖茨运运用的的管理理风格格既不不是美美国的的个人人主义义式，，也不不是日日本的的共识识主义义式，，而是是独树树一帜帜的达达尔文文式企业业成成功功经经典典名名人人名名言言23:1323:1323:13:091月月-23前方方充充满满着着未未知知，，但但我我必必须须得得走走。。无法评评估，，就无无法管管理。。1月-231月-231月-231月-2323:1323:13授权就就像放放风筝筝，部部属能能力弱弱线就就要收收一收收，部部属能能力强强了就就要放放一放放。军队无无放任任，学学校无无放任任，此此今日日世界界各共共和国国之道道例。。军队队放任任，则则将不不能以以令，，学校校放任任，则则师不不能以以教；；将不不能令令则军军败，，师不不能教教则学学校败败，其其为国国忠，，莫此此之尤尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的的人在在每一一次忧忧患中中都看看到一一个机机会，，而消消极的的人则则在每每个机机会都都看到到某种种忧患患。不是是没没办办法法，，而而是是没没有有用用心心想想办办法法。。用用心心想想办办法法，，一一定定有有办办法法，，迟迟早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何减减少少人人的的短短处处，，而而在在于于如如何何发发挥挥人人的的长长处处。。观察察才才行行。。你的的脸脸是是为为了了呈呈现现上上帝帝赐赐给给人人类类最最贵贵重重的的礼礼物物做人低三分，，做事高三分分。23:13:0923:13:0923:131月-23决不能在没有有选择的情况况下，作出重重大决策。经营企业，是是许多环节的的共同运作，，差一个念头头，就决定整整个失败当你在在事业业上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念头头时，，你应应该加加以注注意，，这是是最危危险的的时候候!1月-231月-2323:1323:13:09世界上上没有有夕阳阳企业业,只有落落后和和不思思进取取的企企业。。光靠价价格便便宜的的产品品能够够长久久地存存活下下来。。没有组组织就就没有有管理理，而而没有有管理理也就就没有有组织织。管管理部部门是是现代代组织织的特特殊器器官，，正是是依靠靠这种种器官官的活活动，，才有有职能能的执执行和和组织织的生生存。。管理就是是做好无无数小的的细节工工作。05-1月-2305-1月-231月-23将良品率率预定为为85%，那么便便表示容容许15%的错误存存在。顾客是重重要的创创新来源源。人生的选选择决定定一切。。成功的企企业领导导不仅是是授权高高手，更更是控权权的高手手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之长。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要随着着形势的的变化而而变化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治观观局势。。魔鬼存在于于细节之中中。一月231月-2323:13大多数的错错误是企业业在状况好好的时候犯犯下的，而而不是在经经营不善的的时候。没有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，没有什么么比事半功功倍更困难难。成功的方法法千万条,多总结别人人的失败,根据现实的的路行走,不要太在意意听取名人人大家的创创业格言。。协调调以以及及控控制制。。1月月-232023/1/523:1311:13:09下下午午企业业做做大大后后CEO说话话要要越越来来越越细细。。小小企企业业要要有有长长远远的的打打算算大大企企业业要要有有注注意意细细节节。。2023/1/523:13:09企业业的的成成功功靠靠团团队队，，而而不不是是靠靠个个人人。。只要不不是相相当重重要的的商品品，不不是稳稳健踏踏实地地行商商，迅迅速发发展就就等于于迅速速破产产，只只有使使多种种商品品不间间断地地相继继配合合上市市，才才能使使迅速速发展展的事事业稳稳步前前进。。1月-232023/1/523:13:09正确的的决策策来自自众人人的智智慧。。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。23:132023/1/523:13:09谢谢各各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:13:1023:13:1023:131/5/202311:13:10PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:13:1023:13Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:13:1023:13:1023:13Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2323:13:1023:13:10January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202311:13:10下下午午23:13:101月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2311:13下下午1月-2323:13January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/523:13:1023:13:1005January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:13:10下下午11:13下午23:13:101月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。23:13:1023:13:1023:131/5/202311:13:10PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2323:13:1023:13Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。23:13:1023:13:1023:13Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2323:13:1023:13:10January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05