某区域房地产市场报告

本溪房地产市场研究报告​前言本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析。​研究内容目录一. 本溪市概况及宏观经济发展情况本溪市房地产市场分析三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析​一. 本溪市概况及宏观经济发展情况​1. 本溪市概况1.本溪市概况​【地理位置】本溪位于辽宁东南部(东经123°34’～125°46’，北纬40°49’～41°35’)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。内陆、多山地，太子河将城市一分为二​【气候条件】本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.1℃～7.8℃，最热的七月，月平均气温为24.3℃；最冷的一月，平均气温为零下14.3℃。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。​【主要自然资源】全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉为“人参铁”。​【行政区划】本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。​【人口】据本溪溪2007年统统计年年鉴显显示，，2007年本本溪市市共有有家庭庭555039户，，人口口总计计1559748人人，非非农业业人口口1045117人人。平平山区区人口口为842200人人，溪溪湖区区人口口为319142人人，明明山区区184093人，，南芬芬区53269人。。人口口自然然增长长率为为-0.11‰‰.​1.本本溪溪市概概况2.本本溪市市宏观观经济济分析析​数据解解读2007年年，全全市生生产总总值实实现475.6亿元元，比比上年年增长长15%；；2007年年，本本溪市市GDP位位列辽辽宁省省第八八位，，规模模以上上工业业增加加值的的增加加是GDP实现现高增增长的的主要要来源源。【GDP】​数据解解读2007年年，全全社会会固定定资产产投资资实现现181亿亿元，，增长长20.2%；2007年年，本本溪市市固定资资产投投资额额位列列辽宁宁省第九九位位，其其中中房房地地产产投投资资额额位位列列全全省省第四四位位，可可见见本本溪溪市市在在房房地地产产开开发发领领域域具具有有极极高高的的投投资资热热度度。。【固定资产产投资】​数据解读读2007年，社社会消费费品零售售总额实实现116亿元元，增长长17.2%；；2007年，本本溪市社社会消费费品零售售价总额额位列辽辽宁省第第十一位位，排名名的靠后后显示本本地消费费能力一一般。【社会消费费品零售售总额】​【微观经济济-国民民总产出出】指标07年总产出（万元）06年总产出（万元）增长率第一产业52476744869617.0%第二产业9768150788449923.9%其中：采矿业56558533264970.0%制造业8199384670139822.4%第三产业2453156210124216.7%其中：批发零售业45215740495811.7%交通运输、仓储和邮政业53906846484016.0%房地产业1147589933615.5%以重工业业为支柱柱产业的的经济正正以较快快的速度度蓬勃发发展​【微观经济济-规模模以上工工业企业业】指标企业个数工业总产值（千元）主营业务收入（千元）内资企业3826586434872543850其中：采矿业10341847134056173黑色金属冶炼及压延加工业505171615158774704有色金属冶炼及压延加工业16729057723858港澳台投资企业14458479655853外商投资企业25956569803302采矿业、、金属冶冶炼及压压延加工工业为全全市的支支柱型产产业​【微观经济济-就业业人口收收入水平平】指标工资总额（千元）平均工资（元）总计国有经济集体经济其他经济全市总计5743095499422431288543598616004企业4266482352678230447743522314477事业979269970098840876320551机关497344---------------30149全市就业业人口平平均工资资较低​1.本本溪市概概况3.城市市发展愿愿景​【城市发展展总目标标】到2020年，，把本溪溪建设成成经济发发达,社社会和和谐，环环境友好好,布布局合理理，基础础设施高高效,环环境污污染得到到严格控控制和治治理的辽辽东地区区现代化化中心城城市，促促进经济济社会全全面、协协调和可可持续发发展，实实现老工工业基地地的全面面振兴。。【经济发展目标标】到2020年年，把本溪建建设成全国重重要的钢铁和和精品板材生生产基地、东东北地区重点点产业的配套套加工基地、、沈阳等辽宁宁中部城市休休闲、娱乐、、度假的“后后花园”，打打造“钢铁城、森林林城、中药城城、旅游城””，促进本溪经济济快速增长。。​【城市空间发展展战略】本溪空间结构构采用点轴推推进模式，以以本溪中心城城区为经济增增长极，以沈沈丹线、本溪溪－小市－桓桓仁线为发展展轴，构筑本本溪市域城镇镇发展的“T”型空间间结构。本溪－小市－－桓仁发展轴轴沈丹发展轴​【城镇化战略】中心城市聚集集发展战略(右图标1)：重点支持本溪溪市中心市区区的发展1233西部轴线聚集集战略(右图图标2)：支持歪头山－－本溪－北台台－南芬轴线线发展组团发展模式式(右图标3)：城市次极的多多点培育​【人口发展目标标】本溪市域总人人口2010年目标导向向值165～～175万人人口之间，2020年目目标导向值190～200万人口之之间。根据城城镇化水平预预测，2010年城镇人人口120万万左右，2020年城镇镇人口160万左右。​【重点产业空间间布局】钢铁冶炼与压延加工业医药制造业建材与化工工产业建材与化工工产业农产品加工工业物流业旅游带钢材深加工制品业房地产业市中心​【本溪市概况况及宏观经经济发展情情况总结】本溪市经济济正稳健发发展，给本本地房地产产市场带来来良好的预预期重工业是本本溪的支柱柱产业，对对城市的经经济影响巨巨大从城市化进进程来看，，东部区域是未来房地地产发展的的核心极城市改造步步伐极快，，工厂及棚棚户区将逐逐渐从市区区消失​二. 本溪溪市房地产产市场分析析​1. 本溪溪市概况1.房地产产市场基本本情况​【2007年年底本溪市市房屋状况况】截至2007年底，，本溪市市市区累计房房屋建筑面面积3433万平米米，其中住住宅1935万平米米，办公楼楼206万万平米，商商业营业用用房407万平米；；成套住宅宅套数245202套，成套套住宅建筑筑面积1539万平平米，本年年减少住宅宅面积40万平米；；市区人均均住宅建筑筑面积19.96平平米。​【2004年年-2007年年房房地地产产开开发发情情况况】06年年，，本本溪溪市市商商品品房房施施工工面面积积及及新新开开工工面面积积达达到到近近四四年年的的顶顶峰峰，，07年年两两项项指指标标均均略略有有下下降降。。但但整整体体仍仍处处于于高高位位，，显显示示出出了了本本溪溪市市商商品品房房开开发发的的轨轨迹迹，，即即06年年开开始始本本溪溪的的房房地地产产市市场场才才真真正正进进入入高高潮潮阶阶段段。。持续两两年新新增施施工量量在360万平平米以以上​【2004年年-2007年年房地地产市市场销销售情情况】04年年-07年年，销销售量量呈现现两种种趋势势，首首先是是自05年年始，，销售售量迅迅猛增增长，，并连连续三三年大大幅上上升，，而增增长率率在06及及07年分分别为为14%和和23.6%。。销售售量的的连续续上升升与增增长率率的下下滑显显示：：本溪市市商品品房年年消化化量增增幅在在逐步步放缓缓。2007年年，本本溪市市商品品房销销售均均价2508元元，较较06年增增长10.6%.结结合销销售面面积来来看，，2006年，，本溪溪房地地产市市场经经历了了一个个盘整整期，，2007年得得以重重新双双双增增长。。2008年，，从调调查来来看，，房价价仍将将处于于高位位，但但销售售量下下滑已已不可可避免免。2007年年消化化124万万平米米2007年年均价价2508元​【经济适适用房房建设设情况况】2007年年，经经济适适用房房新开开工面面积976382平平米，，施工工面积积1729208平平米，，竣工工面积积595267平米米，共共8224套，，销售售面积积537414平米米，共共7551套.本市经经济适适用房房的供供应特特点有有如下下几点点：供应量量大。。如上上所述述，2007年年施工工面积积及新新开工工面积积均在在百万万平米米数量量级，，占全全市住住宅总总供应应的三三分之之一；；需求量量大。。2007年，，经济济适用用房销销售面面积53万万平米米，占占全市市住宅宅销售售量的的近五五成，，但具具体到到销售售速度度，则则很难难与其其他城城市的的经适适房相相比；；价格较较高。。同区区域商商品住住宅与与经济济适用用房差差价较较小，，甚至至持平平，不不属于于典型型的经经济适适用房房范畴畴，而而似乎乎更应应将其其归为为低档档商品品房一一类；；产品品品质一一般。。在供供应经经济适适用房房普遍遍在产产品设设计方方面，，材料料施工工等方方面存存在问问题，，以下下是选选取的的两个个项目目的照照片。。百合新新城东亿瑞瑞磬佳佳园​【客户消消费特特征】本地居居民的的消费费意识识存在在一定定局限限性，，往往往认为为带电电梯住住宅是是塔楼楼，多多层才才是板板楼；；东北部部新区区是置置业热热点区区域，，客户户多认认为此此区域域物业业升值值价值值较大大；置业客客户无无论是是购买买住宅宅或是是商业业物业业多选选择一一次性性付款款，2007年年房屋屋贷款款余额额为149725万万元，，只相相当于于当年年商品品房销销售额额的二二分之之一。。在户型型方面面，90-110平平米的的两居居销售售状况况最好好；商业物物业方方面，，消费费者经经历了了投资资的热热潮期期，具具有代代表性性的银银座百百货，，散售售受到到追捧捧，目目前经经营状状况较较差，，在售售中的的世佳佳购物物中心心，以以年返返租10%吸引引投资资，目目前销销售率率已超超过50%.​1.本本溪溪市概概况2.区区域市市场研研究​【本溪市市三个个房地地产区区块】工业及延伸区新兴及延伸区老城区​【本溪市市三个个房地地产区区块---老城城区域域】城市的的原始始发展展中心心，具具备当当地最最优良良的教教育、、商业业资源源，但但陈旧旧的面面貌无无法在在短时时间内内改变变，生生活品品质受受到影影响。。住宅整整体房房价在在4000元/平米米以上上，处处于全全市最最高水水平，，以小小体量量新盘盘供应应为主主，南南部有有中型型项目目将进进入供供应。新老商商业物物业大大量供供应，，购物物方便便，但但受制制于普普遍消消费能能力限限制，，经营营同质质化越越发严严重。。区域内二手房交交易市场场较为活活跃。​【本溪市三三个房地地产区块块---新兴及延延伸区】位于地工工路以东东，沈丹丹高速两两侧。交交通较为为便利，，自然环环境优越越，城市市配套设设施将逐逐渐完善善。住宅整体体房价在在3000元/平米以以上，别别墅项目目均价达达到5000元元/平米米以上。。目前缺乏充足足的商业业、学校校及医疗疗配套，，生活便便利程度度不高。本溪市重重点发展展区域，，未来市市政府将将迁至东东部，热热点项目目多集中中于此，，目前以以姚家区区域周边边为开发发热点区区域，将将继续向向东的发发展趋势势。代表项目目有银亿亿家园、、富虹太太子城等等、名士士华庭、、碧水云云天等，，经济适适用房有有百合家家园。该片区吸吸引了本本溪市及及临近城城市的高高端客户户群。​【本溪市三三个房地地产区块块---工业及延延伸区】主要指溪溪湖区，，位于太太子河以以北，工工厂及矿矿区集中中地区，，背山面面水，有有较好的的自然资资源，但但受工厂厂污染较较为严重重，且为为主要沉沉陷区。。新建住住宅多分分布于北北部区政政府周边边。房价水平平在1400-2000元/平米，，政府补补贴的经经济适用用房供应应较多。房屋大多多依山而而建，交交通及各各类生活活配套有有待完善善。​1.本本溪市概概况3.主要要在售项项目分析析​【住宅在售售项目分分析---供应应分析】项目名称开发商地理位置供应销售情况市场定位面积/主力面积户型特点价格丰华新城本钢明山区地工路5号1600套月均销售30套城市坐标品质名城93-170/80-90厨房设工作间，有暗室2788东亿瑞磬佳园东亿本溪湖公园8万最具居住价值的中式园林纯住宅小区46-120/60-70户型设计不合理，客厅存采光差1400-1900银亿家园银亿明山区地工路88号23万销售60%新奢华主义建筑37-142/90户型设计较合理，采光充足，功能空间丰富2780-3680成德嘉园成德商贸明山区峪明路小堡占地32公顷本溪尚层建筑87-140户型方正、设计合理2580-3600鑫兆豪园凤歧环保局3万全新3万平米双子塔高层观景楼王62-127户型设计中规中矩3580甲秀新苑本钢平山路38万未开盘超大规模高档生活园区80-120南领名筑华成明山区文化路现房珍藏版中小户型住宅66-120户型设计一般，格局差2680-2930金地广场花园本钢大商超市未开盘居城市中心享金地荣华119-145格局较差4000如意家园北方明山区高峪独一无二六层框剪75-96户型设计中规中矩2480-2660龙凤花园南宫明山区大峪一中800套中档价位尊享富人区生活90-130/90-100户型设计优秀2660-3600百合新城金城高峪荣山街坊多层销售基本完毕，高层尚余60%北美风情森林之城43-107/70-80经适房，户型中规中矩2280-2960锦程磬苑锦程明山区唐家路50-126格局及功能性考虑较少，存在黑室2400-2580金龙泉200套销售80%领居上游拥享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32万月均销售50套1152700-4800碧水云天东川明山区峪明路16万销售率50%亲水宜居岸邸44-177户型设计充分考虑采光、功能性等因素2380-3480金色年华本钢技校958套月均销售60套70-270/9280-90平米需求较旺盛2800​【住宅在售售项目分分析---供应应分析】太子城。。东部新新城大盘盘，产品品表现模模仿北京京星河湾湾，销售售表现良良好，建建筑品质质一般，，一期交交房已出出现业主主退房风风波。​【住宅在售售项目分分析---供应应分析】碧水云天天。东部部新城德德式风格格高端新新盘，建建筑品质质、园林林、户型型均处于于区域领领先地位位。​【住宅在售售项目分分析---供应应分析】银亿家园园。东部部新城德德式风格格大盘，，周边环环境仍有有待改善善，现房房品质、、绿化等等属于区区域中等等行列，，户型设设计较为为优秀。。​【住宅在售售项目分分析---供应应分析】成德嘉园园。城区区东北部部大盘，，在东部部市场，，以其德德式洋房房占据一一席之地地，户型型设计优优秀。​【住宅在售售项目分分析---销售售情况】丰华新城银亿家园百合新城金龙泉太子城一期碧水云天金色年华销售率------60%多层95%高层40%80%-----50%-----销售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次调调查中涉涉及到的的项目，，普遍受受到市场场观望情情绪的影影响，销销售量较较以往有有所下降降，但从从销售数数据来看看，放盘盘期月均均30-60套套的消化化速度仍仍说明市市场形势势较为乐乐观。​【住宅在售售项目分分析---价格格情况】工厂及延延伸区的的经济适适用房价价格为全全市最低低水平，，仅在1400-1900元元之间，，新区及及老区的的经济适适用房均均价与商商品住宅宅起价持持平，分分别是新新区2800元元左右，，老区2400-3000元元之间。。老区核核心区商商品住宅宅价格为为全市最最高，达达到4000元元/平米米左右，，新区及及老区大大部区域域均价在在3000元/平米左左右。厂矿区新区（东区）老区经济适用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000价格差小​【住宅在售售项目分分析---户型型设计】在户型设设计方面面，整体体水平不不高。调调查的项项目中大大部分都都存在设设计上的的缺憾，，异型房房间，暗暗室等大大量存在在，设计计较好的的项目有有银亿家家园，成成德嘉园园，龙凤凤花园，，碧水云云天。较差中规中矩较好丰华新城∨东亿瑞磬佳园∨银亿家园∨成德嘉园∨鑫兆豪园∨南领名筑∨金地广场花园∨如意家园∨龙凤花园∨百合新城∨锦程磬苑∨碧水云天∨户型设计计整体水水平不高高​【住宅在售售项目分分析---户型型面积】在售项目目的户型型面积范范围以60-140平平米面积积段居多多，总的的来说面面积中等等或偏小小，超大大户型很很少。主主力户型型则以90平米米左右为为主。主力户型型以90平米左左右为主主中等偏小户户型为主​【商业物业市市场---商业物业业分布】传统商业区区。目前本本溪市主要要商业区为为老区火车车站周边，，百货类包包括大商百百货、华联联百货及新新兴的银座座百货，超超商类包括括大商超市市、世纪联联华超市；；专业市场场包括宏宇宇电器、国国美电器及及小型零售售批发市场场。新兴商业。。新区预计计未来十年年内将达到到50万人人入住，目目前多个大大型商业正正在建设中中，代表项项目包括太太子城15000平平米超市，，实华集团团横亘2000米长长街的唐人人街步行商商业街。公司名称营业面积（m²）实现零售额（亿元）营业利润（亿元）本溪商业大厦300005.524525华联商厦766004.4-6570东方新天地18003.04211世纪联华超市171893.78-6473环球副食30002.53-746宏宇电器40003.29103国美电器36604.591562银座百货30000无统计资料无统计资料世佳购物中心40000未营业未营业唐人街47500未营业未营业​【商业业物物业业市市场场---商商业业物物业业分分布布】全全市市和和主主要要项项目目的的社社区区型型商商业业的的价价格格在在5000元元/平平米米左左右右；；老老区区核核心心区区位位商商业业价价格格在在10000元元左左右右在售大型商商业项目包括括唐人街，世世佳购物中心心及实华新世世界；唐人街项目目位于新老区区交界位置，，南北长2000米，最最小铺位39平米，平均均130平米米，最大4000平米独独栋。销售对对象以投资人人群为主，多多采用一次性性付款方式购购买;世佳购物中中心位于老区区核心区，以以返租方式销销售，前五年年10%，6-8年12%，9-10年15%，销售情况况良好。项目目存在较多问问题，可能会会在招商期及及经营期爆发发,首先，为为划分小面积积销售铺面，，内部人流动动线不合理，，其次，返租租计划过于乐乐观，开发商商的现金流控控制能力尚为为未知数。项目名称面积（m²）销售价格（元/平米）销售情况唐人街475005000（平层）10000（复式）已销售50%世佳购物中心2116040000（使用面积）20000（建筑面积）已销售60%​【本溪市房地产产发展总体现现状总结】供应向东年新开工360万平本地开发经适房占总供供应三分之一一价格大幅上涨涨需求向东年购买100﹢万平本地消化需求外流经适房占总消消化量五成收入水平低郊区开发市内二手房火火爆供严重大于求求东部价值认同同度高向大城市的外外流不可阻挡挡经适房冲击商商品房且供应应过大价格接近居民民承受力的临临界点城市发展尚未未到郊区化阶阶段​从宏观市场及及区域市场的的调研结果来来看：本溪市在辽宁宁省内的综合合排名较为靠靠后，而房地地产开发排名名却相对靠前前，显示了目目前本溪市的的房地产开发发有过热倾向通过分析供应应及吸纳的状状况，可以看看出，目前本本溪市的供应应远大于吸纳纳，仅考虑过过去三年的供供应量，以目目前的吸纳水水平，尚需3-5年才能能吸纳完毕，，可以预见，，本溪市未来三至五年年的市场竞争争将更加激烈烈从价格水平来来看，高至三三、四千元/平米的价格格，已是本溪溪这类城市的的价格门槛，，而从各板块来看，老市区供应最少，销售应不成问题，但存在着大量的难度极大的拆迁；而新市区虽无拆迁难度，但供应量过大，市场竞争异常激烈；溪湖区充斥着大量的经济适用房项目，整体供应达上百万平米，而本溪市的经济适用房不同于其他城市，具有销售速度慢、客户选择度大、价格优势不明显等特点，因此，其本质应属于有政府补贴的低档商品房，如海航集团选择收购经济适用房项目，则原本经济适用房资金周转快、资金利润高的特点就无从发挥【本溪市房地产产发展总体现现状总结】​三. 实华项目目区域市场分分析及项目投投资分析​1. 本溪市市概况1.区域划分分​【区域划分】】根据海航集团团提供的项目目收购资料，，我们选取项项目所在的三三个区域作为为主要竞争区区域分析，分分别为溪湖区区板块、南部部板块、本溪溪县板块溪湖区南部本溪县和谐佳园东方新湖俪城城山水俪城兴华俪城拟收购项目​【区域概述】】板块地理位置供应特点需求特点价格水平拟收购项目溪湖区板块溪湖区，主要为后石、后湖、柳塘三个亚区域棚户区改造区经适房主要供应区低收入家庭的首选1400-1900和谐佳园东方新湖俪城本溪县板块本溪县城区自然资源最为丰富商品房供应为主子女就学购房需求强烈1600-2020（经适）2100-3400（商品）山水俪城南部板块解放南路以东平山路以南地工路以西城市新区高容积率产品较多关注项目品质2800-3300（商品）1900-2500（经适）兴华俪城​2.溪湖区板块​溪湖区板块主主要为后湖、、后石、柳塘塘区域，又可可划分为后湖湖板块后后石板块柳柳塘板块块【溪湖区板块】本溪湖公园柳塘路溪湖西路溪湖东路溪湖东路太子河天桥二街至市区东方新湖俪城城和谐佳园东亿瑞馨佳园园锦程改造项目目一铁山地山地后山板块后湖板块柳塘板块​市重点棚户改改造区域东亿项目及实实华项目共90万平米的的供应，其中中经适房60万平米左右右未来无土地供供应【总体供应】后湖板块后石板块柳塘板块仅实华东方新新湖俪城供应应未来无土地供供应为棚户改造区区，山地，无无大片平整土土地，交通极极为不便目前只有锦程程公司开发的的一个项目可销售住宅存存量达百万平平米级​【需求特征】矿区板块房价价为本溪市最最低的区域，，购房客户基基本为城市低低收入家庭后湖板块后湖板块主要要以低收入客客户为主，但但周边配套设设施亟待改善善后石板块城区区发展较快，，逐渐吸引中中端客户的购购买需求柳塘板块主要要是回迁户为为主后石板块柳塘板块短期内溪湖区区板块升级的的可能性不大大总需求特征​【在供应项目基基本情况】板块项目项目类型总建筑面积存量价格后湖板块东亿瑞馨佳园经适房28万6万1400-1900和谐佳园经适房62万62万1300-1700后石板块东方新湖俪城经适房45.6万20万1668-1940柳塘板块锦程改造项目回迁楼----------------​东亿瑞馨佳园园地理位置后后湖河西天桥桥桥头距市市中心（火车车站）5.5公里交通条条件溪溪湖西西路通通达市市区主主要干干道，，两条条公交交线路路通过过生活配配套周周边缺缺乏必必要生生活配配套，，未来来主要要依靠靠一公公里外外的溪溪湖区区区政政府周周边建筑面面积28万万平米米，其其中回回迁18万万平米米产品类类型多多层小小高高层高高层户型面面积53-86平平米价格1400-1900开发程程度一一期4万平平米年年底前前全部部入住住，二二期6万平平米已已开工工销售情情况一一期销销售完完毕，，二期期内部部认购购中推广主主题环环境境客户特特征低低收入入家庭庭东亿瑞瑞磬家家园经经适房房东亿瑞瑞磬家家园回回迁楼楼【东亿瑞瑞馨佳佳园】​地块北北高南南低，，视线线较好好临河高高层，，附加加值较较高东为山山地南为河河西为空空旷坡坡地北为小小学及及山地地【周边环环境】​【规划】地块内外两条河流经过，临河高层水景价值较高​【户型设设计】南北通透户型部分户型客厅不采光主力户型53-86平米​3.本本溪县县板块​本溪县县板块块房地地产开开发主主要集集中于于县城城东部部沿太太子河河区域域，可可划分分为迎迎宾西西路板板块、、政府府路板板块、、迎宾宾广场场板块块【本溪县县板块块】滨河西路太子河中兴路过境路迎宾路长江路长江路至本溪至桓仁山水俪城锦绣滨江正佳花园佳鑫国际燕东新天地丰泽园慧泽园迎宾广广场板板块迎宾西西路板板块政府路路板块块​本溪县县主要要供应应区域域北区开开发已已近完完成，，南线线山水水俪城城项目目供应应最大大未来将将向山山水俪俪城以以南继继续发发展，，目前前尚无无具体体规划划【总体供供应】政府路路板块块迎宾广广场板板块迎宾西西路板板块本溪县县核心心区，，为房房价最最高区区域在供应应楼盘盘均为为小规规模项项目，，在售售面积积在15万万平米米左右右仅有一一个经经适房房项目目供应应，为为棚户户改造造区未来亦亦无大大规模模供应应项目目本溪县县未来来供应应依然然较大大​【需求特特征】近年，，本溪溪县最最重要要的客客户来来自于于周边边乡镇镇，主主要为为解决决子女女就学学问题题迎宾西西路板板块集集中了了当地地中高高端客客户，，改善善居住住条件件及子子女就就学是是最大大需求求来源源政府路路板块块主要要以中中高端端客户户为主主，居居住升升级为为主迎宾广场板板块以低端端客户为主主，方便的的就学条件件及价格是是吸引需求求的动力本地需求多多来自子女女就学及居居住条件升升级​板块项目项目类型总建筑面积存量价格迎宾西路板块山水俪城商品房36万36万2100-2580佳鑫国际商品房8万无2890-3390锦绣滨江商品房8万4万2300-2500政府路板块燕东新天地商品房4.5万4.5万2780-3300丰泽园商品房5万3万2600-3300迎宾广场板块惠泽园经适房20万20万1600-2020【供应项目基基本情况】​慧泽园地理位置迎迎宾广广场、汽车车站西侧生活配套近近距学学校、医院院、购物场场所建筑面积20万万平米容积率1.27绿化率50%项目类型经经适房房产品类型多多层小小高层价格1600-2020建筑风格开发程度地地块平平整中，分分一二期开开发，东区区先行开发发销售情况未未正式式销售，客客户积累推广主题环环境境客户特征本本县低低收入人群群，周边乡乡镇子女就就学客户【​地块处于两两山之间地块中心地地势最低利用地势高高差，层层层造景，规规划合理二期一期一期【规划】​南北均为山山地东为客运站站西为坡地-----自然环境境良好，视视野受到局局限【周边环境】​锦绣滨江地理位置滨滨河西西路G区山山水俪城城北侧生活配套距距离中中小学校较较近、医院院、购物不不便建筑面积8万平平米容积率1.3项目类型商商品房房产品类型小小高层层主力户型60-80平平米价格2300-2500开发程度共共8万万平米，一一期开发六六栋，近期期交房，二二期开发未未定销售情况一一期销销售60%推广主题环环境境【锦绣滨江】​【户型】设计合理，但从功能方面讲附加值较低88平米两两居43平米一一居93平米两两居106平米米三居​项目品质落落后于周边边其它项目目，不具备备同等竞争争力一期销售出出现问题，，开发商迫迫于压力打打出超低价价特价房的的广告吸引引客户二期开发尚尚无具体规规划，拆迁迁已经完成成销售问题来来自地段（（较偏）、、价格（无无竞争力））、品质（（一般）【项目评价价】​佳鑫国际地理位置滨滨河西西路县县高级中学学对面生活配套中中小学学校、医院院、购物等等生活配套套条件较好好建筑面积积8万平平米容积率2.05项目类型型商商品房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型80-120平米米价格2890-3390开发程度度住住宅共共7万平平米，18栋，，一期开开发16栋，已已交房，，二期2栋，已已封顶销售情况况一一期已已余阁楼楼未售完完，二期期销售85%推广主题题豪豪宅宅客户特征征本本地高高端客户户【佳鑫国际际】​【户型】全明户型设计，南北通透，布局合理​与实华集集团正佳佳花园为为同期项项目，两两者前期期竞争激激烈，后后期客户户分化，，佳鑫国国际成为为高档住住宅代表表，而正正佳花园园则沦为为普通项项目小高层框框架剪力力墙结构构，与其其它项目目形成差差异化竞竞争，受受到追捧捧建筑材质质选用、、硬件设设施标准准、物业业管理水水平均达达到高品品质社区区要求顶层带大大面积阁阁楼产品品销售不不畅【项目评价价】​燕东新天天地地理位置置财财富广广场南生活配套套本本溪县县商业核核心区，，距医院院、医院院较近建筑面积积4.5万平米米，其中中商品住住宅130套，，约11000平米容积率2.64项目类型型商商品房房产品类型型商商业上上盖商品品住宅及及回迁住住宅主力户型型56-83平平米价格2780-3300开发程度度约约2009年年6月交交房，目目前主体体施工中中销售情况况未未正式式销售推广主题题港港式式生活社社区客户特征征咨咨询客客户以县县城内居居民为主主【燕东新天天地】​大型超市市及购物物广场上上盖住宅宅物业本溪县核核心地段段，具备备便利的的生活条条件小户型产产品为主主，部分分户型采采光效果果较差商业与住住宅共用用通道，，住宅私私密性受受到影响响本项目住住宅适合合投资【项目评价价】​丰泽园地理位置置财财政局局对面生活配套套中中小学学校、医医院、购购物等生生活配套套条件较较好建筑面积积5万平平米容积率2.4项目类型型商商品房房产品类型型小小高层层、高层层主力户型型130-176平米米价格2600-3300开发程度度住住宅共共5万平平米，9栋，高高层6栋栋，小高高层3栋栋，2009年年10月月入住销售情况况销销售40%推广主题题豪豪宅宅客户特征本本地高端客户户【丰泽园】​4.南部板块​南部板块指解解放南路以东东、平山路以以南、地工路路以西区域南部板块大致致可分为南地地板块、技校校板块。【南部板块】丰泽隆园解放南路平山路平山路地工路文化路广裕路转山路北光路东明路振平路和平新村兴华俪城天华新家园新家源实华新兴家园甲秀新苑博林金色年华观山悦平东园南地板块技校板块​供应项目少，近年各类住宅供应量在60万平米左右未来在本钢周边预计可陆续整理出40万平米的开发用地【总体供应】厂区拆迁区近年有较多项项目供应，多多数项目已进进入尾盘期可供整理开发发土地较少，，预计未来每每年供应不会会超过15万万平米新建住住宅南地板块技校板块南地板块中高高档商品房发发展起步较晚晚，未来潜力力巨大​看重南地区域域地理位置上上的优势【客户需求特特征】看重区域方便便的子女就周边厂区改造造完成状况好好，生活环境境整洁客户对居住品品质非常看重重南地板块客户对居住品品质非常看重重技校板块中高端客户对对品质感、居居住环境的需需求较大​板块项目项目类型总建筑面积存量价格南地板块天华新家园经适房8万无2400-2500新家源经适房40万无2100-2200和平新村商品房------无2800-3500（二手）丰泽隆园商品房3万无3000-4000（二手）技校板块实华新兴家园商品房------无3300（二手）博林金色年华商品房11万（二期）无2800-3300平东园经适房14万无2500（二手）甲秀新苑经适房28万28万1900起观山悦商品房45万45万未定【供应项目情况况】​新家源地理位置南南地，二十五五中对面生活配套生生活配套设施施较缺乏，但但周边就学条条件较好建筑面积40万平米容积率1.47绿化率35%项目类型经经适房产品类型多多层、小高层层、高层主力户型49-78平米价格2100-2200开发程度共共40万平米米，共6000余套，回回迁房5000余套，已已开发五年，，仅余部分未未入住销售情况销销售完毕推广主题地地段、价格格客户特征本本钢工人、其其它低收入人人群【新家源】​【规划】以小高层、高层产品为主规划大型社区入口园林​天华新家园地理位置南南地，二十五五中对面生活配套生生活配套设施施较缺乏，但但周边就学条条件较好建筑面积住住宅8万平米项目类型经经适房产品类型多多层、小高层层主力户型60-80平米价格2400-2500建筑风格开发程度已已入住销售情况尚尚有40套左左右未售推广主题地地段客户特征低低收入人群【天华新家园园】​和平新村，，兴华俪城城地块北侧侧，主力户户型100平米左右丰泽隆园位位于解放放南路，建建筑面积3万平米，，户型60-130平米，目目前二手房房价格最高高达到4000元【其它项目】​博林金色年年华地理位置地地工号号7号，技技校对面生活配套建筑面积二期11万平米容积率：2.1绿化率：35%项目类型商品房产品类型多层、小高层、高层主力户型110-130平米价格2800-3300（尾盘）开发程度已入住销售情况尚有少数大户型未销售推广主题户型、物业管理客户特征看重居住品质的中高端客户【博林金色年年华】​地理位置地工路，技校南生活配套生活配套设施较缺乏建筑面积45万平米容积率：1.7绿化率：33%项目类型商品房产品类型多层、小高层、高层主力户型80-130平米价格未定开发程度一期5万平米地基施工中销售情况预计2008年10月中旬开盘销售推广主题中式风格、自然环境【观山悦】​5.拟投投资项目目分析​【拟投资项项目选取取原则】开发风险险小，以以本溪中中高端客客户为主主要客户户群；利润最高品质开发，多附加值，高收益；客户认同；地块无大大量拆迁迁，或拆拆迁难度度不大区域选取取原则应规避风风险产品开开发原原则生活配配套设设施成成熟；；价值增增长空空间大大；消费者者认可可；利润空空间大大；竞争风风险可可降低低；​序号项目名称地理位置规划用地面积(㎡)建筑面积(㎡)开发进度(㎡)1和谐佳园溪湖区河西40310066万（住宅：63万，公建：3万）1800002东方新湖俪城溪湖区河东298500456696(回迁房104014;商品房352682)1214313山水俪城本溪县1689003738204兴华俪城平山区解放南路92200291534动迁阶段【拟投投资项项目】】资源来来源：：海航航​和谐佳佳园地理位位置溪溪湖西西路距距市市中心心（火火车站站）五五公里里交通条条件溪溪湖西西路通通达市市区主主要干干道，，两条条公交交线路路通过过生活配配套周周边缺缺乏必必要生生活配配套，，未来来主要要依靠靠一公公里里外外的溪溪湖区区区政政府周周边建筑面面积62万万平米米容积率率1.63产品类类型多多层小小高高层高高层价格1300-1700开发程程度无无拆迁迁，在在建回回迁房房，封封顶销售情况经适房已销售12套推广主题环境客户特征收入水平较低包括工人、单收入家庭、新婚尚无稳定收入的年轻人外地常住务工人员【和谐佳佳园】​【地块情情况】回迁房地形高差溪湖西路浅山地块西高东低、北高南低，便于组团规划地块间存在较大高差，将提高开发成本临河面较长，已规划临河观景高层住宅​地块临临近沉沉陷区区，或或有部部分地地块位位于沉沉陷区区地块东东南一一公里里为一一铁厂厂区，，污染染严重重西、南南均为为矮山山地块西西南方方向为为老煤煤矿及及抗日日时期期万人人坑东有铁铁路线线，视视野内内为东东方新新湖俪俪城北为社社区及及溪湖湖西路路【周边环环境】​黑厅三居二居户型面面积48-101平平米主力户户型60-80平米米优点缺点客厅、卫生间不采光------户型设计可优化【户型】​【产品】外立面带有回族建筑元素​【SWOT】地块面面山临临水，，可借借助的的景观观因素素较丰丰富交通相相对更更为便便利项目尚尚无正正式面面对市市场，，市场场策略略可调调整空空间大大相对于于竞争争项目目，本本项目目开发发时间间较晚晚，将将流失失大量量客户户水系没没有项目容积率较高，导致开发成本加大主要污污染源源一铁铁的搬搬迁将将改变变区域域的环环境质质量；；主要竞竞争对对手瑞瑞馨佳佳园大大规模模供应应将提提前消消化大大量需需求市场需需求很很可能能已经经受到到挤压压，且且一个个区域域不可可能吸吸引所所有的的购买买需求求优势劣势机会威胁​【市场预预期】鉴于以以下情情况：：区域经经适房房存量量巨大大，客客户可可选择择空间间非常常大过去一一年区区域经经适房房销售售量在在十万万平米米左右右政府对对价格格的管管制非非常严严格本项目目目前前无拆拆迁等等影响响项目目开发发的潜潜在风风险本项目目预计计年销销售量量预计计可在在50000-60000平平米左左右我们认认为本本项目目的投投资评评估应应着重重关注注以下下几点点：高企的的开发发成本本。地地形高高差需需要大大量的的改造造费用用，过过高容容积率率下的的小高高层为为主的的产品品结构构势必必大幅幅增加加开发发成本本；投资回回收慢慢。本本溪市市经适适房区区别于于其它它城市市，其其实际际是廉廉价的的商品品房，，销售售速度度慢，，投资资回收收期长长，现现金回回收慢慢，且且供应应量巨巨大；；政府补补贴、、优惠惠及土土地成成本。。东亿亿瑞馨馨佳园园获得得政府府补贴贴四亿亿元，，本项项目是是否能能够获获得足足够的的政府府支持持也是是决定定本项项目投投资价价值的的关键键因素素。。​东方新新湖俪俪城地理位位置溪溪湖站站对面面原原溪湖湖百货货对面面交通条条件溪溪湖西西路通通达市市区主主要干干道，，距市市中心心（火火车站站）四四公里里，四四条公公交线线路通通过生活配配套新新营业业大商商超市市距本本项目目四百百米，，其它它配套套设施施齐全全建筑面面积45.66万万容积率率1.53绿化率率33%价格1668-1940产品类类型多多层小小高高层高高层开发程度一一期回回迁房1000套，，经适房572套，，已全部封封顶，二期期均为经适适房，尚有有拆迁销售情况06年9月开开始销售，，目前一期期尚余50余套未售售，二期已已积累客户户500余余组推广主题环环境客户特征多多为收入入水平较低低人群，由由于周边环环境大为改改观，后期期吸引部分分公务员等等中等收入入人群【东方新湖俪俪城】​新湖俪城一一期西区新湖俪城一一期东区及及二期（黄黄色区域））新湖俪城东东西区之间间寺庙-藏藏龙寺【规划】经适房回迁房回迁房二期地块为坡地地形，产品延续了一期风格​新湖俪城南南部大商超超市新湖俪城南南侧街道老老社区新湖俪城西西眺和谐佳佳园新湖俪城南南侧社区【周边环境】大商超市填补了区域配套的缺乏地块南侧社区环境较为嘈杂西向视野辽阔​【项目面临的的主要问题题】二期地块尚有三百余户未拆迁住户​【SWOT】地块较为平平坦，只有有少数缓坡坡交通最为便便利周边生活配配套最为便便利项目周边为为老式社区区，较为嘈嘈杂二期地块存存在较大量量的拆迁周边生活配配套设施的的完善，将将吸引更大大范围的客客户前来置置业市场需求很很可能已经经受到挤压压，且一个个区域不可可能吸引所所有的购买买需求优势劣势机会威胁​【市场预期】鉴于以下情情况：同区域内经经适房存量量巨大过去一年区域域经适房销售售量在十万平平米左右政府对价格的的管制非常严严格本项目二期开开发地块仍存存在拆迁问题题本项目具备一一定的地段竞竞争优势本项目已为二二期积累了五五百余组意向向客户，初期期销售方面应应不存在太大大压力我们认为本项项目的投资评评估应着重关关注以下几点点：开发成本。地块容积率高高，拆迁成本本高都将大幅增加加本项目的开开发成本。利润测算。需需根据政府给给予的优惠政策及土土地成本等，结合高容容积率、拆迁迁成本测算利利润。​山水俪城地理位置张张家堡太子子河边生活配套距距离中小学校校较近、医院院、购物不便便建筑面积36万平米容积率2.21项目类型商商品房产品类型多多层小高层层高层价格2100-2580开发程度一一期18万平平米，多层主主体结构施工工中，二期拆拆迁中销售情况未未正式销售，，客户积累500余组推广主题环环境客户特征周周边乡镇子女女就学客户、、乡镇厂矿经经营者等收入入较高人群【山水俪城】​南为远山北为锦绣滨江江项目西为纺织厂及及学校东为太子河——自然环境良好好，视野开阔阔，市容整洁洁【周边环境】​长方形地块，，南北跨度大大，占据太子子河发源地的的宝贵资源组团规划，营营造了丰富的的天际线及社社区景观带沿河高层产品品充分利用了了河景、山景景优势-----整体规划较为为合理【规划】一期二期​最小户型48平米，最大大户型141平米主力户型90.8米至106.9平平米户型设计合理理，功能布局局、功能性、、采光性均较较佳-----户型设计具有有一定的竞争争力【户型】​【存在的问题】二期地块拆迁量较大，估计尚有五百户待拆迁，拆迁阻力较大地块位于本溪县城东南角，在本地人心目中偏远区域一期在建楼为砖混结构，而本地人对框架的安全性认识度较高，是一劣势​【SWOT】项目面山依水水，环境非常常优越项目地块巨大大，可依市场场需求调整产产品结构及类类型项目周边就学学条件非常便便利项目位置距城城中心有一定定心理距离项目周边生活活配套亟待完完善周边乡镇并校带来大量为解解决就学问题题的置业需求求项目周边项目目供应已接近近完毕，竞争减小市场面临饱和和风险拆迁问题可能能影响后续开开发进程优势劣势机会威胁​【市场预期】鉴于以下情况况：周边已无直接接竞争项目往年各供应项项目平均年销销售量在40000平米米至60000平米之间间区域高档商品品房均价已达达到3000元/平米受周边乡镇并并校影响，带带来大量新增增需求项目目具具备备优优越越的的景景观观优优势势本项项目目地地块块仍仍存存在在拆拆迁迁问问题题预计计本本项项目目可可实实现现2800-3000元元/平我们认为本项目的投资评估应着重关注以下几点：拆迁成本及难度。地块尚有五百余户待拆迁，据现场调查了解，拆迁难度较大，其导致的成本增加，对开发进程的影响需谨慎评估。一期产品已无调整空间。一期产品18万平米已动工，已无对产品的调整的可能。吸纳能力。本溪县人口少，往年供应量已吸纳大部分需求，本项目规模较大，预计将有可能面临市场饱和的风险。​【兴华华俪俪城城】地理理位位置置解解放放南南路路与与转转山山路路交交界界处处附附近近交通通条条件件项项目目距距市市中中心心1.5公公里里，，解解放放南南路路、、广广裕裕路路为为城城市市主主干干道道规划划用用地地面面积积92200平平方方米米规划建建筑面面积291534平平方米米周边配配套周周边边购物物、就就医、、子女女就学学等生生活设设施较较为齐齐全发展前前景本本溪溪市受受到广广泛认认可的的新兴兴区域域，特特别受受到高高端客客户的的青睐睐地块现现况目目前正正在动动迁中中​转山路路广裕路路解放南南路本钢青青年公公寓兴华地地块2市场兴华地地块3兴华地地块1第四高高中二十五五中和平新新城丰泽隆隆园老式社社区本钢南南地医医院门门诊老式社社区老式社社区小学【周边环环境及及配套套情况况】周边就学条件优越周边环境略显嘈杂​【存在的的问题题】地块尚有2500个待拆迁户，拆迁难度大项目由三个地块组成，不利于统一规划周边老社区非常多，环境嘈杂​【SWOT】地势平坦，，便于规划划产品交通非常便便利项目紧邻市市属重点学学校，子女女就学非常常方便项目周边为为老式社区区，较为杂杂乱项目周边有有较多低端端娱乐场所所，对区域域安全和品品味有较大大影响地块拆迁问问题极大本区域将成成为城市新新型中心区区，各类配配套设施将将更加齐全全，将吸引引更多中高高端客户本钢大量棚棚户区的改改造将成为为本项目最最大的竞争争对手大量拆迁户户的补偿及及回迁问题题可能影响响本项目的的开发进程程优势劣势机会威胁​【市场预期】鉴于以下情情况：项目所在区区域发展潜潜力较大，，市场前景景相对乐观观项目所处区区域市场吸吸纳能力较较强，周边边各项目平平均年销售售量在60000-80000平米项目所在区区域品质较较高的住宅宅价格较高高，二手成成交价最高高已达到4000元元/平米但项目存在在大量的拆拆迁问题需需要解决我们认为本本项目的投投资评估应应着重关注注以下几点点：拆迁成本及及难度。大大量的拆迁迁户带来大大量的成本本，拖延项项目开发进进程，延迟迟项目回款款期，影响响项目形象象，增大项项目开发资资金成本；；高容积率下下的产品结结构及成本本问题。本本项目容积积率为3.16，产产品结构将将以纯高层层为主，本本溪市场客客户对高层层塔楼的接接受程度需需进行专门门再研究；；本项目市场场空间大，，所处区域域是目前本本溪市最为炙手可可热的区域，但但拆迁是最大大障碍，需对此进进行慎重考考虑。​THANKS！​神圣的工作作在每个人人的日常事事务里，理理想的前途途在于一点点一滴做起起。创造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再创造。。逆境给人宝宝贵的磨练练机会。只只有经得起起环境考验验的人，才才能算是真真正的强者者。21:1921:1921:19:4621:19:46所谓天才，，只不过是是把别人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。强烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有强大的动动力才能在在好的职业业中获得成成功。你必必须在心中中有非分之之想，你必必须尽力抓抓住那个机机会。患难可以试试验一个人人的品格，，非常的境境遇方才可可以显出非非常的气节节;风平浪静的的海面，所所有的船只只都可以并并驱竞胜。。命运的铁铁拳击中要要害的时候候，只有大大勇大智的的人才能够够处之泰然然。不放过任任何细节节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的竞争争优势，，就是比比你的竞竞争对手手学习