浅谈物业管理风险防范

A物业管理

重要的事情说三遍：物业公司要学会规避责任！物业公司要学会规避责任！物业公司要学会规避责任！第一页，共22页。第一在物业管理的全过程中，风险可能是来至以下方面：

一、遗留问题带来的风险。二、自然因素带来的风险。三、物业管理费用风险。四、业主消费观念的风险。五、来至政府相关部门的风险。六、经营决策造成的风险。七、内部风险意识不强带来的风险。八、员工操作带来的风险。九、社会因素带来的风险。十、行业发展过程带来的风险。第二页，共22页。第二房地产开发商带来的风险

第三页，共22页。第三员工违规行为带来的风险

第四页，共22页。第四内部管理风险意识不强

第五页，共22页。第五物业公司运营决策造成的风险

第六页，共22页。第六来自行政相关部门的风险

第七页，共22页。第七消费观念的风险

第八页，共22页。第八自然气候及环境带来的风险第九页，共22页。第九物业服务费拒缴的风险防范

第十页，共22页。第十不可轻视物业项目各类遗留问题第十一页，共22页。B人力资源管理

一、劳动争议新趋势

第十二页，共22页。二、司法裁判新变化

随着人们维权意识的增强，法律法规的日趋完善给公司经营的管理带来了新的挑战第十三页，共22页。三、人事风险控制

1、标准劳2、非全日制劳动关系用工模式动关系用工模式3、劳务派遣用工模式（企业）4、业务外包用工模式5、民事雇佣关系用工模式第十四页，共22页。四、入职管理风险控制

招聘风险控制劳动合同签订管理风险控制在职管理风险控制：1、工时、加班管理风险控制2、有效运用非全日制工时制3、有效运用特殊工时制：

（1）加班工资计算基数的控制（2）风险高的业务外包

（3）举证责任的控制（开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限由用人单位负举证责任。）第十五页，共22页。凭证(一)工资支付凭证或记录(职工工资发放花名册)、缴纳社会保险费记录；(二)用人单位向劳动者发放的工作证、服务证等能够证明身份的证件；(三)劳动者填写的用人单位招工招聘的登记表、报名表等招用记录;(四)考勤记录；(五)其他劳动者的证言等。其中，(一)、(三)、(四)项的有关凭证由用人单位负举证责任。无证据加班费的举证责任张小姐是一房产公司的售楼小姐，公司经常安排其利用休息日、节假日参加房产营销推广工作，并一直拖欠其加班工资达两年之久。张小姐遂将房产公司告上法庭，要求支付两年的加班工资三万元。根据拖欠工资举证倒置的原则，公司举证了经过合法程序产生的《加班工资核算制度》，制度中明确：员工加班工资以其每月的考勤为依据进行核算，由部门经理对本部门人员的考勤情况进行统计并以书面形式进行记录。同时公司还举证了张小姐两年来的考勤记录，记录中显示其并没有存在任何加班的事实。面对公司举证的书证，张小姐不予认同，并提出两点质疑：一、公司提供的考勤记录只有其部门经理一人的签字认可，没有经过自己的确认，由于部门经理受公司的管理，其与公司存在特殊关系，仅靠其单方面提供签名的考勤记录不应成为认定事实的客观依据，不应得到支持。二、考勤记录是以书面表格的形式填写的，在填写过程中很容易出现伪造和篡改，考勤记录人又与公司存在特殊关系，其真实性、客观性、公正性值得怀疑。但公司辩称，张小姐对于公司提供的证据产生异议，但拿不出足以反驳的相反证据来，公司提供的证据是真实、客观的书证原件。根据《民事诉讼证据的若干规定》第70条，一方当事人提出书证原件或者与书证原件核对无误的复印件作为证据时，对方当事人提出异议，但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应该确认其证明力。所以应该得到认可。第十六页，共22页。用人单位通过民主程序制定的规章制度，在不违反国家法律、行政法规及政策规定的情况下，并已向劳动者公示的，可以作为人民法院审理劳动争议案件的依据在劳动争议案件中，主张劳动关系解除或者终止的一方应当对劳动关系的解除或者终止承担举证责任。第十七页，共22页。五、假期管理风险控制

第十八页，共22页。六、薪酬设计与支付风险控制

第十九页，共22页。七、降职降岗降薪风险控制

第二十页，共22页。八、保密与竞业限制风险控制

第二十一页，共22页。九、离职管理风险控制

1.代替办理离职手续。2.