商业地产可行性研究报告

商业地产可行性争论报告第一篇：商业地产工程可行性争论报告最近中国产业竞争情报网公布的《商业地产工程可行性争论报告》，就是通过对工程的市场需求、资源供给、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利力量等方面的争论，从技术、经济、工程等角度对工程进展调查争论和分析比较，并对工程建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学推测，为工程决策供给公正、牢靠、科学的投资询问以下内容是报告的具体名目，可以给你做个参考：第一局部商业地产工程总论总论作为可行性争论报告的首要局部，要综合表达争论报告中各局部的主要问题和争论结论，并对工程的可行与否提出最终建议，为可行性争论的审批供给便利。一、商业地产工程背景〔一〕工程名称〔二〕工程的承办单位〔三〕担当可行性争论工作的单位状况〔四〕工程的主管部门〔五〕工程建设内容、规模、目标〔六〕工程建设地点二、工程可行性争论主要结论在可行性争论中，对工程的产品销售、原料供给、政策保障、技术方案、资金总额筹措、工程的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：〔一〕工程产品市场前景〔二〕工程原料供给问题〔三〕工程政策保障问题〔四〕工程资金保障问题〔五〕工程组织保障问题〔六〕工程技术保障问题〔七〕工程人力保障问题〔八〕工程风险掌握问题〔九〕工程财务效益结论〔十〕工程社会效益结论〔十一〕工程可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论局部中，可将争论报告中各局部的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对工程作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性争论中提出的工程的主要问题进展说明并提出解决的建议。其次局部商业地产工程建设背景、必要性、可行性这一局部主要应说明工程发起的背景、投资的必要性、投资理由及工程开展的支撑性条件等等。一、商业地产工程建设背景〔一〕国家或行业进展规划〔二〕工程发起人以及发起缘由〔三〕二、商业地产工程建设必要性〔一〕〔二〕〔三〕〔四〕三、商业地产工程建设可行性〔一〕经济可行性〔二〕政策可行性〔三〕技术可行性〔四〕模式可行性〔五〕组织和人力资源可行性市场分析在可行性争论中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模确实定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必需在对市场需求状况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以打算产品的价格、销售收入，最终影响到工程的盈利性和可行性。在可行性争论报告中，要具体争论当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、商业地产工程产品市场调查〔一〕商业地产工程产品国际市场调查〔二〕商业地产工程产品国内市场调查〔三〕商业地产工程产品价风格查〔四〕商业地产工程产品上游原料市场调查〔五〕商业地产工程产品下游消费市场调查〔六〕商业地产工程产品市场竞争调查二、商业地产工程产品市场推测市场推测是市场调查在时间上和空间上的连续，利用市场调查所得到的信息资料，对本工程产品将来市场需求量及相关因素进展定量与定性的推断与分析，从而得出市场推测。在可行性争论工作报告中，市场推测的结论是制订产品方案，确定工程建设规模参考的重要依据。〔一〕商业地产工程产品国际市场推测〔二〕商业地产工程产品国内市场推测〔三〕商业地产工程产品价格推测〔四〕商业地产工程产品上游原料市场推测〔五〕商业地产工程产品下游消费市场推测〔六〕商业地产工程进展前景综述一、商业地产工程产品产能规划方案二、商业地产工程产品工艺规划方案〔一〕工艺设备选型〔二〕工艺说明〔三〕工艺流程三、商业地产工程产品营销规划方案〔一〕营销战略规划〔二〕营销模式在商品经济环境中，企业要依据市场状况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争力量。因此，在可行性争论报告中，要对市场营销模式进展具体争论。1、投资者分成2、企业自销3、国家局部收购4、经销人代销及代销人状况分析〔三〕促销策略其次篇：投资可行性争论报告商业地产房地产商业工程成都环达通广场思路总结房地产商业工程，可行性争论报告主体有七大局部，分别为工程总论、市场分析及前景推测、建设单位根本状况、工程建设方案、投资估算资金筹措及贷款归还打算、财务评价、工程风险分析。我们小组认真学习了该报告，对整个工程的流程有了大致的了解。依据报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该工程，对工程名称〔成都环达通泰盈房地产开发;环达通商业工程、工程建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性争论报告编制依据等做到心中有数，然后再进展市场分析和财务评价。现在具体操作如下：规划和成都市商业地产进展状况有一个大致的了解，在此根底上再进展工程分析，工程分析的内容包括工程概况、南部区商业物业进展状况〔在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的根本状况要有所了解、工程swot包括确定推广及招商时机，租赁价格的推测。租赁价格的推测所包含的内容很多。主要用到的方法是将来现金流的贴现加总。作为报告中很重要的一块，市场分析和前景推测我们总结其主要内容如下：投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、税收、产业调整等一些政策。而区域环境则主要包括区域经济进展、区域产业构造变化、区域进展趋势、相关产业的进展以及具名消费水平，收入水平和消费习惯等。城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划调整、城市布局以及工程所在区进展规划等。工程产业进展状况，主要包括工程商业格局，商业业态，商业地产特征，商业地产趋势推测等工程分析。主要包括工程概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析以及swot盈房地产。要对他的基本状况比方注册资本，公司总经理等有肯定了解。然后觉察建设单位优势，这里的优势是成都子公司是环达通泰盈成都房产进展是环达通泰盈成都房产进展的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和外乡运作相依存的型团队，使其工程从规划、设计以及将来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的进展前景。建设单位财务状况也是重点。容和规模，综合技术经济指标，建设工期安排及目前进度，建设设计，构造设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。进展估算之前，要找到估算依据，估算依据一般包括建设部、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局、成都市造价站、建设部、成都市房管部门的包括工程总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不行预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、治理特点和工程的经营方向及目标客户群和以往的操作阅历进展估算。除了投资估算以外还包括工程资金筹措以及资金使用打算和还款打算。个重点局部。财务评价是在上面投资估算的根底上进展的。首先要获得根底财务数据，但这些根底财务数据不同于上面的费用，应当包括营业收入估算、折旧和摊销、经营本钱估算、利息支出。而推测的依据是工程的盈利状况、公司对所得税、公积金、公益金及应〔按现行税收制度，成都市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税11‰.经营税金5.65%，除此之外，作为房屋全部权人，企业还应当缴纳房产税，其计税依据是房产的计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次依据房产计税价值1.2〕在获得根底财务数据的根底上，再进展财务分析，工程评价各根本报表的编制，财务分析指标计算，工程不确定性分析，敏感性分析和财务分析结论。式、自然条件风险、工期拖延和质量风险、工程开发本钱、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、工程招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对工程开发经营存在的很多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对;成都环达通工程应建立专门班子，聘请专业参谋，实行科学方法，对风险因素识别和掌握。可行性要就报告。资料相关由于房地产市场是一个政策为主要导向的市场，政府从供给构造、土地治理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产进展了组合调控。数据主要从建设部、国土资源部、国家外汇治理局、中国人民银行、国家税务总局和地方对应机构等部门的官方网站上下载相关文件及区商业用房供需量、参考性物业等根底数据来源于世邦魏理仕，同时参与工程的各相关方都是数据的来源处。各大门户网站和争论机构的数据，以及各大数据库都是数据来源。为该工程所做的专项分析报告，并以此报告为依据对本工程未来租金水平做出推测，以及工程的平面图。第三篇：商业地产可行性报告商业地产可行性报告工程概要工程公司工程简介客户根底：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。市场机遇：北京进入城市郊区化进展，其中间区域会有很大的进展空间，北京逐步完善在政治经济文化中心的城市化建设。工程投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是城市化进展纽带，具有关心和完善影响城市的整体开发。工程资金及合作工程成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。a核心是信念：bc根本是销售d支持是物业：有自己的物业评价公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面进展。经济目标：实现提高社会效应和经济效益。公司介绍工程公司与关联公司公司组织构造[历史]财务经营状况[历史]治理与营销根底公司地理位置公司进展战略公司内部掌握治理工程介绍和商业经营工程的市场前景分析工程位于cbd邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边。。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建筑大面积住宅和现代化商业。估量面积；其周边开发起步晚，楼盘品质相对较高。东南四环房地产开发消灭规模也就在２００２年前后。而由于起点晚，东南区域的楼盘无论是较老的世纪东方城、山水文园，还是出的华侨城、沿海·赛洛城等楼盘，社区规划和楼盘品质都借鉴了北京楼市;老楼盘的阅历和教训，品质相对较高。规划提升了区域价值。北京;两轴两带多中心的规划明确了今后北京城市建设的进展方向，东南部将是北京今后的重要进展地带，世纪东方城近两年价格的飙升甚至局部户型单价已经过万元，这样热销的局面自然离不开政策利好。生态环境优势渐显。从山水文园往东，到世纪东方城、华侨城等工程，无一不是坐落在绿化隔离带中的工程，三环、四环的绿化隔离带给这个区域带来的一片绿色，再加上老的公园和修的公园都使该区域成为了ｃｂｄ最近的比较符合现代生活方式。便利快捷的交通四环路、五环路以及京沈高速、京通高速使这个区域能顺当直达国贸、亦庄及奥运村和中关村；２万平米燕莎ｏｕｔｌｅｔｓ名品店二期扩建已经完成。２００８年奥运球类场馆选址于此使很多买房人感到，这个区域将是符合现代生活方式，即上班进城，下班回;绿色家园，出家门购物、休闲一站解决的生活方式等商业格局。商业地产开发目标：打造北京东南商业的典范，成为最优秀良性进展的商业联合体。商业地产开发思路用观看法和从北京整体进展和将来十年北京东南方向商业进展状况来看，加上周遍有大型商业区，又位于老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑大型商业，大型社区效劳和有巨大潜力的兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。敬重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和敏捷的商业市场。商业地产开发资源状况帮助政府完成城市郊区农村改造，完善协调其周边已有的建筑和旧商业工程的综合利用。十里河商业区进展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又接近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在将来进展前景可观，将来商业渐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。工程建设根本方案规划建设年限与阶段工程规划建设依据商业地产开发根底设施建设内容工程功能分区及主要内容所在城市房地产市场分析国家宏观经济政策国家宏观经济形势对房地产的影响房地产宏观政策城市周边区域经济环境城市市城市规划城市总体规划的布局与定位城市中心城区的五大问题城市土地和房地产市场供需城市市土地出让状况商业地产市场供需城市商业地产供需商圈分布商业业态分析城市商业现状分析居民消费特征分析城市商铺价格分析商业商业地产供需分析消费者调查居民消费特点商业地产潜在消费者问卷调查竞争分析竞争分析的方法竞争工程分析工程实施进度工程工程进度打算表工程工程进度治理体系三级打算进度治理体系的建立与执行三级打算进度治理体系的工作流程一级打算总掌握进度打算二级打算阶段性工期打算或分部工程打算三级打算月、周打算工程风险分析与躲避对策工程风险分析工程市场风险分析工程工程风险分析工程风险的防范对策市场风险躲避对策：周遍随时可能有其他商业取代和竞争的危急，所以要建立敏捷机动和长期有效的进展规划，建立有品牌有文化有特色的商业模式，和有效的治理机制，工程风险的防范对策安全风险掌握措施投资估算和开发打算工程投资估算工程开发本钱估算开发费用估算工程总本钱费用估算工程开发打算开发分期工程开发进度打算表工程人员和组织机构配置组织保障组织机构工程融资打算和财务费用以查找诚信合作融资，5%返利的原则进展财务与投资价值分析销售收入销售价格销售收入工程税费率工程现金流量全部资金的投资现金流量表自有资金的现金流量表主要经济数据指标汇总不确定性和风险分析盈亏平衡分析敏感性分析结论工程投资决策结论工程总体效益评价公司无形资产价值分析分析方法的选择运用多行业合理的营销阅历，集筹划界，成功学，实战阅历，品牌战略筹划，符合实际状况的营销治理和工程治理为指导，用统筹学、心理学、社会经济学、不拘一格用人才的观点，民主集中等原则，科学的分析和执行工程收益年限确实定考虑三年收回本钱，三年以后靠建立的经营模式稳步发展，积存经济效益根本数据无形资产价值确实定在工程中企业顺应社会进展，观看和熬炼了人才，积存了阅历，为企业连续进展根底奠定，生疏和联系大量的社会人脉财宝附件财务报表相关证明文件商业业态分析及招商工作建议书目录一、商业地产总体开觉察状和推测二、商业形态简析1234567shoppingmall〔销品茂〕三、招商中微观经营主体的选择与协作12、几类商业投资的特点3、一般的商铺选择根本分析法4、工程中经营主体选择和协作的要素四、工程实际操作中需要处理的关系与招商简述1、面临的投资客户2、面临的租赁户3、必需考虑的问题1、市场条件推断2、工程位置选择3、推断可进展规模4、工程土地取得及政府许可5、工程定位细化6、工程规划设计7、设计方案的市场化8、工程设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合9、工程方案的政府许可六、工程招商的工作简洁步骤1、提前招租工程内的大型主力户2、品牌商家的引进和规划3、充分把握客户需求4、多渠道进展招商沟通5、商户的最终确定第四篇：商业地产争论报告创商业地产的生命力在停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率等楼市调控政策频出的背景下，人们已经留意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。因此，商业地产无疑将是各房地产商实现逆市突围的一把利器、加速此类产品的创力度将实现集团阶段性的企业目标。目前，辽宁事业部有沈阳棋盘山国宾馆工程、本溪绿地中心工程和大连绿地中心工程三个涉及商办类产品的工程。但三个工程仍处在方案规划阶段，商办类产品的定位仍旧没有明确的敲定。因此，这里仅对创在将来我国商业地产的进展方向进展一些争论。一、商业地产模式的创商业地产模式创的本质是需求的变化商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系到商场，商业地产最终就是争论商业。经济进展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。创的本质是由于的需求的消灭，的需求是商业地产创的根本动力。人们对生活的追求是不会有终点的，而且随着社会的进展，的生活方式也会不断地消灭，商业地产创成为必定。商业地产创模式介绍2023表的城市综合体、购物中心仍旧是主流模式，同时消灭了文化与商业地产、艺术与商业地产结合以及首创奥特莱斯;城市主义等商业地产模式：诚品书店融书店、;文化创意城中城；内地首个ｋ１１艺术购物中心将艺术赏识、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲体验；首创推出;城市主义，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视消遣中心三位一体的商业模式。商业地产非标准化模型的创将来十年将是商业地产进展的黄金十年。在这黄金十年里，以购物中心为主体的商业综合体将成为进展的焦点。万达集团是较早进入商业地产领域并成功创立了万达广场，创造出了所谓的订单模式。那么在后起之秀中假设要进展，就不能完全走万达的订单商业模式，必需开拓属于绿地集团的富有竞争力的模式。如今的消费者讲求体验式经济，体验不一样的感受，而标准化就是在扼杀这种客户的体验。而无锡哥伦布广场所追求的非标准则是每一个产品依据工程所在地的消费群的构造、消费力量和周边的竞争环境，而做出不同的业态组合和里面商铺品牌的组合，以及内部环境的设计。2023328区哥伦布广场进展了盛大的奠基仪式，除了已落成的广益哥伦布广场，五洲国际集团还将会在无锡洛社投资第三个哥伦布广场，但是每一个哥伦布广场都会给市民不一样的感受。哥伦布广场模式的成功正是五洲国际在万达订单式模式之下的一种创。二、商业地产绿色节能的创据最争论显示，2023年上半年全球商业地产投资额累13202023760202340%。2023年仅其次季度，亚太地区直接商业房地产投资额就到达160大城市写字楼增供给面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179.70%；销售面积同样消灭强势增长的态势，环比增长71.41%。因此，在关注商业地产将来进展的同时，更进一步强调的是低碳经济背景之下的商业地产创之路，尤其是商业地产在绿色节能方面的创。30%。202390%以上是节能型建筑。因而，低碳节能正在成为商业地产一轮的进展趋势。环保时代降临，商业地产如何通过打好;环保牌来推动地产进一步进展，更成为亚太地2023邦魏理仕联合完成的一项名为《绿色建筑的钱景和前景》的争论觉察，在绿色建筑中工作的人员病假天数削减，办公面积的空置率低，且租金回报较高。;在低碳经济的背景之下，商业地产节能化已成并进一步促进经济社会的可持续进展。三、商业地产规划的创商业地产功能要全面，创要满足客户需求现在很多城市综合体工程，都谈一个叫我们要打造城市标志，或者标志性建筑。标志性的两个方面，第一个方面是体量。比方说全球最大的，要么就是最高，这两个都具有标志。假设讲高度的话，我觉得我们也比不了。比方拿上海来说，东方明珠原来是最高的，后来是金茂，后来金融中心。我觉得盲目地追求高没有意义。假设是标志，我们功能是一个集中，功能是一个复合，同时功能肯定要全面，这才是我们的标志。我们不贪大，但是我们肯定要全面，肯定要符合全客群的需求，做到功能上的互补。商业地产建筑风格要符合城市的定位及风格谈到建筑设计，整体建筑风格的统一性。现在我们很多城市综合体也好，很多都是在建筑，我们跟国际的建筑业在一起沟通，很多都是从艺术性和从美观性，要做标志性的，要做一个城市的名片，都是这样说。实际上业内也会常常谈到一个话题，有几个工程能像故宫一样流芳百世。前一阶段刚开头请了很多日韩设计师，现在是欧美系。我前一阵看到一个报道，说是在江西某一个兴的城市，设计了几栋格外前卫的综合体工程，后来很多专家谈论，说整个把我们中国市场作为国外设计师练笔的地方，我们期望我们中国兴的市场，我们期望我们中国这么好的市场，成为国外设计师的摇篮曲，我不期望做这个。我讲到的建筑风格的统一性，只是讲要符合城市的定位和城市的风格，整个城市的沿袭。四、商业地产业态组合的创商业地产业态组合要共性化，招揽客源在整个招商过程中，每一个购物中心要对地区有争论，否则这个购物中心就像卵生兄妹一样，每个购物中心盖出来以后大家都一样。现在就遇到同行沟通，现在大家都以我们要引进独特的，假设全上海都是这样，没有共性化在里面，小时，开的风风火火，对人消费的争论，包括业态的组合等等都格外重要。记得我有一次特地看过在日本有一家店，这家店把业态组合做的很好，便利店加音响店加咖啡店，加夜校店，到了12点和早晨的时候营业额最好。所以购物中心招商的时候，这样做出来的购物中心，再加上大的主力店集群，可能我们1015商业地产认知缺乏的时候，都觉得租金太低，为什么要引进资金。但是他能给你奠定最根本的客源，他有极强的揽客的再加好的治理者才能经营好。同样我们在招商的时候，假设不考虑这些因素的话，后续的进展很困难。所以在我们整个招商过程中，而且在招商先行的时候要重视这些品牌商家业态公投的组合，包括购物中心业态分类，适合哪一类人群，你的跨度有多少，都是你日后成功与否的关键。前面粗略地讲了一些招商，大家在购物中心招商的时候根本两个原则。商业地产要做好业态组合，品类组合，品牌组合，品种组合业态综合hopsca本身就是一个业态组合，无论是酒店，还是写字楼，还是商业，还是停车等等，这个配置不是说谁多，都期望多，但是先有容积率等因素，怎么样最正确组合，包括里面购物占多少，餐饮占多少，消遣占多少，配套占多少，这都有合理。各个综合体不同的工程也不完全一样，以前听说有个532的观念，这一个理论上的数字。实际上不完60%以上的商业，由于这样才会给大家带来更好的收益，餐饮只是带来更多的丰富和协作的概念。我们假设做城市综合体的业态，假设有一个酒店，对我们整个白费品的提升会好。会把非核心业态作为自己的配置，我们的立足点会在商业局部。同时写字楼和酒店公寓，特别酒店公寓是比较的业态。包括写字楼也是这样的功能，提升了流行和时尚品牌，这是不行或缺的几个局部，但是我认为不是城市综合体主要的。其次个品类组合，最近有一些台湾的学者争论区域，实际上就是一个分类，我认为他讲的很有道理。比方说拿女装品牌来说，假设到了每一个地方，这个女装有职业女装，淑小分类的概念。我们现在争论商业布局当中，我们会分的很细，假设能够做到这一点的话对我们后面的组合会有更好的布局。这也是我们在设计当中所争论的的课题。第四个是品种组合，商业综合体，一个商业中心可能有很多百货店。我们期望在不同的购物中心，不同的城市综合体当中他的品种都应当不一样。我们不是说请您进来，你卖什么不管你，那不行。你卖的不好的话请你出去，再吸引的品牌进来，只有这样才会把我们的商业做的更加丰富，否则一潭死水。五、商业地产的开发企业要留意提高自身的素养由于商业地产我虽然接触不多，但是商业地产感觉到地产商业投资的双重综合性行业。对我们从事这个行业的一些企业，和企业的员工提出的在素养上更高的要求。我觉得个人从事商业地产，可能在融资力量方面，财务治理方面，躲避风险的力量方面，要比住宅高。另一方面，我们怎么样建现在从总体来说，咱们要提倡周密化的治理。另外基于商业地产方面还有重要的课题，怎么样努力和上下游的企业建立战略性的伙伴关系，削减交易的缓解，降低交易的本钱，提高运行的效益，实现合作共赢是重大的课题。所以我期望大家在这方面努力提高自身的素养，通过自身素养的提高，促进产业的升级，通过产业的升级，促进咱们商业地产的平稳安康持续进展。第五篇：商业工程可行性争论报告商业工程可行性争论报告一、市调工作，市场调查与分析目标：主要通过市场调查确立工程的商业定位、概念定位、经营定位、治理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。调查提纲：商业中心分析商业业态布局商业进展方向商业的风险以此确定地区或者区域商业业态开发的时机与风险2．周边区域的商业规划与商业工程调查与分析已建成的工程正在建设的工程将来规划的工程本区域总体商业筹划3．竞争性〔对手〕商业工程的调查与分析业态形式建筑规模经营状态治理方式租金水平优势与劣势主要区域商圈次要区域商圈边缘区域商圈人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)收入状况城市性质交通设施消费特点流淌范围人口规律分析5．购物方式的调查与分析顾客来源附加顾客来源汽车购物人的状况自行车购物人的状况公交车购物人的状况步行购物人的状况正常工作购物状况节假日购物的状况商业街的规模调研商业街的长度、宽度商业街的构成与层数地势与气候特点当地主导风