物业服务考核评分细则(业委会专用)参考借鉴范本

物业服务考核评分细则（业委会专用）参考借鉴范本年月日物业服务考核评分细则（业委会专用）参考借鉴范 本一、考核时间：一般在3月和8月进行，共2次，具体时间、内容在考核前1天抽签确定，不超过当月月底。抽签的物业服务项目为：安全保卫、共有部位、设施设备、环境卫生、物业客服、商业区管理六项。考核组每组每次只抽查一项意），给予不同的奖励。听汇报、查资料（主要是工作记录）10三、考核档次及标准1、考核总计分65分以下（不满意），一次罚款五万元，每降低1分，加罚一万元，以此类推；2、考核总计分65分至75分（基本满意），不奖不罚，由业委会约谈物业，亮黄牌；3、考核总计分75分至100分（满意），不奖不罚。4100（很满意），四、考核内容及分值考核按安全保卫、共有部位、设施设备、环境卫生、物业客服、商业区管理（待完善）六项进行。总分值为600分。项目考核内容 计分标准 分值 措施安全保1全宣传

（车辆及车内物品的保管除外①有完整的制度。

1、建立完整的体系文件保障（服务质量手册、程序文件、工作规程、质量记录表格）2、建立完成的有效的内部管理体系，通过：2.5神，保证物业管理服务的质量；三、严格的奖罚激励机制来保障制度完整、有效的执行得力（10分）

建立严格的档案收集、分类、归档整理、使用、保存及销毁制度。每季度定时向使用人书面通报安保情况

2.5

24每天一次检查保安工作记录，及时自行处理或向专业单位报修设备故报设施运行情况。 障；项目负责人及消控岗每季度一次，配合工程人员进行报警系统的检查；上报设施运行情况并存档④每年制作有关安全方面的宣传板报2——3次。 2.5设专人负责，每天秋冬季节各宣传1次。消防安全月月）专题传1次①安保人员按业主人数比例配足。住宅区保安不超过5550能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

建立各岗位任职要求建立员工档案；2 用退工手续清楚；全体员工做无犯罪记录调查后上岗；负责员工保密制度的培训。切实做好员工形象保障：(一)款式新颖的工装：②上岗统一制服上岗时佩带统一标志穿戴统一制服， 1.布料挺括，透气/吸水性好；款式新颖、庄重，做工良好；色彩2人员到配备对讲装置或必要的安全护卫器械仪表端正态度 2 建筑风格相匹配；有生锈的公司标识。岗培训和蔼。 2.长/短袖衬衫、长袖制服套装，保安还需配置装饰徽章及制式帽。到位（10 (二)定期集中清洗管理层员工每月清洗一次作业层员工每月清洗两分） 保持员工仪容整洁，以示对业主的尊重。根据各部门分计划，制定年度培训计划；③乙方要结合对物业服务考核的要求，对物业工作人员方式等）。④乙方除对主出入口安排安保值守外，其它出入口应定

开展多种形式、多种内容的培训活动，建立员工培训档案；2100%；建立特殊工种员工资料库，安排此类员工及时复证。项目员工及新进员工第一时间提交真实员工信息建立完善的出入口登记制度、交接班制度、外来车辆登记制度，对主出时巡查确保安全有交接班记录和外来车辆的登记记 录。

入口以为的出入口每日巡查4次。⑤每年举办1-2次消防、逃生等演习。 2制定演习计划，按计划每年实施办1-2次消防、逃生等演习，并存档。24求，并有巡逻记录；严禁擅离职守，当班时禁止喝酒、8事件处理及时、有效。②写字楼大厅设置礼宾安保岗位，形象佳，对写字楼客

求，并落实奖惩制度。建立礼宾岗位任职要求3力杜绝增值服务（大型行李接送、搭把手服务等）事故（50分） ③监控：24小时值班；专用监控日志完整；非紧急情况不得使用中控室专线报警电话严禁无关人员擅入监控室监控室内禁止摆放任何无关的物品严禁收录放电台节目与工作无关的音像带监控中心收到报警信号后保安人员应按规定及时赶到现场进行处理接受用户救助的要求，解答用户的询问。

5 加强现场检查与监督建立监控室管理制度、完善报警处置标准化流程并落实培训8 监控岗位员工持证上岗；加强监控室岗位的巡查，并落实奖惩制度防设施、设备消防泵每月启动一次每年保养一次，保证选择合适的供应商，提供符合安全要求的产品（服务），消除供应产品其运行正常。消防火栓（箱）、灭火器每月巡查一次，（服务）的不安全隐患，减少财产损失10各种配件完好临近失效立即更新每半年检查一次消 签订外委服务合同，落实监督、考核机制防水带阀杆处加注润滑油并作一次放水检查每年试 监督每日消防外委单位的日常工作程序、检查工作记录并存验一次探测器火灾探测器投入运行二年后每隔三年细记录。理楼栋公共走道内杂物。人防工程除平时作为停车用 外不得擅自挪作他用人防工程内所堆放的杂物一律及时清除。

电等及时清理（物业使用人（公寓楼存等措施完善后，该类服务一律在一楼进行。

因现在设施设备不完善，对巡更打点我们改为巡逻签到，8 做好完整记录字，经验证方可放行。

有消防专员对接，邓主管监督，详细记录好消防巡检时间，5地点突发事故，对楼道杂物每月清理一次拍好照片做好记录配合楼管做好逃生通道安全宣传，做好详细记录汇报杨经理及项目关总4控交通

①合理规划本物业车库出入车流导向，结合商业配套停车场管理方引导停车重建包括监控自动清洁设备在 内的车库管理系统。巡逻人员加强对车场设施检查。

每天一次巡检，检查道闸启闭正常；每天一次巡检，读卡正常；每天一次巡检，摄像、显示正常；发现问题及时通知维保单位，并协助车库管理人员采取临时措施。每天一次巡检，检查标志、标线正常；顺畅（20②车库标志、标线完整、清晰。备有必需的消防器材分） 灯光可视度符合国家要求无渗漏无积水通风良好。无易燃易爆及危险物品存放车库场地每日清洁一次，使用专业清扫设备。每月不少于一次大型清洗服务。

每月一次巡检，消费器材正常；每月一次巡检，无渗漏，无积水，通风良好。无易燃、易爆及危险物品3存放；服务。发现问题及时通知维保单位，并协助车库管理人员采取临时措施。规范的现象。

2每小时一次定时、定点巡检，发现违规停放及时处理并作好记录现场并及时处置。

5⑤商业车库出入口要塞、拐弯处，需增设缓冲倒角，拆5除不必要的岗亭.①加强与社区（街道）、业委会的联系，制定和业主、2

采取增设缓冲倒角的措施建立汇报制度、联席会议制度每月一次召开与业委会（街道）、业委会的沟通会，及时掌握各种信息使用人积极参与的安防共建计划。 与要求根据项目现状，制定切实可行的安防计划，并上报业委会5建积极

和和维护、报修等。

2另外，有专人负责，通过宣传栏、黑板报的形式分类宣传。参与（10分） 主（物业使用人）的联系，配置必要的现代设设置24防方面的诉求，如报警救助等。④每年至少进行三次以上的防止高空墜物的宣传，研

2主要门岗做好陌生人询问登记，登记需出本人身份证及有效证件/盲区，另外，加强公共区域的巡视，发现抛物，第一时间处置。究推行有效的管控措施加强对广场秩序的维护杜 绝安全事故。

加强物业管理法规宣传，培养社区成员共同参与意识。⑤每三个月进行一次火灾、水险、玻璃幕墙破损、安全护栏等隐患排查并公示有关情况督促写字楼部分企 业加班者必须向物业报备。

水险、玻璃幕墙破损、安全护栏等隐患排查并向物业报备及存档共有部位（100分）1

共有部位维护：包括但不限于房屋主体承重结构部位（房有绿化、雕塑小品管理等。①共有部位维护要有全年维保计划；每年12月制订下一年度《房屋、设施检查、保养计划表》，并按普查情1况制订中、大修计划报告。

制定共有部位年度维保计划并提交业委会审核通过后予以实施根据普查情况，制定相应的中/大修计划报告并提交业委会审核通过后实施每年12月提交下一年度《房屋、设施检查、保养计划表》楚制度②共有部位情况编号造册、位置上图；变化情况及时更健全（5新。 2分）

（并及时更新、上报、存档。③共有部位的巡查、状况、保养、检查、维修、更新、报废验收年审等技术资料包括计算机软件及录像资 2设立专门台帐，专人负责，及时更新、妥善保存料必须记录完整，妥善保存，方便调阅。员范围确定人数。2、人员齐备记录②工程技术和管理人员必须按照相关规定持证上岗。完整（8分）资料备查。（3）

式调整严格按岗位要求、规定招聘相关人员，做做好相关人员的复证工作养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结3合，确保良好状态。报备，再按计划落实，并存档①大厅（12分）A、保持大厅间的布局完整，未经业委会同意不得擅自改变保持大厅的整洁及时对不规范摆放物品进行清 1共有部理。位维护

象及时制止与清理良好（57B、未经业委会同意，不得擅自对外租赁。分）

2 严格执行规定，并召开全体工作人员会议，明确不擅自对外租赁。C、商业写字楼、6栋大厅整体提质纳入计项式考核， 编制整改落实计划确定责任人按计划在限期时段内对商业写字楼5、2限期整改到位。 6栋大厅提升质量，完成后报告使业委会并存档。D、大厅重新进行功能布局，腾出大厅空间，完善访客休息、物业前台的服务功能。

2 根据大厅现场实际，服从甲方安排，做好大厅重新布局。E、大厅不得随意张贴、摆放广告宣传品。 2F、大厅灯光明亮，色调统一；管控好对流空气，保持2空气清新。

安保定点、定时巡逻，其它条线全员联动，制止随意张贴、摆放广告宣传品，对已经张贴/摆放的，及时清理。加强大厅灯具照明检查，该区域保持100%以上亮灯率；根据现场实际，及时开启/关闭门窗，保持空气清新②地下车库：（10分）A、加强地下车库的维护、管理。商业车库标识牌在原统一风格的基础上新增更换必要的标识使其指示 在停车（场地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志车位标志及清晰明了。地下车库高清监控可由乙方单独安装维护， 号。合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。2.5确保所有主干道和上下层通道纳入监控范围结合安保 完善的管理制度智能化的管理系统全方位的安全护卫监控紧密配合，人员调整提质改善车库收费通道现状确保车行安 保证无控制盲全、顺畅。B、保证车辆通行有序，停放整齐，将地下车库灯光灯管全部打亮，保持地下车库敞亮。

专人专管，指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分2.5类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。C、水管改造、监控、消防管路、洗车场等改造经过地 水管改造监控消防管路洗车场等改造必须有可行的方案报批准下车库的部分必须合理规划不得影响车库功能改变2.5经技术交底，在不得影响车库功能，改变使用用途的前提下实施。使用用途。 并全程跟踪，监管，记录，存档。D、采取有效措施防止外来车辆停占私家车位。 2.5

许停占，并有专人指引停放到指定车位③房屋（20分）A、楼内公共部位门窗，开闭灵活无异常声响。外墙面无裂纹，马赛克无脱落、起泡、无乱开孔（洞）缺口、积水、霉斑、污渍、手脚印、颜色脱变、裂纹、起泡。消防门、扶手及护栏完好，无颜色脱变、脱焊。天台、平台无漏水；掉水管（口）畅通，无堆积物，天面完好，排水顺畅，门开关灵活，无锈蚀。休闲椅、室登记、报告，组织维修维护。以上每半月巡查一次。

制定建筑设施综合检查制度，每半月巡查一次，做好记录备案：巡检中发现不安全情况，一时无发维修的，现场设置告示、围栏，特别严重会出安全事故的，设置告示、围栏前，派专人看候，以免不测事件发生；修缮或通知修缮人员即时修缮；需专项修缮的问题，应制定修缮方案，送业主同意后方可实施修缮；维修后养护，如油漆/胶水未干，水泥未固化等，要设置告示或围栏。B、公共通道、危险隐患部位安全警示标志清晰完整。屋面泄水沟管道排水沟楼内外排水管保持畅（6 9施现象。以上每月巡查一次。

标志屋面泄水沟、管道、排水沟、楼内外排水管每月检查一次，汛期9）及时排除隐患，做好记录并存档一次，发现隐患及时整改，并做好记录存档C、屋顶，防止防水层有气臌、碎裂，隔热板断裂、缺损。以上每半年巡查一次。D、房屋结构，楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、

全线联动，保安、保洁在日常巡逻中注意观察，发现隐患及时汇报，及时处理5工程部每月巡查一次，做好记录并存档存档地砖平整不起壳无缺损涉及使用安全的部位每季检 制定建筑设施综合检查制度，每年巡查二次，做好记录备案5查一次，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、 发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人使用人。以上每年巡查二次。④道路：（5分）井盖完好，明、暗沟渠通畅无阻，沟体完好。

制定建筑设施综合检查制度，道路每周巡查一次，做到：道路路面、坡度、出水口等应符合使用要求，路面平整，排水畅通，路面接缝严密，无积水；混凝土路面不起砂，明沟无断裂；侧石平直，无缺损。（铁盖油漆颜色为黑色，绿地上的铁盖油漆颜色为绿色）。⑤设备设施用房（5分)距运行设备设施的安全标示线清晰（屉）疏散指示。

每日巡检一次，发现问题，及时整改，做好记录并存档。同时，加强管理力度，巡查频率，确保安全⑥休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等

每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等巡查：5 设备要求，水位正常。施的安全使用（如需更换的除外〕。

每周一次对雕塑、景观小品等巡查：5 确保安全，对不能及时修复的采取现场保护、告知等安全措施①与外聘绿化管理公司签订的维保合同交业委会审查。5指定专人负责，严格执行合同所约定的事项。 现的问题，及时要求整改并记录、上报、存档②绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）49598%以上。利木生长用植物、ft石、水体等设置景点。绿地内植物覆盖率良好（3080%以上，且群落、层次明显，并有花卉布置。绿地设分） 施及硬质景观保持长年基本完好灌排水保持有效水，无积水。

制定科学、严谨、可行性的绿化养护计划5年普施有机肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。

5严格按养护计划实施，做好外委绿化公司的现场监管工作10％；定期清除枯枝败叶，6%。每年二遍以上树木的修剪乔、灌木无二级枯枝，做到表面10cm长正常,缺枝、空档不明显。病虫害防治及时做好病虫害防治。

10 严格按养护计划实施，做好外委绿化公司的现场监管工作ft花园的配套绿化。

5与检查三）、设施设备（100分）

1

①设施设备分别要有全年维保计划。每年12月制订下一年度《房屋、设施检查、保养计划表》，并按普查情2

按房屋、设备设施管理标准建立设备设施系统保养体系制定设备设施系统保养计划和修订机制。建立设备设施系统保养计划实施与监督机制。在项目设立工程技术部，负责公共物业设