大厦楼盘营销方案

营销方案“高新大厦”项目策划全案营销企划的主要目的见性。➢高新区西沿新盛路新盛路、南接商业街总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者➢高新国际的推出，使人们对本区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能面➢由于本案的开发正处于渭南市高新区开发的前奏，本区域的热潮还没有在房地产市场体现出来，所以存➢随着渭南高新区的开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至项目配套设施更齐全的项目可能会不断；。高新区珍品户型，可收藏的稀世豪宅。荣誉与实用主义相结合，努力缔造人居典范；楼盘的亮点将是由知名A.销售目标客户B.未来居住客户a)购买本案办公物业的业主；b)周边商业区域的私营企业主；c)在；第二轮推广已有的品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对投资型客户的特点，开展准确有效的推广活，使品牌进一步提升。第一轮推广高档住宅公寓将高端产品推出上市，在市场上树立优质高档公寓式住宅形全面带动人气，媒体力度达到高潮在公众层面确该品牌品质地位，在完成住宅销售的的同时为后续的销售打下深厚基整体项目推广营销中以商务中心、高品质公寓式服务以及未来高新区发展的美好蓝图为主，营造气氛，充分发表自己的生活主张，树立对国际菁英的品牌形象感前成来---人文摄影之旅”摄影比赛的公关活动实施，伴随各种销售(预定)率。完成5#楼、6#楼及7#楼的销售。此时广“国际知名酒店管理集团进驻绿盘“长三角新经济专家研讨会”金额(万元)54843动8划区核心地段、发展↓↓罕见的旗舰型复合式商住宅↓黄金旺铺↓↓↓理所当然成为渭南开发区新动力源点，名流显贵、社会精英的核心聚集地↓广告总精神：高档商务住宅公寓，酒店式贴心物业服务，超乎你想象的低廉价格要的。(一)基础系统设计(二)应用系统设计名片、信封、便笺、笔纸杯手提袋购房协议书封套/置业计划封套看房专车工作证、停车证贵宾卡公文夹、档案夹烟灰缸其他推广过程中必需的事务用品工地围墙包装工地广告牌立柱挂旗、条幅售楼处指示牌、精神堡垒功能区位指示牌(包括停车场指示牌、样板区指示牌)标识牌(包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间)看楼路线指引牌销售通道形象包装售楼处外部形象设计售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议售楼处形象背景牌售楼处展板设计室内屋顶吊旗售楼处其它形象展示功能牌(主人房、儿童房、父母房、客房、书房、洗手间等)免费赠送牌(如：洁具、橱具等)礼品(例如广告伞、钥匙链、印有楼盘的广告宣传袋)物业管理(服务项目、收费标准)销售现场服务人员(安保、保洁)P“寻找梦想，跨越未来---北外滩人文摄影之旅”摄影宣传比赛过程，激发社会对北外滩的比赛的公关活动举办比赛的公关活动举办产产品说明会针对意向客户进行强力保证开盘时的稳定客源通过对比赛过程的宣传，激发社会对北外滩的过去与未来的联售家、月---北外滩人文摄影之对一些目标客户群，在“高尔夫”等杂志进行广告宣传。在对外发售方面，开始面向客户刊物上做详细楼盘介绍，在各地高档聚集区进行派发，在香港及全国范围内的上层人士中树立初步品牌形象和知名度。新闻与软广告主题举例：住宅楼书设计(包含房型)章、影视媒体继续集中轰炸，在较短时间内冲击销售(预定)率。售营销主口号：稀世景观豪宅光芒呈献：稀世景观公寓光芒呈献住宅建筑造型特色，让人眼前一亮生活画面，让消费者悠然神往媒体爆发，迅速吸引投资者的眼球。““国际知名酒店管理集团进驻绿地21城新闻发布会”创造有新闻价值的事件，引起投资者主口号：菁英时代，即将来临公寓酒店式公寓楼书设计(包含房型)续集中轰炸，在较短时间内冲击销售(预定)率。营销活动海上代精神体报主者主者为企业界企业负责人或中层管理人员占报纸 (1)户外看板 (2)路牌灯箱(1)主推报纸(1)辅助报纸(1)户外一(2)户外二(3)户外三定案计成定容平恒恒恒恒恒恒上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下型明恒上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下临时恒定计工恒恒恒恒恒恒恒恒恒上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下等DM印刷设审制计定作二、常熟房地产市场现状分析1、市场投资保持快速增长的势头常熟XX•世纪中心营销推广方案第一部分、房地产市场背景分析受到房地产产业政策、税费政策、金融政策调控的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压大量的高档豪宅商品房，市场销售压力骤然增大，竞争更趋激烈。一、项目市场背景分析近年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的发展，房地产市场步入结构调整期。产产品消费市场产生消极的影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期近年来，国家采取系列的宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产产品供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业高速、盲目增长的势头。经过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头，市场行进状态平稳，步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。性价比商品房需求旺盛，房地产市场投机性需求容量急剧减少。部分城市房地产市场价格下探，市场观望氛围浓烈，出现供过于求的市场局面，房地产市场步入买方市场，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业规则规范化，机会与约束同时发挥作用。在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场的重要支柱，高性价比产品、低档次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采取各种促销手段推售产品；部分房地产市场投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼成为其关注的对象，如近阶段南京、上海房地产市场状态。发展受到我国不同地区经济发展不平衡的影响及房地产市场区域性特征的限制，不同城市房地产产业发展水平差距显著，长三角地区新兴经济城市房地产市场大多数处于健康的市场状态，如常熟房地产市场处于发展阶段，其发展前景乐观。但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给的产品功能单一、缺乏创新能力；房地产市场消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者的消费心理表现成熟，对高素质、舒适型住宅市场需求前景广阔，对此，我们对XX•世纪中心有理由保持谨慎的乐观。2、房地产市场开发规模逐渐增大，房地产开发商逐步走向成熟3、房地产市场供给充足，市场供给结构失衡充足。根据今年上半年常熟房地产春季展览会的市场反应，2005年常熟房地产市场豪宅产品供给量急剧华庭等；而商铺、普通住宅产品供应相对缺乏，市场供给结构失衡。4、房地产销售速度趋缓受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡的影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年1~7月5、受到土地成本的影响，房地产销售价格保持快速增长的态势土地供应总量的限制和土地市场流转程序的规范，使经营性房地产土地成本占投资总成本的比重。受到投资成本的影响，房地产销售价格保持稳步增长的势头。今年上半年，常熟房地产市场现房三、常熟房地产前景展望常熟市城市经济的快速发展，提升了常熟城市化进程，成为推动常熟房地产市场稳定、健康发展的重要性因素。随着生活水平的提高，常熟市民逐渐重视生活环境和生活质量，大部分常熟本地市民采取二次置业改善生活环境，对产品质量、园林景观、生活环境、配套设施等综合素质要求较高，高品质产品受到市民的关注。可数，大多数房地产项目建筑面积不足10万平方米；市场上产品功能单一，园林景观概念淡薄，配套设施不足，社区功能设置缺乏创新，市场缺乏创新意识。因此，常熟房地产市场具有很大的可塑性，我们对常熟的市场前景保持谨慎的乐观。第二部分、常熟XX•创梦世纪目标市场分析本项目目标市场主要由常熟本地消费群体、长期驻常熟投资经营的消费群体、项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以常熟本地房地产市场消费群体、长期驻常熟投资经营的房地产市场消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。一、项目(创梦世纪)潜在目标市场来源及组成分析常熟市城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳、微幅的上升势头，常熟本地市民房地产消费目的主要以改善居住环境为主，外地长驻常熟投资经营的投资者逐渐成为常熟房地产市场消费群体的一支主力军。另一方面，在房地产金融市场、房地产产业政策的压力之下，根据我国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现状，国内外房地产投资群体相续放弃房地产市场发展水平相对比较成熟经济快速增长的新兴经济城市的房地产市场，由于这类城市的房地产市场处于成长阶段，投资前景乐观。根据对本项目房地产市场环境、产品组合及其发展前景分析，结合我司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。因此，本项目的客户群体主要来源于常熟本地企事业主、常熟政府公务员、企业高级管理人员、外地长期驻常熟投资经营的投资者、本项目周边城镇具有一定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。二、项目(创梦世纪)消费群体特征分析根据对常熟房地产市场现况、当地人们居住消费理念、本项目周边环境、项目产品特征、市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对常熟本地改善居住型消费群体、常熟市政府公务员、常熟企业高级管理人员、私人企业主、项目周边乡镇具有一定经济实力的成功人士及外地常驻常熟投资经商人士等。本项目的目标市场具有一定的经济基础，他们渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活、对待人生，具有超前的投资意识和享本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为：具有一定的经济基础，具有较强的购买能力属于中高等收入水平人士强调生活品质，具有较高的生活意识具有前瞻性的投资理念和投资头脑三、项目(创梦世纪)潜在目标消费群体组成分类根据常熟房产信息网网上公布的关于常熟房地产市场6~8月份房地产销售情况信息，在这期间，常熟本地房地产消费群体仅占常熟房地产消费市场的一半，外地长期在常熟投资经商的企事业主及房地产投资客群占据常熟房地产消费市场的半壁江山，结合本项目的产品组合、市场区位及市项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。1、常熟本地消费群体组成及特征分析本项目日常生活配套设施齐全，对常熟本地房地产投资置业者、欲改善居住环境置业者具有较大具有一定经济实力的本地私营业主常熟市政府公务员企业高级管理人员具有一定经济基础阶层他们经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，消费心理成熟。他们目前的生活环境望拥有舒适的、优美的环境，成为常熟市民新生活的模范。通过我司前期市场运作，常熟市民对XX集团市场品牌、项目板块市场价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。根据对常熟房地产市场消费市场的调查，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的40%左右。2、外地驻常熟投资经营的消费群体组成在常熟招商城长期投资经营业者其他外地长期在常熟投资经营、经商的投资者在常熟长期投资经营的经营者大多数处于忙碌的工作空间和枯燥生活状态，对生活、对家庭、对商务交流的空间的需求。他们经济实力雄厚，具有享受生活的意识，渴望拥有一种现代的、时尚根据对常熟房地产市场消费市场的调查，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的30%左右。3、项目周边乡镇消费群体由于本项目投资规模大，日常生活设施配套齐全，预计项目的开发建设将极大的促进常熟城市化进程，其不仅对常熟本地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且根据我司多年的地产销售经验，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。在房地产金融市场、产业政策的压力之下，结合我国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现状，国内外房地产投资群体开始瞄准像常熟市之类经济增长快、市场处于发展阶段的新经济城市。而我国外汇政策的调整极大刺激国外货币进入房地产市场，对处于低迷的市场产生积极的影响。左右。第三部分、项目(创梦世纪)产品特征分析本项目开发商实力雄厚、开发规模大、项目区位优越、配套齐全、园林景观优美，产品品质首屈一指，在常熟房地产市场具有绝对性的支配性地位，有力的推动常熟城市化建设进程，将改变常熟市经济、文化的发展格局，引领常熟人居生活文化进程。一、项目地块现状及未来展望本项目地块北起长江路，西至泰山路，东起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重点规划中心区东北部，处于常熟市中心和港口之间，距常熟市政府约1公里，建成后本项目将成为常熟城市新生活的标志、新常熟休闲娱乐生活空间、新常熟市民的经济、文化交流场所。本项目日常生活配套设施齐全，居住环境优美。项目周边日常生活配套设施及市政基础配套设施齐全，有省中学、昆城中学、市中学、体育馆、展览中心、新区医院及在建的一些政府职能部门地块景观资源丰富，西面虞山和南面常浒河是项目不可多得的自然风景，为项目业主及其家人提供轻松、休闲的生活环境，享受天伦之乐，是一块风生水起的风水宝地。在不远的将来，常熟市政府的新办公大楼将落址于本项目的南面，因此本项目将成为新常熟的经公关活动的传播影响，本项目将成为常熟人民新生活的焦点。二、XX•世纪中心产品简析用滚流中心。项目最大的住宅产品区为建筑面积约20万平方米的小高层、高层、TOWNHOUSE等，现代简约式建筑风格，外立面设计新颖，下沉式意大利乡村风情园林景观设计，建成后将成为常为提升常熟经济健康发展的助推器；预期项目将建三栋超高层办公楼，最高一栋约200米，建成之后将成为常熟第一高度的标志性建筑，具有代表性意义，在办公楼附近配有酒店式公寓；另外条街，向常熟市民提供一种新颖的生活模式和休闲娱乐空间。该项目的开发建设，将会改变当前常熟市行政、经济、文化的发展格局，给常熟市民注入新的活XX•世纪中心一期由世界著名的Laguard.Low设计公司主持建筑设计，现代简约式建筑风格，配柱，底层挑高6米，设五星级大堂，尽显豪华气派。外墙面全部采用国家规定的外墙保温、防渗ouse园，充分保证业主的私人生活活动空间的私密性。项目一期景观设计特邀知名景观设计公司泛亚易道做全程景观设计。小区内湖景与住宅绿化完美自然的和谐统一。康的生活空间。采用双管环网直供水供水系统，高压双环网双回路供电电路，以漏电保护装置、高度灵敏的火灾报警系统加强安全保护。社区的智能化建筑系统包含安全防范、信息管理、通信网络三个方面，由ic卡、读卡器、管理中心组成一卡通系统，社区各单元门、各电梯和车库入口设有读卡器，业主直接刷卡进入。社区内的消费、娱乐、缴费等以卡结算，实现消费无币化。在住宅内部安装对讲呼救报警系统，在住宅门窗、客厅以及厨房安装各种探测器，或者在卧室设置紧急呼救按纽，一旦发现盗贼闯入或者发现燃气泄漏，可以通过这个报警系统将信号传到物业管XX•创梦世纪的将向常熟市民提供一种全新的、现代的、舒适的、生态的居住环境和智能化生活我司根据对常熟房地产市场的调查及对本项目规划的初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行袖效应，容易建立XX•创梦世纪的市场知名度，树立XX•创梦世纪高尚社区市场形象。本项目建设规模大，配套设施齐全，开发规模在常熟房地产开发市场首屈一指，容易建立项目市场知名度，保障市场消费信心。本项目位于常熟市政府重点规划中心区附近，具有良好的市场发展前景和发展潜力，区位优势显本项目产品配套齐全，景观优势明显，产品品质、园林景观、配套服务等在常熟房地产市场首屈2、项目劣势本项目周边日常生活配套设施缺乏，有待进一步完善，这将对市场有产生消极的影响。随着常熟市城市规划的完善和实施、常熟新行政中心的建设，将极大的改善本项目的交通配套设施，扩大市场辐射范围。常熟新行政中心的建设和新城市经济中心的规划建设，推动本项目周边配套设施的改善，容易吸胁4.1、市场供给量大，竞争日趋激烈4.2、新政之下消费心理对市场产生消极影响受到国家对房地产产业宏观调控的影响，造成房地产市场消费群体持币观望现象严重，投资类需求锐减，增大了本项目的市场推广难度。四、XX•创梦世纪产品包装建议根据对常熟房地产市场调研分析，常熟房地产市场上产品规划单一，缺乏创新意识，园林景观规划难见闪光点，市场营销推广多数采用常规操作手法。结合本项目产品特点，我们建议将本项目包装成意大利风情主题社区，迅速切入市场空白点，夺取常熟房地产市场的营销空白点和市场制高点，展现现代意大利生活风情和时尚、悠闲的品位生活，树立时尚、悠闲的高尚社区形象。1、项目产品包装主题建议根据项目产品园林特点、常熟房地产市场营销推广手段，建议将本项目包装成意大利风情主题社区，提倡主动式时尚休闲的生活方式，诉求舒适、健康的生活品质。项目物业形象推广主题为意大利时尚悠闲主题社区，诉求项目时尚悠闲，品质生活的市场形象，以鲜明的市场形象冲击常熟楼市，以现代意大利悠闲的田园生活展现本项目悠闲、惬意的生活氛极的生活方式。2、项目园林包装建议意大利文化艺术闻名遐迩，民族性格豪放，富有积极进取的精神，以积极的人生观面对生活，追现代意大利风情生活氛围。在项目局部建筑表现上，尽量采用现代意大利建筑符号，展现现代意大利生活建筑形象。艺术雕塑小品、意大利园林小品、含有意大利建筑符号的花坛沿边等建筑细节，营造悠闲的意大利文化生活氛围。在社区主要出入口两旁采用意大利雕塑小品，直接向业主透出意大利风情文化气息；在主要向广场上，组合雕塑、观赏性喷泉景观。在社区业主重要休闲活动场所，建议组合布置意大利雕塑小品、意大利园林小品、游戏喷泉及观赏性喷泉等。在社区建筑细节上，主要采用现代意大利建筑线条，尽力塑造现代意大利文化气息。建议建议社区会所的外形设计以意大利流行的现代简约式建筑线条及建筑符号营造意大利表象氛围，局部采用精致喷泉小品、精制雕塑小品、园林小品等组合，塑造意大利文化生活氛围，营造以水为主题的综合性意大利风情休闲会所，诉求一种悠闲、时尚、惬意的意大利风情文化生活氛围。在会所出入口或大堂内，布置以小型情趣喷泉、雕塑小品为主的组合小品。会所功能布局以水为主题的休闲功能，包括其他日常生活功能的综合性会所。在项目尚未建成之际，销售中心是项目面向市场的主要交流场所，体现项目的建筑风貌、生活风在项目周边进行销售现场包装，营造项目的销售氛围。建筑外立面包装要展现现代简洁、富有现代意大利文化建筑气息。建议在销售中心与路的出入口树立一个雕塑、喷泉组合的一个精神堡垒。在销售中心外部设置停车场，配有精致软性铺装小品。第四部分、项目(创梦世纪)定位分析优美的意大利乡村风情园林景观，展示现代意大利时尚生活风情，树立的高尚社区市场形象。一、项目(创梦世纪)核心价值分析结合常熟房地产市场现状、项目目标市场分析及项目产品特征分析，本项目通过诉求项目市场板块价值、大盘优势和开发商品牌优势，展现本项目的优雅、时尚、活力的生活氛围，营造出现代近年来，以双城市中心为核心的城市发展规划，有力的推动了常熟城市经济的快速发展，加快了常熟城市化建设进程，提升了常熟市民的生活水平，随着常熟经济的快速增长，常熟“双核心”城市规划布局渐渐成为常熟城市经济发展的瓶颈，制约了常熟城市经济结构的升级。以老城区为核心的城市经济发展中心空间资源有限，不能满足常熟城市经济快速增长的需求；以港口为核心的城市经济发展中心难以扛起指引常熟城市经济发展的大旗；常熟现有的城市商业分布格局不合理，商务配套设施落后，严重制约了常熟经济的发展，现代化的常熟需要新的经济中心整合经济资源，提升常熟经济结构，促进城市经济的发展，增强常熟城市综合竞争能力。常熟老城区城市功能规划分布格局，促进了常熟城市经济中心的东移趋势。常熟城市西城区虞山阻击了常熟城市西进的步伐；常熟城市南城区是以招商城为核心的城市经济发展中心区域，城市熟城市北城区是以工业为核心城市功能规划布局。根据常熟城市远期发展前景，及常熟城市功能分布格局，向东，成为常熟城市远期规划发展的主要方向；向东，成为提升常熟城市经济发展潜力的主要突破口；向东，成为常熟城市发展的主要风向标。根据常熟城市近期重点发展规划，常熟市政府将移至常熟东城区，常熟文化教育设施也将东移，预计东城区将成为常熟适宜人居的高尚居住片区，成为常熟行政、经济、文化的主要交流场所。本项目位于常熟市政府重点规划中心区东北部，距常熟市政府约1公里，集商业、办公、金融、住宅、休闲娱乐于一体的新型、现代的新城区，具有巨大的发展潜力。2、大盘优势与品牌效应受到人口规模、城市综合实力、城市化建设进程等多种因素的影响，为了合理规避房地产项目开发风险、考虑到公司的开发实力和经济实力，常熟市房地产开发市场普遍规模不大，建设项目缺日常生活配套设施。XX约70万平方米，总建筑面积约175万平方米体量，配有大型水岸景观会所、大面积湖面水景、意大利风情园林景观、环保节能立面设计，绿化率高，商业配套设施完善。本项目开发规模在常熟房地产开发市场上是绝无仅有的超级大盘，项目的配套设施、项目品质内涵在常熟房地产市场上首屈一指，具有绝对的市场支配性地位，将给常熟人们输入新的生XX集团具有丰富的高档住宅建设经验、雄厚的经济实力、良好的市场口碑，充分整合品牌优势和大盘优势资源，打造常熟市场的明星楼盘，是取得项目成功的必由之路。根据常熟的市场情况和项目产品特点，本项目产品核心价值以四条线来整合卖点，塑造项目的核常熟市民提供丰富多彩的复合功能现代生活空间，引领常熟市民生活新潮流。闲：常熟城市经济发达，市民生活悠闲而富足，悠闲是常熟最本质的特征。充分考虑这一城市文化特质，了解常熟市民深层文化需求，强调本项目的商务、办公、休闲娱乐的特征，倡导一种主动的、丰富的时尚休闲生活，让常熟世纪中心成为常熟重要的经济、文化、休闲娱乐活动场所。常熟经济发达，服装业发展快速，城市商务设施建设滞后于城市经济的发展。为满足常熟经济发展的需求，XX世纪中心将建设大卖场、服装展览馆、标志性商务办公楼、五星级酒店、综合性商铺、时尚商业步行街、意大利主题社区、中央生活公园等现代建筑设施，建成后将成为常熟城本项目位于常熟城市重点规划区，将承担整合常熟城市经济资源，提升常熟城市经济结构、产业结构的升级，促进常熟城市经济的发展，成为常熟城市经济新中央，区位价值强势，市场发展潜线路三：名盘效应XX集团实力雄厚，品质物业辈出，开发经验丰富，市场品牌具有很高的知名度，是现代豪宅开、文化教育、商务办公、休闲娱乐于一体，在常熟房地产开发市场上属于综合性的超级大盘，具有集团品牌优势+强强联手缔造品质地产+超级大盘气势+强势区位价值使XX世纪中心在市场上脱，情文化生活，树立时尚、悠闲的高尚社区形象。识，园林景观规划难见闪光亮点，市场营销多数采用常规操作手法。结合XX•创梦世纪产品特征场在售项目的市场识别形象，树立高尚社区形象，展示社区业主高贵的身份价值和文化内涵，表活。塑造主题社区市场形象建议：围绕现代意大利风情时尚生活主题社区市场形象，建议项目在建筑上采用现代意大利流行的现代简约式建筑线条及建筑符号表达项目的建筑形象；在园林景观上采用现代意大利风情园林景观，在社区重要交通、休闲活动场所塑造情趣雕塑小品、形式各异的游艺喷泉、观赏喷泉、艺术园林等。社区的市场空白，有利于快速建立市场知名度、提升项目市场形象，体现出项目大盘气势、独一二、项目(创梦世纪)整体市场形象定位1、世纪中心整体市场形象定位常熟XX•世纪中心位于常熟市近期重点城市规划中心区，市新政府办公大楼东移至项目地块附近，根据上述常熟城市功能布局及城市居住趋势分析，常熟文化教育设施将会东移，城东将逐渐商业、酒店、中央观光公园、市政配套等设施于一身，在常熟房地产市场上属于综合性超级大盘市场形象，建成后将成为常熟市行政、经济、文化交流中心，成为常熟市与世界重要交流窗口，是新常熟的城市标志性形象建筑。等景观设施向常熟市民展现意大利日常生活文化和建筑风情，提供优美的生活环境、品质生活，彰显高尚尊贵的身份地位，提倡一种时尚、休闲、娱乐的生活方式。项目将建有“米兰”国际服引入上海“新天地”模式的餐饮、酒吧一条街等商业、办公配套设施的建设，将推动常熟新经济中心的发展，为常熟市民提供经济、文化、娱乐交流场所。一个提升常熟城市产业经济发展的商务经济交流中心一个引领常熟时尚文化生活的展示中心一个休闲娱乐文化活动新中心一个时尚、健康、舒适生活的新场所一个充满经济发展动力、充满生活激情的梦想空间她是常熟一个国际的、现代的、时尚的集行政、经济、文化、居住、休闲娱乐于一体的城市经济、2、世纪中心市场形象定位推广主题XX体形象定位推广主题：商务经济新中央，时尚生活示范区商务———常熟商业功能、配套设施落后，设施更新速度滞后于常熟城市经济发展的速度，抑制了常熟城市经济的发展潜力。本项目建有时尚“米兰”国际服装展览中心、酒店、宾馆、商务办公、酒店式公寓、大卖场、休闲酒吧等商务功能气全、配套设施完备，通过整合常熟产业经济资源，构筑常熟经济新中心，商务价值具体出体现项目市场区位价值及其发展前景。经济———本项目是一个具有经济活力、生活活力的以居住、休闲娱乐、商务办公于一体的综合型交流场所，是一个提升常熟经济结构全面升级的重要的活动中心，经济活力、经济发展潜力是本项目主要的核心利益。新———突出XX•世纪中心项目商业功能齐全、配套设施完备、有别于其他商业设施落后的商业中央———强势强调经济中心地位，强化本项目市场区位价值优势，突出项目市场潜力前景。三、XX•创梦世纪项目市场形象定位易道景观设计公司联手打造，为常熟市民鼎力奉献一种时尚、悠闲、舒适的生活空间。社区景观资源丰富，环境优美，洋溢着现代、时尚、悠闲的生活气息。远眺虞山，近戏河水，充满现代、时尚的意大利风情的园林景观和水岸景观会所，为自己及家人提供健康、舒适、悠闲的力广阔，业主可以享受常熟经济新中央的品质生活，体验现代、时尚的城市生活，其市场前景广阔，升值潜力巨大。XX式园林景观、高低错落的植被、层次丰富的喷泉及古罗马雕塑小品，使社区绿化面积高达110000舒适的、生态的生活环境和品质生活。一个洋溢着意大利风情的生活场所一个悠闲、舒适的生活空间一个充满现代的、时尚、活力的品味生活一个主动式的、时尚的都市休闲新生活空间标志着常熟市民迈入人居文化和品质生活的新时代她是一个充满意大利风情的、舒适的生活空间，一种时尚的、悠闲的新生活方式，她标志着常熟。2、市场形象定位推广主题根据对创梦世纪市场形象定位分析，XX•创梦世纪市场形象定位推广主题：时尚悠闲品质生活时尚———时尚不是年轻，她是一种年轻态的思想和年轻态的精神，赋予开拓的精神和积极进取力种生活的品味，一种体现个人素养、品位和情趣，享受的是现代的、富有时尚活力的悠闲生活。品质生活———时尚的、悠闲的生活，是一种现代的、充满活力的生活，体现业主的积极的生活态度和优雅的生活品位。社区环境优美，景观资源丰富，配套设施齐全，充满着现代意大利风情的、悠闲的生活情趣，提倡一种悠闲的、时尚的、舒适的生活新方式，彰现社区业主尊贵的身份和品位内涵。四、XX•创梦世纪主题市场形象定位XX•创梦世纪采用意大利风情园林景观规划设计。社区充分的发挥意大利喷泉文化、水文化、雕塑小品等，环境优美。业主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空气，在喷泉、大面积坡地，展示出意大利自然、优美、豪爽大气的园林风格，营造出XX•创梦世纪业主的浓烈的意大利田园文化精神生活氛围。XX•创梦世纪不仅将意大利园林精神融入社区，还将意大利人们悠闲的、时尚的、品位的生活文化生活融入其中。所以，XX•创梦世纪是：一个洋溢着现代意大利风情的园林景观活动场所一个悠闲的、品位的生活新方式一个充满意大利时尚文化的生活活动空间她是一个充满着现代意大利风情的生活空间，一种悠闲的、时尚的新生活方式。20万平米意大利时尚悠闲主题社区的意大利风情生活彰显出社区业主的生活品位和高贵的身份。第五部分、项目(创梦世纪)前期推广策略本项目前期市场推广将以诉求项目板块价值、开发商的市场开发品牌为两条营销推广主线达成快速建立项目市场知名度、树立项目高尚市场形象。通过板块价值炒作引导、增强常熟市民对项目板块市场价值的消费信心；通过XX市场品牌形象，快速建立项目市场知名度，树立项目高尚的一、项目(创梦世纪)前期市场推广线索通过对常熟房地产市场分析及XX•创梦世纪产品分析，本项目前期市场推广主要采用以项目板块达成引导常熟房地产市场消费动向，快速建立项目市场知名度，适时推广项目产品价值、树立项度这一市场推广暗线进行市场推广。二、项目(创梦世纪)前期市场推广策略1、项目板块市场价值推广策略根据上述对常熟房地产市场分析及项目目标市场分析，常熟市房地产市场本地消费者大多数处于重安全、舒适、便利的生活环境，对产品素质要求较高，对常熟市中心城区房地产消费心理严重；长驻常熟投资经营的投资商生活品位的高尚，注重项目根据上述对项目产品价值分析，本项目位于常熟市重点规划的新中心城区，常熟市新政府办公楼，将促进常熟城市建设、提升常熟城市核心经济实力、引领常熟市民市场消费新潮流，市场投资潜因此，本项目前期市场推广以宣传项目板块市场价值为主，通过对本项目所处的板块市场价值推广，使常熟市民充分了解、认识本项目的市场板块价值和投资潜力，引导常熟本地房地产消费潮流，快速建立项目市场知名度。XX品牌价值市场推广策略根据对常熟房地产产品供给市场、房地产开发市场进行综合分析，发现常熟房地产开发商缺乏雄厚的经济实力，缺乏大型项目开发经验，市场上大多数开发项目规模小，流通的产品建筑风格、建筑规划功能单一，日常生活配套设施不足，缺乏创新意识，消费者对开发商具有强烈的质疑心理。城市商业设施不足，老市区可持续性发展空间有限，城市经济综合实力强而城区中心经济影响力有限，服饰业初具规模，但缺乏进一步提升服装产业的产业设施。XX集团在长三角地区房地产开发市场上具有强大的市场影响力和号召力，具备丰富的高尚住宅开发经验，经济实力雄厚。借助XX集团在房地产市场上的品牌价值和市场知名度，快速建立项凭借XX集团市场品牌价值的号召力，结合常熟城市现状、常熟房地产现状及项目特点，本项目规模优势明显，时尚的建筑风格、优美的园林景观、浓厚的商业气息，将对常熟城市发展格局产生深远的影响，引领常熟房地产市场的发展进程！大盘，是本项目前期推广的绝对性优势；意大利园林景观设计、意大利时尚风情生活，展现本项悠闲的时尚生活空间。第六部分、项目(创梦世纪)入市推广策略通过举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，传播本项目板块市场价值、XX集团品牌价值和项目大盘气势，快速建立项目市场知名度，吸聚人气，引导常熟房地产市场消费方向。一、项目(创梦世纪)营销推广原则度原则大盘营销，建立项目市场品牌美誉度、树立良好的项目市场形象，有利于促进项目销售和后期推广。建立项目市场品牌美誉度是全部工作中最为重要的环节，必须贯穿于全部工作的始终。综合分析市场运作趋势、在售项目传播特点及项目特色，整合项目核心利益点，展现项目核心价值，形成鲜明的市场形象，强化消费者对项目的认识和理解，提升市场知名度。媒介、主流报广等形成立体宣传，充分发挥不同媒体的优势，最大限度覆盖有效客群。市场情况瞬息万变，及时把握市场的变化，根据不同消费群体的情况及时调整营销策略，才能真正保证营销手段的实用性和时效性。二、项目(创梦世纪)营销推广思路强劲的活动渲染造势+鲜明的市场形象诉求+现场情景式体验营销根据常熟市城市发展规划、常熟房地产市场现状、XX集团品牌价值及项目规模优势，在项目前期宣传推广期间，举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，向常熟市民输入常熟新城区经济中心理念，吸引常熟市民对本项目的注意，展现项目板块市场价值和市场投资潜力，指引常熟房地产市场消费方向，引导常熟市民消费潮流。在“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动举办期间，适时宣扬XX集团雄厚的开发资金、丰富的开发经验和品牌价值，摧毁消费者对常熟房地产开发市场的疑虑，增强常熟房地产消费者对项目的市场开发信心，促进销售。充分运用项目大盘优势和大盘气势，吸引常熟市民的关注，快速建立市场知名度，树立高尚市场形象。通过活动宣传造势，在常熟房市场上掀起高品质、品牌地产关注度，积累市场销售势能，高调入商业步行街示范区，刺激消费欲望，促进项目销售。三、项目(创梦世纪)入市推广策略通过举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，强势传播项目地块板块市场价值、XX集团市场品牌价值，以大盘气势震撼市场，快速建立市场知名度，树立高尚市场形象，一举奠定常熟房地产市场领导者市场地位。高屋建瓴借势入市意大利风情时尚生活主题社区为市场切入点推出XX•创梦世纪的时尚悠闲的品位生活市场形象；宣传项目板块市场价值时，要站在城市发展的宏观层面，联合政府有关部门共同宣传，增强宣传XXXX的经济开发实力、丰富的开发经验、良好的市场口碑和优秀的开发业绩，重点展示XX集团的产品品质、增值空间和对当地市场的影响力，以市场强者身份高调切入市场。营造名人名盘氛围，树立品位生活市场形象在项目正式公开开盘销售前期，针对当地知名度高的名人、高级公务员展开营销，制造名人聚名强势媒介封杀，迅速建立市场知名度开盘前后，加大对常熟本地市场的宣传力度，通过户外大牌、高炮、灯箱、电视、报纸、楼宇广告等媒介高频率、大面积强势宣传，以便迅速建立品牌的知名度和美誉度。宣传推广传播策略气势及XX•创梦世纪产品核心卖点，树立高尚市场形象。树立项目高尚主题社区市场形象。在常熟城市交通要道、城市市民重点交流场所、项目现场周围等区域树立户外大牌，扩大项目市场传播范围、把握重点传播区域，创新传播媒介，建立项目市场知名度，树立高尚主题社区市场形象，吸引常熟房地产消费市场的关注。建议结合公关活动销售促进和灵活的市场促销方式，采用包机意大利游、捆绑式销售、菜单式精装修促销、公关活动促进等，吸引消费者的关注，保持项目现场热销人气，促进销售。第七部分、项目(创梦世纪)营销推广策略项目销售进度分三大阶段进行营销推广。在销售蓄水期间，主要通过活动传播板块市场价值、品牌优势、大盘优势，积极引导消费；在开盘强销期，主要通过系列活保持项目的市场热度，吸聚人气；在强销期，主要通过销售促进活动促进项目销售，初步树立高尚市场形象。一、创梦世纪销售蓄水期营造名人名盘市场效应，完成项目强势导入市场的任务。目标：使常熟市民了解常熟新东城的发展规划；目标市场充分了解常熟新城区经济中心的发展前景、本案的情况；使目标市场认识XX集团市场品牌的价值，推动项目的市场传播，树立高档、舒适的市场形象；支持销售团队完成开盘前的客户收敛工作，力争使项目在蓄水期达到一定的客户积累量。助政府形象强化市民对项目板块市场前景和市场潜力的认识，树立项目经济新中央市场形象。牌价值，快速建立市场知名度，树立项目高尚社区形象，强化消费者对项目的认识和关注。针对常熟本地知名人士、高级公务员等展开营销，营造一种名人聚名盘的生活氛围、名人聚会活动，树立品位的生活氛围。逐步公开项目工程进度，建立市民对项目产品的信心，促进销售。达成方式：常熟新城东规划发展论坛活动名称：常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛活动主题：新中心新东城新辉煌让市民了解常熟今后的城市发展规划，并征询广大市民的合理化建议。宣传常熟新城区世纪中心将成为常熟新的经济与休闲中心。从理论的高度完善常熟新城区的形象概念。活动内容：常熟新城区世纪中心新闻发布会世纪中心发展合作签约仪式常熟世纪中心发展论坛活动地点：常熟国际饭店报告厅活动一：常熟新城区世纪中心新闻发布会暨世纪中心发展合作签约仪式活动目的：通过新闻发布会、签约仪式、论坛形式，强势推出世纪中心的概念，再通过新闻媒体对这一新闻事件的重点宣传，达到传播预热的效果。活动二：常熟新城区世纪中心论坛心建设意义主题2、从城市规划角度谈常熟市和新城区可持续发展的重要性主题3、从城市运营角度谈常熟市产业结构升级的重要意义综合使用常熟各种媒体的，展开强势宣传力度，封杀媒介，在炒热项目地块板块后，迅速预热项展示项目案名、推广主题、卖点等，扩大市场知名度，强化消费者对项目的意识。报纸、杂志：根据项目进度状况、目标市场状况适时推广。，加强消费者对项目的认识和了解，促进销售。DM及其它：根据项目销售进度有针对性的开展DM直邮。达成方式：XX集团精品地产展览会活动目的：在常熟市民日常生活重点交流市场现场举行XX集团精品地产博览会，加强常熟市民对XX集团及其开发地产的认识和了解，吸引市民对XX•世纪中心的关注，树立对项目品质的信活动内容：重点展示XX集团已建成的精品地产的开发过程、项目实景及其开发理念，介绍世纪中心的整体情况及其市场前景，树立项目高尚社区形象。达成方式：世纪中心销售中心落成暨产品解析会营造一种销售紧迫感，增进消费者对项目关注度和认识，促进销售。活动内容：祝贺XX世纪中心销售中心落成；举办项目产品解析会。格水平及项目销售现场状况，造成项目销售悬念，吸引消费者关注，促进销售。达成方式：常熟名流上海行活动目的：通过常熟主流客群的口碑传播，在常熟高层次的人群中树立项目的品牌形象，增强客群对常熟项目的购买信心。活动内容：组织有影响力的主流客群对XX集团已经建成的项目现场考察，传播XX集团高品质豪宅开发理念和国际化的生活理念。高尚市场形象。迅速建立项目的市场知名度、建立项目的市场美誉度；支持销售部顺利完成本年度的销售任务指标。迅速打消客户的观望心理，加快销售速度。达成手段：印象•意大利活动目的：丰满XX世纪中心的项目形象，推出创梦世纪。活动内容：现代意大利图片展。媒介传播：通过报纸媒介、电视媒介、电台广播进行活动现场跟踪报道，提升项目市场知名度。达成手段：激动亚平宁——XX之夜世纪中心意大利风情盛典圣诞晚会活动目的：结合公关营销与市场促销，强化目标市场对项目生活方式的认同感，保持项目市场关注度，吸引人气，提升项目市场形象，促进销售。活动内容：意大利风情圣诞晚会，提升项目的市场形象、市场知名度。保在市场上形成轰动效应。三、创梦世纪热销期在项目热销期内，通过建立项目生活示范区、示范商业步行街等，营造一种舒适、便利的生活感营销。树立起项目在市场上的热销名盘形象。完成项目局部生活景观示范区包装；完成项目生活示范区包装；完成项目时尚商业步行街包装；媒介分析计划)销售促进：售楼处现场促销活动第八部分、项目(创梦世纪)传播推广策略在不同的销售阶段，结合项目工程进度和销售状况，整合传播媒体，及时调整广告诉求，保持项目各个的推广阶段一致的诉求内容，形成强烈的市场冲击力。一、媒介组合原则通过报纸平面广告、影视广告片、户外大牌、楼体形象、售楼处、样板房、网络、商务杂志、DM直邮、现场环境等媒介对购房者产生最直接的冲击。倡导的XX•世纪中心的板块升值前景、大盘优势、开发商品牌价值、园林景观环境、贴心物业服务、完善的商业配套等楼盘素质，这些是购房者购买决定的支撑点。2、长短期效应组合电台、电视广告起瞬间感动作用，报纸的时效长达数天，杂志、广告牌则起长期宣传作用。在推广前期注重长期效应媒体应用，有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传，敦促购二、媒介推广组合各种户外媒体、印刷媒体和报刊杂志及广播电视等媒体在信息传播的功能方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。体，形成立体的、强大的宣传攻势，尽快建立项目市场知名度。建议项目硬广宣传推广思路：XX集团品牌XX•世纪中心一期形象及卖点，以大品牌开发商、大气度、大盘气势迅速聚集人气，奠定常熟房地产市场领导者地位。建议在《常熟电视台》开辟XX•世纪中心房地产专题报道项目专栏，播放XX集团市场品牌、现代意大利生活风情及XX•世纪中心一期项目广告。用多次重复播放，强化消费者对项目的理解力和记忆力。项目开盘后，充分利用XX置业会、项目前期积累的潜力客户、老客户等资源进行有效的直邮传。建立XX•世纪中心项目网站，让广大消费群体通过世纪中心网络了解项目、网上看房，实现网络销售。建议与常熟房产信息网链接，参与项目整个运营期所有公关活动的报道或直播。导视系统：路杆旗、导视牌、广告牌导视牌：至项目销售现场广告牌：项目地块内、招商城、高速路口等。4、媒体组合策略合模式推广。4.4、重视网络、体验营销。三、媒介整合传播策略广安排在蓄水期间，主要目的是通过XX集团市场品牌宣传的，建立XX•世纪中心的市场知名度，树立1.1、主要媒介：户外大牌、高炮、指示牌、灯箱广告、围墙包装建议尽快完成户外大牌、高炮、指示牌、灯箱广告等户外大牌的媒体发布。建议落实车身广告媒介的发布。以“时尚悠闲，品质生活”为推广主题，强调时尚悠闲的品质生活方式，主要传播项目的高尚社价值，目的在于快速建立项目市场知名度。形象广告每隔一周发布一次，持续至开盘强销期(传播内容上与户外大牌传播的内容相呼应)软文广告每隔一周发布一次，宣传内容从XX集团品牌介绍逐渐转移至常熟人的生活内容，输入项目倡导的一种新的生活方式。主要媒介：根据费用情况及目标对象需要，建议采用常熟有线电视台、常熟无线电视台。周一至周五，每天播放项目电子广告；周六、周日记中播放。建议以播放项目整体形象为主，介绍项目的整体情况，重点突出大盘气势和大盘优势。主要媒介：建议采用苏州交广网至项目正式开盘前，传播内容以世纪中心整体介绍为主，以创梦世纪介绍为辅，强调项目的市场前景及时尚悠闲的主动式都市型时尚悠闲的生活方式。主要媒介：项目门户网站、虞城热线项目门户网站需整体介绍项目情况，及时发布项目的最新信息。主要媒介：常熟楼市等每月一次。形象，促进项目销售。结合意大利文化活动，传播项目优雅的生活品质。主要媒介：常熟电视台周一至周五，每天播放项目电子广告；周六、周日记中播放。整体介绍创梦世纪，以“时尚悠闲，品质生活”为传播主题。结合意大利文化活动，传播项目的生活品质。建议以播放世纪中心整体市场形象及项目卖点为主，重点突出大盘气势和大盘优势。市型时尚悠闲的生活方式。结合意大利文化活动，及时发布项目最新信息。在项目正式公开开盘销售，每隔