物业管理师经营管理讲义

第一章业经营管理概述第一节：业经营管理概念一、物业营管理的内又称物业资产管理指满足业主的目标合利用物业管理、设施管理、房地产资管理、房地产组合投资管理的技术、手段模式，以收益性物业对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命期的综合性管理服务二、物业营管理活动管理对象物业经营管理活动的理对象为收益性物业。包括：写字楼、零售商业物业出租别墅或公寓工业物业酒店和休闲设施。（一）写字楼指为商务、办公活动供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼自用出租复合型写字三种类型。国外通常分为甲、、丙三级。1甲级写字楼位置优越，交通环境建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或范的要求，其收益能力能与新建成的写字媲美。优越、优良、过。2乙级写字楼良好的地理位置，建物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈因素影响好、好、达到。3丙级写字楼已使用年限较长，建物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能足低收入租户的需求年限较长、不能满足。（二）零售商业物业分类主要依据其建筑范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。通常为六类：1区域购物中心规模巨大、㎡以上、服务半径200km。专业购物中心管理集开发经营。业态业种的复合度高行业多、商铺多、功能多。2市级购物中心规模3万㎡以上、服务人口30以上、年营业额5亿以上。由一家或数家大型百公司为主要租户。3地区购物商场规模1至万㎡间、服务人口30万、年营业额1至亿元中型百货公司往往是要租户。4居住区商场规模一般在3000至10000㎡之间服务人口至万人营业额至万元人民币。日用百货和超级市场常是主要租户。5邻里服务性商店规模在3000㎡以下且500至1000㎡面积居多服务人口1万人以下。年营业额在万元人民币以下。6特色商店主要表现在其所经营商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。（三）出租型别墅或寓出租经营的居住建筑要是别墅和公寓，是经营性房地产的重要类型。1出租型别墅：指在风景区或在郊外建造的休养的住所。2公寓指含有许多住宅单元的建筑物通常分割产权出售，供出租或短期居。包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓（四）工业物业指为人类生产活动提入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业房、研究与发展用房等。（五）酒店和休闲娱设施指为人们的商务或公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建，包括酒店、休闲度假中心等。酒店和娱乐设施存在下区别：（服务对象、服务内、地理位置、建筑设计和装潢风格）不同三、物业营管理服务目标（一）物业经营管理务的目标从业主的角度出发，物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使需求。实现物业各期净收益大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展力。（二）物业业主（包）直接持有物业产权的业或机构这些企业或机构背后投资者。（三）房地产投资信基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要担如下责任策划租户的组合及物潜在租户。制订及落实租务策略执行租务条件。确保所管理的物业遵国家法规，履行租务管理工作。进行租务评估、制订约条款、拟备租约、收取租金等。5执行例行的管理服务制订及落实有关楼宇理、维修及改善的政策及计划。提出更新改造建议及察有关活动。四、物业营管理企业（一）物业管理企业存在形式以公司形式存在公是指依法定程序设立的由两个以上的股东共同出资经营，营利为目的，具有法人资格的经济组织。有五个特征：依照有关法律进行登注册；两个以上股东共同出经营；以营利为目的；4、具有人资格；、是经济组织。（二）物业管理企业类型1管理型（处于总包位置）是具有策略性物业管能力的企业受主委托对物业经营管理绩效承担综合任。在物业管理活动中处总包位置。工作重点是物业管理作的规划与计划业市场营销与租赁管理预算与成管理专业物业管理服务采购与分包商管、现金流管理、绩效评和客户关系管理等。（二）专业型1具有物业运行过程中某种专业管理能力的业。通常以专业分包的形也以直接接受业主委托的形式在成本、绩效或成本加效合同的基础上，获得物业管理业务。在物业管理的某个环提供专业管理服务。（三）综合型同时具备物业策略管和物业运行管理能力。一般在公司总部设置理层，履行策略性物业管理的职能。3时设置若干专业化公司履行物业运行程中专业物业管理的职能。第二节：业经营管理层次与工作内一、物业营管理的层物业经营管理通常分：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资理四个层次：（一）物业管理物业管理的核心工作对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供务，以保障其实处在正常的运行状态。（二）设施管理是一种新型的房地产务业务，主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创一个良好的生产、办公环境。（三）房地产资产管房地产资产管理从对业、设备和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施理公司来同时管理多宗物业。（四）房地产组合投管理房地产组合投资管理括如下内容：1理解和执行业主的投资目标，评价资产管公司的表现。2审批资产管理公司为维护物业资产结构安功能先进持市场竞争力而提出改造计划。3以经风险调整后的组合投资回报最大化为标来管理资产。4合适的时机购置和处置物业资产。（五）房地产投资创利润的途径极好的条件下购买物。合适的时机售出物业持有期间以现金流量现值最大化为目标来经营物业。二、物业营管理不同次之间的关系（一）房地产组合投管理房地产组合投资管理含房地产资产管理（写字楼、商场、公寓房地产资产理包含物业管理和设施管理。（二）物业经营管理个层次工作的主要职责1组合投资管理职责（1定投资组合目标与投资准则制并执行组合投资战略（2计和调整物业资产的资本结构略资产的配置和衍生工具的应用。（3）督购置、处置、资产管理和再资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与金管理。2资产管理职责制定物业发展战略；有、出售分析。物业更新改造开支决；协助物业管理的租户关系工作。（3）控物业绩效；管理和评价物业理企业。（4）期进行资产的投资分析和运营况分析。3物业管理职责保持与租户的联系；租。控制运营成本；财务告和记录的保存。物业维护；资本性支计划。（4）机管理；安全管理；公共关系三、物业营管理中的略性工作确定战略确定标准投资标准包括现金租金波动基于市场交易的收益变化。（三）构建信息基础（四）决策分析投资决策取决于两个键因素：预期收益和风险水平（五）进行资产组合原则是投资者应当把些合适的持有物进行分散从而有效地抵消一部分风险。如两个投资项目的潜收益水平相同必将选择低风险的那个方案。任何情况下，都将选收益最大，风险最小的那个组合。4不要把鸡蛋放在一个篮子里。四、物业营管理的常工作资产管理的主要内容质上必要就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理态和财务状况的管理。（一）常规工作内容述从日常工作以看，具负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的平，保持合理的开支水平，尽量减少给使都带来的不便。（二）现金流和成本理支出的分配、组织和理是物业管理师工作的一个重要方面，完成的好坏可能对物的净运营收益和资本价值产生影响。1支出的分配投资者把所有成本负转移给租户是不现实、不明智的，特别是以下三种情况：对于出租的住宅律求物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。短期的商业租户会尽减少对物业投入故业主更希望签署一次性包含全部内的租约，将预期费用纳入租约中。租户对物业建筑或某部分不满意为留住租户业主不得降低条件，允许租户担较低维修责任，自己承担大部分。费用和成本租金一般来说，按照租约定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，需要为其分包商的支出行为负责。但是以四种情况除外：物业有多个租户每租户提供一定比例的租金作为整体物业的开支来源。租户要各自支付保险但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业供风险庇护的费用。有时租户不愿意按租内容履行责任。还有一种情况是业主能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目4服务费接受租约的租户需要业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护么维修负。（1）的服务费覆盖的的内容质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的（2）本分摊当业主代表租户开支，由于涉及不止一个租户，故有必要在租户中明确成本分摊比例。（3）他相关费用租户在计算服务费的候，还须考虑会计成本和审计等专业服务的成本。（三）日常维修和维日常维修和维护的开来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。未来维修和维护设施设备管理保持较高的设施管理平有助于提高物业的运行效率，提升物业对外形象。（六）物业保险管理物业企业事先与保险司签订合同，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按合同的容为必要的修缮或重置提供支付。如发生投保额度过低情况，投保方将承担自行支付全部补偿成本和保险实际补偿额之间的风险。第二章地产投资及其区选择第一节：地产投资一、房地投资概念指以获得未来的房地收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接间接地从事或参与房地产开发经营活动的济行为。房地产投资主要目的，是为使其财富最大化。二、房地投资形式房地产投资分为直接资和间接投资。（一）房地产直接投投资者直接参与房地开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从地开始的开发投资和面向建成物业的置业资两种形式。1房地产开发投资指投资者从购置土地始，通过在土地上的进一步投资活动，即经规划设计和工程设等过程，建成满足人们某种需要的房地产品，通过市场销售转让给投资者或使用者，并通过此过程收投资、获得利润的过。2房地产置业投资指面向现有运行中的地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。有两点目：（1）足自身生活居住或生产经营的要，即自用。（2）为投资将购置的物业出租给最使用者。（二）房地产间接投指将资金投入与房地相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营理工作。有三种形式：1房地产企业债和股票投资为降低融资成本，越越多大型企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发计。2投资于房地产投资信托基金房地产投资信托基金，是购买开发、管理和出售房地产资产的公司。投者将资金投入有以下优点：（1）益相对稳定）资的流动性较好3购买住房抵押支持证券指把金融机构所持有个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支证券，实现筹措资金，分散房地产金融风等目的。三、房地投资的特性位置固定性或不可移性寿命周期长土地不会损坏投资拥有的权益常在40以上期限还可依法延长。建筑物及其属物具有很好的耐久性。1自然寿命指房地产从建成投入用开始，到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，能继续保证安全使用的持续时间。2经济寿命指正常市场和运营状下产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持时间。适应性：指为适应市环境变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。各异性：指房地产市上没有两宗完全相同的房地产。（五）政策影响性：房地产投资容易受到政府政策的影响。（六专业管理依赖：指房地产投资离不开专业化的投资管理活动以。（七）相互影响性：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和境变化的影响。四、房地投资的利弊（一）房地产投资之1相对较高的收益水平，能够得到税收方面好处。易于获得金融机构的持，能抵消通货膨胀的影响。提高投资者的资信等。（二）房地产投资之流动性差，投资数额大。投资回收期较长，需专门是知识和经验。第二节：地产投资的险一、房地投资风险的本概念（一）风险的定义投资角度看，风险可义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收时，称投资有增加收益的潜力；而实际收低于预期收益时，称资面临风险损失。（二）风险和不确定区别1风险风险可定义为未获得期收益可能性的大小。涉及变动和可能性，而变动用标准方表示，标准方差越小，各种可能收益的分就越集中，投资风险越小。反之相反。2不确定性某事件具有不确定性则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，此情况，对投收益的估计应该是定性而非定量的。（三）风险分析的目风险分析是投资决策重要环节，目的是帮助投资者回答以下问题：预期收益是多少，出的可能性有多大？相对于目标收益或融成本或机会投资收益来说产生损失或超过目标收益的可性有多大？预期收益的变动性和散性如何？二、系统险通货膨胀风险：称购力风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资相比，购买力降低给投资者带来的风险市场供求风险：指投者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的险。周期风险：指房地产场的周期波动给投资者带来的风险。变现风险：指急于将品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。利率风险：调整利率国家对经济活动进行宏观调控的重要手段之一。利率升对房地产投资影响：致房地产实际价值的损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务现值减少，甚至出现负值。会加大投资者的债务担，导致贷款困难。政策风险：房地产投过程的（土地、税费、住房、金融、环境保护）政策均对实现投资收益目标具有巨大的影响政治风险：房地产作不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治险。或然损失风险：指火、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损。三、个别险收益现金流风险：指地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求风险。未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来风险。资本价值风险：资本值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来营费用水平。比较风险：也称机会本风险，指投资者将资金投入房地产后，失去了其他资机会而失去相应可能收益的风险。时间风险：指房地产资中与时间和时机选择因素相关的风险。持有风险：指与房地持有时间相关的风险。四、风险房地产投资策的影响风险对房地产投资决的影响，主要体现在如下几个方面：（一）根据项目风险小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力择投资方向根据风险周期变化特把握投资时机第三节：地产投资的位选择一、区位含义房地产投资的三要素区位，区位，还是区位。体现了房地产投资中区位的特殊重性。（一）狭义的区位指某一具体投资场地城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。（二）广义的区位除包括地理位置外，应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。二、不同型房地产投对区位的要求（一）居住物业居住物业主要为提供个安静舒适的生活休息空间资区位选择时要考虑的因素包：市政公用和公建配套施完备程度。公共交通便捷程度，民人口与收入。环境因素。（二）写字楼物业影响写字楼项目区位择的因素包括：与其他商业设施接近程度。周围土地利用情况和境。易接近性。（三）零售商业物业零售商业物业投资区的选择，很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析结果商业辐射区域指某一售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主区域、次要区域、边界区域。（四）工业物业工业项目场地的选择考虑的特殊因素包括：技术人才和劳动力供的可能性。水、电等资源供给的足程度，控制环境污染的政策等。3当地提供主要原材料的可能性交通运输否方便以连接材料供应基地和产品销市场。第三章地产投资的技术析第一节：资分析的基概念一、现金量（一）现金流量在房地产投资分析中某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实发生的资金流出或流入净现金流量：现金流与现金流入之差有效毛收入有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入（四）净运营收益净运营收益有效毛收入﹣运营费用二、现金量图指用以反映投资项目一定时期内内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各金流入、流出与相应间的对应关系。绘制现金流量图的基规则如下：以横轴为时间轴，向延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间位刻度之间的时间长度称为计算周，可取年、半年、季度月等。如现金流出或流入不发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期期间，为简化计算，公认的习惯方法是将代数和看成是在计算期末发生，称为期末惯例法。为了与期末惯例法保一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把始投资为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有计算中出现第0周期的来。（四）相对于时间坐的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭，通常是向上者表示正现金流量，向下者示负现金流量。三、房地置业投资房地产置业投资房地产购置投资和流动资金投入两部分：（一）房地产购置投指用于购置房地产和器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，折旧形式计入经营成。（二）流动资金投入指投资者在物业开始租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动、备品备件、支付工资和其他费用的周围金。四、房地置业投资的金流量（一）现金流量分析的常用术语1潜在毛租金收入指物业可以获取的最租金收入。等于物业内全部可租面积与最可能的租金水平的积。2空置和收租损失潜在毛租金减少可能两方面原因造成：一是空置的面积不能产生租金收入；二是出的面积没有收到租金。3其他收入物业中设置的自动售机、投币电话等获得的收入称为其他收入。4有效毛收入从潜在毛租金收入中除空置么收租损失后上其他收入，就得到了物业的么效收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置么收租损失+其他收入。5运营费用收益性物业的运营费是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工及办公费用、保持物业正常运行的成本、租客提供服务的费用保险费、房产税、城镇土地使用税么法律用等。6净运营收益从有效毛收入中扣除营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。净运营益=有效毛收入－运营费用7抵押贷款还本付息物业还本付息的责任抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。8准备金又称大维修基金，是主或委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资。9税金我国房地产投资经营程中企业纳税的主要税种有：（1）营税金及附加）城镇土地使用和房产税）企业所得税。10、经营现金流从净运营收益中扣除押贷款还本付息后，就得到了物业的税前现金流。这就是业的税前收入或投资回报。税前现金流=运营收益抵押贷款还本付息税后现金流税前金流－准备金－所得税（二）收益性物业的金流有效毛收入=潜毛租金收入－空置和收租损失他收入净运营收益=效毛收入运营费用税前现金流净运收益－抵押贷款还本付息税后现金流=前金流－准金－得税第二节：值与现值计一、资金时间价值（一）资金时间价值理解对于资金时间价值的解，可从两个方面理解：1着间的推移金的价值会增加种现叫资金增值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费（二）影响资金时间值的因素资金时间价值的大小取决于多方面的因素，从投资角度看主要有如下：投资利润率通货膨胀率风险因素二、利息利率（一）利息：指占用金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。可表示为FIF——本利和；本金；I——利（二）利率：利率是单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即金）之比，一般以百分数表示。用i表利率，其表达式为：i=I／×100%I——表一个计息周期的利息三、单利息与复利计利息的计算有单利计和复利计算两种：（一）单利计息单利计息是仅按本金算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单计息时的利息计算公式为：I

P×n×in个计息周期后的利各为：=P(1+i×n)我国个人储蓄存款和库券的利息就是单利计息，计息周期为“年”。（二）复利计息指对于某一计息周期说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，“利息再生利息息的计算公式为：I

P[1+i）－1]n个计息周期后的利和为：=P1+i)我国房地产开发贷款住房抵押贷款按复利计息四、名义率和实际利（一）名义利率与实利率的概念名义利率指一年内次复利时给出的年利率它等于每周利率与年内复得次数乘积。实际利率指一年内次复利时每年末终值比年初初的增长率。（二）名义利率与实利率的关系式实际利率i与名义利r关系式为i（－P）P=[P1+）P]／P=(1r/m)－名义利率与实际利率在下述关系：实际利率比名义利率能反映资金的时间价值。名义利率越大计息期越短实利率与名义利率的差异就越大。当每年计息周期数=时名义率与实际利率相等。4当每年计息周期数＞1时，实际利率大名义利率。5当每年计息周期数时名义利率r实际利率ⅰ的关系为：ⅰ五、复利算公式与系（一）常用符号在复利计算和考虑考资金时间因素的计算是，常用的符号包括、F、、、ni等，各符号的具含义是：——现值F—终（未来值）A——连续出现在各息周期期末的等额支付金额，简称年值——每时间间隔收入或支出的等差变化值——每一时间隔收入或支出的等比变化值n——计周期数i—个计息周期的利率（二）公式与系数1一次支付的现值系数和终值系数一次支付的现金流量在时间点t=时的资金现值为P，并且利率i已定，则利计息的个计息周期后的终的计公式为：FP（1+i）当已知终值和利i时很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：[1（1i）]2等额序列支付的现价系数和资金回收系数等额序列支付是指在金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A。算公式为：P=A{[（+i－]／i1+i）}=A／i[－（+i）]3等额序列支付的终值系数和储存基金系数所谓等额序列支付的值系数和储存基金系数就是在已知情况下求A，在已知A的情况下求计算关系式为：A{i[（1i）}可推出：FA{（1i）－]i}4等额支付的现值系数和终值系数等差序列是一种等额加或减少的现金流量序列。即这种现金流量序列的收入或支每年以相同的数量发生变化。5等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比加或减少的现金流量序列。即这种现金流量序列的收入或支每年以一个固定的比例发生变化。六、复利数的应用复利系数在房地产投与分析与评估中应用非常普遍，特别是在房地产贷款房地开发项目融资活动中常涉及到利息计、月还款额计算等问题第三节：备更新中的济分析一、设备新的原因与点（一）设备更新的原设备更新源于设备磨。设备磨损是设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形损、无形磨损。1设备有形磨损指设备在使用或闲置程中发生的实体性磨损，可分为第一类有形磨损和第二类有磨损：（1）一类有形磨损指设备在运转过程中在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。（2）二类有形磨损指设备因自然力产生磨损种磨损与生产过程的使用无关，甚至同使用程度成反。2设备无形磨损是由于社会经济环境化造成的设备贬值。设备无形磨损也可以分第一类无形磨损第二类无形磨损。（1）一类无形磨损指生产制造工艺的改，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格低，引起原来购买设备的贬值。（2）二类无开磨损由于技术进步因素的响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产率更高、行费用更低的设备。3设备磨损补偿（二）设备更新的特分析1设备更新的核心工作，是确定设备的经济命设备的寿命包括自然命、技术寿命和经济寿命2备更新分析只考虑未来发生的现金流量更新旧设备会产生沉没成本。沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧计）—当前市场价值（残值）只比较设备的费用设备更新分析以费用值法为主二、设备济寿命的确（一）经济寿命的静计算方法在不考虑资金时间价影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是：AC=（－L）／n+1／n×∑Cn——为设备使用限j——为设备使用度AC——为n内设的年等额总成本P——为设备的购成本（即设备原值）C为在n年使期间的第年度设备的运营费用L为设备在第n年的净值。由上述公式可以看出设备的年等额总成本AC，等于备的年等额资产恢复成（P－L／n与设备的等额运营用1／n×∑C

之和。（二）经济寿命的动计算方法当考虑资金时间价值影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该间点通常为初始购置设备费用支出的时间此时求取设备等额年成本的方法，可参照复得计算公式与系数的有关算法。例如，当设备第年的运营费用为C，年折现率均为i时，设备等额年总成本费为：AC=[+（+）－L／(+i)][i(1+i)／1+i)1]三、物业理中的设备新问题（一）不会提升物业行服务质量的设备更新部分建筑设备能正常行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场有功能类似但运行费用低的替代设备可供择，这会涉及更换决问题。（二）能提升物业运服务质量的设备更新此类设备更新，由于备性能的提升而提高了住户的满意度，从而提升物业租金收。此时设备更新决策，要同时考虑设备更后所带来的物业经营益的影响。第四节：地产投资财评价指标一、投资收与投资回房地产投资的收益或回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）两分：（一）投资回报是投资者所投入的资在经营过程中所获得的报酬。（二）投资回收指投资者对其所投入本的回收。二、财务估指标体系房地产投资分析的目，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力标包括静态指标和动态指标：（一）静态盈利能力标是在不考虑资金时间值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评指标，这些指标计算较方便。投资回报率现金回报率静态投资回收期（二）动态盈利能力标是考虑了资金时间价的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算奖金的时间值，将现金流量进行等值化处理后计算评指标。财务内部收益率财务净现值动态投资回收期（三）清偿能力指标指考察项目计算期内债能力的指标。借款偿还期偿债备付金资产负债率三、盈利标计算方法（一）动态指标1财务净现值（NPV指项目按行业的基准益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金量折算到开发活动起始点的现值之和，是地产开发项目财务评中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所求的最低投资回报率，称为最低要求收益（定基准益率大小的因素主要是资金成本和项目风。财务净现值的计算公为：NPV∑（CI－CO（+i）=∑CI（1+i）－CO（1+i）NPV——项目在起时间点的财务净现值i基准收益率设定的目标收益率如果大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。2财务内部收益率（IRR）指项目在整个计算期，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目利性的基本指标。计算公式如下：∑CI－CO）（+）=0CI——现金流入量——现金流出量（－）——项目在年的净现金流量t=0—项目开进行的时间点n——计算期，即目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）财务内部收益率的经含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着，到项目寿命期终了时，所有资可以被完全收回。财务内部收益率可以过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的务净现值，如果为正，则采用更高的折现使净现值接近于零的值和负值各一个，最后用内插公式求出，插公式为：IRRi+[NPV×i－i)]／︱NPV︱+︱PV]i——当净现值为近于零的正值时的折现率i——当净现值为近于零的负值时的折现率NPV——采用低折率时净现值的正值NPV——采用高折率时净现值的负值3动态投资回收期指当考虑现金流折现，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目资回收能力的重要指标。对房地产投资项目说动态投资回收期自投资起点算起，累计净现值等于零或出现值的年份即为投资回收终止年份，计算公为：∑CI－CO）（+i）=0P——动态投资回期动态投资回收期以年示其详细计算公式为：P=（累计净现金流现值开始出现正值期数－1）+[上期累计净现金流量现的绝对值／当期净现金流量现值]在项目财务评价中态资回收P基准回收P）相比较，如果≤则开发项目在财务上就可以接受的。动态投资回期投樯标般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项，也可用来评价置业投资项目。（二）静态指标1静态投资回收期指当不考虑现金流折时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示对房地产投资项目来说，静态投资回收期投资起始点算起。计公式为：∑CI－CO）=0P——静态投资回期静态投资回收期可以据财务现金流量中累计净现金流量求得，详细计算公式为P=[累计静现金流－1][期累计净现金流量的绝对值／当期净现金流量]2现金回报率指房地产置业投资过中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的率。该指标反映了初始现投资或首付款与年现金收之间的关系。分为税前现金报率和税后现金回报率。税前现金回报率等净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者初现金投资。税后现金回报率等税后净现金流量除以投资者初始现金投资。3投资回报率指房地产置业投资过中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比。该指标反映了初始权益投资与投资者实获得的收益之比。（1）考虑物业增值收益时投资回报率（后现金流量+投资权益增加值）／权益投资数额。（2）考虑物业增值收益时投资回报率（后现金流量+投资权益增加值节+物业增值收益）／权益投数额。四、清偿力指标计算法房地产投资项目的清能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期务的能力。（一）利息计算方法按年计息时，为简化算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计算，其后年按全年计算；还款当年按年末偿还，按全计算。每年应计利息近似计算公式为：每年应计利息（初借款本息累计+本年借款额∕2贷款利率还本付息的方式包括下几种：一次还本利息照付期间每期仅付当期利息而不还本金，最后一期还全部本金支付当期利息。等额还本利息照付规定期限内分期归还等额的本金么相应的利息。等额还本付息，在规期限内分期等额摊还本金和利息。4一次性偿付，借款期末一次偿还全部本金利息。5球法款期内任意偿还本息，到期部还清。（二）借款偿还期是指在国家规定及房产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作款利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还目借款本息所需要的间。借款偿还期的计算公为：I∑I——为项目借款本付息数不包括已用资本金支付的建设期利息。P为借款偿还（从借款开始期计算R——为第t期可于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金借款偿还期可用资金源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，详细计算公式：P=款偿还后开始现盈余期数始借款期数+[上期偿还借款额／当期可于还款的资金额（三）偿债备付率（）指项目在借款偿还期各年用于还本付息的资金与当期还本付息金额的比较。表示可用于还本付息资金偿还借款本息的保障倍数对一般房地产投资项目，指标值应大于该指标小于时示期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来还已到期的债务。计算公式为：偿债备付率=用于还本付息资金∕当期应还本付资金偿债备付率表示可用还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，一般房地产投资目，该指标应该在于（四）资产负债率是反映项目各年所面的财务风险程度及偿债能力的指标，属于长期偿债能力指标作用如下：反映责权人提供的资占全部资金的比例即总资产中有多大比例是通过借债来集的。可用来衡量客户在清时保护债权人利益的程度式为：资产负债率=债合计∕资产合计×资产负债率越南高，企业的资本不足，对负债的依赖性强，应变能力差。五、财务价指标计算例第五节：出租公寓项投资分析案例项目概况规划设计建造标准规划设计方案建造与装修标准三、购买资和运营费分析购买投资与资金筹措MGM中心公寓楼出租过中的运营费用分析1出租经营过程的费用2出租经营过程中应缴纳的费用（三）用于投资分析其他参数及选择四、财务价第四章益性物业价值评第一节：益性物业的念一、收益物业定义收益性物业是指能直产生租赁收益或其他经济收益的物业。二、判断益性物业的据判断物业是否属于收性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济效益，而是看种类型物业在本质上是否具有直接产生经效益的能力。三、影响益性物业价的因素收益性物业价值的高取决于以下3个素：（一）未来净收益的小未来净收益越大，物的价值就越高，反之越低。（二）获得净收益期的长短获得净收益期限越长物业的价值就越高，反之越低。（三）获得净收益的靠性获得净收益越可靠，业的价值就越高，反之越低。第二节：益性物业价的概念和特征一、物业格的概念物业价格是和平地获他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价。二、物业格的形成条（一）有用性指物品能够满足人们某种需要俗话“有用学上称为使用价值。（二）稀缺性指物品数量没有多到每个人都可以随心所欲地得到它，是相对的缺乏，而不是绝的缺乏。（三）有效需求指对物品的有支付能支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。三、物业格的特征（一）物业价格与一商品价格共同之处都是价格，用货币来示。都有波动。受供求因的影响。都是按质论价：优质价，劣质低价。（二）物业价格与一物品价格的不同，表现为5特征：1物业价格受区位影响很大物业价格实质上是物权益的价格物业价格既有交换代的价格，又有使用代价的租金物业价格形成的时间长物业价格容易受交易的个别因素的影响第三节：益性物业价和价格的种类一、使用值和交换价在经济学里，广义的值有使用价值和交换价值之分。（一）使用价值：指商品能满足人们某种需要的效用。（二）交换价值：指商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币衡量二、投资值和市场价（一）物业的投资价指某个特定的投资者于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。（二）物业的市场价指该物业对于一个典的投资者的价值。（三）投资价值与市价值区别市场价值是客观的、个人的价值；投资价值是建立在主的、个人因素基础上的价值。（四）价值评估评估投资价值与评估场价值的方法本质上是相同的所不同的是假设前提。投资者评估的物业的资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能实现的基本条件三、成交格、市场价和理论价格（一）成交价格1成交价格定义简称成交价，指在一物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意受，或者买者支付、卖者收取的货币额、品或其他有价物2成效价格理解理解成效价格，应对形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。卖价是站在卖者的度指卖者出售物业时所愿意接受的价格。买价站在买者的角指者购买物业时所愿意支付的价格。成交价格卖价和买都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。（二）市场价格指某种物业在市场上一般平均水平价格是该类物业大量成交价格的抽象结果（三）理论价格理论价格是经常学假的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供相等的条件下形成的价格。价格与供求是动的，表现如下方面价格是由供给力量与求力量相互作用决定的。供给量与需求量又受格的影响，通过价格调节达到均衡。四、总价和单位价格（一）总价格简称总价，指某一宗某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价格一般不能映物业价格水平的高低。（二）单位价格简称单价，其中，土单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起物业单位通常是指单位建筑物面积的价格价格单位由货币么面两方面构成：货币：包括币种和货单位。面积：包括面积内涵面积单位。五、实际格和名义价（一）实际价格指在成交日期时一次清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到交日期时的价格。（二）名义价格指在成交日期时讲明但不是在成效日期时一次付清的价格。六、现房格和期房价现实中的商品交易有货交易和期货交易，故有现货价格和期货价格之说。（一）现房价格：指已建成的建筑物为交易标的的价格，即为现房价格（包含土价格期房价格：是指以目尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。期房价格与现房价格关系期房价格=现价格-预计从期房达到现房期间，现房出租的净收益的折现值-风险补偿七、起价标价、成交和均价起价：指所销售的商房的最低价格。标价：又称报价、表价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼、朝向、户型的商品房的出售价格，即卖的要价。成交价：指商品房买双方的实际交易价格。均价指所销售商品房的平价格，具体有标价的平均价格么成交价的平均价格。可以反所销售商品房的总体价格水平。八、评估、保留价、拍价、应价和交价评估价：评估价是对拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价：又称拍卖底，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖为无保留价拍卖和有保留价拍卖。起拍价：又称开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的格。拍卖价有增价拍卖么减价拍卖。应价：是竞买人对拍师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价。成交价：是经拍卖师槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的高应价。九、买卖格、租赁价（一）买卖价格简称买卖价业利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为方）收取或他人（作为买方）支付的货币、商品或其他有价物。（二）租赁价格常称为租金，在土地合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是业权利人作为出租人将其物业出租给承租使用，由出租人收取承租支付的货币额、商品或其他有价物（三）房租的分类1市场租金：又称协议租金，指由市场供求况决定的租金。2品金称价租金以物业价值基础确定的租金，由折旧费、维修费、理费、投资利息、房产税、保险费、地租利润八项要素构成。成本租金：指按出租屋经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投利息、房产税五项构成。准成本租金：指接近还不到成本租金水平租金。（二）房租的构成要地租、房屋折旧维修费、管理费、投利息、保险费物业税、租赁费用、赁税费、利润十、市场节价、政府导价和政府定市场调节价、政府指价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关价格。（一）市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价由政价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限么范围定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定价格。政府定价：指由政府格主管部门或者其他有关部门，按照价格权限么范围定的价格。十一、原价值、账面值、市场价值（一）原始价值简称原值、原价，也历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际生的成本，包括买价、运输费、安装费、纳的有关税费等。（二）账面价值又称账面净值、折余值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。（三）市场价值又称实际价值，是指项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿市场上去交易，它最可能实现的价格。第四节：响收益性物价格的因素一、物业格的影响因概述要把握物业价格的影因素，首先应具有下列点认识：（一）不同的物业价影响因素，引起物业价格变动的方向是不同的。不同的物业价格影响素，引起物业价格变动的程度是不同的。不同的物业价格影响素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的。有些物业价格影响因对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。某些物业价格影响因对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化但更多的影响因素难以用数学公式或数学型描述。二、人口素（一）人口数量：物价格与人口数量的有关系非常密切。（二）人口素质：文教育水平、生活质量么文明程度，可以引起物业价格的变化（三家庭人口规模指社会或某一地区的家庭平均人口数。三、居民入因素通常居民收入的真增加意味着人们的生活水平随之提高，居住与活动所需要的间也会扩大，从而增加对物业的需求，导物业价格上涨。四、物价素物业价格与一般物价互动关系非常复杂通常物价的普遍波动表明货币购买的变动，即币值的变动。因此若物价变动物价格也随之变动且物价变动的百分比相当于物业价格变的百分比。且物价变动与物业价变动的动向也保持一致。五、利率素利率升降对物业价格很大的影响。（一）成本角度看利率升降会增加或降物业开发的投资利息，影响物业价格的降。（二）需求角度看由于购买物业普遍采贷款方式付款，故利息升降会减少或增加物业需求。（三）从物业价值是业预期未收益的现值之和看由于物业价值与折现负相关，而折现率与利率正相关，故利率升降会使物业价格降或上升。综合以上业价格利率负相关上升业价格会下降利率下降，物业价格升。六、汇率素当预期某国的货币升时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而导致其物业价格涨；反之导致其物业价格下降。七、物业收因素有关物业的不同的税、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。（一）物业开发环节增加税收会增加物开发建设成本从而推动物业价格上升；反之会使物业价格下。（二）物业交易环节增加买方税收，会抑物业需求，从而使物业价格下降；增加卖方税收，会使物业格上升。（三）物业保有环节直接或间接地增加课，实际上是减少了利用物业的收益，故导致物业价格低落；反，降低甚至取消对保有物业课税，会导物业价格上升。八、城市划因素规划用途对土地价格着很大的影响，可从以下两方面看。（一）就某一块土地言：它人会降低地价。（二）就总体而言：于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。规用途对地价的影响在城市郊区表现得特别显。九、交通制因素交通为居民带来出行捷，节约出行是效，提高出行效率，交通方便程度直接影响业价格。十、心理素影响物业价格的心理素主要有如下方面：购买或出售心态个人欣赏偏好；时尚气接近名家住宅心理讲究风水或吉祥号码第五节：益性物业估的基本方法一、市场（一）市场法概述1市场法的概念又称市场比较法、比法，指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似业进行比较，对这些类似物业的成交价格适当的处理，以求取价对象客观合理价格或价值的方法。2市场法适用对象市场法适用的对象是有交易性的物业。如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、墅、写字楼、商铺、标准厂房。3市场法适用的条件在同一供求范围内并估价时点的近期，存在阒较多类似物业的交易。4市场法估价步骤：搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格行处理求取比准价格（二）搜集交易实例在搜集交易实例时应可能搜集较多的内容，一般包括：1交易实例物业的状况。交易双方，如卖方和方的名称、之间的关系。成交日期、成交价格付款方式、交易情况（三）选取可比实例选取可比实例应符合下4个本要求：可比实例物业应是估对象物业的类似物业。可比实例的成交日期与估价时点接近。可比实例的交易类型与估价目的吻合。可比实例的成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。（四）建立价格可比础建立价格可比基础包如下5方面：统一付款方式。统一采用单价。统一币种和货币单位统一面积内涵。统一面积单位。（五）交易情况修正可比实例有可能是不常的，故应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进的修正，称为交易情况修正。导致可比实例的成交格偏离其正常市场价格的因素有：1利害关系人之间的交易。急于出售或急于购买交易。交易双方或某一方对场行情缺乏了解的交易。交易双方或某一方有别动机或偏好的交易。特殊交易方式的交易交易税费非正常负担交易。相邻物业的合并交易受债权债务关系影响交易。（六）交易日期调整指将可比实例成交价调整为估价时点的价格，称为交易日期调整。又称物业市场况调整，简称市场状况调整。（七）物业状况调整1定义指将可比实例在成交期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点的物状况下的价格。2物业状况调整的分类分为区位状况调整、益状况调整、实物状况调整。3物业状况调整的思路确定对估价对象这类业的价格有影响的物业状况方面的各种因素。判定估价对象物业和比实例物业在这些因素方面的状况。将可比实例物业与估对象物业在这些因素方面的状况逐一比较，找出它们之差异所造成的价格差异程度。根据价格差异程度对比实例价格进行调整。（八）求取比准价格经过交易情况修正、易日期调整、物业状况调整后，就把可比实例物业的成交价变成了估价对象物业在估价时的客观合理格或价值。二、成本（一）成本法概述1成本法定义指先分别求取估价对在估价时点时的重新购建价格么折旧，然后将重新购建价格去折旧，心求取估价对象客观合理的价格价值的方法。2成本法估价的步骤：（1）集有关物业开发建设的成本、费、利润等资料。（2）算重新购建价格。测算折旧。求取职算价格。（二）物业价格构成成本法估价的一项基工作，是要搞清楚物业价格的构成。物业价格通常由如下大项构成：1土地取得成本指取得物业开发用地必需的费用、税金等。根据物业开发用地取得的途径，土地本的构成可分为下列3（1）过征收农地取得包括：农地征收中发的费用、土地使用权出让金等。（2）过城市房屋拆迁取得包括：声调房屋拆迁发生的费用、土地使用权出让金等。（3）过市场购买取得包括：购买土地的价、购买时应由买方缴纳的税费等。2开发成本指在取得的物业开发地上进行基础设施么房屋建设所必需的直接费用、税金等。发成本主要包括下列几项：勘察设计么前期工程。基础设施建设费。房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费开发建设过程中的税。3管理费用指为了组织和管理物开发经营活动所必需的费用，包括人员开发商的人员工资及利费、办公费、差旅费等。4投资利息包括土地取得成本、发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是有资金都应计算利息。5销售费用指销售开发完成后的业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。6销售税费指销售完成后的物业由开发商缴纳的税费。可分为类。（1售税金及附加包括营业税城维护建设税么教育附加费等。（2）他销售税费。包括应由卖方负的交易手续费等。7开发利润现实中开发利润是一结果，是由销售收入减去各种成本、费用么税金后的余额。（三）成本法的基本式物业价格=重购建价格-折上述公式根据以下不类型估价对象而具体化：1新开发土地价格新开发土地价格得等开发土地的成本+地开发费用+管费用投资利息+销售费用+销售税开利润2新建物业价格新建物业价格土取得成本+土地发成本+建筑物建构成本+管费用+投资利售费用+销税费+开发利润3旧物业价格（种方）（1）物业价格=物业新构建价格-建筑物的折旧（2）旧物业价格=土重新构建价格+建筑物新建构价格-建筑物的折旧（四）物业的重新构价格又称重新构建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支，或者重新开发建设全新状况的估价对象必需的支出和应获得利润。1把握重新构建价格的概念要注意3点重新购建价格是估价点时的价格。重新购建价格是客观价格。建筑物的重新购建价是全新状况下的价格。2求取房地的重新购建价格有两大路径：不将该房地分为土地建筑物两个相对独立的部分而是模拟物业开发商的物开发过程，在物业价格构成的基础上，采成本法求取。将该房地分为土地和筑物两个相对独立的部分先求取土地的重新购建价格再求取建筑物的重新购建价格，然后两者加求取。（五）建筑物的折旧1估价建筑物折旧的定义指由于各种原因而造建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时市场价值与新购建价格的差额，即：建筑物折旧=筑物重新购建价格-建筑物市场价值2建筑物折旧的种类根据造成建筑物折旧原因，可将建筑物折旧分为以下种。（1）质折旧指建筑物在实体上的化、损坏所造成的建筑物价值损失。（2）能折旧指建筑物在功能上的对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。（3）济折旧指建筑物本身以外的种不利因素所造成的建筑物价值损失。三、收益（收益资本、收益还原法指预测估价对象的未收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价，一求取估价对象客观合理价格或价值的法益法分为直资本化法和报酬资本化法）收益法以预期原理为础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行办公楼、学校、公园等公用、公益性物业估价，收益法大多不用收益法步骤：搜集并验证估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估对象的未来收益（如净收益）—求取报酬或资本化率—选用适的收益法公式计算出收益价格第五章地产市场与市场析第一节地产市场概述一、房地市场的概念指当前潜在的房地产者和卖者当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市是由市场主体、客体、价格、资金、运行制等因素构成的一个统。二、房地市场的运行境指把房地产市场作为个中心体时，它周围各种影响因素的总和。影响房地产市场行环境的因素（一）社会环境指一定时期和一定范内人口的数量及文化、教育、职业、性别等结构，家庭的数及结构，各地风俗习惯和民族特点等。（二）政治环境指政治体制、政局稳性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度，它涉及到资本的安全性。（三）经济环境指在整个系统内，存于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经活动。（四）金融环境指房地产所处的金融系和支持房地产业发展的金融资源，主要指提供的金融服务金融支持力度和状况等。（五）房地产法律制环境指与房地产业有关的式规则，包括现行法律与相关政策。（六）技术环境指一个国家或地区技水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（七）资源环境指影响房地产市场发的土地、能源、生态等自然资源条件。（八）国际环境指国外发生的事情、况及关系三、推动地产市场转的社会经济力（一）影响房地产市发展的社会经济因素1社会因素包括传统观念及消费理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生周期等因素。2经济因素包括经济发展状况、庭收入及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等3政策因素房地产供给政策、住分配及消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策房地产价格政策等。（二）影响房地产市转变的社会经济力量影响房地产市场转变主要社会经济力量包括以下：生产和工作方式的转。金融业的发展；信息通信技术水平的提高。人文环境的变化、自环境的变化、政治制度的变迁。第二节：地产市场的求关系一、房地市场的需求影响和导致商品住宅求变化的因素有：收入的变化其他商品价格的变化对未来的预期政府政策的变化二、房地市场的供给以下着着解释三个非格因素对市场供给数量的影响。（一）房地产开发成房地产开发成本的变会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开的商品房数量。（二）政府政策的变政府的税收政策也会响到房地产开发的成本，进而影响到商品房的供给的数量。（三）对未来的预期对未来房地产市场价变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到场的供给。三、房地市场的机制（一）房地产市场的作机制房地产市场的运作机，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。随着我国房地市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强（二）市场供求关系线通过建立起商品的单价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，帮助了解价格制对市场供求关系的调节作用，即市场供关系曲线。用供求曲线分析价格供求数量的关系时，注意三个问题：1有一个单位时间周期概念脱离了时间分析供求数量问题没有任何意义。为分析问题方便行除价格么供求量外其他影响因素都不发生变化，但实际其他因素变化也会引起需求量变化。为分析问题方便把供么需求曲线都简化成了直线这样做满足了定性分析的需。（三）均衡点（价格供给和需求曲线都能成一个均衡（格场这种均衡有稳定均衡与非稳定衡之分。1稳定均衡若市场价格由于某因的作用脱离均衡（价格各种市场因素作用下又形成个新的供求平衡点，这种均衡称稳定均衡2非稳定均衡如果原有的均衡状态打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡叫做非稳定均。第三节：地产市场结与市场指标一、房地市场结构房地产市场结构包括题结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。（一）总量结构从房地产市场总体出析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间总量差距。（二）区域结构分析全国不同地区之，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同城市之间房产市场的开发模式、主要物业类型、房价平和政策差异。（三）产品结构考察房地产市场中住、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，析产品结构布局的合理程度。（四）供求结构针对某一物业，分析市场内部不同档次物业的供求关系；从市场发展的实际情况发供给档次么需求水平之间是否错。（五）投资结构根据投资者参与市场不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空，及彼此之间的动态协调关系。二、房地市场细分（一）按地域细分按地域范围对房地产场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。（二）房地产用途细不同类型房地产在投决策划设计工程建设产品功能、面向客户类型等方面存在较大差异，按房地产用途，分为若干市场：（居住、商业、工业特殊）物业市场、（三）按存量增量细通常将房地产市场划为三级市场：一级市场：土地使用出让市场二级市场：土地转让新建商品房租售市场三级市场：存量房地交易市场（四）按交易形式细按照《中华人民共和城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、赁、抵押。（五）按目标市场细从市场营销角度出发可将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房产市场。按建造标准和价格细分为：低档、中低档、中档中高档和高档物业市场。三、房地市场的指标反映和描述房地产市状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种型。（一）供给指标存量、新竣工量、可租售量灭置量、空置量、空率房屋施工面积、房屋开工面积平均建设周期、竣工屋价值（二）需求指标国内生产总值、就业布、城镇登记失业率人口数、城市家庭人、就业人口数量城市家庭可支配收入城市家庭总支出房屋空间使用数量4商品零售价格指数、城市居民消费价格指（三）市场交易指标销售量、出租量吸纳量、吸纳率、吸周期预售面积、房地产价指数房地产价格、房地产金第四节：地产市场的性与功能一、房地市场的特性（一）市场供给的特市场供给缺乏缺乏弹。市场供给具有具有非质性。房地产市场具有高度垄断性，供给主体竞争不充分。（二）市场需求的特市场需求具有广泛性市场需求的多样性。因购置金额巨大，需借助金融信贷机构进行融资。（三）市场交易的特是房地产产权流传及再界定。复杂与严密的法律程，时间长，交易费用多。通常需要估价师或物代理等专业人员提供服务。（四）市场价格的特价格与地理位置关系大。总体价格呈向上波动势。二、房地市场的功能房地产市场的功能，以分为以下几个方面：（一）配置存量房地资源和利益显示房地产市场需求化指导供给以适应需求变化供给的变化可能会由述两点引起：建设新的房地产项目改变原来物业的使用方式。某类物业或可替代物间的租售价格比发生变化。指导政府制定科学的地供给计划引导需求适应供给条的变化三、房地市场的政府预政府管理房地产市场主要职能，是实施有效的宏观调控么按市场发育程度建立清完备的法制系统，保障房地产市场参与者合法权益，使房地产场的运作纳入法制的轨道。（一）政府干预房地市场的目标（包括）实现房地产市场持续康发展使存量房地产资源得最有效的使用保证为各类生产生活要提供适当的入住空间引导新建项目的位置择，满足特定群体的需要。（二）政府干预房地市场的手段宏观调控房地产市场手段包括如下：土地供给政策。金融政策；住房政策城市规划。地价政策；税收政策租金和价格控制。第五节：地产市场分一、房地市场分析的念与作用（一）房地产市场分的概念指通过信息将市场的与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市信息的收集、分析和加工处理，寻找出其在的规律和含义，预市场未来的发展趋势，用心帮助房地产市参与者掌握市场动态把握市场机会或调整其市场行为。（二）市场分析的目将风险降到最低，并可能通过及时、准确的市场分析，争取最大的盈利机会。（三）市场分析的作房地产市场分析对不的使用者来说，市场分析应该起到的作用也有差别的。1开发商帮助开发商选择合适项目位置确满足市场需求的产品类型。帮助开发商寻找目标用者或购买者根据市场需求的变化调整产品。向金融机构说明项目财务可行性以获取贷款寻找投资合作伙伴。2置业投资者了解当地房地产市场展的趋势。判断拟购置物业或已置物业的投资收益情况是否正常，以及物业的未来升前。3金融机构通过市场分析，金融构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与地产市场的策略和战略服务。4设计人员建筑师、规划师必须解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配设施、建筑设备等方面的设计，满足市场求。5营销经理市场分析的基础上，握市场目标的特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略广告宣传策略等。6地方政府不论是对市场进行宏调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项，土地使用出让、规划审批、开工许可证等环节，都要市场分析结果的支。7租户和使用者租户和使用者在进行买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，需市场分析的支持。8物业管理者帮助物业管理者了解同物业类型的市场供求状况，需求特征及发展趋势，预没市发展前景，把握主要租户和使用者的产业布及产业发展情况。（四）市场区域的确1影响市场区域形状和大小的关键因素自然特征；建筑阻碍高速公路或铁路。人口密度的大小区域区和郊区学校间的区域。（3）里关系和人口统计特征；发展类型和范围。（4）争性项目的区域。2物业类型和市场分析目的对确定市场区域影响二、房地市场分析的容（一）宏观因素分析房地产市场分析首先就影响房地产市场的宏观因素进行分析。要收集和分析的据包括：1家地方的国民生产总值及增长速度均民生产总值。人口规模与结构、居收入、就业状况、投资收益率、通货膨胀率等。国内外投资规模及比、产业结构、三资企业数量及结构。4、会政治稳定性、政府法规政策程度和连性程度。（二）市场供求分析市场供求分析是介于观和微观的分析，分析一般要从以下方面进行：1供给分析（1）查房地产当前的存量、过去的势和未来可能的供给。（2）析当前城市规划及其可能的变和土利用、交通、基本建筑投资计划等。（3）析房地产市场的商业周期和建周期循环运动情况、未来相关市场区域内供之间的数量差异。2需求分析需求预测分析建设和运营中的要物业项目。吸纳率分析。市场租户对产品功能求。3竞争分析列出与竞争有关物业功能和特点。市场细分，明确目标业的目标使用者。4市场占有率分析基于竞争分析的结果按各细分市场，估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目物业的市场份额。市场占有率分析结果求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格达到稳定出租率水平所需要的时间，提出利提高市场占有率的议。（三）相关因素分析把握总体背景情况后还需要针对某一具体物业类型和地点进行更为详尽的分析。同类型物业需要重点分析的内容包括：1居住物业目标物业周围地区住供求状况、价格水平。对现有住宅满意程度对未来住房的希望，确定目标物业装修、室内设备配置准。2写字楼项目项目所处地段交通、边环境、商业设施。考虑室内外设计的平布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的容等。3商业零售物业物业所处地区流动人和常住人口的数量、购买力水平、对零售物业的特殊要。购物中心的服务半径附近其他购物中心、中小商铺分布情况。4工业或仓储物业重点考察未来入住意，大型运输车通道和生产工艺的特殊要求，防火、防灾等设的安装要求。第六节：业经营管理划一、物业营管理计划概念（一）规划与计划1规划指制定计划并将其以字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。2计划是工作或行动前预先定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过等。3制定物业管理计划的基本原则物业管理师必须参加支持。发挥物业管理人员的体智慧，鼓励大家参与。（3际参与物定管理工作的人员必须与该项活动和工作计划的制定。（二）计划的用途物业经营管理计划有种用途，主要表现在以下几个方面：1指导物业管理的具体行动书面记载物业管理计的目标、前提和制约因素。书面记载选择并最终定物业管理方案的决策过程。帮助利害关系各方之进行沟通，便于统一各方面的认识。5便于明确物业管理服务的工作内容、范围时间安排、质量标准、所需费用和风等重大问题。6测量物业管理活动，帮助物业管理企业进相关的控制。帮助业主考核物业管理动的绩效。（三）物业管理计划表现形式物业管理计划包括年计划、中短期计划和长期计划。年度计划：是一种运计划，属于战术层次的计划。中短期计划介于战层次和策略层次之间通常以双方签署的委托管理合同约的合同有效期为周期（通常年长期计划属于策略次计划通以物业的剩余使用寿命为限。二、编制业经营管理划的基础工作（一）区域宏观市场境分析指研究物业周围较大围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业方面的发展状况与趋势，确定影响物业发的主要因素。（二）房地产市场分物业位置分析是市场析中的重要内容。不但要考虑目标物业与邻里物业的相对位关系，还要考虑其在区域内的位置。不同型物业，位置的含义要求不尽相同：1居住物业市政公用和公建配套施完备程度。环境因素、公共交通捷程度。居民人口与收入、社文化氛围。2商业零售物业周围人口密度；交通通信的方便程度。居民的购买力水平和费习惯。3写字楼物业与其他商业设施接近程度周围土利用情况和环。易接近性（交通方式择、停车位数量（三）邻里分析邻里也称同质区域。里分析就是对目标物业所处的邻里范围加以研究，摸清周围物业为什么能吸引人流和商机。邻里分析容有：邻里范围内的人口状及其发展趋势信息。评估邻里的经济状况消费水平定邻里物业租金水平。（3）里物业的实体状况，包括物业修水平及物业用途。（四）物业现状分析指对整个物业的物理况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前管理策略和工作程序状况，估计物业租赁格的第一步。建筑物内有多少套或少平方米可出租房屋。物业令人满意程度如、可出租物业的吸引力。建筑物的实体状况如；室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统的状况如何。提供什么样的休闲、乐场所；建筑物现行的管理标准。5当前的出租率、租金水平及租户构成；当物业管理师的情况如何。（五）业主目标明确业主目标，是制物业管理计划的前提。一旦物业管理企业接受了委托，就要物业管理目标上与业主达成共识，并尽最可能来维护业主的利。三、构造业管理方案（一）探讨改进旧有业的可能性现状物业的各种运行案如不能为业主带来较高净收益，则可考虑改变物业现状以合市场趋势进方案常从以下两方面考：1更新及现代化指在建筑物的原结构计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料换成新的，恢复至维修良好并具有吸引力状况。2改变建筑物的用途改变建筑物用途能在影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧筑物得以“再生（二）物业管理计划主要内容物业管理计划的主要容有点：1建筑物管理计划物业管理企业的首要任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所要成本之间进行适当的平衡。建筑物管理准包括：建筑物维护的标准；筑物管理策略；物业检查计划；公共设施服务的内容。租赁计划财务收支计划物业运行绩效评估及主沟通计划（1）业绩效评估指标目前使用的主要再现估指标包括：预计租值与实际租值比较。实际和预计的资本价的增长、财务内部收益率、拖欠租金和坏账。收益率资本回报率净收益率置水平服务收费水平。④物业在其房地投资组合中的位置。（2）业管理企业和业主的沟通最常用的沟通手段是定期的年度或季度表报告；定期的管理会议。通过电话通信或现场议等形式的定期私人接触。四、物业理计划中的算技术预算有许多类型，在业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、本支出预算、长期预算。年度运营预算资本支出预算（三）长期预算第六章赁管理第一节：业租赁概述一、物业赁及其特征（一）物业租赁的概通常的物业租赁指的房屋租赁，指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所权的房屋，出租给承租人使用，由承租人出租人支付租金的行。有两点含义：出租人必须是房屋所权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人。出租人将房屋出租给租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利自有房屋以联营、承包经营、入股经营或作经营等名义出租或租房产。（二