某地产花园一期定价方案

认识价格价格在房地产营销中的地位价格在房地产营销中的地位价格：是指项目房源的单价、总价及优惠促销政策。产品价格渠道促销价格在房地产营销中的地位怡高观点：

对于房地产营销而言，产品和价格是竞争取胜的关键因素，权重应超过70%，而渠道和促销是辅助手段，权重应小于30%。一个项目只有在产品和价格上取得了竞争优势，才能在销售表现上全面领先对手。点评：

房地产基础营销理论4P中，真正左右项目成功与否的，是产品和价格。传统的房地产营销一直将渠道和促销作为营销工作重心，认为产品和价格是开发商一立项就确定的，是难于改变的。而作为营销策划团队的我们，应该更多地探索如何丰富和优化产品、提高竞争力，以及如何灵活运用价格杠杆、引导消费。价格，是4P营销策略中的重要的1P价格在房地产营销中的地位在衡量房地产业发展水平时，业内多用“量”和“价”两个数据作为重要指标，即成交量和价格。价格同时又是衡量房地产发展的重要标准认识价格房地产价格的经济特性房地产价格的经济特性＄15＄10价格100130

需求数量解析：

传统营销认为，销售额（即现金流）的最大化是营销的最核心目标。因此，最佳价格则是一个固定的数值，即：找到某个数值，使价格与需求的积最大。但是，企业品牌及形象树立对价格的修正，以及经济环境对价格曲线影响程度的不可量化，使价格在制定过程中存在许多不确定性因素。房地产价格的经济特性＄15＄10价格100130

需求数量＄15＄10价格

50180

需求数量

〔a〕价格弹性小的需求（b）价格弹性大的需求从传统经济学的经济模型可知，价格具有弹性特征房地产价格的经济特性价格弹性应用

高销量价格

高

中

低

中

低高价格弹性：降价能带来大幅度的销量增长。产品：现金牛产品，多为经济户型指导意义：必要时降价赢量低价格弹性：降价带来的销量增长不明显。产品：问题产品，多为奢华户型指导意义：不能够以降价求赢中价格弹性：降价带来一定的销量增长。产品：瘦狗产品，多为稀缺户型指导意义：必要时小幅降价刺激制定价格房地产定价方法房地产定价方法目前房地产定价中常用的方法有两种：成本导向法即传统的成本加成定价法市场导向法即传统的市场类比定价法

房地产定价方方法成本导向，顾顾名思义是以以总成本为中中心来制定价价格。即：价格＝成成本＋利润＋＋税金（其中利润可可用销售利润润率计算也可可用投资利润润率计算）成本组成：土地费用、勘勘察设计费、、建筑工程费费、市政配套套费、管理费费用、营销费费用、财务费费用等。税金组成：营业税、城建建税、教育税税附加、土地地增值税等。。成本导向法房地产定价方方法成本导向法紧紧紧围绕着开开发商的利润润目标，有利利于最大限度度地控制成本本，而目标利利润也可根据据目前房地产产业平均利润润率，视自己己项目的规模模、设计、套套型、环境、、施工质量等等因素相应制制定合理的目目标利润，这这种方法无疑疑是比较简便便。但由于开发商商取得地块的的途径不同，，经营管理水水平不同，同同等楼宇成本本的差异也比比较大，如果果仅以自己的的目标成本加加目标利润制制定价格，这这个价格未免免是一厢情愿愿，市场是不不管你成本，，不管你利润润的，市场能能接受的价格格才是合理的的价格，只有有接受你的价价格你的房子子才能卖出去去。况且如果果市场能接受受的价格高于于原来目标成成本加目标利利润制定的价价格，使你能能多赚钱，那那么何乐而不不为呢？归根到底，与与许多产品一一样，房地产产价格主要是是取决于市场场供求关系。。以市场导向向法定价是目目前较多开发发商使用的较较科学合理的的方法。房地产产定价价方法法市场导导向，，主要要是根根据消消费者者的心心理需需求价价格和和市场场其它它在售售项目目的类类比得得出本本项目目的合合理均均价。。市场导导向法法均价价制定定步骤骤如下下：竞争楼楼盘选选定——影响权权重分分配——细化因因素打打分——加权得得出项项目均均价市场导导向法法房地产产定价价方法法市场导导向法法影响响因素素1、市场场对同同类产产品价价格的的接受受范围围在市场场导向向法定定价之之前，，应先先对市市场和和意向向客户户进行行摸底底，确确定客客户能能够接接受的的价格格范围围。2、市场场上同同类产产品的的竞争争程度度市场上上同类类产品品的产产品和和价格格方面面会对对本项项目产产品一一定竞竞争，，其它它楼盘盘的动动态也也间接接地影影响到到本项项目的的销售售，所所以，，我们们的定定价必必须充充分考考虑竞竞争对对手的的价位位威胁胁。3、产品品自身身的价价值任何产产品的的价格格，也也必须须反映映一定定的价价值。。因此此应综综合考考虑项项目自自身拥拥有的的优势势和资资源，，来确确定一一个合合理的的价位位。4、产品品的销销售任任务开发商商推出出楼盘盘，一一般都都期望望能迅迅速回回笼资资金收收回开开发成成本并并获取取丰厚厚的利利润，，但个个别开开发商商是基基于品品牌树树立、、热销销影响响力的的目的的，如如保利利芙蓉蓉““开盘盘即清清盘””的目目标，，但如如果价价格太太高会会导致致产品品滞销销，销销售周周期拉拉长，，最终终事与与愿违违。通过市市场类类比法法确定定均价价后，，销售售前还还需制制作详详细价价格表表。具体包包括以以下5步骤：：分栋／／分期期实实收收均均价价平均折折扣率率层差差同层单单位差差价格格表表着重产产品、、分期期策略略着重对对客户户的适适应和和促销销着重开开盘策策略和和最终终销售售率着重户户型价价值体体现着重客客户的的直观观感受受正式开开售后后，随随时总总结销销售成成果，，及时时进行行调整整。房地产产定价价方法法房地产产定价价方法法详细价价格表表五步步法中中，包包含了了许多多复杂杂的评分、、加权权、修修正等等过程程，例例：分栋定定价的的如何何评定定？同层单单位差差价如如何修修正各各单位位的景景观差差、户户型差、朝朝向差差？再例：：高层层层差差模型型各类层层差定定价模模型及及优劣劣势分分析梭型中间楼楼层价价格高高两端楼楼层价价格递递减例：中中海紫紫御东东郡优：有有利于于较高高楼层层与较较低楼楼层的的去化化。劣：1、从价价格引引导上上暗示示高楼楼层的的优势势；2、中间间楼层层跟竞竞争对对手比比较劣劣势明明显，，给客客户造造成价价格过过高的的假象象。定价特特征优劣势势比较较柱形除顶层层外采采取同同一定定价的的方法法例：鲁鲁能领领秀城城优：完完全由由客户户喜好好决定定所选选楼层层，不不再受受价格格因素素影响响。劣：1、产品品价格格单一一，无无法最最大程程度满满足各各层消消费需需求。。2、造成成高楼楼层旺旺销，，低楼楼层滞滞销，，造成成去化化不均均。倒三角角型采用楼楼层价价格与与楼层层高度度成正正比的的定价价方法法例：保保利花花园优：符符合普普遍定定价规规律，，彰显显高层层优势势，市市场普普遍接接受劣：受受客户户消费费力的的影响响大，，以消消费力力较弱弱的客客户为为主力力客户户群时时，会会出现现低价价房优优先去去化，，造成成去化化不均均的情情况。。房地产产定价价方法法房地产产定价价方法法案例：：保利利花园园定价价方案案一期定定价方方案2008年11月21日报告框框架现状评评估目标制制定价格制制定节奏控控制1、营销销节奏奏控制制1、产品品销售售数量量2、产品品销售售周期期及目目标1、产品品现状状2、客户户积累累现状状1、价格格制定定第一部部分现现状评评估1、产品品现状状2、客户户积累累现状状保利花花园项项目产产品现现状如如何？？一期期6#10#9#8#楼号楼层名称面积（平方米）户型类别（*室*厅*卫）套数套数比例6号楼33层住宅A5户型86.12/86.01/86.10/86.272*2*111811.50%A6户型92.442*2*1626.04%B2户型122.35/122.573*2*2626.04%8号楼33层住宅C3户型166.44*2*2292.83%B3户型140.42/140.27/140.583*2*2949.16%A7户型85.93/85.91/85.60/86.102*2*112111.79%9号楼33层住宅C2户型143.314*2*2333.22%B3户型140.80/140.653*2*2999.65%A7户型85.86/86.04/86.232*2*112912.57%10号楼33层住宅A1户型80.292*1*1626.04%A2户型78.46/109.64/101.502*2*1626.04%A3户型78.83/76.812*2*1626.04%F1户型60.09/60.20/71.62/71.961*1*1626.04%B1户型110.133*2*1313.02%总计

12种户型

1026100.00%一期期6#10#9#8#6#6#一期期6#10#9#8#8#8#一期期6#10#9#8#9#9#一期期6#10#9#8#10#10#10#保利花花园客客户积积累现现状如如何？？楼座6号楼8号楼10号楼户型A5A6B2A7B3C3F1A1A2A3B1选择人数8863681312181501706楼座合计2194338注：明明确房房源意意向的的为上上表中中300人。（目前前已积积累会会员：：铂金金卡313张，金金卡2张）第二部部分目目标制制定1、产品品销售售数量量2、产品品销售售周期期及目目标一期全全部房房源数数量一期销销售周周期及及目标标6#楼242套，8#楼244套，9#楼261楼，10#楼279套，共共计1026套。2008年12月销售售150套；2009年5月开盘盘前销销售300套,其中6号楼清清栋。。选房当当天销销售100套；如何实实现营营销目目标？？基于保保利花花园的的现状状、产产品数数量、、销售售周期期及销销售目目标，，我们们——第三部部分价价格制制定1、价格格制定定价格策策略一、楼楼盘整整体均均价制制定1、均价价制定定参考考因素素2、楼盘盘均价价制定定方法法二、各各楼座座均价价制定定1、楼座座均价价制定定参考考因素素2、楼座座细化化因素素打分分3、得出出各楼楼座均均价三、具具体户户型定定价分分析四、具具体户户型价价值策策略一、楼楼盘整整体均均价制制定1、均价价制定定参考考因素素：1）、市市场对对同类类产品品价格格的接接受程程度2）、市市场上上同类类产品品的竞竞争态态势3）、产产品自自身的的价值值4）、产产品的的销售售目标标和周周期2、楼盘盘均价价制定定方法法：1)、竞争争楼盘盘锁定定通过对济济南房地地产市场场的调查查，根据据保利花花园的品品质特点点选取了了与本项项目在同同一销售售时段，，且潜在在客户相相类似的的在售楼楼盘进行行比较分分析。A类：茗筑筑美嘉、、海信慧慧园、未未来城、、鑫苑国国际城市市花园（（高新区区项目））此类竞争争对手均均位于高高新区，，位置在在成熟度度上高于于本项目目，周边边配套齐齐全。目目标客户户群、产产品定位位、推盘盘时间与与本项目目基本一一致。其其中茗筑筑美嘉价价格优势势明显，，未来城城广告力力度优势势明显，，海信慧慧园位置置、品牌牌、产品品、规模模综合素素质优良良。保利利花园与与此类项项目相比比较，除除品牌外外，无明明显优势势。B类：名士士豪庭、、海尔绿绿城（经经十路沿沿线项目目）此类竞争争对手与与保利花花园同处处经十路路沿线，，且均为为大型开开发商。。但因产产品定位位及定价价差异明明显，此此类项目目与保利利花园的的竞争程程度稍低低。保利利花园在在价格上上有明具具有明显显优势，，但地段段认可度度及项目目影响力力远不及及二者。。C类：火炬炬东第、、彩石山山庄（保保利花园园周边项项目）此类竞争争对手均均位于保保利花园园项目周周边，因因位置与与保利花花园最为为接近，，推盘时时间也较较为相近近。其规规模、品品质及市市场影响响力不及及保利花花园，但但因定价价较低，，所以此此类项目目会在一一定程度度上分流流较为低低端的购购房客户户群。D类：翡翠翠郡（西西北部项项目）鲁鲁能能·领秀城（（南部项项目）此类竞争争对手与与保利花花园不在在同一区区位，但但二者作作为济南南房地产产市场上上的领军军项目，，其市场场影响力力很大，，他们的的价格左左右了大大部分购购房者的的心理价价位。此此类项目目仍会分分流大量量的购房房者。2)、影响权权重分配配利用比较较定价法法，充分分考虑上上述十个个楼盘的的综合素素质，得得出各楼楼盘对保保利花园园项目的的威胁比比例。即即影响权权重为：：竞争类型楼盘名称权重东部项目茗筑美嘉15%海信慧园15%未来城15%鑫苑国际城市花园10%经十路项目名士豪庭10%海尔绿城5%临近项目火炬东第9%彩石山庄9%西北项目翡翠郡5%南部项目鲁能领秀城7%3)、项目细细化因素素打分经过对上上述楼盘盘的市场场调查，，对比保保利花园园项目的的实际情情况，由由熟悉各各项目的的六位专专业人员员给各细细化影响响因素进进行项目目间的权权重比较较打分。。4)、保利花花园均价价根据选定定的市场场八大比比较楼盘盘的均价价，通过过加权平平均得出出本项目目的均价价。保利利花园的的均价等等于比较较楼盘权权重值之之和。比较楼盘合计得分综合得分均价比较价格=均价*（1+合计得分）权重权重值（1+合计得分）茗筑美嘉0.051.054780501915%752.85海信慧园0.011.015200525215%787.8未来城0.031.035300545915%818.85鑫苑国花0.011.0152605312.610%531.26名士豪庭0.021.026500663010%663海尔绿城-0.060.94800075205%376火炬东第-0.030.97390037839%340.47彩石山庄-0.030.97430041719%375.39翡翠郡0.021.02550056105%280.5鲁能领秀城0.011.01560056567%395.92合

计100%5322.04根据选定定的市场场八大比比较楼盘盘的均价价，通过过加权平平均得出出本项目目的均价价。保利利花园的的均价等等于比较较楼盘权权重值之之和。楼楼盘整体体均价结结论通过对上上述十大大竞争楼楼盘的市市场调研研，利用用市场比比较法这这一科学学定价方方法的理理论依据据，推出出保利花花园一期期表面均均价5322.392元/m2。备注：1、此为表表价，暂暂未扣除除市场综综合折扣扣率水平平上的优优惠和置置业会员员的购卡卡优惠。。2、项目常常规优惠惠：一次性付付款的客客户享受受99折优惠，，按揭客客户不享享受折扣扣优惠。。根据市场场操作经经验和客客户意向向调研，，大约有有30%客户选择择一次性性付款，，70%客户选择择按揭的的方式，，由此得得知市场场综合折折扣率为为99.7折。3、其他优优惠：成功选择择6#楼房源的的客户享享受94折，并放放弃会员员2万抵3万的优惠惠；8#、10#楼12月06日选中房房源94折。二、各楼楼座均价价制定1、楼座均均价制定定参考因因素：1)、市场上上对不同同产品类类别的认认可程度度2)、区位对对价格的的影响情情况3)、客户积积累情况况对价格格的影响响4)、其它干干扰因素素对价格格的影响响（如回回迁等））5)、各楼座座可售面面积对项项目均价价的影响响2、楼座细细化因素素打分：：楼栋区位位打分表表（权重重38%）楼号位置（13%）交通（5%）景观（11%）无噪音（9%）区位合计得分6#-30-1020-40-5.88#101020-202.29#101015-201.710#-30-1020-40-5.8栋产品打打分表（（权重32%）细化因素建筑形态（3%）产品配置（4%）面积配置（6%）共摊（3%）户型设计（16%）产品合计得分6﹟-202010-20122.18﹟-2010-10-10202.19﹟-2010-5-10202.410﹟-20-1020-30100.9客户积累累定价打打分表（（权重为为23%）6#8#9#10#得分30.50.10.5（四）其其他干扰扰因素分分析（权重为为7%）得分6#8#9#10#得分-0.7-0.2-0.2-0.7三、具体体户型定定价分析析

高市场增长率

高明星STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩矩阵A5（118套）A7（250套）B1（31套）B2（62套）C3（29套）A2（62套）A6（62套）C2（33套）F（62套）A1（62套）A3（62套）B3（193套）1）、栋均均价定价价系数汇汇总楼号其它干扰客户积累区位得分产品得分得分合计6#-0.73-5.82.1-1.48#-0.20.52.22.14.69#-0.20.11.72.44.010#-0.70.5-5.80.9-5.12）、栋均均价定价价表楼号合计得分理论项目均价理论栋均价栋均价修正项目栋均价6#-1.453225248.94-3052198#4.65567.22-10054679#4.05532.63-100543210#-5.15050.95+1605210各楼座均均价四、具体体户型价价值策略略定价原则则：一房一价价，实现现所有户户型的均均衡销售售。具体措施施：1、楼层差差：顶层层价格和和次顶层层价格差差控制在在100-200元/平方米层差在20-100元/平方米之之间，特特殊户型型除外；；2、户型差差：根据据客户对对户型选选择的偏偏好及户户型特点点将户型型控制在0-400元/平方米之之间，特特殊户型型除外；；3、景观差差：控制制在0-150元/平方米，，特殊户户型除外外；4、朝向差差：控制制在0-350元/平方米，，特殊户户型除外外。（以上具具体情况况详见价价格表））保利花园6#、8#、10#楼统计分析（94折团购）

户数（套）面积（㎡）表面均价（元）团购表价（元）团购实收（元）表面收益（元）团购收益（元）团购实收（元）6#24223477.385219.004905.86489140115176749.96114831219.718#24428417.205467.965139.885124.46155384172.20146061121.87145622938.5010#27922212.565210.254897.644882.94115733030.38108789048.56108462681.41合计76574107.145311.854993.134978.16393645659.98370026920.38368916839.62保利花园8#、9#、10#楼统计分析（会员）

户数（套）面积（㎡）表面均价（元）会员表价（元）会员实收（元）表面收益（元）会员收益（元）会员实收（元）8#24428417.205467.965382.105365.95155384172.20152944172.20152485339.689#26129758.175432.395344.685328.65161657950.45159047950.45158570806.6010#27922212.565210.255084.655069.39115733030.38112943030.38112604201.29合计78480387.935383.585286.065270.20432775153.03424935153.03423660347.57车位地下室室8#地下室145个，9#地下室151个，与预预售房捆捆绑销售售；6#地下室46个，10#地下室59个，与预预售房不不捆绑销销售；建议地下室实收价1900元/平米。五、地下下室/车位定价价因保利花花园地上上车位468个，地下下车库1093个，共1561个。与项项目户数数的配比比率过大大，同同时人防防车位比比重，因因此，我我司建议议：产权权车位价价格为8万元/个，人防防车位6万元/个。同时时，建议议在2008年12月6日首次选选房时，，推出150个人防车车位。第四部分分价价格格策略1、价格策策略08年11月25日08年11月28日08年12月06日08年12月31日09年1月1日价格确定定公布价格格及预选选房选房，当当日成交交100套09年1月25日09年5月31日持续选房房12月底达到到150套6#楼持续销销售，其其他楼座座封盘新会员积积累达到到100张6#楼清栋，，新会员积积累450张节奏控制制09年4月13日6号楼清栋栋期选房期房展会，，新会员员积累300张预祝保利利花园选选房成功功！Thanks！价格策略略房地产价价格策略略价格入市策略价格调整策略价格优惠策略

价格竞争策略房地产价价格策略略价格竞争争策略同区、同同质、同同品牌产产品：低价赢取取市场，，获得现现金流同区、高高质、大大品牌产产品：高价树立立标杆，，获得品品牌影响响力总言之，，若竞争争对手优优于或等等同于本本项目，，本项目目需通过过低价与与其竞争争，若竞竞争对手手劣于本本项目，，方可以以稍高的的价位入入市。房地产价价格策略略价格入市市策略高开低走走低开高走走平稳推进进波浪螺旋旋房地产价价格策略略高开低走走在房地产产项目综综合素质质高，而而市场状状况不好好，竞争争又较为为激烈的的情况下下，房地地产项目目往往采采取突出出房地产产项目优优秀品质质，高报报价树立立房地产产项目形形象和知知名度，，而实际际以较低低成交价价格争客客户和市市场份额额的“高开低走走”的策略。。当然，，如果，，市场状状况好，，竞争不不激烈，，而且项项目自身身规模又又不大的的情况下下，项目目完全可可以采取取突出房房地产项项目优秀秀品质，，大规模模营造房房地产项项目形象象和知名名度，高高价报盘盘，高价价成交，，在短期期内迅速速获得市市场认同同的，与与前一种种状况完完全相反反的“高开高走走”策略。房地产价价格策略略低开高走走在房地产产项目综综合素质质较高，，但初期期优势不不明显，，而市场场状况不不好或市市场发展展趋向不不明朗的的情况下下，为取取得市场场认同，，房地产产项目应应采取低低价入市市，根据据销售工工作的开开展，视视具体情情况适时时调价的的“低开开高走””策略，，根据销销售进展展的好坏坏，决定定价格的的提升。。当然，，如果项项目的确确综合素素质较低低，市场场认同感感差，且且市场状状况不好好竞争较较为激烈烈的情况况下，房房地产项项目一般般只能采采取低报报价，低低价成交交，以价价格取胜胜的“低低开低走走”策略略。房地产价价格策略略平稳推进进在房地产产项目素素质一般般，规模模较大，，各楼座座素质差差距较小小，而市市场状况况很好的的情况下下，有些些项目也也采取““平稳推推进”的的策略，，报价符符合房地地产项目目实际成成交价，，价格提提升较为为平稳，，给客户户以放心心的心理理满足，，最终追追求较好好的市场场业绩。。房地产价价格策略略波浪螺旋旋“平稳推推进”的的调价策策略是一一种较为为理想的的调价策策略，在在现实中中很难维维系。实实践证明明，很多多项目其其中的各各楼座素素质因为为位置、、景观、、交通等等因素的的影响而而差距较较大，而而且市场场状况的的好与坏坏在很多多的情况况下也是是很难判判断的。。所以在在房地产产项目素素质一般般，规模模较大，，而市场场发展趋趋势不很很明朗的的情况下下，多数数项目采采取的是是“波浪浪螺旋””的调价价策略。。这种调调价方式式是一种种结合房房地产市市场周期期波动而而调整价价格发生生同步的的周期性性波动策策略。调调价周期期以房地地产市场场周期、、项目的的销售速速度和最最终利润润的回收收作为判判断标准准；同时时，可根根据工程程进度及及销售情情况，对对提价幅幅度及周周期进行行进一步步细化调调整；此此外，应应考虑不不同楼座座在销售售速度上上的差异异，分别别调整提提价幅度度，避免免“一刀刀切”的的作法。。并最终终给整个个项目营营销工作作带来了了快速销销售速度度和良好好的业绩绩。房地产价价格策略略价格调整整策略涨价并不不意味着着增加销销售难度度，其正正面意义义在于：：逼定客户户。涨价信息息的提前前告知可可促使客客户早日日下定。。维护客户户。涨价让老老客户看看到了物物业升值值，对老老客户是是一种维维护。追求利润润。随着工程程进度的的变化，，产品价价值得到到提升，，作为价价值外在在表现的的价格亦亦应随之之提升，，以扩大大利润。。房地产价价格策略略价格调整整策略常用价格格调整法法：小步快跑跑快跑：可时刻制制造紧张张感，逼逼定客户户小步：不至于逼逼死客户户断档房地产价价格策略略价格优惠惠策略房地产营营销中的的常用优优惠政策策：购买会员员卡入会会，会费费1万抵2万；一次性付付款99折；特殊节点点优惠XX元/平米；特殊节点点赠送XXX；特殊折扣扣如团购购95折等。优惠政策策虽降低低了实收收或者抬抬高了表表价，但但作为营营销噱头头却一直直有效，，真是利利用了人人们的某某种消费费心理。。价格策略略开发商应应对策略略1、合理的的市场价价格应该该是一个个范围应坚持提提供两份份或三份份价目表表及可能能销售结结果，供供发展展商选择择。问题：无无论是哪哪一位发发展商，，都有这这样的困困惑：定价不能能太低，，不然亏亏了定价不能能太高，，不然卖卖不出去去答案是否否必须是是唯一解解？我们发现现——凡是拿唯唯一解给给发展商商，往往往会引起起尖锐冲冲突，而而且把自自己也逼逼死，因因为我们们的答案案经不起起推敲，，+100、－100是不是就就不行？？价价格的高高低就像像量变到到质变一一样，在在一个范范围内，，呈现比比例关系系，低到到临界点点会爆棚棚，高到到临界点点会死得得惨。2、只有真正正客观地掌掌握了市场场，才有可可能制定定一一份优秀的的价格表——应坚持运用用市场比较较法，广泛泛选择竞争争项目或可可比项目，找到本项目目的市场价格范范围。有的时候，，我们会陷陷入盲目，，会以主观观的态度影影响对价格格的分析。。事实上，在在对发展商商施加任何何影响之前前，我们首首先要掌握握的是——“这个楼盘客客观公正地地讲，到底底应该值多多少钱？”这是我们心心里的“底”，没底就没没法干。这一点很难难，尤其对对于在一线线战斗的经经理，大家家是有压力力的，特别别是销售速速度、销售售率，往往往容易走压压价路线。。其实，发展展商提出的的价格往往往会基于对对代理公司司的顾虑，，基于自己己的孩子就就是“漂亮”的心理，是是需要压一一压，使之之往理性上上回归的。。但是在压压之前，心心里一定要要找准“底”。想找准“底”也不难，就就是多找案案例，多分分析、多比比较——一句话，多多做一点工工夫。分享完毕谢谢各位谢谢1月-2322:35:3522:3522:351月-231月-2322:3522:3522:35:351月-231月-2322:35:352023/1/522:35:359、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:35:3522:35:3522:351/5/202310:35:35PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:35:3522:35Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:35:3522:35:3522:35Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:35:3522:35:35January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202310:35:35下午午22:35:351月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。