物业管理客户服务培训

物业管理客户服务培训培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？三、房地产建筑知识四、房地产测绘知识第三章房地产建筑知识建筑物的概念和分类建筑识图建筑工程造价第三章房地产建筑知识⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑

⑵按建筑物层数或总高度分类：

住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）

公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑

建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。建筑物的分类⑶按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。第三章房地产建筑知识建筑物的分类剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式第三章房地产建筑知识建筑物的分类框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。第三章房地产建筑知识建筑物的分类核心筒筒体结构tubestructure

由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四类。绝对标高：相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程

相对标高：对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；

建筑标高：建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。

以上的量单位只能是米(m)

高度第三章房地产建筑知识建筑识图

板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。建筑单体分类什么是房房地产图图？房地产图图是地籍籍图和房房产图的的总称。。第四章房房地产产测绘知知识地籍图分分为基本本地籍图图和宗地地图。▲基本地地籍图：：是全面反反映土地地及其上上附着物物的位置置和权属属等状况况的基本本图。▲宗地图图：是指土地地所有者者或土地地使用者者的土地地权属界界址线所所封闭包包围的一一块土地地。房产图主要包括括3类图形：：分幅图图、分丘丘图和分分层分户户图。是是办理房房产证的的必要图图件资料料。地籍图是全面反反映土地地及其上上附着物物的位置置和权属属等状况况的基本本图。宗地图是指土地地所有者者或土地地使用者者的土地地权属界界址线所所封闭包包围的一一块土地地。地形图是表示地地形、地地物的平平面图件件，是用用测量仪仪器把实实际测量量出来，，并用特特定的方方法按一一定比例例缩绘而而成的。。它是地地面上地地形和地地物位置置实际情情况的反反映。房产图：：是房产产产权、、产籍管管理的重重要资料料▲房产分分幅图：：比例尺尺一般为为1：500。

▲房房产分丘丘图：比比例尺在在1：100~1：1000之间。▲房产分分户图：：比例尺尺一般为为1：200。第四章房房地产产测绘知知识房产分幅幅图是全面反反映房屋屋及其用用地的位位置和权权属等状状况的基基本图，，是测绘绘房产分分丘图和和房产分分户图的的基础资资料，也也是房产产登记和和建立产产籍资料料的索引引和参考考资料，，比例尺一一般为1：500。房地产分分幅图表表示的内内容有：：控制点点、行政政边界、、丘界、、房屋、、房屋附附属设施施和房屋屋围护物物、房产产要素和和房产编编号，以以及与房房产管理理有关的的地形要要素和注注记房产分丘丘图为单位绘绘制，是是房产分幅幅图的局局部图，是绘制制房屋产产权附图图的基本本图，比比例尺在在1：：100～1：：1000之之间房产分户户图以产权登登记户为为单位绘绘制，是是在房产产分丘图图基础上上绘制的的细部图图，以一一户产权权人为单单位，表表示房屋屋权属范范围的细细部图，，以明确确异产毗毗连房屋屋的权利利界线，，供核发发房屋所所有权证证的附图图使用，，比例尺一一般为1：200第四章房房地产产测绘知知识房屋面积积的种类类有多少少？什么么是房屋屋建筑面面积、房房屋使用用面积？？房屋面积积有：建建筑面积积，使用用面积；；套内建建筑面积积、共有有建筑面面积、分分推的共共有建筑筑面积，，预售面面积，竣竣工面积积，产权权面积。。套内面积积和套内内建筑面面积？第四章房房地产产测绘知知识什么是房房屋建筑筑面积？？房屋建筑筑面积是是指房屋屋外墙（（柱）勒勒脚以上上各层的的外围水水平投影影面积，，包括：：阳台、、挑廊、、地下室室、室外外楼梯等等，且具具备有上上盖、结结构牢固固，层高高2.2米以上（（含2.2米，下同同）的永永久性建建筑。第四章房房地产产测绘知知识什么是房房屋的使使用面积积？房屋使用用面积是是指房屋屋内全部部可供使使用的空空间面积积，房屋屋的内墙墙面水平平投影计计算。什么是房房屋的实实用面积积？它是"建筑面积积"扣除公共共分摊面面积后的的余额。。使用率和和实用率率的差别别？第四章房房地产产测绘知知识什么是房房屋的套套内建筑筑面积？？房屋套内内建筑面面积是指指由套内内房屋使使用面积积、套内内墙体面面积、套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成的面积积。套内墙体体面积＝＝1／2共用墙墙墙体投影影面积或或＝非共共用墙墙墙体水平平投影面面积公共分摊摊面积＝＝公用建建筑面积积分摊系系数×套内建筑筑面积公用建筑筑面积分分摊系数数＝整幢幢建筑物物的公用用建筑面面积／整整幢建筑筑物的各各套套内内建筑面面积之和和第四章章房房地产产测绘绘知识识什么是是房屋屋的共共用建建筑面面积？？房屋共共有建建筑面面积是是指各各产权权人共共同占占有或或共同同使用用的建建筑面面积，，它应应按一一定方方式在在各产产权人人之间间进行行分摊摊。第四章章房房地产产测绘绘知识识分摊的的共有有建筑筑面积积：是指某某个产产权人人在房房屋共共有建建筑面面积中中所分分摊的的面积积。预售面面积：：俗称楼楼花面面积。。指在在商品品预售售时按按建筑筑设计计图上上尺寸寸计算算的房房屋面面积。。房屋产产权面面积：：是指产产权人人依法法拥有有房屋屋所有有权的的房屋屋面积积。它它由直直辖市市、市市、县县房地地产行行政主主管部部门登登记确确权认认定。。商品房房有哪哪些公公共面面积需需要分分摊？？第四章章房房地产产测绘绘知识识1、各产产权户户的电电梯井井、管管道井井、楼楼梯间间、垃垃圾道道、配配电室室、设设备间间、公公共门门厅、、过道道、地地下室室、值值班警警卫室室，以以及为为整幢幢建筑筑服务务的共共有房房屋和和管理理房屋屋。2、套(单元)与公共共建筑筑空间间之间间的分分隔墙墙以及及外墙墙(包括山山墙)墙体水水平投投影面面积的的一半半。第四章章房房地产产测绘绘知识识不应分分摊的的共有有建筑筑面积积包括括那些些？1、从属属于人人防工工程的的地下下室、、半地地下室室。2、供出出租或或出售售的固固定车车位或或专用用车库库。3、幢外外的用用做公公共休休憩的的设施施或架架空层层。第四章章房房地产产测绘绘知识识层高层高是是指住住宅高高度以以"层"为单位位计量量，每每一层层的高高度国国家在在设计计上有有要求求，这这个高高度就就叫层层高。。它通通常包包括下下层地地板面面或楼楼板面面到上上层楼楼板面面之间间的距距离。。净高净高是是指层层高减减去楼楼板厚厚度的的净剩剩值。。⑹挑楼、、全封封闭的的阳台台，按按其外外围水水平投投影面面积计计算。。属永永久性性结构构有上上盖的的室外外楼梯梯，按按各层层水平平投影影面积积计算算。与与房屋屋相连连的有有柱走走廊，，两房房屋间间有上上盖和和柱的的走廊廊，均均按其其柱的的外围围水平平投影影面积积计算算。房房屋间间永久久性的的封闭闭的架架空通通廊，，按外外围水水平投投影面面积计计算。。⑺⑺地下下室、、半地地下室室及其其相应应出入入口，，层高高在2.2m以上的的，按按其外外墙（（不包包括采采光井井、防防潮层层及保保护墙墙）外外围水水平投投影面面积计计算。。⑻⑻有柱柱（不不含独独立柱柱、单单排柱柱）或或有围围护结结构的的门廊廊、门门斗，，按其其柱或或围护护结构构的外外围水水平投投影面面积计计算。。第四章章房房地产产测绘绘知识识计算全全部建建筑面面积的的范围围：第四章章房房地产产测绘绘知识识房屋建建筑面面积的的计算算计算建建筑面面积的的一般般规定定如下下①计算算建筑筑面积积的的的房屋屋应是是永久久性结结构的的房屋屋②②计算算建筑筑面积积的房房屋，，层高高应在在2.2m以上。。层高高是指指上下下两层层楼面面或楼楼面与与地面面之间间的垂垂直距距离。。③③同一房房屋如如果结结构、、层数数不相相同时时，应应分别别计算算建筑筑面积积。第四章章房房地产产测绘绘知识识房屋建建筑面面积的的计算算组成：：套内内使用用面积积、套套内墙墙体面面积、、套内内阳台台建筑筑面积积计算：：⑴⑴套内内使用用面积积为套套内房房屋使使用空空间的的面积积，以以水平平投影影面积积按以以下规规定计计算：：①①套内内使用用面积积为套套内卧卧室、、起居居室、、过厅厅、过过道、、厨房房、卫卫生间间、厕厕所、、贮藏藏室、、壁柜柜等空空间面面积的的总和和。②②套内楼梯按按自然层数数的面积总总和计入使使用面积。。③不包括在在结构面积积内的套内内烟囱、通通风道、管管道井均计计入使用面面积。④④内墙面装装饰厚度计计入使用面面积。⑼玻璃幕墙等等作为房屋屋外墙，按按其外围水水平投影面面积计算。。

⑽属永永久性建筑筑有柱的车车棚、货棚棚等，按柱柱的外围水水平投影面面积计算。。

⑾依坡坡地建筑的的房屋，利利用吊脚做做架空层，，有围护结结构的按其其高度在2.2m以上部位的的外围水平平投影面积积计算。⑿⑿有伸缩缩缝的房屋屋，如果其其与室内相相通的，伸伸缩缝计算算建筑面积积。第四章房房地产测绘绘知识计算全部建建筑面积的的范围：⑴与房屋相连连有上盖而而无柱的走走廊、檐廊廊，按其围围护结构外外围水平投投影面积的的一半计算算。

⑵独独立柱、单单排柱的门门廊、车棚棚、货棚等等属永久性性建筑，按按其上盖水水平投影面面积的一半半计算。⑶⑶未封闭闭的阳台、、挑廊，按按其围护结结构外围水水平投影面面积的一半半计算。⑷⑷无顶盖盖的室外楼楼梯按各层层水平投影影面积的一一半计算。。

⑸有顶顶盖不封闭闭的永久性性的架空通通廊，按外外围水平投投影面积的的一半计算算第四章房房地产测绘绘知识计算一半建建筑面积的的范围：⑴层高在2.2m以下下（（不不含含2.2m，下下同同））的的夹夹层层、、插插层层、、技技术术层层和和层层高高在在2.2m以下下的的地地下下室室和和半半地地下下室室。。⑵突突出出房房屋屋墙墙面面的的构构件件、、配配件件、、装装饰饰件件、、装装饰饰性性的的玻玻璃璃幕幕墙墙、、垛垛、、勒勒脚脚、、台台阶阶、、无无柱柱雨雨篷篷等等。。⑶⑶房房屋屋间间无无上上盖盖的的架架空空通通廊廊。。⑷⑷房房屋屋的的天天面面、、挑挑台台、、天天面面上上的的花花园园、、泳泳池池。。⑸⑸建建筑筑物物内内的的操操作作平平台台、、上上料料平平台台及及利利用用建建筑筑物物的的空空间间安安置置箱箱、、罐罐的的平平台台。。⑹骑骑楼楼、、骑骑街街楼楼的的底底层层用用作作道道路路街街巷巷通通行行的的部部分分。。⑺利利用用引引桥桥、、高高架架路路、、高高架架桥桥、、路路面面作作为为顶顶盖盖建建造造的的房房屋屋。。⑻⑻活活动动房房屋屋、、临临时时房房屋屋、、简简易易房房屋屋。。⑼⑼独独立立烟烟囱囱、、亭亭、、塔塔、、罐罐、、池池、、地地下下人人防防干干、、支支线线⑽⑽与与房房屋屋室室内内不不相相通通的的房房屋屋间间的的伸伸缩缩缝缝。。第四四章章房房地地产产测测绘绘知知识识不计计算算建建筑筑面面积积的的范范围围：：共有有建建筑筑面面积积分分摊摊１．．计计算算公公式式各套套应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积（（㎡㎡））=应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积/参参加加共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊的的各各套套内内建建筑筑面面积积之之和和*参参加加共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊的的各各套套内内建建筑筑面面积积．．２．．分分摊摊的的方方法法：：住宅宅楼楼：：以以套套为为单单位位，，按按各各套套内内建建筑筑面面积积比比例例分分摊摊共共用用建建筑筑面面积积；；商商住住楼楼：：先先将将住住宅宅与与商商用用的的共共有有建建筑筑面面积积区区分分，，商商住住共共用用部部分分进进行行分分摊摊，，然然后后将将住住宅宅与与商商住住共共用用分分摊摊的的面面积积相相加加，，得得出出分分摊摊面面积积．．第四四章章房房地地产产测测绘绘知知识识第四四章章房房地地产产测测绘绘知知识识案例例：：某某项项目目设设计计指指标标第四四章章房房地地产产统统计计指指标标房屋屋建建设设状状况况统统计计房屋屋居居住住状状况况统统计计房屋屋面面积积及及价价值值指指标标商品品房房销销售售与与出出租租附件件：：房房地地产产统统计计指指标标的的解解释释第四四章章房房地地产产统统计计指指标标房屋屋建建设设状状况况统统计计【房屋施工面积积】【房屋新开工面面积】【房屋竣工面积积】【竣工房屋价值值】第四章房地地产统计指标标房屋居住状况况统计【居住人口】【居住户数】【人均住宅建筑筑面积】【人均住宅使用用面积】【户均住宅套数数】【住宅成套率】【住宅自有（私私有）率】第四章房地地产统计指标标商品房销售与与出租【实际销售面积积】【外销（租）】【预售面积】【空置面积】【出租面积】【出租给个人】【实际销售额】9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:28:3302:28:3302:281/6/20232:28:33AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:28:3302:28Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:28:3302:28:3302:28Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:28:3302:28:33January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20232:28:33上午午02:28:331月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:28上上午1月-2302:28January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/62:28:3302:28:3306January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:28:33上午午2:28上午午02:28:331月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:28:3302:28:3302:281/6/20232:28:33AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2302:28:3302:28Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:28:3302:28:3302:28Friday,January6,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2302:28:3302:28:33January6,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。06一月20232:28:33上午02:28:331月-2315、楚塞三湘接接，荆