《商业银行个人住房贷款风险防范研究4000字（论文）》

商业银行个人住房贷款风险防范分析——以兴业银行为例目录TOC\o"1-3"\h\u224331个人住房贷款相关概念 引言如今，中国的个人住房贷款业务正在快速发展，在有助于经济发展的同时也暴露出了许多的问题，正确认识个人住房贷款业务风险问题有利于增强商业银行的风险防范意识，降低以及防止住房贷款风险的发生，综合国内个人住房贷款多年来的发展历程，现如今市场的交易方式也发生了极大的变化，个人住房贷款方面的风险出现了很多问题，如借款人的道德风险、银行的风险管理运行机制等原因，现在的个人住房贷款的风险问题越来越突出，同时容易暴露出我国的商业银行在个人住房贷款风险的控制方面还是存在着很大的漏洞，分析风险产生的原因以及提出实施防范风险的方法，对我国经济的稳定增长，对国民经济发展的保护和金融危机的预防起着积极的作用，对促进社会团结和严格的法制环境也起着积极的作用。1个人住房贷款相关概念1.1个人住房贷款的概念中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》将个人住房抵押贷款称为“个人住房贷款”。具体规定如下：个人住房贷款是指借款人发放的用于购买普通住房自用的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期未偿还本息的，贷款人有权依法处分其抵押物或质押物，或由担保人承担共同偿还本息的责任。1.2个人住房贷款模式1.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是指正常缴存住房公积金单位的员工按时进入基金管理中心。在本市购买和建设自住房（含二手房）时，以自有产权房屋作为抵押，在有担保能力的法人提供担保的条件下，向基金管理中心申请贷款，贷款可由基金管理中心委托银行发放。2.个人住房商业贷款（1）个人购房贷款是指银行以所购住房为抵押发放的贷款，包括远期抵押贷款和现房抵押贷款。（2）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。比例最高不超过50%，贷款期限不超过5年。（3）个人家庭消费贷款是指银行向借款人发放的用于家庭支出的贷款。最高百分比不得超过抵押物评估价值的50%，贷款期限不得超过10年。2商业银行个人住房贷款风险发展现状及风险分析——以兴业银行为例2.1兴业银行合肥分行个人住房贷款发展现状1.贷款增长加速，但市场份额呈下降趋势（1）总体情况2015年以来，兴业银行合肥分行个人住房贷款新增额及增幅均呈加速增长的态势，这也与合肥市的房地产市场的快速发展及房价的不断上升遥相呼应，但市场份额的下降也说明兴业银行合肥分行对房地产市场的谨慎判断。从表1可以看出自2015年开始个人住房贷款金额每年都在新增，但增幅从2018年开始呈下降趋势。表12015-2019年来兴业银行合肥分行个人住房贷款新增情况单位：万元2015年2016年2017年2018年2019年贷款余额105897117265136854169562213685比年初新增843211368195893270844123增幅（比年初）8.65%10.73%16.70%23.90%26.02%资料来源：兴业银行合肥分行个人信贷管理系统（2）产品结构由表2可以看出，个人住房贷款在个人贷款中一直占据着绝对的份额，说明住房消费在居民收入中占有很大的比例，同时也可以看出消费信贷市场的发育还不完善。居民有一定的负债置业的意识，但负债消费的意识还有待培育。表2兴业银行合肥分行个人贷款产品结构单位：万元2015年2016年2017年2018年2019年个人住房类贷款105897117265136854169562213685个人消费类贷款5846891215986162659564合计11174312617715275018582723339个人住房贷款占比94.77%92.94%89.59%91.25%95.68%资料来源：兴业银行合肥分行个人信贷管理系统2.个人贷款的资产质量稳定，不良率呈逐级下降的趋势（1）贷款质量状况从表3可以明显地看出，兴业银行合肥分行建立以来，由于治理结构的优化和管理水平的提高，兴业银行合肥分行的资产质量逐年提高，非应计贷款余额和非应计贷款比例逐年下降。但非应计口径和五级分类口径不良率和不良额有明显差异，主要是由于分类标准差异所致，但也从另外一个角度说明兴业银行合肥分行信贷管理工作仍有提升的空间。表3兴业银行合肥分行近年来不良贷款及非应计贷款情况单位：万元2015年2016年2017年2018年2019年五级分类不良额45643002203916281175五级分类不良率4.312.561.490.960.55非应计贷款余额72966004498133572393非应计贷款占比9.89%5.12%3.64%1.98%1.12%资料来源：兴业银行合肥分行个人信贷管理系统（2）不良贷款发放时间分布2015年以来，由于内控制度的健全及经营管理水平的提高，新发放个人住房贷款的质量一直保持在较好的水平，且质量逐年提升。一方面，兴业银行合肥分行优化产品和业务流程，强化风险控制和责任追究，同时，根据对个人住房贷款风险暴露特征的判断，将近三年发放的贷款质量单独作为关键业务指标进行考核，与个人绩效、管理层年薪等挂钩。从表4可以看出，相对贷款余额增幅上升的趋势，两年后不良额与当年新发放之比是呈每年下降的趋势的，这表明管理及激励约束机制的优化对贷款质量有直接效果。表42016-2019兴业银行合肥分行个人住房贷款增幅及新发放贷款单位：万元当年新发放贷款余额贷款余额增幅两年后为不良贷款两年后不良额与当年新发放之比2016181798.65%781．175%20172295810.73%690.55%20183131616.70%602.393%20194639323.90%521.12%资料来源：兴业银行合肥分行个人信贷管理系统2.2兴业银行合肥分行个人住房贷款业务中风险分析1.借款人的道德风险由于目前兴业银行合肥分行和借款人的信息不对称，银行要求提供的材料多，现场核实少，个人不诚信行为没有惩戒机制，很容易造成逆向选择的现象。从兴业银行合肥分行形成的不良贷款看，借款人的道德风险主要体现在以下几个方面：一是假名冒名贷款。有的借款人利用伪造的身份证明以假名字恶意骗取贷款，有的借款人盗用他人身份证以冒充名字骗取贷款。二是假证明贷款。有的借款人提供虚假工作单位，达到工作稳定条件，有的借款人伪造收入证明或银行流水明细，捏造收入以达到银行贷款条件。2.银行管理的风险分析兴业银行合肥分行盲目要求员工的绩效，为信贷部门的员工设定了较高的任务指标，并为员工完成任务制定了相应的奖惩措施。但是，在贷款发放过程中，没有对员工是否严格按照规定对每笔贷款进行深入调查进行深入检查，对员工的贷后管理也没有严格要求，这导致兴业银行合肥分行信贷人员盲目追求业绩，忽视了贷款过程中的风险。兴业银行合肥分行存在这样的现象：银行在审查贷款人准入资格时，往往只关注部分客户提供的信息，而不去现场进行实时进一步核实。有时，对相关信息的审核只是通过电话调查或简单地使用相关中介机构给出的评估报告，使审计工作流于形式。由于工作人员的疏忽，兴业银行合肥分行未能及时跟踪和监督贷款的使用情况和贷款人收入的变化，将对兴业银行合肥分行信贷资产造成一定风险。3.房地产评估机构的风险房地产价值评估的结果，一方面可以帮助确定贷款百分比，另一方面直接关系到兴业银行合肥分行在未来处置抵押物时能否足额清偿贷款本息。兴业银行合肥分行虽然实行了评估机构准入制度，但并没有建立有效的评估机构风险赔偿机制，在自身利益驱使下，评估机构不尽职评估带来的风险时有发生。就实践情况看，二手房贷款全部需要价值评估，但部分评估机构为了利益最大化，违反行业技术规范和职业道德要求，故意降低执业水平，曲意迎合委托评估人的要求，导致评估价格严重背离房屋真实价格，误导贷款决策，留下了巨大的风险隐患。3兴业银行合肥分行个人住房贷款风险防范措施3.1建立和完善借款人信用风险防范机制从兴业银行合肥分行来看，众多国际领先银行对个人业务已开发且正在不断开发各种类型的打分卡，利用打分卡开展系统自动审批、限额设定、反欺诈、催收等各方面管理。对于个人客户的风险管理，国际先进银行的做法均是开发申请、行为和催收三类评分卡，计量违约概率、违约损失率和违约风险暴露三类风险参数，并将评分卡和风险参数全面应用于信贷管理各方面，形成覆盖信贷资产整个生命周期(准入、贷后管理和退出)的有效管理体系，正基于此，国际领先银行实现了风险的精确计量，有效降低了运营成本，实现了个人业务的风险防控。农行虽然参照国外领先银行开展了评级体系建设，但仍然差距较大。因此，商业银行必须针对存在不足的地方，不断加以完善与改进。3.2建立和完善银行自身风险的防范机制首先要完善各项业务的规章制度，科学定制贷款业务的各项流程，明确划分业务操作环节，在贷款之前、贷款期间和贷款之后进行岗位划分，通过规范的操作程序确保贷款的安全。其次，我们应该做好合同的签订工作。签订合同时，应明确贷款期限、利率、还款方式等因素。同时，应建立贷款责任制。无论是谁处理业务，都要对合同的合法性和完整性负责。事件发生后，还应设置一名审查人员来纠正在签署的合同中发现的任何错误。最后，要加强贷后检查，即对借款人的还款情况、抵押住房状况、收入变化等进行定期或不定期的跟踪调查。如果发现可能的风险因素，应及时采取补救措施。3.3建立和完善中介机构风险的防范机制一是从资质、实力、业绩、合作信用度、业务量等方面制定准入标准，提高合作中介机构的准入审批层次，明确业务合作范围。二是制定标准后，在符合条件的公司中，通过部口评估、业务招标等办法进行筛选，重点介入支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介和资质等级高、评估价值合理谨慎的评估机构。结语鉴于个人住房贷款业务对于兴业银行合肥分行的重要性--传统优势业务及战略性业务，并考虑到不良贷款与商业银行贷款风险管理间的深层关系，本文在研究不良个人住房贷款的基础上，分析研究了兴业银行合肥分行个人住房贷款风险的形成机制，得出了