质量通病防治

住宅交房质量通病分析与防治措施目录一、凤栖第一期质量投诉要点分布二、常见交房户内质量通病三、质量通病防治措施一、凤栖第一期质量投诉要点分布数据来源：客服中心数据来源：客服中心一、凤栖第一期质量投诉要点分布

二、常见交房户内质量通病

三、质量通病防治措施1、厨卫间、阳台地面及管根渗漏。

三、质量通病防治措施2、厨卫间过门石渗水。

三、质量通病防治措施3、穿墙、过门地埋管渗漏：埋地冷热水管、地暖管沿管道缝隙渗漏。

三、质量通病防治措施结构砼存在蜂窝、裂缝监管人员操作人员奖惩不明忽视质量验收不认真自检不认真施工管理厨卫间施工漏水厨卫防水常见工程质量问题原因分析暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水管道穿楼板、穿墙封堵不严预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范UPVC管道附着力差灌缝砼材料质量不合格封堵不密实，工艺不合格封堵砂浆、砼不养护管根、地漏密封不严管道穿楼板吊模灌注质量差1）原因分析：设计控制防水材料选择不匹配设计方案有缺陷过门石渗漏成活地面里高外低过门石内沿防水未加强聚氨酯面渗漏过门石下干铺砂浆

三、质量通病防治措施2）设计需注意：厨卫间防水宜采用聚合物水泥基防水涂料（JS或LM）或聚氨酯防水涂料。

聚合物水泥基防水涂料优点：成本低，不怕基层潮湿，施工周期短，易与砂浆结合紧密；缺点：缺乏柔性，不抗变形。聚氨酯防水涂料优点：柔性好，抗变形。缺点：施工周期长，基层要求干燥、无尘，不宜与砂浆结合；厨卫间过门石渗水设计建议：

设计厨卫间结构降板3-4㎝，地暖地面做法8㎝，阳台做法6㎝，厨卫间地面做法：6㎝防水及保护层+4㎝地面砖铺贴；厨卫间、阳台成活地面应低于走廊房间地面1-2㎝。业主装修：木地板2㎝、地砖地面4㎝，装修完过门石处高于厨卫间3-5㎝。业主自己可接受，避免门口渗漏。

三、质量通病防治措施3）施工工艺：

聚合物水泥基防水涂料施工工艺：

基面处理（表面平整、浆面饱满、墙根倒角及管根R弧）—→涂底胶—→聚合物水泥

基防水涂料配制—→管根、墙根节点部位加强处理—→大面分层涂刮聚合物水泥基防水涂料—→防水层成品保护—→组织蓄水验收

三、质量通病防治措施4）施工控制措施：厨卫间、阳台地面及管根渗漏：洞口吊模封堵分二次浇筑砼并分次围水检验，发现漏水宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏灵局部处理防止；地面防水基层表面平整、浆面饱满、墙根倒角R弧及管根R弧处理；厨卫间过门石渗水：厨卫间地面防水施工应上翻至门槛外沿；过门石铺贴宜采用防水砂浆湿贴；在过门石内侧宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏灵局部加强涂刷并向门口两侧外延10cm；室内地砖或水泥地面应该按照泛水（地漏）的方向按照0.5%找坡，避免倒坡积水;

穿墙、过门地埋管渗漏：穿墙、埋地冷热水管、地暖管沿管道缝隙渗漏，施工穿墙管时加设橡胶止水环，并采取防水砂浆封堵填塞管道周边；尽量避免在厨卫间门口下埋设管道。施工杜绝二次开槽后埋管道；厨卫间位于防水上翻25cm范围的穿墙、埋地管线防水宜局部加强涂刷两边防水。

三、质量通病防治措施5）户内防水验收措施：施工管道安装及埋墙埋地完成后，应及时进行吊洞封堵与采用防水砂浆填槽抹面，找平基层；同时进行蓄水试验检查结构渗漏情况，如有渗漏需及时采用防水涂料或堵漏灵局部堵漏；防水施工完成必须进行工完第一次蓄水自检，合格后进入下道工序；工程达到交验时厨卫间进行四方蓄水验收；质监站质检验收时要求厨卫间全数闭水验收；④小业主交房时应蓄水交房，签字认可，并提示家庭装修禁止剔凿地面。

三、质量通病防治措施4、地暖地面开裂普遍

三、质量通病防治措施4、地暖地面开裂普遍1）户内地采暖地面设计做法：①20厚复合铝箔挤塑聚苯保温板②0.2mm厚中空镀铝聚酯薄膜③60厚C20细石混凝土填充热水管道上下配钢丝网片Φ4@100,随打随抹平。2）开裂原因分析：①施工时遇刮风天气，混凝土干缩快。②施工中人踩车压导致钢丝网变形，混凝土保护层厚度不均匀；施工时地面找平收面时间控制不及时，洒水收面。③混凝土与墙体之间未放置保温板作分格缝，未采用分隔条分隔开薄弱部位以减少地面收缩应力。④养护覆盖不及时，养护方式不到位，养护周期短。⑤成品保护不到位，上人踩踏（地暖地面3天内禁止上人上车、堆放物品）

三、质量通病防治措施4、地暖地面开裂普遍保温板隔离形成架空板水电管与地暖管交叉点多底层钢丝网片作用不大砼浇筑不密实刮风天气砼干缩收面时间控制不好踩压导致钢丝网变形未设置分隔条、分格缝上人踩踏、成品保护差养护方式及时间不到位工程管理操作人员责任心不强工程技术交底不到位过程监督管理缺失检查验收不认真常见地暖地面开裂原因分析设计因素施工过程因素

三、质量通病防治措施3）施工工艺控制：①将基层上浮浆、落地灰等用吸尘器、钢丝刷清理干净，用水冲刷干净。②地面基层清理完毕后，进行复合铝箔挤塑聚苯保温板的辐射，保温板辐射平整，接缝应严密。③保温板铺设完毕后放置底层Φ4@100钢丝网片，相临钢丝网片搭接长度不小于100mm，钢丝网片应平整无翘曲变形。④在底层钢丝网片上铺设PE-RT采暖管，管道敷设位置间距按照图纸进行施工，使用卡子将地暖管固定牢固。⑤地暖管敷设成后，铺设面层Φ4@100钢丝网片，安装集水器，进行压力试验，并同监理、建设方共同进行隐蔽验收。⑥面层钢丝网片铺设完毕进行细石混凝土垫层浇筑，混凝土与墙体之间放置10mm厚保温板作为分格缝，门口、走廊宜用分隔条断开以减少地面收缩应力，垫层浇筑过程中严格标高及完成面平整度，在垫层混凝土初凝后终凝前进行扫毛。⑦应在施工完成后12h左右保水养护，严禁上人，养护（宜采用蓄水方式或保水棉毡）期7-10d。

三、质量通病防治措施4）防治措施：

楼地面产生的不规则裂缝，由于造成原因比较复杂，所以在修补前，应先进行调查研究，分析产生裂缝的原因，然后再进行处理。对于尚在继续开展的“活裂缝”，可采用柔性材料(如沥青胶泥、嵌缝油膏等)作裂缝封闭处理。对于已经稳定的裂缝则应根据裂缝的严重程度作如下处理:

裂缝细微，无空鼓现象，且地面无液体流淌时，一般可不作处理或干水泥搓缝。裂缝宽度在0.5mm以上时，可做水泥浆封闭处理，先将裂缝内的灰尘冲洗干净，晾干后，用纯水泥浆(可适量掺加801胶，掺白水泥调色差)嵌缝。嵌缝后加强养护，常温下养护3d，然后用细砂轮在裂缝处轻轻磨平。当房间外观质量要求不高时，可用凿子凿成一条浅槽后，用屋面用胶泥(或油膏)嵌补。凿槽应整齐，宽约10mm，深约20mm。嵌缝前应将缝清理干净，胶泥应填补平、实。

三、质量通病防治措施5、室内墙面空鼓开裂。墙面、顶棚腻子不平整、阴阳角不顺直。墙面开裂墙面起皮、空鼓

三、质量通病防治措施5、室内墙面空鼓开裂。墙面、顶棚腻子不平整、阴阳角不顺直。1）空鼓开裂原因分析：①抹灰前墙面浇水不透，不同材料的墙面连接未按规范设置钢丝网或钢丝网固定不牢固。②原材料质量不符合要求（砂粒过细，含泥量大，抹灰砂浆搅拌不均匀，各抹灰层配合比相差过大）。③抹灰分层厚度不均匀；一次抹灰过厚，抹灰总厚度大于于35mm时未采取网格加强措施；各层抹灰时间间隔太近；墙面收光时间控制不及时，洒水收面。④施工时遇刮风天气，砂浆干缩快，产生干缩裂缝，门窗口周边尤其易开裂空鼓。⑤喷水养护不及时，施工管理不到位，养护周期短。2）墙面、顶棚腻子不平整、阴阳角不顺直原因分析：①抹灰、楼顶板基层不平整，未事先测量并找平、找方处理。②腻子未分层打磨、未分层实测验收，阴阳角未使用角尺测量找补。

三、质量通病防治措施3）

三、质量通病防治措施4）

三、质量通病防治措施6、厨卫间墙地砖破损、空鼓。公共区域墙地砖破损、空鼓。1）

三、质量通病防治措施6、厨卫间墙地砖破损、空鼓。公共区域墙地砖破损、空鼓。2）

三、质量通病防治措施

三、质量通病防治措施7、窗户五金件安装偏位、开启不灵便，纱窗变形脱落，玻璃划痕、污染严重，打胶脱落及不顺直，玻璃压条缺失；1）原因分析

窗框安装不方正,对角线超差窗扇及五金件产品质量不过关五金件安装位置不准确④成品保护欠缺⑤打胶清理不到位2)防治措施

①窗框安装时根据垂线固定边框，调整底框水平,校正对角偏差，大于3m窗对角偏差不大于4mm，大于2m窗对角偏差不大于3mm。

②进场的窗扇、五金件、纱扇要加强验收把关，杜绝不合格成品入场。窗扇、五金件、纱窗安装时要操作精细。

③五金件安装前要测量窗框、窗扇实际偏差，根据偏差调整五金件最佳打孔安装位置，避免因框、扇差导致的开启不灵、间隙大小不匀。

2）防治措施

④成品保护：

⊙安装好的窗扇、玻璃应在其表面涂刷醒目的图案或警示标识，以免因不注意而碰撞玻璃。⊙铝合金门窗框应有保护胶纸和塑料膜封贴包扎，再进行门窗框与墙体之间缝隙的填嵌和洞口墙体表面装饰施工，以防止水泥浆、喷涂材料等污染。交工前撕去保护层时，要轻轻剥离，不得划破、剥花铝合金表面氧化膜。

⊙严禁在安装好的铝合金门窗上安放脚平架，悬挂重物，严禁踩踏、碰擦。⊙严禁用金属工具清理窗框、窗扇、玻璃污染，发现玻璃胶条不全要及时修补。

⑤窗边打胶前要清理彻底干净，确保无灰尘，胶面要顺直饱满。腻子面打胶宜脱落，建议窗框边打胶部位涂刷乳胶漆处理。三、质量通病防治措施

3）三、质量通病防治措施

8、地漏、坐便器、洗手盆进、排水管堵塞1）原因分析：交房前排水管道通球试验未做，管道内清理不干净；交房前要对进水管道进行试水。施工过程成品保护不到位导致堵塞；业主装修过程使用不当，施工垃圾堵塞排水管造成。2）防治措施交房前排水管道通球试验、进水管道试水检验首先由施工单位先进行自检，监理单位旁站监测，合格后功能试验资料方可签字，四方验收时凡涉及功能性的验收项目必须全数检验。地漏、坐便器、洗手盆及线管在入户门安装后施工，施工完成后及时进行功能检验，发现问题及时整改；后期室内修整时操作工人要进行成品保护教育，实施整修登记制度。交房时交验手续齐全，要进行相关功能性实际检验并签字验收，避免发生扯皮。三、质量通病防治措施

9、室内配电箱跳闸，照明、插座线路有问题导致灯泡不亮、插座缺电，开关、插座线盒收口不严、安装歪斜、出墙面不一致等。1）原因分析：穿线前未进行通管检查，穿线时强拉硬拽导致线皮破损或断线，线路接口未搪锡，接点焊接、压接不牢固。开关、线盒收口缺乏精细意识，安装调整不到位。2）防治措施穿线前检查管内有无集水、线盒口有无毛刺，穿线后检查测试线路是否漏电、断电，有异常及时检查更换；安装线盒时要检查开关、线盒是否牢固，发现开关、插座线盒收口不严、安装歪斜、出墙面不一致等问题要及时修补。三、