新海岸时代中心营销策划报告

1新海岸时代中心

营销策划报告智博机构2011年7月谨呈：新海岸地产2···序言3本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房（代理销售面积为20473.45平方米），具体如下：1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层（1层北侧及8层已售）。3、截止12月31日，销售额不低于1个亿标的4项目目标目标1利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升各功能区价值，实现项目的利润最大化。目标2形象与品牌：通过对本案的成功销售，打造连云区乃至港城高端商务领地，奠定开发商在市场的品牌形象，为新海岸地产持续发展提供源动力，实现利润与品牌的双赢。国企背景：新海岸地产隶属于新海岸时代中心口集团，为连云港龙头企业，市值最大的上市公司，可信度强。现房销售：本案目前为现房销售，属于即买即住，缓解了购买者的资金压力，同时也增强了购买者的信心度。商业气氛浓厚：项目位于中华西路商业核心地，周边配套齐全。项目背景新海岸地产虽然为港口集团下属子公司，但是对于市场化运作，尚属首次，市场认可度不高。项目规划上的限制，项目已成为现房，商业部分规划限制诸多，不利于商业的发展。时间紧迫，年底完成一个亿的销售额。约束条件我们的一切营销都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向5基于本案现状（现房），项目能否成功取决四大元素：1.项目基本市场条件评估2.品牌影响力3.营销水准4.战略团队*项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决*智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决结论：定位决定胜负！营销影响成败！提案开篇：万事俱备，只欠东风6品牌现状：新海岸地产市场化运作第一步关键问题：国企体制下的市场化转变成功案例：–保利地产从文化产业成功转型地产行业，并将其原有的文化资源转嫁至地产行业，在地产行业树立“保利地产模式”。–天津港、宁波港凭借自身的独特优势，其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。最终结论：转型地产，必须经过市场化的运作，成功将开发经验进行模式化。事关全局{一战定江山}事关全局<一战定江山>7项目现状：商业/写字楼/配套关键问题：–因项目当初设想为自用大楼，在市场运作上，对于产品考虑有先天不足–资金不是问题，项目效益最大化（利润与品牌）才是目标–项目不是只办公与商业的销售问题，商业提升整体品质才是关键，形成商业与商务的相互融合。解决方案：–整合全局，大规模冲击大格局结论：事关重大/时间急迫/稳扎稳打品牌先行/实力开局/通盘考虑通盘考虑<整合全局>8区域以及相关竞争楼盘现状9城市东进，拥抱大海，随着2006年市委、市政府提出的新城市规划，进一步突显了连云港功能职能，“一心三极”的城市功能规划，连云区占据了一心一极，随着城市的发展与需要，连云区将作为重要的商务领地。连云区被确定为连云港城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确10连云港港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港，与全球160个国家与地区进行贸易往来。连云港港，连云港城市的最大资源11目前，，连云云港城城市已已经形形成海海、陆陆、空空立体体交通通网络络，不不仅是是外向向发展展，还还是对对内辐辐射，，连云云港的的交通通地位位日益益突显显。为为整个个连云云港城城市发发展奠奠定了了坚强强的外外因。。四通八八达的的立体体交通通体系系，奠奠定城城市未未来发发展价价值12区域规规划分分析13人口数数量较较少强点弱点机会威胁人均收收入较较高重点发发展连连云区区新型产产业导导入较较慢产业发发展力力度大大吸引更更多外外来人人口人口文文化素素质较较弱缺少品品质商商务办办公城市商商务核核心、、港口、、旅游游企业相相对单单一S.W.O.T矩阵强点弱点机会能创造较高的发展速度居民文化素质成为发展桎梏之一威胁产业链条尚不完整能否拉动需求成为关键14平山连云区区开发区区典型楼楼盘：：金海国国际典型楼楼盘：：久和国际新城无典型楼楼盘：：金港湾湾国际际商务务大厦厦区域发发展态态势··········区域域竞竞争争15金海国国际甲级5A标标准一线海海景全玻璃璃幕墙墙立面面1-4层商商业6-20层层写字字楼22-32层精精装公公寓33-34层会会所金港湾湾国际际商务务大厦厦甲级5A标标准纯写字字楼1-5层商商业5层以以上写写字楼楼大部分分可看看海景景全玻璃璃幕墙墙海关管管理局局已买买顶部部三层层16写字楼电梯金海国际10部知名品牌电梯金港湾国际商务大厦8部三菱全电脑控制电梯电梯写字楼空调金海国际VRV户式集中空调，分户计量，楼层设新风系统金港湾国际商务大厦VRV户式集中空调，分户计量，主机分层设置空调写字楼管理费（元/㎡·月）洗手间金海国际信和物业，费用未定公共金港湾国际商务大厦信和物业，3元公共管理费费17写字楼特色点金海国际自由组合空间，3.5米层高金港湾国际商务大厦LOW-E低辐射中空玻璃幕墙及铝板，5层以下7米挑高特色放放大点点18一号区区块棠棠中路路及中中华西西路商商铺租租金12元元/㎡㎡,写写字楼楼租金金1元元/㎡㎡.二号区区块院院前中中路及及周边边商铺铺租金金3.5元元/㎡㎡,写写字楼楼租金金0.8元元/㎡㎡三号区区块东东盛世世纪花花城商商铺租租金0.5元/㎡,写字字楼租租金0.8元/㎡四号区区块港港城大大道老老区政政府范范围,商铺铺租金金2.5元元/㎡㎡,写写字楼楼租金金0.6元元/㎡㎡五号区区块平平山西西路及及周边边,商商铺租租金0.5元/㎡,写字字楼租租金0.6元/平方方米①②③④⑤19无市场场热点点强点弱点机会威胁商业核核心、、现房房同类竞竞争楼楼盘少少商业与与商务务的融融合政策偏偏向商商业地地产地产品品牌知知名度度弱缺少品品质商商务办办公国企保保障企业相相对单单一S.W.O.T矩阵强点弱点机会利用港口集团入驻，打造羊群效应塑造品牌的大好机会威胁塑造新一级别的商务平台短时间内的营销压力20历繁华华，思思过去去而知知未来来。—智智率天天地··博揽揽无疆疆21新海岸岸时代代中心心项项目总总体定定位外因：：城市发发展内因:项目自自身结论：引领港口商务消费新模式22产品规规划建建议23超越城城市梦梦想新海岸岸时代代中心心品牌牌核心心24一、核核心价价值———区区位价价值二、软软性价价值———港港口集集团品品牌号号召力力三、特特色价价值———商商业规规划价价值价值角角度一一：商商业定定位价价值———连连云首首个时时尚休休闲主主题商商业；；价值角角度二二：商商业模模式价价值———连连云首首个城城市第第四代代商业业中心心；四、功功能价价值价值角角度一一：特特色服服务功功能———连连云首首个具具备商商务特特色消消费功功能的的城市市中心心商业业组态态；；价值角角度二二：体体验式式商业业中心心———商务务中心心，也也是购购物中中心，，同时时还是是社交交中心心；五、投投资价价值连云地地区最最具投投资回回报价价值的的OFFICE；；六、运运营保保障价价值全方位位运营营保障障（暂暂拟））七、产产品价价值八、未未来商商业品品牌价价值未来持持续引引入具具有影影响力力商业业品牌牌；新海岸岸时代代中心心八大价价值25我们认认为：：项目商商业部部分首首先是是工具具，其其次是是目的的，关关键是是商业业部分分能够够为其其他部部分带带来品品质提提升，，提高高溢价价。26项目目位位于于中中心心商商务务区区核核心心地地段段，，辐辐射射范范围围至至少少可可达达5公公里里，，升升值值潜潜力力巨巨大大未来来消消费费人人群群主主要要有有三三种种类类型型：：主力力消消费费客客群群：：OFFICE办办公公人人员员次级级消消费费客客群群：：BESIDE商商务务人人群群\住住家家及及俄俄罗罗斯斯专专家家等等潜在在消消费费客客群群：：海海港港旅旅游游、、休休闲闲客客群群27由此此可可见见项项目目自自身身随随着着大大批批企企业业的的进进驻驻写写字字楼楼，，如如此此大大体体量量的的办公公空空间间必必定定带带来来大大量量的的常常驻驻及及流流动动商商务务人人群群，，OFFICE办公公人人员对对于于商商务务及及日日常常消消费费的的需需求求也也将将日日益益增增长长。。同时时，，周周边边商商务务人人群群亦亦无无上上佳佳的的商商务务休休闲闲，，时时尚尚消消费费的的去去处处，，还还有有区区域域内内的的住住家家，，常常驻驻国国际际专专家家，，以以及及外外来来休休闲闲旅旅游游人人群群，，都都需需要要一一个个更更加加国国际际化化，，更更时时尚尚，，同同时时也也是是更更便便捷捷，，更更潮潮流流的的消消费费场场所所。。28由于于开开发发商商本本身身的的高高端端形形象象，，所所以以我我们们的的合合作作品品牌牌也也应应该该具具有有相相对对高高度度，，我我们们建建议议引引入入WATSONS、MANNINGS等连连锁锁CEPA，H&M,ZARA等国国际际时时尚尚快快速速品品牌牌店店，，舒适适堡堡，，FELLWEEL等知知名名健健身身会会所所，，MISTERDONUT,BESTBITE,PIZZAHUT休休闲闲食食坊坊STARBUCKS,COSTA等COFESHOPHAAGENDAZS,TCBY,DQ，，GIOVANNI等等CREAMHOUSEBREADTALK,85C等著著名名BTRADSHOP连锁锁，，以及及韩韩国国料料理理，，回回转转寿寿司司，，味味千千拉拉面面，，牛牛排排馆馆等等一一些些知知名名特特色色餐餐饮饮等等，，通通过过营营销销公公司司利利用用开开发发商商的的知知名名度度与与城城市市发发展展前前景景进进行行洽洽谈谈，，将将整整体体形形象象定定位位为为国国际际化化、、时时尚尚化化、、亲亲民民化化形形象象与与高高端端写写字字楼楼形形象象相相得得益益彰彰，，创创立立连连云云乃乃至至港港城城商商务务消消费费新新模模式式。。29地标标性性：：地地标标建建筑筑高高品品质质商商业业品牌牌性性：：港港口口集集团团品品牌牌效效应应功能能性性：：商商务务消消费费·大大众众消消费费先导性性：多多业态态集合合·区区域商商业先先锋商业地地产形形象定定位就就是商商业地地产项项目在在客户户心目目中的的特征征组合合，也也就是是社会会大众众对项项目的的认识识和印印象，，特点点越鲜鲜明、、性格格突出出的项项目给给人的的印象象深刻刻，营营销效效果好好。本项目目处于于连云云商务务中心心区块块，周周边竞竞争项项目多多，所所以必必须从从概念上上进行行有效效区分分，拔拔高项项目标标度。。30本项目目位于于中心心商务务区域域核心心位置置，除除了对对内辐辐射，，需对对外扩扩大辐辐射范范围，，项目目辐射射圈内内酒店店写字字楼林林立，，又是是海岸岸旅游游区，，商业业氛围围浓厚厚，但但是规规模化化、时时尚化化商业业，品品牌聚聚集的的休闲闲商业业场所所匮乏乏，所所以在在业态态布置置上应应突出出时尚休闲消消费，，目的的性消消费较较强相关的的业态态，打打造品品质型型特色色商业业中心心。新海岸岸时代代中心心商业业业态态锁定定时尚品品质型型特色色商业业31时尚消费餐饮COFE休闲闲娱乐乐特色中中餐、、西式式餐饮饮等康体中中心、、健身身、足足浴等等连锁CEPA,时尚品品牌等等新海岸岸时代代中心心业态组组成32新海岸岸时代代中心心品牌组组成33业态楼层时尚消费品牌服饰卖场1-2层1140平米连锁CEPA特色餐饮CofeeShopBreadShop2层约1950平米甜品屋IceCreamHouse特色餐饮中式餐饮3层约1950平米西式餐饮健身康体健身中心4层约1950平米娱乐中心新海岸岸时代代中心心业态布布局商业面面积总总计约约6295.25平米34F19-F35港口口集团团自用用F5-F18高端5A甲级OFFICE时尚购购物休休闲中中心F17-F19办公F5-F7餐厅F16自用（NOSELL）F15洗浴F14/F24避难（NOSELL）F9-F13客房F8会议（NOSELL）(原CAD图纸纸规划划)355-18FLOOR楼层面积约约1238平平米高端5A甲甲级OFFICE300平—1000平平不等分割割361FLOOR楼层面积约约1140平平米品牌服饰、、连锁CEPA根据招商具具体要求可可向F2渗渗透372FLOOR楼层面积约约1950平米CofeShop、IceCreamHouse根据招商具具体要求向向F1转移383FLOOR楼层面积约约1950平平米中西特色餐餐饮满足大楼商商务，商业业购物人士士就餐需求求辐射周边人人群特色餐餐饮需求394FLOOR楼层面积约约1950平平米健身康体中中心满足足OFFICE人群日日益增长的的健康休闲闲需求根据招商具具体要求向向F3渗透透40推广策略与与营销手段段41目前我司得得到的名称称为鑫港大大厦，但是是我司认为为，新海岸岸地产作为为长期发展展的地产品品牌，每一一个项目都都是品牌的的积累，因因此，在案案名的立意意上，如何何将开发品品牌融入项项目品牌将将至关重要要。如：万万达集团，，将所有的的开发项目目定义为：：XX万达广场。。案名建议42NewCoastTimesCenter1、连云港，，一个国际际化的海滨滨城市，时时尚、国际际化元素的的应用，不不仅仅代表表的是一个个符号，项项目形象的的提升，更更多的是一一种使命。。以纯英文文缩写，彻彻底品牌国国际化，不不同于港城城任何一个个名称，极极具战略意意义与大气气震撼。2、释意一：：New+Coast+Times+Center突出时代特特性也针对对港口集团团主业对外外的特性，，彰显时代代特性，国国际化的高高度。同时时将写字楼楼和商业的的形象定位位拔高。3、释意二：：NCTC延伸：NewCoast+CBD+Trade（City)+Center取义新海岸岸地产+城市中轴线线CBD绝版地段+贸易主业（（配合港口口特性）、、城市+中心，缩写写组合实际际是项目优优势资源的的整合表达达，可以从从多个角度度多个层面面来理解它它。3、更重要的的是，代表表了战略形形象和高度度，它让人人印象深刻刻，并且容容易记忆，，容易传播播。NCTC新海岸时代代中心43项目开发商商新海岸地地产英文示示意：NewCoast，为了突出出项目总体体国际化气气质Trade和Times，Center意为中心，，突出地段段和项目的的焦点、王王者气质！！4446474850515254555657看的见——家族领领袖、金融融寡头寡头看不见——看不见见的阶层、、比较低调调看不见——仍在攀攀爬、迈向向巅峰看的见—中小企业业主富裕中产千万富豪看的见—较多财富新贵上亿身家本项目主力力客群智博划分的的高端客户户层次58客户来源以以连云区和和以港口有有业务往来来的生意人人为主导；；客户年龄35岁以上比例较高，约占50%以上，老年年人较少；；客户家庭结结构以2-3人为主，重视投资；地缘型圈层型泛区域型客户工作区区域以连云云区、新浦、港口口工业带为主；交通发展联联动：东站站、港口、、交通通达达；重视品牌效效应和投资资回报客户购买动动机中，预预计约有70%为投资兼自自用，20%为纯投资置置业，10%外地客户投投资（江苏苏省内、浙浙江、福建建等、海外外人士）；具备空间升升值潜力，，外缘客户户吸纳性强强；特质提纯地缘情节较较重热衷于投资资追求方便快快捷重视发展潜潜力投资自用主主体少量纯投资资看好区域投投资备注：我我方自接到到竞标后进进行了大量量的客户特特征调研分分析客户特征总总结59定位原则：：一定要易易于传播、、易于理解解、最大程程度激发客客户的兴趣趣和关注，，同时植入入新海岸企企业品牌、、新海岸时时代中心项项目品牌。。新海岸置地地：新海岸岸时代中心心，顶级财财富安全港港！谁能抢驻新新海岸时代代中心！仅仅50席！不受限限购影响，，在新海岸岸时代中心心寻求财富富安全增值值！整体形象定定位60整体形象定位第一层含义义:新海岸时代代中心，在在物业发展理理念带动企企业品牌，，因为是具具有战略意意义的；第二层含义义:新海岸时代代中心，开开启财富安安全投资方方式的倡导导者，为客户带带来更深层层次的体验验；第三层含义义:面向城市未未来、回归归安全投资资理念；第四层含义义:本项目自身身规划的各各种配套充足，可为客户解解决办公、、购物、商商用、投资资等各种问问题。第五层含义义:为在连云区区投资置业业的外来客客户和新港港城人提供供最优的投投资选择。“新海岸时时代中心，，开启新海海岸财富之之旅！”61稀缺品牌高端唯一黄金地段坐坐揽中中心区位身份象征骄骄傲与与生俱来同步世界尊尊享境境界生活优势价值众众望归归于一身境界“新海岸时时代中心””四大价值值体系输出出62关键词：大大市场、大大形象、大大营销目标大市场策略大形象策略大营销策略１营销抢购造势宣扬“顶级”概念形象重点诉求品牌文化２塑造高质品牌强化“投资安全”、“品牌品质”诉求强势密集推广３实现高效业绩经过考验的开发商形象集中火力的引爆式销售方式４树立行业标杆万众瞩目的市场形象大渠道、集中的媒体声音塑造【全盘营销策策略】63产品品质提提升与形象象打造重点处理好好几个关系写字楼与商业的关系产品与本区域消化能力的关系自身产品与竞品项目的关系主打品牌、、品质牌与港口集团团共舞携携手共创创未来平开高走——----步步拉升升适时推出64【价格策略】价格目标：：争取价格格博奕的最最优结果平开高走先期稳健销销售，保证证人气后期小幅快快跑，不断断拉升价格格水平65【营销策略】借势推势、、合力出击击——走出去，圈圈层行销感受卓越、、感受极致致——请进来，体体验营销66D、项目整整体推广调调性C、大渠道道整合营销销手段B、七大稳稳健推广原原则A、四大营营销策略项目营销攻略67A、四大营营销策略项目营销攻略推板块.造趋势说价值.塑品质讲文化.树品牌论投资.谈前景68B、七大稳稳健推广原原则项目营销攻略一、全局原原则：整体体性、连贯贯性、层次次性三、直效效营销原则则：有效诉诉求重点攻攻关、强势势媒体连横横策略五、虚实结结合:产品整改改、创新规规划与推广广双管齐下下，虚实结结合七、内外相相间：兼顾顾大众客户户和业界人人士，加强强业内传播播二、人文原原则：以生生活为主诉诉求，推广广的提升四、强势集集中原则：：强势推广广、密集推推广六、软硬兼兼施：媒体体渠道中重重视新闻运运作等软宣宣与硬广的的配合69C、大渠渠道整合合营销手手段项目营销攻略70针对项目目自身特特色，结结合智博博公司现现有资源源，开展展渠道建建设，有有区别的的进行业业内炒作作、实施施点对点点、针对对性营销销，以““圈层””营销做做突破口口大渠道道组合战战略，塑塑造项目目高端形形象。正面、高高端形象象，树立立市场声声音71地产品牌牌项目品牌牌必须先是是品牌化化运营，，而非项项目运营营两大品牌牌成功营销销二大关键键词三大关键键词国企背景景责任地产产标杆文化顶级国际级品品质与配配套企业标杆杆建筑标杆杆地域标杆杆港口文化化建筑文化化商务文化化【品牌营销销策略】品牌前置置价值引引导品牌化运运营72宣传策略略外销-联动报广、户户外、现现场包装装、布置置导视系系统、楼楼体条幅幅，吸引引周边及及连云、、平山、、开发区区等片区区客户充分利用用我公司司储存的的大批优优质客户户销售人员员派发传传单其他为常常规销售售物料（（宣传单单张等））新海岸时时代中心心营销策策略思考考73战术执行行1时尚售楼楼处，体体验先行行全新售楼楼处，商商务交流流会所？？展示产品品顶级定定位，提提供销售售高端销销售道具具（销售售人员每每人配备备IPAD2进行演示示所用）），提高高商业氛氛围。鉴于原有有的售楼楼处在外外观和功功能性上上都无法法与项目目相匹配配，所以以建议马马上对新新楼处进进行装修修，老楼楼处在门门头调整整后，暂暂时使用用。新海岸时时代中心心营销策策略思考考74新海岸时时代中心心营销策策略思考考75形象立势势品牌构建建方案形象户外外覆盖主要要路段广广告资源源，增加加户外拦拦截，扩扩大信息息宣传面面。精神堡垒垒在项目制制作精神神堡垒。。展现品品牌在区区域内的的强势地地位。企业品牌牌展馆展示集团团业绩，，尤其是是企业集集团发展展的成功功，凸现现品牌价价值；营销策略略76用会员制制实名形形式，会员可以以享受额额外折扣扣的优惠惠，形成项目目客户先先认筹，，后集中解解筹，从而掀起起抢购风风暴。新海岸时时代中心心营销策策略思考考战术执行行2会员制制等等记77新海岸时时代中心心营销策策略思考考战术执行行3（利利润兑现现）开盘盘狂狂销销78本年销售售目标为为截止2012年1月月1日，，总销售售额1亿亿元。那那么我们们该如何何的分解解销售指指标，在在实现快快速销售售的同时时，实现现利润的的最大化化？这才是我我们真正正要解决决的问题题？！商业总面面积：（6295.25-500））㎡+4223.86㎡㎡均价：5号楼18000元/㎡计算算4号号楼8500元元/㎡总价：5号楼100000000元元4号楼楼35902810元元写字楼总总面积：：13669.84㎡㎡均价：10500元/㎡计算算总价：143533320元元总金额约约：2.80亿亿元注：5号号1楼商商业有最最少40%的面面积无法法用于销销售，暂暂计为500㎡㎡销售目标标及指标标分解：：79{(A1%*1140.86+A2%*1601.96+A3%*1601.96+A4%*1950.47)/6295.25≥18000(B2%*1790.65+B3%*1307.40+B4%*1266.68)/4223.86≥8500..................................X①%*写字楼+Y①%*商业≥100000000X%*写字楼+Y%*商业≥280000000X+Y≥100%注：①为一期的销售比例{假设参数数X=写写字楼比比例，Y=商业业比例，，那么我我们的问问题：商业(A1\A2\A3\A4)与与写字楼楼的层差差中，同同样有一一样的问问题：80序号公寓营销阶段时间1客户咨询期2011年8-9月2公开发售期2011年10月3热销持续期2011年11-12月4尾盘期2012年1月以后合计2011年7—2012年5月（10个月）当年销售售80%，实现现销售额额1.1亿以上上。实现现整体均均价在11000元/㎡以上上。新海岸时时代中心心营销节节点铺排排营销销阶阶段段81序号营销阶段时间工作大纲时间节点重点工作1客户咨询期2011年8-9月1。宣传物料确定、设计、制作。2。售楼处设计单位招标及方案评选3。售楼处设计方案确定及装修筹备4。宣传折页、户型图手册设计及制作5。项目现场包装，浙江小众媒体投入，开盘准备。开始初始认购

1。完成销售物料的准备2。售楼处进驻3。现场包装、户外广告、导视出街，造势宣传1。售楼处方案确定2。宣传折页设计3。现场气氛营造4。现场包装2公开发售期2011年10月1。内部认购开始2。开盘方案拟定及审议3。价格试算1。户外广告把公开发售信息传播2。开盘前一周进行价格试算3。10月中下盛大开盘1。开盘准备及执行2。价格试算3热销持续期2011年11-12月户外广告继续发布

营销活动执行4尾盘期2012年1月以后1。户外广告发布2。营销活动执行

营销活动执行82时间段阶段营销目的销售率2011年7-8月前期导入期利用智博资源寻找大客引起市场关注分解部分整层买家8月-9月内部认购期引起社会关注10月公开发售期利用事件炒作卖点45%11月持续期持续炒作开盘热销10%12月强销期落立面可增加客户信心25%2012年1月后尾盘消化期通过入伙消化剩余单位20%写字楼楼营营销阶阶段段划分分新海岸时时代中心心营销节节点铺排排8384【写字楼部部分】新海岸时时代中心心销售收收益预估估85市场比较较法均价价9000元元/M2服务提提升升售价价10500~12000元/M2新海岸时时代中心心销售收收益预估估86如何销售售将财富富最大化化?新海岸时时代中心心销售收收益预估估87财富最大大化的意意义多方方赢赢利利发展展商商自用用客客投资资客客合作公公司销售人人员新海岸时时代中心心销售收收益预估估88策略一面面积间间隔因区区而变低区区：：小小开间间（60~100））中区区：：中中型开间间（100~200））高区区：：中大型型开间（（200~500）及部分分整整层新海岸时时代中心心销售收收益预估估89项目为高高层，应应将层差差控制在在60~80元之间，，防止高高区过高高而低区区太低高区层差差应逐渐渐缩小适当提高高低区单单位的单单价适当控制制高区整整层单位位的总价价付款方式式灵活化化、创新新化策略二、、价格控控制合理理新海岸时时代中心心销售收收益预估估902011年7、8月前启动动智博平平台8月进场即即时接受受咨询2011年10月正式发发售策略三、、掌握合合适的入入市时机机新海岸时时代中心心销售收收益预估估91售楼处样板层大堂电梯厅外立面包包装门头、导导视策略四、、营销包包装新海岸时时代中心心销售收收益预估估92标的销售售额与营营销费用用935#楼1-4层商业商商业体体量6295.25㎡，以均价价18000元/㎡,（扣除1楼无法法销售面面积约500㎡㎡）计算销售售总金额额为100000000元.5#楼5-18层写字楼楼

写字字楼体量量13669.84㎡,以均价10500元/㎡,计算销售售总金额额为143533320元.商业与写写字楼总总销金额额为:243533320元.总销售均均价:12197.96元/㎡4#楼2-4层商业建建筑面面积4223.86㎡,以均价8500元/㎡,计算销售售总金额额为35902810元.总体销售售目标总总额约：：2.8亿元94费用项目预算金额所占费用比例明细备注售楼部装修费用65万5.03%销售主案场的装修费用墙体广告20万1.55%墙体LED、巨幅等户外广告90万6.98%户外高炮、广告牌、灯箱、道旗等报纸广告35万2.71%苍梧晚报/连云港日报。销售道具15万1.16%包含印刷品等销售道具短信、电视等30万2.33%公关活动费用35万2.71%开盘活动以及客户联谊会用总计290万100%营销费用用预算95智博取义义于“明明智博远远”，我我们集合合众智，，博采众众长，对于于一家营营销代理理公司来来说，什什么最重重要？当当然是人才才！我们毫不不客气的的说，我我们是目目前连云云港市场场绝对的的NO.1的明星团团队。我们的优优势96我们来自五湖湖四海，却在连云港相相遇相识相知知，有幸今天为新新海岸地产进进行提报，如果……我们有幸中标标操作新海岸岸时代中心项项目。那么……我们将感到无无比的荣幸。。97【团队组建】智博能为新海海岸时代中心心做什么？98为项目组建专专业团队，严严密管理，对对开发商负责责，对业主负负责！改变对立关系系，变“卖房房”为“帮客客户投资”！！！！一个满意的客客户会将体验验告诉周围的的6个亲人或朋友友！！！一个满意的客客户会给你带带来更多的产产品溢价！！！！一个满意的客客户会给你节节省3%-5%的单位成本！！！！最成功的营销销是作一组客客户的第二单单、第三单……【团队组建】智博能为新海海岸时代中心心做什么？99客户反馈卡销售人员客户客情监控组组长：项目总监组员：销售经理销售主管本项目

即时反馈处理决策奖罚制度统计管理直接投诉填写处理答复递交反馈卡处理决策收集递交客户反馈卡统计资料监督直接投诉即时反馈对成交客户引引入即时反应应客户满意度度情况，及时时处理核心目标：客客户零投诉。。即时监控管理理模式理念——沟通零距距离、监控零零误差、处理理零滞后【团队组建】】100客户投诉原因解决销售环节1.承诺无法落实2.金融政策变化1.加强对销售人员的管理严格培训制度、奖惩体系；2.成交前确认客户的金融征信服务环节1.销售人员服务问题2.物业人员服务问题明确工作人员的服务要求，为客户提供高素质的物业服务质量环节工程质量问题造成的客户投诉1.通过洗楼尽早发现问题所在，与开发商保持无缝沟通，力争避免客户投诉的出现；2.专业的团队，客户的感情维系，弱化矛盾冲突；3.按照开发商要求，在基础层面解决客户问题，并随时向相关领导汇报事件解决进度。交楼环节1.交楼延期问题2.工程质量问题专业团队、有有效营销、高高效执行【团队组建】】101我们贩卖的不不是建筑、不不是地段、也也不是配套我们贩卖的是是商务成本、、商务机会、、商务形象是新的财富榜榜要贩卖给那些些大财团、大大财阀（商务务豪门）我们的目标是是让所有参与与者将财富重新排排名结语102港城巨擘心犹犹壮，此赴海海港跨征鞍，，谈笑敢言非胜胜算，润物无无声亦尖端。。开发商是项目目总策划师，，智博的角色色不过是沿着着开发商点燃燃的各烽火台台（项目亮点点）将整个长长城（项目营营销之路）走走完而已。目前项目还处处在“庙算””阶段，谈笑笑敢言未必实实用，我们在在追求营销的的一种境界，，即高调推广广，低调营销销，我们突出出的是开发商商的品牌、项项目的品牌，，我们自己不不那么重要。。结语103祝项目成功销售，实现新海海岸地产的梦梦想！初步思路，感感谢聆听!PrepareFor:新海岸时代中中心口集团PrepareBy:连云港智博机机构PrepareTime:2011.7.15THANKS谢谢1月-2301:16:3201:1601:161月-231月-2301:1601:1601:16:321月月-231月月-2301:16:322023/1/61:16:329、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。01:16:3201:16:3201:161/6/20231:16:32AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2301:16:3201:16Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。01:16:3201:16:3201:16Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:16:3201:16:32January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:16:32上上午午01:16:321月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月231:16上上午午1月-2301:16Jan