珠海市写字楼市场报告XXXX年

珠海写字楼市场分析报告价格状况未来供应分析报告提纲整体市场分析空置状况供应特征需求特征整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。珠海写字楼市场将以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。预计2011年随着三旧改造的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。单位：万元、万平方米全市合计2005年2006年2007年2008年2009年2010年施工面积7.821.936.776.3240.3343.78竣工面积6.151.513.692.551.430.7销售面积1.540.821.853.120.594.6空置面积6.526.565.694.134.51/销售金额507625181008122560316536576数据来源：珠海市统计局供应特征——竣工量小，波动大图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。数据来源：珠海市建设局单位：万㎡06-10年供应情况——新香洲供应集中项目名称区域建筑面积（㎡）使用率租金当前二手售价（元/㎡）物业管理费（元/㎡）空置率入住时间首府一号新香洲1800070%40-60含装修9000-10000租金含管理费25%2007年底第3构建新香洲3500不到70%40-5010000含装修租金含管理费10%2007年日荣大厦新香洲1200070%50起只租不售1830%2008年初国际科技大厦新香洲3192875%75-90毛坯15000-160001602008年底恒和中心新香洲4054865%/1050013尚未交楼从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品质高，纯写字楼项目成为趋势。从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。数据来源：百脑会市场部需求特征——总量小波动大2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。数据来源：珠海市统计局单位：万㎡价格状况——呈现快速上涨趋势在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡。数据来源：珠海市建设局单位：元/㎡随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。空置情况——空置面积持续下滑数据来源：珠海市建设局单位：万㎡未来带写字楼项目的分布财富商务大厦数据来源：珠海市规划局，国土资源局丹田广场2期安广大厦泉福名门中南房产项目中海环宇城办公珠华商业广场钰海环球金融中心中海兰埔项目滕兴旧改项目汉鼎大厦世邦商贸物流中心拱北口岸商业中心庆华集团成山集团总部三联集团清华瑞景宝来康酒店湾仔海湾村旧改梅溪工业区旧改财富贸易项目旧货调剂市场扬名广场2期红石大厦啤酒厂旧改项目区域项目名称项目建筑面积用途入市时间工程进度吉大财富商务大厦约3万商业、酒店、办公预计2011年封顶珠华商业广场32.1万酒店、商业、办公预计2012年后规划中三联集团约3.5万商业、办公、住宅2012年以后规划中钰海环球金融中心约7万商业、办公预计2011年地下室中南房产项目1.8万商业、住宅、办公、工业2012年以后规划中汉鼎大厦约4万商业、办公2011年底规划中财富商贸项目约3万办公2012年以后规划中庆华集团约2.5万酒店、办公2012年以后规划中新、老香洲丹田广场2期2.3万商业、办公2011年底已开工泉福名门约2.0万商业、办公预计2011年即将封顶梅溪工业区旧改约30万住宅、办公、商业2012年以后规划中扬名广场2期13.9万办公、商业、酒店预计2011年已开工安广大厦2.9万办公预计2011年已开工拱北成山集团项目约5万酒店、商业、办公预计2012后规划中中海兰埔项目约23万酒店、商业、办公、公寓预计2012平整土地滕兴旧改项目10万商业、办公、公寓预计2012规划中宝来康酒店约3.5万酒店、商业、办公预计2012后规划中拱北口岸商业中心约60万住宅、办公、商业预计2012后规划中前山世邦商贸物流中心50万住宅、办公、商业预计2012已开工中海环宇城办公约18万办公、商业预计2012后规划中红石大厦约1.7万办公预计2012已获施工许可证清华瑞景办公5万住宅、办公预计2012已开工旧货调剂市场约4.5万办公、商业、仓储预计2012后规划中湾仔湾仔海湾村旧改约18万商业、住宅、办公预计2012后规划中总计总建筑规模达到306.7万平方米，其中商业、办公供应量将超过80万平方米项目详列从未来供供应量看看：未来5年年内珠海海市区内内将供应应11个个纯写字字楼项目目共计40多万万平方米米规模。。另金湾湾区亦有有多个办办公项目目已报建建用地，，规模亦亦较大，，从供应区区域看：：3年内将将以新老老香洲供供应写字字楼为主主，未未来以轻轻轨为轴轴线的两两侧、前前山河两两岸以及及十字门门商务区区将成为为写字楼楼尤其是是高档写写字楼的的聚集区区域。从档次上上看：高端写字字楼将成成为趋势势，未来来将至少少有10个以上上的高档档写字楼楼面市，，供应面面积将超超过50万平方方米。未来供应应分析恒和中心心开发商：：珠海市信信兴投资资发展有有限公司司项目地址址：香洲区人人民东路路313号占地面积积：8510.36㎡建筑面积积：40630.15㎡绿化率：：35.7%容积率：：4.28总套数：438套套项目动态态：1月9日日副楼公公开发售售，均价价10600元元/㎡，，含1800元元/㎡装装修，享享96/98折折优惠，，VIP客户可可享交1万低2万优惠惠，当天天成交约约六成。。1月17日主主楼开盘盘，推售售208套单位位，均价价9800元/㎡，不不含装修修，享96/98折优优惠，当当天成交交约五成成。截止止目前全全部售罄罄。项目亮点点：办公居住住两用SOHO空间。。典型项目目介绍国际科技大厦厦开发商：珠海市非凡科科技有限公司司项目地址：香洲区红山路路288号（（市行政服务中心旁））占地面积：9000㎡建筑面积：31928.3㎡绿化率：30%容积率：2.61管理费：16元/月/㎡停车位：222项目动态：2008年5月入驻，目目前无空置情情况。二手市市场售价15000-16000元元/㎡。项目亮点：珠海首个生态态型、智能化化5A甲级写写字楼，户型型可自由分割割，可大可小小，推出6米米层高LOFT空间、顶顶层复式、平平层三种办公公空间形态财富商务大厦厦开发商：珠海市南海房房产发展有限限公司项目地址：吉大海滨南路路与吉大路交交汇东南侧占地面积：4917.43㎡建筑面积：32466.78㎡绿化率：30%容积率：5.17层高：25层售价：18000元元/㎡，毛坯坯项目动态：目前已露外立立面，预计7-8月竣工工；尚未正式式对外销售，，但据接待处处介绍，当前前25层以下下全部被内部部预定完，多多以整层购买买为主。预计计2011年年9-10月月将正式对外外销售。项目亮点：吉大核心区域域甲级海景写写字楼。相关利好消息息横琴大开发今年6月24日国务院常常务会议审议议和原则通过过《横琴总总体发展规划划》，并于8月14日正正式作出批复复。《横琴总总体发展规划划》的实施，，使珠海横琴琴新区站在了了一个新的制制高点上，标标志着横琴开开发建设迈进进了新的阶段段。按照《横横琴总体发展展规划》，将将主要有三大大定位（“一一国两制”下下探索粤港澳澳合作新模式式的示范区、、深化改革开开放和科技创创新的先行区区、促进珠江江口西岸地区区产业升级的的新平台）、、四大产业（（重点发展商商务服务、休休闲旅游、科科技研发、高高新技术等四四大主导产业业）、五大政政策支持（将将横琴纳入珠珠海经济特区区范围、实施施“分线管理理”的通关创创新制度、鼓鼓励金融创新新、实行更加加开放的产业业和信息化政政策、支持进进行土地管理理制度和社会会管理制度改改革）支撑横横琴新区的发发展。横琴新区的发发展目标是，，经过10到到15年的努努力，把横琴琴建设成为连连通港澳、区区域共建的““开放岛””，经济繁荣荣、宜居宜业业的“活力岛岛”，知识密密集、信息发发达的“智能能岛”，资源源节约、环境境友好的““生态岛”。。到2015年，人口规规模为12万万人，人均GDP为12万元；到2020年，，人口规模为为28万人，，人均GDP为20万元元。横琴重点项目目1、珠海长隆隆国际海洋度度假区一期项项目：总投资资100亿元元，一期项目目总投资17亿元，总建建筑面积约234000平方米，主主要建设内容容包括：体验验南极区、野野生北极区、、穿越大西洋洋区和办公服服务A区及道道路、绿化、、环保等配套套设施。2、珠海十字字门中央商务务区会展商务务组团：总投投资382亿亿元，位于十十字门水道两两侧，面积约约5.77平平方公里，主主要建设珠海海国际会展中中心、酒店、、写字楼等3、横琴多联联供燃气发电电项目：总规规划8×350MW机组组，占地36万平方米，，首期建设2×350MW机组，占占地约18万万平方米，建建设投资约28亿元4、横琴海岛岛风电场：位位于横琴岛脑脑背山，共安安装21台单单机容量为750kw的的风能发电机机组，总装机机容量为15.75Mw，是目前国国内第二大海海岛风能发电电场，2008年1月1日投入商业业运行。港珠澳大桥开开工港珠澳大桥建建成后，将成成为世界上最最长的跨海大大桥；大桥将将建6公里多多长的海底隧隧道，施工难难度世界第一一；使用寿命命长达120年，可以抗抗击八级地震震。珠海至香香港的车程将将由目前的3个半小时缩缩短至半小时时，港澳两地地经由陆路往往来的车程将将由现时的3小时缩短至至1小时以内内。大桥从从根本本上改改变了了珠海海的交交通区区位，，使珠珠海从从一个个边缘缘城市市晋升升为交交通枢枢纽城城市，，成为为粤港港澳连连接点点大桥建建设为为珠海海承接接先进进的制制造业业提供供了很很大的的外部部条件件，为为已经经规划划的产产业园园区更更好地地吸引引国际际国内内制造造业落落户奠奠定了了基础础。大桥建建设还还使珠珠海具具有了了利用用三地地交通通便利利条件件，吸吸引大大量人人流物物流，，发展展商贸贸物流流业和和服务务业的的优势势港珠澳澳大桥桥一旦旦开通通，珠珠海就就会成成为珠珠三角角西岸岸城市市到达达香港港的一一个枢枢纽通通道，，从而而带动动周边边的人人流、、物流流、资资金流流、信信息流流流通通，产产生很很强的的聚集集效应应，增增强珠珠海机机场和和港口口在珠珠三角角地区区的竞竞争力力《珠江江三角角洲地地区改改革发发展规规划纲纲要(2008-2012年年)》》《纲要要》中中特别别提出出以珠珠海为为珠江江口西西岸核核心城城市以珠海海市为为核心心，以佛佛山、、江门门、中中山、、肇庆庆市为为节点点的珠珠江口口西岸岸地区区，要要提高高产业业和人人口集集聚能能力，，增强强要素素集聚聚和生生产服服务功功能，，优化化城镇镇体系系和产产业布布局，，提升升珠江江口西西岸地地区发发展水水平。。珠海海要充充分发发挥经经济特特区和和区位位优势势，加加快交交通基基础设设施建建设，，尽快快形成成珠江口口西岸岸交通通枢纽纽，增强强高端端要素素聚集集发展展功能能和创创新发发展能能力，，提升升核心心竞争争力，，提高高发展展带动动能力力，建成现现代化化区域域中心心城市市和生态态文明明的新新特区区，争争创科科学发发展示示范市市。加快建建设珠珠海高高栏港港工业业区、、海洋洋工程程装备备制造造基地地、航航空产产业园园区和和国际际商务务休闲闲旅游游度假假区。。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。16:54:3316:54:3316:541/6/20234:54:33PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2316:54:3316:54Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。16:54:3316:54:3316:54Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2316:54:3316:54:33January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20234:54:33下下午16:54:331月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:54下下午午1月-2316:54January6,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/616:54:3316:54:3306January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:54:33下下午4:54下下午16:54:331月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。16:54:3416:54:3416:541/6/20234:54:34PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2316:54:3416:54Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。16:54:3416:54:3416:54Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2316:54:3416:54:34January6,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。06一一月20234:54:34下午午16:54:341月-2315、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。一月234:54下下午1月-2316:54January6,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/616:54:3416:54:3406January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。4:54:34下下午4:54下下午午16:54:341月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾