开题报告：【某某城市当前商品房价格过高的原因及对策分析】4000字

开题报告表课题名称某某城市当前商品房价格过高的原因及对策分析课题类型指导教师学生姓名学号专业开题报告内容：一、研究背景与意义（一）研究背景近年来，房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑发挥了举足轻重的作用，随着居民收入水平的不断提升，我国诸多地区的房地产价格都在持续增长，有的地方甚至增长极为明显，给房地产市场的发展反而带来了一定的危害。由于房地产的自身特性(如不可移动、价值量大等)，使其容易受到未来制度、政策变化的影响。我国政府为了遏制房地产价格的畸形增长，不得不采取了一定的宏观调控措施，比如限购令以及关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等制度和政策等，但是这些政策文件的作用总是不够持续，过了一段时间后，商品房的价格又出现了快速增长的现象，这足以可见，政府因素只是影响商品房价格的一大因素，其价格的变化还受到诸多因素的因素。由于住房问题是关系国计民生的关键问题，住房问题解决的好坏直接影响国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结，而住房问题的核心是房价问题，最近几年，伴随着我国房地产市场的快速发展，房地产价格也呈现出持续快速上涨的运行趋势，房价问题成为了人们最为关注的热点问题。武汉市作为二线城市，2018年全年商品住宅累计成交量接近600万平方米，创造了武汉市有史以来的最高纪录。同时，武汉市作为中国十五个副省级城市之一，五个计划单列市之一，是中国中部地区的重要中心城市，其商品房市场具有代表性和特殊性。目前武汉房价奇高，已经达到或接近发达城市的房价，这使其成为我国二线城市房价的领头羊，研究武汉市商品房市场的价格问题对我国其他的二线城市具有很强的借鉴作用。（二）研究意义鉴于目前国内外关于房地产价格的研究较多，国外的研究较早，研究主要集中于实证分析方面，国内的研究虽然起步较晚，但是研究成果在不断增加，主要的研究成果主要集中于案例分析方面，但是研究有待进一步深入和细化，缺乏以某一城市为例的微观研究，本文将以武汉市为例进行分析，有利于丰富我国商品房市场价格的理论研究体系，具有一定的理论意义；同时，本文的研究还可以为武汉市控制房价过高的问题给提供一定的参考借鉴作用，使得武汉市的房价稳定增长，减少房地产市场泡沫的出现，保障武汉市经济的可持续发展，因而还有一定的现实意义。（三）理论基础/文献综述1.2.1国外研究现状国外的房地产市场发展较早，学术界关于房地产价格的研究也起步较早，现有的研究成果在不断丰富，主要的研究成果如下：Muth和Wetzler等人（1980）分析了土地价格和房地产价格的关系，认为房地产价格很大程度上受到土地价格的影响，要想控制房地产价格偏高的情况发生，就需要采取合理的措施控制土地价格，充分提升土地的利用率。DianaKasparova和MichaelWhite（1987）从宏观角度分析了住房价格的政策影响因素，通过建立供需模型，研究指出，宏观调控政策会通过影响商品房的供给来进一步影响房价的高低，鉴于供求总量矛盾、限购令出台、公共政策、策调控手段等都会通过政策调控来影响房价，因此，需要从合理确定政策目标、优化政策调控手段、改善政策执行环境等方面采取相应的措施。MatteoIacoviello通过建立计量模型，分析了货币政策和对住宅的需求对房地产的影响，比如采取紧缩的货币政策，会导致住房价格降低的情况，宽松的货币政策则会导致住房价格提升，这其中的影响机制还有待进一步分析。Pollakowski和Wachter对住房价格和土地价格的关系进行了实证分析，分析分析发现，其中土地利用受限制的程度越高，房价上涨就越快，反之，房价则会出现下降的情况，为了遏制房价的上升，可以适当减少对土地利用的限制。Kau和Keenan分析了利率与房地产价格的关系，认为利率的提升会促进房地产价格的下降，这为宏观措施的采取来控制房价的上升奠定了良好的基础。GeoffMeen和MarkAndrew分析发现，影响房地产价格的因素是多方面，有利率、收入、信用制度、税收的政策、人口构成、住房价格等，这些因素的共同作用，导致房价居高不下的问题出现，因此，需要从方面来加强对房地产价格的控制。1.2.2国内研究现状我国房地产市场的发展晚于国外，有关房地产市场的价格研究也比国外要晚一些，但我国房地产市场发展较快，相关的研究也在不断丰富化，主要的研究成果如下：孙畅（2005）分析了我国商品房价格偏高的原因，认为主要是政府因素、房地产开发企业以及消费者购买需求因素三方面作用的结果吗，为了防止我国商品房价格偏高的问题出现，我国需要采取合理的措施来降低房地产开发的成本，加强对房地产开发企业的监管、采取措施确定大众的消费购买力、杜绝炒房现象的发生等。刘浪（2009）以武汉市为例，分析了武汉住宅商品房价格偏高的因素，认为土地价格上涨、供给结构不合理、政府“经营城市”、住房制度不健全、城镇居民收入水平提升、境外资本的注入、消费者心理等是主要的影响因素，为了防止商品房价格过高的问题出现，武汉市需要加强对土地利用的监管、完善经济适用房和廉租房制度、调整房地产信贷结构、加强对炒房行为的打击等，这些措施的采取可以对居高不下的房价产生遏制作用。姜含笑（2013）从宏观、中观和微观个视角分析了房地产价格上涨的原因，并从这三个角度提出了相应的控制措施，比如宏观上需要发展县域工业、强化购房准入制度、完善住房租赁制度等，中观上需要合理化政府、开发商以及消费群体的行为，微观上需要建立资金使用效益的评价机制、专门的职能队伍、加强成本控制等。张子依（2018）以武汉市为例，认为武汉市的房产价格一直在持续攀升，这一现象的发生主要由土地供给不足、住房需求高涨、人们的心理因素以及其他因素造成的，并认为要想控制武汉的房价，政府需要建立监控体系、完善住房政策、上地政策等。陈慧芳（2013）认为中国房价过高的原因是城市化进程的加快、改革开放的不断深入、土地财政的实施、消费者心理预期等因素造成的，为了遏制房价的增长，需要从加快中国农村城镇化建设、完善地产税制、加强土地市场化改革、加强金融监管以及建立房地产预警系统等方面出发。1.2.3研究述评综上所述，国内外关于房地产价格的研究较多，国外的研究较早，研究主要集中于实证分析方面，国内的研究虽然起步较晚，但是研究成果在不断增加，主要的研究成果主要集中于案例分析方面，但是研究有待进一步深入和细化，缺乏以某一城市为例的微观研究，本文将以武汉市为例进行分析。二、研究目的与内容二、研究目的与内容（一）研究的目的本文旨在对武汉市的商品房价格变化情况进行分析，了解其房价过高的原因，并结合武汉市的实际，来提出几点针对性的有效控制房地产价格变化的对策。（二）研究的内容本文采用了理论研究和案例分析结合的方法对武汉市商品房价格的变动情况进行了分析，在指出其危害的基础上分析了其商品房价格过高的原因，结合结合武汉市的实际，提出了加强对土地利用的监管，抑制土地投机行为、完善经济适用房和廉租房制度、调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督、加强对炒房行为的打击力度以及改善政策执行环境等对策，1绪论1.1研究背景及意义1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状1.2.2国内研究现状1.2.3研究述评1.3研究内容与方法2相关理论概述2.1商品房的概念及特点2.2房价收入比的概念2.3房地产价格指数的界定3武汉市当前商品房价格变化情况及负面效应3.1武汉市房价发展总体现状3.2武汉市房价收入比过高3.4武汉市房价过高的负面效应3.4.1降低了房地产业的开发活力3.4.2削弱了房地产业的经济增长能力3.4.3阻碍住房制度的深化改革3.4.4增加金融机构的信贷风险3.3限购令出台后武汉市商品房价格的变化4武汉市当前商品房价格偏高的原因4.1土地价格上涨4.2供给结构不合理4.3政府“经营城市”4.4住房制度不健全4.5城镇居民收入水平不断提升4.6境外资本的注入4.7消费者心理的影响5武汉市当前商品房价格控制的对策5.1加强对土地利用的监管，抑制土地投机行为5.2完善经济适用房和廉租房制度5.3调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督5.4加强对炒房行为的打击力度5.5改善政策执行环境结论参考文献 三、研究方法与思路（一）研究方法本文的研究方法如下：（1）文献分析法。广泛阅读、检索国内外文献的基础上，全面了解商品房价格影响因素的文献资料，并对资料进行整理、分析和总结，找出商品房价格的影响因素。（2）案例分析法。在论文创作过程中，对武汉市的商品房价格进行分析，了解其变动趋势，从而分析其特有的影响因素，然后提出相应的价格遏制对策。（二）研究思路本文的研究思路如下：第一部分是绪论，主要介绍本文的研究背景、意义、国内外研究现状、研究内容与方法等；第二部分是相关理论概述，主要对商品房的概念及特点进行分析，第三部分是武汉市当前商品房的价格变化现状，分析其价格变化的趋势；第四部分是武汉市商品房价格偏高的原因分析，分析各种导致商品房价格偏高的原因；第五部分是武汉市当前商品房价格控制的对策；最后一部分是结论，主要对本文的观点进行总结性概述，并指出本文研究的不足之处。。四、进度计划2019年4月15日-5月5日：开始选题，在实践中与指导老师商讨，确定毕业论文题目及写作方向。2019年5月06日--5月15日：通过查询资料并结合写作方向，完成论文提纲。2019年5月15日--5月20日：完成论文初稿，期间在图书馆及网上查阅并参考了大量相关资料。2019年5月21日--6月2日：完成论文初稿第一次修改。根据指导老师针对文章论点、论据的阐述以及论文逻辑性等方面问题提出的修改意见进行修改。2019年6月3日--6月15日：完成论文第二次修改。根据指导老师针对论文表述不清晰，论点阐述不够深入等问题提出的修改意见进行修改。2019年6月16日--6月21日：完成论文第三次修改。指导老师对论文格式，电子排版做了指导。2019年6月22日--6月30日：最后一次修改并定稿。五、参考文献[1]MuthRF，WetzlerE.Theeffectsofconstraintsonhousingcosts[J].JournalofUrbanEconomics，1976[2]OhlsC，WeisburgC，WhiteJ.Theeffectofzoningonlandvalue[J].JournalofUrbanEconomics，1976[3]PollakowskiH0，SusanM.TheEffectsofland-UseConstraintsonHousingPrices[J].LandEconomics，1990，66(3):315-324(August).[4]DianaKasparova，MichaelWhite.TheResponsivenessofhousepricestomacroeconomicforces:across-countrycomparison[J].EuropeanJournalofHousingPolicy，2001，1(3).[5]AdrianCooper，TheimpactofinterestratesandthehousingmarketontheUKeconomy[J].Economicoutlook，2004.[6]Goodman，J.L.InterestRatesandHousingDemand1993-1995:CommonSenseversusEconometricsPaperpresentedattheMid-yearAREUEAMeetingof1995.[7]TsoukisC，AhmedA.Implicationsofintertermporaloptimizationforhouseandlandprices[J].AppliedEconomics，1993，1565-1571.[8]KaukoT.TheImportanedoftheContextandtheLevelofAnalysis:Author’SRespones[J].Housing，TheoryandSociety，2003，20:134-136.[9]Arcelus,F.