房地产市场框架

房地产市场分析框架房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。通过房地产市场场的分析与预预测，开发商商可以达到如如下以下几个个目的：①了解房地产市市场的宏观社社会经济因素素，进而把握握投资机会与与方向；②了解房地产市市场各类物业业的供求关系系和价格水平平，就拟开发发项目进行市市场定位（服服务对象、规规模、档次、租租金或售价水水平等）；③了解房地产使使用者对建筑筑物功能和设设计型式的要要求，用以指指导项目的规规划与设计。房地产市场分析析与预测，要要紧紧围绕特特定的开发地地点与类型来来进行。一、房地产市场场的供求与运运行市场作为商品交交换关系的总总和，集中体体现在供求关关系上。1.1.房地产产市场供给房地产市场供给给是房地产总总供给的一个个组成部分。房房地产总供给给是指一定地地区在一定时时间内现有的的可供使用的的房地产。总总供给中一般般来说相当一一部分正在被被使用，不能能或者说没有有必要进入市市场，只有进进入市场的那那部分房地产产形成市场供供给。房地产产市场供给指指一定地区在在一定时间内内一定价格水水平下进入市市场流通的房房地产总和。房房地产市场供供给首先受制制于土地供给给。（一）地产供给给（影响市场场的土地供给给有以下几个个主要因素）土地供给包括自自然界中存在在地土地供给给和已经被注注入了人类劳劳动被开发了了的土地供给给（即经济供供给）1、

土地的自自然供给2、

土地的经经济供给可转转换成城市土土地的数量3、

市场发展展规划（城市市向外扩张和和老区改造等等长远计划）4、

利用土地地的知识与技技能（二）房产供给给：是指一定定地区一定时时间内在一定定价格水平下下进入市场流流通的房产总总和。房产供供给是一个城城市房屋供给给的组成部分分。一个城市市的房屋供给给除进入流通通的房产外还还有待售房及及行政分配的的房屋等地总总和。房产供供给取决于以以下几个因素素：1、

房产价格格2、

生产成本本和建筑材料料，建筑设备备的价格3、

政府的宏宏观经济政策策4、

社会经济济形势状况5、

对未来的的预期1.2.、房地地产市场需求求（一）地产市场场需求（对市市场需求有逐逐渐扩大的趋趋势），具体体表现在：1、

城市化进进程加快2、

经济社会会发展状况3、

宏观经济济政策（二）房产需求求（受到以下下多种因素的的影响）1、

社会经济济状况2、

金融业的的发展3、

人们观念念的改变4、

住宅政策策和住房制度度5、

对未来的的预期1.3.、房地地产市场运行行的一般规律律二、房地产市场场分析的步骤骤无论是开发投资资还是置业投投资，或者是是政府管理部部门对房地产产业实施宏观观管理，其决决策的关键在在于把握房地地产市场供求求关系的变化化规律，而寻寻找市场变化化规律的过程程实际上就是是市场分析与与预测的过程程。一般要经经过以下几个个步骤：②确定分析的目目的，即确定定该分析是为为了选择投资资与决策方案案服务、为解解决某一具体体问题或发现现市场机会服服务、为场地地选择或产品品定位服务、还还是为编制一一般的市场分分析报告；③确定分析的目目标，主要决决定该项分析析的范围及所所需解决的主主要问题；④选择分析的方方法，主要确确定该项分析析所需要的数数据类型与收收集方法、数数据处理过程程中定性与定定量方法的选选择；⑤估算分析过程程所需的时间间和费用，以以及分析结果果的预期价值值；⑥进行数据收集集、数据处理理和数据分析析；⑦提出市场分析析的结论与建建议。三、房地产市场场分析的内容容1）房地产市场场宏观因素分分析首先要考虑国家家和地方的经经济状况，以以确定区域整整体经济形势势是处于上升升阶段还是处处在衰退阶段段。要收集与与分析的数据据包括：国家家与地方的国国民生产总值值及其增长速速度、人均国国民生产总值值、人口规模模与结构、居居民收入、社社会政治稳定定性、政府法法规政策完善善程度和联系系性程度、产产业结构、三三资企业数量量及结构、国国内外投资的的规模与比例例、各行业投投资收益率、通通货膨胀率与与国家金融政政策（信贷规规模和利率水水平）等。其次，分析所选选择的地区发发展与建设情情况，如某城城市的铁路、公公路、机场、港港口等内外交交通设施情况况，水、电、燃燃气、热力、通通讯等市政基基础设施完善善程度及供给给能力，劳动动力、原材料料市场状况，人人口政策、地地方政府产业业发展政策等等。再次，分析项目目所在地域的的情况，包括括：经济结构构、人口及就就业状况、家家庭结构、子子女就学条件件、地域内的的重点开发区区域、地方政政府和其他有有关机构对拟拟开发项目的的态度等。2）房地产市场场状况分析①各类物业的供供求关系、空空置率、市场场成交量、市市场吸纳能力力和速度。②土地批租数量量与用途分布布，与批租和和待批租土地地的面积、用用途和可建筑筑面积、单宗宗土地出让转转让信息；③房地产销售价价格和租金水水平，地价、拆拆迁安置补偿偿成本、建造造成本和其他他成本费用、房房地产开发经经营过程中的的税费。④与建成投入使使用的主要商商业/公寓物业，包包括：项目名名称、用途、位位置、投入使使用日期、建建筑面积、入入住率和月租租金/售价和大型型商场的营业业面积和营业业额等。⑤竞争性物业发发展情况，包包括：政府规规划中的房地地产开发项目目用地的用途途、所处区县县、位置、占占地面积、容容积率、建筑筑面积和预计计开工期；规规划建设中的的主要房地产产开发项目的的用途、投资资者、所在区区县名称、位位置、占地面面积容积率、建建筑面积和项项目当前状态态等；正在开开发建设中的的……..⑥各类房地产投投资收益率和和房地产开发发利润率；⑦项目附近地区区土地利用现现状，总体规规划和专业规规划。⑧市场购买者对对房地产商品品功能的要求求，购买者的的职业、年龄龄、受教育程程度、现居住住的或工作地地点的区位分分布，投资购购买和使用购购买的比例。3）针对特定开开发项目的相相关因素分析析四、房地产市场场分析中的信信息类型影响房地产投资资的信息获房房地产投资过过程中与市场场分析相关的的信息主要分分为三大类别别：①与整个宏观市市场相关的经经济、人文信信息，这些信信息对于房地地产投资者的的影响虽然是是间接的，但但对投资者选选择投资方向向、确定投资资的宏观区位位有着重大影影响；②房地产市场运运作过程中产产生的直接信信息，这些信信息对于投资资者确定房地地产投资的类类型、选择具具体的区位和和进入市场的的时机，对于于政府把握房房地产市场状状态、实施房房地产市场的的宏观管理起起着重要作用用；③与投资项目直直接相关的信信息，影响房房地产投资者者的具体投资资决策。从市场分析的角角度出发，通通常将房地产产市场信息分分为需求信息息、供应信息息（包括存量量与增量）、房房地产市场交交易信息和其其他信息①房地产需求方方面的信息宏观经济信息（GDP及其增长率率、通货膨胀胀率等）、房房地产使用者者信息（人口口、失业率、家家庭规模、家家庭收入、公公司数量与规规模、对房屋屋使用功能需需求的潮流与与趋势等）、使使用中的房地地产数量和空空置量信息。②房地产供应方方面的信息现有房地产数量量（存量）、使使用中建筑物物的物理状况况、房地产开开发成本及成成本指数、新新开发房地产产面积（计划划/新开工/在施工/竣工）、拆拆除或改变用用途数量。可可供开发的土土地资源及规规划要求等方方面的信息，以以及各种类型型用地出让或或转让的数量量、楼面地价价和单位地面面价等信息。③房地产市场交交易方面的信信息租金及租金指数数、销售价格格及价格指数数（包括土地地价格和物业业价格）、房房地产投资收收益率和资本本化率、分类类物业的市场场成交量、市市场吸纳周期期与吸纳率等等。④其他信息：政政策信息、金金融信息（信信贷信息、信信贷规模、利利率水平等）、税税收等五、房地产市场场分析的基本本方法（一）

市场数数据的收集：：来源——企业内部与与企业外部企业内部数据指指企业从事房房地产经营过过程中所产生生的信息，主主要包括：会会计报表与财财务报告、销销售业绩报告告、顾客反馈馈意见等外部数据主要包包括加工信息息和通过市场场调查所获得得的原始信息息。加工信息的来源源：政府统计计和房地产主主管部门发布布的统计资料料、学会或商商会提供的报报告、报刊杂杂志、企业或或非营利性机机构的年度报报告、计算机机网络信息以以及咨询机构构的研究报告告等原始数据来源：：专家访谈、座座谈会、问卷卷调查、电话话访问、现场场查勘等方式式收集。（二）

对原始始数据的加工工分析列表分析、运用用数量统计方方法进行分析析、利用图形形进行分析（三）

加工信信息在市场分分析中的应用用六、房地产市场场预测定型预测、定预预预测附1：为进行市市场分析应获获取的资料①国家的有关政政策，如财政政、货币政策策、住房政策策和产业政策策等。②国家的有关法法规法令，如如《中华人民民共和国城市市房地产管理理法》《城市市房地产交易易价格管理暂暂行办法》等等；③国民生产总值值、国民收入入和城乡人均均收入水平等等。④人口及其增长长情况，人口口年龄和职业业构成。⑤储蓄存款总额额及其增长速速度。⑥家庭收入及其其增长情况。⑦消费水平及其其消费结构、恩恩格尔系数。⑧家庭人口及其其构成。⑨家庭现有住房房情况，对现现有住房地意意见。⑩居民对房屋设设计、层次、加加工及所处地地段的要求。⑪居民购房动机机及实现购买买欲望的条件件。⑫居民购房的数数量。⑬现有房地产数数量和待售房房地产数量，现现有房地产的的物理状况及及其使用状况况。⑭新开发房地产产面积包括年年内计划开发发和正在建设设的房地产。⑮可供开发的土土地资源及其其规划要求。⑯房地产出租价价格及其租金金指数。⑰房地产销售价价格及其价格格指数。⑱各种不同价格格策略对房地地产销量的影影响。⑲各种不同营销销策略对房地地产销量的影影响。7.2.环境因因素1、

噪声环境境2、

大气环境境3、

水文环境境4、

视觉环境境5、

卫生环境境

7.3.人口因因素1、

人口数量量2、

人口素质质3、

家庭人口口规模

7.4.经济因因素1、

经济发展展水平2、

物价水平平3、

居民收入入水平7.1.自身因因素1、

位置2、

地力（土土地肥沃程度度）3、

地质条件件4、

地形、地地势5、

土地面积积的形状6、

日照、风风向、降水量量和自然灾害害等7、

建筑物的的外观及其他他七、影响房地产产价格的因素素7.6.行政因因素1、

房地产制制度2、

房地产价价格政策3、

行政隶属属变更4、

特殊政策策5、

城市发展展战略、城市市规划和土地地利用规划6、

税收政策策7、

交通管制制

7.5.社会因因素1、

政治安定定情况2、

社会治安安情况3、

房地产投投机4、

城市化进进程7.7.心理因因素7.8.国际因因素1、

世界经济济状况2、

军事冲突突状况3、

政治对立立状况4、

国际竞争争状况

附2：房地产开开发投资的主主要决策变量量房地产开发企业业在投资决策策过程中，面面临的最重要要的问题可能能就是所开发发物业的市场场接受程度有有多大。通常常所谓的土地地开发潜力分分析、投资可可行性研究、营营销策划、销销售规划、广广告推广计划划、规划方案案设计等都是是以市场研究究为基础的。市市场研究强调调了解决问题题所需要的信信息，设计收收集信息的方方法，管理和和实施信息收收集过程，分分析结果以及及沟通这些风风险和意义。涉涉及到信息的的筛选、鉴别别、提取、处处理、分析和和沟通的全过过程一级因素二级因素三级因素房地产业总体趋趋势宏观经济环境（国国家层面）消费分析投资分析净出口政策因素政府相关经济政政策（国家及及目标市场政政府层面）财政货币税收等政府房地产业政政策

细分市场供求状状况各细分市场（土土地、住宅、办办公楼、商业业用房）需求求特征与规模模宏观经济信息（GDP及其增长率率、通货膨胀胀率等）、房房地产使用者者信息（人口口、失业率、家家庭规模、家家庭收入、公公司数量与规规模、对房屋屋使用功能需需求的潮流与与趋势等）、使使用中的房地地产数量和空空置量信息各细分市场供给给特征与规模模现有房地产数量量（存量）、使使用中建筑物物的物理状况况、房地产开开发成本及成成本指数、新新开发房地产产面积（计划划/新开工/在施工/竣工）、拆拆除或改变用用途数量。可可供开发的土土地资源及规规划要求等方方面的信息，以以及各种类型型用地出让或或转让的数量量、楼面地价价和单位地面面价等信息细分市场价格趋趋势自身因素位置；地力（土土地肥沃程度度）；地质条条件；地形、地地势；土地面面积的形状；；日照、风向向、降水量和和自然灾害等等；建筑物的的外观及其他他环境因素噪声环境、大气气环境、水文文环境、视觉觉环境、卫生生环境人口因素人口数量、人口口素质、家庭庭人口规模等等社会因素政治安定、社会会治安、房地地产投机、城城市化进程经济因素经济发展水平、物物价水平、居居民收入水平平行政因素

心理因素

国际因素

附3：房地产市市场分析报告告大纲一、摘要B、市场分析的的目的C、分析方法、主主要假设条件件和风险因素素D、建议——做做/放弃/推迟/改进以后可可以做二、概述A、国家或整体体社会经济状状况和主要的的增长领域（确确认有吸引力力的物业投资资类型——可选择的投投资方向，分分析当前所处处的经济周期期或房地产周周期中的位置置）。B、地区经济概概况（可与国国家进行可比比分析）。C、城市经济状状况（与国家家和地区相比比城市的就业业状况及趋势势，本城市就就业情况短期期预测，确认认和介绍当地地主要产业、企企业和产品）。D、市场环境与与场地分析（市市场区域的划划分、土地面面积、土地利利用情况，场场地描述，场场地周围交通通环境及可及及性分析，场场地周围土地地利用情况和和竞争情况）。三、需求分析A、预计的总需需求（详细分分析项目所在在地市场区域域内就业、人人口、家庭规规模与结构、家家庭收入等，以以预测拟开发发房地产类型型的市场需求求）。★就业分析；★人口与家庭分分析；★收入分析；B、吸纳率分析析（就每一个个相关的细分分市场进行需需求预测，以以估计市场吸吸纳的价格和和数量）。★市场吸纳与空空置的现状与与趋势。★预估市场吸纳纳计划（相应应时间周期内内的需求）。四、供给分析A、调查房地产产当前的存量量、过去的走走势和未来可可能的供给。★相关房地产类类型的存量、在在建数量、计计划开工数量量、已获规划划许可的数量量、改变用途途数量和拆除除量等；★估计短期的新新增供给数量量。B、分析当前城城市规划及其其可能的变化化和土地利用用、交通、基基本建设投资资等计划。C、分析房地产产市场的商业业周期和建造造周期循环运运动情况，分分析未来相关关市场区域内内供求之间的的数量差异。五、竞争分析A、列出与竞争争有关的项目目功能和特点点（价格、数数量、设计型型式、功能、装装修标准）。★