博大机构-吉林市东滩街项目定位营销策划报告-

博大机构—吉林市东滩街项目

营销策划报告吉林市房地产市场综合分析区域房地产市场分析1、吉林市综合环境分析2、吉林市房地产市场分析3、吉林市房地产市场总结1、区域简介2、竞争区域界定3、竞争个案基本信息4、个案对比分析5、区域市场总结1、项目感受及定位依据2、市场定位3、产品定位4、客户定位1、原有方案检讨2、规划调整建议3、住宅产品建议1、策略制定依据2、策略实施计划3、开发时机与步骤1、产品营销策略2、关于推广项目分析

项目定位建议项目开发策略建议项目营销推广策略规划方案调整建议总体思路1、项目概述2、项目SWOT分析3、项目价值分析吉林市房地产市场综合分析吉林市概况吉林市综合环境分析吉林市房地产市场综合分析

市标：摇橹人

市花：玫瑰市树：垂柳吉林市位居长白山峦脉，松花江上游，吉林省中东部四面环山，三面临水，自然景观得天独厚,有“北国江城之称”

。城区规划面积1995平方公里，建城区面积165.63平方公里，市区人口179万。以化学、电力、机械制造业而闻名，是国务院命名的历史文化名城。各项经济指标状况经济环境分析

吉林市综合环境分析吉林市2007年国民经济快速增长，地区生产总值达到1008亿元，增长38．3％；全口径财政收入完成101亿元，增长53．8％。城市居民人均可支配收入达到12500元，农民人均纯收人4390元，分别增长23％和12．4％。2007年吉林市各项经济指标均有所提高，从近几年趋势来看吉林市的经济增长。◎2003-2007年GDP变化

资料来源：吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析

吉林市综合环境分析2007年，吉林市实现GDP突破千亿元，比2006年增长38.3%，成为吉林市历史上增长最快的年份。比2002年GDP增加了581.4亿元，年均增量将达到116.2亿元，相当于1998-2002年五年间年均增量的2.7倍。特别是2007年吉林市经济总量的规模和速度都大大超出前四年的发展，GDP增量近280亿元。◎2003-2007年财政收入2007年是吉林市经济发展真正的转折点，经济总量过千亿，全口径财政收入过百亿。2007年比2006年全口径财政收入增长的35.4亿元，就相当于2000年全年财政收入的总量。各项经济指标状况经济环境分析

吉林市综合环境分析

资料来源：吉林市政府工作报告◎2003-2007年政府固定资产投资增长趋势资料来源：吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析

吉林市综合环境分析2007年吉林市完成社会固定资产投资完成905亿元，增长30．8％，其中工业项目投资完成560亿元，占固定资产投资总额的62％；招商引资到位资金700亿元，增长35．7％；实际利用外资2．8亿美元，增长11％。从图上看固定资产投资呈逐年上升趋势，所以固定资产投资的增加对经济的带动作用是巨大而且明显的。由此可以预测未来几年，吉林市的经济前景更加广阔。2008年，吉林市把完成固定资产投资的目标定为1000亿元，增长10.5%。表明今年，吉林市的固定资产投资将全面提速。◎2003-2007年人均可支配收入增长趋势资料来源：吉林市政府工作报告各项经济指标状况经济环境分析

吉林市综合环境分析2007年吉林市城镇居民人均可支配收入达到12500元，比2002年的6710元增加5790元，增长86.3%，年均增长13.2%，高于前五年年均增长水平5.7个百分点，是五年来增长最快的一年。各项项经经济济指指标标状状况况经济济环环境境分分析析吉林林市市综综合合环环境境分分析析◎2003-2007年年总总人人口口及及市市区区人人口口变变化化趋趋势势资料料来来源源：：吉吉林林市市政政府府工工作作报报告告近几几年年来来，，吉吉林林全全市市的的人人口口数数量量增增长长缓缓慢慢，，有有时时还还会会出出现现负负增增长长局局面面。。总总体体来来看看，，市市区区的的人人口口数数量量基基本本维维持持在在180万万左左右右，，郊郊区区人人口口数数量量在在250万万左左右右，，全全市市总总人人口口数数维维持持在在430万万左左右右。。从从自自然然增增长长率率方方面面来来看看，，04年年市市区区人人口口呈呈负负增增长长态态势势。。市市区区人人口口密密度度明明显显较较低低，，生生活活节节奏奏缓缓慢慢，，全全市市基基本本不不存存在在大大量量人人口口导导入入。。由由于于长长年年来来经经济济发发展展与与南南方方的的差差距距，，外外来来务务工工人人员员较较少少，，而而外外出出务务工工人人员员较较多多，，全全市市人人口口导导出出数数量量要要大大于于人人口口导导入入数数量量。。各项经济指标标状况经济环境分析析吉林市综合环环境分析◎2007年年吉林市三大大产业结构资料来源：吉吉林市政府工工作报告2007年吉吉林市三大产产业结构比例例由2002年的16．．7：40：：43．3调调整到2007年的13．1：49．7：37．2。第一一、三产业比比重的降低和和第二产业比比重的提升，，标志着吉林林市第二产业业，特别是工工业经济主导导作用得到进进一步增强，，吉林市工业业强市特征凸凸显。吉林市第三产产业发展状况况经济环境分析析吉林市综合环环境分析纵观2007年，吉林市市的第三产业业的发展速度度呈现高增长长趋势。这主主要取决于以以下5点因素素：◎交通运输业业在一、二产产业经济高速速增长大环境境的带动下提提速。随着生生产的发展、、市场的活跃跃、举办大型型赛事和旅游游项目的增加加，公铁客货货运输出现增增长势头。粮粮食、化工产产品、钢铁、、水泥、铁合合金、碳素等等产品运量增增大，相应地地促进了交通通运输业的发发展。◎消费品市场场活跃，保持持了较好的增增长势头，形形成对第三产产业快速增长长的重要支撑撑。2007年，吉林市市社会消费品品零售总额实实现387.4亿元，增增长17.5％。◎房地产开发增增长和房价提提升使房地产产业发展趋好好。2007年，吉林市市房地产投资资完成70.3亿元，增增长50.9％。房屋价价格的不断攀攀升也进一步步促进了吉林林市房地产开开发的热潮。。◎金融存贷款款稳步提升。。去年吉林市市金融运行的的突出特点是是：存贷款稳稳步增长，且且贷款增长高高于存款增长长16.1个个百分点。◎工资性收入入大幅度增长长直接带动部部分产业增加加值增长。2007年至至今主要新政政策回顾政策环境分析析吉林市综合环环境分析1)金融方面面◎央行2007年的完成成6次加息措措施，2008年央行已已经完成3次次准备金率的的上调措施。。但2008年9月25日央行突然然宣布六年来来第一次减息息，下调人民民币贷款基准准利率0.27个百分点点，存款准备备金率下调1个百分点。。——这表明随随着政府一轮轮又一轮的金金融政策后，，通货膨胀得得以暂时控制制，人民币波波动减缓。而而正值全国房房地产也遇冷冷，央行这一一政策拐点又又为房地产市市场注入强心心针。◎自2007年8月15日起，将储储蓄存款利息息所得个人所所得税的适用用税率由现行行的20%调调减为5%。。——降低个人存款款利息所得税税，意在增加加居民储蓄所所的利息收入入，从而加大大居民储蓄意意愿，增加储储蓄，减少货货币流动性。。◎中国人民银银行、银监会会2007年年9月27日日发布通知明明确，对已利利用贷款购买买住房、又申申请购买第二二套(含)以以上住房的，，贷款首付款款比例不得低低于40%，，房贷款利率率提高10%。——提高第二套套住房首付比比例，同时提提高房贷利率率，提高了购购买第二套住住房的购买门门坎，从而稳稳定住宅市场场的正常需求求，减少过多多的投资性需需求。2007年至至今主要新政政策回顾政策环境分析析吉林市综合环环境分析2)税收方面面◎国税总局发发布《关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知》，房房地产开发企企业在进行房房地产项目结结算时将面临临严格和全面面的土地增值值税清算。——严格并全全面的清算土土地增值税，，使企业面临临利润空间减减少，流动资资金不足的局局面。但消费费者也同时面面临房价上涨涨的压力。◎增加二手房房的个人所得得税；◎讨论物业税税的征收；——物业税的的征收，会使使人们出现买买房容易养房房难的心理。。据了解，物物业税的征收收会有一定的的标准线，且且物业税主要要针对投资盈盈利性的物业业，而对自住住性的物业则则影响不大。。2007年至至今主要新政政策回顾政策环境分析析吉林市综合环环境分析3)地产方面面2008年8月7日，国国务院办公厅厅通过中国政政府网公布《《民用建筑节节能条例》。。条例规定，，未向购买人人明示所售商商品房的能源源消耗指标，，将受到处罚罚。——民用建筑筑节能再次被被提起，虽然然明确要求了了开发商公示示能耗标准，，及惩罚条例例，但是由于于地域差异等等因素，难以以确定一个衡衡量节能与否否的标准。但但政府强政下下，也会对未未来开发企业业造成制约。。国家住房和城城乡建设部发发出《关于进进一步加强住住宅装饰装修修管理的通知知》，要求各各地要制定出出台相关扶持持政策，引导导和鼓励新建建商品住宅一一次装修到位位或菜单式装装修模式，逐逐步达到取消消毛坯房。各各地要制定出出台相关扶持持政策，引导导和鼓励新建建商品住宅一一次装修到位位或菜单式装装修模式。要要根据本地实实际，逐步达达到取消毛坯坯房，直接向向消费者提供供全装修成品品房的目标。。——目前本省省还没有出台台任何政策对对此《通知》》进行解读，，但不排除未未来有规定制制约开发项目目。◎土地分小宗宗出让；◎严厉查处闲闲置土地；◎整顿市场次次序，打击捂捂盘惜售等。。城市规划发展展分析吉林市综合环环境分析“十一五”期期间，城建、、环保规划投投资规模为370亿元，，年均投资规规模为74亿亿元。其中，城市基基础设施及环环保投资100亿元，年年均完成20亿元；房地地产开发完成成投资270亿元，年均均投资规模为为54亿元。。1）公共基础础设施建设：：城市道路里程程达到925公里；道路路面积达到1345万平平方米，增长长12.2%；人均道路路面积达到10.6平方方米，增长11.8%。。重点实施“五五路四桥”工工程：“五路”：使雾凇大路、、珲春大街、、解放大路、、松江路、滨滨江路全线通通达，形成城城市快速交通通骨架；“四桥”：新建秀水大桥桥、红旗大桥桥、雾凇大桥桥和开发区大大桥，打通沿沿江两岸重点点部位交通。。重点维维修改改造光光华路路、江江湾路路等60条条城市市主次次街路路和市市区所所有巷巷路及及小区区道路路；维维护、、大修修临江江门大大桥、、丰满满大桥桥、哈哈龙大大桥、、龙潭潭大桥桥、清清源桥桥和江江湾大大桥。。完成成和平平路、、江南南、丰丰满污污水管管线铺铺设和和雨污污分流流改造造和污污水截截流工工程。。城市规规划发发展分分析吉林市市综合合环境境分析析城市规规划发发展分分析吉林市市综合合环境境分析析2）房地产产开发发：全市完完成商商品房房、棚棚户区区开发发面积积达到到1200万平平方米米。人人均住住宅建建筑面面积23.5平平方米米，增增幅10.33%。。房地地产二二、三三级市市场年年交易易额递递增10%，达达到90亿亿元。。小区物物业管管理覆覆盖率率达到到60%以以上。。重点点实施施沿江江高尚尚住宅宅小区区的开开发建建设。。建设设并形形成滨滨江花花园和和温德德生态态风景景园等等170个个新型型住宅宅小区区。适适应市市民多多层次次的住住房需需求，，在条条件和和环境境较好好的区区域，，搞普普通住住宅开开发。。实施施棚户户区三三年拆拆迁、、五年年安置置规划划，全全面完完成产产业集集中区区、和和平、、林家家沟、、遵义义西路路等区区域300万平平方米米棚户户区的的改造造任务务。04-08年房房产走走势分分析吉林市市房地地产市市场分分析◎2004-2008年年新建建住宅宅竣工工概况况（万万㎡）资料来来源：：吉林林市政政府工工作报报告2004-2005年吉吉林市市新建建住房房竣工工面积积总量量较大大，由由于去去化速速度和和去化化量有有限，，2006年突突然进进入严严寒期期，竣竣工面面积仅仅为2005年年的54%，2007年年有所所回升升，2008年年会有有大幅幅增加加，预计将将达到到180万万平方方米。04-08年房房产走走势分分析吉林市市房地地产市市场分分析◎2003-2007人人均住住宅建建筑面面积变变化（（㎡））最近几几年吉吉林市市人均均住宅宅面积积在波波动中中增长长。其其中2004年年增长长幅度度较大大，比比2003的13.27㎡年年增加加7.47㎡。。随着着西山山等棚棚户区区改造造的进进展以以及其其它大大型项项目的的建设设完工工，吉吉林市市人均均住宅宅面积积会逐逐年增增加。。根据据吉林林市““十一一·五五”规规划，，未来来五年年，吉吉林市市的人人均住住房面面积会会增加加到23.5㎡㎡以上。。资料来来源：：吉林林市政政府报报告◎2003-2008年年住宅宅销售售单价价变化化（元元/㎡㎡）04-08年房房产走走势分分析吉林市市房地地产市市场分分析吉林市市的房房地产产市场场还处处于起起步发发展阶阶段，，因此此在价价格方方面起起步较较低。。但是是2003-2008年年的吉吉林市市的房房价一一路攀攀升，，08年的的价格格已经经是03年年的2.5陪。。04-08年房房产走走势分分析吉林市市房地地产市市场分分析总结吉吉林市市的房房价在在2008年骤骤升主主要有有以下下几个个原因因：◎吉林林市的的经济济发展展各项项指标标均以以两位位数增增长，，经济济发展展形势势良好好；◎政府府扶持持房地地产行行业发发展，，以带带动经经济增增长；；◎人民民币流流动性性大，，物价价上涨涨，开开发成成本提提高；；◎城市市人口口增加加，住住房需需求增增加；；◎城市市化进进程加加快，，农民民逐步步转型型城镇镇居民民，住住房需需求加加大；；◎人均均住房房的消消费比比例增增加，，且住住房需需求由由温饱饱型需需求，，逐步步转向向消费费欲望望型需需求。。◎市场场上高高档项项目过过多，，拉升升整体体均价价。以以上因因素决决定了了吉林林市的的住房房的刚刚性需需求，，房价价在长长期呈呈上涨涨的趋趋势。。序号地块名称土地位置土地面积（公顷）11号地块吉丰东线6022号地块松江东路633号地块通潭路1.2844号地块小白山区域3055号地块江南公园西侧366号地块吉兴街以北,黄旗屯街以西至铁路线4.577号地块高新区深圳街105号2.1788号地块昌邑区嫩江路0.399号地块解放路1.91010号地块昌邑区兴华街川兴胡同0.81111号地块船营开发区11.171212号地块桃源路与南京街交汇处11313号地块丰满区南山街3.51414号地块丰满区深圳街3.131515号地块丰满区滨江西路6.81616号地块丰满区滨江西路3.551717号地块丰满区滨江西路3.41818号地块昌邑区江湾路3.51919号地块丰满区长江街1.92020号地块昌邑区通江路0.172121号地块龙潭区郑州路182222号地块解放北路东侧2.92323号地块滨江东路北侧1.52424号地块老人大,松江中路北侧1.582525号地块江城日报社,松江中路北侧1.242626号地块江城广场东侧3.627其它供地30合计206.8904-08年房房产走走势分分析吉林市市房地地产市市场分分析◎吉林林市2007年年房地地产开开发土土地供供应情情况2007年年房地地产开开发用用地供供应为为206.89公顷顷，其其中江江南地地区供供应87.45公顷顷，占占总供供应量量的43%，是是土地地供应应最多多的区区域。。从土土地供供应方方面来来看，，江南南地区区未来来住宅宅的供供应量量也是是相当当大的的，容容易形形成规规模效效应，，对其其他区区域销销售造造成影影响。。开发发企业业在这这样大大供应应量的的市场场环境境下，，机会会与竞竞争压压力并并存。。附：各各地块块位置置图2008年年供应应情况况2008年年上半半年房房产市市场分分析吉林市市房地地产市市场分分析2008年年吉林林市住住房建建设计计划供供应面面积（（不含含工业业用地地）370万平平方米米，开开工建建筑面面积260万平平方米米（不不含纯纯商业业），，竣工工建筑筑面积积180万万平方方米；；完成成总投投资46亿亿元。。其中中建筑筑面积积90平方方米以以下开开发建建筑面面积占占总开开发建建筑面面积70%以上上。◎普通通商品品房开开发计计划21个个项目目，建建筑面面积128万平平方米米，计划划投资资26亿元元。◎棚户户区（（危旧旧房））改造造计划划建设设建筑筑面积积118万万平方方米，，计划划投资资16.7亿元元。◎经济济适用用住房房计划划建设设建筑筑面积积20万平平方米米，计计划投投资3亿元元。◎廉租租住房房计划划解决决400户户，建建筑面面积2万平平方米米，计计划投投资0.3亿元元。◎商服服用地地计划划供应应20万平平方米米。具体情情况如如右表表（单单位：：万平平方米米）2008年年供供应应情情况况2008年年上上半半年年房房产产市市场场分分析析吉林林市市房房地地产产市市场场分分析析项目建设区域建筑面积（公顷）总计260（不含商业）一、普通商品房开发项目计划21个项目合计1281东部区域开发项目4个东部区域17.32西部区域开发项目1个西部区域53江南区域开发项目7个江南区域444高新区域开发项目4个高新区域20.75中心区域开发项目2个中心区域186西山区域开发项目1个西山区域57北部区域开发项目2个北部区域18二、商服用地供应计划合计20三、棚户区改造项目计划合计110四、经济适用住房建设计划合计20五、廉租住房建设计划合计22008年年供供应应情情况况2008年年上上半半年年房房产产市市场场分分析析吉林林市市房房地地产产市市场场分分析析2008年年的的普普通通商商品品房房的的供供应应量量中中，，江江南南地地区区最最多多为为44万万平平方方米米，，其其次次是是高高新新区区为为20.7万万平平方方米米。。二二者者的的供供应应量量占占2008年年总总供供应应量量的的51%，，江江南南地地区区以以及及江江南南的的高高新新区区域域的的项项目目在在2008年年集集中中放放量量，，区区域域内内竞竞争争的的激激烈烈程程度度可可见见一一斑斑。。城城市市中中心心区区域域可可谓谓寸寸土土寸寸金金。。2008年年上上半半年年吉吉林林市市土土地地成成交交概概况况2008年年上上半半年年房房产产市市场场分分析析吉林林市市房房地地产产市市场场分分析析2008年年上上半半年年，，吉吉林林市市共共推推出出招招拍拍挂挂土土地地105宗宗，，总总面面积积达达3548384.28平平方方米米，，而而土土地地成成交交仅仅23宗宗，，成成交交面面积积904340.86平平方方米米，，在在2月月、、4月月、、6月月3个个月月没没有有成成交交一一宗宗土土地地。。◎吉吉林林市市1——6月月土土地地推推出出信信息息汇汇总总月份1月2月3月4月5月6月推出宗数3871752513推出面积(平方米)970101.3894988.32894988.32201190.09739240.14618597.74◎吉吉林林市市1——6月月土土地地招招拍拍挂挂成成交交信信息息汇汇总总月份1月2月3月4月5月6月成交宗数6012050成交面积(平方米)453425.540249725.230201190.090资料料来来源源：：吉吉林林市市房房地地产产报报◎各区区土土地地成成交交面面积积(单单位位:万万平平方方米米)◎各区区平平均均地地价价(单单位位:元元/平平方方米米)资料料来来源源：：吉吉林林市市房房地地产产报报2008年年上上半半年年吉吉林林市市土土地地成成交交概概况况2008年年上上半半年年房房产产市市场场分分析析吉林林市市房房地地产产市市场场分分析析成交交土土地地量量仅仅为为推推出出总总量量的的25%，可可见见市市场场的的观观望望情情绪绪已已从从消消费费者者转转移移到到开开发发商商身身上上，，土土地地流流拍拍渐渐多多显显示示出出开开发发商商对对未未来来市市场场预预期期值值有有所所降降低低，，逐逐渐渐减减少少对对新新项项目目的的投投入入。。2008年年上上半半年年商商品品房房成成交交情情况况2008年年上上半半年年房房产产市市场场分分析析吉林林市市房房地地产产市市场场分分析析◎吉林林市市2008年年上上半半年年房房屋屋销销售售价价格格仍仍呈呈小小幅幅上上涨涨趋趋势势2008年年由由于于国国家家出出台台的的一一系系列列相相关关政政策策的的影影响响，，全全国国一一些些一一线线城城市市房房价价呈呈现现了了回回落落趋趋势势，，而而对对于于吉吉林林市市这这样样正正在在发发展展中中的的城城市市的的房房价价，，还还在在一一定定程程度度上上出出现现小小幅幅上上涨涨。。2008年年上上半半年年房房屋屋销销售售环环比比上上涨涨2.4%，，同同比比上上涨涨10.7%，，其其中中住住宅宅价价格格同同比比上上涨涨10.5%，，其其中中：：商商品品住住宅宅同同比比上上涨涨13.8%，，其其中中多多层层住住宅宅上上涨涨9.6%、、高高层层住住宅宅上上涨涨15.5%；；非非住住宅宅上上涨涨4.9%。。房房屋屋销销售售平平均均价价格格每每平平方方米米3156.07元元。。◎二手手房房紧紧随随其其后后，，房房价价持持续续攀攀升升。。2008年年上上半半年年二二手手房房销销售售价价格格同同比比上上涨涨10.8%，，平平均均价价格格为为2501.28元元/平平方方米米，，其其中中：：住住宅宅同同比比上上涨涨11.6%，，平平均均价价格格为为2063.22元元/平平方方米米。。对对于于一一些些收收入入不不高高但但是是急急于于需需求求住住房房的的消消费费者者来来说说，，二二手手房房成成为为他他们们最最终终的的锁锁定定目目标标，，因因为为二二手手房房的的价价格格他他们们更更能能够够接接受受。。这这使使二二手手房房市市场场也也火火热热起起来来。。数据来源：吉吉林市房地产产报总体经济环境境分析吉林市房地产产市场分析总总结我国的房地产产市场带有明明显的政策性，其带动产业业产值远大于于其本身所占占的比重。为为确保其健康康发展，政府府会在不同时时期采取不同同的政策对其其宏观调控。。近两年，政政府通过提高高首付成数；；增加第二套套住宅按揭的的利息；“70/90””政策；严控控信贷规模；；提高准备金金；征缴土地地增值税等非非市场手段来来刺激市场，，这对房地产产市场的影响响是长期的，，而且是具有有实质的。这这些手段短期期内对房价的的影响较大，，短期内产生生震荡是正常常且显而易见见的，目前北北京、上海、、广州、武汉汉的房价变化化就是很好的的例子。目前前在国内经济济过热的形势势下，政府采采取金融手段段来抑制经济济过热现象是是唯一手段。。而房地产企企业是资金密密集型产业，，与金融业以以及经济的快快速增长的关关系密切。假假如房地产市市场的非理性性繁荣的成分分过大，则容容易产生泡沫沫，政府势必必会通过金融融手段来提前前刺破泡沫，，稳定经济正正常运行。吉林市市场分分析吉林市房地产产市场分析总总结◎转变产业发展展战略，内外外结合2003年以以来，吉林市市房地产业确确立“引大扶扶强”、“规规模开发”的的发展战略，，有力的促进进了吉林市房房地产业的健健康发展。先先后引进大连连万达、大连连新型、河北北建龙、上海海证大、上海海中环、北京京锡华、苏宁宁环球等域外外大型房地产产开发企业。。域外企业与与吉林市共签签订了658万平方米的的房地产开发发项目建设协协议，协议投投资130亿亿元。截止目目前，域外房房地产开发企企业开发建设设项目累计完完成投资56亿元。在““引大”的同同时，加大扶扶持域内企业业做大做强的的力度。对域域内实力强、、信誉好的企企业给予大力力扶持，鸿博博、锦东、嘉嘉业等域内企企业开发的项项目已经与域域外企业开发发的项目一道道成为吉林市市房地产的名名盘。在此基础上，，实施规模开开发，严格控控制零星插建建、单建项目目，小于5万万平方米的房房地产开发项项目不予审批批，大力发展展10万㎡以以上的房地产产开发项目，，从源头上保保证了吉林市市规模开发。。2003年年至2007年，吉林市市建筑面积在在5万平方米米以上、实施施规模开发的的房地产开发发项目达53个，总建筑筑面积达436万平方米米，为房地产产市场提供了了大量的住宅宅产品。◎商品房价格稳稳中有升吉林市的房价价不会降，也也不会像北京京，深圳，上上海那么疯涨涨或狂跌。长长远看应是稳稳中有升；吉吉林市是三线线城市，虽自自然条件好，，房价不高，，但每年刚性性需求很小，，其他区域来来此投资的数数量很少，所所以房价不会会有大幅度波波动。吉林市随城市市人口增加,80后，90后加入置置业者的行列列，未来几年年商品房的需需求增加，但但房价接受能能力不高。随随着土地、建建材、人力成成本也会不断断增加，导导致建房成本本不断增加，，房价自然要要涨。致使房房价供求矛盾盾扩大，所以以房价会涨，，但幅度不大大。各大一线城市市的价格缩水水，也影响到到吉林市居民民的购买心理理。一线城市市的房地产市市场经过多年年的发展而过过于活跃，国国家对其过高高的房价进行行干预，造成成价格暂时的的波动也是正正常的。但是是吉林市的房房地产市场正正处于起步阶阶段，城市建建设积极进行行，刚性需求求每年扩大。。因此，房价价受国家调控控的影响较小小，不会发生生较大的波动动。未来随着着人们对房地地产价值观念念的转变以及及对市场的充充分认识，会会逐步接受价价格上涨的趋趋势，逐渐减减少持币观望望的心理。2004-2007年吉吉林市沿江两两岸的项目，，升值空间大大，当时市场场供应量小，，销售形势也也较好，存在在一定的市场场空间。而进进入2008年，各大项项目开始集中中放量，区域域内高档次的的楼盘较多，，价格相对较较高，竞争激激烈，使吉林林市市场成交交量骤然下滑滑；加之受全全国各大一线线城市房价下下滑，造成购购房者观望心心理增强，使使得2008年沿江高档档楼盘的销售售速度减缓。。吉林市市场分分析吉林市房地产产市场分析总总结◎供应量井喷，，需求亟待挖挖掘自2006年年开始，吉林林市市场的供供应量逐步上上升，由2006年的121万平方方米，上升到到2008年年的预计完工工180万平平方米。近几几年吉林市住住宅年新开工工面积均在200万平方方米左右，年年竣工面积也也在150万万平方米左右右，而每年的的消化率不到到70%。根根据相关关数数据显示，截截止到2007年末，整整个吉林市四四个行政区加加上高新区的的商品房供应应的存量与增增量之和近360万平方方米。进入2008年，，吉林市市场场逐渐进入一一个下滑阶段段，成交状况况不容乐观。。特别是沿江江地区的高端端产品，较高高的入市价格格，使多数购购买者难以接接受；加之各各大一线城市市的价格下滑滑，使持币观观望的者数量量大增，观望望心理更加强强烈。吉林市市场分分析吉林市房地产产市场分析总总结区域房地产市市场分析区域简介区域房地产市市场分析本案位于松江江东路与东滩滩街交汇，属属于吉林市昌昌邑区，昌邑邑区是吉林市市区中心区域域，美丽的松松花江流经辖辖区境内，环环境优雅、景景色秀丽、拥拥有独特的地地理、文化和和经济优势。。全区幅员面面积91平方方公里，总人人口55万人人，具有丰富富的自然资源源、人才资源源和人力资源源优势。昌邑区作为吉吉林市的一个个老城区、窗窗口区与商贸贸中心区，区区位优势非常常明显。吉林林火车站、公公路客运站、、民航机场等等交通枢纽和和邮电大楼、、有线电视台台等信息传播播中心座落在在辖区内。交交通运输四通通八达，邮政政通讯快捷便便利，人流物物流集中顺畅畅，具备良好好的城市基础础设施条件。。昌邑区辖区内内驻有多家国国有大中型企企业和众多的的乡镇企业和和非公企业。。区委、区政政府近年来加加大了中小企企业改革与重重组的力度，，使全区非公公企业的比重重日益上升，，区域经济呈呈现出国有、、集体、非公公、外资经济济优势互补，，共同发展的的势头，形成成了冶金、造造纸、机械、、医药、化工工、建材、酿酿酒、木器、、粮食深加工工等九大行业业。为了扩大大经济总量，，培植新的经经济增长点，，相继开发构构建了东市商商业开发区、、虹园经济开开发区、幸福福经济试验区区、孤店子高高效农业示范范区等4个经经济发展载体体。竞争区域界定定区域房地产市市场分析本案紧临松花花江北岸，处处于松花江吉吉林市段中下下游，也是南南向面对松花花江和帽儿山山中最佳的一一个区位，属属于松花江沿沿线观江项目目。松花江沿沿线已经成为为吉林消费者者购房的热点点区域，随着着省内外各大大开发商争相相进驻，区域域房地产业进进入快速发展展阶段，此区区域也是竞争争最激烈的区区域之一。与与吉林市其他他区位相比，，沿江区域有有着得天独厚厚的自然环境境及地理位置置，区域内的的项目多以中中高档次为主主，配套设施施完备。此区区域已成为吉吉林市购房首首选区域。目目前，在松花花江沿线，集集中了证大··多伦多花园园、中环·滨滨江花园、江江南壹号、龙龙湾雅苑等吉吉林市高端项项目。这些项项目均以沿江江高层为主，，主打观江景景豪宅，未来来与本案存在在直接竞争关关系。竞争个案基本本信息区域房地产市市场分析证大多伦多花花园中环滨江花园园江南一号龙湾雅苑翠江锦苑苏宁·天润城城卓越方舟紫光绅苑本案吉林市城区住住宅用地分级级图东关宾馆项目目市场主要江景景房楼盘区位位示意图证大山水国际际·多伦多花花园组团竞争个案基本本信息项目评价：优点：项目自然条件件很好，背山山面水；开发商品牌号号召力大；一、三期别墅墅组团增加本本组团的档次次；产品均为大面面积观景窗，，强调“人融融于自然”的的卖点；60平方米左左右产品，丰丰富产品层次次，为成本回回收提供支持持点。缺点：由于市场观江江产品很多，，但此项目位位置较为偏远远，所以此““多伦多组团团”整体销售售率仅为20%。项目相邻棚户户区较多，卫卫生环境差，，影响居住品品质。近期动态分析析：目前由于市场场原因仅推出出观江位置并并不是很好的的66#69#，而期盼盼价位较高的的主力观江产产品，将会延延期推出。证大山水国际际·多伦多花花园组团竞争个案基本本信息中环·滨江花花园竞争个案基本本信息项目评价：优点：项目地理位置置优势明显，，配套完备，，紧邻“江南南一号”，使使其产品优势势更为明显；；开发商品牌号号召力强，实实力明显，工工期不受销售售影响。高层层产品均为准准现房出售；；销售方式成熟熟，退房量很很小，降低风风险，观江优优势产品并未未推出，欲做做时间差异化化竞争；建筑立面风格格独特，区域域优势明显；；产品形式丰富富，满足各种种需求人群。。缺点：进入市场较早早，筹备期长长，开盘晚，，浪费客户较较多；临江面受““江南一号号”影响，，临江面较较窄；整体均价较较高；项目西侧马马路市场噪噪音、卫生生干扰。近期动态分分析：增加广告宣宣传，继续续推出多层层产品的同同时将于近近期推出洋洋房产品。。中环·滨江江花园竞争个案基基本信息江南壹号竞争个案基基本信息项目评价：：优点：项目紧邻松松花江，9栋楼临江江，可远眺眺江景，景景色宜人，，环境优雅雅；项目位于江江南的成熟熟开发区域域，紧邻世世纪广场，，地理位置置优越；项目打造高高品质住宅宅，观光电电梯、落地地窗设计以以及售楼处处彰显项目目品质。缺点:项目价格较较高，市场场接受度低低，也给销销售带来了了难度；项目工程量量较大，工工期较长。。并没有支持持高房价的的产品及相相关配套。。与其他观观江产品形形式基本相相同。近期动态分分析：由于市场平平淡，日客客户来访量量较少，只只能通过降降低折扣促促使成交。。江南壹号竞争个案基基本信息龙湾雅苑竞争个案基基本信息项目评价：：优点：处在松花江江在吉林市市的转弯处处，可谓最最佳观江地地点，紧邻邻吉林大桥桥、江南公公园，东南南毗邻世纪纪广场，地地理位置绝绝佳；项目多层产产品丰富了了产品，降降低了开发发风险。开发商开发发经验充足足，一期多多层已入住住，物业管管理也是一一大卖点。。缺点：项目同质化化严重，综综合竞争力力差；进深过长，，产品竞争争力差；营销落后，，价格提升升小。近期动态分分析：近期开盘推推出600多套房源源（含一期期未售出的的部分）。。龙湾雅苑竞争个案基基本信息紫光绅苑竞争个案基基本信息项目评价：：优点：毗邻松花江江中学，吉吉林市一流流小学-丰丰满区一实实验小学，，吉林一中中。环顾四四周，人文文环境优秀秀；全国首创““新层式””全新交错错式户型组组合；项目处于松松花江的上上游，环境境优美；此开发商项项目一直为为高档项目目，在吉林林市品牌号号召力强。。缺点：项目地理位位置比较偏偏远，居住住氛围薄弱弱。近期动态分分析：扩大宣传，，提高工期期速度。为为二期正式式开盘做准准备。紫光绅苑竞争个案基基本信息卓越方舟竞争个案基基本信息项目评价：：优点：项目位置为为居住的热热点区域，，靠近松花花江中学，，毗邻吉林林大街主干干道和日升升路。距离离松花江只只有不到200米的的距离；项目主题风风格、价格格优势明显显，客户较较为年轻；；商业、运动动配套吸引引力强；缺点：共4栋为W型排列，，朝向偏西西南，自挡挡明显，朝朝向较差；；四栋中三栋栋定向，一一栋可售，，朝向、位位置都不理理想。交工时间较较晚，工期期长，不确确定因素多多；商业风险较较大。近期动态分分析：积累客户筹筹备开盘。。项目相关图图片：卓越方舟竞争个案基基本信息苏宁·天润润城（一期期马德里堡堡）竞争个案基基本信息项目评价：：优点：东北第一大大盘，项目目总体量大大，区域带带动性强；；开发商在全全国范围内内开发项目目均为大盘盘，这使““苏宁”已已经成为大大盘的代名名词，此项项目品牌号号召力大，，区域带动动性强；一期整体为为西班牙风风格，建筑筑立面在此此区域内较较为明显，，也增加了了卖点；由于市场上上观江产品品仍为主流流，价格较较高，致使使苏宁价格格优势较为为明显；项目小面积积，低首付付，低总价价产品销售售速度较快快，为资金金的回流提提供支持；；一、二街区区地上和地地下停车位位1100余个，在在东北超大大规模社区区中属于绝绝对领先地地位。缺点：双水系中温温德河目前前为污水河河，水质有有待解决；；项目用地为为净地，但但政府拆迁迁速度慢，，拆迁阻力力为鞋厂、、雪糕厂、、监狱等；；目前区域环环境较差，，属于待开开发区域，，目前区域域内只有苏苏宁一个项项目，而且且开发周期期较长，所所以区域环环境很难马马上改观；；受临江面影影响，二街街区朝向偏偏东南；一、二街区区整体受拆拆迁影响，，工期较慢慢；项目还未取取得预售许许可证，市市场观望情情绪浓重。。近期动态分分析：对一、二街街区剩余房房源在年底底之前相续续推出，为为三、四街街区入市做做准备。苏宁·天润润城（一期期马德里堡堡）竞争个案基基本信息翠江锦苑竞争个案基基本信息项目评价：：优点:正面临江，，背靠“河河南街”商商业圈，绝绝版地块；；项目南向为为临江面，，是目前市市场上与本本项目同侧侧，唯一一一个在售的的项目；开发商品牌牌号召力大大。缺点：价格较高，，相关配套套少；工期过长。。近期动态分分析：项目并未公公开，不确确定因素很很多，现在在属于内部部认购阶段段，只推出出临江两栋栋，就现在在工程进度度及市场来来看，很有有可能延期期公开。翠江锦苑竞争个案基基本信息东关宾馆项项目竞争个案基基本信息开发商：浙江金科控控股位置：昌邑区江湾湾路2号（（原东关宾宾馆）占地面积：：项目为两块块用地，分分别为：19595㎡，11784㎡总用地面积积31379㎡（住住宅一级））建筑面积：：分别为13万㎡和10万㎡，，总建筑面面积为23万㎡容积率：分别为6.5和8.5，基本规划：：一栋40层层185米米高五星级级酒店和两两栋30层层的公寓工期：2008年年底——2011年年（现已动动工）总投资：10亿人民民币分析：◎此项目紧邻邻江城广场场，面江背背靠大东门门商圈。地地理位置绝绝佳，是观观赏中国四四大自然景景观之一"吉林雾凇凇"的最佳佳位置，属属于绝版地地块。◎项目规划185米高高五星级酒酒店，对整整体定位档档次提升较较大，未来来可能两栋栋公寓可直直接与酒店店统一管理理。◎项目用地东东关宾馆地地块原为二二星级旅游游涉外饭店店，现规划划五星级超超高层酒店店，会对周周边商业档档次有所提提升。◎项目目建建安安成成本本较较高高，，而而预预计计酒酒店店只只能能为为持持有有型型物物业业，，所所以以会会造造成成公公寓寓售售价价过过高高。。列举举楼楼盘盘综综合合素素质质分分析析个案案对对比比分分析析项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率用地级别绿化率总户数（套）物业费元/月·㎡入住时间多伦多花园4.858.281.8三级45%5331.22009-10中环滨江花园16271.67一级45%15691.22009-7江南一号20.8663.25一级37.7%一期22001.22009-8龙湾雅苑2.713.85.3一级30%5621.22008-12紫光绅苑11615.45三级20%11041.22008-12卓越方舟0.89107.5三级——9161.12009-10苏宁天润城31.97一期551.43六级42%34401.22009-12翠江锦苑2.98248.05一级41.2%7001.22009-10东关宾馆项目3．1379237.5一级2011列举举楼楼盘盘综综合合素素质质分分析析个案案对对比比分分析析分析析：：◎各各项项目目规规模模效效应应突突显显，，规规模模虽虽不不是是左左右右销销售售效效果果唯唯一一因因素素，，但但大大规规模模的的开开发发，，配配有有完完善善的的配配套套的的项项目目更更受受人人关关注注。。◎项项目目均均以以江江景景资资源源为为主主要要卖卖点点，，但但大大多多为为北北向向观观江江，，而而北北向向大大多多为为厨厨房房或或餐餐厅厅，，这这使使观观江江优优势势降降低低。。多多数数项项目目除除观观江江外外没没有有附附加加其其他他卖卖点点。。◎多多数数为为一一级级地地段段，，地地价价高高，，衍衍生生高高档档观观江江项项目目，，但但多多数数项项目目定定位位同同质质化化严严重重。。◎由由于于观观江江产产品品均均为为高高层层，，使使项项目目的的容容积积率率偏偏大大，，多多数数都都在在3%以以上上，，甚甚至至达达到到8%。。高高容容积积必必然然带带来来较较高高的的人人口口密密度度，，从从而而降降低低宜宜居居性性。。◎景景观观上上由由于于临临近近松松花花江江，，所所有有项项目目并并没没有有在在景景观观上上规规划划水水景景。。由由于于多多为为地地下下停停车车场场，，使使得得绿绿化化面面积积增增多多，，多多数数项项目目的的绿绿化化率率均均在在35%以以上上。。◎多多数数项项目目物物业业费费都都含含有有电电梯梯费费，，所所以以物物业业收收费费标标准准相相对对较较高高，，为元元/㎡㎡··月月。。◎多多数数项项目目达达到到现现房房或或准准现现房房再再开开盘盘销销售售，，体体现现吉吉林林市市主主流流置置业业习习惯惯。。列列举举项项目目中中的的入入住住时时间间都都集集中中在在08年年底底和和09年年中中，，直直观观的的来来说说越越接接近近交交房房时时间间，，销销售售状状况况越越好好。。列举举楼楼盘盘产产品品状状况况分分析析个案案对对比比分分析析项目名称产品形式基本规划户型面积开盘时间一次性折后价格销售率证大·多伦多花园小高层、高层11栋，7栋沿江高层（18F-27F），4栋沿街小高层(11F-12F)61-129㎡2007-11-08起价：3500元/㎡最高价：4100元/㎡均价：3800元/㎡20%中环·滨江花园多层、小高层、高层花园洋房：6栋；高层：8栋；小高层：8栋；多层：29栋93-300㎡2008-8-28起价：3300元/㎡最高价：4600元/㎡均价：3900元/㎡15%江南一号高层1期14栋33层83-210㎡2007-12-25起价：3600元/㎡最高价：5800元/㎡均价：4600元/㎡40%龙湾雅苑高层5栋（3栋沿江高层33F，2栋多层）90-210㎡2008-9-5起价：3080元/㎡最高价：4900元/㎡均价：4400元/㎡10%紫光绅苑多层、高层14栋（8栋33F、4栋30F、2栋多层6F）95-227㎡2007-9-30起价：2340元/㎡最高价：3910元/㎡均价：3060元/㎡50%卓越方舟高层4栋33层，仅一栋可售120套89-153㎡2008年5月8日正式接受预定起价：2470元/㎡最高价：4020元/㎡均价：3400元/㎡认购10%苏宁·天润城洋房，多层，高层80栋（一、二街区41栋）67-220㎡2008-8-3起价：2750元/㎡最高价：4100元/㎡均价：3780元/㎡70%翠江锦苑高层5栋，其中2栋为30F望江楼高层80-226㎡2008-11起价：3800元/㎡最高价：5800元/㎡均价：4400元/㎡未售东关宾馆项目高层3栋，1栋40F酒店，2栋30F公寓。未建分析析：：◎观观江江产产品品均均以以小小高高层层、、高高层层板板楼楼为为主主，，多多数数单单体体达达到到33层层，，像像中中环环··滨滨江江花花园园这这样样产产品品丰丰富富的的项项目目非非常常少少见见。。◎在在建建筑筑风风格格上上均均为为现现代代简简约约的的建建筑筑风风格格为为主主，，配配套套注注重重会会所所、、娱娱乐乐及及社社区区服服务务中中心心的的规规划划。。◎户户型型面面积积区区间间相相对对较较大大，，基基本本处处于于90-180㎡㎡之之间间，，部部分分项项目目的的最最大大户户型型达达到到200以以上上（（复复式式）），，吉吉林林市市住住宅宅市市场场对对中中、、小小户户型型的的供供应应量量明明显显没没有有打打开开，，观观江江产产品品仍仍以以大大面面积积为为主主。。◎推推案案时时间间在在08年年下下半半年年为为主主，，基基本本均均为为准准现现房房发发售售，，但但受受市市场场观观望望情情绪绪及及价价格格影影响响，，整整体体销销售售状状况况并并不不理理想想。。◎观观江江产产品品的的售售价价集集中中在在4000-5000元元/㎡㎡之之间间，，均均以以楼楼层层差差作作为为价价差差原原则则，，最最高高价价与与最最低低价价价价差差在在1500元元左左右右，，楼楼层层差差为为50元元/㎡㎡居居多多。。◎例例举举项项目目除除观观江江产产品品以以外外产产品品，，距距江江越越远远，，价价格格越越低低。。这这种种多多层层或或高高层层价价格格与与观观江江产产品品价价差差在在1000元元左左右右。。◎主力总总价在35—80万元元之间，，高总价价必然带带来高首首付、高高月供，，这是制制约购买买的主要要因素，，临江项项目过多多也带来来吉林市市房地产产市场寒寒流。◎目前江江南一号号、紫光光绅苑、、龙湾雅雅苑、中中环·滨滨江花园园等项目目处于主主力销售售期，目目前市场场竞争比比较激烈烈。◎例举项项目剩余余案量总总和在140万万㎡左右右，加之之未来推推案量，，临江项项目竞争争越加激激烈。列举楼盘盘产品状状况分析析个案对比比分析大多沿江江项目虽虽然具备备多重卖卖点，但但受市场场影响整整体沿江江市场销销售速度度很慢，，主要原原因有：：◎沿江高高端楼盘盘的高价价入市，，使部分分购房者者难以接接受。◎目前贷贷款利息息过高，，使部分分打算贷贷款购房房者的还还款压力力增加。。◎大部分分消费者者还是有有强烈的的观望心心理：一一是由于于部分城城市房价价下滑滑的影响响，使置置业者产产生观望望情绪；；二是吉吉林市的的收入水水平较低低，对于于高房价价望而却却步。◎沿江产产品单一一，受众众面小。。定位单单一，吉吉林市高高档消费费人群是是有限的的，过多多的大大面积，，高档次次的产品品致使选选择余地地过小。。◎项目的的附加值值过为单单一，主主推沿江江产品主主打观江江，其他他产品除除有一定定价格优优势外，，显的暗暗淡无光光。区域市场场总结项目分析析项目分析析——项目目概述吉林朝中吉林13中项目位于于松江东东路与东东滩路交交汇处。。占地面面积6.9万平平方米，，现已拆拆迁完毕毕。项目位置置图项目分析析——项目目现状项目分析析—项目SWOT分析优势1)人文文环境优优秀项目紧邻邻吉林市市朝中和和十三中中学，求求学方便便，学习习氛围浓浓厚。2)交通通便利项目紧邻邻松江东东路，交交通四通通八达；；3)环境境幽雅项目周边边比较安安静，松松花江水水蜿蜒环环抱，环环境幽雅雅，健康康元素无无法比拟拟，是居居住的良良好选择择劣势1)区位位劣势项目临近近松江东东路，车车辆众多多，噪音音及粉尘