西安房地产区域研究报告浐灞173258177

西安房地产区域研究报告——浐灞目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、浐灞生态区概况 1.1地理位置： 21.2规划面积： 31.3人口规模： 31.4区域规划 31.4区域定位： 41.5区域功能定位： 41.6区域功能板块： 51.7远景规划： 61.8区域开展及演变 71.9SWOT分析 9二、区域房地产市场 2.1区域土地市场 102.2区域成交市场 122.3区域客户分析 172.4区域工程户型面积 182.5区域工程综合分析 192.5区域个案分析 19一、浐灞生态区概况1.1地理位置：成立于2004年9月，位于城市东北方位，浐灞生态区主体位于西安市未央区和灞桥区，是西安市确定重点开展的“四区二基地〞之一。核心区位于陇海线以北，东三环以西，北三环以南，北辰大道以东，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带状区域，距离市中心钟楼10公里，与国家级西安经济技术开发区〔西安城市新中心〕东西相；1.2规划面积：总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里；1.3人口规模：到2021年，浐灞生态区规划区人口约55万人1.4区域规划整个生态区区域呈“一心三翼〞的布局：一心：以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。三翼：绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼〔灞河下游段〕；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼；陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。1.4区域定位：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育科技产业的生态型滨水城市副中心；1.5区域功能定位：在未来5年内，浐灞将逐步印证都市生态区的开展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城；兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。预计到2021年，人口将到达55万，根本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业〞的西安第三代新城。功能表达为“四区四带〞四区：新型城区、生态区、景观区、商务区四带：生态带、景观带、旅游带、经济带功能实现通过三期重点建设推进：一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区；二期重点建设“两塬夹一川〞的南区〔杜陵塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里〕，从2021年起到2021年根本建成；三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿河经济带。预计到2021年，人口将到达55万，根本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区，从而使浐灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业〞的西安第三代新城。1.6区域功能板块：六大功能板块：会展经济：到2021年，依托欧亚论坛，争取2——3家文化、旅游及区域开展论坛入驻生态区；充分挖掘广运潭与古丝绸之路的内在联系，为引进丝绸之路博览会等创造条件。总部商务经济：规划到“十一五〞期末，完成浐灞行政中心一期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企业入住生态区。争取陕西艺术博物馆等文化场馆在行政商务中心的建设。商贸产业：“十一五〞期末，形成以大型连锁企业为骨干，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁便民店为网络，各种新型营销方式共同开展的多层次、多业态、布局合理、行业配套的现代化商业格局.生态旅游休闲业：到2021年，初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板块和灞河滨水休憩旅游带；建成欧亚论坛会议中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设施；开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特色旅游景点。金融业：“十一五〞期间，浐灞生态区将完善根底设施，创造条件引进外资银行和其他金融机构到浐灞生态区开办分支机构文化教育培训产业：“十一五〞期间，生态区将加快根底设施建设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生态区开展文化教育培训活动。1.7远景规划：以浐河，灞河的开发为重点，打造以金融，商务，会展，旅游，居住，创意产业等为主的第三代新城，打造西安宜居宜业城市新区！国际会展经济核：欧亚经济论坛、世界F1摩托停赛、2021世界园艺博览会等国际盛事在西安浐灞的成功举办，奠定了浐灞作为国际会展经济的地位，浐灞已成为名副其实的国际会展经济核西部金融商务核：未来浐灞将成为金融机构的后台基地和效劳外包基地，后期将开展成为新型的金融市场和准金融市场的培育基地，西部金融商务核心地位就此奠定。西部金融中心目前入区企业有：西部证券交易中心、中国银行全球客户效劳中心、浦发银行西安分行总部、中信银行西安分行总部、光大银行西安分行总部、中国保监会陕西监管局、国家开发银行陕西省分行、长安银行总部、永安保险总部、西部信托金融时代广场、延长石油总部、中国移动陕西集团总部、中国联通陕西集团总部、陕汽集团总部、陕西煤炭交易中心、上海石油交易所西部交易中心、陕西环境权交易所、苏陕国际金融中心、香港香江西安国际财富中心、西安侨商大厦、南京金陵酒店、保利和远洋地产西安工程都市生态休闲核：2021年浐灞生态经过国家环保部生态司评估为国家级生态区。浐灞生态区以“河流治理带动区域开展，新区开发支撑生态建设〞为开展思路，远景目标是把浐灞生态区建设成为生态环境优美，人与自然高度和谐，“宜居宜创业〞的西安第三代新城。新区重点开展金融、旅游、商贸、创意文化，会展、低碳、科技等第三产业。生态、文化、现代是区域开展的三大特色。据初步测算，生态区全面建成后，西安中心市区的人均公共绿地面积在2004年的根底上可翻一番，仅广运潭生态景区建成后，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，可以极大地提高西安市整体空气质量，缓解城市噪音污染和热岛效应，改善西安市生态环境。景区内的生态湿地在城市生态系统中具有降解污染、调节气候、补充地下水、观光旅游等重要功能。区域房地产开展：2004-2021年，浐灞区域以修复生态、修建道路为主，生态意向初步显现，房地产供给未最大化利用生态价值；区域内的供给以小高层、高层产品为主，主要吸引东郊的城市外溢改善型客户；2021年后各大品牌开发商借势登台，低密入市，高端生态富人区概念导入，浐灞进入都市生态第三阶段。绿地集团冠名陕西绿地浐灞半岛足球队，签订占地约4000亩绿地国际生态城，容积率为1.49，以低密度意向为主；香江集团借势2021年世园会的大力宣传，推出大型托斯卡纳风情联排、小高层社区；深圳振业携高科技低密度产品联排、叠拼和独栋，进军浐灞，打造高端产品意向；龙湖集团在2021年推出圣提亚纳风格洋房社区，将龙湖品牌的地中海生活带入浐灞。品牌开展商高端低密产品入市，提升浐灞区域形象，扩大全市高端客群影响力，成功导入浐灞高端富人区概念。1.9SWOT分析优势〔S〕区位优势：未来西安城市开展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心〞的空间布局模式。浐灞生态区大局部处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。生态优势：浐灞生态区包括二水三塬，二水是指浐河、灞河，是西安的八水绕长安的两大水系。三塬指的是浐河西岸的杜陵塬、东岸的白鹿塬和南边的洪庆塬。二水、三塬又依托着秦岭，具有建设生态区的独特优势。历史人文优势：浐灞河是自然的河流，更是历史人文的河流。灞上是指这里的白鹿塬，还有灞陵、杜陵等遗址。自古以来，这里还以灞水、灞桥、灞柳闻名于世，形成了千年传颂的“灞柳风雪〞。交通优势：生态区距西安市中心10公里，区内有多条国道、高速公路和陇海线、西康线两条铁路线，建设中的东三环、北二环东延伸线、东二环北延伸线穿越而过，交通便利。劣势〔W〕生活配图缺乏：除局部工程集中区外，大多片区目前生活配图较缺乏，人气缺乏。时机〔O〕政府支持：政府投资130亿元，建设18个重点工程，这批重点工程的集中落成，将完成片区环境的改善与功能升级，为推动生态区经济社会的开展提供了有力保障。世园会成功举办：世园会的成功举办，提升区域知名度及认可度。威胁〔T〕周边片区开展快，竞争加剧：经开区地产开展迅速，给区域房地产开展带来竞争压力。二、区域房地产市场2.2区域成交市场成交量：①2021年浐灞区域住宅成交量有所下滑，但成交价格提升迅速，涨幅居全市第二，土地成交量居全市第一，预示未来区域供给量巨大，竞争剧烈。②2021年，浐灞片区商品房成交呈现波动的态势，截止到11月份，浐灞片区商品房成交面积为143.53万㎡，成交均价为6034.72元/㎡，其中11月份商品房成交面积约为11.24万㎡，成交均价为6167.16元/㎡。③浐灞区住宅成交量从05年开始大幅攀升，除08年受经济危机与自然灾害等客观因素影响外，均保持了较高的销量业绩，10年成交量到达121万㎡；成交均价从06年开始呈逐年上涨趋势，从09年上涨趋势幅度明显增大，浐灞住宅均价10年到达5259元/㎡，同比去年上涨27%。④浐灞区与全市主要热点住宅板块相比，成交量上涨最为明显，10年住宅成交量已和曲江板块根本持平；目前浐灞区相比其他热点板块具有土地储藏量大、自然生态资源丰富等区域特点，随着生态区根底配套的完善和生态环境的治理，必将成为全市住宅市场的热点板块成交户型：从近三年浐灞区分面积段成交来看，90-125占比区间为30-45%、125-145㎡为15-25%，145㎡以上为5-20%，并呈快速上涨趋势；从面积段价格走势来看，价格呈随面积走高而涨幅加快的特点，特别从今年开始180㎡以上户型单价快速走高，主要受浐灞半岛、绿地国际生态城等工程别墅产品首次入市带动。成交价格：浐灞区近三年成交单价区间不断拉升，今年5000-6000元/㎡已成为市场主力价格段，成交占比为35%；此外8000元/㎡以上单价段10年成交量到达2.2万㎡，高端工程从去年开始集中入市；从下列图来看，6000-8000元/㎡共成交15万㎡，占比为12%，浐灞中高端产品成交占比偏低。成交市场小结：浐灞已成为全市土地放量的核心区域,土地供给以大体量、资源性为特点，知名企业拿地比例上升明显，浐灞区成交量近几年大幅攀升，2021年浐灞区域住宅成交价格提升迅速，涨幅居全市第二，土地成交量居全市第一，已成为全市住宅开展最为迅速的区域。片区成交户型结构保持稳定，125-145㎡改善类产品占据市场主体；片区成交5000-6000元/㎡占据主流，6000-8000元/㎡占比偏低；2.3区域客户分析浐河沿岸板块客群：以东郊首置首改自住客户为主，随着板块内地铁开通、浐河生态价值深度挖掘、吸引了更多地铁沿线客户灞河沿岸板块客群：以东郊改善型自住兼客户为主，随着板块生态价值的不断放大、影响力的提升、产品以高端低密为主，客户扩散至全市范围，外地客户呈增加趋势，并以占有资源为目的雁鸣湖板块客群：客户以东郊、高新、曲江享受型改善客户为主，因板块雁鸣湖景观资源优势及其与曲江、高新板块的近距离优势，成为承接曲江、高新挤压外溢高端客户的第一层，对灞河板块形成截留竞争随着区域成熟度越来越高，客户来源由城东扩大到全市、全省甚