中国城市土地使用制度

房地产经济学中国城市土地使用制度

一、土地制度和土地所有权

土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的法定形式。土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利。（法律实现）地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。（经济实现形式）土地所有权的属性1．土地占有权

土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。

2．土地使用权

土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。

3．土地收益权

土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4．土地处分权

土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。二、我国的土地所有制

土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。

《土地管理法》第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据这一规定，我国的土地所有制有两种基本的形式，一种是全民所有制土地即土地国家所有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土地集体所有制。我国传统城市土地使用制度我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。基本特征就在于：一是行政划拨二是无偿无限使用三是禁止转让城市土地使用制度改革我国的城市土地属于国家所有，但随着计划经济体制向市场经济体制转换，土地使用制度发生了根本变化。城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：1、征收土地使用费2、实行土地使用权有偿出让和转让3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件我国城市土地使用制度

城市土地使用制度可以分为两大类：无偿的行政划拨制度有偿的市场交易制度从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押6、城市土地使用权收回与终止城市土地使用权出让定义：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。

城市土地使用权出让的特征（一）土地使用权出让是国家行为土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。（二）土地使使用权出让的的年限是有限限的土地使用权出出让的最高年年限是由国务务院按照土地地的不同用途途规定的，它它是指一次出出让签约的最最高年限。不不同用途的土土地，出让的的最高年限如如下：（1）居住用用地70年；；（2）工业用用地50年；；（3）教育、、科技、文化化、卫生、体体育用地50年；（4）商业、、旅游、娱乐乐用地40年年；（5）综合或或者其他用地地50年。土地使用权出出让年限届满满时，土地使使用者可以申申请续期，但但应当至迟于于届满前一年年申请续期。。（三）土地使使用权出让是是有偿的土地使用者取取得一定年限限内的国有土土地使用权，，须向国家支支付土地使用权出出让金。土地使用权权出让金主要要包括一定年年限内的地租租，此外还包包括土地使用用权出让前国国家对土地的的开发成本以以及有关的土土地安置补偿偿等费用。只只有当土地使使用者支付全全部土地使用用权出让金后后，才能由市市、县人民政政府发给土地地使用权证书书，土地使用用者方可取得得受让的土地地使用权。（四）土地使使用者享有权权利的范围不不含地下之物物我国《城镇国国有土地使用用杈出让和转转让暂行条例例》第二条规规定：“国家家按照所有权权与使用权分分离的原则，，实行城镇国国有土地使用用权出让、转转让制度，但但地下资源、、埋藏物和市市政公用设施施除外。”由由此可见，土土地使用者不不因其享有土土地使用权而而对地下的资资源、埋藏物物和市政公用用设施等享有有权利。城市土地使用用权出让的方方式及程序《城市房地产产管理法》和和《土地管理理法》规定，，国有土地使使用权出让的的主要方式有有协议、招标、拍卖三种。2002年5月，，根据我国土土地市场的实实践，国土资资源部颁布了了《招标拍卖卖挂牌出让国国有土地使用用权规定》。。国土资源部１１１号令［２２００２］规规定：商业、、旅游、娱乐乐和商品住宅宅等各类经营性用地地，必须以招标、拍卖卖或者挂牌牌方式出让。。对经营性性土地已禁禁止协议出出让方式。。协议出让1.协议出出让的概念念：协议出让是是指土地的的出让方和和受让方通通过协商方方式有偿出出让土地使使用权的方方式。一般由土地地使用者向向政府土地地管理部门门提出用地地申请，经经法定程序序批准后，，再由出让让方与受让让方就地价价、使用年年限、付款款方式以及及用地条件件等达成协协议，并签签订出让合合同的行为为。2.适用范范围：协议出让的的土地主要要适用于工工业、仓储储、市政公公益事业项项目以及政政府为调整整经济结构构、实施产产业政策而而需要给予予优惠扶持持的建设项项目。招标、拍卖卖或者挂牌牌出让招标出让国国有土地使使用权是指市、县县人民政府府土地行政政主管部门门（以下简简称出让人人）发布招招标公告，，邀请特定定或者不特特定的公民民、法人和和其他组织织参加国有有土地使用用权投标，，根据投标标结果确定定土地使用用者的行为为。拍卖出让国国有土地使使用权是指指出出让让人人发发布布拍拍卖卖公公告告，，由由竞竞买买人人在在指指定定时时间间、、地地点点进进行行公公开开竞竞价价，，根根据据出出价价结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。。挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权是指指出出让让人人发发布布挂挂牌牌公公告告，，按按公公告告规规定定的的期期限限将将拟拟出出让让宗宗地地的的交交易易条条件件在在指指定定的的土土地地交交易易场场所所挂挂牌牌公公布布，，接接受受竞竞买买人人的的报报价价申申请请并并更更新新挂挂牌牌价价格格，，根根据据挂挂牌牌期期限限截截止止时时的的出出价价结结果果确确定定土土地地使使用用者者的的行行为为。。土地地使使用用权权出出让让金金1.土土地地使使用用权权出出让让金金的的概概念念：：是政政府府将将土土地地使使用用权权出出让让给给土土地地使使用用者者，，并并向向受受让让人人收收取取的的政政府府放放弃弃若若干干年年土土地地使使用用权权的的全全部部货货币币或或其其他他物物品品及及权权利利折折合合成成货货币币的的补补偿偿。。2.土土地地使使用用权权出出让让金金的的确确定定有有三三个个过过程程：：第一一是是估估价价过过程程。。在在这这个个过过程程中中，，政政府府选选择择有有土土地地估估价价资资格格的的中中介介机机构构对对拟拟出出让让的的土土地地进进行行地地价价评评估估。。第二二是是确确定定出出让让底底价价过过程程。。在在这这个个过过程程中中，，政政府府根根据据其其产产业业政政策策和和其其他他有有关关政政策策，，对对土土地地估估价价结结果果进进行行修修订订，，形形成成出出让让底底价价。。第三三是是批批准准过过程程。。土地地使使用用权权划划拨拨（一一））土土地地使使用用权权划划拨拨的的概概念念是指指县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，，在在土土地地使使用用者者缴缴纳纳补补偿偿、、安安置置等等费费用用后后将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者将将土土地地使使用用权权无无偿偿交交付付给给土土地地使使用用者者使使用用的的行行为为。。以划划拨拨方方式式取取得得上上地地使使用用权权的的，，除除法法律律、、行行政政法法规规另另有有规规定定外外，，没没有有使使用用期期限限的的限限制制。。但但划划拨拨使使用用的的范范围围有有严严格格限限制制。。国有有土土地地使使用用权权划划拨拨的的适适用用范范围围(1)国国家家机机关关用用地地和和军军事事用用地地。。国家家机机关关用用地地是是指指各各级级权权力力机机关关、、行行政政机机关关、、审审判判机机关关和和检检察察机机关关用用地地。。(2)城市基基础设施用地地和城市公益益事业用地。。城市基础设施施用地是指给给排水、环境境保护、供电电、通信、煤煤气、道路桥桥梁、消防保保安等设施用用地，城市公公益事业用地地是指城市内内教育、文化化和卫生等设设施用地。(3)国家重重点扶持的能能源、交通、、水利等项目目用地。(4)法律、、行政法规规规定的其他用用地。城市土地使用用权划拨的基基本程序（1）申请。。建设用地单位位持经批准的的设计任务书书或者初步设设计、年度基基本建设计划划等有关文件件和城市规划划管理机关核核发的建设用用地规划许可可证，按照审审批权限向城城市土地管理理部门申请建建设用地。（2）审批。。城市土地管理理部门根据用用地申请书等等有关文件，，依法定权限限进行审核、、批准，核发发建设用地批批准证书。（3）划拨。。获得建设用地地批准证书后后，由城市土土地管理部门门根据建设进进度一次或分分期划拨建设设用地。（4）发证。。建设项目竣工工后，由城市市规划管理和和土地管理部部门核查实际际用地后，土土地管理部门门核发国有土土地使用证。。例题：国有土地使用用权划拨具有有的特征中，，不包括()。。A．国有土土地使用权划划拨是国家的的一种行政行行为B．因划划拨而取得的的国有土地使使用权一般有有期限上的限限制C．土地地使用权人仅仅需以较小的的代价或不付付任何代价即即取得划拨的的土地使用权权D．国有土土地使用权的的划拨要经过过县级以上人人民政府的批批准，由同级级土地管理部部门负责实施施答案：B解解析：国有有土地使用权权划拨具有的的特征中，因因划拨而取得得的国有土地地使用权一般般无期限上的的限制。土地使用权转转让（一）基本概概念：土地使用权转转让指土地使使用者将土地地使用权再转转让的行为，，包括出售、交换、、赠与和继承承。（二）当事人人须订立书面面转让合同土地使用权转转是要式民事事法律行为，，当事人应当当以书面形式式签订土地使使用权转让合合同（三）土地使使用转让过户户登记土地使用权转转让的过护登登记是指受转转让人凭依法法取得的有关关土地使用权权的有效文件件到法定机关关办理土地使使用权变更登登记。《城市房地产产管理法》规规定，以出让让方式取得土土地使用权的的，转让房地地产时，应当当符合下列条条件：（1）按照出出让合同约定定已经支付全全部土地使用用权出让金，，并取得土地地使用权证书书；（2）按按照出让合同同约定进行投投资开发，属属于房屋建设设工程的，完完成开发投资资总额的25%以上，属属于成片开发发土地的，形形成工业用地地或者其他建建设用地条件件。转让房地地产时房屋已已经建成的，，还应当持有有房屋所有权权证书。以划拨方式式取得土地地使用权的的，转让房房地产时，，应当按照照国务院规规定，报有有批准权的的人民政府府审批。有有批准权的的人民政府府准予转让让的，应当当由受让方办理土地使使用权出让让手续，并并依照国家家有关规定定缴纳土地使用权权出让金。以出让方式式取得土地地使用权的的，转让房房地产后，，其土地使使用权的使使用年限为为原土地使使用权出让让合同约定定的年限减减去原上地地使用者已已经使用年年限后的剩剩余年限。。以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产后，受受让人改改变原土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途的，必必须取得得原出让让方和市市、县人人民政府府城市规规划行政政主管部部门同意意，签订订土地使使用权出出让合同同变更协协议或者者重新签签订土地地使用权权出让合合同，相相应调整整土地使使用权出出让金。。国有土地地使用权权的出租租(一)概概念和条条件国有土地地使用权权的出租租，是指指土地使使用人作作为出租租人将土土地使用用权随同同地上建建筑物、、其他附附着物出出租给承承租人使使用，由由承租人人向出租租人支付付租金的的法律行行为。出租国有有土地使使用权，，应当符符合以下下条件：：(1)《《城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例》第第28条条规定，，未按土土地使用用权出让让合同约约定的期期限和条条件开发发利用土土地的，，土地使使用权不不得出租租。(2)因划拨拨而取得得的土地地使用权权，如不不符合法法定条件件不得出出租。按我国目目前的城城市土地地使用相相关法规规的规定定，土地地使用权权人通过过出让方式、转让方式的土土地使用用权可以以出租。。当土地使使用权人人获得的的是划拨土地使用用权，经经土地管管理部门门批准后后，与土土地管理理部门补补签了土土地使用用权出让让合同且且补交了了土地出让让金的，也可可以出租租。国有土地地使用权权的抵押押概念:城市土地地使用权权抵押是是指通过过出让和和转让方方式取得得土地使使用权的的单位，，为借贷贷或偿还还债务，，将其土土地使用用权及其其地上建建筑物、、其他附附着物向向金融机机构或债债权人提提供财产产保证的的行为。。土地使用用权作为为贷款担担保时，，如果使使用权抵抵押人到到期不能能偿还贷贷款本息息，那么么土地使使用权转转归贷款款方所有有，或者者由贷款款方进行行处置，，用处置置收入偿偿还贷款款本息。。《城市房房地产管管理法》》规定，，房地产产抵押，，应当凭凭土地使使用权证证书、房房屋所有有权证书书办理。。设定房房地产抵抵押权的的土地使使用权如如果是以以划拨方方式取得得的，那那么依法法拍卖该该房地产产后，应应当从拍拍卖所得得的价款款中缴纳纳相当于于应缴纳纳的土地地使用权权出让金金的款额额后，抵抵押权人人方可优优先受偿偿。土地使用用权的收收回和终终止一、城市市土地使使用权收收回《土地管管理法》》规定，，下列情情况可以以收回城城市土地地使用权权：（一）国国家因社社会公共共利益需需要而提提前收回回土地使使用权（二）为为实施城城市规划划进行旧旧城区改改建，需需要调整整使用土土地的，，可以收收回土地地使用权权（三）土地使使用权届满收收回土地使用权出出让合同约定定的使用年限限届满，土地地使用者未申申请续期或虽虽申请续期但但依照规定未未获批准的，，土地使用权权由国家无偿偿收回，土地地使用权及其其他地上建筑筑物、其他附附着物所有权权由国家无偿偿取得。土地地使用者应当当交还土地使使用证，并依依照规定办理