某新店项目开发的策略

百货店（集团）

新店筹备管理体系设计方案

一、前言二、新店的项目开发三、新店筹备的职能工作主体四、新店筹备期业务流程五、新店筹备的组织形式和组织管理六、新店筹备期的文件管理体系七、构建新店筹备体系的问题点及解决对策分析八、后话一、前言“办法永远都比问题多”——引用05年度工作计划会议经典用语请注意！能解决问题的办法，其实并不多；能正确解决问题的办法，可能只有一条。因此，必须——分析、判断，然后行动！——“谋定而后动”。构建新店筹备管理体系的思路……“新店筹备管理体系”用来做什么？——目的怎样完成这件事情？途径？——流程由什么人，以怎样的结合方式来完成？——组织结构和职责职权完成这个事情，采用什么样的规则？——标准、规则和规定构建新店筹备管理体系的步骤：1.形成体系构建方案[草案]（经机制建设范围讨论）2.确定方案（经职能部门讨论）3.方案评审（经战略管委会评审、总经理批准）4.手册编写和程序编写分配（机制建设中心）5.程序和作业指导文件编写（各职能部门）6.文件评审、发布（战略管委会评审、总经理批准发布）7.文件的系统培训和按需求配发（机制建设中心）8.文件执行情况检查（总经理指定授权部门检查）9.文件修订（机制建设中心）10.文件正式实施11.体系业绩评估（总经理指定授权部门评估）二、新店的项目开发新店筹备所必须的前提——新店的项目开发阶段新店项目开发工作的质量，决定项目运营时所产生的效益水平。应在项目开发阶段形成科学的管理系统，以满足下列基本要求：

1.收集到足够的信息数据，进行科学的判断与分析，以供决策；2.进行充分的谈判，确保公司进入项目的利益；3.进行周详的合同准备和风险预估，保证进入项目的投资安全性；4.在公司内部的工作职能转换和移交时，可以平稳过度。

新店的项目开发阶段与项目筹备期应明确控制节点（里程碑），并予以识别。识别的方式应同时采用报告和会议的方式，以便于新店项目开发阶段职能工作主体和新店筹备期职能工作主体的权责划分和工作事项的追溯。新店项目开发阶段的职能工作主体应形成：

1.新店项目交底报告——描述新店项目概况、地区概况、发展商（合作方）概况、社会资源概况和项目的工程概况。——列明与发展商合作的方式、条件和合作模式等信息，必要时，向相关工作岗位提供合同文本。——公司负责新店项目开发的拓展部门承担编制报告的工作。新店项目开发发阶段的职能能工作主体应应形成：2.组织实施施“新店项目目筹备协调会会议”，以：：——确定项目目的联络协调调人选；——确定各工工作小组的组组长和工作成成员；——确认对工工作阶段开始始和结束的““里程碑”。。筹备期开始的的前提，是各各职能工作部部门能够获得得对于新店项项目的必要信信息，因此，，应由这些职职能部门提出出要求，列明明需要掌握的的新店项目信信息，责成负负责新店项目目开发的部门门提交。否则，新店项项目交底工作作的实用性和和效率将大打打折扣！！！！三、新店筹备备的职能工作作主体从新店筹备的的整个工作流流程来看，应应确认三个主主导职能工作作主体：1.工程工程进度决定定新店筹备的的进度。2.招商招商进度同样样决定新店筹筹备进度，但但其受工程进进度制约。招商工作后期期，该职能主主体分裂为招招商维护职能能工作主体和和营运管理职职能工作主体体，在新店独独立运营时期期，上述两个个职能主体是是并行独立的的职能部门。。3.品牌推广广品牌推广形式式上虽然不受受工程和招商商进度制约，，但从效率（（投入和产出出）和效果（（配合招商和和开业后运营营）的角度应应全面考虑。。完成三个主导导职能工作主主体所承担的的工作，需要要一系列支持持职能工作主主体的资源提提供：1.统筹跟进合同条款款，监督和协协调各职能工工作主体开展展筹备工作，，需要设定专专门的岗位或或职能主体工工作。2.财务资金提供，审审计和其他财财务管理功能能，应有职能能工作主体承承担。3.人力资源源承担招募、培培训等工作的的职能工作主主体。4.行政承担物资设备备采办和文件件管理的职能能工作主体。。待定位的职能能工作主体：：1.营运在新店筹备期期前期的角色色定位。2.信息整个筹备期的的角色定位。。四、新店筹备备期业务流程程筹备期定义总定义：新店项目总过过程进行分解解后，新店筹筹备期的位置置：新店项目开发发期→新店项项目筹备期→→新店项目独独立运营期新店筹备期分类定义：整个筹备期可可分解为五个个阶段：1.新店筹备备初期——规规划期2.新店筹备备中期——展展开工作前期期3.新店筹备备后期——展展开工作后期期4.开业期5.开业后分类定义：1.新店筹备备初期——规规划期（1）工程职职能工作主体体：项目调查查、形成工作作进度计划和和施工预算；；（2）招商职职能工作主体体：市场调研研、招商定位位、条件设定定、动线规划划、招商计划划和预算；（3）品牌职职能工作主体体：市场调研研、计划和预预算；（4）确定项项目联络人：：总工作进度度计划（5）支持职职能工作主体体：调研、计计划和预算；；（6）财务职职能：总资金金预算分类定义：2.新店筹备备中期——展展开工作前期期（1）工程职职能工作主体体：出施工图图、评审施工工图、工程招招标；（2）招商职职能工作主体体：招商；（3）品牌职职能工作主体体：前期推广广活动；（4）支持职职能工作主体体：各项资源源供给；分类定义：3.新店筹备备后期——工工作后期（1）工程职职能工作主体体：施工、装装修和验收；；（2）招商职职能工作主体体：招商、供供应商进场；；（3）品牌职职能工作主体体：推广活动动、导示系统统；（4）支持职职能工作主体体：各项资源源供给；分类定义：4.开业期（1）工程职职能工作主体体：工程遗留留问题处理；；（2）招商（（营运）职能能工作主体：：专柜营业准准备、培训；；（3）品牌职职能工作主体体：开业庆典典；（4）支持职职能工作主体体：各项资源源供给；分类定义：5.开业后综合检查权责移交新管理组织管管理运行五、新店筹备备的组织形式式和组织管理理新店筹备期各各职能工作主主体的设置和和演变分析1.新店筹备备初期（规划划期）——确定项目目联络人2.新店筹备备中期（展开开工作前期））——组建工程程工作小组、、招商工作小小组、品牌推推广工作小组组和行政工作作小组

（行行政工作小组组的主要职能能：管理文件件的编制、物物资设备采买买和项目安全全管理等）3.新店筹筹备末期（展展开工作后期期）——组建财务务工作小组和和人力培训工工作小组新店筹备期各各职能工作主主体的设置和和演变分析4.开业期———招商工工作小组分出出招商工作职职能和营运工工作职能；行行政工作小组组分出防损工工作职能5.开业后———各工作作小组进行名名称变更，成成立：物管部部、招商部、、营运部、策策划部、财务务部、行政人人事部和防损损部，其中，，原行政小组组一部分分为为防损部，一一部分与人力力培训小组合合为行政人事事部。新店筹备期管管理工作岗位位演变分析1.新店筹备备初期——聘任项目目联络人2.新店筹备备中期——聘任工程程工作组长、、招商工作组组长、品牌工工作组长和行行政工作组长长3.新店筹备备末期——聘任财务务工作组长（（财务部经理理人选）、培培训工作组长长（行政人事事部培训主管管人选）和行行政工作副组组长（行政人人事部经理人人选）新店筹备期管管理工作岗位位演变分析4.开业期——聘任项目目副联络人（（总经理人选选）、工程工工作副组长（（物管部经理理人选）、招招商工作副组组长（两名，，招商部经理理人选和营运运部经理人选选）、品牌工工作副组长（（策划部经理理人选）和行行政工作副组组长（防损部部经理人选））5.开业后——进行工作作和权责移交交，总部人员员撤回，聘任任总经理和各各部门常驻负负责人。六、新店筹备备期的文件管管理体系1.新店筹备备管理手册用于描述新店店筹备管理体体系的框架，，识别体系的的各大过程和和关键的控制制节点（里程程碑）。2.程序用于对新店筹筹备管理体系系各个过程进进行描述和说说明的文件。。3.作业指导导文件用于规定如何何完成新店筹筹备过程中各各环节和各工工作单元的规规则指引文件件。新店筹备期文文件体系与其其他文件体系系的关系：体系文件相对独立，但但如有存在通通用关系的其其他体系文件件，可引用其其他体系文件件。七、构建新店店筹备管理体体系的问题点点及解决对策分分析1.工作绩效效的管理与评评估的问题（1）新店筹筹备期的绩效效管理对象：：项目联络人、、各职能工作作小组组长、、成员；（2）新店筹筹备期的绩效效管理标准：：新店各项筹备备进度和费用用符合计划和和预算的程度度；（注意预留不不可控因素））（3）具体绩绩效指标依据据不同阶段的的工作单元展展开而设定；；（4）新店筹筹备期的绩效效评估人：项目联络人———总经理、、职能体系负负责人、工作作组长工作小组组长长——职能体体系负责人、、项目联络人人、小组成员员小组成员———项目联络人人、工作小组组组长2.各阶段““里程碑”识识别和交付件件要求的问题题：（1）新店筹筹备期是三个个主职能工作作主体和五个个支持职能工工作主体共同同开展工作的的过程，因此此，确定各阶阶段的“里程程碑”，对于于各项工作协协调展开、控控制工作进度度和合理利用用各项资源至至关重要；（2）每个阶阶段“里程碑碑”规定交付付件的要求，，确保这一阶阶段被明确识识别，各职能能工作主体依依据阶段要求求开展工作，，形成交付件件；（3）“里程程碑”的过渡渡，意味着不不同工作阶段段的结束和开开始。3.一个工作作单元由多个个职能工作主主体参与的问问题：解决方法：（1）流程识识别、组织设设定和文件规规定；（2）确定该该工作单元的的主导职能工工作主体，赋赋予该主体规规划、组织、、实施、协调调和报告的职职权，对该工工作单元进行行统筹管理，，并承担相应应的责任；（3）赋予主主导职能工作作主体对该工工作单元的申申述权和建议议权，由总经经理或授权人人员裁决，以以确保该工作作单元实施的的进度和质量量；（4）进行管管理授权细分分工作。4.流程或职职权重叠的问问题因惯例形成的的流程或职权权重叠问题，，应通过制定定合理、清晰晰的管理制度度和职责分配配来予以界定定。进行制度设计计时，考虑两两种情形：1.流程中工工作或职权分分配重叠，产产生一件事情情几个职能工工作主体管理理的状况；2.流程中工工作或职权分分配出现“断断档”现象，，即出现了谁谁都不管的““真空地带””的状况。5.改变“擦擦屁股”观念念和强化后工工序检查意识识改变传统观念念：从流程进度的的角度出发，，后段工序的的职能工作主主体有权责要要求前段职能能工作主体提提交符合要求求的工作效果果，而非扔下下一个“烂摊摊子”，让承承担后续工作作的职能工作作主体来“擦擦屁股”。强化检查意识识：对于承担前段段工序的职能能工作主体而而言，其工作作质量好坏的的评定权在于于承担后续工工作的职能工工作主体。八、后话新店筹备期介介于项目管理理的中段，由由于整个项目目管理各环节节是相互衔接接和互为因果果的，所以，，对于前段的的新店项目开开发期和后段段的新店项目目运营期也应应采取和新店店筹备期一样样的体系管理理方式进行管管控。目前，公司可可以形成的相相对独立的管管控体系，包包括：——ISO9000质量管理体系系；——财务管理理体系；——新店从开开发到筹备到到运营的三个个不同的管理理体系。演示完毕！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:49:44PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:49:44PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/52023/1/505January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。2023/1/52023