房地产市场供需影响因素评析

房地产市场供需影响因素评析摘要：在房地产行业比较兴旺的今天，加强对房地产市场需求因素研究以及确定各因素之间相对重要程度显得尤为重要。房地产的不可移动性使房地产市场具有明显的区域特性。不同地区各因素对房地产市场需求的影响程度肯定会有差异。关键词：房地产市场；供需；影响因素一房地产市场供需影响因素分析由于不公平的收入分配使我国房地产形成了分割市场，即市场需求被人为的划分为高端市场和低端市场两部分。针对此问题，2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，为我国住房保障制度定下基调。除收入的不平均分配，本文还将从需求以及供给两个维度来分析目前的房地产市场，进一步剖析当今的高房价、供需矛盾的前因后果。基于市场需求的分析城市化加速。随着城市化的不断发展，越来越多的人口涌入本来就相对拥挤的城市。中国的城市化比率1949年为10%左右，1958年达到了15%,1978年为19%，2008年为45.68%，比20年前提高了近两倍。城市人口的增加扩大了住房需求量。同时，涌入城市的外来流动人口中有很大一部分通过自己多年的奋斗，具备在城市生活的经济基础。由于城市设施完善，就业机会多,以及工作的需要，这部分人选择定居城市，进一步增加了城市住房的需求量。收入的提高。随着我国经济的发展和产业结构的调整，我国人均收入水平得到大幅提高，城镇单位就业人员平均劳动报酬增加，工资呈逐年上升的趋势。据秦皇岛统计局抽样调查资料显示：2010年一季度，该市城市居民人均可支配收入为1902.55元，其中工资收入为1096.52元，占可支配收入的57.6%，工资外收入为676.63元，增长了25.3%，占可支配收入的35.6%。而住房属于奢侈品，其收入弹性大于1，即当居民的可支配收入增加1元时，其消费增加大于1元。因此收入的增加，刺激了住房的消费需求。家庭结构的转变。随着计划生育的的实施和现代人生育观念、生活观念的改变，现代家庭主要以小户家庭为主。过去都是几代同堂，祖孙三代共同组建一个家庭，这样能够充分利用居住资源，减少房屋需求。但现在家庭规模缩小，由过去的4人/家到现在的3.2人/家。如过去一家6人住三室一厅，那么现在可能是3人住两室一厅。这要在一定程度上扩大了了需求量。文化背景的影响。中国人由于受传统文化的影响，都希望对实物拥有所有权，只有买房他们才会有家的感觉，心里才会感觉到踏实。同时，由于虚荣心的驱使，即所谓的面子增加了人们买房的欲望。据统计，中国59%的人拥有房子,而德国有房子的只有42%。目前房租上涨的速度远远低于房价上涨的速度，并且有扩大的趋势。投资渠道的闭塞。目前我国居民投资渠道普遍有限。中国居民一般认为实物才是可靠的，故实物投资在我国一直盛行。股票等投资市场不是一般居民的兴趣所在，再加上近几年房地产市场过热，房价不断上升，吸引了一大批购房者产生所谓的“羊群效应”。人的欲望是无穷无尽的，当购买的第一套房子升值后人们又会利用闲钱购买第二、三套房子……这就使得在房屋短期供给量一定的条件下，有钱的人拥有好几套房子，而贫困的人却无立足之地。基于市场供给的分析地方政府的支持。房地产市场是地方经济发展的支柱之一。随着财税上提，中央对地方财政的持有比例快速增加，地方政府收入不断减少。此时政府为维持高昂的运行成本，以减少税收的政策来吸引投资。据统计目前地方政府的税收35%来源房地产税。同时开发楼盘增加了就业机会并动了相关产业的发展如钢材、房产中介、水泥、装饰装修、电器，有利于当地经济的综合发展。开发商不平衡的供给。中国的房地产市场是分割的，存在着高端住房市场和低端住房市场。在高端的住房市场里，开发商拥有很大的利润空间，投资回报大，而低端住房市场则恰恰相反。以至于开发更倾向于开发商品房，而不愿意去开发利润小的经济适用房。从增长率来看，2000年以来，全国高端住房开发投资增长率在波动中上升。2004年达到69.62%，2005年同比下降2.20%，2006年为37.7%，2007〜2009年同比增幅分别为25.06%、12.46%、1.96%。2010年上半年来，全国高端住房完成的投资额超过7020亿元，同比增长380%，增幅快于同期其他投资水平32.5%。政府及开发商在土地上的获得。领导干部利用职权违反规定干预搬迁建设工程的招标投标，将经营性的土地使用权转让。房地产开发商私自将经济适用房土地转换为商品房用地,与官员相勾结共同分享利润，为个人和亲友谋取私利。此外，政府官员还可能低价征地而高价转手，强制进行征地，超面积违规征地，通过出售土地使用权来谋取不正当的收入。二、解决房地产市场供需矛盾的措施设置合理的房产税，提高房地产市场的税收目前我国房屋的供给量不断增加，但许多人仍没有房子住，部分原因是有钱的人同时拥有几处大户型的高档房子，并在那里闲置，挤占了贫困阶层的生存空间，住房资源不能得到有效的配置。国家应该完善房地产价格评估制度和房地产税收评估政策以及财产登记制度。加强政府的适度干预，保障经济适用房的有效供给开发商都是“趋利”的经济人，他们为追求利润最大化只提供高端住房，而造成廉价、低利润的经济适用房供给空缺。这就需要政府进行适当的干预。假定将社会划分为高收入群，中层阶级，低收入群三个阶层，并且每个群体能够很好地区分。政府可根据他们收入水平的不同提供不同类型的住房。完善房地产市场的法律法规，引导房市健康有序的发展我国的房地产市场虽然得到了很大的发展，但目前还存在着种种问题，其根源就在于我国房地产市场体制的不健全，这让许多人有机可乘。应建立与现行法律法规相适应土地储备制度。土地储备机构依据土地储备状况，定时定量将储备的土地投入市场。使土地总量得到严格控制，避免土地市场价格的大幅增减,引导市场健康有序地发展，并将《土地法》《土地管理法》，《房地产法》等法律法规贯彻落实。加快城市化建设，促进中小城市的发展现阶段我国的房地产市场过热发展已成为不争的事实，政府对其实行极力打击，只能够实现房地产市场短时间内的冷静，这种人为的打击与扭曲并不是长久之计。要想标本并治，进行合理的管理统筹和引导是必备条件加快中小城市建设。从而分散大城市的人口压力，弓I导部分民工“回巢”，减轻大城市住房压力，这是解决我国房市供需矛盾的长远战略。5•抑制货币流动性过剩央行2009年年底数据显示，中国M2已是GDP的1.92倍，流动性泛滥情况令人担忧。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，流动性的大量增加，必然使得股市和楼市价格大幅上涨。解决流动性过剩，有利于抑制房价的进一步上涨趋势。为此央行2007年6次加息，2010年10月再次将金融机构的利率上调0.25。但这并没有解决问题，再次加大了那些用按揭贷款方式买房的工薪阶层的负担。同时对于期待人民币上涨的投机热钱，利率的提高其实反而更刺激了它们涌入的热情，因为热钱不仅能够等待人民币升值，而且还坐收利差收益，从而会更加刺激房价的上涨。如何将这些过多的货币转换为社会财富，惠及于民才是当前的重中之重。汇率上涨、成本上涨、劳动合同法推行、宏观调控推行的误判等原因导致中国投资环境更加恶化。企业家信心不足，大量的应当流入制造业的流动资金，则流向了楼市、股市、汽车以及奢侈品等高端市场。改善投资环境，完善产业链是当前解决流动过剩的出路之一。对一些关乎民生的部门（农业部门）提供政策支持,将部分货币分配到投资过冷的部门，扩大内需。结语由于我国人口众多且收入存在差距的现状，我们要了解房地产市场供需的影