2023年下半年云南省房地产估价师理论与方法假设开发法的估价前提考试试卷

2023年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》:假设开发法的估价前提考试试卷本卷共分为２大题５0小题,作答时间为1８0分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题（共２５题,每题２分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度.【20２3年考题】ﻭA:单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C:平均深度价格修正率

D:混合深度价格修正率

Ｅ:工业用地的监测点评估价格2、一般用于评价开发完毕后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完毕后出售情形的赚钱能力指标是（）。

A.财务净现值ﻭB．静态投资回收期

C.财务内部收益率

D．动态投资回收期３、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的_＿组织实行。ﻭA.省级人民政府

B．市、县人民政府

Ｃ．市、县人民政府土地管理部门

D.乡镇人民政府４、各投资方案净现值的盼望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的重要依据,此时应选择的判别指标是_＿。

Ａ．净现值ﻭB．净现值盼望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数５、在以下投资组合中,对投资者来说,投资且等比例选择风险最小的是__。

A.股票+投资基金

B.债券+股票

Ｃ.投资基金+债券+股票ﻭD.债券＋投资基金6、某宗房地产建筑物建成于1991年１0月１日,经济寿命为60年。后于1996年１0月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为５0年(从补办之日算起)。2023年１0月１日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2０２3万元,建筑物重新购建价格为３000万元，残值率为0。则在估价时点(2023年１0月1日)该房地产的评估价值为__万元。ﻭA．4091

B．4182

Ｃ．4２５0ﻭD.5０007、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A．房地产开发贷款ﻭＢ．房地产抵押贷款

C．债务融资

D.权益融资8、一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面不需具有。

A：扎实的理论知识ﻭB:广泛的人际关系ﻭC：丰富的实践经验

Ｄ:良好的职业道德ﻭE：工业用地的监测点评估价格9、工程＿_是监督成本费用、减少工程造价的重要手段。

Ａ．成本控制ﻭＢ.进度控制

C.质量控制

D.协议控制10、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。

A:房地产转让价格评估ﻭB：房地产资产人股价格评估

C：房地产抵押价格评估ﻭＤ:房地产拍卖底价评估

E:工业用地的监测点评估价格

1１、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发运用方式时，其中最重要的是选取__。ﻭA．最佳用途

Ｂ．最佳规模ﻭC.最佳集约度

D.最佳开发时机12、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格,则合理的评估价格是。ﻭA：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：该房改房现时上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价ﻭD:当时该房屋的房改成本价

E:工业用地的监测点评估价格1３、《宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。ﻭA.征收ﻭＢ.征用

C.征收或者征用ﻭＤ．征购1４、关于维修基金管理的下列表述中,对的的是。ﻭＡ：业主委员会成立以前,维修基金由房地产行政主管部门代管

B：业主委员会成立以后,维修基金由物业管理公司代管

C:维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时,不得挪作他用

D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

Ｅ:执行层的组织协调15、某公司１２月末部分资产和负债余额如下:钞票和银行存款70万元，长期投资100万元,短期投资１20万元,应收票据210万元,短期借款３０万元，应付票据和应付账款1１0万元，应付工资60万元,应付债券３00万元。则该公司流动资产比率是_＿。ﻭA.４0%ﻭＢ．50%

Ｃ.200%ﻭD.２50%16、下列关于变形缝，表述错误的是。

A:伸缩缝,也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设立的变形缝ﻭB:沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等因素而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

Ｃ：防震缝是防止由于地震的影响而设立的变形缝ﻭD：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的规定统一考虑ﻭE:执行层的组织协调17、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。

A:估价依据ﻭＢ:估价原则ﻭC：估价结果ﻭD：估价方法

Ｅ：工业用地的监测点评估价格18、设计阶段影响工程造价的因素,不涉及。

A:总平面设计

Ｂ：施工组织设计ﻭC:建筑设计

Ｄ:工艺设计

E：执行层的组织协调19、建筑物的通过年数有实际通过年数和有效通过年数，它们之间的关系为__。ﻭＡ．有效通过年数等于实际通过年数ﻭＢ．有效通过年数短于实际通过年数

C．有效通过年数长于实际通过年数

D.有效通过年数也许短于或长于实际通过年数20、下列有关金融工具的表述中,错误的是__。ﻭA.一般而言,金融工具的流动性与收益性呈负相关ﻭB．本票是由出票人签发,委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付拟定的金额给收款人或者持票人的票据

C．与银行本票相比，支票不由银行签发,而是由存款人签发ﻭＤ．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券,它表白中国人民银行对持有人的一种负债21、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触,且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(２023年试题)

A:既是外墙也是纵墙ﻭB：既是外墙也是横墙ﻭC：既是山墙也是纵墙ﻭD：既是山墙也是横墙ﻭE：执行层的组织协调22、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。ﻭＡ．土地费用

B.前期工程费ﻭC.房屋开发费

D.管理费用２3、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除房屋,必须经公证机关公证。

A:共有ﻭB:抵押

C：出租

D:代管ﻭE：房地产估价机构必须加盖公章24、大跨度的工业厂房要采用结构。ﻭA:砖木

B：砌体

Ｃ:钢筋混凝土

D:钢

E：执行层的组织协调２5、某建筑物，经测算其重置成本为50万元,地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元,由于旁边新修铁路引起的经济折旧为５万元。则该住宅的折旧总额为(）万元。

A.9＆ｎｂsp；ﻭＢ.1＆nbsp;ﻭC.14 

D.6二、多项选择题（共２5题,每题2分,每题的备选项中，有２个或２个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列内容属于房地产广告的规定的是__。ﻭA．房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B.房地产广告中对价格有表达的，应当清楚表达为实际的销售价格，明示价格的有效期限ﻭＣ.房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明ﻭＤ.房地产广告中必须注明物业管理的有关规定

E.房地产广告中不得运用其他项目的形象、环境作为本项目的效果2、下列关于减价拍卖的说法中,对的的是__。ﻭA.减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B.是一种价格下行的拍卖,即拍卖品的报价由高到低，依次递减,直到有人应价,即告成交ﻭＣ.根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D.遵循谁叫价谁要约的原则,另一方表达接受即为承诺，拍卖协议即告成立

E.减价拍卖皆为买方报价拍卖3、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限,最长不得超过年。

A:５

B：3

Ｃ：2

D:1

E:执行层的组织协调4、房地产市场的功能有。ﻭA:配置存量房地产资源和利益

B：指导供应以适应需求的变化ﻭC:指导政府制订科学的住房供应计划

D:引导需求适应供应条件的变化

E:配置存量房地产资源利益变化5、补偿标准以“物”(房屋)为主,更能充足体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿

B.等价有偿ﻭC．等价补偿

D.实物补偿6、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让协议约定的土地用途的，必须取得的批准。

Ａ：原土地出让方

B：市、县人民政府城市规划行政主管部门ﻭＣ：市、县人民政府房地产管理部门ﻭＤ:原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

Ｅ：执行层的组织协调7、不符合选取标准临街宗地规定的是__。ﻭA.一面临街

B.土地形状为正方形

Ｃ．临街宽度与临街深度的比例适当、ﻭD．用途为所在路线区段具有代表性的用途ﻭＥ．容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率8、某地区某类房地产19９8～2023年价格见下表。某类房地产199８～2０23年价格(单位:元／ｍ2)

A.年份

Ｂ.１９98

C.1999

D.202３ﻭE．２0２3ﻭF．2023

G.２０23

H.２023ﻭＩ.2０２3

J．房地产价格ﻭＫ．180０ﻭL.2023

M.2220ﻭN．2460ﻭＯ.2７３０ﻭP.303０

Q．33６０

R.9、管理中心运作住房公积金的基本规定是。

A:效益性ﻭＢ:安全性ﻭC:流动性

Ｄ:风险性

Ｅ：执行层的组织协调10、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．4４％，则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是＿_。

A.３.57％

B．4.００%ﻭC.6.56%ﻭＤ.1０．56%ﻫ11、下列关于房地产拍卖特性,说法对的的是。

A:房地产拍卖数量多,价值高ﻭB:房地产拍卖数量少,价值低

Ｃ:拍卖结束后续工作多ﻭＤ:拍卖结束后续工作少ﻭE:房地产拍卖法律性强１2、一般来说，房地产投资风险分析重要涉及__等分析。ﻭA．投资资金的安全性

B.项目定位的科学性

C.盼望收益的可靠性

D.投资项目的变现性

E．资产管理的复杂性13、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为2０万元，运营费用为14万元，此后５年,每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长3%。价格每年上涨3％，报酬率为9%。则该宗房地产当前的价格为（）万元。ﻭA.229.06７

B.232．534

C．１８5.676

D．19５.673１４、某地区商品住宅价格自2０23年至2023年分别为681元／m2、７12元/m2、744元／m2、７8１元/ｍ2和8１5元／m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2023年的价格为__。

A.849元／m２

Ｂ.86５元元/m2ﻭＣ.882元/m2

D.９15元/m215、价值工程中,提高价值的方法涉及等。ﻭA:功能提高,费用不变

B：功能不变，费用减少

C:功能提高，费用下降

D：功能提高小于费用提高

E:功能下降小于费用下降１6、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为１２万元和７万元，此后分别逐年递增2%和1％，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为＿_万元。

A.10０ﻭＢ．42ﻭC．６３ﻭD．7７17、消费信用有两种类型。ﻭA：类似商业信用，由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者

Ｂ:属于民间信用,由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭC:类似国家信用,由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭD:属于商业信用,由公司以赊销或分期付款方式将消费品提供应消费者ﻭE:属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金１8、在成本法求取折旧中，建筑物的有效通过年数＝经济寿命－＿_。ﻭA．自然寿命

B.剩余寿命ﻭC.通过年数ﻭD.剩余经济寿命１9、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正,逾期不改正的,可处以元以下的罚款。

A:100０

Ｂ:５0００ﻭC:１0000ﻭD：3０00０ﻭＥ：执行层的组织协调20、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。

Ａ：屋面防水工程为3年ﻭB：装修工程为1年

C：给排水管道为2年ﻭD:供冷系统为2个供冷期

Ｅ：设备安装为２年2１、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源涉及了等诸方面。

A：城市基础设施ﻭB：高新技术ﻭC：城市公用配套设施ﻭD:资金ﻭE:专业人员经验22、下列关于房产图的表述中，对的的有__。ﻭA.房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图,其比例尺一般为1:50０ﻭＢ．房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

C.房产分户图是表达房屋建筑结构的细部,比例尺一般为1:１0０ﻭＤ．房产分户因是分丘图的局部明细图

E．分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料23、质量控制涉及＿＿的质量控制。

A．投资决断

B．决策阶段

C．设计阶段ﻭD