讲稿11-工程价款优先受偿权

建设工程价款优先受偿权建设工程价款优先受偿权问题的相关法律解读

（一）、相关法规的内容

1.《担保法》第53条

2.《合同法》第286条3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）（二）、《担保法》规定的建设工程抵押权与《合同法》规定的工程款优先受偿权的冲突。在工程建设中，建设单位为了筹措资金，经常会向银行贷款。作为条件，银行会要求建设单位提供相应的担保。有的时候，建设单位可以以拟建的建设工程（主要是商品房）作为抵押来为贷款作担保。于是，在建设单位和银行之间就会签订一个抵押合同。根据《担保法》第53条的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这就是说，如果建设单位在应该偿还贷款的期限届满而没有清偿贷款的话，银行就可以将建成的工程项目（主要是指商品房）折价、拍卖或者变卖，然后将所得的收入占有。但是，根据《合同法》286条的规定以及《施工合同（示范文本）》通用条款33.4约定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就意味着，如果建设单位不及时支付工程款，则施工单位可以将建成的建设项目折价、拍卖并将所得占有。（三）、《担保法》规定的建设工程抵押权与《合同法》规定的工程款优先受偿权的冲突的处理。这样一来就出现了一个问题，在上面两个条件都存在的情况下，银行和施工单位都可以将建成的工程项目拍卖并将所得款项占有。那么到底优先将这笔款项支付给谁哪？针对这个问题，《批复》）第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（四）、建设工程价款优先受偿权纠纷相关典型案例分析（争议焦点：行使优先受偿权的期限）。

【案情摘要】2007年4月4日，某建筑公司所承揽的某住宅小区施工项目竣工。按照施工承包合同的约定，建设单位应该在2007年4月20日支付全部剩余工程款。但是建设单位却没有按时支付。考虑到人际关系问题，建筑公司没有立即对建设单位提起诉讼。2007年11月20日，建筑公司听说银行正在计划将此住宅小区拍卖，理由是建设单位没有偿还贷款。而这些住宅则是作为贷款的抵押物。于是建筑公司提出自己对该小区拍卖所得价款享有优先受偿权。你认为建筑公司的理由成立马？

【简要平息】不成立。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。2007年11月20日已经超过了行使优先权的期限，因此该理由是不成立的。（五）、建设工程价款优先受偿权的立法依据。（六）、承包人行使优先受偿权的限制。承包人的优先受偿权是法律赋予的，但这种权利并不是绝对的。承包人行使其优先受偿权时除必须享有确定的工程价款债权外，还受到以下两方面的限制：

1、承包人的优先受偿权不得对抗消费者作为商品房买受人的权利。根据《批复》的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《批复》中的消费者的含义与消费者权益保障法的含义相同，即为生活消费需要购买商品房的消费者，不包括为经营目的而购买商品房的消费者。

2、承包人行使其优先受偿权受时间限制。根据《批复》第４条的规定，承包人行使优先权的期限从建设工程竣工之日或者建设合同约定的竣工之日起计算。（七）、承包人的优先受偿权的范围。合同法第二百八十六条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，”

《批复》第３条规定：“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”（八）、承包人的优先受偿权是否适用于破产案件。

《批复》第１条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依法认定承包人的优先受偿权，但未提及破产案件问题。《批复》是对上海市高级人民法院的批复，在上海市高级人民法院的请示中，包含了承包人在发包人破产案件中能否据此行使别除权的问题。[上海市高级人民法院向最高人民法院报送的《关于合同法第二百八十六条理解与适用问题的请示》中的一些内容：“目前，本市法院受理的有关房地产纠纷案件、执行案件和破产案件中涉及合同法第二百八十六条规定的工程款优先受偿权利的理解与适用问题，涉及面广、影响重大，已引起社会多方关注。”

]（九）、装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权。最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复[2004]民一他字第14号（二○○四年十二月八日）福建省高级人民法院：你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权