某房地产行业项目营销策略

理想新城项目营销策略深圳德思勤目录第一篇项目印象第二篇项目分析第三篇客户定位第四篇市场形象第五篇主题演绎第六篇阶段实施第一篇项目印象外环境围岭公园看守所木棉岭村屋戒毒所金稻田工业区缺乏丽质天成的外部景观资源内环境大榕树香樟温泉发挥内秀因地制宜表现社区生活健康和睦、其乐融融的理想载体项目规划总用地面积：60300平方米建设用地面积：60300平方米建筑容积率：≤2.5建筑覆盖率：≤30%建筑高度或层数：多层、小高层建筑面积：151546.9平方米其中：住宅建筑面积142756.9平方米商业建筑面积：4980平方米会所建筑面积：1450平方米幼儿园建筑面积：2360平方米项目片区比较位置外环境内环境宁静、繁华咫尺之遥罕有的大规模、低密度社区。项目规划规模大、容积率低，片区仅有第二篇项目分析项目分析大规模、低低密度、高高使用率市内首个““7+2””建筑模式式比邻深圳外外国语学校校龙岗分校校社区内配套套较完善享受蓝印户户口指标高性价比应对策略：：利用宣传传攻势，强强化项目优优势优势展现：：项目周边人人文环境、、生活环境境、治安较较差公交线路少少，出行交交通不便区域配套欠欠完善两所对项目目形象的不不利影响应对策略：：以内补外外，转化劣劣势劣势分析片区具备小小区大环境境及高品质质的项目少少片区多层、、小高层及及四房单位位相对较少少片区未来规规划为布心心大型居住住社区围岭森林公公园正在建建设中应对策略：：快速建立立项目市场场差异化机会把握片区整体形形象项目规模大大，开发周周期长，风风险增大关外同规模模，同档次次的楼盘在在价格上对对项目的冲冲击应对策略：：突出核心心卖点，短短平快迅速速消化威胁正视最佳位置较好位置一般位置较差位置项目景观、、环境分析析特色建筑形式式分析7+2式，9层带电梯小小高层：即“1-7””层为一梯4户多层与““8-9”层层带电梯花园园洋房的结合合建筑形式的创创新高使用率、超超值深圳市内首个个产品分析1-5栋户型型分布户型套数1*2*142*2*12852*2*223*2*1803*2*21794*2*230合计580户型比例1%49%45%5%0%20%40%60%1*2*12*23*24*2*2项目户型以2房、3房为为主户型设计、结结构、功能均均较合理各种户型朝向向，基本南、、北各半比较符合置业业者对居住的的要求第三篇客客户定位目标客户区域域来源介定目标客户职业业介定职业比例布心、草铺原居民35%周边经营铺头的小业主20%企事业单位工薪族15%从事广告、贸易、管理等行业的白领25%公务员5%目标客户置业业类型介定85%12%3%一次二次多次年龄25岁左左右来深时间2——3年处于单身或家家庭成长初期期经济条件不十十分充裕，首首付能力较弱弱比较感性、前前卫，容易接接受新事物、、新观点希望有个安全全、固定但又又不失颜面的的理想居所向往人文氛围围浓、环境优优美、配套齐齐全的大社区区生活目标客户描述述1房、2房购购买客户描述述年龄30-40岁左右来深时间3-5年处于家庭的快快速成长期或或成熟期经济条件相对对较好，有一一定储蓄较为理性、成成熟，注重经经济实用希望为小孩和和老人提供一一个比较好的的居住环境有园林、配套套全的大社区区对其有很高高的感染力3房、4房购购买客户描述述第四篇市市场形象中档、工薪阶阶层品质居家家物业物业档次项目定位形象象罗湖创新•7+2多层洋洋房•规模社社区定位语阐释多层洋房、规规模社区：是是现今罗湖绝绝无仅有的居居住梦想，在在寸土寸金的的罗湖这种居居住形式早已已成为奢望；；罗湖：描描述项目位置置，同时也提提高项目的市市场地位“7+2”：：是项目目建筑设计中中最大的亮点点和特色罗湖创新••7+2多多层洋房••规模社区区不仅一针见血血的点出了项项目的市场差差异性和创新新的建筑模式式，而且预示示了项目将为为置业者提供供梦寐以求的的生活方式。。备选定位语罗湖首个7+2式多层花花园社区罗湖超大规模模•7+2式式康居理想社社区罗湖超大7+2式低密度度园林社区第五篇主主题演绎我们项目推广广关键是要找找出产品最具具表现力的因因素，提升并并衍生一个通通过产品解读读客户密码的的策略总纲。。以演绎产品为为基础，解读读客户密码为为灵魂，形成成与其它竞争争项目的区别别，迅速提升升项目市场形形象。我们的位置———寸土寸金的罗罗湖我们的产品———规模园林社区区（7+2多多层、低密度度、高使用率率、健康实用的园林、会会所、泳池………）我们的客户———社会工薪阶层层（向往自然然但又无法离离开都市、注注重家庭、……）项目推广形象象榕树•坡坡屋•和和睦人家【榕树】是项目园林、、环境中最具具代表性的物物件；是最自然、最最生态的体现现；自然界中榕树树代表着坚强强、包容、健健康、长寿；；它最容易让人人产生对家、、对其乐融融融生活的联想想；榕树文化从来来就是与中国国传统家文化化、邻里文化化息息相关；；榕树下儿提时时的伙伴、父父辈们的棋局局、妈妈的摇摇篮曲都已成成为抹不去的甜蜜蜜。只有找回回榕树，才能能找回昨日久久违的记忆；；榕树不仅是一一个记忆的符符号，它更是是理想生活的的载体；生态、健康要要素榕树、温泉、、林荫步道、、卵石步径、、绿草地………娱乐、休闲要要素健康会所、泳泳池、沙池、、儿童乐园、、藤条秋千………甜蜜的花园、、明媚的笑脸脸产品演绎客户演绎【坡屋】是项目建筑形形式的剪影坡屋是建筑形形式对生活方方式的一种提提升坡屋是物业档档次和居住品品质的表现坡屋是童话中中仙子、精灵灵们的藏身之之处，充满了了浪漫与神秘秘坡屋是可以与与阳光、露珠珠、飞鸟、流流云最为亲密密接触的地方方坡屋是理想生生活与现实生生活的键联创新的7+2式多层洋房房设计罗湖大大规模、低密密度社区、高高使用率在这里，每个个人都有自己己的快乐！产品演绎客户演绎【和睦人家】】高高的大榕树树下盛满了儿儿时的欢乐、、生活的梦想想与现实，阳阳光从坡屋顶顶上不经意的的滑入掌心，，一杯浓茶、、一个烂漫的的午后，宝宝宝在长满草、、开满花的大大院里嬉戏，，而楚河汉界界边正是战火火硝烟……曾经奢望的生生活，却瞬间间呈现于眼前前，是的它是是真实的！在在理想新城它它就是我们的的每一天！总站物业贴心物管完善的社区配配套实用、亲善的的园林庭园情怀和和睦人家家产品演绎客户演绎榕树•坡坡屋•和和睦人家是对项目元素素最充分的挖挖掘是对项目特点点最大限度的的提升是从项目本身身过度到客户户心理最自然然的链接是我们的目标标客户最想拥拥有的生活状状态备选推广形象象从项目的建筑筑、规模所带带来的生活状状态方向演绎绎：“新”突出项项目的7+2模式和低密密度改变了罗罗湖高楼林立立，生活空间间局促的旧印印象，鲜明的的指出了项目目对以往罗湖湖生活的颠覆覆！快乐•分分享•新新生活罗湖新家••新生活美家•每每家•我我的家生活•家••生活家家一生之计在于于家让生活从理想想开启理想就是你想想生活原来可以以这样从客户对“家家”的理解和和感受方向演演绎：第六篇阶阶段实施实施阶段的划划分5月—5月下旬内部认购开盘阶段5月31日—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后建议内部认购购时间是2003年5月月1至5月23、正式开开盘时间是2003年5月31日。。开盘阶段时时间是2003年6月1日至7月初初，热销阶段段时间是2003年7月月中旬至9月月底，持继热热销阶段是2003年10月至2003年11月，尾盘是是12月以后后。第一阶段：内内部认购时期期前提条件前期认购的销销售资料及宣宣传物料到位位解筹（签约销销售）所需物物料到位项目基本达到到预售条件售楼处及办公公设备到位5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后认筹目标推出1-5栋栋认筹，达到到400套诚诚意金客户认筹阶段：5月1日~5月23日解解筹前5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后推广步骤利用春交会展展示，进行市市场预热积累意向客户户扩大意向客户户，为开盘做做准备5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后宣传推广定位位罗湖创新•7+2多层洋洋房•规模社社区5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后榕树•坡坡屋•和和睦人家宣传推广形象象营销关键点春交会（5月月1日——5日）国家康居示范范小区评选（（5月中旬））样板间开放日日—解筹日（（5月23日日—25日））5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后组织配合前一周导视系系统、户外广广告牌、售楼楼处及全部到到位前两周项目软软性文章炒作作展场接受咨询询，现场接受受认筹排号各相关人员做做好咨询接待待工作5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后春交会国家康居示范范小区评选活活动组织新闻发布会：：电视、报纸专专访新闻报道道媒体：特报、、商报、深圳圳电视台专家座谈会：：开放经济适用用房对商品房房市场的影响响——解读康居居物业5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后解筹销售目标标1-5栋全部部单位推出解筹，预计解解筹率50%解筹完成销售售227套预计解筹销售售率达39%5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后解筹目标分解解类型推出量预计销售率1房4套80%2房200套50%3房200套50%4房30套80%合计434套227套5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后广播：深圳市广播电电台-交通台台播发开盘信信息（每天六六次）电视：翡翠台、本港港台、家园栏栏目播放30秒短片（黄黄金时段）报纸：解筹活动软文文宣传（1次次）、开盘硬硬广告（2个个全版）开盘前一周广广告预热（5月26——31日）5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后第二阶段：开开盘阶段前提条件：1—5栋预售售许可证的领领取1—5栋内园园林围合完工工会所初具规模模开盘预热到位位5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后推广步骤利用解筹的热热销势头，进进一步建立康康居住宅形象象盛大开盘活动动，扩大项目目知名度开盘阶段销售售目标完成1—5栋栋的销售率80%（套数数计）实际销售464套实现6—11栋认筹200个5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后5月1日—5月下旬内部认购开盘阶段5月31—7月初热销阶段7月中—9月底持续热销10月—11月尾盘阶段12月以后时间：5月31—6月1日地点：绿化前前广场参与人员：业业主、准客户户、目标客户户、佳宾5月31日盛盛大开盘开盘活动主题题：放飞理想想，金威快乐乐啤酒节具体实施方案案及持续阶段段及尾盘阶段段的销售策略略及实施需根根据当时的市市场状况制定定，此部分我我司后续提供供结束语房地产营销，，基本层面的的竞争是推销销产品的品质质和价格，深深层次的竞争争是推广生活活观念，即思思想、文化、、品牌。谢谢家！深圳德思勤置置业年年月最为命命运所所屈辱辱的人人，只只要还还抱有有希望望，便便无所所怨惧惧。这个世界界并不在在乎你的的自尊，，只在乎乎你做出出来的成成绩，然然后再去去强调你你的感受受。1月-231月-2322:25以爱为凝凝聚力的的公司比比靠畏惧惧维系的的公司要要稳固得得多。珍惜今天天的拥有有，明天天才会富富有。一个公司司要发展展迅速得得力于聘聘用好的的人才，，尤其是是需要聪聪明的人人才。3岁前后严格格管理，做做孩子的家家长；13岁前后逐步步放手，做做孩子的朋朋友。有效效的教育是是先严后松松，无效的的教育是先先松后严。。有效的激激励是朝五五晚九，无无效的激励励是朝九晚晚五。1月-231月-2322:251月-23怀疑和否定之之海，围绕着着人们小小的的岛屿，而信信念则鞭策人人，使人勇敢敢面对未知的的前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运用用，仅仅限于于收罗是远远远不够的，重重要的是对人人才不仅要善善于识别其长长处，而且要要敢于大胆地地使用，以让让其充分显示示自己的才能能。微软公司在用用人上所表现现出的胆略与与气魄是别的的公司无可比比拟的。因为有了感谢谢之心，才能能引发惜物及及谦虚之心，，使生活充满满欢乐，心理理保持平衡，，在待人接物物时自然能免免去许多无谓谓的对抗与争争执。只有一条条路不能能选择22:25:2822:25:28一个人在在科学探探索的道道路上，，走过弯弯路，犯犯过错误误，并不不是坏事事，更不不是什么么耻辱，，要在实实践中勇勇于承认认和改正正错误。。业精于勤，荒荒于嬉。1月-231月-236422:25:281月-23合作是一切团团队繁荣的根根本。我知道什么是是劳动:劳动是世界上上一切欢乐和和一切美好事事情的源泉。。世间没有有一种具具有真正正价值的的东西，，可以不不经过艰艰苦辛勤勤劳动而而能够得得到的。。22:2522:25:281月-2322:25靠制订和和管理标标准吃饭饭的，有有什么样样的判断断就会有有什么样样的产品品，有什什么样的的标准就就会有什什么样的的人才。。讲到国家家的政治治，根本本上要人人民有权权；至于于管理政政府的人人，便要要付之于于有能的的专家们们。只要有坚坚强的持持久心，，一个庸庸俗平凡凡的人也也会有成成功的一一天，否否则即使使是一个个才识卓卓越的人人，也只只能遭遇遇失败的的命运。。有信念不一一定成功，，没信念一一定会失败败。1月-231月-231月-231月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/622:2522:2522:25:28一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡志向向，才有非非凡成就。。10:25:28下下午1月-2322:25:28我的人生哲哲学是工作作，我要揭揭示大自然然的奥秘，，并以此为为人类服务务。我们在在世的短暂暂的一生中中，我不知知道还有什什么比这种种服务更好好的了。抓住时机并并快速决策策是现代企企业成功的的关键。最有希希望的的成功功者，，并不不是才才华最最出众众的人人，而而是那那些最最善于于利用用每一一时机机发掘掘开拓拓的人人。06一一月月202306-1月月-23一个伟伟大的的企业业，对对待成成就永永远都都要战战战兢兢兢，，如覆覆薄冰冰。如果强强调什什么，，你就就检查查什么么；你你不检检查，，就等等于不不重视视。为了能拟定定目标和方方针，一个个管理者必必须对公司司内部作业业情况以及及外在市场场环境相当当了解才行行。22:2522:25:28一月23诚恳待人是是迈向成功功的唯一途途径。这与与没有尝过过辛苦，而而获得成功功的滋味迥迥然不同。。不下功夫夫，却能成成功，根本本是不可能能的事情。。管理关系就就是人的关关系。22:252023/1/622:25创新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否则竞竞争将淘汰汰我们。危机不仅带带来麻烦，，也蕴藏着着无限商机机。人生是尊贵贵的。大家家重新励志志，努力奋奋斗，为时时应犹未晚晚。观念决定思路路，思路决定定出路。1月-232023/1/622:25:28谢谢各位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:25:2922:25:2922:251/6/202310:25:29PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:25:2922:25Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。22:25:2922:25:2922:25Friday,January6,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2322:25:2922:25:29January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月202310:25:29下下午22:25:291月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:25下下午1月-2322:25January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/622:25:2922:25:2906January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:25:29下下午午10:25下下午22:25:291月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。22:25:3022:25:3022:251/6/202310:25:30PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2322:25:3022:25Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:25:3022:25:3022:25Friday,January6,202313、不知香积积寺，数里里入云峰。。。1月-231月-2322:25:3022:25:30January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月202310:25:30下下午2