不同零售业态选址及规划

第四章

不同零售业态的选址及规划

目录百货商场专卖店购物中心徒步商业街百货商场

1、百货商场的特点百货商场规模特点百货商场规模通常在2万平方米左右百货商场规划设计特点百货商场通常采用3～5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑百货商场运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。1、百货商场的特点百货商场商铺特点商铺的形式。百货商场商铺基本上都是铺位形式。投资回收形式。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式2、市场环境分析百货商店市场环境分析市场环境分析根据市场营销对策不同分

供应商状态无间接竞争者顾客的规模与结构

需求状态

交通条件

直接竞争者3、目标市场选择目标市场选择的基础百货商店的定位地区选择独立商店群落型商店区商业中心4、地区选择 * 资料来源： 中心商业区地区商业区小型商业区地区商业中心住宅区商业中心联合商业中心微型商业区85、位置确定确定位置评估商店未来效益分析竞争对手分析交通条件分析客流规律6、规模分析1984年欧洲国家百货商店的数量和销售面积美国意大利荷兰瑞士法国百货商店数量

345506068146总面积（千平方公尺）22602054903751110平均面积（平方公尺）655041008167551476021973年千人拥有平方公尺3833543201983年千人拥有平方公尺4243458201983年与1973年相比22%33%-3%35%0专卖店

1、地点选择的依据

地点类型中心商业区非中心商业区住宅商业区

选择依据经营目标店型发展前途

专卖店专卖店的地点选择不能一概而论，而应根据不同情况进行具体分析。

2、中心商业区的专卖商店

中心商业区的专卖商店应以高度专业化为特征。中心商业区常以高中级商品为主，而高度专业化的商店也具有精品形象，这会与顾客来中心商业区购物的需求相吻合。3、非中心商业区的专卖商店

非中心商业区的专卖商店应以上班族所需的大众商品为主，专卖商店应避免高度专业化非中心商业区的专卖商店采取中等价位策略，以普通流行商品为主4、住宅商业区的专卖商店

在住宅商业区最好开设食品店、杂货店、花店、水果店等，家家都需要它们经营的商品在住宅区开设专卖店时应避免经营范围过于狭窄，要尽量适合多层次顾客的需要。购物中心

1、购物中心功能

销售功能商品齐全市场定位合乎一般人的生理和心理需求生活功能多元化组合追赶时代潮流老少皆宜生活广场购物中心购物中心功能的核心是集合，它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。

2、购物中心规划的特点开发特点购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、初步设计及施工图设计等。购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念运营特点绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。商铺特点商铺的形式。购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。投资回收形式。主要采取出租的方式

3、购物中心内部组成规划一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百货商店和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。商店的组成3、购物中心内部组成规划购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心为例。地方购物中心地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为5万平方英尺。社区购物中心规模大于地方购物中心，占地面积通常为10万至40万平方英尺地区性购物中心地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过40万平方英尺。城市购物中心城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为75万平方公尺，但一般都是在100万平方英尺以上。商店和结构3、购物中心内部组成规划购物中心的超级市场数量和规模购物中心的超级市场的数量

购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准;从购物中心现况来看，有独家和多家两种情况:购物中心的超级市场的规模

超级市场规模必须与购物中心规模一致

独家。即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场多家。即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场4、购物中心选址及外部规划

购物中心的选址

城市郊区

非中心地区中心商业区

购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。

4、购物中心选址及外部规划购物中心的规模

购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合特区购物中心

地区性购物中心小区购物中心4、购物中心选址及外部规划条型购物中心庭院式购物中心室内街道型购物中心街道连接型购物中心花团锦簇式购物中心购物中心的形状4、购物中心选址及外部规划购物中心中超级市场的位置超级市场应在一楼超级市场应离开百货商店徒步商业街

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街店铺。

1、商业街店铺的类型

商业街店铺的分类可以有多种形式：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分

1、商业街店铺的类型1专业商业街商铺专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品2复合商业街商铺复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营按照商品的复合度划分1、商业街店铺的类型1单层商业街商铺单层商业街商铺指采取单层建筑结构的商业街里面的商铺2多层商业街商铺多层商业街商铺指建筑形式为多层建筑的商业街里面的商铺。按照建筑形式划分1、商业街店铺的类型按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分I专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。II铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里，最好选择铺面。III复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，铺面价值会大大高于铺位价值

2、商业街商铺的特点商铺特点专业商业街商铺的特点

商业街规模特点商业街规划设计特点专业商业街商铺特点复合商业街的特点

商业街规模特点商业街规划设计特点复合商业街商铺特点

3、徒步商业街的交通选择交通的基本要求是方便和安全。方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。安全是指顾客能放心大胆地散步、流览、购物，主要涉及内部交通。

3、徒步商业街的交通选择I交通的基本要求是方便和安全。II方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。III安全是指顾客能放心大胆地散布、流览、购物，主要涉及内部交通。3、徒步商业街的交通选择交通选择公共交通停车场进货车完全封闭半封闭管制方便的对外交通安全的内部交通

4、徒步商业街的地域及规模确定地域选择小街巷市级商业区店铺较多的商业区4、徒步商业街的地域及规模确定影响徒步商业街规模的因素

所确定商业街的潜力城市商业整体布局旧有商业街的规模商业街的结构

规模确定

4、徒步商业街的地域及规模确定城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游览热情和购物兴趣。