房地产开发公司成本部管理制度

房地产开发公司管理制度成本部成本部职能。成本部管理职能能是在房地产产投资开发项项目的策划、设设计、招投标标、发包和项项目施工阶段段，将房地产产开发成本控控制在预定的的目标之内，以以保证项目建建设过程中合合理使用人力力、物力、财财力，取得较较好的投资效效益和经济效效益。工作原则。正直忠诚，公正正廉洁原则。实事求是，精细细精准原则。严格保密原则。最大限度节约公公司成本原则则。成本部职责和工工作流程。项目策划阶段。3.1.1、项项目策划阶段段职责。负责协助市场策策划部完成项项目可行性研研究报告。依依据项目定位位和历史造价价数据、造价价指标等编制制项目投资成成本估算，项项目成本利润润分析等。为为项目决策、筹筹集资金和控控制造价提供供依据。3.1.2、项项目策划阶段段工作流程。3.1.2.11、结合工程程技术部对项项目的定位、规规划指标、规规划要点分析析、建筑的基基础、结构形形式及建造档档次装修等，确确定建安成本本中各个项目目的成本指标标。3.1.2.22、依据关于于项目定位的的《市场调查查报告》、《土土地规划指标标》及相关土土地状况资料料，该地区类类似项目成本本造价指标，市市场同类档次次项目的建造造标准及形式式等信息编程程项目可行性性分析估算成成本报告。3.1.2.33、项目有多多方案需要比比较的项目，成成本部应对各各方案的成本本差异性进行行分析和说明明，比较后提提出成本建议议。3.2、项目规规划和设计阶阶段。3.2.1、项项目规划和设设计阶段职责责。负责项目规划设设计阶段编制制限额设计成成本目标，组组织成本部、工工程部、市场场营销部等部部门对规划设设计进行优化化讨论，提出出合理优化建建议。完成设设计阶段建安安成本的概算算，编制项目目目标成本。3.2.22、项目规划划和设计阶段段工作流程。3.2..2.1、成本部须须组织工程技技术、营销策策划部对规划划方案进行研研讨，对规划划方案设计成成本提出要求求和建议；3.2..2.2、规划方案案设计完成后后，成本部依依据提供的规规划方案设计计完成成本测测算，对前期期可研阶段的的项目《成本本估算》进行行修正并对项项目成本影响响较大或成本本容易流失的的单项工程做做专项成本分分析和建议。3.2..2.3、成本部将将建安成本目目标尽可能的的合理分解到到每一个单项项工程或专业业工程上，形形成技术设计计阶段的成本本限额设计初初步建议；3.2.2.44、成本部组织织召集公司相相关人员讨论论技术设计阶阶段的成本限限额初步建议议，充分沟通通，审批后作作为技术设计计阶段的成本本限额；3.2.2.55、技术设计计完成并提交交后，成本部部须组织编制制项目成本概概算，概算依依据技术图纸纸针对典型配配套（如地下下室、会所、网网球场馆等）及及不同层高塔塔楼标准层的的主体结构混混凝土含量、模模板含量、砌砌体含量、地地面、墙面装装修等分项工工程计算单位位含量并套用用现行综合价价按规定取费费并按平均市市场下浮水平平计算，部分分因图纸设计计深度不够的的项目暂按估估算指标值，专专业分包工程程按市场价格格；3.2.2.66、编制施工工图限额设计计成本控制建建议书，要求求具体如下：：成本部根据据项目成本目目标，结合施施工图设计任任务书、初步步方案及市场场水平，针对对各分项工程程的不同特点点，分别制定定相应的限额额设计经济指指标、技术指指标或对主要要材料选型、成成本控制点提提出建议；对对分项工程中中影响成本较较大或容易造造成成本流失失的关键点作作为施工图设设计阶段限额额设计成本控控制重点；3.3、项目招招投标和合同同签订阶段。3.3.11、项目招投投标和合同签签订阶段职责责。成本部负责责编制招标文文件、招标控控制价（或标标底），组织织设施招标公公告、开标、评评标、定标、中中标通知书等等招投标工作作。参与各类类合同编制，洽洽谈、签订工工作。3.3.2、项项目招投标和和合同签订阶阶段工作流程程。3.3..2.1、依据设计计施工图及项项目技术文件件，编制施工工图预算及招招标控制价（或或标底）；3.3..2.2、依据项目目招标要求编编制招标文件件、发出招标标公告并对招招标文件进行行答疑澄清、投投标资格审核核、开标、评评标、定标、发发中标通知书书等；3.3..2.3、依据招标标文件和中标标通知书，与与中标人签订订施工合同；；参与合同的的编制、洽谈谈、修改、补补充和签订工工作；3.4、项目施施工阶段。3.44.1、项目施工工阶段职责成本部负责项目目施工阶段的的成本控制和和管理工作。负负责审核工程程进度款、审审核工程设计计变更签证单单、审核工程程经济签证、审审核工程认质质认价材料价价格、审核工工程竣工结算算、编制月变变动成本报表表，技术经济济资料整理归归档。3.4.2、项项目施工阶段段工作流程3.4..2.1、工程进度度款审核工作作流程当项目工程形象象进度到达合合同约定节点点后，由项目目承包人向项项目监理部申申报工程进度度款支付申请请表（一式五五份），项目目监理部收到到申请后对承承包人本期施施工完成的工工程进行全面面的审核，包包括工程的进进度、质量、安安全、文明施施工、申请付付款金额、付付款计算书等等。满足付款款条件时，在在3日内签署付付款意见并上上报公司项目目经理部。不不满足付款条条件时将其驳驳回重审。公司项目经经理部收到监监理工程师报报送的进度款款支付申请后后，对承包人人申报的工程程的进度、质质量、安全文文明、申请付付款金额及计计算书等进行行核实和审核核，对监理部部签署的意见见进行核实。满满足付款条件件时，在5日内签署付付款意见并上上报公司成本本部。不满足足付款条件时时驳回重审。成本部收到到项目经理部部的进度款支支付申请后，对对承包人申报报的工程进度度、质量、安安全文明、申申请付款金额额及计算式进进行核实和审审核。情况满满足付款条件件的，结合监监理部和公司司项目经理部部意见，确定定工程应付工工程款金额，并并在7日内签署付付款金额和意意见上报公司司总经理审批批。情况不满满足付款条件件时驳回重审审。（另外，公公司会计部每每月将施工工工地缴纳水电电费发票复印印件（两份）报报送成本部，成成本部存档一一份，送承包包人一份。承承包人在计算算进度款时应应扣除水电代代缴费用。）公司总经理理收到成本部部签署的进度度款支付申请请后，对工程程进度款支付付申请进行审审批，同意付付款的情况下下，5日之内签署署批准下发公公司成本部。如如有问题驳回回重审。公司成本部部收到总经理理签署批准的的进度款支付付申请后，内内部存档一份份，其余送公公司会计部一一份，返还监监理部、项目目部、承包人人各一份。公司会计部部收到批准后后的进款支付付申请后，进进入进度款拨拨付流程。3.4.2.22、工程设计计变更签证单单审核工作流流程工程设计变更单单文件统一由由公司工程技技术部发出（无无论是设计提提出的变更，还还是承包人提提出的变更），发发送公司成本本部一份、项项目经理部一一份、监理部部一份、承包包人一份，发发出文件必须须要求收到文文件部门在文文件收发薄上上签字确认，防防止工程未及及时变更时以以未收到变更更文件为理由由推卸责任。工程设计变变更实施完成成后5天内（属于于隐蔽工程的的，在隐蔽工工程隐蔽前），承承包人应督促促现场监理和和甲方代表验验收，验收合合格后报送设设计变更签证证单（一式四四份）给项目目监理部。对对于工程设计计变更涉及到到费用减少的的，承包人也也必须按规定定报送，否则则公司成本部部自动核算费费用减少金额额，承包人视视为认可。工工程变更实施施后超过5天未报送的的，或者隐蔽蔽工程已经隐隐蔽未报送的的，视承包人人已经放弃该该部分费用，公公司不再予以以认可。项目监理部部收到承包人人报送的设计计变更签证单单，在2日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括设计计变更是否实实施完成，完完成的质量是是否合格，签签证内容是否否叙述清楚属属实完整，费费用计算是否否正确符合现现场实际，是是否超过报送送时限等。监监理部经审核核无问题则签签署意见报送送项目经理部部。如有问题题则询问承包包人或驳回重重审。项目经理部部收到承包人人报送的设计计变更签证单单后，在3日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括设计计变更是否实实施完成，完完成的质量是是否合格，签签证内容是否否叙述清楚属属实完整，费费用计算是否否正确符合现现场实际，是是否超过报送送时限等。项项目经理部经经审核无问题题则签署意见见报送公司成成本部。如有有问题则询问问承包人或驳驳回重审。按照合同专专用条款15.1..8条约定，承承包人须督促促监理部和项项目经理部在在5日之内签字字并报送公司司成本部，否否则视为承包包人放弃该签签证费用，公公司不予认可可。公司成本部部收到项目经经理部报送的的设计变更签签证单后，在在5日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括设计计变更是否实实施完成，完完成的质量是是否合格，签签证内容是否否叙述清楚属属实完整，费费用计算是否否正确符合现现场实际，是是否超过报送送时限等。成成本部经审核核无问题，则则结合监理部部和项目经理理部意见，确确认最终费用用金额，签署署意见，如有有问题则询问问承包人或驳驳回重审。成成本部每月30号将本月已已经审核的设设计变更签证证单集中上报报公司总经理理。公司总经理理收到成本部部集中上报的的设计变更签签证单后，在在10日内对本月月的设计变更更签证单进行行审批。审批批通过则签署署盖章下发公公司成本部。成本部收到到批准过的设设计变更签证证单后，内部部存档一份，送送项目经理部部、项目监理理部、承包人人各一份。并并将批准后的的费用成本编编入月变动成成本报表，每每月30日上报公司司总经理。3.4.2.33、工程现场场经济签证单单审核工作流流程工程施工过程中中需要签证的的事件发生时时，承包人应应及时通知监监理部和公司司项目经理部部知晓。如承承包人出现需需签证事件而而不通知的，监监理部和项目目经理部有权权不予认可该该项签证事项项。项目监理部和项项目经理部接接到承包人需需要签证通知知，首先应判判断该事项发发生的费用是是否应由公司司承担，如果果不是应予告告知，如果判判断没有把握握，可以咨询询公司成本部部。再次如果果需要判断签签证事件涉及及费用，如果果涉及费用较较大时（预计计费用超过一一万元），应应及时告知成成本部，成本本部须到现场场核实情况并并汇报公司总总经理。签证事件需要在在施工前收方方计量的，承承包人应及时时通知并组织织项目监理部部和项目经理理部、公司成成本部进行现现场收方计量量，填写现场场收方记录并并各方签字。现现场收方记录录原件由成本本部保存，承承包人复印4并追加签字字作为现场经经济签证的原原始资料。对对于事前需要要计量而承包包人没有及时时通知并组织织各方现场收收方计量，事事后无法计量量的，项目监监理部和项目目经理部有权权不予认可该该项签证事项项。签证事件施工完完成后5日内（属于于隐蔽工程的的，在隐蔽工工程隐蔽前），承承包人通知并并组织项目监监理部和项目目经理部验收收，验收合格格后报送现场场经济签证单单（一式四份份）给项目监监理部。签证证事项完成后后超过5天未报送的的，或者隐蔽蔽工程已经隐隐蔽而未报送送的，视承包包人已经放弃弃该部分费用用，公司不再再予以认可。项目监理部收到到承包人报送送的现场经济济签证单，在在2日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括现场场签证产生的的原因是否合合理，施工完完成的质量是是否合格，签签证内容是否否叙述清楚属属实完整，费费用计算是否否正确符合现现场实际，是是否超过报送送时限等。监监理部经审核核无问题则签签署意见报送送项目经理部部。如有问题题则询问承包包人或驳回重重审。项目经理部部收到承包人人报送的现场场经济签证单单后，在3日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括现场场签证产生的的原因是否合合理，完成的的质量是否合合格，签证内内容是否叙述述清楚属实完完整，费用计计算是否正确确符合现场实实际，是否超超过报送时限限等。项目经经理部经审核核无问题则签签署意见报送送公司成本部部。如有问题题则询问承包包人或驳回重重审。按照合同专专用条款15.1..8条约定，承承包人须督促促监理部和项项目经理部在在5日之内签字字并报送公司司成本部，否否则视为承包包人放弃该签签证费用，公公司不予认可可。公司成本部部收到承包人人报送的现场场经济签证单单后，在5日内对签证证内容进行审审核。审核内内容包括现场场签证产生的的原因是否合合理，完成的的质量是否合合格，签证内内容是否叙述述清楚属实完完整，费用计计算是否正确确符合现场实实际，是否超超过报送时限限等。成本部部经审核无问问题，则结合合监理部和项项目经理部意意见，确认最最终费用金额额，签署意见见，如有问题题则询问承包包人或驳回重重审。成本部部每月30日将本月已已经审核的现现场经济签证证单集中上报报公司总经理理。公司总经理理收到成本部部集中上报的的现场经济签签证单后，在在10日内对本月月的现场经济济签证单进行行审批。审批批通过则签署署盖章下发公公司成本部。成本部收到到批准的现场场经济签证单单后，内部存存档一份，送送项目经理部部、项目监理理部、承包人人各一份。并并将批准后的的费用成本编编入月变动成成本报表，每每月30日上报公司司总经理。3.4.2.44、计日工签签证审核工作作流程原则上尽量不产产生计日工，但但是工程中确确实遇到一些些零星的、难难以计量的工工程可以跟现现场实际情况况签计日工。计计日工单价为为60元/工日，该单单价是经过承承包人认可的的单价，承包包人不得以计计日工单价低低为由要求项项目经理部管管理人员多签签计日工。工程事件确确实需要使用用计日工时，承承包人应及时时通知项目经经理部管理人人员，经项目目经理部管理理人员同意后后方可安排人人员施工。项目经理部收到到承包人要使使用计日工请请求时，首先先应判断该事事项发生的费费用是否应由由公司承担，如如果不是应予予以拒绝，如如果判断没有有十足把握，可可以咨询公司司成本部。再再次要判断是是否必须使用用计日工，如如能收方计量量的应予以拒拒绝，要求收收方计量了；；如果能采用用费用包干的的，可以商量量费用包干。再再次要判断计计日工预计需需求数量，原原则上如果发发生事件预计计十个计日工工以内能完成成的，项目经经理部可以同同意。如果该该事件使用计计日工如果需需要十个以上上的，项目经经理部需询问问公司成本部部，经成本部部报公司总经经理批准后，方方可同意使用用。承包人得到到项目经理部部同意使用计计日工后，须须在施工过程程中每日向项项目经理部人人员报计日工工工人人数，由由项目经理部部管理人员核核实并进行监监督，如发现现计日工工人人出现人数不不对，消极怠怠工等情况时时，有权可以以根据情况拒拒签或少签计计日工数量。工人工作一天满满八小时为一一个工日，不不满八小时按按照比例签数数量，如：0.8工日。承包包人已经充分分考虑夜间施施工情况，所所以夜间施工工，计日工不不做调整。承包人应及时申申报和督促项项目经理部管管理人员及时时签署计日工工签证单（原原件一份由项项目经理部管管理收集整理理，每月10号、25号上交公司司成本部，承承包人留复印印件并督促项项目经理部追追加签字）。计计日工原则上上一日一签，如如遇特殊情况况不超过3天。超过3天计日工承承包人还未督督促签字的，项项目经理部有有权不予认可可，视承包人人放弃该项费费用。承包人每月110号、25号将每月15天内发生的的计日工签证证单收集汇总总作为附件编编制现场经济济签证单（一一式四份、复复印件须追加加签字），按按照现场经济济签证单流程程予以申报。承承包人应按照照规定及时申申报，如：本本月25号申报本月10号至25号之间的计计日工。如超超过时限，如如：本月25号申报的计计日工中有上上月25号-本月10号发生的计计日工，则超超过时限，视视为承包人放放弃该部分费费用，公司不不予认可。3.4.2.55、认质认价价材料的审核核工作流程按照合同约约定，工程施施工过程中使使用的材料，属属于甲供材料料的由甲方供供给；属于甲甲控材料的，按按照合同（附附件甲控材料料清单一览表表）约定方式式供给；除此此之外，出现现需要使用合合同中没有约约定的材料时时，须与项目目监理部和项项目经理部商商议，是否必必须使用该种种材料，经项项目监理部和和项目经理部部同意使用该该种材料后，由由承包人提出出申请，执行行本流程。承包人须在在材料使用前前30天提出该材材料认质认价价的申请，如如果承包人未未及时提出申申请影响材料料供给，造成成工期拖延的的，承包人自自行承担责任任。承包人填写写《材料认质质认价申报表表》（一式四四份），标明明材料的名称称，规格，需需求数量，如如有需要备注注技术性能要要求，并提供供三种品牌厂厂家及报价。填填写符合规范范后上报项目目监理部，项项目监理部对对认质认价材材料进行审核核，监理部收收到申请表后后2日内审批签签署意见报项项目经理部。项目经理部部收到申报表表后，对认质质认价材料进进行审核。对对该材料是否否能够满足工工程技术要求求，了解三种种品牌的性价价比，并对材材料价格进行行初步审核。3日内审批签签署意见后报报公司成本部部。公司成本部部收到申报表表后，对认质质认价材料进进行审核。对对该材料是否否能够满足工工程技术要求求，了解三种种品牌的性价价比，通过了了解材料市场场价、信息价价等，并对材材料价格进行行进一步审核核。最终选定定一种材料的的品牌，并核核定材料价格格。3日内审批签签署意见后报报公司总经理理。公司总经理理收到成本部部上报的申报报表后，对认认质认价材料料的品牌和价价格进行最终终审批，3日之内审批批签署盖章后后返还成本部部。成本部将审审批过的认质质认价申报表表，内部存档档一份，发送送监理部，项项目经理部，承承包人各一份份。承包人报送送的进度款计计算书、签证证等涉及到认认质认价材料料的，报送资资料须附加审审批的认质认认价材料申报报表复印件。3.4.2.66、工程奖罚罚款工作流程程按照合同约定奖奖罚制度、公公司管理下发发承包人的管管理规定等，在在施工过程中中，承包人做做的好的，按按照相关制度度规定条款进进行奖励；承承包人做的不不好的，按照照相关制度规规定条款进行行罚款。项目监理部部和项目经理理部在施工管管理过程中，承承包人做的不不好进行罚款款时，应填写写工程罚款单单并送给承包包人（要求承承包人在发文文薄上签字），承承包人在受到到罚款单后应应在2日内签字盖盖章返还给项项目监理部/项目经理部部