房地产业的特征

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部<怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论

房地产市场

房地产开发

房地产经营

房地产金融房地产投资

房地产估价

物业管理

[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论

第一节

房地产的基本概念

第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义1、土地(land)（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语）（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。

……土地的分类土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。对于房房地产产而言言，土土地有有生地地、熟熟地、、毛地地之分分……2、地产产（estateinland）地产是是土地地财产产或土土地资资产的的简称称。财财产既既指实实物又又指权权利，，因而而地产产是指指土地地及其其相关关的财财产权权利。。也有有人将将土地地上的的建筑筑改良良物也也归属属于土土地，，因而而地产产一词词也被被常用用于泛泛指房房地产产，这这也是是有些些学者者认为为地产产有广广义与与狭义义的二二种理理解的的原由由。3、房地地产(realestate)房地产产是指指房屋屋及其其附属属物（（与房房屋有有关的的建筑筑物如如小区区设施施、建建筑附附着物物、相相关林林木等等）和和承载载房屋屋及其其附属属物的的土地地，以以及与与它们们相应应的各各种财财产权权利。。4、不动产产（（realestateorimmovable）不动产产是指指不能能移动动或移移动后后会引引起性性质、、形状状改变变，损损失其其经济济价值值的物物及财财产权权利。。它包包括土土地、、土地地改良良物（（建筑筑物及及建筑筑附加加物、、生长长着的的树木木及农农作物物、已已经播播撒于于土地地中的的种子子等））、与与土地地及其其改良良物有有关的的财产产权利利。广义的的不动动产还还包括括价值值昂贵贵的车车辆、、船舶舶、飞飞机等等财产产及财财产综综合体体。5、土地地、地地产、、房地地产、、不动动产之之间的的关系系二、房房地产产属性性（一））房地地产的的自然然属性性房地产产位置置的固固定性性。房地产产的耐耐久性性。房地产产的异异质性性（独独特性性）。。土地的的不可可再生生性和和土地地总面面积的的有限限性（二）房房地产产的经经济属属性1、房地地产具具有高高资本本价值值的特特性。。购买或或建造造房地地产都都需要要大笔笔的货货币支支出，，且在在房地地产形形成或或转让让的过过程中中还将将产生生大量量的费费用，，如契契税（（1.5%）、保保险费费、产产权登登记费费等。。以杭州州当前前的住住房价价格为为例，，一套套四级级地区区的100平方的的商品品房需需60-70万左右右，若若一家家庭年年收入入为十十万元元，一一套房房屋的的购置置费即即相当当于家家庭6-7年的总总收入入。房地产产的高高价值值性使使得其其开发发或流流通高高度依依赖于于金融融业。2、房地地产利利用适适应物物价变变动的的缓慢慢性由于土土地用用途的的转换换需要要比较较长的的周期期，如如从农农业用用地转转换为为商品品房建建筑用用地的的过程程，建建筑用用地转转换为为适用用房产产的开开发过过程都都需要要较长长的时时间，，房地地产不不可能能灵活活地变变动价价格，，对价价格变变化的的反应应呈钝钝性。。这种种钝性性使得得房地地产业业的周周期性性波动动并不不等同同于国国民经经济的的周期期性波波动。。3、房地地产利利用的的递减减性和和合理理集约约性。。房地产产利用用存在在报酬酬递减减的现现象。据美国国的研研究者者的资资料，，在相相同的的土地地面积积上，，建筑筑一座座5层大楼楼的投投资利利润率率为4.63%，建筑筑一座座10层大楼楼的投投资利利润率率为6%，建筑筑一座座15层大楼楼的投投资利利润率率为7.05%，建筑筑一座座20层大楼楼的投投资利利润率率为6.72%，建筑筑一座座30层大楼楼的投投资利利润率率为5.65%。也就就是说说，建建筑物物楼层层超过过一定定层数数或高高度后后，投投资利利润会会出现现递减减趋势势，甚甚至为为0。主要原原因是是高层层建筑筑成本本高于于低层层建筑筑，而而售价价却往往往低低于低低层（（容积积率低低，使使用成成本高高，需需求量量小）），建建筑容容积率率提高高造成成的建建筑的的成本本上升升超过过了节节约土土地成成本的的所得得。因因此，，房地地产利利用存存在一一个合合理集集约和和合理理界限限的问问题。。4、房地地产权权利的的可分分割性性与权权益的的低流流动性性土地使使用者者在获获得土土地使使用权权的同同时，，也获获得了了该土土地的的部分分处分分权。。土地地使用用者通通过行行使这这种处处分权权又可可获得得经济济或非非经济济的利利益，，从而而享有有了一一定的的收益益权。。房产产使用用权也也是如如此。。房地产产权益益的流流动性性较差差，即即难以以迅速速变现现，原原因有有：⑴房地产产的高高价值值性使使得交交易双双方尤尤其是是消费费者在在决策策上持持谨慎慎小心心的态态度；；⑵房地产产商品品的异异质性性和不不可移移动性性决定定了每每宗房房地产产发生生交易易的次次数较较少，，寻找找到合合适的的交易易对象象较难难。一一旦发发生买买卖，，交易易完成成过程程较长长；⑶如将房房地产产进行行出租租，通通过收收租金金的方方式收收回投投资，，投资资回收收期较较长。。5、投资资与消消费的的双重重性房地产产可以以作为为一种种生产产要素素用于于生产产消费费（如如厂房房），，也可可以用用于生生活消消费（（如住住宅））。但但由于于房地地产的的固定定性、、耐久久性及及不可可再生生性，，使之之成为为一种种重要要的投投资品品，具具较强强的保保值增增值功功能。。⑴有效需需求增增加致致使房房地产产供求求矛盾盾加剧剧，从从而引引发地地产价价格上上升进进而推推动房房产价价格上上升。。需求求增加加的因因素有有居民民收入入增加加、人人口增增长、、居住住条件件改善善、居居住水水平提提高等等；⑵通货膨膨胀的的影响响；⑶外部经经济环环境条条件的的改善善，如如经开开发建建设使使得该该房地地产周周围公公用设设施更更为齐齐全、、环境境更为为优美美等；；⑷对建筑筑物进进行的的投资资改造造等，，如室室内外外装修修改造造、更更换功功增加加设备备等。。（四个个原因因中，，前三三个原原因引引起的的价值值增加加，称称为房房地产产的自自然增增值））引起房房地产产保值值增值值的主主要原原因：：6、房地地产利利用的的外部部性房地产产的利利用及及价值值常常常会受受到周周围房房地产产利用用及环环境变变动的的影响响，这这种特特性称称为相相互影影响性性、溢溢出效效应或或外部部性。。（如如杭州州城西西地区区的房房地产产发展展路径径,最近较较热的的三墩墩铭雅雅苑与与亲亲亲家园园的价价格关关系））另外，，土地地自身身的经经济属属性耦耦合于于房地地产，，则有有土地地供给给的稀稀缺性性、土土地投投资收收益的的递减减性和和土地地所有有权的的垄断断性等等属性性。（三））房地地产的的社会会属性性1、房地产产利用用的社社会效效应。人类类行为为受遗遗传和和环境境的影影响，，而环环境包包括自自然环环境和和人文文环境境。人人类的的衣食食住行行都是是通过过土地地和房房屋来来满足足的。。对土土地的的开发发利用用会对对当地地物理理环境境产生生长远远的影影响。。住宅宅的质质量、、建筑筑密度度、城城市结结构、、住址址与工工作地地点的的通勤勤距离离等因因素，，都会会对人人类的的生活活、工工作与与娱乐乐产生生有利利或有有害的的影响响。据据有关关资料料表明明，设设计良良好的的居住住区，，能起起到降降低犯犯罪率率，加加强社社区沟沟通与与凝聚聚力，，激发发居民民参与与精神神的作作用。。例子：美国波士顿地区住住宅价格与学生测测试成绩的相关性性住宅价格与测试成成绩回归结果2、房地产的美学价价值建筑是“凝固的音音乐”。建筑作为为人类智慧、技术术与文化的结晶，，反映了人们的伦伦理道德、审美情情趣、价值观念、、宗教感情、民族族性格等。房地产的美学价值值具体体现在三个个方面：作为建筑筑物背景的自然环环境所形成的自然美；城市规划、建筑筑设计及室内装饰饰所表现出的艺术美；房地产、使用者者与社会三个系统统良性运行与通畅畅互动所表现出来来的社会美。绿城房产：紫桂花园范斯沃斯别墅，设计师路德维希密斯凡德德罗同样著名的：流水水别墅安徽黟县：宏村3、房地产的心理效效应房地产是人类生存存与活动的空间，，其中所蕴含的信信息对活动者的心心理与精神状态有有很大影响。工作作空间、生活空间间、休闲空间都能能起到不同的作用用与影响。中国古建筑小镇风情洋人的商业街第二节房地产业业一、房地产业的定定义如果把房地产作为为一种产品，房地地产业就是这种产产品生产经营的行行业。关于房地产产业的有具体的几几种定义：1、房地产业是从事事房地产开发、经经营、管理、服务务的行业（周诚，，1997）。这种观点较多多见。与此类似的的有“房地产业是是从事房地产的开开发组织、经营管管理、买卖和租赁赁经营，以及中介介、咨询、评估等等服务的行业（乔乔志敏，2002）。”2、房地产业是从事事房地产投资、开开发、经营、管理理和服务，主要是是流通领域里活动动的产业部门（王王克忠，1995）。3、房地产业是指从从事房地产开发建建设、租售经营以以及与此紧密相关关的中介服务如融融资、置换、装饰饰、维修、物业管管理等经济活动的的行业，是国民经经济中兼有生产与与服务两种职能的的独立产业部门。。（张永岳等，1998）4、房地产业是从事事房地产开发、经经营、管理和服务务等经济实体所组组成的众多行业的的产业部门。房地地产行业包括房地地产持产、经营、、消费等各个领域域的经济组织和经经纪人以及种类专专业技术人员，他他们是互相依存、、互相联系、互相相提供服务的有机机整体（包亚钧等等，1998）。这种观点强调调房地产业的内涵涵除了包括从事房房地产经营活动外外，还应加上从事事房地产经营活动动的各种法人单位位。二、房地产业的分分类对房地产业进行再再分类，一般有四四类：1、房地产开发组织织业。它是以组织织城市的开发、再再开发为目的的大大规模房地产经济济活动。此类业务务的主体是房地产产开发公司。2、房地产经营业。。包括房地产的买买卖、交换、租赁赁、抵押、典当等等活动。3、房地产中介、咨咨询及评估服务业业。4、物业管理业。包包括楼宇管理、住住宅小区综合管理理等社会服务活动动。三、房地产业的特特征房地产业作为国民民经济的重要产业业部门，具有以下下的基本特征：1、基础性。房地产产是一种重要的生生产生活资料，不不仅为国民经济各各行业的发展提供供基地和蔽护场所所，也为人们提供供栖身之地，因而而房地产业在国计计民生中具有极为为基础的地位，是是国民经济的基础础性产业。所谓基基础性产业，是指指其在国民经济中中是社会再生产和和各种经济活动的的载体，是国民经经济的不可缺少的的组成部分。据有有关资料表明，2001年全国房地产开发发完成投资总额约约占GDP的7%左右，房地产业所所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有有1个百分点是由房地地产业贡献的。从从地方看，杭州市市2002年房地产业对GDP的贡献为12%左右。2、先导性由于房地产业的基基础性，在国民经经济建设中，首先先要有房地产开发发和经营来提供生生产和生活空间，，也就是说，房地地产业的发展要超超前于国民经济的的发展。其依据有有二：其一，在国国民经济的运行周周期中，各行各业业的简单再生产和和扩大再生产，都都是以房地产的发发展为前提条件的的，因此，相对于于经济运行周期各各阶段的出现，房房地产业往往有先先行半步的示范作作用；其二，房地地产业是产业链长长、关联度高的产产业，是提供最终终产品的部门，它它既有一定的前后后衔接性，又有侧侧向关联性，从而而形成以其为中心心的产业圈体系。。3、关联性房地产业的发展十十分依赖于金融业业，同时又能带动动建筑、建材、冶冶金、化工、轻工工、设计、广告等等行业的发展（关关于房地产开发的的流程在后面的章章节将有介绍），，尤其是对建筑业业，有极强的带动动作用。据世界银银行1994年的一项研究表明明，100亿元的住房建设投投资将创造170~220亿元的需求，每销销售100亿元的住房，将带带动130~150亿元其它商品的销销售。需求带动系系数的保守估计值值为3。4、地域性房地产的位置固定定性，决定了房地地产业从生产、流流通到消费的全过过程都具有强烈的的地域性。具体表表现为房地产市场场的地域性、房地地产价格的地域差差异性、房地产业业发育及发展因素素的地域差异性、、房地产政策法规规的地域差异性等等方面。5、周期性房地产业在长期发发展过程中呈现出出周期性波动的特特征。和国民经济济的周期一样，房房地产业的周期性性波动也可分为发发展（复苏）、繁繁荣、危机、衰退退（萧条）四个阶阶段。房地产业的的性质决定了它的的周期受到该国家家或者地区的经济济周期的引导，同同时也对经济周期期起到一定的作用用。房地产市场发发展相对成熟的国国家或地区的周期期性比较明显，如如美国二战前房地地产业的波动周期期大约为18年，二战后约为3~6年。我国的房地产产业自上世纪80年代以来，经历了了几个阶段，目前前大约处在周期性性的繁荣初期。我国住宅业和房地地产业的几个发展展阶段6、高风险、高回报报性人口的增加，经济济发展导致的收入入增加，经济产业业的不断扩大和细细化，导致对房地地产的需求持续增增加。而房地产的的供给受土地资源源有限性的制约，，并不能同步增加加，房地产市场供供求失衡使得价格格水平呈现长期上上涨的趋势。因此此，投资房地产往往往具有较高的回回报。但房地产市市场一旦投机风盛盛行，过量的资金金涌入造成房地产产经济泡沫，一旦旦泡沫破灭，价格格快速下跌，将给给投资投机者造成成巨大损失。7、对金融业的依赖赖房地产的高价值性性，使得房地产开开发、购买都需要要大量的资金，所所以房地产业的贷贷款开发或分期抵抵押付款消费是最最为常见的方式（（如开发商的打包包式筹资，消费者者的按揭买房）。。三、房地产业运行行运行机制的基本本架构和其它行业一样，，房地产业作为国国民经济的一个独独立产业，其产品品运行过程也需要要经过生产、流通通、消费三个环节节。生产建设过程程从购置土地开始始，经过房产的开开发建设（包括装装修）；再进入流流通领域，或售或或租；然后进入消消费过程。在这一一过程中涉及到一一系列交易关系，，形成一个以房地地产交易为中心，，旁及金融、建材材、中介和物业管管理服务内外两层层的市场结构体系系，即房地产业赖赖以运行的房地产产市场结构体系。。第三节

房地地产产权理论与地地租理论一、房地产产权理理论（一）房地产产权权的涵义。1、产权的定义。关关于产权，也有若若干个定义，其中中马克思的经济学论论著中的“产权””概念，是指一种动态的的“生产关系总和和”含义上的经济济所有权，有以下下特点：①产权不仅是指人对对物的法定权属关关系，还是特定的的经济实现形式；；②从“产权”界定到到实现，其间要经经历生产、流通、、分配、消费等一一系列再生产环节节，产权本身是伴伴随物质资料生产产而“再生产”出出来的。这一运动动过程在市场经济济中的综合表现为为价格运动；③动态发展的“产权权”，是一个随生生产和资本社会化化而不断丰富其内内涵、扩展其外延延的人与人的经济济关系的体系。著名的产权经济学学家A.A.阿尔钦定义的产权：“产产权是一个社会所所强制实施的选择择一种经济品使用用的权利”。D•C•诺斯定义的产权更为深深刻，他认为“产产权是个人对他们们所拥有的劳动、、物品和服务的占占有权利。占有是是法律规则、组织织形式、实施及其其行为规范的函数数，……制度框架的函数。。”2、房地产产产权的的定义房地产产产权是房房地产经经济运行行过程中中各种权权利的总总和，即即权利束束（BundleofRights）,并由此形形成了相相互间密密切关联联的房地地产产权权结构。。房地产产产权包包括房地地产所有有权和其其它权利利。作为为一种不不断发展展的人与与人之间间的经济济关系，，房地产产产权会会随着市市场经济济和城市市化的发发展以及及科学技技术的进进步等其其它因素素而增加加，处于于动态的的状况。。3、房地产产产权制制度根据马克克思关于于产权理理论的论论述，房房地产产产权制度度应该包包括以下下内容：：①房地产产产权是房房地产经经济关系系，特别别是房地地产所有有制关系系的法律律表现。。②房地产产产权是以以房地产产财产为为客体的的各种权权利的总总和，从从产权权权能结构构角度看看，是一一种以复复数形式式出现的的“权利利束”，，包括所所有权、、占有权权、使用用权、处处分权、、收益权权及“受受损受益益权”等等，其中的要害害核心是是房地产产的所有有权；3、房地产产产权制制度（续续）③房地产产产权可分分割、分分解、复复合、重重组，并并会因技技术进步步、供需需变化而而不断设设置新的的产权产产能；④房地产产产权可进进入市场场按商品品化原则则及价值值规律进进行交易易、流通通；⑤房地产产产权需以以法律、、法规形形式加以以界定规规范、确确认和保保障；⑥房地产产产权要人人格化，，界定要要清晰。。（二）房房地产权权能1、所有权权。是指指所有人人依法对对所有物物占有、、使用收收益与处处分并排排除他人人干涉的的权利。。房地产产所有权权就其范范围而言言，包括括土地所所有权和和建筑物物所有权权。土地地所有权权除法令令限制外外，在行行使时及及于土地地上下；；建筑物物所有权权及于构构造物或或工作物物全部。。需要说说明的是是，在中中国，城城市土地地归国家家所有，，而在象象日本这这样的私私有制国国家，土土地可以以为私人人所有。。2、占有权权指依法对对房地产产进行事事实上的的支配和和控制的的权利。。房地产产占有权权由所有有人行使使。凡由由非所有有权人行行使的房房地产占占有权，，若属合合法占有有的，都都受法律律保护，，所有人人不得请请求返还还。对非非法占有有人，则则要根据据其是恶恶意还是是善意确确定是否否应向所所有人或或合法占占有人返返还占有有权和赔赔偿损失失。3、使用权权指按照房房地产的的性能进进行有效效利用以以获取经经济利益益的权利利。房地地产使用用必须是是：①按照房地地产本身身的自然然性能和和经济性性能进行行利用；；②不改变也也无损于于房地产产的本质质；③不损害公公共利益益和他人人合法利利益。房房地产所所有人对对所有房房地产有有权加以以利用。。但是，，非所有有人在依依法占有有房地产产的条件件下，可可以根据据法律和和合同的的规定行行使使用用权，并并且要按按照指定定用途使使用。4、收益权权。指房房地产所所有者或或非所有有者依法法获取房房地产所所产生的的利益和和权利，，这是房房地产所所有权在在经济上上的实现现。5、处分权权。指房房地产所所有者或或非所有有者依法法处置房房地产的的权利。。处置包包括出售售、出租租、赠予予、抵押押等。处处分权一一般由所所有人行行使，也也可由所所有人依依法授权权，让使使用者对对房地产产行使部部分处分分权。（（如土地地使用权权的转让让，房产产三证中中的一证证；房屋屋的分租租转租等等）6、地上权权指为建造造建筑物物、其它它工作物物或以植植树为目目的而使使用他人人土地的的权利。。地上权权具有物物权的性性质和物物权的一一切法律律特征。。可以转转让他人人，也可可以作为为抵押的的标的物物。地上上权是否否需支付付地租，，则由当当事人自自行协定定。7、地役权权是指土地地所有者者或非土土地所有有者，根根据土地地现场的的自然情情况、法法律规定定的义务务或所有有权人之之间的契契约，依依法享有有敷设、、兴建、、修筑为为公共利利益所必必需的各各种运输输系统或或设施而而占有、、使用、、勘察他他人土地地的权利利。其中中，为他他人提供供便利的的土地称称为供役役地，利利用和享享有便利利的土地地称为需需役地。。地役权权双方当当事人分分别称为为供地役役人和需需地役人人。地役役权因需需役地而而设，不不得与需需役地分分离而转转让，或或成为其其它权利利的标的的物。8、租赁权指房地产所有有人或非所有有人依法作为为房地产出租租人，将房地地产的使用权权租赁给承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的权利。。租赁权包括括土地使用权权随同地上或或地下建筑物物，其它附着着物的租赁，，以及房产使使用权的租赁赁。9、典权。指典典权人支付典典价取得占有有出典人的房房地产并加以以使用和取得得收益的权利利。典权有如下特特征：①设定典权必须须支付典价，，作为典权人人取得典权的的代价。在典典权期间，典典权人不支付付租金，回赎赎时，出典人人也不支付利利息；②典权的标的物物是土地、房房屋等不动产产，而不是动动产；③典权人占有典典物，行使使使用权和收益益权，并享有有物上请求权权，还可以转转典、原出租租、设定担保保和转让典权权；④出典人有回赎赎权，即以原原典价赎回典典物，赎回后后典权即消失失。如双方同同意，典权人人也可付典价价与买价之间间的差额，从从而取得典物物的所有权，，也可约定到到期不赎即视视为绝赎。以以上特征可以以说明，典权权不是典当，，典当是一种种质押借贷，，是债权，而而不是物权；；而典权是一一种益物权，，不是债。10、抵押权。指指债务人或第第三人向债权权人提供不动动产作为清偿偿债务的担保保，而不转移移占有债权人人由此取得的的担保物权。。抵押权是为了了担保债务的的履行而设定定的一种物权权，当债务人人到期不履行行债务时，抵抵押权人有权权就抵押财产产的价值优先先受偿，并可可请求法院变变卖抵押财产产，抵押其债债权。在我国国，不动产抵抵押权包括土土地抵押权和和房产抵押权权，土地抵押押权特指土地地使用抵押（（土地使用者者以土地使用用权和房产向向银行抵押取取得贷款的行行为）。土地地使用权抵押押时，其地上上建筑物和其其它附着物随随之抵押；地地上建筑物和和其它附着物物抵押时，其其使用范围内内的土地使用用权也随之抵抵押。抵押权不同于于典权，所有有人仍能对财财产继续行使使占有、使用用、收益与处处分的权利。。这样，对债债权人而言，，取得了对自自己债权的担担保，却无保保管抵押物的的责任，减少少了风险；对对社会而言，，抵押人能够够继续利用和和改良抵押物物，不影响社社会财富的增增加，而且还还增加了商品品交换的移动动性。（三）房地产产产权的经济济意义产权在房地产产经济中的作作用主要表现现在由于土地地产权的经济济特性，使得得房、地、产产（产权）三三者融合为一一体，形成房房地产。房地产产权的的经济行为表表现⑴在房地产开发发建设中，业业主有权利用用土地参与社社会剩余价值值的分配，以以地租的形式式通过房屋造造价得到实现现；⑵利用土地区位位差的垄断，，形成房地产产增溢互动机机制，即利用用优越的土地地区位，带来来房屋建筑的的增溢，反过过来房屋的精精良设计建造造，物业管理理周到规范，，小区组团布布局合理，形形成集聚效应应，又会提升升土地的区位位优势，增加加区位差收益益；房地产产权的的经济行为表表现(续)⑶土地永续利用用和自然增值值的权能特性性，适应广大大投资者保值值增值的普遍遍心理要求，，促使更多的的投资者（也也包括家庭投投资者）投资资房地产；⑷房地产保值增增值的权能特特性，使房地地产成为金融融活动，特别别是房地产金金融活动中最最理想的抵押押物，从而会会使房地产获获得最有力的的金融支持。。二、地租地价价理论所谓地租地价价理论，就是是关于土地价价值及其市场场表现形式的的理论。地租地价理论论渊源很长，，代表人物从从十七世纪中中叶的配第、、斯密、李嘉嘉图到十九世世纪上半叶的的萨伊、马尔尔萨斯，下半半叶的马克思思，现代的则则有马歇尔、、克拉克、萨萨缪尔森等经经济学大家。地租地价理论论可归纳为二二大类别：一一类为效用价价值说（代表表人物马歇尔尔），另一类类为劳动价值值说（代表人人物马克思））。（一）城市地租地价价存在的自然然、经济原因因1、一元效用论论。这种观点点认为土地是是不可再生的的非耗竭性自自然资源。土土地具有稀缺缺性，数量是是有限的。但但土地又具有有效用性，可可以为人类提提供巨大的效效用，是人类类赖以生存的的劳动对象和和基本的劳动动资料。土地地资源具有使使用价值是土土地自然资源源转化为经济济资源从而具具有价格的内内在依据。同同时，对有用用且稀缺的土土地资源的竞竞争性需求，，使得地租（（价）成为配配置土地资源源的有效工具具。2、土地二元论论。二元论认认为未经人类类开发改造的的土地是纯粹粹的自然之物物，是一元性性的土地；已已加入人类劳劳动的土地则则是自然之物物与劳动的产产物，即土地地物质与土地地资本的“二二元复合体””。土地物质质与土地资本本在物质上、、经济上都可可以进行单独独分析或综合合分析。对土土地物质的支支付称为地租租，对土地资资本的支付称称为土地资本本的租金（包包括土地资本本的利息和折折旧）。（二）地租的来源：：两种理论观观点1、新古典经济济学地租论。。新古典经济济学的地租理理论认为各种种生产要素都都能创造价值值，劳动、资资本、土地各各要素分别按按各自的贡献献取得报酬，，即工资、利利息与地租。。土地的报酬酬有时又称为为商业租金（（commercialrent），它包括两个部部分，转移收收入（transferearnings）与经济租金。。转移收入是是对地力消耗耗的补偿或土土地资本的报报酬，经济租租金则是反映映土地稀缺价价值的支付。。2、马克思主义义地租论马克思的地租租理论包括了了新古典地租租理论中未包包含的地租形形成与维持的的社会关系。。马克思认为为只有工人的的劳动才创造造价值，工人人创造的m是可变资本（（工资V）的价值增值，，它包含了利利息、地租与与企业纯利润润；地主是寄寄生的，他们们不创造价值值却以地租的的形式参与对对剩余价值的的分割。马克克思定义的三三类地租：级级差地租、绝绝对地租与垄垄断地租，每每一类都反映映了一种特殊殊的社会关系系。两种地租理论论的公式表达达：PQ=C+V+M（1.1）PQ=W*N+R*L+r*K+B（1.2）公式中PQ代表产品价值值。（1.1）式是马克思思的观点表达达，产品价值值由生产资料料的价值补偿偿C、工资V和劳动者创造造价值M构成。（1.2）是新古典经经济学派的观观点表达，W、L、r分别表示劳动动、土地、资资本的单位报报酬，B是利润，W*N、R*L、r*K、B分别代表劳动动、土地、资资本和企业家家才能对于产产出的贡献，，也是四种要要素应得的报报酬，一般称称之为工资、、地租、利息息和利润。（三）城市地租地价价种类1、阿兰索竞投投地租模型。。竞投地租（bidrent）或称为招标地地租，是指土土地使用者愿愿意向不同位位置的土地支支付的最大费费用。从投标标者角度看，，是为了某种种用途而需利利用该土地时时，愿意支付付的最大地租租成本。如果果产品市场是是完全竞争的的，则土地租租金就表现为为竞投地租。。地租与与距离离的关关系图图：阿兰索索竞投投地租租模型型公式企业利利润写写成：：(1.3)式中：：d表示土土地位位置到到中心心商业业区（（centralbusinessdistrict,CBD）的距离离；C（d）表示企企业的的生产产总费费用，，包括括劳务务费用用、机机会成成本、、资本本设施施的费费用；；r(d)是地租租，n(d)表示位位于位位置处处的土土地数数量，，t(d)为单位位运费费；p,q分别表表示产产品的的价格格和数数量。。企业愿愿意支支付的的总地地租前提:市场充充分竞竞争，，所有有企业业的利利润是是一致致的，，记为为，总地地租为为：(1.4)单位地地租为为：(1.5)特殊形形式时时，此时，，地租租的决决定因因素是是运输输费用用，距距离越越远，，运费费越高高，地地租越越低。。这就就是杜杜能模模型中中竞投投租金金表达达式。。2、级差差地租租如果两两个等等量的的资本本和劳劳力作作用在在不同同地点点的等等量土土地上上，获获取不不同的的利润润，较较优等等的土土地所所获得得的超超额利利润就就转化化为级级差地地租。。在竞投投租金金模型型中，，这种种利润润差异异由距距离造造成的的运费费节省省额不不同引引起。。在现现实生生活中中，除除了距距离以以外，，其它它因素素如土土地肥肥力、、气候候、矿矿产丰丰度、、税负负等也也是造造成级级差地地租的的重要要因素素。城城市中中人口口密集集度，，商业业和服服务业业的繁繁华程程度，，交通通、通通讯、、供热热、供供水、、供电电等基基础设设施完完善度度是决决定级级差地地租分分布的的重要要因素素。级差地地租Ⅰ和级差地地租Ⅱ由于位位置或或其它它外部部因素素产生生的超超额利利润转转化而而来的的地租租称为为级差差地租租Ⅰ。劣等等地没没有级级差地地租Ⅰ。级差地地租Ⅱ是指连连续投投在同同一块块土地地上的的各个个资本本，由由于生生产效效率的的不同同，由由资本本效率率较高高的资资本产产生的的超额额利润润被土土地所所有者者拥有有时所所转化化而来来的级级差地地租。。级差地地租Ⅰ是级差差地租租Ⅱ的基础础和出出发点点，级级差地地租Ⅱ的变化化最终终又必必然要要以级级差地地租Ⅰ的形式式体现现。从从对土土地的的长期期利用用过程程来看看，每每一次次租约约的签签订都都应是是级差差地租租Ⅱ向级差差地租租Ⅰ转化的的过程程。城市级级差地地租Ⅱ是指在在城市市一定定面积积的某某一土土地上上，在在投资资界限限范围围内连连续追追加投投资直直到建建筑边边际，，建筑筑面积积由小小到大大（或或者建建筑质质量由由低到到高）），建建筑产产品总总价值值增加加，由由此产产生的的总价价值与与总成成本之之差形形成的的超额额利润润，这这种超超额利利润转转化而而成的的地租租即为为城市市级差差地租租Ⅱ。3、绝对对地租租所谓绝绝对地地租是是指由由土地地所有有权存存在决决定的的，不不论使使用什什么样样的土土地都都必须须缴纳纳的地地租。。绝对对地租租是土土地所所有者者凭借借对土土地私私有权权的垄垄断所所获得得的，，它由由土地地的产产品市市场价价格高高于社社会生生产价价格的的差额额利润润转化化而来来。城市绝绝对地地租是在土土地使使用权权和土土地所所有权权分离离的条条件下下，所所有的的土地地使用用者都都必须须缴纳纳的地地租，，即城城市土土地使使用者者所必必须缴缴纳的的最低低限度度的地地租。。绝对对地租租量是是使用用一个个城市市最边边缘的的土地地或位位置、、地基基等方方面最最差的的土地地，所所必